Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 336/2015. Tribunalul MARAMUREŞ

Promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare constituie un contract sinalagmatic care dă naștere exclusiv unui drept de creanță, corelativ unei obligației de a face de a încheia, în viitor, contractul de vânzare - cumpărare.

Actul juridic încheiat între părți nu este translativ de proprietate.

Una dintre condițiile necesare pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic este aceea ca promitentul vânzător să aibă calitatea de proprietar a bunului ce a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, la data încheierii antecontractului sau cel mai târziu la data pronunțării hotărârii, promitentul vânzător neputând transmite un drept pe care nu-l are. Or, în speță aceasta condiție nu este îndeplinită.

Totodată pentru aceste motive se impune a fi respins si petitul accesoriu privind intabularea dreptului de proprietate în favoarea reclamantului instanța neputând dispune înscrierea în cartea funciară a unor drepturi reale cu privire la care nu s-a făcut dovada constituirii și a existenței acestora în patrimoniul reclamantului.

În antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de părți, s-a prevăzut că în cazul în care promitentul – vânzător se va răzgândi va trebui să restituie dublul sumelor primite ca arvună până la acel moment (art. 13 din contract).

În cauză nu s-a probat împrejurarea că pârâtul B. D. s-ar fi răzgândit cu privire la încheierea contractului.

Dimpotrivă, în speță suntem în prezența unui impediment pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică constând în lipsa calității de proprietar al promitentului – vânzător asupra imobilului ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare.

Instanța de fond a apreciat că nu sunt întrunite condițiile prevăzute în clauza penală inserată în contract pentru a fi obligat pârâtul la plata dublului arvunei achitate de către promitentul cumpărător.

Căzând în pretenții, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă reclamantul a fost obligat și la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorar avocat (f. 55,56,58).

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs C. D. I. care a solicitat admiterea recursului în temeiul art. 304¹, 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă coroborat cu art. 312 alin. 1 și 3 Cod procedură civilă, modificarea în parte a sentinței recurate în sensul admiterii petitului privind aplicarea art. 13 din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 22.12.2010 și pe cale de consecință obligarea pârâtului B. D. la restituirea dublului sumei primite cu titlu de arvună de la reclamantul C. D. cu obligarea acestui pârât la cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat și taxa judiciară de timbru la fond și recurs.

În motivarea recursului se arată că sentința recurată este nelegală întrucât a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, deoarece din probele administrate în cauză și raportat la temeiurile de drept invocate în speță se impune obligarea pârâtului B. D. la restituirea dublului sumelor primite ca arvună, întrucât susținerile reclamantului au fost întemeiate, clar expuse și argumentate pe parcursul judecății cauzei.

Instanța de fond a interpretat și aplicat greșit art. 969 Cod civil. La baza acțiunii a stat existența unei convenții care naște obligații reciproce între părți. Promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată între părți este un adevărat contract având între părți putere de lege. La momentul încheierii contractului promitentul-vânzător nu era necesar să aibă calitatea de proprietar. Având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmând a fi transferat numai în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege.

Chiar dacă pârâtul nu a făcut dovada calității de proprietar la momentul încheierii antecontractului acesta este valabil întrucât întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită prevăzută de art. 948-968 cod civil fiind obligatorie între părțile contractante în baza art. 969 Cod civil. Promitentul compărător ar fi putut oricând să obțină proprietatea bunului în vederea executării antecontractului, lucru care depindea doar de dânsul.

Lipsa calității de proprietar al pârâtului se datorează voinței acestuia. Acesta a sfidat obligația sa de a face toate demersurile necesare în vederea dobândirii calității de proprietar astfel încât să-și onoreze obligațiile stipulate în antecontractul de vânzare-cumpărare. Clauza penală fixează anticipat valoarea prejudiciului creditorului prin neexecutare. Este culpa pârâtului pentru că nu s-au încheiat actele autentice la notar.

Rezultă clar că pârâtul s-a răzgândit deoarece au trecut aproape 5 ani de la data la care și-a asumat obligația pe care cu rea-credință nu a respectat-o.

Intimatul B. D. prin întâmpinarea depusă (f. 13) a solicitat respingerea recursului cu motivarea că nu s-a probat o răzgândire la modul cerut prin cerut prin forma articolului 13 din convenție sarcina probei revenind recurentului în raport de calitatea procesuală activă și de procedurile imperative ale art. 1169 Cod civil coroborat cu art. 112 Cod procedură civilă.

Intimatul B. D. nu a devenit niciun moment proprietar al bunului imobil în discuție. Statutul de proprietar depinde de validarea unei condiții despre care reclamantul avea cunoștință, promitentul-vânzător neajungând niciun moment să aibă calitatea care să îi confere atributul de a dispune de imobil și a refuzat perfectarea contractului sau măcar de a se „răzgândi” așa cum cere expres articolul antemenționat. În în mod corect s-a reținut de instanța de fond faptul că nu s-a probat răzgândirea promitentului.

