Rezoluţiune contract. Sentința nr. 1907/2015. Tribunalul MEHEDINŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1907/2015 pronunțată de Tribunalul MEHEDINŢI la data de 09-03-2015 în dosarul nr. 1731/332/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 159/A
Ședința publică de la 09 Martie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. C. O.
Judecător A. M.
Grefier D. D.
Pe rol pronunțarea asupra apelului civil formulat de reclamantul M. M., împotriva sentinței civile nr.1907/04.11.2014 pronunțată de Judecătoria Vînju M., intimat fiind pârâtul Micșon J., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal, lipsă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, s-a luat act că dezbaterile asupra apelului au fost consemnate în încheierea din data de 23 februarie 2015, ce face parte integrantă din prezenta decizie, după care, a fost reținută cauza pentru soluționare.
INSTANȚA
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea adresată Judecătoriei Vînju M. la data de 02.07.2014, înregistrată sub nr._ și precizată la data de 31.07.2014, reclamantul M. M. a chemat în judecată pe pârâtul Micșon J. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1975/03.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., obligarea pârâtului conform clauzelor contractuale să-i restituie suma de 11.020 lei ce reprezintă dublul sumei de 5.510 lei plătită cu titlu de preț, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 956 lei reprezentând impozit teren, taxe notariale, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a susținut faptul că la data de 03.09.2013, a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1975/03.09.2013, având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului arabil în suprafață de 14.500 mp,situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., compusă din: 27.500 mp în T – 41, p – 13, 10.200 mp, în T – 45, P – 58, 1.800 mp în T – 31, P – 34.
Prețul vânzării a fost de 5.510 lei pe care l-a achitat pârâtului o dată cu întocmirea actului la notarul public, antecontractul de vânzare cumpărare fiind semnat de părți fără obiecțiuni.
Menționează că prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentația cadastrală și să intabuleze terenul în cartea funciară, să suporte până la încheierea actului autentic costul taxelor și impozitelor către Administrația Fiscală.
Totodată la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, prin art. 3 din convenția părților promitentul vânzător a garantat promitentul cumpărător și a declarat pe proprie răspundere că deține proprietatea terenului ce a făcut obiectul antecontractului, că acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanțe, nu a fost scos din circuitul civil, nu l-a înstrăinat sub nici o formă, nu este grevat de sarcini și nu face obiectul nici unei ipoteci, iar potrivit art. 3 alin. 3 promitenții vânzători s-au obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul unei terțe persoane.
Astfel, după încheierea antecontractului și plata prețului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în cartea funciară, a achitat așa cum au convenit taxele și impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentației cadastrale, însă în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru și publicitate imobiliară Vînju M., a constatat că, pentru o parte din terenurile ce fac obiectul vânzării cumpărării, mai exact pentru suprafața de 10 200 mp, din T – 45, P – 58 a fost respinsă cererea privind înființarea cărții funciare prin încheierea nr.5584/24.03.2014.
Promitentul vânzător a manifestat totala rea credință, astfel că se află în situația de a nu mai putea perfecta actul în formă autentică fiind evins asupra bunului îndeajuns de însemnat încât dacă ar fii cunoscut evicțiunea nu ar mai fii încheiat actul.
Având în vedere că, neexecutarea promisiuni de vânzare cumpărare se datorează promitentului vânzător, în temeiul art. 1279 alin. 2 Cod Civ. acesta va fii obligat la daune interese constând în cheltuielile ocazionate cu încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare, precum și cheltuielile ulterioare efectuate pentru încheierea actului în formă finală.
Mai susține reclamantul că, pârâtul a fost invitat la ședința de informare privind avantajele medierii însă nu s-a prezentat și de asemenea a fost notificat să se prezinte la BNP B. P. în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, fiind pus în întârziere în vederea rezoluțiunii antecontractului de vânzare cumpărare.
Reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe disp.art.1549 și următ., art.1279, art.1695-1702 C.civ.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar: antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1975 la data de 03.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., chitanță privind plata onorariului de apărător, împuternicire avocațială,încheierea de respingere nr.5584/24.03.2014 emisă de OCPI M. – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Vînju M., proces verbal de informare nr.14/10.06.2014, procură specială autentificată sub nr.783/01.04.2014, notificare, Încheiere de certificare nr.35/20.06.2014, chitanță fiscală nr._/ 16.06.2014, factură fiscală nr._/16.06.2014,chitanța privind dovada achitării taxei de timbru și a solicitat și proba cu interogatoriul pârâtei, probe ce au fost încuviințate de instanță potrivit disp. art. 258 c.pr.civ.
Au fost solicitate și relații de la BNP B. M. P. pentru a se comunica declarația promitentului vânzător Micșon J. dată în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1975/03.09.2013, precum și copia contractului de vânzare cumpărare, înscrisuri care au fost depuse la dosar.
