Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 1636/2015. Tribunalul IALOMIŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1636/2015 pronunțată de Tribunalul IALOMIŢA la data de 16-04-2015 în dosarul nr. 286/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IALOMIȚA – SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 286 A
Ședința publică din data de 16 aprilie 2015
Completul constituit din:
Președinte - I. M. R.
Judecător – M. L. I.
Grefier – B. C.
Pe rol judecarea apelului civil formulat de apelantul-reclamant P. A. împotriva sentinței civile nr.1636/15.12.2014 pronunțată de Judecătoria Urziceni în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimatul-T. D., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns apelantul-reclamant asistat de avocat A. G. și a lipsit intimatul-pârât.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Avocat A. G. pentru apelantul-reclamant arată că nu mai are cereri de formulat sau excepții de invocat, înțelegând să se folosească în apărare de înscrisurile existente la dosar.
Tribunalul, având în vedere că părțile nu mai au cereri de formulat și nu mai sunt alte incidente de soluționat, în conformitate cu prevederile art.392 C.pr.civ., declară dezbaterile deschise și acordă cuvântul părților.
Avocat A. G. pentru apelantul-reclamant solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și modificarea sentinței atacate pe care o consideră nelegală și netemeinică întrucât instanța de fond a interpretat eronat întreg probatoriul administrat în cauză.
Astfel, solicită a se observa că intimatul nu s-a prezentat niciodată la notariat și nici la mediere, nu a depus întâmpinare și nu a avut nici o poziție în timpul procesului pe fond.
De asemenea, arată că terenul în cauză a fost înstrăinat printr-o chitanță sub semnătură privată, redactată astfel cum au înțeles părțile să-și exprime voința, din cuprinsul său reieșind foarte clar care le-a fost intenția.
Față de cele precizate solicită admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii. Nu solicită plata cheltuielilor de judecată.
Tribunalul în conformitate cu prevederile art.394 C.pr.civ., considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, închide dezbaterile și rămâne în pronunțare.
După deliberare,
TRIBUNALUL
Cu privire la apelul civil de față, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr.1636 din data de 15.12.2014 pronunțată de Judecătoria Urziceni, s-a respins acțiunea formulată de reclamantul P. A. în contradictoriu cu pârâtul T. D., ca neîntemeiată și s-a luat act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că potrivit titlului de proprietate nr._/_, codul_, eliberat la data de 16.05.1996 de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ialomița, pârâtul este proprietarul suprafeței de 3 ha teren arabil, situat în extravilanul comunei Drăgoești, județul Ialomița (fila 7 dosar fond).
Instanța a mai reținut că, la data de 01.08.2003, pârâtul T. D., în calitate de promitent-vânzător, a încheiat cu reclamantul P. A., în calitate de promitent-cumpărător, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, materializată într-un înscris sub semnătură privată, având ca obiect suprafața de 2,7 ha teren, situată în extravilanul localității Drăgoești, județul Ialomița, proprietatea promitentului-vânzător conform titlului de proprietate menționat mai sus (filele 6, 49 și interogatoriul luat pârâtului – fila 28 dosar fond).
Conform aceluiași înscris, prețul vânzării a fost stabilit la 13.500.000 ROL și a fost achitat la momentul încheierii antecontractului (01.08.2003).
Prima instanță a apreciat că acțiunea introdusă de reclamant este neîntemeiată și a respins-o ca atare pentru următoarele considerente:
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui bun imobil naște în sarcina acestora obligația de a încheia contractul asumat, instanța judecătorească având posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în caz de neîndeplinire a obligațiilor de către una din părți.
Astfel, pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepția consimțământului vânzătorului, pe care instanța trebuie să-l suplinească, obiect determinat/determinabil, prețul să fi fost achitat, calitatea de proprietar a vânzătorului și în plus să se facă dovada refuzului pârâtului de a încheia contractul în formă autentică.
Potrivit art. 969 C.civ. în vigoare la data încheierii antecontractului, contractele valabil încheiate au putere de lege între părțile contractante.
În opinia instanței de fond, în speța dedusă judecății nu s-a făcut dovada existenței unui antecontract de vânzare – cumpărare valabil având ca obiect suprafața de 2,7 ha teren arabil, situat în extravilanul comunei Drăgoești, județul Ialomița, menționată în cererea de chemare în judecată.
În lipsa unui antecontract de vânzare-cumpărare valabil având ca obiect suprafața menționată în cererea de chemare în judecată, nu se poate face aplicarea dispozițiilor art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în conformitate cu care în situația în care una dintre părți refuză, ulterior încheierii antecontractului, să încheie contractul în formă autentică, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Cu privire la condițiile ce trebuie îndeplinite de lucrul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța a arătat că acestea trebuie să fie, în general, aceleași ca în situația încheierii contractului de vânzare, raportat la faptul că, prin antecontract, părțile se obligă ca în viitor să încheie contractul de vânzare.
