Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din 01-07-2013, Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul OLT la data de 01-07-2013 în dosarul nr. 6103/311/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 731/2013
Ședința publică de la 01 Iulie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. C.
Judecător O. M. P.
Judecător M. V.
Grefier D. S.
Pe rol judecarea recursului civil privind pe recurentul reclamant D. I., cu domiciliul în comuna P., . O., împotriva sentinței civile nr.2061/27.02.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S. G., cu domiciliul în comuna P. ., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat R. V., pentru recurentul reclamant D. I., lipsă intimatul pârât S. G..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței că la dosarul cauzei, recurentul reclamant D. I., prin apărătorul său ales a depus chitanța privind completarea taxei judiciare cu timbru judiciar în valoare de 5 lei.
Instanța, din oficiu, verificând conform art. 1591 C.proc.civ., prin raportare la dispozițiile art. 2 pct. 3 C.proc.civ., constată că este competentă general, material și teritorial să judece pricina.
Nefiind cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, instanța acordă cuvântul părților asupra probatoriilor.
Avocat R. V. pentru recurentul reclamant D. I., invederează instanței că nu mai are alte probe de solicitat, cereri de formulat sau excepții de invocat.
Solicită încuviințarea probei cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei.
Instanța încuviințează proba cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei ca fiind utilă, concludentă și pertinentă soluționării cauzei, în temeiul art. 167 cod procedură civilă
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului.
Avocat R. V. pentru recurentul reclamant D. I., solicită admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul admiterii cererii, fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Prin sentința civilă nr. 2061 din 27.02.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul D. I., în contradictoriu cu pârâtul S. G., având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina la data de 20.06.2012 sub nr._, reclamantul D. I. a chemat în judecată și personal la interogatoriu pe pârâtul S. G., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea a 4 suprafețe de teren situate pe raza comunei P., . conform titlului de proprietate nr._/75 din 02.07.2002 și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de fond a reținut următoarele:
Succesiv în cursul anului 2011, respectiv la 30.05.2011, 01.07.2011, 31.08.2011, părțile au încheiat un număr de 4 înscrisuri sub semnătură privată, denumit fiecare „chitanță”, prin care pârâtul S. G., în calitate de promitent-vânzător s-a obligat să transmită reclamantului D. I., în calitate de promitent-cumpărător, dreptul de proprietate pentru 4 suprafețe de teren arabil situate în extravilanul com. P., ., conform titlului de proprietate nr._/75 din 02.07.2002.
Conform art. 969 C.civ., conventiile incheiate intre părți produc efectele juridice urmărite și conforme cu legea, iar în cazul in care se refuza executarea de bunăvoie, creditorul are dreptul să obțină îndeplinirea întocmai a obligației debitorului.
Validarea unui antecontract, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației, de către instanța de judecată, este posibilă, în condițiile art. 1073-1077 C.civ. coroborate cu dispozitiile art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 care prevăd că terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute iar in situația în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
În consecință, antecontractul de vânzare-cumpărare intervenit între părți dă naștere unei obligații de a face, potrivit căreia, oricare dintre părți ar putea cere instanței ca, în temeiul textelor de lege anterior menționate, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care ar avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art. 948 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând cele 4 antecontracte de vânzare-cumpărare încheiat între părți, instanța constată că acestea îndeplinesc condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Instanța reține că este îndeplinită și condiția ca pârâtul, în calitate de promitent-vânzător, să fie proprietar al imobilelor (astfel cum reiese din certificat de moștenitor nr. 65/06.12.2010 și titlu de proprietate nr._/75 din 02.07.2002).
Insă, cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, instanța constată că reclamantul nu au făcut dovada refuzului nejustificat al pârâtului de a încheia actul de vânzare-cumpărare.
Astfel, prin reglementarea expresă din cuprinsul art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 a posibilității instanței de judecata de a suplini consimțământul părții ce refuză în mod nejustificat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, legiuitorul nu a intenționat să pună la dispoziția părților o alternativă la procedura notarială, la care acestea să apeleze ori de câte ori consideră că ar fi mult mai avantajos din punctul de vedere al costurilor materiale.
Procedura autentificării convențiilor pe cale judiciară este doar o excepție, o procedură extraordinară menită să înlăture consecințele negative injuste pe care partea care și-a îndeplinit deja obligațiile asumate ar trebui să le suporte și la care aceasta poate să recurgă exclusiv în situația în care cealaltă parte refuză însăși încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege.
În cauză, prin probatoriul administrat – înscrisurile depuse și declarația martorului, amic de peste 20 de ani al reclamantului – acesta nu a facut dovada refuzului perfectării convenției. Din depoziția martorului audiat în cauză, instanța reține că acesta nu a cunoscut in mod direct împrejurările ce țin de refuzul pârâtului de a se prezenta la notar, ci numai din relatările reclamantului, astfel, instanța de judecată concluzionează că părțile, de conivență, au hotărât să se prezinte direct in justiție cu eludarea procedurii notariale.
