Revendicare imobiliară. Decizia nr. 2269/2012. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2269/2012 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 29-10-2012 în dosarul nr. 2269/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 29 Octombrie 2012
Președinte - M. S.
Judecător C. C. S.
Judecător M. A.
Grefier E. D. B.
DECIZIA CIVILĂ NR. 2269/2012
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind recursul formulat de reclamantul K. L. împotriva sentinței civile nr. 429 din 10.02.2012 pronunțată de Judecătoria Iași în contradictoriu cu intimații S.C. V. T. S.R.L., S.C. L. R. S.R.L., I. C., având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns recurentul asistat fiind de avocat C., lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care instanța aduce la cunoștința părții prezente faptul că prezenta cauză a fost repusă pe rol motivat de faptul că doi din membri completului de judecată, respectiv d-na judecător A. M. și d-an judecător S. M. au formulat cerere de abținere. Totodată aduce la cunoștința părții că cererile de abținere au fost soluționate în sensul respingerii motiv pentru care componența completului de judecată este: președinte S. M., judecător S. C. C., judecător A. M..
Instanța acordă cuvântul asupra cererii de recurs.
Având cuvântul, avocat C. pentru recurent arată că instanța de fond a aplicat greșit legea în momentul în care a comparat titlurile de proprietate a autorilor părților aflate în litigiu. În acest sens solicită instanței de recurs să constate faptul că din anul 1932 autorii reclamantului au dobândit în proprietate suprafața de teren de 3355 mp în intravilanul orașului Tg. F.. Aceștia au exercitat asupra terenului o posesie utilă și legitimă până la momentul în care autoritățile comuniste au confiscat autorului recurentului bunurile și suprafața de teren. Avocat C. arată că în anul 1958 autorul recurentului a fost condamnat la închisoare, iar în anul 1973 acesta a fost determinat să doneze statului 1350 mp din această suprafață de teren.
Avocat C. pentru recurent solicită să se constate faptul că instanța de fond a procedat în mod nelegal, încălcând autoritatea de lucru judecat, atunci când a analizat motivele pentru care o instanță de judecată a dispus prin sentința civilă nr. 1200/2006 nulitatea absolută a contractului de donație nr. 534/13.06.1973. recurentul prin apărător arată că instanța de fond a procedat greșit atunci când a motivat că autorul reclamantului a încetat posesia asupra terenului în suprafață de 1350 mp întrucât intenționa să-și schimbe domiciliul din orașul Tg. F..
Recurentul prin apărător solicită să se constate faptul că intimatul a cumpărat suprafața de teren la data de 28.04.2004 de la numitul I. C., care în aceiași zi cumpără terenul de la Grosman V.. În acest sens solicită să constate faptul că aceasta din urmă nu a deținut în proprietate niciodată teren în acea zonă. Din anul 1991 până în anul 2004 aceasta nu are titlu de proprietate, însă după ce se încheie un antecontract de vânzare cumpărare, în aproximativ 8 zile i se întocmește titlu de proprietate pentru această suprafață de teren. De asemenea, recurentul prin apărător precizează faptul că în data de 28.04.2004 numitul I. C. a cumpărat de la vânzătoarea Grosman V. suprafața de teren de 1350 mp pentru care a achitat suma de 8 milioane lei vechi și tot în aceiași zi, numitul I. C. vinde aceiași suprafață societății . Iași pentru suma de 400 milioane lei.
Pentru motivele mai sus invocate, recurentul prin apărător solicită admiterea cererii de recurs și să se constate faptul că intimații nu au fost de bună credință. Cu cheltuieli de judecată.
Instanța rămâne în pronunțare.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față reține următoarele:
P. cererea înregistrată la data de 15.05.2009 sub nr._ pe rolul Judecătoriei P., reclamantul K. L. a chemat în judecată pârâții S.C. V. T. INVEST S.R.L. și S.C. L. DOWNSTREAM S.R.L. solicitând instanței să-i oblige pe pârâți să-i lase reclamantului în deplină proprietate, liniștită posesie și folosință suprafața de teren de 1350 m.p. amplasată în intravilanul orașului Tg.F., jud. Iași, cu vecinătățile: N - . – ., E- proprietatea pârâților (fosta proprietate B. P și M. Th.C.) și V- proprietatea reclamantului.
În motivarea acțiunii reclamantul a înfățișat că autorii săi – bunicii K. Pincas și Knițel Ruhla și tatăl K. S. - au avut în proprietate în intravilanul orașului Tg. F. o suprafață totală de teren de 3355 m.p., dobândit de aceștia prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 515/1932 cu certificatul de moștenitori nr. 141/1971 (suprafața de 1790 m.p.), contractul de schimb în formă autentică nr. 1173/23.09.1953 (450 m.p.), contractul de vânzare-cumpărare nr. 1219/03.10.1953 (890 m.p.) și contractul de donație din 1948 (225 m.p.). Dreptul de proprietate arătat, ce a aparținut autorilor reclamantului, a fost transmis acestuia prin moștenire legală, reclamantul fiind unicul moștenitor al acestora conform certificatelor de moștenitor nr. 141/1971, 556/1972 și 1083/1992.
A mai aratat reclamantul că din suprafața de 3355 m.p. tatăl său, K. S., a vândut numiților I. C. și M. T. o suprafață de 625 m.p. prin contractul autentificat sub nr.533/1973.
Din aceeași proprietate de 3355 m.p. Knițel S. a donat statului român în perioada regimului comunist o suprafață de 1350 m.p. prin contractul de donație nr. 534/13.06.1973, terenul având vecinătățile: N- .- B. P. (în prezent proprietatea pârâților), S- baza de recepție (în prezent .) și V- Întrepr. Economică P.-moara de porumb (în prezent proprietatea reclamantului).
P. sentința civilă nr. 1200/ 29.06.2006 pronunțată în dosarul nr. 4878/2005 al Judecătoriei P., a fost declarat nul absolut contractul de donație nr.534/13.06.1973, părțile fiind repuse în situația anterioară.
A mai aratat reclamantul că din fosta proprietate de 3355 m.p. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața de 1400 m.p. intravilan Tg.frumos, conform titlului de proprietate nr._/07.04.1994. Din această suprafață de teren de 1400 m.p. pârâții i-au ocupat o suprafață de teren, astfel încât reclamantul i-a acționat în judecată în dosarul nr. 2697/2004 al Judecătoriei P., în cadrul căruia a fost de asemenea identificată întreaga suprafață de teren ce a aparținut autorilor reclamantului. Acțiunea în revendicare respectivă a fost admisă raportat la titlul de proprietate nr._/1994.
În prezent pârâții ocupă în întregime suprafața de 1350 m.p. ce a făcut obiectul contractului de donație din 1973, desființat prin sentința civilă nr. 1200/2006 a Judecătoriei P.. Pe acest teren pârâții au edificat construcții și o stație de comercializare a carburanților. La data edificării construcțiilor pârâții cunoșteau că terenul aparține reclamantului, fiind astfel constructori de rea-credință, dar și-au justificat ocuparea terenului pe considerentul cumpărării acestuia de la alte persoane ce obținuseră titluri de proprietate în temeiul legilor fondului funciar.
Comparând titlurile de proprietate ale părților trebuie constatat ca preferabil titlul reclamantului care datează încă din 1932, autorii reclamantului posedând terenul până în 1973 când a fost preluat abuziv de statul român. Persoanele care au vândut terenul pârâților nu erau titularii dreptului de proprietate asupra terenului, nu au avut niciodată teren pe acest amplasament și nici nu au exercitat posesia și folosința asupra terenului.
Pentru considerentele arătate s-a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
Alăturat acțiunii au fost depuse următoarele înscrisuri: act de donație din 1973 (f.6), schița terenului donat (f.7), certificat de moștenitor nr. 141/1971 după K. Pincas (f.8), certificat de moștenitor nr.556/1972 după K. Ruhla (f.9), certificat de moștenitor nr. 1083/1992 după K. Basa și K. S. (f.10), sentința civilă nr. 1200/2006 –dosar 4878/2005 al Jud. P.- definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 354/21.05.2007 a Tribunalului Iași (f.11-14), decizia nr. 354/2007 a Trib.Iași (f.15-17).
S.C. V. T. S.R.L., în calitate de societate absorbantă în urma fuziunii a pârâtei S.C. V. INVEST S.R.L. a adus la cunoștința instanței că pârâta arătată nu mai există de sine stătător în drept și solicită termen pentru angajarea unui apărător pentru a răspunde în cauză în calitate de continuator al pârâtei (f.25).
Alăturat cererii a depus încheierile nr. 4395/22.04.2009 și 4397/22.04.2009 de înregistrare a fuziunii (f.26, 27), precum și copia monitorului oficial cu anunțul de fuziune (f.28-31).
