Obligaţie de a face. Decizia nr. 775/2013. Tribunalul MUREŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 775/2013 pronunțată de Tribunalul MUREŞ la data de 03-10-2013 în dosarul nr. 18043/320/2010
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal înregistrat sub nr. 2991
Decizia civilă nr. 775
Ședința publică din data de 3 octombrie 2013
Completul constituit din:
Președinte: A. B.
Judecător: A. A.-B.
Judecător: F. G. M.
Grefier: A. E. C.
Pe rol judecarea recursurilor declarate de recurenții M. J. cu domiciliul în Tg-M., .. 9, . și M. A. J. cu domiciliul în Tg-M., .. 2, . și de către recurentul K. E. cu domiciliul în comuna Ernei, ., județul M., împotriva sentinței civile nr. 2286/18 martie 2013 pronunțată de Judecătoria Tg-M. în dosarul nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa tuturor părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Mersul dezbaterilor și cuvântul pe fond al părților sunt consemnate în încheierea de ședință din data de 19 septembrie 2013, când s-a amânat pronunțarea asupra deciziei pentru data de 26 septembrie 2013 iar apoi pentru data de azi, 3 octombrie 2013, încheieri care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.
TRIBUNALUL,
Prin sentința civilă nr. 2286 din data de 18 martie 2013 pronunțată de Judecătoria Târgu M.:
- s-a respins ca neîntemeiată excepția necompetenței generale a instanței de judecată cu privire la soluționarea primului capăt de cerere formulat de reclamanți, invocată de pârâtul K. E. (J.).
- s-a respins ca neîntemeiată excepția prematurității primului capăt de cerere, invocată de pârâtul K. E. (J.).
- s-a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților în privința primului capăt de cerere, invocată de pârâtul K. E. (J.).
- s-a respins ca neîntemeiată excepția inadmisibilității celui de-al doilea și celui de-al treilea capăt de cerere, invocată de pârâtul K. E. (J.).
- s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. J. și M. A.-J. în calitate de moștenitori ai reclamantului defunct M. I. (J.) și de reclamanta M. J. în nume propriu, în contradictoriu cu pârâții K. E., K. Pirosca și K. I..
- s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanți, de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
- s-a admis în parte cererea formulată de pârâtul K. E. (J.), de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată și au fost obligați reclamanții M. J. și M. A.-J. la plata către pârâtul K. E. (J.) a sumei de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre judecătoria a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 18.03.1995, numiții K. J. (K. E. din cauza de față) și K. Jozsef sen., în calitate de vânzători au stabilit înstrăinarea în favoarea reclamanților, în calitate de cumpărători, a terenului-grădină ce forma proprietatea vânzătorilor, în suprafață de 17 ari, la prețul unitar convenit de 150.000 lei/ar, respectiv 2.055.000 lei, cu mențiunea că după măsurarea exactă a terenului, prețul poate fi modificat. Cu ocazia încheierii acestui antecontract, cumpărătorii au predat vânzătorilor suma de 500.000 lei, reprezentând o parte din prețul de cumpărare, cu obligația ca între 20-25 martie același an, să achite încă 500.000 lei, iar restul prețului de 1.055.000 lei să-i achite până la data de 01.04.1995. Prin acest antecontract, părțile au convenit ca, după măsurarea exactă a terenului, prețul să poată fi modificat, luând în considerare prețul convenit de 150.000 lei/ar și prețul total al terenului de 2.055.000 lei.
Conform chitanței de predare sub semnătură privată întocmită în limba maghiară la data de 25.03.1995, pârâtul K. J. a predat reclamantului suma de 1.000.000 lei, reprezentând preț de cumpărare, iar conform chitanței de predare sub semnătură privată întocmită în limba maghiară la data de 01.04.1995, pârâtul K. J. a mai achitat suma de 1.000.000 lei pentru cumpărarea terenului grădină în suprafață de 17 arii.
În urma examinării acestor înscrisuri, instanța a reținut că părțile au făcut anumite greșeli de exprimare ori de calcul, acestea neinfluențând însă din punct de vedere juridic, voința lor. Astfel, deși s-a menționat în antecontract că prețul total al terenului ar fi de 2.055.000 lei, în realitate, acesta a fost de 2.550.000 lei. Totodată, s-a achitat cu titlu de preț al terenului suma totală de 2.500.000 lei, parte din aceasta fiind plătită chiar cu ocazia încheierii antecontractului, iar alte două părți fiind achitate la data de 25.03.1995 și respectiv, la data de 01.04.1995. Restul de 50.000 lei, potrivit celor arătate în chitanța emisă în data de 25.03.1995, urma să se achite după transcriere, conform convenției. S-a mai remarcat că prin actul scris intitulat antecontract, încheiat în forma unui înscris sub semnătură privată, părțile contractante (numiții K. J. și K. Jozsef sen., în calitate de vânzători și M. I. și M. J., în calitate de cumpărători) au convenit la înstrăinarea printr-un contract de vânzare-cumpărare, a unei suprafețe de teren de 1.700 mp de teren reprezentând grădină. S-a dedus din modul de exprimare utilizat în cuprinsul acestui înscris că terenul vândut făcea parte dintr-o parcelă mai mare, iar în momentul încheierii convenției, s-a individualizat cu exactitate terenul ce urma să fie predat cumpărătorilor. S-a ajuns la această concluzie analizându-se modul în care părțile au stabilit prețul, acesta fiind raportat la o anumită unitate de măsură (arul).
