Pretenţii. Decizia nr. 322/2015. Tribunalul MEHEDINŢI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 322/2015 pronunțată de Tribunalul MEHEDINŢI la data de 12-05-2015 în dosarul nr. 322/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 322/2015
Ședința publică de la 12 Mai 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. P.
Judecător C. Z.
Grefier N. C. B.
Pe rol, judecarea apelului civil declarat de apelantele reclamante U. A. Teritorială - Municipiul Orșova și C. L. al Municipiului Orșova împotriva s.c.nr.749/18.12.2014 pronunțată de Judecătoria Orșova în dosar nr._, intimat pârât fiind D. G. F., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns: intimatul pârât, lipsă fiind apelantele reclamante.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează lipsa apelantelor reclamante.
Nemaifiind alte cereri, s-a constatat cauza în stare de judecată și s-a acordat cuvântul asupra apelului de față.
Intimatul pârât solicită respingerea apelului hotărârea primei instanțe fiind temeinică și legală.
INSTANȚA
Asupra apelului de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Orșova la data de 23.07.2014, sub nr._, reclamantele U. A. Teritorială a mun. Orșova și C. L. al mun. Orșova au chemat în judecată pârâtul D. G. F., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr._/12.11.2007 încheiat între autoritatea locală si pârât; obligarea pârâtului la plata sumei totale de 5225,77 lei, reprezentând chiria restantă în cuantum de 2874,81 lei cât și penalitățile aferente calculate până la data de 14.07.2014 în cuantum de 2350,96 lei și evacuarea pârâtului din imobilul (apartament) situat în municipiul Orșova, ., nr.7, ., proprietatea municipiului Orșova.
În motivarea acțiunii, reclamantele au arătat că în fapt, între pârâtul D. G. F. și autoritatea locală a fost încheiat contractul de închiriere nr._/12.11.2007 pentru suprafața cu destinație de locuință compusă din una cameră, în suprafață totală de 10,53 mp, folosită în exclusivitate de chiriaș și de familia acestuia.
Din anul 2009, chiriașul a achitat în mod parțial sumele datorate către bugetul local constând în contravaloarea chiriei aferente locuinței închiriate, ajungându-se astfel la un debit restant constând în contravaloarea chiriei, în sumă de 2874,81 lei. La chiria restantă de-a lungul timpului, au fost calculate penalități de întârziere conform clauzelor contractuale, în cuantum de 2350,96 lei, iar conform prevederilor contractuale cuprinse la pct. IV din contractul de închiriere, rezilierea contractului de închiriere se produce la cererea proprietarului în momentul când chiriașul nu achită chiria cel puțin 3 luni consecutive.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1831 și altele din Codul Civil, Legii nr. 114/1996, cât și a clauzelor contractuale prevăzute în contractul de închiriere.
Pârâtul legal citat, s-a prezentat în instanță însă nu a depus la dosar întâmpinare in termenul legal.
În urma analizării actelor și lucrărilor dosarului, Judecătoria Orșova a pronunțat s.c.nr.749/18.12.2014 prin care a admis excepția prescripției dreptului la acțiune privind contravaloarea chiriei aferent perioadei anterioare datei de 23.07.2011, invocată de instanță din oficiu; a respins acțiunea formulată de reclamanții U. A. Teritorială - Municipiul Orșova și C. L. Orșova, în contradictoriu cu pârâtul D. G. F., ca fiind prescrisă; a admis în partea acțiunea formulată de reclamanții U. A. Teritorială - Municipiul Orșova și C. L. Orșova, în contradictoriu cu pârâtul D. G. F.; a obligat pârâtul, în favoarea reclamanților, la restituirea sumei de 17,4 lei sumă ce reprezintă chiria restantă la 14.07.2014; a respins petitul privind obligarea pârâtului, în favoarea reclamantelor, la plata penalităților de întârziere, în cuantum de 2.350 lei; a respins petitul privind rezilierea contractul de închiriere nr._/12.11.2007 încheiat între părți; a respins petitul privind evacuarea pârâtului din imobilul - locuință situat în mun. Orșova, ., nr. 7, . și a lat act că reclamanții nu solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
În fapt, între Municipiul Orșova, în calitate de proprietar ,reprezentată prin primar și D. G. F., în calitate de chiriaș, a intervenit contractul de închiriere nr._/12.11.2007, care are ca obiect închirierea locuinței din mun. Orșova, ., nr. 7, .. termenul de închiriere fiind de 1 an cu începere de la 01.12.2007 și până la data de 01.12.2008.
