Revendicare imobiliară. Decizia nr. 776/2012. Tribunalul MEHEDINŢI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 776/2012 pronunțată de Tribunalul MEHEDINŢI la data de 15-06-2012 în dosarul nr. 776/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 776/R
Ședința publică de la 15 Iunie 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE S. C.
Judecător A. M.
Judecător M. C. O.
Grefier T. I.
Pe rol judecarea recursurilor civile formulate de recurenții-pârâți F. S. I., F. I. și M. G. împotriva sentinței civile nr.15 din 18.01.2012 pronunțată de Judecătoria Vânju M., în contradictoriu cu intimații-reclamanții P. R., B. D. și S. I., având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședința publică, au răspuns avocat M. D., pentru recurenții pârâți F. S. I. și F. I. și avocat A. M., pentru intimații-reclamanții P. R., B. D. și S. I., lipsă fiind recurentul-pârât M. G..
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că, s-a depus la dosar, prin serviciul registratură, prin fax, din partea recurentului pârât M. G., o cerere de suspendare a prezentului recurs, în temeiul art. 244 pct.1 cod procedură civilă, întrucât s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Vînju M. plângerea formulată împotriva C.L.F.F.Dîrvari, C.J.F.F. M. și Primarul comunei Dârvari, în temeiul art. 64 din legea nr. 18/1991, prin care a solicitat obligarea pârâtelor la eliberarea de urgență a Titlului de proprietate asupra terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1408/03.05.2004 – BNP R. M. Cocuța; de asemenea, recurentul pârât a mai înregistrat pe rolul aceleiași judecătorii o cerere prin care a solicitat, în contradictoriu cu intimații reclamanți din prezentul recurs și autoritățile menționate în alineatul precedent, să se constate nulitatea absolută parțială a Titlului de proprietate nr._/1993, motivat în principal, de faptul că în acest titlul de proprietate este cuprins și terenul care a aparținut autoarei recurentului, M. I..
Instanța pune în discuție această cerere.
Avocat M. D., pentru recurenții pârâți, F. S. I. și F. I., solicită respingerea cererii de suspendare ca nedovedită.
Avocat A. M., pentru intimații-reclamanții, solicită respingerea cererii de suspendare întrucât plângerea formulată în temeiul art.64 din legea nr.18/1991 nu are relevanță în cauza de față.
Instanța respinge cererea de suspendare formulată de recurentul pârât M. G., întrucât nu este însoțită de acte doveditoare.
Nemaifiind alte cereri formulate sau excepții invocate de soluționat, instanța, potrivit dispozițiilor art.150 și următoarele cod procedură civilă, constată încheiate dezbaterile și acordă cuvântul asupra recursurilor formulate.
Avocat M. D., pentru recurenții pârâți, F. S. I. și F. I., solicită admiterea recursurilor, modificarea hotărârii recurate și pe fond respingerea acțiunii. Arată că pârâții F. au fost de bună credință și că nu există temei legal pentru ca ei să fie deposedați de bunul imobil, respectiv să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare. Cu cheltuieli de judecată.
Avocat A. M., pentru intimații-reclamanții, solicită respingerea ambelor recursuri formulate, ca nefondate. Arată că în mod corect instanța de fond a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1408/03.05.2004 – BNP R. M. Cocuța, întrucât contractul de vânzare cumpărare încheiat între recurenți are la bază un titlu de proprietate provizoriu, fără număr, iar nu unul definitiv. Cu cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL,
Asupra recursului civil de față constată următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Vînju M., la data de 25.05.2011 și înregistrată sub nr._, reclamanții P. R., B. D. Și S. I. au chemat în judecată pe pârâții M. G., F. S. I. și F. I., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1408/03.05.2004, încheiat de pârâți la B.N.P. R. - M. Cocuța, cu sediul în Vînju M., ., jud. M. și anume: în privința imobilului situat în extravilanul loc. Gemeni, ., compus din teren „arabil” în suprafață de 11.400 m.p., situat în T. 67, P.9/1, cu vecinii: N.- R. M., E. și V.- Drum, S.- M. F., din . 25.000 m.p., amplasată în T.67/1, P.9, cu vecinii: N.- R. M., E. și V.- Drum, S.- M. I., și obligarea pârâților să lase reclamanților în deplină proprietate și pașnică posesie terenul „arabil” în suprafață de 11.400 m.p., cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanții au susținut faptul că terenul menționat mai sus este proprietatea reclamanților în temeiul sentinței civile nr. 72/26.01.2011, pronunțată de Judecătoria Vînju M., jud. M., în dos. nr._, încă anterior în anul 2004 pârâtul M. G. care este fiul coindivizarei M. F., a încheiat cu pârâții F. S. I. și F. I., contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1408/03.05. 2004 prin care le-a vândut printre altele suprafața de 25.000 m.p. amplasată în T.67/1, P.9, cu vecinii: N.- R. M., E. și V.- Drum, S.- M. I., care cuprinde și suprafața de 11.400 m.p. care în urma partajului a căzut în lotul reclamanților.
