Acţiune în constatare. Decizia nr. 418/2014. Tribunalul GORJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 418/2014 pronunțată de Tribunalul GORJ la data de 23-04-2014 în dosarul nr. 925/263/2013
Dosar nr._
Cod operator: 2443
ROMÂNIA
TRIBUNALUL GORJ
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA Nr. 418/2014
Ședința publică de la 23 Aprilie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. E. S.
Judecător C. P.
Grefier C. B.
Pe rol fiind soluționarea apelului formulat de apelantul reclamant J. C. C., împotriva sentinței civile nr. 1829 din 14.10.2013 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatele pârâte V. D. F., M. R. G..
Procedura de citare legal îndeplinită din ziua dezbaterilor.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 16.04.2014 fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea data când instant având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea azi 23.04.2014 când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătorie Motru sub nr._ reclamantul J. C.-C. a chemat în judecată pe pârâtele V. D. F. și M. R. G., moștenitoare ale defunctei M. E. V. pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, instanța să constate că reclamantul este proprietarul cotei de 1/3 din terenul situat în intravilanul comunei B., jud. Gorj în suprafață de 9786 mp. identificat în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de BNP J. G. C. sub nr. 536/27.01.2011, teren ce se află situat în ., tarlaua 4, . ca vecini la est DS 491, moșt. S. S., S. G., la Nord moșt. P. G. și moșt. C. A., la Sud DS 491, moșt. S. S. și la Vest DJ 673 și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de teren descrisă mai sus.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că la data de 27.01.2011 a convenit cu pârâta ca aceasta să îi înstrăineze cota de 1/3 din terenul situat în intravilanul comunei B., jud. Gorj în suprafață de 9786 mp și i-a achitat pârâtei suma de 3500 lei, contravaloarea terenului încheind cu aceasta un antecontract de vânzare - cumpărare în care a individualizat terenul.
Că, prin antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat la BNP J. G. C. sub nr. 536/27.01.2011 pârâta s-a obligat să încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică până la data de 30.05.2011, dar că deși a încercat perfectarea actelor autentice pârâta a refuzat. Că, a convocat-o pe defuncta M. E. V. la data de 07.07.2011 orele 12, 00 la sediul biroului Notarului Public S. B. pentru perfectarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică însă așa cum rezultă din Încheierea de certificare nr. 8178/07.07.2011 aceasta nu s-a prezentat. A mai susținut că defuncta a formulat o acțiune prin care a solicitat anularea antecontractului, însă aceasta a fost respinsă prin s.c. 1037/13.04.2012 intrată în puterea lucrului judecat, în cursul judecății M. E. V. a decedat fiind introduse în cauză nepoatele acesteia în calitate de moștenitori.
De asemenea a formulat în temeiul art.111 C.p.c. o acțiune în constatare, dar prin sentința civilă nr. 2900 /20.11.2012 a fost respinsă deoarece instanța a apreciat că prin cerere reclamantul a solicitat să se constate că este proprietarul suprafeței de 2838 mp. și nu a cotei de 1/3 din terenul arabil de 9.786 mp. Moștenitoarele defunctei refuză încheierea actului în formă autentică aspect ce rezultă din răspunsul la interogatoriu în dosar nr._, si având în vedere că pârâtele refuză să încheie actul autentic a solicitat reclamantul să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic și să se constate că este proprietarul terenului.
În drept reclamantul și-a întemeiat cererea pe disp. art. 35 C.p.civ.
În dovedirea celor arătate reclamantul a depus la dosarul cauzei înscrisurile de la filele 5-30 și a solicitat administrarea probei cu interogatoriul pârâtelor, înscrisuri și martori.
Cererea a fost legal timbrată.
Legal citate pârâtele V. D. F. și M. R. G. au formulat întâmpinare prin care în baza art. 247 rap. la art. 430 NCPC au invocat excepția autorității de lucru judecat în raport de sentința nr. 2900/20.11.2012, stată în dosar_, rămasă definitivă prin Decizia Tribunalului Gorj nr. 775/22.03.2013 și au solicitat respingerea acțiunii formulată de reclamant, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea excepției au arătat pârâtele că este autoritate de lucru judecat deoarece între părți a mai avut loc o judecată având același obiect și aceeași cauză ce a fost discutată în dosar_ în care s-a pronunțat sentința nr. 2900/20.11.2012 prin care a fost respinsă cererea reclamantului.
