Reziliere contract. Decizia nr. 623/2013. Tribunalul MUREŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 623/2013 pronunțată de Tribunalul MUREŞ la data de 04-07-2013 în dosarul nr. 8316/320/2011
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal înregistrat sub nr. 2991
DECIZIA CIVILĂ Nr. 623
Ședința publică de la 4 iulie 2013
Completul constituit din:
Președinte: L. D.
Judecător: A. T.
Judecător: A. B.
Grefier: C. S.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de recurentul S. L. cu domiciliul ales în Târgu-M., .. 31A, ., împotriva sentinței civile nr. 9519 din 17.12.2012 pronunțată de Judecătoria Târgu-M. în dosarul nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită, în lipsa părților.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Se constată că mersul dezbaterilor și susținerile în recurs ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 18 iunie 2013 când instanța a amânat pronunțarea pentru data de 21 iunie 2013, pentru 28 iunie 2013 și apoi pentru data de azi, încheieri care fac parte integrantă din prezenta.
TRIBUNALUL,
Prin sentința civilă nr. 9519 din 17 decembrie 2012 a Judecătoriei Târgu M. s-a respins cererea formulată de reclamanta S. R. împotriva pârâtului B. L., ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
Prin aceeași hotărâre s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul S. L. împotriva pârâtului B. L. și s-a respins cererea pârâtului având ca obiect obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre judecătoria a reținut că între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin intermediul căreia reclamantul, în calitate de promitent-vânzător și-a asumat obligația de a vinde pârâtului, în caitate de promitent-cumpărător imobilul casă situată în localitatea Eremieni, ., jud. M.. Cu referire la terenul aferent s-a menționat că între părți la nivelul anului 2005, a intervenit o convenție de vânzare-cumpărare. Prețul stabilit de comun acord pentru construcție a fost de 13.000 lei, cu privire la care s-a consemnat achitarea în avans a sumei de 8.500 lei în două rate, diferența de preț de 4.500 lei urmând a se achita de către cumpărător la data de 01.07.2007, dată la care acesta putea intra în posesiunea imobilului. În contract s-a menționat și faptul că la momentul încheierii convenției nu era evidențiată în cartea funciară construcția, vânzătorul obligându-se să facă pe cheltuiala sa, demersurile pentru întabularea imobilului. Părțile au inserat clauza expresă potrivit căreia „diferența de preț se va achita și condiționat de întabularea pe seama vânzătorului a imobilului” Din cuprinsul cărții funciare depuse la dosar, cu nr. 940/N Bereni, reiese că terenul de 1000 mp formează proprietatea, în cote nedeterminate a lui S. Julianna, S. F I., S. B L., S. B. I., S. B. R., dobândit în temeiul Legii nr. 18/1991, iar construcțiile (casă de locuit din cărămidă cu cameră, bucătărie, cămară, bucătărie de vară, antreu) evidențiate în 2008, conform certificatului de atestare a edificării construcției și a documentației cadastrale, figurează în cotă de 1/1 în proprietatea unui terț, S. Beni.
Instanța a apreciat că părțile pot să adopte o clauză de dezicere, clară și neechivocă, în caz contrar, în raport de dispozițiile art. 1298 C civil din 1864, aceasta ar dobândi rol confirmatoriu, în sensul că în caz de nerealizare a vânzării pe fondul culpei uneia din părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită sau a pune în funcțiune clauza de arvună.
Instanța de fond a apreciat că problemele de interpretare a clauzelor contractuale, asumarea de către părți sau nu a unei clauze de dezicere sau de arvună au apărut în privința paragrafului final al convenției: „Părțile de comun acord stabilesc că vor finaliza acest contract de vânzare-cumpărare, printr-un act autentic, de cumpărare la data achitării întregului preț și data întabulării. În situația în care cumpărătorul nu mai dorește din orice motiv încheierea contractului autentic în fața unui notar public, acesta va pierde întreaga sumă, achitată cu titlul de avans, iar în situația în care vânzătorul se va răzgândi asupra obiectului și prețului vânzării, acesta va datora la restituire, întreaga sumă primită cu titlul de avans, în cel mult 10 zile de la data refuzului încheierii actului.”