Astfel, în ce privește contractul de vânzare cumpărare a cărei nulitate absolută parțială o solicită a se constata, este un act încheiat în baza titlului de proprietate provizoriu și nu titlul de proprietate definitiv nr._/1993 care nu a fost anulat, iar beneficiarii titlului de proprietate definitiv sunt atât reclamanții cât și vânzătorul din contractul de vânzare cumpărare.
În dovedirea acțiunii, reclamanții au depus la dosar, împuternicire avocațială, copie titlu de proprietate definitiv nr._/11.10.1993 emis pe numele autorului S. V., copie contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1408/03.05.2004, copie S.C nr. 72/26.01.2011, pronunțată de Judecătoria Vînju M., copie D.C nr.187/R/14.02.1996 a Tribunalului M., chitanță privind dovada achitării taxei de timbru și timbrul judiciar.
Pârâtul M. G. a depus la dosar întâmpinare prin care a invoca excepția netimbrării acțiunii și excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților.
Pârâții F. I. și F. I., au depus la dosar contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1408/03.05.2004, titlul provizoriu de proprietate, D.C. nr. 187/R/14.02.1996, chitanțe privind plata impozitului.
La termenul din 21.09.2011, instanța a pus în discuție excepțiile invocate de pârâtul M. G. prin întâmpinarea depusă, respectiv excepția netimbrării acțiunii și excepția lipsei capacității procesuale active a reclamanților.
Cu privire la excepția netimbrării acțiunii urmează să respingă această excepție ca neîntemeiată, având în vedere că reclamanții au achitat taxa de timbru, iar cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților văzând și dispozițiile art. 137 alin. 2 C.pr.civ., instanța a dispus unirea acesteia cu fondul.
La termenul de judecată din 21.09.2011, reclamanții au solicitat audierea martorilor S. D. și V. J., interogatoriul pârâților și efectuarea unei expertize topo, având ca obiective identificarea suprafeței de teren extravilan din T.67, P.9, ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare din 03.05.2004 și dacă terenul de la pct. 1 se suprapune cu terenul situat în T. 67, P. 9/1, ce a căzut în lotul reclamanților, iar în caz afirmativ să identifice pe schiță suprafața ocupată de pârâți.
În cauză, a fost numit expert I. M., reclamanții depunând la dosar chitanța privind dovada achitării onorariului de expert.
Totodată, la cererea pârâtului M. G., instanța a dispus emiterea unei adrese către Biroul N. Public M. Cocuța pentru a se înainta actele care au stat la baza autentificării contractului de vânzare cumpărare nr.1408/03.05.2004 și către Arhiva Judecătoriei Vînju M. pentru a se atașa dosarul nr._ .
Relațiile au fost comunicate cu adresa nr. 1406/13.10.2011, de către Biroul Notarial Public M. Cocuța, prin care au fost depuse actele care au stat la baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1408 din 03.05.2004.
Totodată la termenul din 23.11.2011 s-a luat act că la dosar a fost depus raportul de expertiză efectuat de expert I. M..
