Fond funciar. Decizia nr. 115/2015. Tribunalul MARAMUREŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 115/2015 pronunțată de Tribunalul MARAMUREŞ la data de 11-03-2015 în dosarul nr. 115/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ 4204
DECIZIA CIVILĂ NR.115/R
Ședința publică din 11 martie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: P. G. G.
JUDECĂTOR: Ț. D.
JUDECĂTOR: W. D.
GREFIER: O. V.
Pe rol fiind pronunțarea soluției asupra recursului civil formulat de către recurentul-reclamant M. G., domiciliat în Săpânța, nr. 71, județul Maramureș, împotriva sentinței civile nr. 1803 din 02.09.2013, pronunțată de Judecătoria Sighetu Marmației în dosarul nr._, având ca obiect fond funciar.
Se constată că dezbaterile în cauză au avut loc la termenul de judecată din 04.03.2015, susținerile și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință ce face parte integrantă din prezenta decizie, iar pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise s-a amânat pronunțarea pentru termenul de azi.
În urma deliberărilor instanța a pronunțat decizia civilă de față.
TRIBUNALUL
Prin sentința civilă nr. 1803 din 2.09.2013 pronunțată de Judecătoria Sighetu Marmației s-a respins în integralitate acțiunea civilă formulată de reclamantul M. G. în contradictoriu cu pârâții C. locală Maramureș de aplicare a Legilor fondului funciar, C. județeană Maramureș de aplicare a Legilor fondului funciar, S. I. și K. R..
În considerentele sentinței se reține că: Contractul de vânzare cumpărare fiind încheiat la data de 13.04.2012 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii în vigoare la acea dată respectiv dispozițiilor Codului civil adoptat prin Legea 287/2009.
Potrivit dispozițiilor art. 1244 din Codul civil „ în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”.
Ca regulă generală art. 1279 alin. 1 din Codul civil, prevede că “promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea” iar alin. 3 al aceluiași articol prevede că “dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”
În special, art. 1669 alin. 1 din Codul civil prevede că atunci “când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.”, iar art. 1669 alin. 2 prevede că “dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.
Față de aceste dispoziții legale, instanța constată că actul juridic încheiat între părți are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, ci a generat doar un drept de creanță în patrimoniul reclamantului.
Astfel convenția părților reprezintă un antecontract bilateral de vânzare cumpărare, dând însă naștere în sarcina părților unei obligații de a face, constând în obligația de a încheia în formă autentică convenția de înstrăinare a imobilului în cauză, oricare dintre părți putând cere încheierea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul teren anterior menționat.
Însă, pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 1279 și art. 1669 din Codul civil, trebuie să fie îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate.
Astfel, instanța a constatat la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv 13.04.2012, pârâta nu era proprietarul exclusiv al imobilului, contractul de partaj voluntar imobiliar, prin care acesta a devenit proprietar exclusiv al imobilului a fost încheiat la data de 13.06.2012 ( f.30-32 )
Nefiind deci proprietar, pârâta nu putea încheia în mod valabil un contract privind transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Mai mult, potrivit art. art. 887 din Noul cod civil titularul drepturilor dobândite prin moștenire nu va putea dispune de acestea decât după ce s-a făcut înscrierea în cartea funciara, aceasta înscriere având efect constitutiv de drepturi potrivit art. 885 din Noul Cod civil.
Totodată instanța a reținut că pentru ca pârâta promitentă vânzătoare să poată transmite reclamantului dreptul de proprietate asupra terenului respectiv pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare cumpărare este necesar sub sancțiunea nulității absolute să prezinte un certificat de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.
Astfel potrivit dispozițiilor art. 113 alin 4 din Ordonanța nr. 92/2003 privind Codul de procedură fiscală pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidența organului fiscal, nerespectarea dispozițiilor legale sancționându-se cu nulitatea absolută.
Instanța a reținut că reclamantul nu a depus la dosar certificatul de atestare fiscală.
Totodată instanța a observat că potrivit dispozițiilor art.113 alin. 5 din ordonanța nr. 92/2003 actele prin care se înstrăinează, terenuri, cu încălcarea prevederilor alin. (4), sunt nule de drept.
Prin urmare, instanța a constatat că nu sunt îndeplinite toate condițiile impuse de lege pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, motiv pentru care, a respins acțiunea reclamantului ca neîntemeiată.
Cu privire la capătul de cerere referitor la modificarea titlului de proprietate, instanța a reținut că prin titlul de proprietate nr. 1914/55 emis la data de 04.08.2010 a fost reconstituit dreptul de proprietate în favoarea numitului S. G..
Prin acțiunea formulată, reclamantul a solicitat modificarea titlului de proprietate nr. 1914/55 și a procesului verbal aferent acestuia, în ce privește categoria de folosința a terenului.