Reclamantul și-a modificat acțiunea, chemând în judecată în calitate de pârât pe . ca succesor în drepturi al pârâtei . (f.34).
Noua pârâtă . a formulat întâmpinare și cerere de chemare în garanție a vânzătorului I. C. (f.37-42).
P. întâmpinare s-a solicitat respingerea acțiunii reclamantului pentru următoarele considerente: reclamantul nu a indicat în mod clar amplasamentul cadastral al suprafeței de 1350 m.p. revendicată, astfel încât pârâta nu poate identifica terenul la care acesta face referire. Invocă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului pe considerentul că acesta nu a prezentat la dosar nici un titlu de proprietate pentru suprafața de teren revendicată. Invocă de asemenea, excepția autorității de lucru judecat pentru suprafața de 68,573 m.p. raportat la dispozițiile sentinței civile nr. 2435/30.12.2006 pronunțată de Judecătoria P. în dosarul nr. 2697/2004 și prin care a fost admisă acțiunea în revendicare a aceluiași reclamant, iar pârâta a fost obligată să-i lase acestuia în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 68,573 m.p. Sentința civilă arătată a fost pronunțată prin raportare la titlul de proprietate nr._/07.04.1994 prin care i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 1400 m.p., în care este inclusă și parte din suprafața de teren solicitată în prezenta acțiune în revendicare.
Pe fondul cauzei, pârâta a aratat că la data de 05.04.2004 a încercat să cumpere de la reclamant prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1318, suprafața de teren de 865 m.p. în intravilanul orașului Tg. F., reclamantul primind prețul integral. Ulterior încheierii antecontractului s-a constatat că reclamantul nu avea titlu de proprietate pentru suprafața vândută și astfel prin declarația autentificată sub nr. 1588/27.04.2001 antecontractul a fost desființat.
La data de 28.04.2004 . a cumpărat de adevăratul proprietar al terenului de mai sus, numitul I. C., prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1600, suprafața de 830 m.p. situată în T 67, parcelele 4217/2 și 4219 intravilan Tg. F..
P. contractul de vânzare-cumpărare nr. 1745/ 02.05.2004 încheiat cu M. Th. C. și M. M., s-a mai achiziționat suprafața de 1235 m.p. (1161,91 m.p. în urma măsurătorilor), pârâta devenind astfel proprietară în baza celor două contracte asupra suprafeței totale de 2065 m.p.
P. sentința civilă nr. 2435/2006 pronunțată în dosarul nr. 2697/2004 al Judecătoriei P. a fost admisă acțiunea în revendicare a reclamantului K. L., . obligată să lase în proprietate suprafața de 67,427 m.p. din suprafața dobândită de la I. C.. În cadrul acelui dosar reclamantul a arătat că suprafața de 1400 m.p. din titlul nr._/1994 se învecinează cu suprafața de 830 m.p. pe care . cumpărat-o de la I. C.. În prezentul dosar reclamantul susține că suprafața de 830 m.p. a pârâtei este inclusă în suprafața da 1350 m.p. revendicată, fără însă a avea la dispoziție schițele aferente actelor proprii de proprietate. Mai mult, reclamantul nu revendică fosta proprietate M. – B. ci o indică doar ca vecinătate. În condițiile în care chiar reclamantul se contrazice în afirmații, pârâta a apreciat că acțiunea sa trebuie considerată neîntemeiată.
A mai aratat pârâtul ca apărare faptul că hotărârea judecătorească prin care a fost anulat actul de donație nu poate constitui motiv suficient pentru admiterea acțiunii prezente. În cadrul respectivei hotărâri nu se prevede nimic referitor la actele juridice subsecvente actului de donație, neavând niciun efect asupra acestora.
P. repunerea părților în situația anterioară în urma anulării donației se consideră că Statul Român nu a fost niciodată proprietar al terenului respectiv, însă reclamantul nu a investit niciodată nicio instanță cu acțiuni în anularea actelor subsecvente, astfel încât titlurile de proprietate emise în baza legii fondului funciar pentru vânzătorii terenului cumpărat de pârât, sunt în continuare valabile, producându-și efectele până când reclamantul va obține anularea acestora, dacă o va obține.
În contextul prezentat pârâtul apreciază că titlul său este preferabil titlului reclamantului, motiv pentru care a solicitat respingerea acțiunii.
Având în vedere că există totuși posibilitatea unei evicțiuni pârâta . a formulat și cerere de chemare în garanție a vânzătorului I. C., conform art. 60 Cod procedură civilă.
În motivarea acesteia pârâta a relevat că a fost de bună credință la momentul dobândirii dreptului de proprietate de la vânzător, și-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară, a obținut toate autorizațiile necesare în vederea edificării construcțiilor, astfel încât, având în vedere că tulburarea dreptului provine din partea unui terț, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva evicțiunii. Pentru considerentele arătate a solicitat admiterea cererii de chemare în garanție (pentru evicțiune), în cazul în care acțiunea în revendicare va fi admisă.
Alăturat întâmpinării și cererii de chemare în garanție au fost depuse următoarele înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare nr. 1600/2004 I. C. și I. G. – . (f.44-45), plan de amplasament și delimitare imobil (f.46), contract de vânzare-cumpărare nr. 1745/2004 M. Th. C. și M. – ..47-48), sentința civilă nr. 2435/2006 – dosar 2697/2004 – revendicare (f.49-59), proces verbal de executare a sentinței 2435/2006 (f.67).
Pârâta . a formulat completare la întâmpinare (f.73-74) prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive cu privire la suprafața de 587,427 m.p. teren raportat la faptul că din suprafața de 1350 m.p. revendicată de reclamant pârâta nu poate ocupa mai mult de 762,573 m.p. cât are în proprietate în urma sentinței civile nr. 2435/2006 a Judecătoriei P..
P. încheierea de ședință din data de 11.12.2009 instanța de fond a unit cu fondul excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului și excepția lipsei calității procesuale pasive a . (f.85).
P. încheierea de ședință din 29.01.2010 a fost unită cu fondul și excepția autorității de lucru judecat invocată de pârâta .>
Pentru soluționarea cauzei părțile au solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatorii, martori și expertiză tehnică judiciară, probe încuviințate de către instanță. Pentru efectuarea raportului de expertiză au fost desemnați doi experți: M. I. și expert consultant C. C..
Probele administrate au constat în: înscrisuri – procură Grosman V. – Naumcieff V. (f.92), procură specială Naumcieff V. – I. C. (f.93), fișa suprafețelor primite în proprietate de Grosman V. (f.94), titlu de proprietate nr._/2004 Grosman V. – 2500 m.p. intravilan TG F. (f.95), contract de vânzare-cumpărare nr. 1101/28.04.2004 Grosman V. – I. C. pentru 1670 m.p. (f.96), contract de vânzare-cumpărare nr. 1102/28.04.2004 Grosman V. – I. C. pentru 830 m.p.(f.98), schiță teren intravilan 830 m.p. (f.99), decizia nr. 229/18.05.1973 de acceptare a donației K. S. (f.102), titlu de proprietate nr._/1994- K. L. pentru 1400 m.p. intravilan Tg.F. (f.104), schiță teren 1400 m.p. din care se donează jumătate lui K. Adolf (f.105), plan parcelar olograf (f.118-119), adeverință tip de proprietate nr. 463/1991- Grosman V. -0,25 ha anexa 3 la HCJ 33/09.08.1991 (f.141), sentința civilă nr. 1447/30.06.1994-dosa 2547/2004 Judecătoria P.- ordonanță sistare lucrări (f.142-143), raport expertiză în dosarul de revendicare nr.4351/2006-exp. C. C. (f.144-150), autorizație construire nr.58/05.07.2004 pentru .), certificat de urbanism nr. 79/2004 pentru .-154), antecontract de vânzare-cumpărare nr.1318/05.04.2004 pentru 865 m.p., K. L.- ..155-156), adresă Inspectoratul Terit. Construcții Iași – K. L. privind lucrările de construcții ale .), act de veșnică vânzare din 1932 –K. P. (f.167,168), act de vânzare-cumpărare din 30.09.1953 –K. S. (f.169), act de schimb K. S. – A. Justina din 21.09.1953 (f.170), act de donație Pencas K. – S. K. din 23.06.1948 (f.171), contract de vânzare-cumpărare K. S.- I. C. și M. T. din 1973 (f.172), sentința civilă nr. 2435/2006, dosar 2697/2004 Jud. P. –revendicare (f.173-178), contract de vânzare-cumpărare nr. 1745/ 12.05.2004 M. – .-180), adrese către K. L. din partea Primăriei Tg.F. și ITC iași (f.181,182, 183-185) -, interogatorii – I. C. (f.123) -, martori – Naumcieff V. (f.124), C. M. (f.125) -.