Înscrisul sub semnătură privată depus la dosar nu conține un obiect concret, corect și legal determinat, pe baza căruia să se poată solicita validarea prin acțiune de constatare a vânzării. Promitentul-cumpărător deține doar un înscris redactat incomplet și imperfect, pe baza căruia nu poate solicita constatarea vânzării. O eventuală încercare a instanței de a găsi un corespondent între terenul menționat în acel înscris sub semnătură privată și terenul individualizat în titlul de proprietate excede conținutului convenției, duce la modificarea ei și, deci, nu poate fi făcută decât cu acordul ambelor părți.
În consecință, s-a reținut că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, deoarece înscrisul depus la dosar nu îndeplinește condițiile de valabilitate ale unui antecontract de vânzare-cumpărare, întrucât terenul care formează obiectul contractului nu este individualizat corespunzător, lipsind astfel un element esențial al antecontractului.
Astfel, în ceea ce privește obiectul antecontractului, instanța de fond a apreciat că față de modalitatea în care acesta este indicat în cuprinsul antecontractului nu apare ca fiind suficient determinat sau cel puțin determinabil, fiind menționată doar suprafața terenului în ha și locul situării acestuia în ansamblu, fără a fi arătate vecinătățile terenului. Această modalitate de descriere a obiectului antecontractului nu permite o identificare exactă a terenului și face ca obiectul antecontractului să nu fie nici măcar determinabil. În plus, nici martorii audiați în prezenta cauză (filele 29-30 dosar fond) nu au putut individualiza terenul.
De asemenea, chiar dacă ar fi reală susținerea potrivit căreia reclamantul folosește în prezent terenul și achită impozitele aferente, acțiunea reclamantului nu ar putea fi admisă în lipsa unui antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat.
Pentru considerentele mai sus expuse, și având în vedere că pârâtul nu se află în culpă procesuală pentru a fi obligat la plata cheltuielilor de judecată (art. 453 C.pr.civ.), instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată. În virtutea principiului disponibilității, care guvernează procesul civil, s-a lua act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul P. A..
În motivarea apelului acesta a arătat că, în urma administrării probelor, prin sentința mai sus arătată, instanța de fond i-a respins acțiunea pe motiv că terenul nu este individualizat în convenția civilă încheiată între părți.
Consideră că instanța a interpretat eronat întreg probatoriul administrat în cauză. Astfel, pârâtul a fost chemat la notariat prin notificare, însă nu a răspuns invitației, a fost invitat la mediere, nu a răspuns invitației, a fost citat cu mențiunea de a depune întâmpinare, nu a depus vreo cerere în acest sens și nici nu a propus probe. De asemenea, la interogatoriul luat în cauză, pârâtul nu a arătat nici un moment că suprafața de teren așa cum a fost individualizată prin cererea de chemare în judecată nu ar corespunde adevărului. A arătat că a semnat chitanța pentru suprafața de 2,70 mp (răspunsul la întrebarea nr. 1), recunoaște că a semnat chitanța ( răspunsul la întrebarea nr. 2), recunoaște că i s-a plătit prețul (răspunsul la întrebarea nr. 3), recunoaște că din anul 2003 el a plătit impozitele către stat și a folosit suprafața de 2,70 ha (răspunsul la întrebarea nr. 4).
Prin urmare, susține apelantul, a plătit impozitul conform titlului de proprietate care corespunde schiței cadastrale a comunei unde este individualizat terenul, iar din anul 2003 până în prezent pârâtul nu a arătat nici un moment că terenul nu este cel individualizat prin acțiune și nici în timpul procesului nu a făcut referire la acest fapt.
Apelantul arată că nu se poate trage concluzia că terenul nu este individualizat, odată ce în chitanța încheiată și semnată de părți este trecut numărul titlului de proprietate, iar cele două suprafețe arătate în acțiune, însumate corespund cu suprafața din chitanță.
În cele din urmă, apelantul mai învederează că acțiunea a fost întemeiată și pe dispozițiile art. 1073 – 1077 vechiul Cod civil, astfel că având în vedere aceste dispoziții legale acțiunea sa este întemeiată, neexistând nici un motiv de respingere.
În concluzie, apelantul solicită admiterea apelului, reținerea cauzei spre rejudecare și, rejudecând, să se schimbe în tot sentința atacată în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.
În drept, cererea de apel este întemeiată pe dispozițiile art. 466 – 480 Cod procedură civilă, iar în dovedire se solicită proba cu înscrisuri.
Intimatul-pârât T. D. nu a formulat întâmpinare în cauză.