Pârâtul deși legal citată, potrivit disp.art.201 alin.1 C.proc.civ., nu a depus la dosar întâmpinare, astfel că potrivit disp.art.208 C.proc.civ. aceasta este decăzută din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică.
Judecătoria Vînju M. prin sentința supusă apelului a respins acțiunea civilă așa cum a fost precizată formulată de reclamantul M. M., împotriva pârâtului M. J.; a fost respins capătul de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1975/03.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., ca neîntemeiat; s-a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la dublul sumei de 5.510 lei plătită cu titlu de preț conform antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1975/03.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., ca neîntemeiat; a fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 956 lei reprezentând impozit teren, taxe notariale, taxe OCPI, ca neîntemeiat.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanța a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 03.09.2013, reclamantul a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1975 la data de 03.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului arabil situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., în suprafață totală de 14.500 mp, compusă din: 27.500 mp în T – 41, p – 13, 10.200 mp, în T – 45, P – 58, 1.800 mp în T – 31, P – 34.
Prețul vânzării a fost de 5510 lei, suma achitată integral în ziua datei autentificării antecontractului.
Reclamantul a solicitat prin prezenta acțiune așa cum a fost precizată, rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1975/03.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., obligarea pârâtului conform clauzelor contractuale să-i restituie suma de 11.020 lei ce reprezintă dublul sumei de 5.510 lei plătită cu titlu de preț, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 956 lei reprezentând impozit teren, taxe notariale, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată, susținând că, vânzătorul este în culpă contractuală și se află în situația de a nu se mai putea perfecta actul în formă autentică.
Potrivit dispozițiilor art.1527 C.civ. creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligația în natura, cu excepția cazului când o asemenea executare este imposibilă, iar potrivit dispozițiilor art.1528 C.civ. în cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși sau să facă să fie executată obligația.
Conform art.1270 C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante iar potrivit art.1527 C.civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, această obligație impunându-se în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor.
În cazul în care „obligația de a face” nu este adusă la îndeplinire de către debitor, potrivit art. 1669 C. civ „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Astfel, ori de cate ori este posibila executarea in natura, inclusiv printr-un mijloc de constrângere directa, respectiv prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa consfințească convenția parților, acțiunea este admisibila, hotărârea judecătoreasca fiind prin ea însăși un act autentic care consfințește in mod valabil actul de vânzare cumpărare al imobilului ce consta într-o suprafață de teren. Dreptul real constituit in favoarea reclamantului este opozabil si terților care au avut cunoștința de existenta lui.
Din înscrisurile depuse la dosar instanța a constatat și reținut că, reclamantul nu a făcut dovada că, pârâtul ar fii înstrăinat suprafața de teren ce face obiectul vânzării – cumpărării altor persoane, fiind în imposibilitatea de a mai încheia actul în formă autentică.
Deci, reclamantul având în vedere refuzul din partea pârâtului de a se prezenta la notar pentru a încheia actul în formă autentică așa cum rezultă din notificarea aflată la fila 10 dosar avea posibilitatea promovării unei acțiune în instanță prin care să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Față de aceste considerente, instanța a apreciat acțiunea formulată de reclamant ca fiind neîntemeiată și a respins-o ca atare.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul M. M., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
A motivat că instanța de fond în mod netemeinic si nelegal, a respins acțiunea prin care am solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1975/ 03.09.2013 încheiat între el și intimatul-pârât Micșon J., motivând că nu a făcut dovada că acesta a înstrăinat terenul ce a făcut obiectul antecontractului.
A mai reținut instanța de fond că urmare a refuzului din partea pârâtului de a se prezenta la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică, avea posibilitatea de a să adresa instanței cu cerere pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic.
A susținut că instanța a dat o soluție greșită în condițiile în care pe de o parte potrivit art. 4 alin 3 din antecontract, în cazul neexecutării în mod nejustificat a antecontractului partea ce se declară gata să-și execute obligația va putea opta pentru executarea promisiunii în conformitate cu prevederile art.1544 alin 3 și art. 1669 NCC.
Astfel în cazul neexecutării culpabile a promitentului vânzător a obligației, a optat pentru rezoluțiunea antecontractului în temeiul art. 1544 alin 3 cod civil.
A menționat că din certificatul de sarcini nr._ / 03.12.2014 și Cf sarcini nr._/ 18.H.2014,rezultă cu certitudine că terenurile situate în extravilanul comunei Punghina în suprafață de 500 mp T- 41, P- 13 și 1.800 mp T 31, P- 34, ce au făcut obiectul antecontractului nr. 975/03.09.2014 a cărui rezoluțiune a solicitat-o au mai fost promise spre vânzare către . făcând obiectul antecontractului nr. 4314/13.12.2014, iar terenul în suprafață de 10.200 mp extravilan din . ,P- 58 ce i-a fost promis spre vânzare are CF nr._ și are ca proprietar tabular pe Ș. F., astfel că nu mai este posibilă executarea în natură a obligațiilor asumate prin antecontractul nr. 1975/03.09.2013.