La data de 04.10.2010, pentru termenul din 08.10.2010, Cabinetul Individual de Insolvență N. I. a solicitat instanței de fond suspendarea judecății cauzei conform art.36 din legea 85/2006, întrucât față de pârâta . a fost deschisă procedura simplificată a insolvenței, conform încheierii din 01.09.2010 a Tribunalului Prahova pe care o depune alăturat (f.22,23-24 vol.II).
La data de 07.10.2010 expertul principal M. I. a depus raportul său de expertiză, în anexele raportului regăsindu-se toate actele de proprietate ale părților, inclusiv documentația de intabulare unde a fost cazul (f.27-50, 51-92 vol.II).
P. încheierea din data de 08.10.2010 prima instanță a dispus suspendarea judecății cauzei conform art. 36 din Legea 95/2006 (f.50 vol.II).
Împotriva încheierii de suspendare reclamantul K. L. a promovat recurs, iar prin decizia civilă nr. 386/ 07.02.2011 pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Iași a fost admis recursul, respinsă cererea de suspendare formulată în temeiul art.36 din Legea 85/2006, cauza fiind trimisă spre continuarea judecății.
Primul termen de judecată după suspendare a fost 22.04.2011, dată la care pârâta . a depus la dosarul cauzei copia raportului de expertiză tehnică întocmit în dosarul nr. 2697/2004 (revendicare) de către expert B. M. (f.111-129 vol.II).
La același termen de judecată prima instanță a invocat din oficiu excepția lipsei coparticipării procesuale obligatorii față de cererea de chemare în garanție formulată de . în contradictoriu cu I. C..
Pentru termenul din data de 20.05.2011 expertul consultant C. C. a depus și el raportul său de expertiză (f.140-147).
P. încheierea de ședință din data de 20.05.2011 instanța a admis motivat excepția lipsei coparticipării procesuale obligatorii în cadrul cererii de chemare în garanție formulată de . în contradictoriu cu I. C., în esență pentru faptul că în contractul ce stă la baza chemării în garanție figurează doi vânzători și nu doar I. C., iar cel de-al doilea vânzător nu figurează în proces deși obligația de garanție este indivizibilă, putându-se astfel invoca excepția procesului rău condus (f.163 vol.II).
La același termen de judecată reclamantul a formulat obiecțiuni împotriva raportului de expertiză M. I. și a invocat nulitatea probei cu expertiză întrucât ambii experți trebuiau să întocmească un singur raport care să conțină opinia motivată a fiecărui expert (f.162-162 verso vol.II).
Tot pentru termenul din data de 20.05.2011 pârâta . că și-a schimbat denumirea din L. Downstream în L. R., invocând totodată excepția lipsei calității procesuale pasive a sa motivat de faptul că este un simplu detentor precar al terenului în litigiu (f.165-167 vol.II).
P. încheierea din data de 10.06.2011 instanța a unit cu fondul excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei ., a înlocuit expertul consultant C. C. întrucât acesta a mai efectuat o expertiză tehnică în dosarul nr. 4351/2006 al Tribunalului Iași având ca obiect tot revendicare între aceleași părți și a dispus refacerea raportului de expertiză de către același expert M. I. împreună cu noul expert numit, C. V. (f.171-172 vol.II).
Din oficiu instanța de fond a solicitat comisiei județene Iași documentația ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate pe numele Grosman V., aceasta fiind depusă la filele 185-197 vol.II și 4-7 vol.III.
De asemenea, din oficiu instanța a pus în vedere pârâtului . să depună la dosarul cauzei actele în baza cărora deține terenul în calitate de detentor precar.
Acesta a îndeplinit obligația pusă în vedere de către instanță depunând în acest sens: contract de vânzare-cumpărare nr. 6356/ 11.11.2009 dintre K. L. și . pentru suprafața de 68 m.p. (f.199-201 vol.II) cu încheierea de intabulare aferentă (f.202 vol.II), plan de amplasament suprafață de 734,73 m.p. (f.203 vol.II), plan amplasament suprafața de 666,73 m.p. (f.204 vol.II), plan amplasament suprafața de 68 m.p. (f.205 vol.II), calcul analitic suprafețe (f. 206-208 vol.II), contract de locațiune din 16.06.2009 dintre . L. pentru 1991,91 m.p. (f.209-210 vol. II).
P. sentința civila nr. 429 din 10 02. 2012 Judecătoria P. a dispus următoarele:
”Respinge excepțiile lipsei calității procesuale active, autorității de lucru judecat și lipsei calității procesuale pasive, invocate de pârâta . (fosta .).
Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei ., invocată de această pârâtă.
Respinge acțiunea formulată de reclamantul K. L., domiciliat în mun. Iași, ., ., ., jud. Iași în contradictoriu cu pârâtele S.C. V. T. SRL (fostă .), prin lichidator judiciar Cabinet de Insolvență N. I., cu sediul în Ploiești, ..1, jud. Prahova, și cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură în București, sector 3, ., ., . și S.C. L. R. S.R.L. (fostă ..R.L.), cu sediul în București, sector 1, ..6.
Respinge cererea de chemare în garanție formulată de pârâta . în contradictoriu cu I. C., domiciliat în oraș Tg. F., ..67, jud. Iași, pentru lipsa coparticipării procesuale obligatorii.”
Pentru a decide in acest sens prima instanță a avut in vedere următoarele considerente:
„P. cererea de chemare în judecată reclamantul revendică de la pârâți suprafața de 1350 m.p. din totalul de 3355 m.p. din intravilanul orașului Tg.F., teren ce a aparținut în trecut autorilor reclamantului, respectiv bunicilor acestuia – K. Pincas și Kniței Ruhla – și tatălui acestuia – K. S.-.
Actele de proprietate cu care se legitimează reclamantul în revendicarea de față sunt: contract de vânzare-cumpărare nr. 515/ 1932 (1790 m.p.), act de vânzare-cumpărare nr. 106/03.10.1953 (890 m.p.), act de schimb autentificat prin procesul verbal nr. 100/21.09.1953 (450 m.p.) și act de donație nr. 212/15.07.1948 (225 m.p.). Actele arătate se regăsesc în copie la filele 167- 171 vol.I dosar.
Din suprafața totală de 3355 m.p. arătată în paragraful anterior tatăl reclamantului, numitul K. S., a vândut în anul 1973 conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 533/13.06.1973 numiților I. C. și M. T. o suprafață de 625 m.p.
Din aceeași suprafață de teren în anul 1973, prin actul de donație nr. 534/ 13.06.1973 K. S. a donat statului român suprafața de 1350 m.p. din oraș Tg. F., .. 14.
Rezultă așadar că din fosta proprietate K. au rămas la nivelul anului 1991 doar 1380 m.p. (_ = 1380).
În baza legii 18/1991 reclamantul solicită și primește reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafața de 1400 m.p., fiind eliberat titlul de proprietate nr._/1994 pe numele reclamantului (f. 104 vol.I).
În baza acestui titlu de proprietate emis în baza legii 18/1991 reclamantul a revendicat de la pârâta . (actuala . în urma fuziunii) în dosarul nr. 2697/2004 al Judecătoriei P. o suprafață de teren, instanța admițând acțiunea reclamantului în limita suprafeței de 67, 427 m.p. (f. 173-178 vol.I dosar).
Nu este lipsit de importanță de observat faptul că anterior promovării acțiunii de revendicare din dosarul nr. 2697/2004 (cererea înregistrată la data de 29.06.2004) reclamantul a încheiat cu pârâta . (fosta .) un antecontract de vânzare cumpărare (nr. 1318/ 05.04.2004) prin care reclamantul a încercat să-i vândă pârâtei suprafața de 865 m.p. intravilan TG F. (din fosta proprietate K.) contra sumei de 1._ lei ROL, însă până la data de 19.05.2004 (termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare) s-a descoperit că reclamantul nu deținea titlu de proprietate pentru suprafața pe care dorea să o vândă (f.155-156 vol. I dosar).
Față de lipsă actelor de proprietate antecontractul a fost reziliat prin acordul părților, conform afirmațiilor pârâtei . din întâmpinare.
Tot ulterior tentativei de vindere arătate, reclamantul K. L. promovează acțiune în anularea contractului de donație din anul 1973, acțiune înregistrată sub nr. 4878/2005 pe rolul Judecătoriei P..