Pe fond, au solicitat respingerea cererii având în vedere că reclamantul solicită să se constate că este proprietarul unei cote indivize de 1/3 dintr-o suprafață de 9786 mp., în condițiile în care, autoarea nu avea stabilită calitatea de moștenitor și cota ce îi revenea, nefiind sistată starea de indiviziune.
Că, titlul de proprietate în care este înscris terenul a fost emis pe numele autorilor A. N. și A. P., iar pentru a opera transmiterea proprietății este necesar ca obiectul contractului să fie un bun individual determinat, iar bunul să se afle în patrimoniul vânzătorului.
Că, analizând antecontractul de vânzare cumpărare nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic atâta vreme cât vânzătoarea nu este proprietarul exclusiv al terenului, iar de pe altă parte, nu există un bun individual determinat, fiind vorba doare de o cotă indiviză dintr-o suprafață mai mare.
Că, promitenta vânzătoare M. E. V. nu avea sistată starea de indiviziune cu ceilalți moștenitori .
Că, în jurisprudența ICCJ s-a stabilit că dacă în antecontract s-a prevăzut clauza de dezicere în favoarea uneia sau ambelor părți consimțământul poate fi revocat unilateral și instanța nu mai poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
În dovedire, pârâtele au solicitat administrarea probei cu înscrisuri, atașarea dos._, interogatoriul reclamantului și probe cu martori.
Pârâtele au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamantului pârât J. C. C. la plata sumei de 600 lei ce reprezintă cheltuieli de judecată efectuate în dosar nr. 3344/_ în recurs, respectiv onorariu avocat, cheltuieli solicitate și asupra cărora instanța a omis să se pronunțe.
Prin încheierea de ședință din data de 07.10.2013 s-a dispus disjungerea cererii reconvenționale și judecarea separată a acesteia fiind format dosar_ cu termen de judecată la 04.11.2013 la același complet.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul părților și proba testimonială, declarațiile fiind consemnate și atașate la dosarul cauzei.
Prin încheierea de ședință din data de 09.09.2013 a fost respinsă excepția autorității de lucru judecat invocată de pârâte.
Prin sentința civilă nr. 1829 din 14.10.2013 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ a fost respinsă acțiunea civilă formulată de reclamantul J. C.-C., în contradictoriu cu pârâtele V. D. F. și M. R. G..
A fost obligat reclamantul să plătească pârâtelor suma de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că la data de 27.01.2011 potrivit încheierii de dată certă nr. 536 dată de BNP J. G. C., între reclamantul J. C. C. în calitate de promitent cumpărător și defuncta M. E. - V., în calitate de promitentă vânzătoare, a intervenit antecontractul de vânzare cumpărare (f.5) prin care defuncta M. E. - V. a promis să vândă reclamantului J. C. C. cota de 1/3 din terenul situat în intravilanul comunei B., județul Gorj, teren arabil, în suprafață de 9786 m.p, aflat în tarlaua 4, . la N - moșt. C. A., moșt. P. Gh., la E moșt. S. S., S. G. și DS 491, la S - DS 491 și moșt. S. S. și la V - DJ 673, menționându-se în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare că defuncta a dobândit această cotă din terenul descris prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în baza titlului de proprietate nr._ eliberat la 12.07.2002, emis de CJFF Gorj. Prețul terenului a fost stabilit la suma de 3500 lei pe care defuncta a declarat că a primit-o și reprezintă prețul de vânzare cumpărare al cotei din terenul anterior arătat urmând ca actul de vânzare-cumpărare în formă autentică să se încheie până cel târziu la data de 30.05.2011.
Au mai stabilit părțile că în cazul în care contractul de vânzare cumpărare nu se va autentifica din culpa promitentei vânzătoare, aceasta va fi obligată să plătească de două ori suma primită iar în cazul în care acest contract nu se va autentifica din culpa promitentului cumpărător, acesta va pierde suma dată.
