Pretenţii. Decizia nr. 141/2015. Tribunalul NEAMŢ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 141/2015 pronunțată de Tribunalul NEAMŢ la data de 16-03-2015 în dosarul nr. 141 AC
Dosar nr._ | APEL – reziliere contract, evacuare, pretenții |
OPERATOR 3074 – CONFIDENȚIAL
DATE CU CARACTER PERSONAL
ROMANIA
TRIBUNALUL N.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 141 AC din 16.03.2015
Ședința publică din 16.03.2015
Instanța constituită din:
Președinte | D. M. | Judecător |
G. B. | Judecător | |
R. C. | Grefier |
La ordine a venit spre soluționare apelul declarat de reclamanta . N. – cu sediul în P. N., ., ., împotriva sentinței civile nr. 2805 din 02.09.2014 pronunțată de Judecătoria P. N., în contradictoriu cu intimații-pârâți R. F., R. C., R. E. și R. F. A. – toți cu domiciliul în P. N., ., ..
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au lipsit părțile
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care a învederat instanței următoarele:
- obiectul cauzei este reziliere contract – evacuare - pretenții;
- stadiul procesual – APEL;
- procedura de citare a fost îndeplinită;
- cauza se află la primul termen de judecată;
După referatul grefierului, nemaifiind cereri de formulat, instanța constată în conformitate cu dispozițiile art. 244 alin. 1 și 3 Noul Cod de Procedură Civilă, terminată cercetarea judecătorească; totodată, constată că nu mai este necesară aplicarea dispozițiilor art. 238 din Noul Cod de procedură civilă, referitoare la estimarea duratei procesului, iar față de împrejurarea că s-a solicitat, în temeiul art. 411 alin. 1 pct. 2 din Noul Cod de procedură civilă, judecata cauzei și în lipsă, declară, în temeiul art. 394 din Noul Cod de procedură civilă, dezbaterile închise și reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei P. N. sub nr._ din data de 21.08.2013, astfel cum a fost ulterior precizată, reclamanta . N. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții R. (fostă L.) F., R. C., R. E. și R. F. - A., să se dispună rezilierea Contractului de închiriere nr. 4113/26.04.2005, evacuarea pârâților din imobilul proprietatea municipiului P. N. situat în ., ., precum și obligarea acestora să îi plătească suma de 4.375,31 lei cu titlu de chirie și suma de 11.004,73 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere, aferente perioadei decembrie 2006 - noiembrie 2013, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că în baza Contractului de închiriere nr. 4113/26.04.2005 pârâta R. (fostă L.) F. a închiriat de la municipiul P. N., pentru o perioadă de 5 ani, imobilul din . 3, ., că aceasta nu și-a respectat obligațiile contractuale, acumulând până în luna noiembrie 2013 un debit total la chirie de 4.375,31 lei și de 11.004,73 lei la întreținere. Încercând să rezolve amiabil această situație, a încheiat cu pârâții Convenția de eșalonare a datoriei nr. 1423/25.02.2013, însă nu au respectat-o nici pe aceasta.
A mai arătat că pârâții nu și-au respectat nici obligația de a asigura curățenia și igienizarea locuinței și a părților de folosință comună, să efectueze lucrările de întreținere, reparații sau de înlocuire a elementelor de construcții și de instalații din folosința lor exclusivă etc. Dimpotrivă, ei au distrus, practic, apartamentul închiriat și bunurile de folosință comună, inclusiv cele din clădirile învecinate. Aceste daune se majorează zilnic în condițiile în care, în municipiul P. N., sunt înregistrate pentru 3000 de solicitări de locuințe din fondul locativ.
Contractul de închiriere nr. 4113/26.04.2005 a fost prelungit prin Actul adițional nr. 1386/22.02.2013 până la data de 01.04.2014, prin care a fost inclus în contract și pârâtul R. C., soțul titularei inițiale. Cu acest prilej pârâții și-au recunoscut datoria integral, prin semnarea Convenției nr. 1423 din 25.02.2013.
