Acţiune în constatare. Decizia nr. 126/2014. Tribunalul MARAMUREŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 126/2014 pronunțată de Tribunalul MARAMUREŞ la data de 12-03-2014 în dosarul nr. 126/2014
ROMÂNIA
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ 4204
DECIZIA CIVILĂ NR. 126/R
Ședința publică din data de 12 martie 2014
Instanța constituită din:
Președinte: P. G. G.
Judecător: Ț. D.
Judecător: P. M. B.
Grefier: O. V.
Pe rol este pronunțarea asupra recursului civil declarat de către recurenții M. A. și M. O., ambii domiciliați în B. M., Ferneziu, ., județul Maramureș, împotriva sentinței civile nr. 9788 din 23.10.2012, pronunțată de Judecătoria B. M. în dosarul nr._, având ca obiect acțiune în constatare.
Se constată că dezbaterile în cauză au avut loc la termenul de judecată din 05.03.2014, susținerile și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință ce face parte integrantă din prezenta decizie, iar pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise s-a amânat pronunțarea pentru termenul de azi.
În urma deliberărilor instanța a pronunțat decizia civilă de față.
TRIBUNALUL
Asupra cererii de recurs de față.
P. sentința civilă nr. 9788 din 23 octombrie 2012 pronunțată de Judecătoria B. M. s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții M. A. și M. O. în contradictoriu cu pârâtul M. B. M. reprezentat prin P..
În considerentele sentinței se reține că: Martorii audiați în cauză confirmă faptul că reclamanții, în jurul anilor 1985-1986 au refăcut o casă mică cu două camere în B. M., . la acea dată și până în prezent locuiesc în respectivul imobil, arătând că respectivele construcții au fost edificate înainte de revoluția din 1989.
Necontestat în cauză este că imobilele-construcții în discuție au fost edificate pe un teren proprietate de stat. Reclamanții au pretins că au ridicat respectivele construcții în perioada anilor 1985-1989. Or, la acea dată era în vigoare Decretul nr. 144/1958, act normativ care prevedea expres obligativitatea existenței autorizației de construire anterior începerii oricărei lucrări de edificare a unei construcții, autorizație ce era obligatorie și în cazuri de supraetajare, modificări constructive sau alte lucrări prin executarea cărora s-ar fi putut afecta rezistența unei construcții.
Articolul invocat de reclamanți în sensul dovedirii dobândirii dreptului de proprietate este art. 492 Cod civil, text legal care arată că „orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contra”.
Instanța a reținut că prin dovada contrară, adică prin dovada faptului că proprietarul terenului nu este și proprietarul construcțiilor edificate pe acel teren, nu se realizează implicit o dobândire a dreptului de proprietate asupra construcțiilor, ci se dă posibilitatea proprietarului terenului ca și bun imobil principal în cadrul accesiunii, să invoce astfel accesiunea și să devină proprietar și al construcțiilor, acela care a construit cu bună credință pe terenul altuia dobândind astfel un drept de creanță împotriva proprietarului terenului, acesta neputând solicita demolarea sau ridicarea construcțiilor tocmai pe baza aplicării principiului bunei credințe a constructorului, care se întemeiază pe faptul că proprietarul terenului nu s-a opus realizării construcției, existând astfel un fel de exprimare a unui acord tacit în privința realizării construcțiilor, inclusiv prin impozitarea ulterioară a acestora.
Însă, atâta timp cât proprietarul terenului rămâne în pasivitate și nu înțelege să invoce accesiunea, proprietarul construcțiilor este ținut a aștepta poziția proprietarului terenului ca bun principal, neputând să dobândească dreptul de proprietate asupra construcțiilor făcând simpla dovadă a faptului că proprietarul terenului nu este proprietarul construcțiilor prin răsturnarea prezumției prevăzută de art. 492 Cod civil.
Mai mult, în legislația română în vigoare, nu există un mod de dobândire a dreptului de proprietate prin construire fără autorizație de construire și mai ales în condițiile în care reclamanta nu a înțeles să solicite a se constata eventual dobândirea unui drept de superficie, adică implicit și a unui drept de folosință pe teren și nici modalitatea dobândirii dreptului de proprietate prin recunoașterea acestuia de către aceia care aveau dreptul să invoce dreptul în folosul lor.
În condițiile în care terenul și construcțiile așezate pe acesta sunt indisolubil legate apare ca fiind foarte greu de imaginat posibilitatea constatării unui drept de proprietate pe construcții fără a se face nicio referire cu privire la terenul pe care acestea se află și aceasta din punctul de vedere al unui simplu raționament logic în baza căruia construcția nu poate exista independent de teren.
O cale normală de urmat în aceste situații ar fi în prealabil reglementarea situației juridice a terenului și eventual ulterior sau împreună cu aceasta reglementarea și a situației juridice a construcțiilor.