Analizând clauza de mai sus, din perspectiva invocată de reclamant, aceea a unei clauze de dezicere, instanța a apreciat că aceasta are rolul unei clauze penale de evaluare a prejudiciului, nicidecum aceea de dezicere. Promitentul cumpărător are obligația ca în caz de neexecutare fără o justificare ( pe fondul culpei ) să piardă arvuna dată, avansul achitat. S-a considerat că acesta este o anticipare a prejudiciului pe care l-ar putea încerca promitentul-vânzător în caz de neexecutare din partea promitentului-cumpărător. Analizând în acest context, al interdependenței obligațiilor, clauza asumată de vânzător, s-a concluzionat că și obligația acestuia reprezintă o consecință firească a celei asumate de cumpărător. În caz de neexecutare din partea acestuia, acesta va restitui suma încasată, ea nemaifiind datorată, justificată. Astfel, nu s-ar putea accepta că pentru cumpărător părțile au stipulat o clauză penală, iar pentru vânzător o clauză de dezicere. S-a subliniat că acest tip de clauză de dezicere e o clauză specială, limitativă, care atrage o interpretare restrictivă. Ea permite denunțarea unilaterală a contractului și are un caracter potestativ. În respectarea acestui caracter, de regulă, părțile impun restricții de ordin temporal sau pecuniar. Instanța a reținut că în cauză, obligația asumată de vânzător nu e nici limitată în timp, dar mai ales nu e limitată nici sub aspect pecuniar (nu e stipulat un preț al ei, lipsește practic dezicerea). În comparație cu persoana cumpărătorului, care dacă am privi această clauză drept una de dezicere, ar suferi o pierdere reală, avansul achitat, vânzătorul nu și-a asumat nici un cost al răzgândirii.
Instanța a apreciat astfel că reclamantul, în calitate de promitent-vânzător, nelimitând în timp și nici pecuniar „răzgândirea” și-a asumat o clauză afectată de o condiție suspensivă pur potestativă, iar o astfel de obligație este nulă conform art. 1010 C civil din 1864, căci ea echivalează cu lipsa intenției debitorului obligației de a se obliga. („Obligația este nulă când s-a contractat sub o condiție potestativă din partea acelui ce se obligă”).
Mai mult, asumarea unui drept de denunțare unilaterală a unui contract, fiind o situație de excepție, trebuie să rezulte în mod neechivoc din contract, voința clară neechivocă a părților, ea trebuie să transpară expres. În cauză sensul ei nu e de a denunța contractul, ci de a întări voința lor de a finaliza contractul, de aceea e subsecventă declarației părților: „Părțile de comun acord stabilesc că vor finaliza acest contract de vânzare-cumpărare, printr-un act autentic, de cumpărare la data achitării întregului preț și data întabulării.”
Inclusiv jurisprudența depusă în cauză de către reclamantă în susținerea existenței clauzei de dezicere atestă faptul că dreptul de a denunța unilateral un contract este unul condiționat pecuniar, de plata de către promitentul vânzător a dublului prețului achitat, iar pentru cumpărător de pierderea avansului. Există inclusiv în această clauză de dezicere un echilibru asumat atât în ceea ce privește câștigul părților dar și pierderea, pe când în convenția analizată promitentul vânzător nu și-a asumat nici un preț în cazul dezicerii, restituirea sumei primite fiind în fapt, un efect firesc al desfacerii convenției întemeiate pe culpă.
Împotriva hotărârii a declarat recurs reclamantul S. L. cerând ca în urma admiterii acestuia să se caseze hotărârea și în urma rejudecării să se admită cererea sa având ca obiect rezilierea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 12 februarie 2007. S-a mai cerut și obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea căii de atac recurentul a arătat că judecătoria a respins în mod greșit cererea sa, interpretând eronat contractul încheiat de părți. Astfel judecătoria a interpretat eronat clauza de dezice din contractul încheiat, apreciind că este o clauză penală de evaluare a prejudiciului. În act s-a stipulat însă clar că clauza de dezicere în favoarea ambelor părți, conform căreia „ dacă cumpărătorul nu mai dorește, din orice motiv, încheierea contractului autentic, … va pierde întreaga sumă achitată cu titlu de avans, iar în situația în care vânzătorul se va răzgândi asupra obiectului și prețului vânzării, acesta va datora la restituire, întreaga sumă primită cu titlu de avans, în cel mult 10 zile de la data refuzului încheierii actului”. Instanța de fond a interpretat clauza de dezicere ca o clauză afectată de o condiție suspensivă pur potestativă, care potrivit art. 1010 din Codul civil 1865 echivalează cu lipsa intenției de a se obliga. Contrar acestei interpretări, în doctrină și jurisprudență s-a stabilit că „clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părții contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată uneia dintre părți de a se răzgândi, iar ca excepție atât de la regula instituită de art. 696 cod civil cât și de la aceea potrivit cu care orice condiție/clauză potestativă este nulă, ea poate produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar și neechivoc”. De asemenea s-a precizat că voința părților trebuie analizată raportat și la asistența juridică calificată de care au beneficiat acestea, antecontractul fiind redactat de avocatul S. Zitta Adrien. Părțile au fost de acord cu toate clauzele contractului, inclusiv cu cea de dezicere, în temeiul căreia s-a conferit ambelor părți dreptul de a desființa unilateral contractul. Recurentul a învederat instanței că avansul în sumă de 8.500 lei, achitat în mai multe rate de către intimat, a fost consemnat la CEC Bank, la dispoziția acestuia, dovada de consemnare fiind depusă la dosar.