A arătat că în condițiile în care nu mai este posibilă executarea în natură a obligației asumate de către promitentul vânzător Micșon J. deoarece terenurile promise lui au făcut obiectul altor înstrăinări în mod corect a solicitat rezoluțiunea antecontractului cu executarea clauzei penale privind plata dubiului prețului și despăgubiri ce reprezintă costurile făcute de el.
A susținut că în data de 03.09.2013 a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1975/03.09.2013 având ca obiect vânzarea cumpărare terenului în suprafața de 14.500 mp teren arabil situat in extravilanul satului R. corn. Punghina, jud. M., compusă din 27.500 mp T- 41, P- 13,10.200 mp T- 45 P-58,1.800 T-3 I P-34.
Prețul vânzării a fost de 5.510 lei, preț pe care l-a achitat pârâtului odată cu întocmirea actului la notarul public, antecontractul de vânzare cumpărare fiind semnat de părți fără obiecțiuni.
Prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentația cadastrală și să intabuleze terenul în cartea funciara, să suporte până la încheierea actului autentic costul taxelor și impozitelor către Administrația Fiscală .
La data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, prin art. 3 din convenția părților promitentul vânzător a garantat promitentului cumpărător și a declarat pe proprie răspundere că deține în proprietatea terenul ce a făcut obiectul antecontractului, că acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanțe, nu a fost scos din circuitul civil, nu l-a înstrăinat sub nici o forma, nu este grevat de sarcini și nu face obiectul nici unei ipoteci.
De asemenea, potrivit art. 3 alin. (3) din convenția părților promitentul vânzător s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul unei terțe persoane.
A susținut că după încheierea antecontractului și plata prețului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în CF, a achitat așa cum am convenit taxele și impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentației cadastrale, însă deși promitentul vânzător a garantat promitentul cumpărător, în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru și publicitate imobiliară Vînju M., a constatat că pentru o parte din terenul ce a făcut obiectul antecontractului lor de vânzare cumpărare, mai exact suprafața de 10. 200 mp situat în T. 45 P. 58 a fost respinsa cererea privind înființarea cărții funciare pentru terenul respectiv prin încheierea nr. 5584/24.03.2014, lucru dovedit cu înscrisuri la instanța de fond, iar restul terenului a fost promis spre vânzare către altă persoană respectiv ..
promitentul vânzător a manifestat total o rea credință, astfel ca se află in situația de a nu mai putea perfecta actul în formă autentică.
Având în vedere că neexecutarea promisiunii de vânzare-cumpărare se datorează promitentului vânzător, în temeiul art. 1279 alin. 2 cod civil acesta va fi obligat la daune interese constând în cheltuielile ocazionate de încheierea antecontractului de vânzare cumpărare, precum și cheltuielile ulterioare efectuate pentru încheierea actului in forma finală.
A menționat că și instanța a reținut că pârâtul a fost notificat să se prezinte la BNP B. P. în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, fiind pus în întârziere în vederea rezoluțiunii antecontractului de vânzare cumpărare însă nu s-a prezentat ceea ce echivalează cu un refuz nejustificat.
A arătat că el și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare, vânzătorul fiind în culpa contractuală, astfel că față de faptul că terenurile au fost înstrăinate conform înscrisurilor depuse și nu mai este posibila executarea în natură în special pentru suprafața de 10.200 mp. care are deja un alt proprietar în persoana lui Ș. F.,
A solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot sentinței și pe fondul cauzei, admiterea acțiunii.
În procedura prealabilă intimatul-pârât nu a depus întâmpinare la motivele de apel.
Examinând sentința apelată prin prisma motivelor invocate, se constată că apelul este fondat pentru următoarele considerente:
La data de 03.09.2013 între părți a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1975 de către BNP B. M. P., antecontract prin care și-au asumat obligația de a vinde, respectiv de a cumpăra, o suprafață totală de_ mp teren arabil situată în extravilanul satului R., M., compusă din 2500 mp în .,_ mp în . și 1800 mp în . urmau a fi îndeplinite în cel mult 12 luni de la data intervenirii înțelegerii.
Prin sus enunțatul antecontract, părțile s-au înțeles și cu privire la prețul terenului ce urma a fi înstrăinat, stabilindu-l a fi 5510 lei, în art.2 fiind înscrisă declarația pârâtului, în calitatea sa de promitent cumpărător, că a primit în întregime această sumă.