Tribunalul, analizând motivele de apel formulate, le apreciază întemeiate pentru următoarele considerente:
Instanța de fond a respins în mod greșit acțiunea considerând că obiectul antecontractului nu poate fi individualizat întrucât, din înscrisul aflata la fila 6 dosar fond și intitulat de părți „convenție civilă (precontract la vânzare cumpărare)”, părțile s-au înțeles să vândă, respectiv să cumpere terenul în suprafață de 2,7 ha din titlul de proprietate nr._/_. Studiind titlul de proprietate menționat de părți, tribunalul constată că acesta a fost emis pentru o suprafață totală de 3 ha, împărțită în trei parcele de 3000 mp, 11000mp și respectiv 16000mp . Se observă astfel că ultimele două parcele, însumate, dau suprafața de 2,7 ha vândută de intimat, terenul putând fi identificat, și deci obiectul contractului fiind determinabil. Prin urmare, din coroborarea dispozițiilor titlului de proprietate emis pe numele intimatului cu antecontractul de vânzare cumpărare, cu mențiunile apelantului reclamant din cererea de chemare în judecată referitoare la stăpânirea în fapt a terenului și cu recunoașterea din interogatoriu a intimatului pârât, tribunalul concluzionează că obiectul antecontractului este determinabil, fiind format din suprafețele de 11.000 mp din tarlaua 112 . din tarlaua 100/1 . menționate în cuprinsul titlului de proprietate.
Față de considerentele de mai sus, tribunalul apreciază apelul întemeiat și, în baza art. 480 alin. 2 N.C.pr.civ. urmează să-l admită, să schimbe în tot sentința apelată și, în consecință:
Va admite apelul declarat de apelantul reclamant P. A., împotriva sentinței civile nr. 1636/15.12.2014 a Judecătoriei Urziceni, pe care o va schimba în tot și, în consecință va admite cererea formulată de reclamantul P. A., în contradictoriu cu pârâtul T. D..
Va constata că între reclamant, în calitate de cumpărător și pârât, în calitate de vânzător, a intervenit în mod valabil convenția privind vânzarea - cumpărarea terenului arabil suprafață totală de 27.000 mp, situat în extravilanul loc. Drăgoești, jud. Ialomița, individualizat astfel:
-11.000mp în tarlaua 112, .: la N Hc114, la E md. V. Ș., la S De115, la V C. D.
-16.000mp în tarlaua 100/1 .: la N - De99, la E- D. I., la S Hc100, la V C. D.
, contra unui preț de 13.500.000 ROL .
Prezenta hotărâre va ține loc de contract de vânzare - cumpărare a terenului.
Va dispune comunicarea unei copii de pe hotărârea rămasă definitivă către Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița.
Totodată, în baza art. 771 alin. 6 din Legea 571/2003 republicată, va dispune ca în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri, un exemplar al acesteia cu documentația aferentă să fie comunicată la organul fiscal competent, în vederea calculării impozitului pe veniturile din transferul proprietății imobilului.
Văzând și dispozițiile art.483 alin.2 N.C.pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGIIÎ
DECIDE
În baza art. 480 alin. 2 N.C.pr.civ. admite apelul declarat de apelantul reclamant P. A., împotriva sentinței civile nr. 1636/15.12.2014 a Judecătoriei Urziceni, pe care o schimbă în tot și, în consecință:
Admite cererea formulată de reclamantul P. A., în contradictoriu cu pârâtul T. D. .
Constată că între reclamant, în calitate de cumpărător și pârât, în calitate de vânzător, a intervenit în mod valabil convenția privind vânzarea - cumpărarea terenului arabil suprafață totală de 27.000 mp, situat în extravilanul loc. Drăgoești, jud. Ialomița, individualizat astfel:
-11.000mp în tarlaua 112, .: la N Hc114, la E md. V. Ș., la S De115, la V C. D.
-16.000mp în tarlaua 100/1 .: la N - De99, la E- D. I., la S Hc100, la V C. D.
, contra unui preț de 13.500.000 ROL .
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare - cumpărare a terenului.
Dispune comunicarea unei copii de pe hotărârea rămasă definitivă către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița.
Totodată, în baza art. 771 alin. 6 din Legea 571/2003 republicată, dispune ca în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri, un exemplar al acesteia cu documentația aferentă să fie comunicată la organul fiscal competent, în vederea calculării impozitului pe veniturile din transferul proprietății imobilului.
Ia act că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată .
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 16.04.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
I. M. RalucaMunteanu L. I. B. C.
Red.tehnored. M.L.I.
4 ex/28.04.2015
Judec.fond D. A. E.
..04.2015
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 152/2015.... | Pretenţii. Hotărâre din 16-04-2015, Tribunalul IALOMIŢA → |
|---|