P. sentința civilă nr. 1200/29.06.2006 pronunțată în dosarul nr. 4878/2005 al Judecătoriei P. acțiunea reclamantului privind anularea actului de donație nr. 534/ 13.06.1973 a fost respinsă (f. 163-166 vol.I dosar), însă instanța de apel – Tribunalul Iași, prin decizia civilă nr. 354/2007 a admis acțiunea și a constatat nulitatea contractului de donație din 1973, dispunând totodată și repunerea părților în situația anterioară (f. 166 vol.I- dispozitiv, f. 15-17 vol.I – decizia integrală).
Conform dreptului românesc efectul nulității unui act juridic este retroactiv adică fostul proprietar care a transmis dreptul de proprietate prin actul anulat este considerat că nu a pierdut niciodată dreptul de proprietate.
Nu este însă lipsit de importanță de reținut considerentele pentru care Tribunalul Iași a dispus constatarea nulității contractului de donație :” din depoziția martorei C. maria, audiată în apel, rezultă că terenul aferent morii era în posesia statului chiar dinainte de încheierea contractului de donație (…) actul de donație nu a avut la bază animus donandi (…) ci s-a urmărit finalitatea de a obține bunăvoința puterii comuniste în sensul stabilirii domiciliului în municipiul Iași (…)” (f. 16 verso-17 vol.I dosar).
Aspectele citate, coroborate cu situația juridică produsă de efectul retroactiv al anulării duc însă la concluzia că, deși autorului reclamantului i-a revenit în patrimoniu dreptul de proprietate asupra suprafeței de 1350 m.p. din contractul de donație anulat, nici autorul reclamantului și nici reclamantul însuși nu a mai exercitat (nici în fapt și nici în drept) posesia, folosința sau măcar detenția precară asupra terenului respectiv încă dinainte de anul 1973.
Chiar reclamantul arată în acțiune că începând cu anul 1973 nu a mai avut posesia sau folosința terenului revendicat în prezenta cauză.
Din declarațiile martorilor audiați în cauză (Naumcieff V. –f. 124 vol.I și C. M. – f.125 vol.I) rezultă că reclamantul și autorii săi au păstrat posesia și folosința doar asupra terenului aferent morii, teren pentru care reclamantul a obținut și reconstituirea dreptului de proprietate.
Nu rezultă dincolo de orice îndoială că tatăl reclamantului și reclamantul ar fi deținut în folosință sau posesie și suprafața de teren care a fost atribuită în baza legii 18/1991 numitei Grosman V., și cu atât mai puțin pe cea atribuită în proprietate lui B. P..
Față de numitul proprietatea B. P. martora C. M. arată că între proprietatea K. și proprietatea B. în trecut a existat gard, iar pe terenul față de care reclamantul și autorul său nu au pierdut niciodată posesia se afla moara dar și o casă de locuit deținută în trecut de reclamant dar în care în prezent locuiește altcineva.
Raportând declarația martorei C. M. la constatările efectuate de către expert M. I. la fața locului în primul raport de expertiză din anul 2010 (în schițele acestuia fiind configurate și construcțiile existente pe teren – f.27-50, vol.II) rezultă că moara și construcții de locuit nu există decât pe suprafața de 1400 m.p. pentru care reclamantul a dobândit reconstituirea dreptului de proprietate în baza legii 18/1991 (titlul nr._/1994), nu și pe terenul atribuit ulterior numitei Grosman V. sau B. P. (schițele de la filele 38, 39, 41, 42 vol.II).
Pe cale de consecință, terenul la care au făcut referire martorii ca deținut în folosință de către reclamant și tatăl său nu poate fi altul decât cel pentru care s-a și eliberat titlul de proprietate arătat, poate o mică diferență în plus, însă în nici un caz întreaga suprafață de 1350 m.p. revendicată în prezenta cauză în temeiul actelor de proprietate primare vechi (din anii 1932, 1948 și 1953).
În privința actelor de proprietate prezentate de pârâta . și cu care aceasta își legitimează posesia în speța de față:
1. P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1102/ 28.04.2004 (71 vol.II) Grosman V. prin mandatar Naumcieff V. vinde numitului I. C. suprafața de 830 m.p. situată în T 67, parcelele 4217/2 și 4219 intravilan Tg. F..
Din cuprinsul contractului rezultă că proprietatea vândută provine de la Grosman V. conform titlului de proprietate nr._/ 20.04.2004.
P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1600/ 28.04.2004 (f.72 vol.II) I. C. și I. G. vând pârâtei . (actuala . în urma fuziunii) suprafața de 830 m.p. cumpărată de vânzători de la Grosman V. conform contractului arătat în paragraful precedent.
2. P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5765/14.08.1997 (f.78-79 vol.II) B. P. și B. P. au vândut numiților M. T. C. și M. M. suprafața de 1235 m.p. teren . Din cuprinsul actului nu rezultă că vânzătorii ar deține titlu de proprietate emis în baza legii 18/1991, ci a fost dobândit prin moștenire de la părinții lui B. P..
P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1745/12.05.2004 (f. 76 verso-76-77 vol.II) M. T. C. și M. M., prin mandatar C. C., vând pârâtei . (actuala V. T.) suprafața de 1.161,91 m.p. din T 67, . TG.F.. Terenul vândut provine din suprafața cumpărată de vânzători conform actului din paragraful anterior.
Din actele de proprietate prezentate rezultă așadar că pârâta . a devenit proprietara unei suprafețe de 1991,91 m.p.
P. sentința civilă nr. 2435/ 30.12.2006 pronunțată în dosarul nr. 2697/2004 al Judecătoriei P. pârâta . obligată să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantului suprafața de 67,427 m.p. (f. 173-178 vol.I).
Pârâta a dezmembrat din proprietatea sa această suprafață de teren și a lăsat-o la dispoziția reclamantului (f. 51 vol.II ).
Din raportul de expertiză întocmit în cauză de experții M. I. și C. V. (f. 51-65 vol.III) dar și din considerentele sentinței civile nr. 2435/2006 a Judecătoriei P. rezultă că suprafața de 68 m.p. a fost inițial cuprinsă în titlul de proprietate eliberat pe numele Grosman V..
În privința actelor prezentate de pârâta ., prin care aceasta își legitimează posesia și folosința asupra terenului în litigiu:
P. contractul de locațiune nr._/ 16.06.2009 . închiriază pârâtei . suprafața de teren de 1991,91 m.p. (f. 18-19 vol.III).
P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6356/11.11.2009 reclamantul K. L. vinde pârâtei . suprafața de 68 m.p. câștigată de cel dintâi în urma procesului de revendicare din anul 2006 (f. 81-82 vol.II).
Rezultă așadar că din suprafața totală de teren primită de pârâta . la . suprafața de 1923,91 m.p. este deținută cu titlu precar, suprafața de 68 m.p. fiind proprietatea pârâtei . în urma cumpărării acesteia de la reclamant.
Conform raportului de expertiză întocmit în cauză de experții M. I. și C. V. rezultă următoarele:
Proprietatea pârâtei . ( total rămas 1923 m.p.) se suprapune peste vechiul amplasament al proprietății K. prevăzut în actul de donație astfel: 450,90 m.p. (din terenul prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare M. – . P.) și 455,60 m.p. (din terenul prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare I. – . V.), total 906,50 m.p..
Proprietatea pârâtei . (68 m.p.) se suprapune peste vechiul amplasament al proprietății K. prevăzut în titlul de proprietate nr._/1994, însă starea conflictuală a luat sfârșit cu privire la această suprafață de teren prin vânzarea cumpărarea dintre reclamant și acest pârât arătată mai sus.
. este deținătoarea în fapt în baza contractului de locațiune asupra întregii suprafețe de teren identificată de experți ca suprapusă vechiului amplasament K. prevăzut în actul de donație anulat (906,5 m.p.), pe acest teren existând stația de comercializare a carburanților și construcțiile aferente acesteia, edificate de . (f. 60 vol.III, f. 153-154 vol.I).
Față de situația de fapt și de drept reținută mai sus, raportat la excepțiile invocate în cauză de către părți, instanța constată următoarele:
Excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, invocată de pârâta . este neîntemeiată întrucât din probele administrate în cauză se confirmă existența unui drept de proprietate al reclamantului asupra terenului deținut în folosință sau proprietate (după caz) de către pârâți.
Dacă titlul reclamantului este sau nu cel preferabil titlurilor pârâților constituie un aspect de fond al litigiului și nu unul de procedură.
Pentru considerentele expuse instanța va respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului.
Excepția autorității de lucru judecat invocată de același pârât pentru suprafața de 68,573 m.p. a fost raportată de acesta la sentința civilă nr. 2435/2006 a Judecătoriei P. ce a avut drept obiect revendicare în temeiul titlului de proprietate nr._/1994 obținut de reclamant în baza legii 18/1991.
În acest context, deși există identitate de părți și de obiect, nu există în spețe identitate de cauză.
