Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1004/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1004/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 27-11-2014 în dosarul nr. 18691/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 27 Noiembrie 2014
Președinte - C. E. C.
Judecător C. R.
Grefier Ș. D.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1004/2014
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelanta N. M. și pe intimata N. A., având ca obiect hotărâre care sa țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura este completă.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință,
Dezbaterile în apel au avut loc în ședința publică din data de 13.11.2014, susținerile apărătorului apelantei fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta decizie civilă, când pentru a se depune concluzii scrise de către părți s-a amânat pronunțarea pentru data de 20.11.2014, când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru azi, 27.11.2014, când
TRIBUNALUL
Prin sentința civilă nr. 3354/05.03.2014 pronunțată de Judecătoria Iași a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta N. M. în contradictoriu cu pârâta N. A. și s-a luat act de faptul că pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, a reținut instanța de fond că pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie îndeplinite cumulativ o . condiții. Astfel, în primul rând, pârâtul, promitent – vânzător, trebuie să fie proprietarul bunului care face obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare la momentul pronunțării hotărârii. Or, în ceea ce privește dreptul de proprietate asupra cotei ideale de 10/16 din bun, instanța de fond a reținut că imobilul situat în Iași, ., ., ., jud. Iași, a fost dobândit de pârâtă în timpul căsătoriei cu N. A. – I., în temeiul contractului de vânzare cumpărare încheiat cu RA Locuința la data de 23.03.1992 (la momentul încheierii contractului nu era necesară forma autentică pentru înstrăinarea imobilelor locuințe). N. A. – I. a decedat la data de 15.12.1994, lăsând ca moștenitori pe N. A. – soție, N. M. – fiică, Blănarul L. – fiică, reclamanta nedepunând la dosar acte de stare civilă. Soția supraviețuitoare deține o cota de 1/2 din imobil, cu titlu de bun propriu, iar masa de împărțit este formată din restul cotei de 1/2 din imobil. Soția supraviețuitoare, venind în concurs cu descendenți de gradul I, beneficiază de o cota de 1/4 din bun, restul cotei de 3/4 din 1/2, respectiv 3/8, revenind fiicelor defunctului, în cote egale, de câte 3/16 fiecare. Soția supraviețuitoare are o cotă ideală și abstractă de 1/2 + 1/8 = 10/16. Rezultă că pârâta, promitentă – vânzătoare, este titularul dreptului de proprietate asupra cotei ideale de 10/16 pe care s-a obligat să o înstrăineze reclamantei.
A mai reținut prima instanță că o a doua condiție privește refuzul nejustificat al uneia dintre părțile antecontractului de a perfecta vânzarea. Potrivit art. 1669 alin. 1 NCC, „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”. În materia vânzării, art. 1669 NCC reia dispozițiile art. 1279 alin. 3 NCC și reglementează executarea silită a obligației de a încheia un contract de vânzare, obligație de a face asumată fie printr-o promisiune unilaterală, fie printr-o promisiune bilaterală. În toate situațiile, partea care și-a îndeplinit sau este gata să-și îndeplinească obligațiile poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, condiționat însă de întrunirea tuturor condițiilor de validitate ale vânzării. Prin ipoteză, condițiile vânzării se cer a fi îndeplinite chiar din momentul încheierii promisiunii (consimțământ, obiect determinat și licit, cauză etc.), numai momentul întocmirii vânzării fiind amânat. Promisiunea nu este translativă de proprietate, dar conține în ea consimțământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită. Pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de contract este posibilă numai dacă bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului și cu privire la care să nu existe eventuale clauze de inalienabilitate consimțite de proprietar. O astfel de acțiune se poate îndrepta numai împotriva părții culpabile – evident și împotriva moștenitorilor acesteia.
Or, în cauză, instanța de fond a reținut că nu se poate vorbi nici despre refuzul pârâtului de a încheia actul în forma autentică, acesta fiind de acord cu înstrăinare și întocmirea actului juridic în forma autentică, astfel cum rezultă din cuprinsul întâmpinării, și nici despre o culpă a pârâtului promitent – vânzător în legătură cu imposibilitatea de perfectarea a actului în forma autentică. Ambele părți sunt în prezent de acord cu perfectarea vânzării, singurul impediment pe care îl invocă părțile referindu-se la imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale. Însă acest impediment nu poate fi clarificat și, eventual, înlăturat pe cale prezentei acțiuni. Dacă acest impediment vizând întocmirea documentației cadastrale împiedică perfectarea contractului, părțile trebuie să înlăture întâi acest impediment și, doar ulterior, dacă una dintre părți, în lipsa oricărui alt impediment, refuză perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, să sesizeze instanța pentru a fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare.
