Evacuare. Decizia nr. 755/2013. Tribunalul HARGHITA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 755/2013 pronunțată de Tribunalul HARGHITA la data de 11-09-2013 în dosarul nr. 600/234/2012*
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL HARGHITA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 755/R
Ședința publică din 11 Septembrie 2013
Completul compus din:
Judecător: Banyai E. - Președinte
Judecător: B. R. J.
Judecător: Steluța E. U.
Grefier: M. E.
Pe rol judecarea recursului declarat de recurentul H. C. împotriva sentinței civile nr.1597 din data de 13 decembrie 2013 a Judecătoriei G., în contradictoriu cu intimații B. E. A., H. H., H. I., H. B. și H. H., având ca obiect evacuare.
Se constată că dezbaterea cauzei în fond a avut loc în ședința publică din data de 04 septembrie 2013, iar susținerile părților au fost consemnate în încheierea din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Deliberând, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr.1597 din data de 13 decembrie 2013 a Judecătoriei G. a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamantul B. E. A., în contradictoriu cu pârâții H. C., H. H., H. I., H. B., H. H. și s-a sispus evacuarea pârâților din apartamentul nr. 3 situat în municipiul G., .. 38, jud. Harghita, înscris în C.F._ G.(provenită din conversia de pe hârtie a C.F. 3535), nr. top_, și C.F._-C1 G..
Pârâtul H. C. a fost obligat, la plata către reclamant a sumei de 2.040 lei, contravaloare chirie aferentă perioadei iunie 2011-octombrie 2012, și la plata în continuare a chiriei până la data eliberării efective a locuinței.
De asemenea pârâtul H. C., a mai fost obligat la plata către reclamant a penalizărilor de întârziere neachitate până la data prezentei, reprezentând 0,5% pentru fiecare zi de întârziere din chiria neachitată în termen aferent perioadei iunie 2011-februarie 2012, începând cu data scadenței și până la data efectivă a plății.
Pârâtul H. C., a fost obligat și la plata către reclamant a sumei de 3.066,7 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cererea reconvențională formulată de pârâtul H. C. a fost respinsă.
Prima instanță a reținut că a solicitat evacuarea pârâților din imobilul situat în municipiul G. .. 38, ., apartament, respectiv pivniță și garaj; obligarea pârâților la plata chiriei, împreună cu penalitățile de 0,50 % pentru fiecare zi de întârziere până la data eliberării efective a cu cheltuieli de judecată.
Pârâtul H. C. a depus întâmpinare și cerere reconvențională în cuprinsul căreia a solicitat admiterea pretențiilor formulate pe cale legală privind cheltuielile efectuate pentru reparații aduse imobilului privind refacerea hidroizolației la acoperișul de tip terasă, în valoare totală de 3.268 RON cu dobânzile legale.
Reclamantul a invocat excepția prescripției acțiunii reconvenționale,
La termenul din 08.11.2012 a fost pusă în discuție și admisă excepția prescripției dreptului material la acțiune cu privire la suma pretinsă de pârâtul-reclamant reconvențional prin cererea reconvențională.
În motivarea admiterii acestei excepții s-a avut în vedere că factura_/12.09.2007, chitanța_/12.09.2007, factura A00009/06.06.2002, chitanța A00009/06.06.2002, depuse în copie de pârât, au fost emise cu mai mult de 3 ani înaintea introducerii cererii reconvenționale, termen de prescripție prevăzut de art. 3 al. 1 din Decretul 167/1958, în vigoare la data începutului cursului prescripției.
Examinând actele și lucrările dosarului, prima instanță a reținut că
Între părți, la data de 1 martie 2010 s-a încheiat un contract de închiriere pentru o perioadă de doi ani, înscris depus la dosarul cauzei în copie. Așa cum rezultă din contract, aceasta și-a încetat valabilitatea la data de 1 martie 2012.
Reclamantul a notificat pârâților dorința sa de a evacua imobilul, fiind în acest sens transmisă pârâților o somație preluată de aceștia la data de 22 martie 2012. Astfel, în conformitate cu prevederile pct. 3.2 lit. c din contractul de mai sus, chiriașul este obligat să folosească în perioada închirierii bunul închiriat, respectiv conform lit. d este obligat să restituie la sfârșitul închirierii bunurile care fac obiectul contractului de închiriere.
Așa cum rezultă din starea de fapt, cât și din răspunsul pârâtului H. C. dat la interogatoriu, pârâții deși nu refuză eliberarea imobilului, nici nu exercită de bună voie obligațiile contractuale menționate anterior.
