Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 578/2013. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 578/2013 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 22-05-2013 în dosarul nr. 6444/311/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 578/2013
Ședința publică de la 22 Mai 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. I. S.
Judecător A. C. Tițoiu
Judecător I. D.
Grefier M. R.
Pe rol, judecarea recursului civil declarat de recurentul reclamant C. A., domiciliat în comuna Crâmpoia, ., împotriva sentinței civile nr. 1774 din data de 19 februarie 2013, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă B. M., domiciliată în ., având ca obiect- hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat C. M. pentru recurentul reclamant C. A., lipsă intimata pârâtă B. M..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care;
Instanța procedând la verificarea competenței în temeiul art. 159 ind.1 alin. 4 c.p.c., constată în conformitate cu prevederile art. 2 alin. 3 c.p.c. că este competentă atât material cât și teritorial să soluționeze prezenta cauză.
Avocat C. M., pentru recurentul reclamant, depune la dosar dovada de primire a notificării din data de 12 iunie 2012, prin executorul judecătoresc, notificarea înregistrată la executor în data de 05 iunie 2012.
Arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Așa fiind, instanța constată cauza în stare de soluționare și acordă cufvântul asupra recursului promovat.
Avocat C. M., pentru recurentul reclamant C. A., solicită admiterea recursului, modificarea sentinței și pe fond admiterea cererii reclamantului, așa cum a fost formulată, respectiv pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate că este proprietarul bunurilor ce fac obiectul litigiului de față, hotărârea urmând să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față reține următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 28.06.2012 pe rolul Judecătoriei Slatina sub nr._ reclamantul C. A. a solicitat în contradictoriu cu parata B. M. pronunțarea unei hotărâri prin care să se constatate că este proprietarul următoarelor bunuri: o casă de locuit în suprafață totală de 55 mp și un grajd situate în .; suprafața de 2,7377 ha teren, situate în . conform titlului de proprietate nr._/91 eliberat la data de 16.02.1998, alcătuită din; suprafața de 884 mp teren intravilan curți construcții, situată în T52, P 4 cu vecini la E-Ds 57, la N- S. I.R., la S- Pirliteanu M., și la V-A5; suprafata de 1050 mp teren arabil intravilan, situată în T52, P 5 cu vecini, la E-Cc 4, la N-S. I.R., la S-Pirliteanu M. și la V-N pr 60; suprafata de 731 mp. Teren extravilan vii, situată în T48, P 198 cu vecini, la N-DE 437, la E-A199, la S- R. M. și la V-B. I.; suprafata de 1488 mp teren arabil extravilan, situată în T19, P 84 cu vecini, la N-B. M., la E-De 68, la S-Cic I., și la V-De 118; supafata de 20.000 mp teren arabil extravilan, situată în T 18, P 40 cu vecini, la N-De 108, la E-S. Const, la S-De 1060 și la V-S. D.; suprafata de 1308 mp teren arabil extravilan, situată în T48, P 2 cu vecini, la N-De 55, la E-Armarea D., la S-A5 și la V-Pirliteanu M.; suprafata de 468 mp teren arabil extravilan, situată în T 48, P 199, cu vecinii la N-De 437, la E-N. I., la S-R. M. și la V-Vh 198; suprafata de 1488 mp teren arabil extravilan, situată în T 19, P 83 cu vecini, la N-S. I., la E-De 68, la S-A. V. și la V-De 118 și pe cale de consecință să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, s-a arătat că între părți s-a încheiat la data de 17.11.2011 un înscris sub semnătură privat denumit „chitanță” prin care pârâta a înțeles să-i vândă reclamantului imobilele identificate anterior contra sumei de 5000 lei.
S-a mai susținut că suma convenită pentru cumpărarea imobilelor a fost integral achitată pârâtei la data semnării convenției, iar de la aceeași dată reclamantul a intrat în stăpânirea imobilelor.
S-a arătat, de asemenea, că prin aceeași convenție pârâta s-a obligat să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă în mod nejustificat a refuzat să se conformeze obligației asumate.
Cererea nu a fost întemeiată în drept.
Pârâta, deși legal citată, nu s-a prezentat în instanță și nu a depus întâmpinare la dosar.
În cauză, instanța a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul pârâtei (însă aceasta nu s-a prezentat în instanță pentru a răspunde la întrebările formulate de reclamant) și proba testimonială, sens în care a fost audiată martora S. I. E..
Prin sentința civilă nr. 1774 din data de 19 februarie 2013, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, s-a respins, ca neîntemeiată, având ca obiect ,,pronunțarea unei hotărâri care sa tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare”,
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
Conform titlului de proprietate nr._/91, numitei B. M. i s-a reconstituit dreptul de proprietate cu privire la suprafața totala de 4,20 ha teren extravilan si intravilan, situata pe raza comunei Crâmpoia, ., din respectiva suprafața făcând parte si suprafețele menționate de reclamant.