Inițial Judecătoria Baia M. prin sentința civilă nr. 6481 din 27.06.2012 a admis excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâții . și . în consecință s-a respins acțiunea față de acești pârâți. S-a respins acțiunea formulată de reclamantul C. D. I. în contradictoriu cu pârâtul B. D. pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Tribunalul Maramureș prin Decizia civilă nr. 335/R din 19.06.2013 a admis recursul declarat de C. D. I. a casat sentința civilă nr. 6481/17.06.2012 a Judecătoriei Baia M. și a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe cu motivarea că, din examinarea modalității în care a procedat prima instanță, respingând cererea de amânare, amânarea pronunțării sentinței pentru o săptămână, însă anulând ca netimbrată precizarea de acțiune prin încheierea de amânare a pronunțării, tribunalul constată că s-au încălcat dispozițiile art. 156 Cod procedură civilă și a înlăturat posibilitatea reclamantului de a-și susține concluziile pe fondul cauzei, încălcând dreptul la apărare al reclamantului și principiul contradictorialității.

Analizând sentința atacată prin prima motivelor de recurs și în considerarea dispozițiilor art. 312, 304¹ Cod procedură civilă, tribunalul reține următoarele:

La data de 22.12.2010 între reclamantul C. D. I. și pârâtul B. D. s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul cu o cameră situat în Baia M. .. 62C scara B parter . de 10.500 E, preț care urma să se plătească în mai multe rate.

Potrivit art. 2 din convenție imobilul este întabulat în CF_ Baia M. nr. cad._ urmând ca până la data de 1.03.2011 vânzătorul să obțină și întabularea apartamentului în coala CF individuală pe numele promitentului cumpărător.

Potrivit art. 13 din convenție în cazul în care promitentul-vânzător se răzgândește va trebui să restituie dublul sumelor primite ca arvună până la acel moment.

La data când părțile au încheiat convenția proprietar tabular pe imobilul în litigiu era . care și-a înscris dreptul de proprietate în data de 16 august 2010 (f.28 verso din dosarul de fond).

Conform declarației martorului Lang N. R. (f.53 dosar de fond) aceasta a participat la redactarea antecontractului de vânzare-cumpărare când reclamantul a achitat 6.500 E. pârâtului B. D.. Martora arată că . întreaga clădire cu nr. 62C de pe . B. D. efectua lucrări de construcții și alte lucrări de termoizolație pe scara A a blocului și că în contul lucrărilor urma să primească apartamentele 26 și 59. La data de 10.10.2010 între . Baia M. și . M. s-a încheiat contractul de prestări servicii nr. 19 având ca obiect executarea termoizolației de fațada formată din tencuiala pereților la imobilul de pe . la pct. 4.1 din convenție se arată că prețul contractului s-a negociat la suma de 12.000 E. care se achita în compensare cu garsoniera nr. 26 situată la parterul blocului 62C . Baia M..

Martora Lang N. R. arată că firma pârâtului nu a finalizat lucrarea până la sfârșitul lunii martie, ci doar în aprilie sau mai, iar întâlnirea la notar a avut loc prin luna mai sau iunie 2011. Din probele de la dosar nu reiese dacă prețul stabilit conform pct. 4.1 din contractul de prestări servicii s-a realizat în maniera stabilită.

Faptul că promitentul-vânzător nu era proprietarul imobilului obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare și că era posibil să dobândească acest imobil de la o altă societate sunt aspecte pe care reclamantul le-a cunoscut în momentul când a semnat convenția. Deci posibilitatea ca promitentul vânzător să devină proprietarul imobilului depindea de un eveniment viitor și nesigur respectiv ca plata serviciilor prestate de către . să se fi făcut în natură.

Cert este că nici până în prezent promitentul vânzător nu a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, deoarece proprietar tabular în prezent este . M. care și-a înscris dreptul de proprietate încă din 9.11.2011.

Față de această stare de fapt se apreciază că în mod corect a reținut instanța de fond că din partea promitentului vânzător nu a existat un refuz ci în cauză există un impediment pentru perfectarea contractului și anume acela că promitentul vânzător nu este proprietar asupra imobilului.

Pe cale de consecință, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă se va respinge recursul ca nefondat urmând a se menține în tot sentința judecătoriei.

Deși intimatul prin întâmpinare a solicitat cheltuieli de judecată nu a justificat aceste cheltuieli, motiv pentru care nu vor fi acordate.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

RESPINGE recursul declarat de C. D. I. împotriva sentinței civile nr. 4349 din 9.06.2015 a Judecătoriei Baia M., județul Maramureș.

IREVOCABILĂ.

Pronunțată în ședința publică de azi 25.11.2015.

Președinte Judecători Grefier

P. G. G., W. D., S.-T. N. O. V.

Red. P.G.G./25.11.2015

T.Red. O.V./27.11.2015

2 ex.

Judecător la fond: D. E.-S.