Într-o atare situație, doar printr-o hotărâre judecătorească, urmată de executare silită este posibilă evacuarea pârâților din imobil, sens în care solicită instanței să admită primul capăt de cerere din acțiunea introductivă.
În conformitate cu prevederile pct. 2.1 din contractul de închiriere părțile, de comun acord, au stabilit o chirie lunară de 120 RON. Contrar valorii scăzute a chiriei, chiriașul nu a achitat această chirie cu regularitate. În aceste condiții, chiriașul, până la data închiderii dezbaterilor a acumulat o restanță la plata chiriei în cuantum total de 2.160 RON, reprezentând contravaloarea chiriei pentru perioada iunie 2011 - noiembrie 2012.
Cu referire la înscrisurile înaintate de către pârâți privind plata chiriei, subliniază că data efectuării plăților corespunde cu cele cuprinse în tabelul alăturat precizărilor, reclamantul recunoscând efectuarea acestor plăți. Însă trebuie avut în vedere că de la efectuarea ultimei plăți din data de 27 ianuarie 2012, pârâții nu au achitat nici o sumă cu titlu de chirie, iar sumele achitate anterior au fost evidențiate în contul penalităților de întârziere.
Astfel, pârâții datorează chirie conform celor de mai sus, adică pentru perioada iunie 2011 - noiembrie 2012, urmând ca în continuare să curgă penalitățile de întârziere până la data plății efective.
Conform punctului 3.2., lit. b din contract, neplata la termenul fixat a chiriei atrage o penalizare de 0,50% din suma datorată, pentru fiecare zi de întârziere.
Prima instanță a mai reținut că, prin notificările trimise pârâtului H. C. și prin introducerea cererii de chemare în judecată, reclamantul și-a exprimat dezacordul cu privire la o relocațiune tacită, iar pârâtul H. C. nu a plătit chirie în perioada iunie_12(data expirării contractului de închiriere), nici ulterior acestei date, nefiind îndeplinite condițiile unei relocațiuni tacite.
Având în vedere cele mai sus menționate, s-a constat că începând cu data de 01.03.2012 pârâtul H. C. și membrii familiei sale ocupă imobilul fără un titlu valabil.
Conform art. 1431 C.civ, locatarul are obligația de a restitui bunul în starea în care l-a primit, o data cu încetarea raporturilor contractuale. Observând că în cauză a intervenit încetarea de drept a contractului de închiriere prin expirarea termenului contractual, și având în vedere că începând cu data de 01.03.2012 pârâtul H. C. și membrii familiei sale ocupă imobilul fără un titlu valabil s-a dispus evacuarea pârâților din apartamentul nr. 3 situat în municipiul G., .. 38, jud. Harghita, înscris în C.F._ G.(provenită din conversia de pe hârtie a C.F. 3535), nr. top_, și C.F._-C1 G..
Cu privire la capetele de cerere privind obligarea pârâților la plata chiriei, împreună cu penalitățile de 0,50 % pentru fiecare zi de întârziere până la data eliberării efective a imobilului, având în vedere că legislația în vigoare la data încheierii contractului de închiriere nu prevedea posibilitatea obligării unor persoane care nu sunt titulare în contractul de închiriere, la plata chiriei, instanța va obliga doar pârâtul H. C., menționat în calitate de chiriaș în contractul de locațiune
Obligația în ce privește plata chiriei a fost menținută și după data de de 01.03.2012 având în vedere că pârâtul beneficiază de folosința imobilului și ulterior acestei date, reclamantul fiind privat de folosința spațiului închiriat ulterior expirării termenului contractual.
În privința clauzei de la punctului 3.2., lit. b din contract, conform căreia neplata la termenul fixat a chiriei atrage o penalizare de 0,50% din suma datorată, pentru fiecare zi de întârziere, instanța a apreciat că această clauză își produce efectele doar până la data încetării contractului de închiriere.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs pârâtul reclamant H. C. prin care a solicitat admiterea recursului declarat împotriva Sentinței civile nr.1597/2012 si al pretențiilor formulate pe cale legala privind cheltuielilor efectuate la reparații aduse imobilului privind refacerea a hidroizolației la acoperișul de tip terasa in valoare totala de 3268,00 cu dobânzile legale.
În esență recurentul arată că este de acord cu cererea reclamantului privind eliberarea și părăsirea imobilului de buna voie dar nu este de acord cu plata penalităților de întârziere și a cheltuielilor de judecată.