În dovedire a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, sens în care a depus la dosar, în copie, Hotărârile Consiliului Local P. N. nr. 134/19.04.2007, nr. 129/26.03.2010, nr. 679/31.10.2008, nr. 753/19.12.2008 și nr. 168/25.05.2012, Contractul de închiriere nr. 4113/26.04.2005, Procesele - verbale de predare - primire a locuinței, actele de identitate ale pârâților, Convenția de eșalonare a datoriei nr. 1423/25.02.2013, Act adițional nr. 1386/22.02.2013, centralizator privind debitul defalcat pe fiecare lună, Convenția de eșalonare a datoriei nr. 1423/25.02.2013, liste de plată aferente perioadei ianuarie 2007 - noiembrie 2013 precum și înscrisuri privind calculul cuantumului chiriei.
În drept a invocat dispozițiile art. 1796, art. 1809, art. 1817, art. 1818, art. 1821, art. 1831 și ale art. 1832 din Noul Cod Civil, precum și cele ale art. 148, art. 194 și urm. din noul Cod de procedură civilă.
Întrucât comunicarea acțiunii către pârâți nu s-a putut realiza, la primul termen de judecată instanța de fond a dispus ca pârâții să fie citați prin publicitate și le-a desemnat un curator în persoana avocatei Bisak R., cu o remunerație provizorie de 200 lei. Însă, pentru că citațiile emise pentru al doilea termen de judecată au fost semnate personal de pârâta R. F., prima instanță a revenit asupra măsurii citării prin publicitate a pârâților și a dispus ca avocata Bisak R. să restituie suma de 150 lei.
P. sentința civilă nr. 2805 din 02.09.2014 Judecătoria P. N. a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune cu privire la plata cheltuielilor de întreținere, a penalităților de întârziere și a chiriei aferente perioadei aprilie 2006 - decembrie 2009, pe care a invocat-o din oficiu, și a admis acest capăt de cerere numai în contradictoriu cu pârâții R. F. și R. C. și numai pentru cheltuielile de întreținere, penalitățile de întârziere și chiria aferente perioadei ianuarie 2010 - noiembrie 2013.
În consecință, acești pârâți au fost obligați la plata sumei de 1463,91 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere, a sumei de 2863,57 lei cu titlu de penalități de întârziere și a sumei de 2770,11 lei cu titlu de chirie.
P. aceeași sentință instanța de fond a respins ca rămas fără obiect capătul de cerere privind rezilierea Contractul de închiriere nr. 4113/26.04.2005, astfel cum a fost modificat prin Actul adițional nr. 1386/22.02.2013, și ca nefondate capetele de cerere privind evacuarea pârâților din imobilul închiriat și de obligare a lor la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre Judecătoria P. N. a reținut, în privința excepției prescripției dreptului material la acțiune cu privire la plata cheltuielilor de întreținere, a penalităților de întârziere și a chiriei aferente perioadei aprilie 2006 - decembrie 2009, că, în speță, sunt aplicabile dispozițiile art. 3 și ale art. 12 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă, republicat, în conformitate cu care termenul general de prescripție de 3 ani se calculează pentru fiecare prestație succesivă în parte.
În consecință, a apreciat că, întrucât debitul aferent perioadei aprilie 2006 - decembrie 2009 a devenit scadent în perioada aprilie 2009 - decembrie 2012, Convenția de eșalonare a debitului din data de 25.02.2013 – ca și Angajamentul de plată ulterior din 16.07.2014 – au fost încheiate ulterior împlinirii termenului de prescripție, astfel că nu puteau să întrerupă o prescripție deja împlinită.
Nu s-a prescris însă debitul aferent perioadei ianuarie 2010 - noiembrie 2013 și, întrucât a fost dovedit, prima instanță l-a considerat admisibil inclusiv în privința penalităților, deoarece în Contractul de închiriere nr. 4113/26.04.2005 s-a stipulat că neplata la termen a chiriei atrage o penalitate de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere.
În prealabil, prima instanță a constatat că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile legale indicate de reclamantă deoarece Contractul de închiriere nr. 4113/26.04.2005 privește închirierea unei locuințe sociale, el nefiind un simplu contract de locațiune, și a fost încheiat anterior intrării în vigoare a noului Cod civil. În consecință, sunt aplicabile dispozițiile din Legea locuinței nr. 114/1996, în forma avută la data încheierii contractului.