Instanța a apreciat că operațiunea juridică încheiată de părți are natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare a unei suprafețe de teren de 1.700 mp, suprafață de teren făcând parte dintr-o parcelă mai mare și care a fost individualizată de părți încă din momentul încheierii actului menționat. De asemenea s-a reținut că părțile au ales să execute în cea mai mare parte prestațiile specifice vânzării-cumpărării încă din momentul încheierii acestui antecontract, suprafața de teren a fost predată promitenților-cumpărători (reclamanții din prezenta speță) iar prețul a fost plătit în cea mai mare parte (numitului K. J. – unul dintre promitenții vânzători) rămânând de achitat modica sumă de 50.000 lei ROL.
În privința excepției necompetenței generale a instanței de judecată cu privire la soluționarea primului capăt de cerere formulat de reclamanți, excepție ridicată de pârâtul K. E. (J.), s-a apreciat că aceasta este nefondată.
Susținerea acestuia, conform căreia dezmembrarea unei parcele de teren reprezintă o operațiune administrativă, care poate fi inițiată doar de către proprietarul imobilului, iar nu de către alte persoane prin intermediul instanței de judecată, prin ocolirea procedurii administrative în fața OCPI, nu este fondată, întrucât dezmembrarea, ca operațiune administrativă, se realizează în mod logic atunci când proprietarul unui imobil alege să fărâmițeze proprietatea funciară pe care o deține și să vândă numai o parte individual determinată din terenul cu pricina, urmând să păstreze în proprietate restul care nu face obiect al vânzării. Ori, aceasta este și situația din cauza pendinte, în care un proprietar de teren (defunctul K. Jozsef sen.), care era unic titular al dreptului de proprietate la momentul încheierii înscrisului sub semnătură privată, și-a manifestat intenția de a vinde o parcelă de 1700 mp teren, dintr-un imobil având o suprafață mai mare ( 4650 mp ), către alte persoane, respectiv reclamanții inițiali din acest proces, care până la acel moment fuseseră străini de imobilul cu pricina. Din punct de vedere tehnic, pentru ca această vânzare să fie perfectată, inclusiv prin încheierea contractului în formă autentică, era necesar din partea vânzătorului proprietar, ca . să fie individualizată nu doar faptic ci și scriptic, ceea ce presupunea derularea în prealabil, a operațiunii de dezmembrare a terenului în două parcele distincte. Dacă vânzătorul proprietar ar fi ales să se prezinte de bunăvoie la notar, pentru perfectarea actului în formă autentică, operațiunea administrativă a dezmembrării s-ar fi putut realiza în același context al încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Însă cum acest contract nu a fost încheiat în forma pretinsă de lege, în fața unui notar public, sarcina dezmembrării imobilului, operațiune prealabilă întocmirii actelor de vânzare, îi revenea titularului dreptului de proprietate care și-a manifestat intenția de a vinde. Or, în cazul unui refuz explicit sau implicit exprimat de către vânzător, în sensul efectuării acestei operațiuni cu caracter administrativ, de vreme ce această operațiune reprezenta o obligație personală a celui în cauză, singura posibilitate care stătea la îndemâna cumpărătorilor (reclamanții inițiali din speță) era aceea de a solicita concursul instanței de judecată, prin introducerea unei acțiuni de tipul celei din speță, respectiv o acțiune în stabilirea unei obligații de a face. D. consecință, deși este evident că dezmembrarea parcelei de teren nu poate fi făcută de către instanța de judecată însăși, cu siguranță instanța este competentă general să stabilească dacă în sarcina pârâților există sau nu o obligație de a face, constând în îndatorirea de a realiza demersurile necesare pentru efectuarea dezmembrării.
Referitor la excepția prematurității primului capăt de cerere, ridicată de pârâtul K. E. (J.), motivată prin faptul că reclamanții, care nu sunt proprietari ai unei părți din teren, nu pot solicita dezmembrarea unui teren proprietatea altei persoane.