În acest context arată că a efectuat lucrări de îmbunătățire asupra imobilului în care a locuit respectiv racordarea la apa-canal, reparații acoperiș pentru ca imobilul este o clădire veche si astfel necesita unele reparații curente. Aceste lucrări au fost în valoare totală de 2.921 lei
Deși l-a înștiințat pe reclamant despre această împrejurare, acesta a rămas impasibil.
Mai arată recurentul că î cursul anului 2012 luna ianuarie l-a contactat telefonic apărătorul reclamantului insistând asupra faptului ca si in cursul anului 2012 este necesar o renovare a acoperișului acesta a răspuns ca trebuie să prezinte un deviz de lucrare situația cheltuieli de lucrării ce este necesar pentru a înștiința proprietarul privind acordul si acceptul acestuia. Menționează izolația acoperișului, nu suporta amânare din cauza intemperiilor, astfel a procedat la executarea lucrărilor în continuare în speranța că aceste cheltuieli se vor compensa cu datoriile pe care le mai ara are față de reclamant.
Acest lucru nu s-a întâmplat pentru că apărătorul proprietarului l-a înștiințat ca proprietarul nu este de acord cu prelungirea contractului.
Mai arată că în anul 2009 în cursul lunii iulie a fost prezent așa zis pasibilul proprietar împreuna cu Notarul N. Ș. reprezentantul Primăriei Oheorgheni cel care a arătat imobilul (apartamentul). Dar nu și-a dat seama că imobilul era revendicat sau era încă în faza de revendicare, pentru că o singura data a avut contract cu proprietarul .
Intrând in discuții cu prezumtivul proprietar a întrebat dacă poate să aducă îmbunătățiri imobilului prin investiții necesare, normale, acesta i-a răspuns ca este de acord si este dispus sa acorde in continuare prilejul de a locui in acest imobil. Astfel de buna cunoștința si de încredere a adus îmbunătățirile necesare imobilului locuind pașnic netulburat de nimeni până în prezent.
Recurentul susține din bani chiriei a renovat acoperișul. Pentru aceste motive nu a achitat chiria de bună știință pe considerente că este corect ce a făcut.
În drept invocă prev. art.1788-1790,-1791 Cod.civ precum și dispozițiile art. 299-316 Cod proc.civ.
Situându-se pe o poziție procesuală contradictorie B. E. A. a formulat întâmpinare în data prin intermediul căreia a solicitat respingerea recursului declarat și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecata.
În esență intimatul arată că prima instanță, în mod corect a respins cererea reconvențională referitoare la pretenția de 3268,00 lei raportat la data emiterii facturilor, respectiv 2002 și 2007. În conformitate cu prevederile art. 1 și 3 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă, dreptul la acțiune cu obiect patrimonial se stinge în termenul general de prescripție de 3 ani, pretențiile recurentului privind contravaloarea investițiilor s-au prescris.
Mai menționează că recurentul a intrat în posesia imobilului abia în luna octombrie 2008, imobilul construcții fiindu-i retrocedat intimatului în baza Dispoziției Primarului municipiului G. nr. 712/21 octombrie 2008. în aceste condiții, contravaloarea eventualelor investiții sau reparații efectuate de recurent puteau fi pretinse de la proprietarul din perioada respectivă a imobilului, adică Statul Român prin administratorul GO SJL
În opinia intimatului înscrisurile anexate acțiunii reconvenționale, au fost întocmite pro causa, tocmai pentru a justifica pretențiile recurentului. În situația de lucrări pentru anul 2002 calculele sunt făcute în lei noi (RON)r cu toate că această monedă a fost introdusă abia la data de 1 iulie 2005. În aceste condiții, dacă înscrisul respectiv ar fi fost întocmit la data efectuării lucrărilor în aceasta ar fi trebuit să figureze contravaloarea lucrărilor exprimat în lei vechi.
Mai mult, societatea care a emis factura fiscală nr. A00O09/6 iunie 2002 în valoare de_ lei (noi sau vechi ?) la data efectuării lucrării respective nu avea nici un angajat. Această împrejurare rezultă din bilanțul prescurtat al societății Metro Company S.R.L. de pe site-ul Ministerului Finanțelor Publice. Potrivit facturii, contravaloarea acestor lucrări s-a perceput atât în lei vechi cât și în lei noi. Astfel, din suma totală de 16.844 lei (noi sau vechi ?) suma de 1.412 lei reprezenta valoarea facturii, respectiv suma de 168.028 lei valoarea TVA. c
Referitor la lucrările din anul 2007, efectuate de S.C. King Construct S.R.L, în opinia intimatului se pune aceeaș problemă.