Prima revendicare a avut loc în baza titlului emis în baza legii fondului funciar, prezenta revendicare este întemeiată pe actele de proprietate vechi (din anii 1932,1948 și 1953) precum și pe efectele anulării donației din anul 1973.
Pentru considerentele expuse, respectiv lipsa triplei identități, instanța va respinge excepția autorității de lucru judecat invocată de pârâta ..
Excepția lipsei calității procesuale pasive cu privire la suprafața de 587,427 m.p. invocată de pârâta . este de asemenea neîntemeiată întrucât din raportul de expertiză tehnică judiciară M. I. și C. V. rezultă că această pârâtă ocupă (cu titlu) o suprafață de 906,50 m.p. din fosta proprietate K..
Dacă titlul reclamantului este sau nu cel preferabil titlurilor pârâților constituie un aspect de fond al litigiului și nu unul de procedură.
Pentru considerentele expuse instanța va respinge și această excepție invocată de acest pârât.
Excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta . pe considerentul că aceasta este un simplu detentor precar al terenului în litigiu urmează a fi respinsă pentru următoarele considerente: acțiunea în revendicare este o acțiune reală, ceea ce presupune dreptul proprietarului terenului de a urmări bunul „în mâna oricui s-ar afla acesta”.
În acest context felul titlului (proprietate, chirie, locațiune, etc) cu care pârâtul deține respectivul teren în folosință apare irelevant din punct de vedere procesual, fiind relevant eventual doar din perspectiva fondului litigiului.
Reclamantul în revendicare este în drept să cheme în judecată orice persoană care posedă / folosește terenul proprietatea reclamantului, acțiunea în revendicare fiind chiar definită prin sintagma „acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar”.
Motivul invocat de pârât în susținerea acestei excepții – prin sentința civilă nr. 2435/2006 a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a . din aceeași considerație a titlului de locatar – nu ține prezenta instanță a da aceeași soluție ca cea arătată întrucât excepțiile de procedură nu comportă autoritate de lucru judecat.
Soluția acțiunii în privința acestui pârât va depinde într-adevăr de titlul locatorului, însă va fi admisă față de acest pârât doar dacă proprietarul locator va pierde procesul.
Or, cum am arătat, puterea titlului de proprietate al uneia sau alteia din părți ține de fondul cauzei și nu de condițiile de procedură ce stau la baza excepției .
Pentru considerentele expuse excepția invocată de acest pârât va fi respinsă.
Pe fondul cauzei, instanța apreciază neîntemeiată acțiunea în revendicare formulată de reclamant în baza actelor de proprietate vechi (din anii 1932, 1948, 1953 și donația din 1973 anulată în anul 2007) pentru considerentele ce urmează:
Potrivit doctrinei și jurisprudenței în materie s-a statuat (fără prevedere expresă în legislație) că în cazul acțiunilor în revendicare în care ambele părți prezintă titluri de proprietate instanțele vor analiza litigiul la modul următor:
Dacă ambele părți au titluri ce provin de la același autor va câștiga cel care a efectuat primul formalitățile de publicitate, iar atunci când niciuna din părți nu și-a intabulat dreptul dobândit, câștig de cauză va avea cel care are titlul cu dată mai veche. În speță aceste ipoteze nu sunt aplicabile întrucât titlurile părților nu provin de la același autor.
Dacă ambele părți prezintă titluri provenind de la autori diferiți (ca în cazul de față) atunci există trei variante:
-să se dea preferință posesorului, conform principiului în situații de drept identice, mai bună este situația posesorului (in pari causa, melior este causa possidentis);
-să se dea preferință titlului cu data mai veche;
-să se compare între ele titlurile autorilor de la care provin cele două titluri ale părților.
Aceasta din urmă a fost cea aleasă în mod constant de jurisprudență, astfel încât și prezenta instanță o va îmbrățișa.
Din perspectiva arătată instanța apreciază că, deși titlul de proprietate al reclamantului este mai vechi, acesta nu este caracterizat de continuitate în exercitarea atributelor dreptului de proprietate (posesie, folosință, dispoziție).
Astfel, cel mai târziu în anul 1973 reclamantul și autorul reclamantului au pierdut posesia și folosința terenului în suprafață de 1350 m.p. donat statului român.
Chiar reclamantul a arătat acest aspect în cererea de chemare în judecată, și față de obiectul cauzei rezultă că acesta nu a mai redobândit posesia nici până în prezent.
Cum ar reținut deja în primele paragrafe ale motivării cu ocazia analizei titlurilor de proprietate prezentate de reclamant, nu sunt lipsite de importanță considerentele pentru care Tribunalul Iași a dispus constatarea nulității contractului de donație: ”din depoziția martorei C. M., audiată în apel, rezultă că terenul aferent morii era în posesia statului chiar dinainte de încheierea contractului de donație (…) actul de donație nu a avut la bază animus donandi (…) ci s-a urmărit finalitatea de a obține bunăvoința puterii comuniste în sensul stabilirii domiciliului în municipiul Iași (…)” (f. 16 verso-17 vol.I dosar).
Rezultă așadar că indiferent dacă terenul ar fi fost donat sau nu statului român autorul reclamantului oricum ar fi înțeles să înceteze posesia continuă și sub nume de proprietar asupra suprafeței de 1350 m.p. întrucât își mutase sau intenționa să-și schimbe domiciliul de la Tg.F. la Iași.
Reclamantul nu și-a manifestat interesul de a redobândi dreptul de proprietate pentru suprafața de teren donată de tatăl său decât abia în anul 2005 când, după ce a pierdut oportunitatea de a primi un preț consistent asupra acestui teren (a se vedea antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu .- f. 155-156 vol.I) a înțeles să atace în justiție actul de donație privativ de proprietate.
Din actele dosarului nu rezultă că reclamantul ar fi solicitat retrocedarea suprafeței de 1350 m.p. pierdută în urma donației la niciuna din legile fondului funciar: legea 18/1991, Legea 169/1997, Legea 1/2000 sau legea 247/2005.
De asemenea, deși cunoștea că vecinei sale Grosman V. i s-a eliberat titlu de proprietate, nu a solicitat niciodată anularea acestui titlu de proprietate conform art. III alin.1 lit.a) pct.ii) din legea 169/1997, probabil și datorită faptului că reclamantul cunoștea elementul condiție al aplicabilității acestui articol de lege: să fi solicitat și el terenul respectiv în calitate de fost proprietar al vechiului amplasament.
Este adevărat, pe de altă parte, că prin efectul anulării în anul 2007 a actului de donație încheiat de K. S. în 1973, dreptul de proprietate a revenit retroactiv în patrimoniul reclamantului, însă față de situația de fapt petrecută în cei peste 30 de ani cât actul de donație și-a produs efectele și în care alți cetățeni din Tg. F. au stăpânit terenul, practic dreptul de proprietate al reclamantului rămâne aproape pur scriptic.
În contextul prezentat, în lipsa unei atitudini active din partea reclamantului de reconstituire sau recunoaștere a dreptului său, titlul de proprietate emis pe numele Grosman V. și care stă la baza titlului de proprietate opus reclamantului de pârâta . nu poate fi considerat decât valabil, adică legal și temeinic.
În esență aceeași este și situația pârâtului . prin raportare la autorul B. P..
Din conținutul contractului de vânzare cumpărare din anul 1997 prin care B. a vândut terenul numiților M. și care la rându-le au vândut terenul pârâtei . rezultă că terenul proprietatea B. a fost aferent casei de locuit a acestuia și a părinților săi.
În acest context B. P. avea acces la legea fondului funciar însă doar din perspectiva obținerii unui titlu recognitiv (art.22 din Legea 18/1991 în forma inițială :” sunt și rãmîn în proprietatea privatã a cooperatorilor sau, dupã caz, a moștenitorilor acestora, indiferent de ocupația sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit și anexele gospodãrești, precum și curtea și gradina din jurul acestora (…)”). B. P. a vândut practic atât proprietatea sa cât și pe cea a părinților săi, astfel încât sunt întrunite condițiile prevăzute de legea 18/1991 în textul citat cu privire la suprafața totală a proprietății.
Nici față de „titlul” acestuia de proprietate nu există din perspectiva legii fondului funciar motive de nulitate, sau dacă există acestea nu au fost probate.
per a contrario dreptul de proprietate transmis de familia B. către M. și apoi către pârâta . nu poate fi considerat știrbit.
Față de cele de mai sus rezultă că titlul reclamantului, deși mult mai vechi, este lipsit pe o perioadă de cel puțin 30 de ani de elementele posesiei și folosinței.
Față de aceeași perioadă de 30 de ani autorii pârâtei . au beneficiat însă de recunoaștere prin lege specială a unor drepturi de proprietate necontestate și legale conform legislației funciare.