Judecătoria Vânju M., prin sentința civilă nr.15 din 18.01.2012 a respins excepția netimbrării acțiunii ridicată de pârât, ca neîntemeiată, a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, invocată de același pârât, ca nefondată, a admis acțiunea civilă având ca obiect „constatare nulitate absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare”, formulată de reclamanții P. R., B. D. și S. I., a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1408/03.05.2004, încheiat de pârâți la B.N.P. R. - M. Cocuța, cu sediul în Vînju M., ., jud. M. și anume: în privința imobilului situat în extravilanul loc. Gemeni, ., compus din teren „arabil” în suprafață de 11.400 m.p., situat în T. 67, P.9/1, cu vecinii: N.- R. M., E. și V.- Drum, S.- M. F., din . 25.000 m.p., amplasată în T.67/1, P.9, cu vecinii: N.- R. M., E. și V.- Drum, S.- M. I., proprietatea reclamanților în temeiul sentinței civile nr. 72/26.01.2011, pronunțată de Judecătoria Vînju M., jud. M., în dos. nr._, a obligat pe pârâți să lase reclamanților în deplină proprietate și pașnică posesie terenul „arabil” în suprafață de 11.400 m.p., situat în T. 67, P.9/1, cu vecinii: N.- R. M., E. și V.- Drum, S.- M. F., din . 25.000 m.p., cu amplasamentul și vecinătățile menționate mai sus și să plătească reclamanților suma de 2242 lei, cheltuieli de judecata.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că:
Conform art. 137 alin.1 C.pr.civ., instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
Referitor la excepția netimbrării acțiunii instanța urmează a respinge această excepție ca neîntemeiată având în vedere că, reclamanții au achitat taxa de timbru.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, instanța urmează a o respinge ca nefondată, pentru următoarele considerente:
Nulitatea poate fi invocată pe cale de excepție sau prin acțiune. Regimul juridic al acțiunii privește trei aspecte: cine poate invoca nulitatea, cât timp poate fi invocată și dacă poate fi acoperită sau nu prin confirmare.
Nulitatea absolută poate fi invocată de oricine are interes, acțiunea fiind imprescriptibilă.
Prin urmare, chiar dacă reclamanții sunt terți față de contractul a cărui nulitate o solicită, aceștia sunt îndreptățiți să formuleze această acțiune dacă au interes, iar instanța are obligația de a analiza fondul cauzei. În consecință, reclamanții au calitate procesuală activă în prezenta cauză.
Pe fond, instanța apreciază acțiunea formulată de reclamanți, ca fiind întemeiată, urmând a o admite pentru următoarele considerente:
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1408 din 03.05.2004, pârâtul M. G. a vândut pârâților F. I. și F. I. mai multe suprafețe de teren, printre care și suprafața de 25.000 m.p. amplasată în T.67/1, P.9, cu vecinii: N.- R. M., E. și V.- Drum, S.- M. I., din care face parte suprafața de 11.400 m.p., proprietatea reclamanților în temeiul sentinței civile nr. 72/26.01.2011, pronunțată de Judecătoria Vînju M., jud. M., în dos. nr._ .
Prin acțiunea formulată, reclamanții au solicitat constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1408/03.05.2004, încheiat de pârâți la B.N.P. R. - M. Cocuța, cu sediul în Vînju M., ., jud. M. și anume: în privința imobilului situat în extravilanul loc. Gemeni, ., compus din teren „arabil” în suprafață de 11.400 m.p., situat în T. 67, P.9/1, cu vecinii: N.- R. M., E. și V.- Drum, S.- M. F., din . 25.000 m.p., amplasată în T.67/1, P.9, cu vecinii: N.- R. M., E. și V.- Drum, S.- M. I., și obligarea pârâților să lase reclamanților în deplină proprietate și pașnică posesie terenul „arabil” în suprafață de 11.400 m.p.
Consideră că acest act este nul absolut întrucât este un act încheiat în baza titlului de proprietate provizoriu și nu titlul de proprietate definitiv nr._/1993 care nu a fost anulat, iar beneficiarii titlului de proprietate definitiv sunt atât reclamanții cât și vânzătorul din contractul de vânzare cumpărare.