Raportat la prevederile art. 55 pct. 1¹ din Legea 7/1996, care arată că se poate înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate și asupra construcțiilor edificate fără autorizație de construire dacă acestea au fost edificate înainte de . Legii 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii 50/1991, instanța a reținut că aceste dispoziții legale nu au în vedere decât posibilitatea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate și asupra construcțiilor edificate fără a deține autorizația de construire dar nepunându-se în discuție modul însuși de dobândire a dreptului de proprietate, drept care se presupune că a fost dobândit într-unul dintre modurile de dobândire a proprietății recunoscute de sistemul de drept românesc doar că, o asemenea construcție în privința căreia modul de dobândire a proprietății nu intră în discuție nu a fost înscrisă în cartea funciară, textul legal permițând înscrierea acesteia chiar dacă a fost edificată fără a deține autorizație de construire.
P. simpla constatare a faptului că proprietarul terenului nu este proprietarul construcțiilor edificate pe acesta nu se naște implicit dreptul de proprietate al constructorului raportat la acestea, ci se naște ori posibilitatea invocării accesiunii de către proprietarul terenului, ori o încercare a obținerii dreptului de superficie, superficie care poate fi dobândită și prin uzucapiune sau convenția părților, care să includă atât terenul cât și construcțiile, iar problema consolidării unui drept preexistent nu se poate pune pentru simplul motiv că acel drept nu a existat niciodată.
Simplul fapt al edificării unei construcții nu dă naștere unui drept de proprietate în patrimoniul constructorului neproprietar asupra terenului, deoarece sistemul de drept românesc nu cunoaște faptul material al edificării, ca mod originar de dobândire a proprietății, potrivit Codului civil proprietatea bunurilor se dobândește prin succesiune, prin legate, prin convenție, prin tradițiune, prin accesiune, prin prescripție achizitivă, prin lege și prin ocupațiune, edificarea construcției nu dă naștere în persoana constructorului decât în principiu unui simplu drept de creanță, iar nu unui drept real, și aceasta, chiar dacă buna credință a constructorului ar fi dovedită, iar certitudinea și întinderea respectivului drept depind de manifestarea de voință a proprietarului terenului, în sensul invocării accesiunii.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs M. A. și M. O. care au solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată.
În motivarea recursului se arată că reclamanții locuiesc în B. M. . bine de 35 de ani astfel că, pe terenul menționat au edificat două construcții de natură casă de locuit și anexe, fără a poseda autorizație de construire.
Părinții și bunicii reclamantei au locuit în zonă, în curte comună astfel că edificarea construcțiilor s-a făcut în considerarea ajutorului pe care reclamanții trebuiau să-l dea părinților. Casa de la nr. 8 a fost edificată după demolarea casei deținute de antecesorii reclamantei și pe locul unde a fost amplasată casa acestora. Ambele construcții au fost edificate în perioada 1985-1989, proprietarul terenului exprimându-și în mod tacit acordul pentru edificarea acestora. După data edificării reclamanții figurau în evidențele primăriei, achitând impozitele aferente construcțiilor însă întrucât situația juridică a construcției nu a fost rezolvată aceștia nu au putut reglementa juridic situația terenului aferent construcțiilor în proprietate. După edificarea celei de-a doua construcții cu magazie, aceasta cu permisiunea reclamanților a fost dată spre folosință fiicei acestora căsătorită Zolotar, astfel că aceștia figurează ca plătitori de taxe și impozite.
Prezumția de proprietate reglementată de dispozițiile art. 492 cod civil în favoarea proprietarului terenului a fost răsturnată prin dovedirea dreptului de proprietate al reclamanților asupra construcțiilor.
Intimatul M. B. M. prin P. prin întâmpinarea depusă (f. 219 arată că nu se opune la admiterea recursului cu motivarea că, pentru clarificarea situației juridice a imobilelor edificate de către recurenți sunt de acord cu modificarea sentinței instanței de fond și admiterea acțiunii reclamanților așa cum a fost formulată.
Analizând sentința atacată prin prima motivelor de recurs și în considerarea dispozițiilor art. 312, 304¹ Cod procedură civilă, tribunalul reține următoarele:
Proprietar tabular al imobilului înscris în CF 193 Ferneziu nr. top. 1310/3 și 1307/2 este Statul Român. Pe acest teren părinții recurentei M. O. au avut o casă veche, casă care a fost demolată, iar în locul ei recurenții au construit o casă nouă prin anii 1985. Tot în aceeași perioadă recurenții și-au construit o casă cu anexe gospodărești în aceeași curte. De la data edificării construcțiilor reclamanții au folosit în permanență imobilul, au achitat impozitele anuale pe clădire, neexistând vreodată vreo opunere din partea proprietarului terenului cu privire la construcțiile edificate. Este de notorietate faptul că în vechiul regim autoritățile locale pentru a atrage forța de muncă în zonă, mai ales în zonele miniere oferea terenuri cetățenilor pentru a-și construi locuințe. Au existat și situații frecvente când nu s-au întocmit documentațiile necesare în formă scrisă care să confirme înțelegerea intervenită între părți.