Prin actul adițional nr._/16.12.2008(f.7), încheiat între părți, a fost prelungit termenul contractului până la 01.06.2009, în aceleași condiții, restul clauzelor rămânând neschimbate.
Prin actul adițional nr._/26.10.2009(f.8), încheiat între părți, a fost prelungit termenul contractului până la 02.06.2012, în aceleași condiții, restul clauzelor rămânând neschimbate.
Prin actul adițional nr. 4611/11.05.2012(f.9), încheiat între părți, a fost prelungit termenul contractului până la 03.06.2017, în aceleași condiții, restul clauzelor rămânând neschimbate.
Analizând cu prioritate excepția prescripției extinctive a dreptului material la acțiune, invocată din oficiu, instanța a apreciat-o întemeiată din considerentele ce urmează:
I. În ceea ce privește chiria scadentă anterioară datei 23.07.2011, ținând seama de faptul că reclamanții solicită plata chiriei a cărei scadență datează dinainte de 1 octombrie 2011, instanța a făcut aplicarea prevederilor art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, conform cărora prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt și rămân supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.
Instanța de fond a reținut că petenții sunt titularii unor drepturi de creanță, prescriptibile în termen de 3 ani de la data nașterii drepturilor la acțiune, respectiv de la data la care fiecare chirie a devenit scadentă (art. 3 coroborat cu art. 7 alin. (1) și art. 10 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă).
În speță, instanța a apreciat că nu este aplicabil termenul de prescripție de 5 ani prevăzut de Codul de procedură fiscală, dat fiind că raporturile dintre părți sunt stabilite de contractul de locațiune și de Decretul nr. 167/1958, iar veniturile realizate din închiriere nu se încadrează în sfera creanțelor fiscale reglementate de art. 21 c.proc.fiscală (a se vedea în acest sens și Decizia nr. 473/2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, Secția comercială).
De asemenea, instanța a constatat că notificarea emisă de către Primăria Mun. Orșova (fila 10) nu este de natură a întrerupe ori suspenda termenele de prescripție, neregăsindu-se printre cauzele întreruptive sau suspensive de prescripție prevăzute de Decretul nr. 167/1958.
În condițiile în care, pe de o parte, cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la 23.07.2014, iar pe de altă parte, nu există indicii potrivit cărora termenele de prescripție ar fi fost suspendate sau întrerupte, nefiind incident niciunul dintre cazurile enumerate de art. 13, art. 14 și art. 16 din Decretul nr. 167/1958, instanța a admis excepția prescripției extinctive a dreptului material la acțiune și a respins ca prescris capătul de cerere având ca obiect chiria scadentă anterioară datei de 23.07.2011.
II. În legătură cu chiria scadentă în perioada 23.07._14, cum aceasta decurge dintr-un contract încheiat în 12.11.2007, iar, potrivit art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor, instanța a făcut aplicarea în cauză a principiului activității legii civile („tempus regit actum”), cu consecința analizării acestui capăt de cerere prin prisma dispozițiilor în vigoare la momentul încheierii contractului, respectiv a Codului civil de la 1864.
În conformitate cu prevederile art.1073 c.civ. de la 1864, răspunderea contractuală este antrenată în situația în care partea contractantă nu își îndeplinește, în mod nejustificat, obligațiile asumate, în jurisprudență și în literatura de specialitate stabilindu-se necesitatea îndeplinirii următoarelor condiții: existența unui contract valabil încheiat, neexecutarea obligațiilor de către parte, neexecutarea să fie nejustificată și să existe un prejudiciu.