Validitatea antecontractului a fost cercetată în dosarul nr._ al Judecătoriei Motru care prin sentința civilă nr. 1037/13.04.2012 (filele 39-40) a respins cererea formulată de defuncta M. E.-V. și continuată de moștenitori, pârâtele din prezenta cauză prin care a solicitat anularea acestui antecontract.
Din înscrisurile depuse la dosar s-a constatat că înscrisul denumit” Antecontract de vânzare-cumpărare „ are valoarea unui antecontract de vânzare cumpărare, generator de obligații de a face în sarcina părților, dat fiind faptul că înstrăinarea terenurilor se face numai prin act autentic.
În privința posibilității instanțelor judecătorești de a pronunța, pe baza unui antecontract de vânzare-cumpărare, o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare, prin deciziile nr. 2614/1991 și nr. 222/1993, Curtea Supremă de Justiție a decis în sensul existenței unei astfel de posibilități, în temeiul art. 1073 și art. 1077 cod civil 1864. S-a decis că prevederile Codului civil mai sus citate permit creditorului să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitor, iar în cazul în care obligația de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat de a o aduce la îndeplinire.
De asemenea, posibilitatea instanțelor judecătorești de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare pe baza unui antecontract de vânzare-cumpărare a fost prevăzută și de legiuitor prin Legea nr. 247/2005, privind reforma în domeniile proprietății și justiției, în Titlul X, art. 5 alin. 2 s-a prevăzut în mod expres că: „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
Astfel, pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să fie întrunite, în mod cumulativ, următoarele condiții: să existe un antecontract valabil încheiat, să se dovedească antecontractul în condițiile dreptului comun, să existe refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare, partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului promis, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Analizând aceste condiții, instanța a constatat îndeplinită cerința existenței unui antecontract încheiat între reclamant și pârâtă în data 27.01.2011, sub forma unui înscris sub semnătură privată, care respectă condițiile de validitate prevăzute de art. 948-968 Cod civil 1864 (dispoziții legale aplicabile cauzei de față prin raportare la disp.art. 6 din Codul Civil și art. 3 din Legea 71/2011) în materia convențiilor.
Întrucat convenția a fost consemnată într-un înscris sub semnătura privată, instanța a reținut că, acea convenție, nu a produs efectul translativ de proprietate specific vânzării, dar în virtutea principiului conversiunii actului juridic, actul juridic din speță are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare.
De asemenea, referitor la dovada antecontractului, aceasta a fost realizată conform dreptului comun în materie de probe, părțile depunând la dosarul cauzei înscrisul sub semnătură privată, dovedior al antecontractului încheiat, aflat la fila 5 din dosar.
O altă condiție cerută pentru admisibilitatea acțiunii este ca promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului promis.
În cauza de față s-a constatat că, cota de 1/3 din terenul arabil în suprafață de 9786 mp. pentru care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este înscrisă în titlul de proprietate nr._ /12.07.2002 (f. 105) emis pe numele defuncților A. N. și P. cu moștenitori A. N., A. C. și M. V. E. pentru o suprafață totală de 23,4190 ha.
Așadar, s-a constatat că promitenta vânzătoare M. V. E., în calitate de moștenitoare a defuncților A. N. și P., deține o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra terenului deținut în indiviziune cu ceilalți moștenitori ai defuncților.
În cauză, nu s-a făcut dovada sistării stării de indiviziune cu privire la terenul în litigiu.
De menționat că, în timpul stării de indiviziune, oricare dintre coindivizari poate să dispună liber, fără acodrul celorlalți coindivizari, de cota sa ideală de drept asupra bunului determinat sau asupra universalității deoarece dreptul asupra cotei părți ideale este un drept de proprietate individual, ansolut și exclusiv al fiecărui coindivizar, transmisibil inter vivos și mortis causa.
Din antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat la data de 27 ian. 2011, instanța a reținut că promitenta vânzătoare M. E. V. a promis să vândă cota de 1/3 din terenul individual determinat în suprafață de 9786 mp. aflat în . și nu cota ideală de drept pe care o deține asupra terenului în suprafață totală de 23,4190 mp. înscris în titlul de proprietate emis pe numele autorilor.