Instanța a apreciat că și această excepție este neîntemeiată, reținând că ordinea soluționării capetelor de cerere sugerată de către pârât este greșită, susținerile reclamanților fiind corecte din această perspectivă. Dezmembrarea solicitată de aceștia are caracterul unei operațiuni administrative, ce trebuie derulată înainte de vânzarea propriu-zisă, având ca scop identificarea exactă a terenului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare, atunci când se înstrăinează o parcelă care face parte dintr-un teren cu o suprafață mai mare. În acest context, ideea de partaj nu are niciun fel de suport probator, întrucât partajul nu poate fi conceput în condițiile în care terenul are la momentul înstrăinării, un singur proprietar. Dacă un proprietar unic alege să înstrăineze o parte dintr-un teren al său, el nu va face acest lucru printr-un partaj, această operațiune juridică neavând nicio aplicabilitate într-o atare situație. S-a constatat că reclamanții solicită obligarea pârâților la efectuarea dezmembrării tocmai pentru ca ulterior realizării acestei dezmembrări, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, să poată dobândi dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren menționate în antecontract.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților în privința primului capăt de cerere, ridicată de pârâtul K. E. (J.), instanța a reținut că și în argumentația pârâtului, această excepție a fost invocată în strânsă legătură cu aspectele învederate în susținerea primelor două excepții analizate. S-a plecat de la aceeași afirmație potrivit căreia dezmembrarea solicitată de reclamanți ar fi o partajare sub o altă denumire, care nu poate fi solicitată de reclamanții din acest proces, întrucât ei nu au calitatea procesuală de a solicita dezmembrarea unui teren proprietatea altei persoane. Judecătoria a apreciat că argumentele invocate anterior, în privința primelor două excepții invocate sunt, în principiu, îndestulătoare și pot fi aplicate pentru prefigurarea soluției ce se va da asupra acestei a treia critici aduse de pârât la acțiunea reclamanților.
S-a reținut că reclamanții nu au urmărit realizarea unui partaj, ci numai efectuarea unei dezmembrări în sensul Legii nr. 7/1996, noțiunea de dezmembrare suferind anumite modificări pe parcursul evoluției legislației, fiind cunoscută mai apoi sub numele de dezlipire, această denumire apărând în mod corespunzător și în Noul Cod Civil, la art. 879, fiind distinctă de noțiunea de partaj. Totodată, solicitarea dezmembrării făcută de către reclamanți este independentă de deținerea de către aceștia a calității de titulari ai dreptului de proprietate și chiar mai mult, este făcută pentru a crea cadrul dobândirii ulterioare a dreptului de proprietate, obiectul acestui capăt de cerere fiind acela de stabilire a existenței sau inexistenței unei obligații de a face în sarcina pârâților. S-a arătat astfel că ceea ce afirmă reclamanții în acest context, este un drept de creanță pe care l-ar avea împotriva pârâților, conținutul acțiunii civile cu care au sesizat instanța punând în evidență, cu prisosință, existența calității procesuale active.
În privința excepției inadmisibilității celui de-al doilea și celui de-al treilea capăt de cerere, ridicată de pârâtul K. E. (J.), care a fost argumentată în sensul că acele două capete de cerere ar fi inadmisibile, în condițiile în care nu au fost chemați în judecată toți moștenitorii promitentului-vânzător (defunctul K. Jozsef sen.), de vreme ce din certificatul de moștenitor nr. 136/23.09.2010, eliberat de B.N.P. N. G., rezultă că mai dețineau această calitate de moștenitori numiții K. E. Ilka și K. F. Jozsef, care nu au fost chemați în judecată, instanța a apreciat că și această este neîntemeiată, întrucât stabilirea cadrului procesual sub aspectul subiectului pasiv, în acest tip de cauze, stă într-o foarte mare măsură la îndemâna reclamantului. Astfel, reclamanții din acest proces s-au îndreptat împotriva celor trei persoane care au dobândit calitatea de pârâți, pornind de la faptul că numai aceste persoane dețin în prezent calitatea de titulari ai dreptului de proprietate sau calitatea de titulari ai unui dezmembrământ al acestui drept. De asemenea, aceste persoane dețin, într-o formă sau alta, calitatea de succesori ai fostului titular al dreptului de proprietate (defunctul K. Jozsef sen.), indiferent de modul dobândirii acestui drept. În această împrejurare, întrucât la momentul formulării cererii de chemare în judecată numiții K. E. Ilka și K. F. Jozsef nu mai aveau niciun drept asupra imobilului în discuție și văzând argumentele de fapt și de drept invocate de reclamanți în sprijinul acțiunii lor, s-a apreciat că cererea de chemare în judecată nu este inadmisibilă nici din acest punct de vedere.
În ceea ce privește fondul cererii de chemare în judecată, în analiza acestuia s-a pornit de la noțiunea și de la efectele pe care le produce antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți.