Astfel, potrivit art. 1429 din vechiul cod civil locatarul are două îndatoriri principale: să întrebuințeze bunul închiriat ca un bun proprietar și potrivit destinației sale, precum și să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite. Cum pârâta R. (fostă L.) F. nu și-a îndeplinit aceste obligații, în persoana ei sunt întrunite condițiile pentru atragerea răspunderii civile contractuale iar reclamanta este îndreptățită să i se plătească sumele neprescrise reprezentând cheltuielile de întreținere, penalitățile de întârziere și chiria restantă. Aceasta și pentru că potrivit art. 1073 din vechiul Cod civil creditorul are dreptul la repararea integrală a prejudiciului pe care l-a suferit din faptul neexecutării unei obligații, iar potrivit art. 1082 din același Cod culpa debitorului unei obligații contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.
La plata acestor sume se impune a fi obligată numai pârâta R. (fostă L.) F. și pârâtul R. C., soțul titularei de contract, având în vedere că este vorba de o datorie comună, făcută cu cheltuielile obișnuite ale căsătoriei, respectiv pentru asigurarea unei locuințe familiei lor.
În privința capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere înainte de termen, instanța de fond a reținut că părțile au prevăzut că proprietarul poate solicita aceasta numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, atunci când chiriașul nu a achitat fie chiria, fie cheltuielile de întreținere cel puțin trei luni consecutiv. Până la evacuarea sa, chiriașul este obligat să plătească chiria și cheltuielile de întreținere restante.
Conform dispozițiilor art. 46 lit. a) și art. 24 din Legea nr. 114/1996 contractul de închiriere se poate rezilia înainte de termenul stabilit, la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv, când a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor și oricăror altor bunuri aferente lor, dacă are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței, dacă nu a respectat clauzele contractuale precum și la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă prin contractul acestea au fost stabilite în sarcina chiriașului.
Cum Contractul de închiriere nr. 4113/26.04.2005 a expirat la data de 01.04.2014, prin ajungerea la termen, iar potrivit art. 1436 alin. 1 din vechiul Cod civil „Locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare”, prima instanță a considerat că acest capăt de cerere este lipsit de obiect.
Însă, întrucât procedura de citare pentru termenul de judecată din data de 02.09.2014 s-a realizat prin primirea citației personal de către pârâta R. F., prima instanță a considerat că, după ajungerea la termen a Contractului de închiriere nr. 4113/26.04.2005, a operat tacita relocațiune cu privire la imobilul închiriat, potrivit art. 1452 din vechiul Cod civil și, pentru că nu s-a făcut dovada notificării pârâților pentru a părăsi locuința închiriată, cererea de evacuare a lor nu este fondată.
Tot astfel, întrucât reclamanta nu a făcut dovada efectuării unor cheltuieli de judecată reale, necesare și rezonabile, prima instanță a considerat ca fiind nefondată cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva sentinței civile nr. 2805 din 02.09.2014 a Judecătoriei P. N. a formulat în termen legal apel reclamanta . N., care a formulat următoarele critici:
- În mod greșit a fost admisă excepția prescripției dreptului material la acțiune cu privire la sumele reprezentând debitul aferent perioadei aprilie 2006 - decembrie 2009 deoarece prin sentința civilă nr. 5961 din 08.12.2010, pronunțată de Judecătoria P. N. în dosarul nr._, pârâta L. (devenită R. prin căsătorie) F. a fost obligată să îi achite sumele reprezentând debitul aferent perioadei iunie 2007 - septembrie 2010. P. pronunțarea acestei hotărâri prescripția s-a întrerupt, ca și prin cererea de executare silită a hotărârii, însă trebuie avut în vedere că pârâta a recunoscut în mod tacit datoria pe toată perioada locațiunii și de aceea Convenția de eșalonare a datoriei nr. 1423/25.02.2013 a avut rolul de a confirma debitul;
- În mod greșit a fost respins ca rămas fără obiect capătul de cerere privind rezilierea Contractului de închiriere nr. 4113/26.04.2005 deoarece prin Adresa nr. 2909/17.04.2013 pârâții au fost notificați ca, după expirarea termenului prevăzut în Actul adițional nr. 1386/22.02.2013, să părăsească locuința închiriată;
- În mod greșit a fost respins capătul de cerere privind evacuarea pârâților, din moment ce i-a notificat să părăsească locuința după expirarea perioadei de închiriere iar prin acțiune a solicitat în mod expres evacuarea lor;
- În mod greșit a fost respins și capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de jucată pe motiv că nu ar fi făcut dovada acestora, din moment ce din remunerația de 200 lei a curatorului pârâților, pe care a achitat-o, i s-a restituit numai suma de 150 lei.