Prima instanță a mai reținut că documentația cadastrală este necesară pentru înstrăinarea imobilului, aspect ce rezultă din interpretarea coroborată a tuturor dispozițiilor Legii nr. 7/1996. Or, din lucrările dosarului, raportat la mențiunile din cererea de chemare în judecată și întâmpinare, rezultă ca o astfel de documentație cadastrală nu a fost întocmită de nici una dintre părți, astfel că o eventuală prezentă fizică în fața notarului, chiar dacă s-ar fi realizat, actul nu putea fi încheiat în mod valabil. Părțile s-au mulțumit să afirme că a existat un impediment privind întocmirea documentației cadastrale, fără a preciza care a fost acest impediment, care au fost eforturile depuse în sensul înlăturării impedimentului și fără a depune la dosarul cauzei vreo dovadă cu privire, cel puțin, la inițierea demersurilor pentru întocmirea documentației cadastrale necesare primei intabulări, în vederea înstrăinării imobilului.
Pentru toate aceste considerente, instanța de fond a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe civile a declarat apel reclamanta N. M., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului, reclamanta a susținut că este fiica pârâtei N. A., devenind coproprietara apartamentului situat în Iași, ., . tatălui său, N. A. I., cu o cotă de 3/16. Pârâta, în calitate de soție supraviețuitoare, în concurs cu descendenții, are o cotă de 1/4 din bun, bunul fiind achiziționat împreună cu soțul decedat, deci aceasta are o cotă ideală și abstractă de 10/16. Părinții săi au cumpărat imobilul de la RA Locuința, la data de 23.03.1992, iar N. A. I. a decedat la 15.12.1994. De la data decesului tatălui său s-a ocupat de îngrijirea pârâtei, a asigurat acesteia cele necesare, inclusiv sume de bani importante, astfel încât la data de 9.01.2013 achitase ca întreținere și în vederea transmiterii proprietății asupra cotei părți ce revenea pârâtei, suma de 69.153 lei. La acel moment pârâta s-a deplasat cu mare greutate la BNPA „Maximovici G. și A. R.”, și a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 46, care conține clauze importante, respectiv: dreptul instanței de a pronunța o hotărâre privind dreptul de proprietate asupra cotei de 10/16 din apartament, în favoarea sa; prescrierea în termenul de 6 luni, până la 11.06.2013, a dreptului la acțiune; clauza rezolutorie, ulterioară datei de 11.06.2013, înscrierea în Cartea Funciară în favoarea sa a unei ipoteci legale, pentru restituirea sumei.
Mai susține apelanta că instanța de fond a reținut cu putere absolută imposibilitatea realizării documentației cadastrale, pentru a pronunța soluția greșită de respingere a acțiunii. În realitate, s-a adresat OCPI cu cerere pentru înscrierea creanței constând în promisiunea de vânzare, cererea fiind respinsă. De altfel, legea nu invocă pentru admisibilitatea unei atare acțiuni, obligația întocmirii cărții funciare, astfel încât instanța, constatând îndeplinirea tuturor condițiilor pentru valabilitatea promisiunii de vânzare, avea obligația să admită acțiunea. În plus, precizează apelanta că a formulat acțiunea înainte cu puțin timp de a se împlini termenul de 6 luni, până la care promisiunea de vânzare era în ființă (la data de 11.06.2013 împlinindu-se acest termen).
Apelanta mai invocă și faptul că pârâta era conștientă, așa cum s-a stabilit la momentul încheierii antecontractului, dar suferea de o afecțiune cu repercusiuni asupra posibilității de deplasare, astfel încât a fost obligată să formuleze prezenta acțiune.
De asemenea, apelanta susține că, potrivit anexei 24, asupra apartamentului au un drept descendenții surorii sale, B. L., a căror adresă nu o cunoaște, dar a căror prezență nu era necesară în prezenta cauză, având în vedere faptul că pârâta a înțeles să-i înstrăineze cota ei ideală. Mai mult, a făcut investiții financiare costisitoare pentru a asigura vânzătoarei condiții optime de existență, având în vedere starea de degradare a apartamentului.
Pentru toate aceste considerente, apelanta a solicitat admiterea apelului.
În dovedirea apelului, apelanta a solicitat proba cu înscrisuri, iar ulterior, prin precizările depuse la dosar la data de 25.09.2014, a menționat că înțelege să se folosească de înscrisurile depuse în prima fază procesuală.
Analizând actele și lucrările dosarului cauzei, raportat la motivele de apel invocate și la dispozițiile legale aplicabile, instanța constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Prin acțiunea introductivă, reclamanta N. M. a chemat în judecată pe pârâta N. A., solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru cota indiviză de 10/16 din apartamentul nr. 5 situat în Iași, ., ., ..