Operațiunea juridică intervenită la data de 18.03.1995, între numiții K. J. (K. E. din cauza de față) și K. Jozsef sen., în calitate de vânzători și reclamanții M. I. (J.) și M. J., în calitate de cumpărători, a fost calificată de instanță ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare. Ca urmare a încheierii acestui antecontract nu s-a născut și nici nu s-a transmis în patrimoniul promitenților-cumpărători M. I. (J.) și M. J. un drept de proprietate asupra suprafeței de teren de 1700 mp a cărei vânzare s-a urmărit. În mod corespunzător, din patrimoniul promitentului-vânzător K. Jozsef sen., decedat între timp, nu a ieșit dreptul de proprietate asupra parcelei de teren în discuție. De asemenea, împrejurarea că din punct de vedere faptic părțile contractante au procedat la executarea în cea mai mare parte a prestațiilor pe care și le-au asumat (plata aproape integrală a prețului terenului și respectiv, predarea unei parcele de teren individualizate) nu este nici ea de natură a conduce la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului care a făcut obiectul convenției.
Semnarea între părți a înscrisului sub semnătură privată a dat naștere în patrimoniul lor numai unui drept de creanță și totodată, unor obligații corelative. Astfel, promitenții-vânzători și promitenții-cumpărători au dobândit numai dreptul și totodată obligația, de a realiza demersurile necesare în viitor, pentru îndeplinirea formalităților impuse de lege, în scopul încheierii valabile a contractului de vânzare-cumpărare a unui teren. Fiecare dintre părți a dobândit abilitarea de a-i cere celeilalte să încheie actul de vânzare-cumpărare în formă autentică și să îndeplinească toate celelalte îndatoriri care îi reveneau potrivit legii, pentru a asigura încheierea contractului proiectat.
Instanța a reținut că la momentul încheierii antecontractului invocat de reclamanți, unicul titular al dreptului de proprietate asupra imobilului era promitentul-vânzător K. Jozsef sen., decedat la momentul introducerii acțiunii. Deși a fost parte în același antecontract, figurând tot la rubrica destinată promitentului-vânzător, pârâtul K. E. (J.) nu deținea, la data de 18.03.1995, niciun drept real asupra imobilului a cărui vânzare a fost proiectată prin antecontract. Cu toate acestea însă, la momentul introducerii acțiunii, ca și în prezent, pârâtul K. E. (J.) deține în proprietate exclusivă cota-parte de 3/8 din dreptul de proprietate asupra acestui imobil, precum și în proprietate devălmașă cu soția sa (pârâta K. Pirosca) cota-parte de 5/8 din dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil. De asemenea, pârâta K. I. deține un drept de uzufruct asupra unei cote-părți de 1/4 din imobil. Prin urmare, situația pârâtului K. E. (J.) se încadrează în aceea a contractantului care nu era titular al dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu la data încheierii antecontractului, motiv pentru care, în sarcina lui se naște, implicit, obligația de a dobândi în viitor dreptul de proprietate asupra bunului vândut, pentru că numai într-o asemenea ipoteză poate, la rândul său, să transmită dreptul de proprietate promitentului-cumpărător. S-a remarcat că până la acest moment, pârâtul K. E. (J.) nu s-a achitat de această îndatorire, el a dobândind numai o parte din dreptul de proprietate asupra imobilului, fiind titular exclusiv numai asupra unei cote-părți de 3/8 din dreptul de proprietate și de asemenea, proprietar devălmaș asupra restului de 5/8 din dreptul de proprietate. S-a apreciat astfel că pârâtul K. E. (J.), privit în mod singular în cauză, nu poate fi obligat în cadrul prezentei acțiuni, întrucât el nu este titular exclusiv al dreptului de proprietate asupra imobilului promis prin antecontractul din data de 18.03.1995. Instanța de fond a considerat că acțiunea reclamanților a fost corect introdusă împotriva pârâtului K. E. (J.), însă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic sau, așa cum au solicitat reclamanții, obligarea pârâtului K. E. (J.) la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, este imposibilă, întrucât la momentul actual nu este susceptibilă de a fi executată în natură. Cu alte cuvinte, nu sunt întrunite toate condițiile pentru ca voința părților, exprimată la data de 18.03.1995 să fie cuprinsă într-un act autentic, lipsind calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra bunului vândut, în persoana vânzătorului.
S-a subliniat și faptul că în prezentul proces a fost chemată ca pârâtă și numita K. Pirosca, soția pârâtului K. E. (J.), care împreună cu acesta din urmă, deține în proprietate devălmașă, o cotă-parte de 5/8 din dreptul de proprietate asupra imobilului aflat în litigiu. Din examinarea cărții funciare a imobilului, s-a reținut că pârâții K. E. (J.) și K. Pirosca dețin împreună, în integralitate, dreptul de proprietate asupra imobilului din care face parte .. Analizându-se însă drepturile reclamanților împotriva pârâtei K. Pirosca și a eventualelor obligații corelative ale acesteia față de reclamanți s-a remarcat că pârâta K. Pirosca nu are calitatea de parte în raportul juridic dedus judecății, adică în raportul juridic născut din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 18.03.1995 astfel că în sarcina sa nu pot fi stabilite obligații născute în mod direct din antecontractul respectiv. De asemenea s-a stabilit că pârâta K. Pirosca nu are nici calitatea de având-cauză al promitentului vânzător astfel încât să se poată susține că asupra acesteia s-au transmis obligațiile părților.