Mai mult, pârâții nu pot fi acuzați niciunul de rea credință.
Pârâta . a dobândit dreptul său de proprietate prin cumpărare de la persoane ale căror titluri de proprietate erau conforme cu legea la momentul transmiterii dreptului de proprietate.
În plus, la momentul perfectării contractelor de vânzare-cumpărare dintre . C., respectiv M. T., pârâtei . confirmase deja chiar de către reclamant faptul că reclamantul nu deținea titlu de proprietate pentru suprafața prevăzută în antecontractul de vânzare-cumpărare dintre K. L. și .>
În acest context a cumpărat pârâta terenul necesar stației de comercializare a carburanților de la persoanele care figurau ca proprietare în evidențele funciare de la acea dată cu suprafața de teren dorită de aceasta dintâi.
A da posibilitate reclamantului să răstoarne un circuit civil sigur ce a durat aproape 35 de ani prin simpla invocare a unor titluri de proprietate vechi de aproape 80 de ani nu poate corespunde cu tendința legislativă actuală și cu noțiunea de siguranță a circuitului civil față de care se fac atâtea eforturi pentru protejare.
În acest sens, deși dintr-o ramură de drept diferită, instanța nu poate să nu observe prevederile art. III alin. 24 din legea specială 169/1997, aliniat introdus în completare prin Legea 247/2005, conform cărora: ”in cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remită prețul actualizat fostului proprietar rămas fără teren”.
Din textul citat rezultă fără putință de tăgadă că legiuitorul român a dorit asigurarea fermă a siguranței circuitului civil, în sensul că fostul proprietar care și-a văzut terenul atribuit altei persoane (chiar dacă obține anularea titlului persoanei neîndreptățite), dacă acest teren a fost vândut, să nu mai primească terenul în fizic înapoi, ci acest teren să rămână la cumpărător, fostul proprietar primind doar prețul actualizat al terenului.
În contextul arătat instanța apreciază că prin inserarea acestei prevederi, chiar în lege specială și nu în codul civil, legiuitorul a înțeles să traseze în mod indirect inclusiv soluțiile ce trebuie date în acțiunile în revendicare (deschise pe baza actelor de proprietate vechi invocate pentru obținerea pe cale ocolită legii fondului funciar a vechiului amplasament al proprietății celui deposedat în orice mod de statul român în perioada comunistă).
Or, dacă prin lege specială este ocrotit expres titlul de proprietate al cumpărătorului, chiar în cazul în care titlul vânzătorului ar fi nul, iar fostul proprietar al cărui teren a fost nelegal atribuit altei persoane nu mai poate primi decât prețul actualizat cu care a fost vândut terenul, rezultă că preferința în acțiunea în revendicare trebuie dată cumpărătorului terenului și nu fostului proprietar.
Pentru considerentele expuse instanța va considera titlul pârâtului . ca preferabil titlului de proprietate opus de reclamant și astfel va respinge acțiunea în revendicare formulată de reclamantul K. L. în contradictoriu cu pârâta ..
În privința soluției acțiunii față de pârâta . instanța a arătat deja în motivarea excepției lipsei calității procesuale pasive a acestei pârâte că față de această acțiunea va fi admisă doar în contextul în care titlul locatorului său va fi desființat.
Or, având în vedere că titlul de proprietate al locatorului . a fost constatat de instanță ca fiind preferabil titlului reclamantului, iar acțiunea în revendicare față de locator va fi respinsă, nu există motive de admitere a acțiunii în revendicare nici față de locatar, detenția acestuia fiind legală și susținută de titlul preferabil al pârâtei ..
Mai mult, din suprafața de teren identificată de experți ca fiind ocupată cu titlu de către pârâți, suprafața de 68 m.p. din schița de la fila 60 vol.III dosar a fost vândută chiar de reclamant pârâtei ..
P. concluziile asupra fondului formulate de reclamant acesta a arătat că înțelege să revendice în final doar suprafața de 906,50 m.p., suprafață în care nu este inclusă și suprafața de 68 m.p. proprietatea pârâtei ..
Pentru considerentele expuse instanța va respinge acțiunea în revendicare și față de pârâta ..
În cauza de față a fost formulată de către pârâta . și o cerere de chemare în garanție pentru evicțiune, în contradictoriu cu I. C..
Având în vedere că prin încheierea de ședință din data de 20.05.2011 (f. 163 vol.II dosar) instanța a admis motivat excepția lipsei coparticipării obligatorii în cadrul cererii de chemare în garanție, această cerere va fi respinsă pentru lipsa coparticipării procesuale obligatorii.”
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul apreciind că sentința civilă nr. 429/2012 a Judecătoriei P. este nelegală pentru următoarele motive:
1. Terenul de 1.350 mp a făcut obiectul contractului de donație nr. 534/13.06.1973. P. sentința civilă nr. 1200/29.06.2006 pronunțată în dosarul nr. 4878/2005 rămasă definitivă și irevocabilă, instanța judecătorească a declarat nul absolut contractul de donație nr. 534/13.06.1973 și a repus părțile în situația anterioară încheierii actului juridic.
P. sentința civilă nr. 1200/2006 instanța, dispunând repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de donație, efectul produs a constat în aceea că terenul de 1.350 mp a revenit retroactiv în patrimoniul donatorului, respectiv al reclamantului recurent prin moștenire legală.
Instanța de fond a încălcat și aplicat greșit legea atunci când a procedat la compararea titlurilor părților în litigiu asupra terenului de 1.350 mp teren revendicat, prin acordarea preferinței titlului pârâților.
a) autorii reclamantului, respectiv bunicii acestuia, K. PINCAS și K. RUHLA și tatăl acestuia K. S. au avut în proprietate terenul de 1.350 mp, drept dobândit prin acte autentice încheiate începând cu anul 1932. Actul autentic produce efectele prevăzute de lege asupra transmiterii proprietății.
b) reclamantul recurent a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului de 1.350 mp, prin moștenire legală așa cum rezultă din certificatele de moștenitor.
c) din anul 1932 autorii reclamantului și acesta au exercitat asupra terenului de 1.350 mp o posesie utilă și legitimă, continuă, publică, neîntreruptă și netulburată până la intervenția brutală și abuzivă a autorităților comuniste.
- prin decizia penală nr. 2943/1958 K. S. a fost condamnat la 6 ani închisoare iar K. Pincas la 5 ani închisoare, aceștia executând în regim de detenție pedeapsa.
- în anul 1961 autoritățile comuniste an confiscat autorilor reclamantului recurent moara, pe care aceștia o aveau amplasată pe terenul din intravilanul orașului Tg. F..
- autorilor reclamantului recurent autoritățile comuniste le-au confiscat monede din aur și alte bunuri.
Presiunile și abuzurile exercitate de autoritățile comuniste asupra părinților reclamantului recurent K. S. și K. B. au dus la îmbolnăvirea acestora și ulterior la deces.
Dreptul de proprietate este un drept absolut si exclusiv, titularul dreptului putând să exercite atributele în limitele prevăzute de lege.
În mod nelegal și greșit a reținut instanța de fond că autorul reclamantului a înțeles să renunțe să exercite posesia și folosința asupra terenului de 1.350 mp.
Instanța de fond a încălcat legea atunci când motivează în hotărâre că autorul reclamantului a încetat posesia asupra terenului de 1.350 mp întrucât își mutase sau intenționa să-și schimbe domiciliul din orașul Tg. F. în Municipiul Iași, urmărind ca finalitate să obțină bunăvoința puterii comuniste.
Instanța de fond a procedat în mod nelegal, încălcând autoritatea de lucru judecat, atunci când a analizat motivele pentru care o instanță de judecată a dispus prin sentința civilă nr. 1200/2006 nulitatea absolută a contractului de donație nr. 534/13.06.1973.
Motivele care au dus la constatarea nulității absolute a contractului de donație nu pot fi reanalizate și apreciate în cursul unei alte judecăți, respectiv în litigiul prezent, având ca obiect revendicare.
O altă situație reținută în mod nelegal și greșit de instanța de fond se referă la faptul că reclamantul recurent a solicitat nulitatea absolută a contractului de donație în anul 2005, atunci când și-a data seama că a pierdut posibilitatea obținerii unui venit consistent din vânzarea terenului.
Motivul și argumentul instanței de fond încalcă legea în sensul că nu recunoaște titularului unui drept de proprietate dreptul de a dispune în mod liber de acesta.
2. Procedând la compararea titlurilor părților instanța trebuia să analizeze în profunzime titlul invocat de pârâți. In motivarea hotărârii, verificând titlul pârâților, instanța s-a limitat numai să enumere succesiunea transmiterii dreptului de proprietate de la Grosman V. prin I. C. către ..