În speță, imobilul situat în Iași, ., ., ., a fost dobândit de pârâtă în timpul căsătoriei cu N. A. – I., în temeiul contractului de vânzare cumpărare încheiat cu RA Locuința la data de 23.03.1992. N. A. – I. a decedat la data de 15.12.1994. Potrivit sentinței civile nr._/22.05.2012 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._/245/2011, definitivă și irevocabilă, după defunctul N. A. – I. au rămas ca moștenitori N. A. – soție supraviețuitoare, N. M. – fiică și Blănarul L. – fiică.
La data de 09.01.2013, între părți a intervenit antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 46 la B.N.P. Asociați Maximovici G. și A. R., antecontract prin care pârâta N. A. s-a obligat să vândă reclamantei N. M. cota sa parte de 10/16 din imobilul situat în Iași, ., ., ., jud. Iași. Din cuprinsul acestui antecontract de vânzare – cumpărare rezultă că prețul vânzării este de 69.153 lei, sumă pe care promitenta – vânzătoare a primit-o integral de la promitenta – cumpărătoare. De asemenea, în cuprinsul antecontractului s-a menționat faptul că actul de vânzare – cumpărare urmează a fi perfectat la momentul realizării documentației cadastrale și intabulării apartamentului, dar nu mai târziu de data de 11.06.2013.
Potrivit disp. art. 1279 alin. 1 Noul Cod Civil, „Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea”, iar potrivit alin. 3 al aceluiași articol, „De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”.
Potrivit disp. art. 1669 alin. 1 Noul Cod civil, „Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
În consecință, față de dispozițiile legale menționate, instanța de apel reține că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract este condiționată de existența unui refuz nejustificat al unei dintre părțile promitente de a încheia contractul promis.
Or, în speță, cum în mod corect a reținut și instanța de fond, nu s-a dovedit refuzul pârâtei de a încheia actul de vânzare – cumpărare în formă autentică. În acest sens, prin întâmpinarea formulată în prima fază procesuală, pârâta a susținut că este de acord cu acțiunea formulată de reclamantă, respectiv cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru cota sa de 10/16 din imobilul situat în Iași, ., ., ., jud. Iași. Totodată, prin întâmpinare, pârâta a susținut că nu s-a putut perfecta contractul de vânzare – cumpărare întrucât nu a reușit să realizeze documentația cadastrală, datorită unor impedimente întâmpinate la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Iași.
În consecință, în condițiile în care pârâta a declarat că este de acord cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare, respectiv în condițiile în care nu s-a probat în cauză un refuz nejustificat al pârâtei de a încheia contractul promis, instanța de apel reține că nu sunt întrunite toate condițiile prevăzute de lege pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Cât privește susținerile părților referitoare la imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale, instanța de apel reține că în mod corect instanța de fond a constatat că acest impediment nu poate fi clarificat și, eventual, înlăturat pe calea prezentei acțiuni. Părțile au obligația înlăturării acestui impediment și, ulterior, au posibilitatea sesizării instanței pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, în lipsa oricărui alt impediment și doar dacă una din părți ar refuza perfectarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică. De asemenea, cum în mod corect a reținut prima instanță, părțile nu au probat faptul că au inițiat demersurile pentru întocmirea documentației cadastrale, după cum nu au probat nici existența unor impedimente privind întocmirea acestei documentații.
Pe cale de consecință, în lipsa unui refuz nejustificat al pârâtei de a încheia contractul promis, având în vedere și dispozițiile legale menționate, instanța de apel constată că în mod corect instanța de fond a respins acțiunea reclamantei ca neîntemeiată.
Cât privește susținerile apelantei referitoare la faptul că s-a ocupat de îngrijirea pârâtei și a efectuat investiții financiare costisitoare în apartament, la faptul că a solicitat OCPI înscrierea promisiunii de vânzare – cumpărare sau la faptul că pârâta suferă de afecțiuni care au repercusiuni asupra posibilității de deplasare, instanța de apel reține că acestea nu prezintă relevanță în cauză, prin raportare la condiția ce trebuie îndeplinită pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare, respectiv refuzul unei dintre părți de a încheia contractul promis.
Raportat tuturor considerentelor expuse mai sus, instanța, în baza disp. art. 480 Noul Cod procedură civilă, va respinge apelul și va menține sentința instanței de fond ca legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de reclamanta N. M. împotriva sentinței civile nr. 3354/05.03.2013 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o păstrează.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică astăzi 27.11.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
C.C.E. R.C. D.Ș.
Red./tehnored. C.C.E.
4 ex., 10.03.2015
Judecător fond: G. T.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 3927/2014. Tribunalul IAŞI | Acţiune în constatare. Decizia nr. 1005/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