Instanța reține că, din totalul suprafeței de teren cumpărată, de pârâții F. I. și F. I., aceștia nu mai au în proprietate suprafața de 11.400 m.p., având în vedere faptul că prin S.C. nr. 72/26.01.2011, pronunțată de Judecătoria Vînju M., aceasta a căzut în lotul atribuit reclamanților.
Ori, instanța constată că în speța de față, asupra contractului de vânzare cumpărare a cărui nulitate o solicită reclamanții, încheiat între pârâți, acționează principiul – regulă de drept, în virtutea căruia transmițătorul se comportă ca un proprietar sub condiție suspensivă, iar dobânditorul se comportă ca un proprietar sub condiție rezolutorie.
În această situație, dobânditorul exercită atributele dreptului de proprietate, dar actele de dispoziție sunt supuse riscului de a fi desființate cu efect retroactiv.
Potrivit art. 1400 din Noul Cod Civil, condiția este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligației.
Ori, cum ulterior, prin partajul efectuat terenul din litigiu nu a căzut în lotul transmițătorului respectiv, în lotul pârâtului M. G., dreptul dobânditorului respectiv, al pârâților F. I. și F. I., nu s-a va consolida ireversibil.
Regula anulării actului de vânzare cumpărare ca urmare a împlinirii condiției suspensive, are caracterul unui principiu care guvernează efectele nulităților-retroactivitatea și repunerea în situația anterioară, dar și a principiului potrivit căruia nimeni nu poate transmite altuia un drept pe care nu îl avea.
Așa fiind, cererea formulată de reclamanți, având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare, apare ca fiind întemeiată și urmează a fi admisă ca atare.
Împotriva acestei sentințe au formulat recurs, recurenții pârâții F. S. I., F. I. și M. G. criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Recurenții pârâții F. S. I. și F. I., susțin în motivele de recurs că chiar dacă între reclamanți și autorii lor a existat un proces de partaj în care s-a dispus ieșirea din indiviziune, aceasta nu este opozabilă pentru că nu au fost parte în respectivul litigiu.
Faptul că suprafețele de teren de 11.400 mp. și respectiv 25.000 mp. teren situat în T67, P9/1 și respectiv P.9 au fost atribuite în lotul reclamanților nu este de natură de a conduce la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare încheiat cu ei, deoarece nu este vorba despre încălcarea unei condiții de valabilitate ale contractului.
De asemenea, trebuie observat că la data efectuării partajului 2011 - terenul nu mai era în patrimoniul comun deoarece prin încheierea contractului de vânzare cumpărare, imobilul ieșise din patrimoniul vânzătorilor și intrase în patrimoniul lor.
Mai arată că nu trebuie omis faptul că în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, ei ca și cumpărători au fost persoane de bună credință, iar ca și cumpărători de bună credință urmează să păstreze bunul, iar prin efectul subrogației reale cu titlu particular, prețul plătit pentru imobil, înlocuiește imobilul vândut.
Pârâtul M. G. în motivele de recurs susține că din titlul de proprietate nr._/11.10.1993 nu rezultă faptul că ar fi coproprietar recurentul pârât, iar la partajul efectuat terenului în litigiu acesta nu a fost parte, așa cum reține în mod eronat instanța de fond.
Arată că reclamanții susțin că au dobândit dreptul de proprietate asupra parcelei 9/1 T67, menționată în cuprinsul titlului de proprietate nr._/11.10.1993, în baza sentinței civile nr. 72/26.01.2011, pronunțată de Judecătoria Vînju M. în dosarul nr._, definitivă și irevocabilă prin nerecurare. Aceștia au anexat la cererea de chemare în judecată această sentință ca dovadă a dreptului lor de proprietate. Având în vedere părțile, obiectul și cauza acestui dosar, se poate observa din dispozitivul sentinței faptul că s-a dispus partajarea terenurilor ce făceau obiectul titlului de proprietate nr._/11.10.1993 eliberat în baza legii 18/1991 de CJFF M., ieșirea din indiviziune prin atribuirea loturilor ce revin fiecărei părți: lotul 1 reclamanților din această cauză, lotul 2 pârâtei M. F. (mama recurentului – pârât, transmițătorul din contractul de vânzare-cumpărare).