S-a reținut doar că singura legătură a pârâtei K. Pirosca cu numitul K. Jozsef sen., este cea de subdobânditor al dreptului de proprietate asupra unei cote-părți din terenul care l-a avut ca proprietar anterior pe K. Jozsef sen. Însă pârâta K. Pirosca este un succesor cu titlu particular al fostului proprietar, titlul dobândirii sale fiind o convenție, mai precis contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1581/23.09.2013, de către B.N.P. N. G.. Totodată, este de precizat că această pârâtă a dobândit împreună cu soțul său (pârâtul K. E.) o cotă-parte ideală de 5/8 din dreptul de proprietate prin convenția sus-amintită, încheiată cu numiții K. I., K. E. Ilka și K. F. Jozsef, aceștia din urmă fiind succesori cu titlu universal ai defunctului K. Jozsef sen.
D. consecință, instanța a stabilit că în sarcina pârâtei K. Pirosca nu se pot stabili niciun fel de obligații decurgând din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 18.03.1995, de numiții K. J. și K. Jozsef sen., în calitate de vânzători și M. I. și M. J., în calitate de cumpărători.
În ceea ce privește situația pârâtei K. I., s-a reținut că aceasta este titular al dreptului de uzufruct pentru o cotă-parte de 1/4 din bunul imobil și are calitatea de având-cauză al numitului K. Jozsef sen., fiind succesor cu titlu universal al acestuia. Prin urmare, poziția sa, în principiu, nu ar fi împiedicat admiterea acțiunii, ci dimpotrivă, ar fi întregit cadrul procesual cu o componentă a dreptului de proprietate care ar fi fost necesară în cazul în care obligații similare s-ar fi stabilit și în sarcina pârâtei K. Pirosca.
Împotriva hotărârii pronunțate de judecătorie au declarat recurs reclamanții M. J. și M. A.-J. precum și pârâtul K. E..
Prin recursul declarat de reclamanții M. J. și M. A. J. s-a cerut instanței modificarea în tot a hotărârii în sensul obligării pârâților la dezmembrarea parcelei situate în comuna Ernei, . CF nr._ Ernei, cu număr cadastral_ în două parcele, dintre care una să fie în suprafață de 1.700 mp, astfel cum a fost identificată pe planul de amplasament nr._/2010 ( 3 F ) înregistrat la O.C.P.I. M., a obligării pârâtului K. E. la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare cu privire la . cazul în care pârâții refuză operațiunile de dezmembrare și încheiere a contractului autentic, hotărârea să țină loc dea act autentic de vânzare cumpărare. S-a cerut și obligarea pârâților intimați la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea căii de atac s-a arătat că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății și a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
Astfel, în mod greșit s-a apreciat că nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare sau prin care să fie obligat pârâtul K. E. la încheierea în formă autentică a actului de înstrăinare cu privire la terenul de 1700 mp. S-a precizat că ceea ce este esențial în cauză este faptul că promitentul vânzător este proprietarul cotei de 3/8 părți din terenul în suprafață de 4.650 mp, bun dobândit prin moștenire de la tatăl său K. Jozsef sen. C. parte a pârâtului din întreg terenul reprezintă 1.743,75 mp astfel că în prezent antecontractul este susceptibil de a fi executat de către pârât. S-a mai arătat că . se află în posesia reclamanților apelanți și este delimitat de restul terenului, fiind îngrădit. Prin urmare pârâtele K. Pirosca și K. I. trebuie obligate doar la dezmembrarea terenului, această operațiune neaducând nicio atingere drepturilor lor.
Prin recursul declarat de pârâtul K. E. s-a cerut modificarea în parte a hotărârii, doar în ceea ce privește soluția dată capătului de cerere privitor la cheltuielile de judecată.
În motivarea căii de atac s-a arătat că motivul avut în vedere de prima instanță în privința cheltuielilor de judecată este unul absurd și revoltător, în sensul că aceasta a apreciat că în condițiile în care acțiunea se respinge față de motivul inventat de judecător, partea care a căzut în pretenții nu poate fi obligată la întreaga sumă pretinsă de partea învingătoare, cu titlu de cheltuieli de judecată. Cu alte cuvinte, dacă cel căruia i se dă dreptate nu este suficient de deștept, atunci nu este îndreptățit la restituirea sumelor reprezentând cheltuieli de judecată.
În cauză sunt îndeplinite toate condițiile pentru ca partea căzută în pretenții să fie obligată la plata cheltuielilor de judecată astfel că nu au relevanță motivele pentru care s-a respins acțiunea reclamanților.