În art 3 pct.3 din același antecontract, pârâtul s-a obligat ca în termenul de 12 luni prevăzut în Art.1 alin.2 ca limită de încheiere a contractului autentic de vânzare cumpărare, să nu înstrăineze, închirieze, arendeze, respectiv să greveze terenul de drepturi și sarcini în favoarea unei terțe persoane, iar prin art.4 și-a asumat încheierea contractului în termenul stabilit, obligații pe care nu le-a respectat câtă vreme, din certificatul de sarcini nr._/18.11.2014 emis de OCPI M., rezultă că,terenul în suprafață de 2500 mp situat în tarlaua 41 . promis de către pârât spre vânzare către o societate comercială, respectiva convenție fiind încheiată la cca 3 luni de la data încheierii antecontractului cu reclamantul din cauza pendinte, iar la notificările adresate de reclamant pârâtului pentru a prefecta acest contract, nu a primit vreun răspuns.
La art.4 din același antecontract, pârâtul s-a obligat ca, în situația în care, se va răzgândi și cu rea credință va refuza să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu-și va îndeplinii celelalte obligații prevăzute în sarcina sa, să plătească reclamantului dublul sumei primite cu titlu de preț.
Astfel cum a fost prevăzută în antecontract, această din urmă stipulație, reprezintă o clauză penală prin care părțile au evaluat anticipat daunele interese cauzate promitentului cumpărător prin neîndeplinirea de către pârât a obligațiilor prevăzute în art.3 pct.3, respectiv art.4.
Clauza penală este definită prin art. 1538 Cod civil ca fiind o convenție prin care părțile prevăd că debitorul se obligă la o anumită prestațieîn cazul neexecutării obligației principale.
În caz de neexecutare, în acord cu art. 1538 alin. 2 Cod civil, creditorul poate cere fie executarea silită în natură a obligației principale, fie clauza penală.
Contrar considerentelor primei instanțe. Tribunalul reține că, facultatea opțiunii se află la dispoziția creditorului, și nu la libera alegere a debitorului, astfel fiind și văzând pe de o parte că, pârâtul nu și-a respectat obligațiile asumate, iar reclamantul, în calitatea sa de promitent cumpărător a ales să solicite realizarea clauzei penale, este întemeiată sub acest acțiunea dedusă judecății, apelantul reclamant fiind îndreptățit la a primi de la pârât despăgubirile convenite, respectiv_ lei.
Neîntemeiată însă se găsește a fi pretenția reclamantului vizavi de solicitarea de plată a sumei de 956 lei cu titlu de despăgubiri ce includ contravaloarea impozitului plătit pentru teren, a taxelor notariale, a taxei percepute de OCPI și a altor cheltuieli.
Sub acest aspect, Tribunalul evidențiază că, în condițiile în care, prin intermediul clauzei penale, părțile au convenit cuantumul daunelor interese pe care trebuie să le suporte pârâtul în situația în care nu-și va îndeplini obligațiile asumate, reclamantul nu poate pretinde o sumă care să depășească valoarea despăgubirile stabilite anticipat de către părți, în caz contrar, aducându-se atingere însăși manifestării de voință exprimate de către acestea în cuprinsul convenției încheiate.
Pe baza celor reținute și văzând că, fără justificare, pârâtul debitor nu și-a executat obligația de a vinde pe care și-a asumat-o nici după ce a fost pus în întârziere de către reclamant, fiind îndeplinite cerințele prevăzute de art.1516 alin.2 pct.2 cod civil, se va dispune și rezoluțiunea antecontractului încheiat între părți .
De asemenea, în condițiile în care apelantul reclamant a formulat în contra pârâtului cerere de obligare la plata cheltuielilor de judecată pe care le-a efectuat în prezenta cauză, Tribunalul va face aplicarea dispozițiilor art.453 c.pr.civ, urmând a dispune condamnarea pârâtului și la suportarea acestor cheltuieli, al căror cuantum total este de 1570 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul civil formulat de reclamantul M. M., domiciliat în municipiul București, ..1, sector 1, cu domiciliul ales la Cabinet Av. R. M., cu sediul în localitatea Drobeta T. S., ., județul M., împotriva sentinței civile nr.1907/04.11.2014 pronunțată de Judecătoria Vînju M., intimat fiind pârâtul Micșon J., domiciliat în comuna Punghina, . având ca obiect rezoluțiune contract.
Schimbă sentința.
Admite în parte acțiunea.
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de către BNP B. M. P. sub nr.1975/03.09.2013.
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de_ lei reprezentând cuantumul clauzei penale .
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1570 lei cu titlu de cheltuieli de judecată ( primă instanță și apel).
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 09 Martie 2015
Președinte, M. C. O. | Judecător, A. M. | |
Grefier, D. D. |
Redactat. M.A. / 08.04.2015
Tehnoredactat D.D. / 4 ex.
Jud. fond C. A.
Cod operator 2626
| ← Partaj judiciar. Sentința nr. 396/2015. Tribunalul MEHEDINŢI | Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 2120/2015.... → |
|---|