Conform înscrisului sub semnătura privata intitulat ,,Chitanță’’, încheiat la data de 17.11.2011, numita B. M. i-a vândut reclamantului suprafețele menționate în cererea de chemare în judecată cu prețul de 5000 RON, achitat integral la momentul semnării antecontractului.
Conform certificatului de atestare fiscala nr. 1795/06.06.2012 emis de Primăria comunei Crâmpoia, jud. O., numita B. M. figurează in evidentele fiscale cu suprafețele ce au format obiectul antecontractului si nu figurează cu debite restante la bugetul local.
Conform certificatului de sarcini nr._/01.11.2012 eliberat de OCPI O.-BCPI Slatina, nu exista sarcini care sa greveze suprafețele ce au format obiectul antecontractului.
Analizând înscrisul sub semnătură privată invocat de reclamant ca fiind antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, instanța a constatat că acesta îndeplineste condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Însă, cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, instanța a reținut că reclamantul nu a facut dovada refuzului nejustificat al pârâtei de a incheia actul de vanzare-cumparare.
Astfel, prin reglementarea expresa din cuprinsul art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 a posibilitatii instantei de judecata de a suplini consimțământul părții ce refuza in mod nejustificat perfectarea contractului de vanzare-cumparare, legiuitorul nu a intentionat sa puna la dispozitia partilor o alternativa la procedura notariala, la care acestea sa apeleze ori de cate ori considera ca ar fi mult mai avantajos din punctul de vedere al costurilor materiale.
Procedura autentificarii conventiilor pe cale judiciara este doar o exceptie, o procedura extraordinara menita sa înlăture consecintele negative injuste pe care partea care si-a indeplinit deja obligatiile asumate ar trebui sa le suporte si la care aceasta poate să recurgă exclusiv in situatia in care cealalta parte refuza însăși încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege.
In cauza, prin probatoriul administrat reclamantul nu a facut dovada refuzului perfectarii conventiei.
Desi a fost citată cu mentiunea de a se prezenta la interogatoriu, parata nu s-a infatisat in fata instantei. Potrivit art. 225 C. ,,daca partea, fara motive temeinice, refuza sa raspunda la interogatoriu sau nu se infatiseaza, instanta poate socoti aceste imprejurari ca o marturisire deplina sau numai ca un inceput de dovada in folosul partii potrivnice’’.
Desi art. 225 C.p.c. lasa la alegerea instantei una din cele doua solutii, coroborând aceste dispozitii legale cu cele ale art. 129 C.p.c., privitoare la rolul activ al instantei, aceasta, in mod obisnuit, trebuie sa se opreasca la cea de-a doua solutie, adica sa ordone si alte probe in completare pentru cunoasterea adevarului si numai in cazul in care aceasta nu este cu putinta, va considera refuzul ca o marturisire deplina.
Prin urmare, în sedinta publica din data de 19.02.2013 instanta a procedat la audierea martorei S. I. E., incuviințată reclamantului.
Instanța de fond a reținut că deși din declaratia martorei rezultă refuzul pârâtei de a se prezenta la biroul notarial în ceea ce privește imobilul casă de locuit, nu rezulta în mod clar refuzul pârâtei de a se prezenta la biroul notarial în ceea ce privește suprafețele de teren menționate în înscrisul denumit ,,Chitanță’’, încheiat între părți. Nu rezultă nici dacă reclamantul a intrat în posesia respectivelor suprafețe de teren.
Întrucât în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prețul a fost stabilit pentru toate imobilele menționate - anume o sumă globală de 5000 de lei - instanța nu se poate substitui voinței părților în ceea ce privește determinarea sumei concrete pentru imobilele respective în mod separat.
Totodată, s-a mai reținut că în cuprinsul înscrisului sub semnătură privată încheiat, părțile nu au stabilit niciun termen sau o dată calendaristică anume până la care pârâta să-și îndeplinească obligația privind perfectarea vânzării. Reclamantul a depus la dosar dovada privind efectuarea unor demersuri în sensul convocării pârâtei, în vederea autentificării contractului, însă nu a depus la dosar și dovada comunicării efective către pârâtă a respectivei notificări (f.11).
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul C. A., criticând sentința pentru netemeinicie, și a solicitat admiterea recursului, modificarea sentinței și pe fondul cauzei, admiterea acțiunii, în sensul pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru următoarele bunuri: o casă de locuit în suprafață totală de 55 mp și un grajd situate în .; suprafața de 2,7377 ha teren, situate în . conform titlului de proprietate nr._/91 eliberat la data de 16.02.1998.