Intimatul K. E. a depus întâmpinare cerând respingerea recursului declarat de reclamanți. S-a arătat că cererea reclamanților, de dezmembrare a parcelei înscrise în CF nr._ Ernei în două parcele, dintre care una de 1.700 mp, reprezintă o cerere de împărțeală a terenului astfel că ar datora o taxă judiciară de timbru de 3 % din valoarea terenului, care ar fi fost datorată și în primă instanță.
S-a mai susținut că în situația în care instanța ar aprecia că cererea de dezmembrare formulată de reclamanți ar fi o cerere de „obligare” a pârâților la dezmembrarea terenului întemeiată pe art. 42 din Legea nr. 7/1996, atunci trebuie observat că dezmembrarea respectivă reprezintă o operațiune administrativă care poate fi inițiată doar de proprietar și nu de către alte persoane prin intermediul instanței, prin ocolirea procedurii prevăzute de legislația cadastrului.
O asemenea solicitare de dezmembrare a terenului, cât timp reclamanții nu sunt proprietari ai unei părți din teren, apare ca prematură.
De asemenea s-a susținut că reclamanții nu au chemat în judecată toți moștenitorii promitentului-vânzător, astfel cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 136/2010 depus la dosar. Astfel numiții K. E. Ilka și K. F. Jozsef nu au fost chemați în judecată. Într-o asemenea situație nu se poate admite cererea de validare a unui antecontract dacă aceasta nu a fost îndreptată împotriva tuturor moștenitorilor celui care și-a asumat obligația. Argumentul invocat de reclamanți, potrivit căruia în condițiile în care o cotă de 3/8 părți din terenul în suprafață de 4.650 mp este suficientă pentru validarea antecontractului, nu are nicio relevanță întrucât pentru o obligație asumată de antecesor nu poate răspunde doar unul sau o parte dintre moștenitori. Intimatul a mai adăugat că nu poate să răspundă decât în limitele cotei părți care îi revine din moștenire, de aproximativ 600 mp. De asemenea nu se poate susține că intimatul s-ar fi obligat prin semnarea antecontractului de vînzare cumpărare în mod valid, întrucât o asemenea convenție este din punctul de vedere al înstrăinării la care s-a obligat pârâtul un pact asupra unei moșteniri nedeschise, care este lovită de nulitate absolută. S-a susținut astfel că obligația de înstrăinare a imobilului nu se poate baza pe o obligație nulă.
De asemenea intimații au invocat excepția neexecutării contractului arătând că nu s-a achitat integral prețul stabilit de reclamanți. S-a mai precizat că pârâta intimată K. Pirosca nu are nicio obligație de a înstrăina bunul, porțiunea de 15/8 părți din imobil fiind dobândită prin cumpărare, ca bun comun devălmaș.
În privința dreptului de uzufruct pe care îl are intimata K. I., s-a precizat că dacă, prin absurd, se va admite acțiunea reclamanților, acesta trebuie menținut, asupra tuturor parcelelor care ar rezulta în urma dezmembrării.
Verificând, în limitele declarațiilor de recurs, precum și din oficiu, conform art. 304 ind. 1 Cod de procedură civilă, legalitatea și temeinicia hotărârii recurate, tribunalul apreciază că recursul declarat de reclamanții M. J. și M. A. J. este întemeiat.
Prima instanță a stabilit în mod corect că părțile/antecesorii acestora au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare cu privire la un teren în suprafață de 1.700 mp, teren inclus într-o parcelă mai mare, având suprafața de 4.650 mp. În calitate de promitenți vânzători au participat la operațiunea juridică K. Jozsef-sen. ( în prezent decedat ) și pârâtul intimat K. E., fiul lui K. Jozsef-sen. Judecătoria a apreciat că fiind vorba despre o promisiune bilaterală de a vinde și de a cumpăra, aceasta nu este translativă de proprietate, născând în sarcina părților doar obligații de a face, adică de a face tot ceea ce este necesar în vederea încheierii în viitor a actului de înstrăinare în formă autentică. Prețul de vânzare cumpărare a fost relativ determinat, în sensul că s-a stabilit o sumă de 150.000 lei ( ROL )/ar. Prin acest antecontract, părțile au convenit ca, după măsurarea exactă a terenului, prețul să poată fi modificat, luând în considerare prețul convenit de 150.000 lei/ar și prețul total al terenului de 2.055.000 lei.
De la data încheierii antecontractului terenul a trecut în posesia reclamanților, situație care durează și în prezent.
Judecătoria a apreciat greșit că cererea reclamanților de obligare a pârâților la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare nu poate fi admisă întrucât întrucât pârâtul K. E. nu este titular exclusiv al dreptului de proprietate asupra imobilului promis prin antecontractul din data de 18.03.1995 și deși acțiunea a fost corect introdusă împotriva acestuia admiterea acțiunii este imposibilă, întrucât la momentul actual nu este susceptibilă de a fi executată în natură.