De altfel, pârâta și în prezent recunoaște, necontestând faptul că reclamanții sunt proprietarii construcțiilor edificate fără autorizație de construire. Dovadă este și faptul că s-au perceput anual taxele pe construcții, taxe pe care potrivit dispozițiilor Codului fiscal, le datorează doar proprietarul construcțiilor.
Potrivit dispozițiilor art. 492 Cod civil proprietarul terenului este prezumat a fi și proprietarul construcției. Această prezumție de proprietate recunoscută în favoarea proprietarului terenului este uneori relativă, ceea ce presupune că poate fi înlăturată prin proba contrară de către constructor.
Pentru a se veni în sprijinul cetățenilor aflați într-o astfel de situație Consiliul local al Municipiului B. M. prin Hotărârea nr. 120/2012 a aprobat vânzarea unor terenuri aparținând domeniului privat al municipiului B. M., aferente locuințelor menținute prin hotărâri judecătorești în favoarea proprietarilor construcțiilor sau a moștenitorilor acestora (f. 16-17).
Din cele de mai sus reiese că, doar după ce solicitantul face dovada dreptului de proprietate asupra construcțiilor în baza unor sentințe judecătorești definitive și irevocabile pot cumpăra terenurile aferente construcțiilor.
Pe cale de consecință, reținându-se că este unica modalitate ca cei aflați în astfel de situații să-și poată reglementa situația juridică asupra imobilului pe care îl dețin este aceea a pronunțării unei hotărâri judecătorești, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă se va admite recursul se va modifica în tot sentința recurată în sensul admiterii acțiunii reclamanților cu toate capetele de cerere.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMEL LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de M. A. și M. O. împotriva sentinței civile nr. 9788 din 23 octombrie 2012 pronunțată de Judecătoria B. M. pe care o modifică în tot în sensul că:
Admite acțiunea civilă precizată formulată de reclamanții M. A. și M. O. împotriva pârâtului M. B. M. prin P., și în consecință:
Constată că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate prin construire, asupra imobilului situat în B. M. . în suprafață de 51 mp., în natură casă de locuit în suprafață de 51 mp. amplasat pe .. nou 1310/3/1 din CF 193 Ferneziu.
Constată că reclamanții M. A. și M. O. au dobândit dreptul de proprietate, prin construire, asupra imobilului situat în B. M., ., în natură casă de locuit în suprafață de 40 mp. și anexe în suprafață de 18 mp., amplasate pe .. nou 1307/2/2 din CF 193 Ferneziu.
Dispune dezmembrarea terenului înscris în CF 193 Ferneziu din nr. top. vechi 1307/2 în nr. top. noi 1307/2/1, 1307/2/2, 1307/2/3 și din nr. top. vechi 1310/3 în nr. top. noi: 1310/3/1, 1310/3/2, 1310/3/3 conform planului de amplasament și delimitare întocmit de ing. Ș. O. și vizat de OCPI Maramureș sub nr._ din 5 iunie 2012 și care face parte integrantă din prezenta sentință.
Dispune înscrierea construcțiilor și întabularea dreptului de proprietate al reclamanților asupra construcțiilor în cartea funciară conform celor de mai sus.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de azi, 12 martie 2014.
Președinte Judecători Grefier
P. G. G., Ț. D., P. M. B. O. V.
cu opinie separată
în sensul
respingerii recursului
Red. P.G.G./12.03.2014
T.Red. O.V./17.03.2014
2 ex.
Judecător la fond: C. C. P.
OPINIE SEPARATĂ
Consider că în prezenta cauză recursul declarat de M. A. și M. O. este nefondat, consecința fiind aceea a respingerii recursului promovat. Motivele de recurs invocate de recurenți în cuprinsul memoriului pot fi încadrate și au fost întemeiate în drept și de recurenți ca fiind motivul de modificare a hotărârii prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., respectiv aplicarea sau interpretarea greșită a legii.
Instanța de fond a apreciat, din probele administrate faptul că nu se poate reține în cauză că s-a făcut dovada contrară arătată în cuprinsul art. 492 C.civ., în dreptul românesc neexistând ca și mod de dobândire a dreptului de proprietate, dobândirea prin construire, cu atât mai mult cu cât reclamanții au înțeles să realizeze construcția fără obținerea autorizație deconstruire și cu încălcarea Decretului 144/1958.