În ceea ce privește prima condiție, instanța a reținut că, în prezenta cauză, existența între părți a unui raport juridic contractual reiese din contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință nr._/12.11.2007 (filele 4-6), care a fost semnat de către pârât iar privitor la cea de-a doua și a treia condiție, instanța a reținut că obligația pârâtului de a achita o sumă de bani este o obligație de rezultat, în materia răspunderii civile contractuale, neexecutarea de către debitor a obligațiilor de a da și de a face, precum și culpa acestuia prezumându-se, până la proba contrară. D. fiind că pârâtul nu a contestat susținerile petenților prin depunerea unei întâmpinări, nu a dovedit că și-ar fi executat obligațiile izvorâte din contract sau că există o cauză exoneratoare de răspundere, situație în care instanța a considerat că cele două cerințe sunt întrunite.
În privința celei de-a patra condiții, instanța a reținut că, prin neexecutarea de către pârât a obligației de plată a chiriei restante, petenții au suferit un prejudiciu cert.
Sub aspectul cuantumului chiriei restante, conform contractului de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință nr._/12.11.2007 (fila 4), chiria lunară este de 0,6 lei, cuantumul chiriei putându-se modifica prin acordul părților, orice modificare a acestuia comunicându-i-se în scris chiriașului cu 60 de zile înainte de termenul scadent de plată.
Deși în situația solduri la rol (filele 12-14) apare o chirie lunară în cuantum de 42,97; 44,32; 46,51; 47,23 lei, instanța a constatat că înscrisurile menționate emană exclusiv de la reclamanți, iar aceștia din urmă nu au făcut dovada modificării cuantumului chiriei cu respectarea condițiilor contractuale, respectiv prin acordul părților și cu notificarea prealabilă a pârâtului, cu atât mai mult cât în cuprinsul actelor adiționale încheiate ulterior s-a specificat în mod expres că se modifică termenul contractului, iar restul clauzelor rămânând neschimbate.
În consecință, de vreme ce pârâtului îi este opozabil cuantumul chiriei astfel cum acesta a fost convenit prin contractul inițial de închiriere (0,6 lei), instanța a admis în parte capătul de cerere având ca obiect chiria scadentă în perioada 10.08._14 și a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 21,6 lei, reprezentând chiria scadentă în perioada 23.07._14 (0,6 lei x 36 luni).
III. În privința penalităților de întârziere, creditorul poate cere atât executarea în natură a obligației principale, cât și penalități, dacă penalitatea a fost stipulată pentru neexecutarea obligațiilor la timp sau în locul stabilit.
În speță, instanța a constatat că părțile au inserat în contract o clauză penală, în temeiul căreia proprietarul este îndrituit să perceapă o penalitate de 0,5% asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă, (fila 4).
Daunele-interese moratorii se datorează din ziua cererii de chemare în judecată, cu excepția cazului în care pârâtul a fost pus în întârziere anterior (art. 1088 c.civ. 1864).
Notificarea emisă de către Primăria Mun. Orșova (fila 10) nu atrage punerea în întârziere a pârâtului, de vreme ce nu a fost realizată prin intermediul unui executor judecătoresc (art. 1079 c.civ. 1864).
Luând în considerare împrejurarea că pârâtul nu este de drept în întârziere, iar reclamanții nu au dovedit că acesta ar fi fost pus în întârziere anterior introducerii cererii, solicitând obligarea pârâtului numai la plata penalităților de întârziere calculate până la data de 23.07.2014, nu și ulterior, instanța, față de cuprinsul art. 22 alin. (6) c.pr.civ., conform căruia judecătorul nu poate depăși limitele învestirii, a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind plata penalităților de întârziere.