Față de acestea, instanța a constatat că promitenta vânzătoare a promis să vândă o porțiune determinată material din terenul în suprafață de 9786 mp. aflat în indiviziune.
Cum, părțile nu au depus la dosar înscrisuri din care să rezulte că autoarea pârâtelor ar fi ieșit din indiviziune cu privire la terenul în litigiu, s-a reținut că promitenta M. E. V. nu este proprietar exclusiv al terenurilor în litigiu, potrivit disp. art. 480 C.civ 1864. În concluzie, instanța a apreciat că promitenta defunctă M. E. V. nu poate transmite reclamantului un drept de proprietate absolut și exclusiv asupra terenului în litigiu, întrucât nici aceasta nu s-a bucurat de un asemenea drept, fiind doar coproprietar, în indiviziune al terenurilor în litigiu.
De menționat că cererea, prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, este o acțiune în realizare a dreptului, instanța fiind chemată să substituie lipsa consimțământului uneia din părțile antecontractului de vânzare-cumpărare și nu o acțiune în constatare potrivit disp. art.111 C.proc.civ. 1865, acțiune care este inadmisibilă atâta vreme cât reclamantul are la dispoziție o acțiune în realizare.
Având în vedere considerentele expuse mai sus, văzând dispozițiile art. art. 5 alin. 2 din Titlul X din L.247/2005 și art. 1073 C.civ.1864, constatând că nu sunt îndeplinite cerințele legale pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul J. C. C..
În baza art. 453 C. proc. civ., reclamantul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 500 lei către pârâte, cheltuieli ce reprezintă onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul J. C. C., criticând sentința ca fiind nelegală, fiind interpretată și aplicată greșit legislația în materia convențiilor.
În motivarea apelului apelantul reclamant J. C. C. a arătat că în temeiul prevederilor art. 470 pct. 4 Cod procedură civilă și având în vedere caracterul devolutiv al apelului, înțelege să solicite încuviințarea probei cu înscrisuri, respectiv certificatul de moștenitor nr. 91/06.07.2012 emis de BNP „ S. B.”, înscris în posesia căruia a intrat de curând.
Prin acest certificat de moștenitor ( supliment la certificatul de moștenitor nr. 24/08.03.2012) de pe urma defunctei ( vânzătoarei) M. E. V. s-a stabilit ca cele două intimate – pârâte sunt singurele moștenitoare în calitate de nepoate de fiu predecedat.
Totodată, din cuprinsul acestuia rezultă că o parte a emolumentului succesoral îl reprezintă cota de 1/3 din titlul de proprietate nr._/12.07.2002 în care este inclus terenul în litigiu și care formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Or, în această situație, convenția părților este perfect valabilă și drept urmare vânzătoarea putea să-i transmită cota determinată de 1/3, situație în care trebuia admisă în totalitate acțiunea introductivă.
Pe de altă parte, în cuprinsul certificatului de moștenitor nu se regăsește și terenul în litigiu, tocmai pentru faptul că intimatele știau despre convenția încheiată de autoarea lor.
De asemenea, în temeiul dispozițiilor art. 293 Cod procedură civilă solicită să se dispună ca intimatele să depună o copie certificată a certificatului de moștenitor nr. 24/08.03.2012.
Potrivit prevederilor art. 977 Cod civil „ Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor”, iar art. 978 Cod civil stabilește „ Când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce nici unul”.
Prin aceste dispoziții legiuitorul a urmărit sublinierea, ca element hotărâtor pentru definirea și interpretarea contractului, a rolului pe care îl are voința internă a părților, voința lor reală.
Interpretarea ce trebuia dată antecontractului de vânzare-cumpărare în litigiu se face pornind de la voința reală, de acordul real al voințelor părților și nu de cuvintele în care acest acord a fost exprimat.
Interpretarea contractelor presupune determinarea și calificarea conținutului acesteia, a clauzelor sale, în scopul stabilirii drepturilor și obligațiilor părților.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 27.01.2011 s-a plătit prețul de 3500 lei în schimbul cotei de 1/3 din terenul situat în intravilanul comunei B., teren arabil în suprafață de 9786 m.p aflat în T 4, P 63, având ca vecini: N – moșt. C. A., moșt. P. Gh.; E – moșt. S. S., S. Gh., DS 491; S – DS 491, moșt. S. S.; V – DJ 673.