Cererea de apel este scutită de plata taxei de timbru potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 230/2007.
Analizând motivele invocate, Tribunalul constată că cererea de apel este întemeiată urmând a fi admisă pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
În prealabil, Tribunalul constată că în mod greșit prima instanță a considerat că, în cauză are calitate de reclamant municipiul P. N. reprezentat prin . N., când acțiunea poartă antetul . N. și a fost semnată de directorul și de consilierul juridic al acesteia din urmă. Întrucât prin Hotărârea Consiliului Local P. N. nr. 679/31.10.2008 s-a dispus trecerea fondului locativ al municipiului P. N. în administrarea . N., acesta din urmă are calitate procesuală activă în cauzele care privesc administrarea acestui fond locativ, chiar dacă prin Hotărârea Consiliului Local P. N. nr. 168/25.05.2012 ea a fost împuternicită să îl reprezinte pe proprietar în procesele având ca obiect rezilierea contractelor de închiriere și evacuarea chiriașilor rău platnici.
Pe fondul cererii de apel, Tribunalul constată că prima critică, referitoare la greșita admitere a excepției prescripției dreptului material la acțiune cu privire la sumele reprezentând debitul aferent perioadei aprilie 2006 - decembrie 2009, este întemeiată.
Într-adevăr, acest debit a devenit scadent în perioada aprilie 2009 - decembrie 2012, însă prin sentința civilă nr. 5961 din 08.12.2010, pronunțată de Judecătoria P. N. în procedura somației de plată (f. 23 - 24) pârâta L. (devenită R. prin căsătorie) F. a fost obligată la plata sumelor reprezentând debitul aferent perioadei iunie 2007 - septembrie 2010, fiind respinse pretențiile aferente perioadei decembrie 2006 - mai 2007.
Deși hotărârea pronunțată în procedura somației de plată nu are autoritate de lucru judecat față de o hotărâre pronunțată pe fondul litigiului, ea constituie totuși un titlu executoriu și un act întrerupător al prescripției. În consecință, sentința civilă nr. 5961 din 08.12.2010 reprezintă un titlu executoriu pentru sumele la care se referă, astfel că rămân în discuție numai pretențiile aferente perioadei decembrie 2006 - mai 2007.
Însă, chiar și în absența sentinței civile nr. 5961 din 08.12.2010, este de observat că prin Convenția de eșalonare a datoriei nr. 1423/25.02.2013 (f. 16 dosar fond) pârâta R. (fostă L.) F. a declarat că recunoaște și își însușește debitul menționat în cuprinsul acesteia și se obligă să îl achite în termen de 12 luni. Această convenție are caracterul unui angajament de plată și, întrucât a fost încheiat sub imperiul libertății contractuale, este irelevant dacă o parte din suma pe care pârâta s-a obligat să o plătească era prescrisă.
De asemenea, aceeași semnificație juridică o are și Angajamentul de plată semnat de aceeași pârâta la data de 16.07.2014, prin care s-a obligat să achite toate sumele restante, care sunt pretinse și prin acțiunea de față.
Nu este însă întemeiată critica privind respingerea capătului de cerere privind rezilierea Contractului de închiriere nr. 4113/26.04.2005 ca rămas fără obiect, deși motivarea primei instanțe este confuză și parțial greșită.
Astfel, acest contract și-a încetat efectele la data de 01.04.2010 și, întrucât pârâții au rămas în folosința locuinței, prin Actul adițional nr. 1386/22.02.2013 termenul de închiriere a fost prelungit de la 01.04.2010 până la data de 01.04.2014.