Dacă instanța de judecată manifesta o atenție sporită și o rigoare similară celeia când a apreciat titlul reclamantului recurent, putea constata următoarele:
-vânzătorul Grosman V. nu a avut niciodată teren în proprietate cu amplasamentul terenului în litigiu, teren ce a aparținut în mod incontestabil autorilor reclamantului recurent.
-Grosman V. avea reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 0,25 ha prin adeverința nr. 463/1.10.1991.
-pe numele vânzătorului Grosman V. a fost eliberat titlul de proprietate nr._ din 20.04.2004.
Această situație bizară, respectiv anul 1991, când a fost reconstituit dreptul și anul 2004 când a fost eliberat titlul de proprietate nu a fost apreciată și analizată de instanța de fond în procedura de comparare a titlurilor.
- cumpărătorul . cunoștea că Grosman V. nu avea teren în proprietate pe acest amplasament, deoarece când a dorit să cumpere terenul s-a adresat proprietarului recunoscut în mod public, respectiv reclamantului recurent K. L. cu care a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare.
pe data de 28.04.2004 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare dintre vânzătorul Grosman V. si cumpărătorul I. C..
Pe aceeași dată de 28.04.2004 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare dintre vânzătorul I. C. si cumpărătorul . având ca obiect același teren.
Contractul de vânzare-cumpărare dintre Grosman V. și I. C. a fost încheiat la Notarul Public C. R. D. din orașul Tg. F., iar contractul de vânzare-cumpărare dintre I. C. și . a fost încheiat la Notarul Public D. B. din Iași.
-o altă situație de fapt și de drept ignorată de instanța de fond
se referă la succesiunea actelor juridice încheiate și modalitatea de încheiere
a acestora.
A.Antecontractul de vânzare-cumpărare dintre K. L. și . a fost încheiat pe data de 5.04.2004.
B.In mod suspicios, după o perioadă de 13 ani a fost emis titlul
de proprietate nr._ din 20.04.2004 eliberat pe numele lui Grosman V., care cuprinde și terenul ce a făcut ulterior obiectul vânzărilor succesive.
C.încheierea în aceeași zi de 28.04.2004 a celor două contracte de vânzare-cumpărare la notari publici și localități diferite, la diferențe de preț exorbitante.
Acest procedeu de vânzare succesivă a unui bun imobil este specifică tranzacțiilor dubioase prin care dobânditorul încearcă să devină în mod formal și public ca fiind de bună credință.
D.La data de 5.04.2004 când între K. L. și . a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, vânzătoarea Grosman V. nu avea stabilit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, acest drept fîindu-i stabilit pe data de 20.04.2004.
Cumpărătorii succesivi ai terenului nu au manifestat bună credință, ci în complicitate cu autoritățile locale l-au deposedat pe reclamantul recurent K. L. de teren.
E. P. sentința civilă nr. 1447/30.06.2004 pronunțată de Judecătoria P., în dosarul nr. 2547/2004, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 308/2004 a Tribunalului Iași, instanța a dispus sistarea lucrărilor de construcție începute de . pe terenul proprietatea reclamantului K. L..
P. adresa nr. 4220/2004 a Inspectoratului Teritorial în Construcții Iași s-au constatat grave încălcări ale legii, în ceea ce privește obținerea de către . a autorizației de construire.
3. Instanța precizează în motivarea hotărârii că nu poate acorda preferință titlului reclamantului, deoarece acesta nu a avut posesia și folosința terenului timp de 30 ani și că dacă s-ar proceda altfel s-ar răsturna un circuit civil sigur.
P. aceste motive instanța de fond a încălcat grav legea.
Instanța a încălcat dispozițiile art. 44 din Constituția României care garantează și ocrotește dreptul de proprietate.
Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz. Terenul în litigiu nu a fost dobândit în proprietate prin uzucapiune de o terță persoană.
Terenul de 0,25 ha pentru care vânzătoarei Grosman V. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate în anul 1991 era liber ca amplasament.
Nici autorul reclamantului și nici reclamantul nu au renunțat în mod liber și voluntar să exercite posesia și folosința asupra terenului în litigiu, lipsa posesiei și folosinței fiind consecința directă a intervenției brutale și abuzive a autorităților comuniste.
4. Instanța a invocat dispozițiile art. III alin. 24 din Legea 169/1997. Aceste dispoziții legale invocate nu sunt aplicabile raportului juridic ce a făcut obiectul prezentului litigiu.
Dreptul de proprietate garantat și ocrotit de Constituție prevalează oricăror alte situații în condițiile în care titularul dreptului de proprietate a fost deposedat nelegal și abuziv de acest drept.
Comparând titlurile părților, instanța trebuia să acorde preferință titlului reclamantului recurent. Există un circuit civil sigur în condițiile în care din anul 1932 și până în anul 1973 când a intervenit puterea comunistă, autorii reclamantului recurent și-au exercitat posesia și folosința asupra terenului.
Titlul reclamantului recurent trebuia preferat titlului pârâților nu numai pentru că are data mai veche, dar și pentru că dobândirea și transmiterea dreptului este dincolo de orice îndoială, comparativ cu modul incert și dubios în care a fost dobândit și transmis dreptul pârâților.
In dosarul nr. 2697/2004 a Judecătoriei P. a existat un litigiu între aceleași părți, având ca obiect revendicare de teren. în acest litigiu instanța a procedat la verificarea și compararea titlurilor părților acordând preferință titlului reclamantului K. L., pârâții invocând dobândirea dreptului de proprietate prin aceleași acte juridice ca și în prezentul litigiu.
În drept s-au invocat disp. art. 304 pct. 7,8,9 și art. 3041 C.pr.civilă.
Intimata V. T. SRL a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat și menținerea Sentinței civile atacate nr. 429/10.02.2012 pronunțată de Judecătoria P., ca legală și temeinică, arătând că titlul acesteia este perfect valabil, nu a fost contestat de nimeni. De asemenea, a invocat art. 8 din Legea nr. 18/1991 - Legea Fondului Funciar care prevede explicit că „Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor care se găsesc în patrimoniul cooperativelor agricole de producție se face în condițiile prezentei legi, prin reconstituirea dreptului de proprietate sau constituirea acestui drept."
A mai precizat intimata că titlul reclamantei nu este însă valabil întrucât aceasta nu și-a reconstituit dreptul de proprietate în privința terenului în suprafață de 1350 mp. în temeiul legii speciale. Întrucât reclamanta nu a apelat la procedura prevăzută de legea specială în materie pentru a-și reconstitui dreptul de proprietate, ea nu are un titlu valabil și prin urmare se impune ca acțiunea ei să fie respinsă, susținerile reclamantului potrivit cu care instanța de fond ar fi încălcat și aplicat greșit legea, prin acordarea preferinței titlului pârâților, fiind netemeinice.
Analizând cererea de recurs din prisma motivelor invocate si a probelor administrate în cauza Tribunalul reține următoarele:
Terenul de 1350 mp. ce formează obiectul prezentei acțiuni reprezintă o parte din terenul în suprafață totală de 3355 mp, obținut de reclamant prin moșteniri succesive de la autorii: K. Pincas, K. Ruhla și K. S..
Acesta a fost dobândit în baza următoarelor acte: "Contract autentic de vânzare-cumpărare nr. 515/1932"; "Contract de schimb încheiat în formă autentică nr. 1173/1953"; "Contract autentic de vânzare-cumpărare nr. 1219/1953"; "Contract de donație autentic din 1948".
Terenul în suprafață de 1350 mp., a cărui revendicare s-a solicitat în prezenta acțiune a făcut obiectul contractului de donație nr. 534/13.06.1973, însă prin sentința civilă definitivă și irevocabilă nr. 1200/ 29.06.2006 pronunțată de Judecătoria P. în dosarul 4878/2005, acest contract a fost anulat.
Reclamantul K. L. a solicitat obligarea pârâtelor de a lăsa în deplină proprietate, liniștită posesie și folosință această suprafața de teren 1350 mp. amplasată în intravilanul orașului Tg. F., jud. lași.
1.Relativ la motivul de recurs invocat de către reclamant referitor la faptul că instanța de fond a încălcat și aplicat greșit legea atunci când a procedat la compararea titlurilor părților în litigiu asupra terenului de 1.350 mp teren revendicat, prin acordarea preferinței titlului pârâților, Tribunalul apreciază că titlul intimatei V. T. SRL este preferabil titlului reclamantului K. L..
În mod temeinic și legal instanța de fond a aplicat întocmai principiul comparării titlurilor, dând prioritate soluției conform căreia are câștig de cauză titlul care a fost dobândit de la autorul al cărui titlu este preferabil.
P. compararea titlurilor autorilor titlurilor s-a făcut astfel aplicabilitatea principiului "nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet."