Împotriva sentinței a declarat recurs recurentul reclamant D. I., considerând-o nelegală și netemeinică.
Prin sentința recurată, instanța de fond a respins acțiunea reclamantului ca neîntemeiată.
Astfel, deși sunt trecut în mod corect în revistă și analizate pe caz dispozițiile legale incidente în speța de față, instanța de fond ajunge la o concluzie eronată, în raport de materialul probator administrat în cauză și anume aceea potrivit cu care recurentul nu ar fi reușit să facă dovada faptului că pârâtul intimat a refuzat nejustificat să se prezinte la un birou notarial pentru încheierea actului în formă autentică.
Analizând depoziția martorului T. P. F., instanța de fond a concluzionat în mod greșit că recurentul nu ar fi făcut dovada cu acest martor a refuzului pârâtului – intimat de a se prezenta la biroul notarial. Aceasta în condițiile în care martorul a arătat în mod cert că știe că părțile s-au înțeles ca în 45 de zile de la semnarea actului sub semnătură privată să se prezinte la un notar public pentru încheierea actului în formă autentică ,iar pârâtul a refuzat sub diferite pretexte să mai meargă la notar.
Instanța de fond a ignorat, de asemenea, nejustificat poziția procesuală a pârâtului intimat care, deși legal citat, nu s-a prezentat niciodată în instanță ,nu a formulat întâmpinare și, în general, nici un fel de apărare în prezenta cauză.
În mod eronat s-a apreciat de către instanța de fond că nu poate face aplicarea dispoz.art. 225 cod pr civilă, cât timp această probă nu se coroborează cu celelalte probe administrate în cauză. Dimpotrivă lipsa nejustificată a pârâtului de la luarea interogatoriului se coroborează perfect atât cu susținerile recurentului, dar și cu materialul probator administrat în cauză, precum și cu poziția procesuală adoptată de intimatul pârât, care nu s-a prezentat la niciun termen la instanța de fond, iar interogatoriul formulat nu a putut fi administrat.
Se solicită admiterea recursului, modificarea sentinței recurate în sensul admiterii acțiunii.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 304 pct.9 cod pr civilă.
Examinând sentința recurată prin prisma motivelor invocate în raport cu actele dosarului și disp. art. 304 – 304 ind. 1 C.pr.civ. se constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:
La data de 30.05.2011, 01.07.2011 și 31.08.2011, părțile au încheiat un număr de patru înscrisuri sub semnătură privată o denumite „act de vânzare cumpărare” care constată convențiile părților în sensul ca pârâtul să vândă reclamantului patru suprafețe de teren înscrise in titlul de proprietate nr._/75/02.07.2002 emis pe numele pârâtului, și anume: suprafața de 1 399 m.p., situată în T 77, P 30, având următoarele vecinătăți:nord De 825, est Stoiuleasa A., sud De 814, vest P. Ș.; suprafața de 1800 m.p. teren situat în T 79/2, P 20 și având următoarele vecinătăți: nord P. T M., est De 823/1, sud M. D. și vest De 835M suprafața de 1 200 m.p., teren situat în T 78/1, P 50 cu următoarele vecinătăți: nord C. D., est De 835, sud C. I., vest De 832M suprafața de 2050 m.p., teren situat în T 101/1, P 127 cu următoarele vecinătăți:nord De 1070, est C. I., sud De 1073 și Vest C. A., toate aceste suprafețe fiind situate pe raza Comunei P., Județul O., urmând ca în termen de 45 de zile de la întocmirea înscrisului să se prezinte la un notariat pentru perfectarea vânzării în formă autentică.
În cauză, instanța constată că intenția părților nu a fost de a transmite imediat proprietatea asupra terenului în litigiu, ci doar de a încheia în viitor un contract care să opereze transferul proprietății din patrimoniul pârâtului în cel al reclamantei.
Așadar, convenția părților reprezintă din punct de vedere juridic o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare care dă naștere unor drepturi de creanță și obligații reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului având obligația de a se prezenta la notar în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil: capacitate deplină de exercițiu, consimțământul valabil exprimat al părților, obiect determinat și licit și cauză licită și morală.
Dacă promitentul vânzător nu-și respectă obligația asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea să solicite în temeiul art. 1073-1077 Cod civil, coroborate cu dispozițiile art. 2 alin 1 și art. 5 alin 2 din Titlul X din L 247/2005, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Acest act jurisdicțional va avea caracter translativ de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate de la data rămânerii definitive din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul beneficiarului cumpărător.
În speță, instanța constată că recurentul a făcut dovada că a achitat prețul vânzării, aspect relevat de martorul audiat nemijlocit dar menționat și în cuprinsul convențiilor încheiate, iar intimatul are calitatea de proprietar al terenurilor.