IV. Cu privire la rezilierea contractului de închiriere nr. 7164/21.07.2014 și evacuarea pârâtului din imobil, instanța a reținut următoarele:
Conform art. 969 c.civ. „Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauză autorizate de lege”.
Acest articol trebuie coroborat cu art. 970 c.civ. potrivit căruia „convențiile trebuie executate cu bună credință. Ele obligă nu numai la ce este expres întrânsele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa”.
Potrivit art. 1429 alin.2 c.civ. locatarul trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite.
Conform art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, în vigoare la data încheierii contractului de locațiune, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiții la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv; iar potrivit art. 25 evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile., chiriașul fiind obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Rezilierea contractelor este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractelor sinalagmatice cu executare succesivă constând în desființarea acestora, contractul reziliat încetând doar pentru viitor.
Având în vedere suma modică de 21,6 lei, pe care paratul o datorează în realitate, față de suma de 2874,81 lei pe care o solicită reclamanta, în raport de situația socială în care acesta se află respectiv, faptul că suferă de o boală cronică gravă, iar prin sentința civilă nr. 28 din 18.03.2013 pronunțată de Judecătoria Orșova în dosarul nr._ a fost stabilită locuința minorului D. A.-Patrik în vârstă de 6 ani la domiciliul pârâtului, adică în imobilul ce face obiectul contractului de închiriere, rezilierea contractului și evacuarea acestuia din locuință apare ca excesivă, atâta timp cât nu există nici un impediment pentru acesta să achite suma modică de 21,6 lei, iar pârâtul nu a dat dovadă că este de rea credință în neexecutarea obligației, motiv pentru care instanța a respins aceste petite ca fiind nefondate.
Cât privește cheltuielile de judecată, instanța, în temeiul art. 453 alin. (1) c.pr.civ. și față de principiul disponibilității acțiunii civile enunțat de art. 9 c.pr.civ., a luat act de faptul că părțile nu le-au solicitat.
Împotriva sentinței civile nr.749/18.12.2014, în termen legal au declarat apel reclamantele U. A. Teritorială - Municipiul Orșova și C. L. Orșova, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie din următoarele motive:
Instanța, în mod greșit a interpretat faptul că nu se poate calcula o altă chirie pârâtului, stabilind ea înseși cuantumul chiriei, întrucât din actul adițional depus la dosarul cauzei rezultă că părțile contractante și-au însușit noua contravaloare a chiriei.
În ceea ce privește penalitățile de întârziere, susțin apelantele că, în mod greșit au fost respinse de la plată, întrucât acestea au fost calculate conform actelor normative în vigoare cât și contractului dintre părți, care a constituit acordul cadru aplicabil între părți.
Conform prevederilor contractuale cuprinse la pct. IV din contractul de închiriere, rezilierea contractului de închiriere se produce la cererea proprietarului în momentul când chiriașul nu achită chiria cel puțin trei luni consecutiv.
În speță, pârâtul nu a achitat chiria din anul 2009, în acest mod nefiind respectate obligațiile contractuale cu privire la plata chiriei datorate.
Pârâtul a fost notificat în nenumărate rânduri cu privire la plata restanțelor însă, nu s-a conformat, nu a plătit sumele restante la care s-au adăugat în continuare majorări de întârziere.
Cum evacuarea chiriașului necesită existența unei hotărâri judecătorești, este necesar ca instanța de judecată să dispună și asupra acestui petit, autoritatea locală putând repartiza locuința următorului solicitant de locuințe sociale.
În apel, reclamantele au depus actul nr.1573/2009, adițional la contractul de închiriere nr._/12.11.2007 și la actul adițional nr._/16.12.2008.
Intimatul pârât a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefundat arătând în apărare că, prin actele adiționale la contractul de închiriere nr._/2007, încheiate sub nr._/2008, nr._/2009 și nr. 4611/2012 a fost prelungit termenul de închiriere, restul clauzelor, inclusiv cuantumul chiriei, rămânând neschimbate după cum rezultă din cuprinsul acestora.