În privința pârâtei K. Pirosca s-a apreciat, în mod corect, că aceasta nu are nicio obligație de a încheia act, fiind un subdobânditor cu titlu particular al bunului.
Se remarcă însă că în prezent intimatul K. E. deține o cotă de 3/8 părți din imobil, dobândită cu titlu de moștenire, precum și o cotă de 5/8 părți ( aceasta în devălmășie cu soția K. Pirosca ) dobândită cu titlu de cumpărare.
Deși la data încheierii antecontractului, în anul 1995, imobilul în suprafață de 4.650 mp, aparținea în exclusivitate tatălui său, K. Jozsef-sen., înscrisul constatator al operațiunii juridice a fost semnat și de intimat, acesta figurând ca promitent-vînzător. Dacă se apreciază că acesta nu putea avea calitatea de promitent vânzător, nefiind proprietar/coproprietar al imobilului, acesta este ținut la îndeplinirea obligației asumate de tatăl său, în calitate de moștenitor. Faptul că nu au fost chemați în judecată toți moștenitorii defunctului K. Jozsef-sen. nu are nicio relevanță în cauză din moment ce în prezent aceștia nu mai au calitatea de proprietari ai imobilului. Dacă ar fi fost chemați în judecată aceștia s-ar fi apărat susținând inadmisibilitatea acțiunii față de ei din cauza lipsei calității de proprietar actual al imobilului. Astfel, nechemarea în judecată a tuturor moștenitorilor promitentului vânzător nu poate constitui un motiv de respingere a acțiunii.
În al doilea rând, semnarea antecontractului de vânzare cumpărare de către intimatul K. E., în condițiile în care acesta nu era proprietar al imobilului, poate însemna și faptul că acesta și-a asumat obligația ca în viitor să încheie cu promitenții cumpărători contract de vânzare cumpărare. Promisiunea de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare este valabilă, antecontractul nefiind translativ de proprietate astfel că și un neproprietar al bunului se poate obliga valabil printr-un asemenea act, calitatea de proprietar al bunului nefiind de esența antecontractului de vânzare cumpărare. Obligația de a face asumată de promitentul vânzător include și obligația de a procura bunul, de a deveni proprietar asupra acestuia, pentru a se putea încheia ulterior actul autentic. Susținerea intimatului, conform căreia un asemenea act ar echivala cu un pact asupra unei succesiuni nedeschise, care este sancționat cu nulitatea absolută, este nefondată. Pentru a putea fi considerat un pact asupra unei succesiuni nedeschise, actul de dispoziție trebuie să se refere la un drept eventual. Dreptul eventual trebuie deosebit de dreptul sub condiție suspensivă. Nașterea celui din urmă atârnă de un eveniment viitor și nesigur, dar care, realizându-se, operează cu efect retroactiv. Succesiunea nu este singurul mod prin care intimatul putea dobândi proprietatea asupra bunului care a făcut obiectul antecontractului.
Astfel, în orice calitate de ar fi semnat înscrisul constatator ( de martor al încheierii operației juridice sau în nume propriu, asumându-și obligația de a încheia în viitor actul autentic ) intimatul K. E. poate fi obligat la încheierea actului în formă autentică, în prezent fiind proprietar al cotei de 1743 mp din teren, cotă suficientă pentru îndeplinirea obligației. În aceeași situație este și intimata K. I., titulara dreptului de uzufruct asupra cotei de ¼ părți din întreg imobilul, aceasta fiind succesoare a defunctului K. Jozsef-sen., promitentul vânzător.
De asemenea nu este întemeiată nici susținerea intimatului potrivit căreia reclamanții promitenți cumpărători nu și-au îndeplinit obligația de achitare integrală a prețului. Pentru a putea invoca cu succes excepția de neexecutare a contractului este necesar, printre altele, ca neexecutarea să nu se datoreze faptei înseși a celui ce invocă excepția, faptă care l-a împiedicat pe celălalt să-și execute obligația. În cauză întrucât promitenții vânzători nu și-au îndeplinit obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică ( obligație care includea în prealabil efectuarea demersurilor pentru aducerea cărții funciare în starea în care era posibilă încheierea actului - înscrierea dreptului în cartea funciară, dezmembrarea imobilului ) aceștia ( succesorii lor ) nu sunt în măsură să invoce excepția de neexecutare a contractului. Problema unei eventuale diferențe de preț neachitată poate fi rezolvată cu ocazia încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare.
Admiterea cererii reclamanților este întemeiată și pe prevederile art. 970 din Codul civil conform cărora „Convențiile trebuie executate cu bună credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa”. Fiind îndeplinite clauzele anticipatorii ( plata anticipată a unei părți din preț și predarea imobilului către promitenții cumpărători ) buna credință obligă părțile să finalizeze operațiunea juridică încheiată în anul 1995.