Rezultă că intenția comună a părților a fost aceea de a încheia un act translativ de proprietate în schimbul unui preț, obligația dobânditorului fiind aceea de a plăti prețul, iar convenția are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, astfel încât raportul juridic este supus regulilor privitoare la vânzare-cumpărare.
Obligația principală a cumpărătorului este aceea de a plăti prețul, cum a fost stabilit în contract, potrivit art. 1361 Cod civil.
Or, prin sentința civilă nr. 1037/2012 a Judecătoriei Motru ( definitivă prin nerecurare) s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că prețul a fost plătit în totalitate.
D. urmare, intenția părților a fost ca în schimbul prețului convenit, reclamantul să dobândească cota din terenul în litigiu ce urma să fie atribuită în lotul vânzătoarei ca urmare a dezbaterii succesiunii autorilor A. N. și A. P..
Însă, instanța de fond după modul în care a înțeles să interpreteze clauzele contractuale a încălcat dispozițiile art. 978 Cod civil, iar convenția părților ( antecontractul de vânzare-cumpărare) devine lipsită de efecte juridice, cu toate că s-a plătit un preț în schimbul încheierii unui act translativ de proprietate, situație în care, acțiunea introductivă trebuia cel puțin admisă în parte, respectiv pentru cota ideală a vânzătoarei cu privire la terenul în litigiu.
Față de cele arătate mai sus, în baza art. 480 Cod procedură civilă a solicitat admiterea apelului și având în vedere susținerile de la pact. I, schimbarea în tot a hotărârii instanței de fond, în sensul admiterii acțiunii introductive, iar în baza art. 453 Cod procedură civilă obligarea intimatelor în solidar la plata cheltuielilor de judecată.
În termen legal intimata pârâtă V. D. F. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat și pe cale de consecință menținerea ca legală și temeinică a sentinței instanței de fond, cu obligarea apelantului la cheltuieli de judecată, considerând că instanța de fond a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale în materie de convenții, reținând că promiterea defunctă M. E. V. nu este proprietar exclusiv al terenurilor în litigiu, potrivit disp. art. 480 Cod civil din 1864, astfel încât nu putea transmite un bun, care nu se află în patrimoniul său. Mai susține că terenul în litigiu provine de la părinții autoarei numiții A., autori după care nu a fost dezbătută succesiunea, promitenta vânzătoare aflându-se în indiviziune cu alți moștenitori, iar terenul în litigiu nu se află în masa succesorală a acesteia sau a soțului predecedat, astfel încât nu se poate reține că acest teren ar fi existat în patrimoniul promitentei.
De altfel, arată că, în cauză nu este întrunită nici condiția consimțământului, având în vedere că în prezent promitenta este decedată, iar acestea, moștenitoarele, nu sunt de acord cu această acțiune, promisiunea neputând îmbrăca forma autentică. Potrivit dispozițiilor legale în materie, antecontractul poate conduce la încheierea contractului în formă autentică, numai dacă el îndeplinește condițiile de valabilitate necesare oricărui contract, prevăzute imperativ de art. 948 Cod civil, condiții care nu sunt îndeplinite în speța dedusă judecății.
În drept, își întemeiază prezenta pe dispozițiile art. 205 Cod procedură civilă.
La data de 25.02.2014 apelantul reclamant J. C. C. a depus la dosar răspuns la întâmpinare prin care a arătat că, își menține punctul de vedere indicat prin motivele de apel, un argument în plus și raportat și la întâmpinarea formulată în cauză este faptul că și intimatele din prezenta cauză au încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare în aceleași condiții, respectiv pe o cotă determinată de 1/3 din bunuri ce au aparținut defunctei ( vânzătoarei) M. E. V., teren dobândit în aceleași condiții ca și terenul înstrăinat reclamantului.