Trebuie menționat faptul că pârâtă din acea cauză a depus în acel dosar o cerere prin care a atras atenția asupra faptului că din masa partajabilă trebuia scoasă suprafața de 3,94 ha conform dispozițiilor deciziei nr. 744/26.02.1998, pronunțată în dosarul nr. 129/civ./1998 al Curții de Apel C. – Secția civilă.
Analizând recursul conform art. 304, 3041 cod procedură civilă și în raport cu motivele invocate de recurenți tribunalul constată că acesta este fondat .
Reclamanții invocă în favoarea lor un partaj judiciar asupra Titlului de proprietate nr._/11.10.1993 .
Pârâții invocă dreptul lor de proprietate inclusiv pentru terenul ce face obiect al contractului de vânzare, ca urmare a deciziei civile nr. 187/R/14.02.1996 prin care pârâtului M. G. personal i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru 3,94 ha provenind de la autoarea sa M. E. .
Este adevărat că terenurile din decizia civilă nr. 187/R/14.02.1996 apar și în titlul de proprietate al reclamanților dar instanța de fond nu putea să constate nulitatea contractului de vânzare cumpărare ignorând faptul că vânzătorul deține titlu pentru terenul pe care l-a vândut și la fel ca titlul reclamanților acesta nu a fost anulat .
Instanța de fond s-a limitat să constate că terenul de 11.400 mp ce a făcut obiect al contractului de vânzare cumpărare a căzut în lotul altei persoane decât vânzătorul fără să observe că vânzătorul nu a fost măcar parte în titlul partajat .
Nu se poate reține deci că pârâtul M. G. nu era proprietar al terenului pe care l-a vândut pârâților F., pentru că instanța de fond cu prilejul efectuării expertizei nici măcar nu a verificat susținerile pârâților .
Faptul că autoritățile îndrituite au întârziat eliberarea titlului definitiv de proprietate pe numele pârâtului M. nu este în măsură să lase fără efecte dispozițiile unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile .
În fapt suntem în situația în care ambele părți prezintă titlu de proprietate asupra aceluiași teren.
În speță instanța trebuia să verifice în primul rând dacă vânzătorul este proprietar al terenului vândut, pentru a constata nulitatea contractului de vânzare cumpărare și nu dacă reclamanții sunt proprietari .
Nu se poate pune problema condiției rezolutorii-suspensive atâta vreme cât pârâtul nu a fost parte în acțiunea de partaj și deci nu faptul că terenul nu a căzut în lotul său ar putea fi motiv de nulitate al contractului de vânzare cumpărare .
Instanța de fond a conchis că dacă reclamanții au titlu de proprietate în mod necesar pârâtul vânzător nu are, deși acesta a invocat în favoarea lui un titlu de proprietate, respectiv decizia civilă nr. 187/R/14.02.1996 .
Față de aceste considerente tribunalul în conformitate cu prevederile art. 312 cod procedură civilă va admite recursul pârâților, va casa sentința civilă nr.15 din 18.01.2012 pronunțată de Judecătoria Vânju M. și va trimite cauza spre rejudecare instanței de fond prilej cu care va fi verificată valabilitatea contractului de vânzare cumpărare funcție de actele care au stat la baza încheierii lui .
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursurile civile formulate de recurenții-pârâți F. S. I. și F. I. și M. G. împotriva sentinței civile nr.15 din 18.01.2012 pronunțată de Judecătoria Vânju M., în contradictoriu cu intimații-reclamanții P. R., B. D. și S. I..
Casează sentința.
Trimite cauza spre rejudecare instanței de fond.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi,15.06.2012, la sediul Tribunalului M..
Președinte, S. C. | Judecător, A. M. | Judecător, M. C. O. |
Grefier, T. I. |
C.S./T.I. – 2 ex.
Jud. fond D. P.
cod operator 2626
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 155/2012.... | Contestaţie la executare. Decizia nr. 891/2012. Tribunalul... → |
|---|