Urmează astfel ca în temeiul art. 312 Cod de procedură civilă să se admită recursul declarat de reclamanți și să se modifice în parte hotărârea recurată în sensul admiterii în parte a acțiunii civile exercitate de reclamanții M. I. ( decedat la 23.02.2012 ) și M. J. împotriva pârâților K. E. și K. I. și a obligării acestora la încheierea cu reclamantul M. A.-J. (în calitate de moștenitor al reclamantului M. I.) și reclamanta M. J. (în nume propriu și în calitate de moștenitoare a lui M. I.) a contractului autentic de vânzare cumpărare cu privire la cota de 1.700 mp din cota de 1743,75/4.650 mp, din imobilul teren intravilan situat în satul Săcăreni, . CF nr._ Ernei, cu număr cadastral_.
În privința cererii reclamanților având ca obiect dezmembrarea imobilului soluția primei instanțe de respingere este legală, operațiunea de dezmembrare urmând să se realizeze cu ocazia partajului, avându-se în vedere că obiectul antecontractului de vânzare cumpărare și a procesului de față este reprezentat de o cotă parte din imobil. Părțile devenind coproprietare ale imobilului, partajul s-ar putea realiza prin învoială, întocmindu-se un act de partaj care să fie prezentat notarului public, spre autentificare ( însoțit de o lucrare topografică ) sau pe cale judecătorească.
Instanța va menține dispozițiile referitoare la respingerea acțiunii exercitate de reclamanți împotriva pârâtei K. Pirosca, aceasta nefiind ținută de vreo obligație în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare din 1995. În același timp drepturile acesteia nu sunt atinse prin admiterea acțiunii reclamanților, cota parte devălmașă deținută de aceasta și soțul său, K. E., rămânând neatinsă.
Admițându-se în parte cererea de chemare în judecată a reclamanților, în temeiul art. 274 Cod de procedură civilă, pârâții K. E. și K. I. vor fi obligați la plata către reclamanți a sumei de 4.459,43 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în prima instanță.
În privința recursului declarat de pârâtul K. E., care vizează doar cheltuielile de judecată din fața primei instanțe, în condițiile în care recursul reclamanților a fost admis iar acțiunea acestora a fost admisă în parte, tribunalul apreciază că acesta este nefondat și urmează să fie respins.
În baza art. 274 Cod de procedură civilă, reținându-se culpa procesuală a intimatului K. E. acesta va fi obligat la plata către recurentul M. A. J. a sumei de 1.573 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DISPUNE
Admite recursul declarat de recurenții M. J. cu domiciliul în Tg-M., .. 9, . și M. A. J. cu domiciliul în Tg-M., .. 2, . împotriva sentinței civile nr. 2286 18 martie 2013 a Judecătoriei Târgu M. și în consecință:
Modifică în parte hotărârea recurată în sensul că admite în parte acțiunea civilă exercitată de reclamanții M. I. ( decedat la 23.02.2012 ) și M. J. cu domiciliul în Tg-M., .. 9, . împotriva pârâților K. E. cu domiciliul în comuna Ernei, ., județul M. și K. I. cu domiciliul în comuna Ernei, ., județul M. și în consecință:
Obligă pârâții K. E. și K. I. să încheie cu reclamantul M. A.-J. (în calitate de moștenitor al reclamantului M. I.) și reclamanta M. J. (în nume propriu și în calitate de moștenitoare a lui M. I.) contract autentic de vânzare cumpărare cu privire la cota de 1700 mp din cota de 1743,75/4.650 mp, din imobilul teren intravilan situat în satul Săcăreni, . CF nr._ Ernei, cu număr cadastral_.
Respinge cererea reclamanților având ca obiect dezmembrarea imobilului.
Menține dispozițiile referitoare la respingerea acțiunii exercitate de reclamanți împotriva pârâtei K. Pirosca.
Obligă pârâții K. E. și K. I. la plata către reclamanți a sumei de 4.459,43 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Obligă intimatul K. E. la plata către recurentul M. A. J. a sumei de 1.573 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul K. E. împotriva sentinței civile nr. 2286 18 martie 2013 a Judecătoriei Târgu M..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi. 3 octombrie 2013.
Președinte, A. B. fiind în concediu de odihnă, semnează președintele instanței, judecător, I. L. | Judecător, A. A.-B. fiind în concediu de odihnă, semnează președintele instanței, judecător, I. L. | Judecător, F. G. M. fiind plecat din instanță, semnează președintele instanței, judecător I. L. |
Grefier, A. E. C. fiind în concediu de odihnă, semnează prim-grefier C. S. |
Red.tehnored.A.B./30.05.2014
Listat A.A./27.06.2014/2 ex
Jud.fond P. M.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 928/2013. Tribunalul MUREŞ | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 44/2013.... → |
|---|