Analizand apelul formulat prin prisma criticilor formulate si dispozitiilor legale în materia vanzării tribunalul reține următoarea stare de fapt și de drept:
Prin acțiunea introductiva de instanta solicita reclamantul in contradictoriu cu paratele intimate V. D. F. și M. R. G., mostenitoare ale autoarei defuncte M. E. V. să se constate si să se pronunte o hotarare care sa țină loc de act autentic de vanzare cumpărare pentru cota de 1/3 din suprafata totala de 9786 m.p. A susținut că la data de 27.01.2011 a convenit cu autoarea paratelor, ca cea din urma să-i înstrăineze cota de 1/3 din terenul de mai sus, pentru care a achitat suma de 3500 lei, intocmind in acest sens antecontractul de vanzare cumpărare la data de 27.01.2011. Mai arată reclamantul ca a notificat vanzătorul să se prezinte la notariat, fara niciun rezultat, că in cele din urma s-a formulat o actiune avand ca obiect nulitatea antecontractului de vanzare cumpărare, actiune ce a fost respinsa.
Prin sentința civilă cu nr. 1829/14.10.2013 a fost respinsa actiunea formulata de reclamant,retinandu-se că în cauza nu s-a facut dovada sistarii starii de indiviziune cu privire la terenul in litigiu, că promitenta vanzatoare a promis să înstraineze cota de 1/3 din terenul individual determinat in suprafata de 9736 m.p. situat in T 4 P 63 si nu cota ideală de drept pe care o deține asupra terenului în suprafata de 23,4190 m.p. înscris în titlul de proprietate pe numele autorilor, astfel a promis să vanda o portiune determinata material din terenul in suprafata de 9786 m.p. aflat in indiviziune. Cum partile nu au depus la dosar înscrisuri din care sa rezulte ca autoarea paratelor ar fi iesit din indiviziune cu privire la terenul in litigiu s-a apreciat că promitenta M. E. V. nu este proprietar exclusiv asupra terenului in litigiu potrivit art 480 1864. cciv si nu poate transmite un drept exclusiv si absolut asupra terenului in litigiu intrucat la randul acesteia nu s-a bucurat de acest drept.
Sentinta civila este criticata de apelantul reclamantul reclamant, motivandu-se ca a fost interpretata si aplicata gresit legislatia in materia conventiilor, ca interpretarea ce trebuia data antecontractului de vanzare cumpărare se face pornind de la intenția . s-a realizat iesirea din indiviziune in conditiile in care in certificatul de mostenitor cu nr. 91/2012 inscris depus in apel se afla cota de 1/3 din celelalte suprafete descrise in titlul de proprietate.
Din examinarea actelor si lucrarilor dosarului rezultă că între reclamant pe de o parte și autoarea paratelor M. E. V., pe de alta parte s-a intocmit la data de 27.01.2011 un antecontract de vanzare cumpărare prin care cea din urmă promite sa vanda reclamantului cota de 1/3 din terenul situat în intravilanul comunei B. arabil, în suprafață de 9786 m.p. aflat in T 4 P 63 cu vecini la N M C. A., m P. GH, la E m S. S., S. Gh, DS 491, la S Ds 491, m S. S., la V Dj 673, la pretul de 3500 lei. In acelasi inscris se mentioneaza că terenul este dobandit de promitenta vanzatoare prin reconstiturea dreptului de proprietate în temeiul titlului de proprietate cu nr._ eliberat la data de 12.07.2002. Se mai mentioneaza ca actul de vanzare cumpărare in forma autentica urmeaza să se încheie pana cel mai tarziu la data de 30.05.2011, dupa obținerea documentatiei cadastrale si a acelor necesare incheierii contractului de vanzare cumpărare in forma autentica, că in cazul în care oricare din partile contractante nu îsi va indeplini obligatia asumata prin contract, cealalata parte contractanta se poate adresa instantei judecatoresti competente in vederea rezilierii antecontractului, sau după caz obtinerii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumpărare.
Se retine că, ulterior întocmirii conventiei a fost demarata procedura in vederea obtinerii documentatiei cadastrale, in acest sens inscrisurile de la filele 17,18, si la data de 30.06.2011 autoarea paratelor a fost notificata să se prezinte la notar pentru perfectarea înscrisului in forma autentica.