Intimatul a depus întâmpinare cerând respingerea recursului ca nefondat, cu obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
S-a arătat că la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare apelantul a declarat că este proprietarul exclusiv al imobilului înscris în CF nr. 940/N Eremieni, cu număr cadastral 40, inducându-l astfel în eroare. Intimatul a mai arătat că excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei de rând 2 S. R. este întemeiată, soția reclamantului nefiind înscrisă în cartea funciară, nu a fost parte în antecontractul de vânzare cumpărare, imobilul fiind dobândit de recurent prin moștenire.
Intimatul a mai precizat că la data de 27 iulie 2011 a semnat un antecontract de vânzare cumpărare cu frații apelantului prin care a cumpărat și părțile acestora.
Verificând, în limitele declarației de recurs, precum și din oficiu, conform art. 304 1 Cod de procedură civilă, legalitatea și temeinicia hotărârii recurate, tribunalul apreciază că recursul declarat este nefondat.
Prima instanță în mod corect a apreciat că reclamantul recurent, în calitate de promitent-vânzător, nelimitând în timp și pecuniar „răzgândirea”, și-a asumat o clauză afectată de o condiție suspensivă pur potestativă iar o astfel de obligație este nulă conform art. 1010 C civil din 1864, căci ea echivalează cu lipsa intenției debitorului obligației de a se obliga. Atât doctrina cât și practica judiciară au apreciat constant că dezicerea nu poate fi decât oneroasă, nu și gratuită, ca în situația de față, pe considerentul reținut de instanța de fond, că angajamentul contractual din partea titularului dezicerii ar fi sub condiție pur potestativă. Potrivit clauzei inserate în antecontractul încheiat în situația în care cumpărătorul nu mai dorește din orice motiv, încheierea contractului autentic, acesta va pierde întreaga sumă achitată în avans în schimb, în situația în care promitentul-vânzător se va răzgândi, acesta va datora restituirea întregii sume primite în avans. Se observă astfel că „dezicerea” promitentului cumpărător îl va costa pe acesta pierderea sumei achitate în timp ce pe promitentul vânzător îl va „costa” doar restituirea sumei primite ( pentru care oricum nu mai exista temei de păstrare ), neexistând astfel o echivalență în ceea ce privește repunerea părților în situația anterioară., dezicerea fiind oneroasă doar pentru promitentul cumpărător. În această situație este mai judicios să se susțină, așa cum a reținut prima instanță, că părțile au inclus în actul încheiat o clauză de dezicere doar în favoarea promitentului cumpărător, arvuna achitată de acesta având rol de preț al dezicerii iar în privința promitentului vânzător obligația a fost asumată sub o condiție pur potestativă.
Urmează astfel ca în temeiul art. 312 Cod de procedură civilă să se respingă ca nefondat recursul declarat iar în baza art. 274 Cod de procedură civilă să fie obligat recurentul la plata sumei de 1.500 lei către intimat, cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de S. L. cu domiciliul ales în Târgu-M., .. 31A, ., împotriva sentinței civile nr. 9519 din 17.12.2012 a Judecătoriei Târgu-M..
Obligă recurentul la plata către intimatul B. L. a sumei de 1500 lei reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi, 4 iulie 2013.
Președinte, L. D. fiind în concediu semnează președintele instanței S. D. | Judecător, A. T. | Judecător, A. B. |
Grefier, C. S. |
Red.A.B./16.12.2013
Listat C.Ș./16.12.2013
5 pag/2 ex.
Jud.fond.M.F.
| ← Anulare act. Decizia nr. 702/2013. Tribunalul MUREŞ | Evacuare. Decizia nr. 1/2013. Tribunalul MUREŞ → |
|---|