Titlurile pe care își întemeiază reclamantul acțiunea sunt: "Contract autentic de vânzare cumpărare nr. 515/1932"; "Contract de schimb încheiat în formă autentică nr. 1173/1953"; "Contract autentic de vânzare cumpărare nr. 1219/1953"; "Contract de donație autentic din 1948".
P. comparația titlului intimatei reprezentat de titluri de constituire a dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 și titlurile reclamantului reprezentate de: "Contract autentic de vânzare cumpărare nr. 515/1932"; "Contract de schimb încheiat în formă autentică nr. 1173/1953"; "Contract autentic de vânzare cumpărare nr. 1219/1953"; "Contract de donație autentic din 1948", tribunalul consideră legală și temeinică motivarea instanței de fond prin care a apreciat ca preferabil titlul intimatei, din perspectiva următoarelor considerente:
- deși titlul de proprietate al reclamantului este mai vechi, acesta nu este caracterizat de continuitate în exercitarea atributelor dreptului de proprietate (posesie, folosință, dispoziție), în anul 1973 reclamantul și autorul reclamantului au pierdut posesia și folosința terenului în suprafață de 1350 m.p.;
- din actele dosarului nu rezultă că reclamantul ar fi solicitat retrocedarea suprafeței de 1350 m.p. la niciuna din legile fondului funciar: legea 18/1991, Legea 169/1997, Legea 1/2000 sau legea 247/2005, abia în anul 2005 reclamantul și-a manifestat interesul de a redobândi dreptul de proprietate pentru suprafața de teren atacând în justiție actul de donație privativ de proprietate însă aceasta nu și-a reconstituit dreptul de proprietate în privința terenului în suprafață de 1350 mp. în temeiul legii speciale;
- dreptul de proprietate a revenit retroactiv în patrimoniul reclamantului, însă în cei peste 30 de ani cât actul de donație și-a produs efectele alți cetățeni de bună-credință din orașul Tg. F. au stăpânit terenul;
- titlul de proprietate emis pe numele Grosman V., care stă la baza titlului de proprietate opus reclamantului de pârâta . nu a fost atacat sau anulat, deci poate fi considerat valabil;
-terenul proprietatea B. a fost aferent casei de locuit a acestuia și a părinților săi, acesta obținând un titlu recognitiv conform art.22 din Legea 18/1991 în forma inițială,iar din perspectiva legii fondului funciar nu au fost invocate sau probate motive de nulitate;
- pârâții nu au fost de rea credință,pârâta . a dobândit dreptul său de proprietate prin cumpărare de la persoane ale căror titluri de proprietate erau conforme cu legea la momentul transmiterii dreptului de proprietate.
Motivul de recurs referitor la faptul că instanța de fond a încălcat legea atunci când a motivat că ”… autorul reclamantului a încetat posesia asupra terenului de 1.350 mp întrucât intenționa să-și schimbe domiciliul din orașul Tg. F. în Municipiul Iași, urmărind ca finalitate să obțină bunăvoința puterii comuniste…”, nu este întemeiat deoarece prima instanță a făcut trimitere la un pasaj din considerentele deciziei Tribunalul Iași prin care s-a motivat constatarea nulității contractului de donație iar această alegație a primei instanțe nu a fost de natură să influențeze soluția finală a cauzei raportat la motivele reținute în precedent. Din aceleași considerente se apreciază ca nesemnificative în economia dosarului și referirea instanței de fond precum că reclamantul recurent a solicitat nulitatea absolută a contractului de donație în anul 2005, atunci când și-a data seama că a pierdut posibilitatea obținerii unui venit consistent din vânzarea terenului.
Nu poate fi primită nici susținerea reclamantului recurent constând în aceea că instanța de fond a încălcat autoritatea de lucru judecat, atunci când a analizat motivele pentru care o instanță de judecată a dispus prin sentința civilă nr. 1200/2006 nulitatea absolută a contractului de donație nr. 534/13.06.1973, de vreme ce excepția autorității de lucru judecat a fost legal și temeinic analizată și soluționată de către prima instanță, reținându-se că prima revendicare a avut loc în baza titlului emis în baza legii fondului funciar iar prezenta revendicare este întemeiată pe actele de proprietate vechi (din anii 1932,1948 și 1953) precum și pe efectele anulării donației din anul 1973.
2. Cu privire la susținerile recurentului referitoare la faptul că instanța de fond trebuia să analizeze în profunzime titlul invocat de pârâți,în sensul că nu a fost apreciată și analizată de instanța de fond, în procedura de comparare a titlurilor, situația pretins bizară că în anul 1991 a fost reconstituit dreptul proprietate al unuia dintre autorii titlului pârâtei și abia în anul 2004 a fost eliberat titlul de proprietate, precum și o altă situație constând în succesiunea suspectă a actelor juridice încheiate de pârâți, modalitatea de încheiere a acestora, din care ar rezulta faptul că pârâții-cumpărători succesivi ai terenului nu au manifestat bună credință, și că în complicitate cu autoritățile locale l-au deposedat pe reclamantul recurent K. L. de teren, Tribunalul reține că reclamantului îi incumbă sarcina probei date fiind dispozițiile art. 1169 din Codul civil de la 1865, potrivit cu care: "Cel ce face o propunere înaintea judecații trebuie sa o dovedească." recurentul nefăcând dovada prin niciun mijloc de probă a veridicității acestor afirmații.
3.Legal și temeinic a reținut instanța de fond că unul dintre motivele pentru care nu poate acorda preferință titlului reclamantului este și acela că s-ar răsturna un circuit civil sigur în condițiile în care reclamantul nu a avut posesia și folosința terenului timp de 30 ani.
Este adevărat că prin efectul anulării în anul 2007 a actului de donație încheiat de K. S. în 1973, dreptul de proprietate a revenit retroactiv în patrimoniul reclamantului, însă în cei peste 30 de ani cât actul de donație și-a produs efectele alți cetățeni din Tg. F. au stăpânit legal terenul iar în lipsa unei atitudini active din partea reclamantului de reconstituire sau recunoaștere a dreptului său, titlul de proprietate emis pe numele Grosman V.,precum și cel care provine de la autorul B. P., care au stat la baza titlului de proprietate opus reclamantului de pârâta . nu pot fi considerate decât valabile, adică legale și temeinice.
4.Dispozițiile art. III alin. 24 din Legea 169/1997 sunt aplicabile raportului juridic ce a făcut obiectul prezentului litigiu. Așa cum și instanța de fond a reținut, prin inserarea acestei prevederi, chiar în lege specială și nu în codul civil, legiuitorul a înțeles să traseze în mod indirect inclusiv soluțiile ce trebuie date în acțiunile în revendicare deschise pe baza actelor de proprietate vechi invocate pentru obținerea pe cale ocolită legii fondului funciar a vechiului amplasament al proprietății celui deposedat în orice mod de statul român în perioada comunistă.
Astfel, întrucât prin lege specială este ocrotit expres titlul de proprietate al cumpărătorului, chiar în cazul în care titlul vânzătorului ar fi nul, iar fostul proprietar al cărui teren a fost nelegal atribuit altei persoane nu mai poate primi decât prețul actualizat cu care a fost vândut terenul, rezultă că preferința în acțiunea în revendicare trebuie dată cumpărătorului terenului și nu fostului proprietar.
Susținerea recurentului referitoare la faptul că în dosarul nr. 2697/2004 al Judecătoriei P. a existat un litigiu între aceleași părți, având ca obiect revendicare de teren însă în acest litigiu instanța a procedat la verificarea și compararea titlurilor părților acordând preferință titlului reclamantului K. L., pârâții invocând dobândirea dreptului de proprietate prin aceleași acte juridice ca și în prezentul litigiu nu are relevanță în cauză având în vedere că acea revendicare a avut loc în baza titlului emis în baza legii fondului funciar iar prezenta revendicare este întemeiată pe actele de proprietate vechi (din anii 1932,1948 și 1953) precum și pe efectele anulării donației din anul 1973.
Pentru toate aceste considerente Tribunalul apreciază neîntemeiat recursul și îl va respinge în baza dispozițiilor art. 312 alin 1 Cod procedura civilă, urmând să mențină sentința civila nr. 429 din 10.02.2012 a Judecătoriei P..
HOTĂRĂȘTE
Respinge recursul formulat de reclamantul K. L. împotriva sentinței civile nr. 429 din 10.02.2012 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 29.10.2012.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
S.M.S.C.C.A.M.B.ED.
RED. TEHNORED. S.C.C./B.E.D
2 EX./22.11.2012.
JUD. FOND. C. P. R.
| ← Exequator. Recunoaștere înscris / hotărâre străină.... | Fond funciar. Decizia nr. 2387/2012. Tribunalul IAŞI → |
|---|