Intre partile contractante au apărut neîntelegeri, în acest sens în acelasi an, 2011, promitenta vanzatoare demarand un litigiu avand ca obiect nulitatea antecontractului de vanzare cumpărare. Cauza a facut obiectul dosarului cu nr._, solutionata prin sentința civila cu nr. 1037/2012, actiunea formulata fiind respinsa.
A reținut instanta ca promitenta vanzatoare a avut reprezentarea faptului că a incheiat o promisiune de vanzare cumpărare, ca a primit pretul convenit de 3500 lei, ca nu a avut consimtamantul viciat prin dol, nedovedind că pârâtul cumpărător a utlizat mijloace viclene sau dolosive pentru a o induce in eroare pe reclamanta si a o determina sa incheie promisiunea de vanzare cumpărare.
Sentinta civila a ramas definitiva prin nerecurare. Pe parcursul soluționarii procesului, promitenta vanzatoare a decedat, actiunea fiind continuata de moștenitoarele acesteia, pârâte în prezentul dosar.
Reclamantul în încercarea de a obține înscrisuri pentru terenul cumparat, a solicitat ca instanța să pronunte o sentinta care sa tina loc de act autentic pentru terenul in suprafata de 2838 m.p. in cauza ce a facut obiectul dosarului cu nr._ . Actiunea a fost respinsa prin sentinta civila cu nr. 2900/2012, retinand instanta in considerentele hotararii ca din cuprinsul antecontractului de vanzare cumparare ceea ce reclamantul a inteles sa cumpere iar autoarea paratelor sa vanda este cota de 1/3 din terenul situat in intravilanul comunei Bolbosi in suprafata de 9786 m.p., iar nu suprafata de 2838 m.p. un bun individual determinat, astfel incat cererea sa nu poate fi primita intrucat intentia partilor a fost instrainarea cotei parti dintr-un bun individual determinat. Sentinta civila a ramas irevocabila, recursul fiind anulat ca netimbrat potrivit deciziei 775/2013, fila 76.
Practica judecatoreasca și literatura de specialitate au stabilit ca pentru a se pronunta o hotarare judecatoreasca care să constate vanzarea cumpărare unui imobil este necesar ca intre parti sa fi intervenit un act sub semnatura privata prin care sa se precizeze conditiile vanzarii.Astfel admisibilitatea actiunii de validare a unui antecontract de vanzare cumpărare este conditionata de existenta unui inscris din care sa rezulte obligația de înstrăinare si modalitatea de plata a pretului. Intre părți, reclamant pe de o parte si autoarea paratelor pe de alta parte, exista o conventie care, nula de drept ca act de înstrăinare,( fiind vorba despe un teren ) dar perfect valabila ca promisiune sinalagmatica de vanzare, nu a transmis proprietatea bunului de la vanzator la cumparator, dar a generat obligatia trasmiterii aceluiasi drept in viitor. Printre condițiile esentiale pentru validitatea unei conventii stabilite de art 948 c.civ se numara si consimtamantul valabil al părții ce se obligă, asupra existentei acestuia la facerea vanzarii pronunțându-se deja instanta de judecata. Pe de alta parte pentru o întrăinare perfect valida se are in vedere ca vanzatorul sa fie proprietarul bunului oferit spre vanzare.
Intre parti exista incheiata o întelegere scrisa, promitenta vanzatoare, autoarea paratelor, obligandu-se fata de reclamant sa-i instrăineze cota sa din imobil.
Se retine in acest sens că, in favoarea vanzatoarei M. V. E. s-a reconstituit dreptul de proprietate in indiviziune alături de A. N. si A. C. pentru suprafata totala de 23,4190 ha prin titlul de proprietate cu nr._/12.07.2002 fila 105, in calitate de mostenitori ai autorilor defuncti A. N. si A. P., astfel fiecare dintre titularii reconstituirii are o cota de 1/3 din suprafata retrocedata. Nu exista date din care sa rezulte ca ar fi fost dezbatuta succesiunea celor doi autori, însa aceasta nu intereseaza în speță avand in vedere că, reconstituirea dreptului de proprietate s-a realizat direct in patrimoniul mostenitorilor, cei din urma fiind proprietari in indiviziune.