Acțiunea în modificare presupune probarea existenței unei erori materiale la emiterea actului administrativ, finalitatea acțiunii constând în corectarea erorilor intervenite, în sens formal, fără afectarea substanței sau întinderii însuși a dreptului recunoscut, în raport de dispozițiile legale privind emiterea titlului de proprietate.
Astfel, potrivit art. 27 din Legea 18/1991 raportat la dispozițiile art.5 lit.i din HG 890/2005 comisiile locale pun în posesie prin delimitare în teren persoanele îndreptățite să primească terenul, completează fișele de punere în posesie a acestora, după validarea de către comisia județeana a propunerilor făcute și înmânează titlul de proprietate .
Conform art. 36 alin 1 din HG 890/2005 pe baza documentațiilor înaintate de comisiile locale, care cuprind anexele validate, planurile parcelare, procesele-verbale de punere în posesie și schițele terenurilor, comisia județeană emite titlurile de proprietate conform modelului prezentat în anexa nr. 20.
Având în vedere că în privința titlului de proprietate nr. 1914/55, nu s-a probat existența vreunei erori materiale susceptibile de îndreptare pe calea acțiunii în rectificare, s-a dispus respingerea acestui capăt de cerere.
Față de aceste considerente, instanța a respins în integralitate acțiunea formulată de reclamant ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs M. G. care a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței atacate și, în principal, menținerea cauzei spre judecată solicitând admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, iar în subsidiar trimiterea cauzei în rejudecare primei instanțe.
În motivarea recursului se arată că instanța a procedat greșit prin respingerea în totalitate a acțiunii reținând că actul încheiat de părți are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ci a generat doar un drept de creanță în patrimoniul reclamantului.
Convenția părților reprezintă un antecontract bilateral de vânzare-cumpărare, dând naștere în sarcina părților unei obligații de a face, constând în obligația de a încheia în formă autentică convenția de înstrăinare a imobilului în cauză. Recurentul i-a solicitat intimatei S. I. să se prezinte la notar însă aceasta a refuzat.
Instanța, în temeiul rolului activ, trebuia să solicite certificatul de atestare fiscală.
La dosar este depus înscrisul intitulat contract de partaj voluntar imobiliar unde este menționată împrejurarea asupra suprafeței de teren care face obiectul contractului și când au fost emise certificatele fiscale 2117-2118 din 13.06.2012 de Primăria comunei Săpânța de unde se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale datorate autorității administrației publice locale.
Greșit s-a reținut că pârâta vânzătoare nu a avut calitatea de proprietar și că astfel nu putea să încheie valabil contractul. Aceasta avea calitatea de proprietar la data de 13.04.2012 când s-a încheiat contractul pentru că din 13.06.2012 să devină unica proprietară.
Greșit s-a reținut că în privința titlului de proprietate nu s-a probat existența unei erori materiale la emiterea actului administrativ, finalitatea acțiunii constând în corectarea erorilor intervenite în sens formal fără afectarea substanței sau întinderii însăși a dreptului recunoscut.
Este vorba despre greșita înscriere pe titlul de proprietate a categoriei de folosință a unei suprafețe de teren.
Prin nota de constatare efectuată rezultă că suprafața de 27.526 mp. este ca și categorie de folosință pădure. Demersurile la Ocolul Silvic au fost începute de antecesorul S. G. și continuate de recurentul cumpărător.
Analizând sentința atacată prin prima motivelor de recurs și în considerarea dispozițiilor art. 312, 304¹ Cod procedură civilă, tribunalul reține următoarele:
Prin titlul de proprietate nr. 1914/55 din 4 august 2010 s-a reconstituit în favoarea numitului S. G. mai multe terenuri printre care și suprafața de 30.000 mp. teren situat la locul numit „Misarhat”, având categoria de folosință alte terenuri neagricole. În baza acestui titlu de proprietate S. G. s-a întabulat în CF_ Săpânța nr. cad._.
S. G. a decedat în 20.03.1998, moștenitorii acestuia fiind S. I. în calitate de soție supraviețuitoare și K. R. în calitate de fiică.
La data de 13.06.2012 S. I. cu K. R. încheie contractul de partaj voluntar imobiliar autentificat sub nr. 2294/2012 de BNP B. Steluța, prin care terenul în suprafață de 30.000 mp., în natură pășune și pădure revine în totalitate numitei S. I..
Din raportul de expertiză extrajudiciară întocmit de ing. T. V. (f. 59) reiese că terenul situat la locul numit „Misarhat”, situat în extravilanul comunei Săpânța între vecinii R.N.P., T. I., S. D. și G. G., sub aspect de carte funciară terenul este înscris în CF_ Săpânța nr. cad._ cu suprafața tabulară de 30.000 mp. proprietar tabular al terenului fiind S. G.. În urma măsurătorilor în teren a rezultat faptul că suprafața totală de teren este de 30.000 mp. din care o suprafață de 2474 mp. este de natură pășune și_ mp. teren este de natură pădure, măsurătorile fiind făcute în prezența șefului de district C. L. I. (f. 59).