Actul adițional nr. 1573/2009 depus în apel de reclamante, nu i-a fost niciodată comunicat și mai mult decât atât, semnătura de pe acesta nu-i aparține, iar conform clauzelor cuprinse în contractul inițial, cuantumul chiriei nu poate fi modificat decât cu acordul ambelor părți, orice modificare trebuind să-i fie comunicată cu cel puțin 60 de zile înainte, ceea ce nu s-a întâmplat în cazul de față.
Cu privire la notificările repetate la care apelanții fac referire, susține intimatul pârât că acestea nu au existat.
Privitor la petitul cu obiect evacuare, arată intimatul că, anterior pronunțării sentinței supusă apelului de față a achitat integral sumele restante, chiar și în avans pentru lunile următoare.
În dovedirea acestui ultim aspect, intimatul a depus la dosar chitanța nr._/04.12.2014 privind achitarea sumei de 100 lei reprezentând chirie.
Apelantele nu au mai formulat răspuns la întâmpinare.
Examinând sentința apelată în limitele criticilor aduse conform art. 479 c.pr.civ., tribunalul constată că apelul este neîntemeiat din considerentele ce urmează.
Actele adiționale la contractul de închiriere nr._/2007, încheiate în anii 2008, 2009 și 2012, sub nr._,_, respectiv 4611 (f.7-9 dosar fond) nu prevăd nici o modificare a cuantumului chiriei stabilită prin contractul inițial de închiriere, ci doar perioada pentru care se prelungește închirierea. Mai mult, în cuprinsul acestora se menționează expres faptul că restul clauzelor rămân neschimbate.
Prin urmare, pentru stabilirea chiriei restante acumulată de pârât, în mod corect prima instanță s-a raportat la chiria stabilită de părți la momentul încheierii contractului de închiriere.
În ceea ce privește actul adițional nr.1573/2009 depus în apel de către apelantele reclamante, acesta nu poate fi opus intimatului pârât și prin urmare nu justifică temeinicia motivului de apel privitor la chiria restantă în cuantumul solicitat de reclamante deoarece acestea nu au făcut dovada faptului că a fost comunicat pârâtului mai ales că, semnătura chiriașului nu este asemănătoare celei de pe contractul de închiriere și actele adiționale iar intimatul a învederat instanței de apel faptul că nu are cunoștință despre respectivul act adițional prin care s-a majorat chiria.
Referitor la celelalte critici aduse de apelante, tribunalul constată că sunt neîntemeiate, considerentele ce-au stat la baza respingerii cererilor de acordare a penalităților de întârziere, de reziliere a contractului de închiriere și evacuare justificând soluțiile adoptate. De fapt, este de observat că apelantele, prin criticile formulate nu au adus argumente care să convingă instanța de apel că aceste petite au fost greșit soluționate.
Un aspect esențial de reținut este faptul că, anterior pronunțării sentinței ce face obiectul apelului de față, intimatul pârât a achitat chiria restantă, plătind chiar și pentru lunile următoare, situație care nu justifică rezilierea contractului la acest moment pentru neplata chiriei anterioare.
În considerarea celor expuse, constatând netemeinicia apelului, în temeiul art. 480 c.pr.civ., tribunalul va pronunța o decizie prin care îl va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge apelul civil declarat de apelantele reclamante U. A. Teritorială - Municipiul Orșova și C. L. al Municipiului Orșova împotriva s.c.nr.749/18.12.2014 pronunțată de Judecătoria Orșova în dosar nr._, intimat pârât fiind D. G. F., domiciliat în municipiul Orșova, ., nr.7, ., având ca obiect reziliere contract.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 12 Mai 2015.
Președinte, C. P. | Judecător, C. Z. | |
Grefier, N. C. B. |
Red. CVP
Dact. CNB
Ex.5/ 11 iunie 2015
Cod operator 2626
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 300/2015. Tribunalul... | Revendicare imobiliară. Sentința nr. 9/2015. Tribunalul MEHEDINŢI → |
|---|