A fost insa dezbatuta succesiunea autoarei defuncte M. E. V. potrivit certificatelor de moștenitor cu nr. 24/8.03.2012 si nr 91/6.07.2012,fila 5, din analiza carora se observa ca masa suucesorala a acesteia este formata din cota de 1/3 din mai multe suprafete de teren, între acestea fiind si cele reconstituite prin titlul de proprietate mai sus amintit, si între care nu figurează cota de 1/3 din terenul înstrăinat. Se retine astfel că promitenta vanzatoare, autoarea pârâtelor a înstrăinat cota de 1/3 din terenul in suprafata de 9786 m.p., teren avand categoria de folosinta arabil situat în T 4 P 63 în timpul stării de indiviziune.
Oricare dintre coindivizari poate sa dispuna liber, fara acordul celorlati, de cota ideala de drept asupra bunului determinat sau asupra unei universalitati, acest drept fiind un drept de proprietate individual, absolut si exclusiv al fiecarui coindivizar, transmisibil intre vii sau pentru cauza de moarte, iar in caz de instrainare, cumparatorii se substituie în drepturile coindivizarului vânzător. Ca o concluzie retine instanta că, promitenta vanzatoare putea dispune de cota sa, astfel conventia partilor este valabil incheiata. Mai mult se retine ca ceilalti coindivizari nu au facut opozitie la înstrainare, singurii care s-au opus intocmirii actului in forma autentica fiind mostenitoarele vanzatoarei, care invoca in continuare lipsa consimtamantului la instrainare.
Retinand în continuare că prețul convenit a fost incasat, consimtamantul valabil al partilor la facerea vanzarii, nerespectarea din culpa a obligatiei de incheiere a contractului de vanzare cumpărare, lipsa altor impedimente legale, instanta apreciind întemeiate criticile reclamantului apelant în temeiul art 480 c.pr.civ va admite apelul. Pe cale de consecință va fi admisă actiunea, se va constata validă vanzarea cumpararea intervenita la data de 27.01.2011 între reclamant pe de o parte si autoarea intimatelor pe de alta parte, cu privire la cota de 1/3 din terenul în suprafata de 9786 m.p.teren identificat potrivit convenției cu data certa nr. 536/27.01.2011 la BNP G. C., urmând că prezenta hotarare să țina loc de act autentic de vanzare cumpărare cu privire la cota de 1/3 din terenul in suprafata de 9786 m.p.
In temeiul art 453 c.pr.civ va obliga intimatele parate aflate în culpă procesuală, la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 996 lei la fond, onorarou avocat si taxa de timbru si 948 lei in apel onorariu avocat conform chitantei depuse si taxa de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelantul reclamant J. C. C., domiciliat în . Gorj, împotriva sentinței civile nr. 1829 din 14.10.2013 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatele pârâte V. D. F., domiciliată în A., .. 19, Bis, județul Teleorman și M. R. G., domiciliată în A., ., ., județul Teleorman.
Schimbă sentința civilă cu nr. 1829/14.10.2013 în sensul că admite acțiunea.
Constată validă vânzarea cumpărarea intervenită la data de 27.01.2011 între reclamantul J. C. C. pe de o parte și autoarea intimatelor M. E. V. pe de alta parte, cu privire la cota de 1/3 din terenul în suprafața de 9786 m.p, teren identificat potrivit convenției cu data certă nr. 536/27.01.2011 la BNP J. G. C..
Prezenta sentință ține loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la cota de 1/3 din terenul in suprafață de 9786 m.p. aflat in T 4 P 63 cu vecini la N M C. A., m P. GH, la E m S. S., S. Gh, DS 491, la S Ds 491, m S. S., la V Dj 673
Obligă intimatele pârâte la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 996 lei la fond și 948 lei în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 23 Aprilie 2014, la Tribunalul Gorj.
Președinte, A. E. S. | Judecător, C. P. | |
Grefier, C. B. |
Red. JudC.P/ tehn V.O/15.05.2014.
Jud. fond E. S. V.
6ex/
| ← Pretenţii. Sentința nr. 89/2014. Tribunalul GORJ | Fond funciar. Decizia nr. 1286/2014. Tribunalul GORJ → |
|---|