Prin actul sub semnătură privată încheiat la data de 13.04.2012 (f. 41) S. I. vinde reclamantului întreaga suprafață de 30.000 mp. din care 27.526 m² pădure și 2474 fânațe, teren situat la locul numit „Misarhat” întabulat în CF_ nr. cad._ Săpânța cu prețul de 5000 E.
Martorul audiar A. G. care a semnat în calitate de martor actul sub semnătură privată confirmă faptul că între părți s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare, că prețul de 5000 E a fost achitat în întregime în prezența martorului.
Corect a reținut instanța de fond că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1279, 1669 din Noul Cod civil, raportat la împrejurarea că actul a cărei validare se solicită a fost încheiat după . noului cod civil.
Convenția părților reprezintă un antecontract bilateral de vânzare-cumpărare, dând naștere în sarcina părților unei obligații de a face, constând în obligația de a încheia în formă autentică convenția de înstrăinare a imobilului, că oricare dintre părți poate solicita încheierea contractului de vânzare-cumpărare dacă sunt îndeplinite cerințele prevăzute de dispozițiile art. 1279, 1669 Noul Cod civil. În cauză tribunalul apreciază că sunt îndeplinite cerințele prevăzute de textul de lege mai sus amintit.
Chiar dacă în momentul încheierii actului sub semnătură privată 13.04.2012 vânzătoarea era doar coproprietar aceasta a devenit proprietar exclusiv în 13.06.2012 în urma încheierii contractului de partaj cu cealaltă coproprietară, astfel că, la data când s-a solicitat validarea convenției vânzătoarea era proprietar exclusiv fiind întabulată în cartea funciară.
Din cuprinsul contractului de partaj (f. 30 verso) reiese că au fost prezentate notarului ca și documente mai multe acte printre care și certificate fiscale cu nr. 2117-2118/13 iunie 2012 emise de Primăria Săpânța care atestă faptul că au fost achitate obligațiile fiscale.
În ceea ce privește modificarea titlului de proprietate și a procesului verbal de punere în posesie cu referire la categoria de folosință, din probele de la dosar și din poziția exprimată de către comisia locală în întâmpinare care nu s-a opus la admiterea acțiunii, reiese că în realitate din suprafața de 30.000 mp., 2726 mp. este de natură pădure și 2474 mp. este de natură fânațe.
Față de cele de mai sus, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă se va admite recursul urmând a se modifica în tot sentința judecătoriei în sensul modificării titlului de proprietate și a validării contractului de vânzare-cumpărare.
Cheltuieli de judecată nu s-au solicitat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de M. G. domiciliat în Săpânța nr. 71 jud. Maramureș, împotriva sentinței civile nr. 1803 din 2 septembrie 2013 pronunțată de Judecătoria Sighetu Marmației, pe care o modifică în tot în sensul că:
Admite acțiunea precizată formulată de reclamantul M. G. împotriva pârâților: S. I. din Sighetu Marmației ./30, K. R. din Sighetu Marmației ./30, C. locală de aplicare a legilor fondului funciar Săpânța și C. județeană de aplicare a legilor fondului funciar Maramureș, și în consecință:
Dispune modificarea titlului de proprietate nr. 1914/55 emis la data de 4 august 2010 pe seama numitului S. G. și a procesului-verbal de punere în posesie în sensul înscrierii corecte a categoriei de folosință a suprafeței de teren de 30.000 mp. situat la locul numit „Misarhat” între vecinii R.N.P., S. D., G. I., T. I. din alte terenuri neagricole în teren cu vegetație forestieră în suprafață de 27.526 mp. și teren în natură fânațe în suprafață de 2.474 mp.
Validează contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 13.04.2012 între reclamantul M. G. în calitate de cumpărător pe de o parte și S. I. în calitate de vânzător pe de altă parte cu privire la terenul situat la locul numit „Misarhat” din localitatea Săpânța, între vecinii S. D., G. I., T. I., R.N.P. în suprafață totală de 30.000 mp., din care suprafața de 27.526 mp. este de natură pădure iar suprafața de 2.474 mp. este de natură fânațe înscris în CF_ Săpânța nr. cad._.
Dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantului conform celor de mai sus.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de azi, 11.03.2015.
Președinte Judecător Grefier
P. G. G. Ț. D., W. DanielaOpriș V.
Red. P.G.G./11.03.2015
T.Red. O.V./11.03.2015
2 ex.
Judecător la fond: C. M. S.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 240/2015. Tribunalul MARAMUREŞ | Legea 10/2001. Sentința nr. 499/2015. Tribunalul MARAMUREŞ → |
|---|