Din factura fiscală nr._/12 septembrie 2007 rezultă că din suma totală de_ lei (noi sau vechi ?) suma de 1.509 lei reprezintă contravaloarea lucrării, iar suma "de 179.571 lei reprezintă TVA. Motivul pentru care valoarea TVA s-a trecut în lei vechi, cu toate că începând cu 31 decembrie 2006 s-a trecut exclusiv la folosirea leului nou, nu se cunoaște. Având în vedere că această societate a fost dizolvată și radiată date cu privire la activitatea sa din anul 2007 nu se mai regăsesc.
În ceea ce privește modul de completare a celor două facturi, având în vedere atât greșelile similare cât și asemănarea scrisului, intimata apreciază că înscrisurile sunt false, scrise ulterior, iar în prezent nu există posibilitatea lămuririi acestei probleme, deoarece niciuna dintre societățile „executante a lucrărilor" nu mai funcționează.
În ceea ce privește „investițiile" efectuate de recurent cu privire la racordarea imobilului folosit de el la apă - canal, solicită a se avea în vedere faptul că acesta nu a depus la dosarul instanței de fond, respectiv nu a anexat nici recursului înscrisuri din care să rezulte aceste susțineri.
În ceea ce privește înștiințarea „proprietarului"" cu privire la efectuarea lucrărilor de „investiții" menționate mai sus, intimata arată că aceasta s-a efectuat cu ocazia unei discuții cu avocatul, ocazie cu care s-a încercat să I se explice recurentului că „investițiile""efectuate în anii 2002, respectiv 2007 nu pot fi opuse intimatului de față care a intrat în posesia și proprietatea imobilului abia la sfârșitul anului 2008.
Referitor la necesitatea efectuării lucrărilor de reparații la acoperișul imobilului, menționează că I s-a adus la cunoștință. Însă, în lipsa prezentării unei oferte de preț provenite de la o societate specializată, proprietarul imobilului nu și-a putut manifesta acordul la efectuarea acestor lucrări. Varianta recurentului să I se pună la dispoziție 20.000 RON din care el urmează să efectueze lucrările de reparații în lipsa unei oferte de preț sau deviz al acestor lucrări nu putea fi onorată.
Recurentul deși nu refuză eliberarea imobilului, nici nu-și exercită de bună voie obligațiile contractuale menționate anterior.
Din modul de redactare al petitului 3 din recurs „se poate ajunge la concluzia că recurentul nu ar fi de acord nici cu plata contravalorii chiriei, respectiv nici cu plata penalităților de întârziere.
În acest context intimatul arată că în conformitate cu prevederile pct. 2.1 din contractul de închiriere părțile de comun acord au stabilit o chirie lunară de 120 RON. Contrar valorii scăzute a chiriei, recurentul - chiriaș nu a achitat această chirie cu regularitate. În aceste condiții, chiriașul până la data închiderii dezbaterilor a acumulat o restanță la plata chiriei în cuantum total de 2.160 RON, reprezentând contravaloarea chiriei pentru perioada iunie 2011 - noiembrie 2012.
În conformitate cu prevederile art. 3.2 lit. b din contractul de închiriere recurentul este dator ca în caz de întârziere la plata chiriei să plătească penalități de întârziere în procent de 0,50 % pentru flecare zi de întârziere. Cuantumul chiriei datorate, precum și calculul penalităților de întârziere am depus la dosarul cauzei pentru termenul din data de 9 septembrie și 8 noiembrie 2012.
Cu referire la înscrisurile înaintate de către recurent privind plata chiriei, menționează că data efectuării plăților corespund cu cele cuprinse în tabelul alăturat precizărilor depuse la termenele de judecată de mai sus. Însă trebuie avut în vedere că de la efectuarea ultimei plăți din data de 27 ianuarie 2012, recurentul și intimatele nu au achitat nici o sumă cu titlu de chirie, iar sumele achitate anterior au fost evidențiate în contul penalităților de întârziere.
Astfel, pârâții datorează în prezent cu titlu de chirie suma totală de 2.880 RON pentru perioada iunie 2011 - mai 2013.
Prin urmare consideră că pretențiile sale sunt pe deplin justificate, impunându-se obligarea pârâților la plata chiriei inclusiv a chiriei datorate conform celor de mai sus până la eliberarea efectivă imobilului.