Se observă că deși acest act adițional a fost încheiat mult după expirarea termenului prevăzut în Contractul de închiriere nr. 4113/26.04.2005, părțile nu au considerat că după data de 01.04.2010 ar fi intervenit tacita relocațiune a contractului. În realitate, nici nu erau întrunite cerințele art. 1452 din vechiul Cod civil pentru intervenția tacitei relocațiuni. Aceste dispoziții legale se referă la prelungirea de fapt a unui contract de locațiune în condițiile în care chiriașul păstrează folosința locuinței iar proprietarul primește în continuare chiria ce i se datorează, fără să invoce încetarea contractului.
Cu alte cuvinte, tacita relocațiune nu intervine prin simplul fapt al rămânerii chiriașului în folosința locuinței, ci este necesar ca el să își îndeplinească obligațiile care îi reveneau potrivit contractului care și-a încetat efectele, iar proprietarul acceptă această situație. Nu se poate vorbi despre o astfel de situație în cauză, pentru că pârâții R. (fostă L.) F. și R. C. nu au achitat nimic în contul chiriei și întreținerii din luna aprilie a anului 2006.
Deoarece nu a intervenit tacita relocațiune a Contractului de închiriere nr. 4113/26.04.2005, solicitarea reclamantei de reziliere a acestui contract este, într-adevăr, lipsită de obiect. Reiese însă că pârâții nu mai ocupă cu un titlu valabil locuința ce a făcut obiectul locațiunii, astfel că și soluția primei instanțe de respingere a capătului de cerere privind evacuarea pârâților este greșită, iar critica formulată de reclamantă este îndreptățită.
De asemenea, Tribunalul constată că și critica privind soluția de respingere a capătului de cerere privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de jucată este întemeiată întrucât din suma de 200 lei, reprezentând remunerația curatorului numit să îi reprezinte pe pârâți, achitată de reclamantă, prin încheierea din 29.04.2014 prima instanță a dispus restituirea sumei de 150 lei, rămânând nerestituită suma de 50 lei.
Pentru considerentele ce preced, în temeiul art. 480 alin. 2 din noul Cod de procedură civilă Tribunalul va admite apelul reclamantei . N., va schimba în parte sentința apelată în sensul respingerii excepției prescripției dreptului material la acțiune cu privire la pretențiile aferente perioadei aprilie 2006 - decembrie 2009, al obligării pârâților R. F.și R. C. să îi plătească reclamantei sumele reprezentând chiria și cheltuielile de întreținere aferente perioadei decembrie 2006 - iunie 2013 și suma de 50 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în fond, precum și al evacuării tuturor pârâților din imobilul închiriat.
Vor fi menținute dispozițiile din sentința apelată referitoare la respingerea ca rămas fără obiect a capătului de cerere privind rezilierea Contractului de închiriere nr. 4113/26.04.2005, astfel cum a fost modificat prin Actul adițional nr. 1386/22.02.2013.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamanta . N. împotriva sentinței civile nr. 2805 din 02.09.2014 pronunțată de Judecătoria P. N..
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul următor:
Respinge ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune cu privire la pretențiile aferente perioadei aprilie 2006 - decembrie 2009.
Obligă pârâții R. F.și R. C. să îi plătească reclamantului suma de 4375,31 lei cu titlu de chirie aferentă perioadei decembrie 2006 - iunie 2013, precum și suma de 11.004,73 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere.
Dispune evacuarea din imobilul proprietatea reclamantului situat în municipiul P. N., ., ., a pârâților R. F., R. C., R. E. și R. F. - A..
Obligă pârâții R. F.și R. C. să îi plătească reclamantului suma de 50 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței apelate referitoare la respingerea ca rămas fără obiect a capătului de cerere privind rezilierea Contractului de închiriere nr. 4113/26.04.2005, astfel cum a fost modificat prin Actul adițional nr. 1386/22.02.2013.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 16.03.2015.
PREȘEDINTE | JUDECĂTOR | GREFIER |
D. M. | G. B. | R. C. |
Red. și thred. D.MG. 20.03.2015; Thred. R.C. 20.03.2015; 2 ex.; Fond: L.M.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 372/2013. Tribunalul NEAMŢ | Partaj judiciar. Decizia nr. 499/2012. Tribunalul NEAMŢ → |
|---|