De asemenea, este dovedit și refuzul intimatului de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Astfel, din declarația martorului ascultat în cauză rezultă, fără echivoc, că deși recurentul reclamant s-a prezentat la notar, intimatul pârât a refuzat, spunând că este singurul moștenitor.
Mai mult decât atât, chiar în conținutul înscrisurilor încheiate de părți s-a prevăzut obligația intimatului pârât de a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, în termen de 45 de zile de la data încheierii convențiilor, termen care a fost cu mult depășit.
În concluzie, având în vedere dispozițiile art. 1073-1077 Cod civil, coroborate cu dispozițiile art. 2 alin 1 și art. 5 alin 2 din Titlul X din L 247/2005, în prezenta cauză sunt îndeplinite toate condițiile legale în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești prin care să se dispună transferul dreptului de proprietate din patrimoniul intimatului în cel al recurentului.
Pe cale de consecință, constatând că instanța de fond a făcut o greșită interpretare a probatoriului administrat în cauză, tribunalul urmează să admită recursul, să modifice sentința recurată și pe fond să admită cererea, să constate valabilitatea convențiilor încheiate la data de 0.05.2011, 01.07.2011 și 31.08.2011, între recurent, în calitate de promitent-cumpărător și intimat, în calitate de promitent-vânzător, privind :suprafața de 1 399 m.p., situată în T 77, P 30, având următoarele vecinătăți:nord De 825, est Stoiuleasa A., sud De 814, vest P. Ș. în schimbul prețului de 200 lei, achitat integral; suprafața de 1800 m.p. teren situat în T 79/2, P 20 și având următoarele vecinătăți: nord P. T M., est De 823/1, sud M. D. și vest De 835, în schimbul prețului de 200 lei achitat integral, suprafața de 1 200 m.p., teren situat în T 78/1, P 50 cu următoarele vecinătăți: nord C. D., est De 835, sud C. I., vest De 832, în schimbul prețului de 500 lei achitat integral; suprafața de 2050 m.p., teren situat în T 101/1, P 127 cu următoarele vecinătăți:nord De 1070, est C. I., sud De 1073 și Vest C. A.,în schimbul prețului de 300 lei achitat integral; toate aceste suprafețe fiind înscrise in titlul de proprietate nr._/75/02.07.2002 emis pe numele intimatului, urmând ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurentul reclamant D. I., cu domiciliul în comuna P., . O., împotriva sentinței civile nr.2061/27.02.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S. G., cu domiciliul în comuna P. ..
Modifică sentința în sensul că admite cererea formulată de reclamantul D. I. în contradictoriu cu pârâtul S. G..
Constată valabilitatea convențiilor încheiate la data de 30.05.2011, între recurent, în calitate de promitent-cumpărător, și intimat, în calitate de promitent-vânzător, privind suprafața de 1 399 m.p., situată în T 77, P 30, având următoarele vecinătăți:nord De 825, est Stoiuleasa A., sud De 814, vest P. Ș. în schimbul prețului de 200 lei, achitat integral; suprafața de 1800 m.p. teren situat în T 79/2, P 20 și având următoarele vecinătăți: nord P. T M., est De 823/1, sud M. D. și vest De 835, în schimbul prețului de 200 lei achitat integral, terenuri situate pe raza comunei P., jud. O., înscrise in titlul de proprietate nr._/75/02.07.2002 emis pe numele intimatului.
Constată valabilitatea convenției încheiate la data de 01.07.2011, între recurent, în calitate de promitent-cumpărător și intimat, în calitate de promitent- vânzător, privind suprafața de 1 200 m.p., teren situat în T 78/1, P 50 cu următoarele vecinătăți: nord C. D., est De 835, sud C. I., vest De 832, în schimbul prețului de 500 lei achitat integral, teren situat pe raza comunei P., jud. O., înscris in titlul de proprietate nr._/75/02.07.2002 emis pe numele intimatului.
Constată valabilitatea convenției încheiate la data de 31.08.2011, între recurent, în calitate de promitent-cumpărător și intimat, în calitate de promiten t- vânzător, privind suprafața de 2050 m.p., teren situat în în T 101/1, P 127 cu următoarele vecinătăți:nord De 1070, est C. I., sud De 1073 și Vest C. A.,în schimbul prețului de 300 lei achitat integral,, teren situat pe raza comunei P., jud. O., înscris in titlul de proprietate nr._/75/02.07.2002 emis pe numele intimatului.
Prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 01.07.2013.
Președinte, C. C. | Judecător, O. M. P. | Judecător, M. V. |
Grefier, D. S. |
red. MV
tehnored.CM
jf: C.M.
ex.2/ 17.07.2013
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... | Acţiune în constatare. Decizia nr. 629/2013. Tribunalul OLT → |
|---|