Examinând sentința recurată sub aspectul motivelor invocate, precum și potrivit art. 304/1 Cod pr.civ., Tribunalul reține următoarele:
Prima instanță a considerat în mod corect, că cererea pârâtului reconvențional, privind suma cu titlul de despăgubiri, ca fiind o acțiune în valorificarea unui drept de creanța, prescriptibilă în termenul general de prescripție de 3 ani, prevăzut în art.1 si 3 din Decretul nr.167/1958.
Cu toate acestea a apreciat greșit termenul de la care începe să curgă prescripția.
În cazul investițiilor făcute de către chiriaș la imobilul închiriat termenul de prescripție de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958, începe să curgă de la data nașterii dreptului la acțiune, respectiv din momentul încetării raporturilor contractuale dintre părți, chiar dacă investițiile au fost efectuate anterior,deoarece până la acea data chiriașul, utilizând îmbunătățirile făcute la imobilul proprietatea altuia, nu avea vreun interes în a solicita restituirii contravalorii lor.
În speță recurentul împreună cu familia sa, a stăpânit imobilul în calitate de chiriași (de detentori precari) și locuiește și în prezent în acesta, așadar, dreptul lui de a solicita contravaloarea îmbunătățirilor s-a din momentul încetării raporturilor contractuale dintre părți, respectiv din data de 1 martie 2012.
Nu este corect să nu se recunoască pârâtului posibilitatea de a cere contravaloarea îmbunătățirilor si să se lase la îndemâna reclamantului alegerea momentului de la care pârâtul să poată cere doar contravaloarea îmbunătățirilor pe ultimii trei ani înaintea introducerii acțiunii în evacuare. Aceasta soluție de echitate este sprijinita si din punct de vedere juridic pe următoarele considerente:
Astfel, de la data expirării raporturilor de locațiune dintre părți reclamanții, în calitate de proprietari ai imobilului pentru care s-au efectuat îmbunătățiri de către pârât, s-au îmbogățit fără justă cauză cu valoarea acestor îmbunătățiri, de la această dată începând să curgă termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
Așa fiind, rezultă că în mod greșit prima instanță a respins ca prescrisă cererea reconvențională a pârâtei.
Din modul de redactare a petitului 2 din motivele de recurs, se poate concluziona că recurentul, în esență nu contestă cuantumul sumei datorate cu titlu de chirie și penalități, dar totuși nu este de acord să plătească deoarece, în opinia lui acestea se compensează cu cheltuielile pe care le-a făcut pentru îmbunătățirea imobilului. De asemenea, nu este de acord să plătească nici cheltuieli de judecată.
Această critică nu poate fi primită. Potrivit clauzelor contractuale, recurentul s-a obligat să plătească lunar chirie pentru folosirea imobilului cu penalități de întârziere în cazul neachitării în termen. Între părți nu a existat nici o înțelegere în prealabil că sumele datorate de recurent ar putea fi compensate cu c/v îmbunătățirilor pe care le face în timp.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, urmează a se avea în vedere că poziția juridică de parte câștigătoare în proces a reclamantului este determinată de raportul dintre conținutul obiectului acțiunii și rezultatul obținut prin hotărârea de soluționare a litigiului, ceea ce înseamnă că atunci când pretențiile ce formează obiectul acțiunii sunt admise, instanța trebuie să acorde celui care a câștigat procesul, cheltuielile de judecată, în raport de dispozițiile art.274-275 Cod procedură civilă.
Pârâtul nu a recunoscut pretențiile reclamantului la prima zi de înfățișare, astfel că este evidentă culpa sa procesuală, neputându-se face aplicarea dispozițiilor art.275 Cod procedură civilă, referitoare la scutirea sa la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite recursul formulat de recurentul H. C. împotriva Sentinței civile nr. 1597 din data de 13 Decembrie 2012, pronunțată de Judecătoria G., pe care o casează parțial și trimite cauza spre rejudecare referitor la soluționarea cererii reconvenționale.
Menține celelalte dispoziții le sentinței recurate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 11 Septembrie 2013
Președinte Judecător Judecător
Banyai E. B. R. J. Steluța E. U.
Grefier
M. E.
Red.B.E.
Primit: 02.10.2013
Tehonred./id/01.10.2013
Ex.2/SD.-
Jud.fond: P. V.R.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 720/2013. Tribunalul... | Partaj judiciar. Decizia nr. 383/2013. Tribunalul HARGHITA → |
|---|