S-a mai reținut de către instanța de judecată că între teren și construcție există o legătură indisolubilă care face imposibilă constatarea unui drept de proprietate asupra construcțiilor fără a se dispune și asupra terenului pe care se află construcțiile respective. S-a mai apreciat că în principal trebuie stabilită situația juridică a terenului și abia apoi situația juridică a construcției.
În privința aplicabilității art. 55 pct.11 din legea 7/1996 care permit înscrierea în CF a construcțiilor realizate fără autorizație deconstrucție s-a arătat că acest aspect vizează doar situațiile în care nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra construcției ce urmează a fi înscrisă în CF, concluzionându-se că în speța dedusă judecății simplul fapt al construirii nu dă naștere unui drept de proprietate în patrimoniul constructorului care nu este proprietarul terenului.
Soluția instanței de fond o apreciez corectă. Astfel, potrivit art. 492 C.civ., orice construcție care este edificată pe terenul unei persoane este prezumată a fi proprietatea titularului dreptului de proprietate asupra terenului. În prezenta cauză proprietarul terenului este M. B. M., astfel că în favoarea acestuia operează prezumția arătată mai sus.
Este adevărat că această prezumție este una relativă, astfel că partea interesată poate face dovada contrară. Dovada contrară constă în dovada faptului că în privința complexului imobiliar care ar avea 2 proprietari-în cazul prezentei spețe M. B. M. pentru teren, respectiv recurenții pentru construcții, s-a constituit un drept de superficie. Dreptul de superficie, drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului (teren în privința căruia titularul nu mai poate exercita toate cele 3 atribute ale proprietății-posesia, folosința și dispoziția) este singura situație în care pot coexista cele 2 drepturi de proprietate, asupra terenului și asupra construcției, care aparțin unor titulari diferiți.
Consider că pentru suprafață de teren de 582 mp. nu se poate constata existența unui drept de superficie, deoarece între persoana care a edificat construcția și proprietarul terenului nu s-a constatat că fost încheiat la momentul edificării un acord. Mai mult decât atât terenul respectiv a fost ocupat de reclamant și este și la acest moment ocupat fără nici un titlu.
Susținerea recurenților că au edificat construcțiile pe un teren care a fost folosit de antecesorii recurenților nu poate fi reținut ca și element constitutiv al acordului cu proprietarul terenului. Antecesorii recurenților nu dețineau nici un drept real asupra suprafeței de 582 mp teren parte din topograficul 1310/3 înscris în CF 193 Ferneziu, teren proprietatea Municipiului B. M..
Faptul că s-au edificat construcțiile din B. M. Ferneziu . fără autorizație de construire și fără acordul proprietarului terenului, deși se cunoștea faptul că terenul este proprietatea Municipiului B. M., nu poate fi avut în vedere ca și acord tacit al proprietarului terenului pentru constituirea unui drept de superficie.
Nici faptul că proprietarul terenului nu s-a opus la momentul începerii construcției și nici nu a solicitat ulterior demolarea construcțiilor nu pot duce la o concluzie contrară, dimpotrivă, potrivit art. 492 C.civ., proprietarul terenului are posibilitatea de a invoca accesiunea oricând, nefiind ținut de un termen.
De asemenea, mai este de precizat că faptul edificării construcției nu poate constitui temei al admiterii acțiunii. Se reține că jurisprudența atât a Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Bock și P. vs. România) cât și jurisprudența Înaltei Curți de Casație și justiție (Decizia 386 din 1 februarie 2012 pronunțată de Secția a II-a Civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție), este constantă în sensul respingerii unei acțiuni prin care se solicită constituirea unui drept de superficie prin hotărâre judecătorească.
În privința constatării dreptului de proprietate asupra construcției acest drept nu poate fi dobândit prin construire. Dimpotrivă, potrivit art. 492 C.civ. accesiunea este modul în care se dobândește dreptul de proprietate asupra bunurilor care se află pe terenul proprietatea unei persoane fizice sau juridice.
În concluzie, consider că o acțiune prin care se solicită recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției construită fără autorizație de construire și fără acordul titularului dreptului de proprietate nu poate fi admisă. În prezenta cauză solicitarea de a se constata dreptul de proprietate asupra construcției era strâns legată de solicitarea stabilirii dreptului de superficie drept compus din dreptul de proprietate asupra construcție al cărui titular se susține că sunt recurenții și dreptul de folosință a acestora asupra terenului care este proprietatea Municipiului B. M..
Judecător:
P. M. B.
Red./T.Red. P.M.B.
03.04.2014/2 ex.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 134/2014. Tribunalul... | Ordonanţă preşedinţială. Decizia nr. 177/2014. Tribunalul... → |
|---|