A mai învederat că la data de 17.11.2011 a cumpărat de la numita B. M., următoarele bunuri:: o casă de locuit în suprafață totală de 55 mp și un grajd situate în .; suprafața de 2,7377 ha teren, situate în . conform titlului de proprietate nr._/91 eliberat la data de 16.02.1998, alcătuit din: suprafața de 884 mp teren intravilan curți construcții, situată în T52, P 4 cu vecini la E-Ds 57, la N- S. I.R., la S- Pirliteanu M., și la V-A5; suprafata de 1050 mp teren arabil intravilan, situată în T52, P 5 cu vecini, la E-Cc 4, la N-S. I.R., la S-Pirliteanu M. și la V-N pr 60; suprafata de 731 mp. Teren extravilan vii, situată în T48, P 198 cu vecini, la N-DE 437, la E-A199, la S- R. M. și la V-B. I.; suprafata de 1488 mp teren arabil extravilan, situată în T19, P 84 cu vecini, la N-B. M., la E-De 68, la S-Cic I., și la V-De 118; supafata de 20.000 mp teren arabil extravilan, situată în T 18, P 40 cu vecini, la N-De 108, la E-S. Const, la S-De 1060 și la V-S. D.; suprafata de 1308 mp teren arabil extravilan, situată în T48, P 2 cu vecini, la N-De 55, la E-Armarea D., la S-A5 și la V-Pirliteanu M.; suprafata de 468 mp teren arabil extravilan, situată în T 48, P 199, cu vecinii la N-De 437, la E-N. I., la S-R. M. și la V-Vh 198; suprafata de 1488 mp teren arabil extravilan, situată în T 19, P 83 cu vecini, la N-S. I., la E-De 68, la S-A. V. și la V-De 118, conveție atestată printr-un înscris sub semnătură privat denumit „chitanță” prin care pârâta a înțeles să-i vândă reclamantului imobilele identificate anterior contra sumei de 5000 lei.
Conform înțelegerii intervenite între părți, pârâta s-a obligat să întocmească documentația necesară și înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor în cartea funciară și să să-i vândă suprafețele de teren menționate, prin act autentic.
Ulterior, la data de 11.06.2012 i-a solicitat pârâtei să se prezinte în fața notarului în vederea întocmiri actelor în forma autentică, însă aceasta nu a dat curs solicitării deși a fost notificată cu Notificarea nr. 42/N/2012.
A mai susținut recurentul că toate probele sunt în sensul dovedirii refuzului, după cum însăși instanța arată, chiar dacă din declarația martorei rezultă refuzul pârâtei de a se prezenta la biroul notarial, totuși instanța a apreciat că nu s-a dovedit refuzul de a se prezenta la biroul notarial în ceea ce privește suprafețele de teren, apreciind că această interpretare a instanței este eronată.
Interpretarea instanței este eronată, în cauză fiind dovedit clar refuzul pârâtei de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică privind bunurile menționate, prin notificarea nr.42/N/2012 trimisă prin executorul judecătoresc, punându-i-se în vedere pârâtei să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului în forma autentică.
Analizând sentința prin prisma motivelor de recurs invocate în conformitate cu dispozițiile art. 304pct.9 Cod procedură civilă, tribunalul reține următoarele:
La data de 17.11.2011 între recurentul reclamant în calitate de promitent cumpărător și pârâta B. M., în calitate de promitent vânzător a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare privind următoarele bunuri:: o casă de locuit în suprafață totală de 55 mp și un grajd situate în .; suprafața de 2,7377 ha teren, situate în . conform titlului de proprietate nr._/91 eliberat la data de 16.02.1998, alcătuit din: suprafața de 884 mp teren intravilan curți construcții, situată în T52, P 4 cu vecini la E-Ds 57, la N- S. I.R., la S- Pirliteanu M., și la V-A5; suprafata de 1050 mp teren arabil intravilan, situată în T52, P 5 cu vecini, la E-Cc 4, la N-S. I.R., la S-Pirliteanu M. și la V-N pr 60; suprafata de 731 mp. Teren extravilan vii, situată în T48, P 198 cu vecini, la N-DE 437, la E-A199, la S- R. M. și la V-B. I.; suprafata de 1488 mp teren arabil extravilan, situată în T19, P 84 cu vecini, la N-B. M., la E-De 68, la S-Cic I., și la V-De 118; supafata de 20.000 mp teren arabil extravilan, situată în T 18, P 40 cu vecini, la N-De 108, la E-S. Const, la S-De 1060 și la V-S. D.; suprafata de 1308 mp teren arabil extravilan, situată în T48, P 2 cu vecini, la N-De 55, la E-Armarea D., la S-A5 și la V-Pirliteanu M.; suprafata de 468 mp teren arabil extravilan, situată în T 48, P 199, cu vecinii la N-De 437, la E-N. I., la S-R. M. și la V-Vh 198; suprafata de 1488 mp teren arabil extravilan, situată în T 19, P 83 cu vecini, la N-S. I., la E-De 68, la S-A. V. și la V-De 118, convenția părților fiind consemnată în înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanță”.
La data când a fost încheiat acest înscris sub semnătură privată, vânzarea terenurilor cu sau fără construcții, situate în intravilan sau în extravilan, trebuia să se realizeze, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.
In baza conversiunii actului juridic, pentru a se da o eficienta juridica manifestarii de vointa a partilor, respectivul act, nul absolut ca vanzare cumparare, poate valora antecontract de vânzare-cumpărare, prin care însă nu s-a transmis dreptul de proprietate, antecontract care a dat naștere unei obligații de a face, potrivit căreia oricare dintre părți poate cere instanței ca în baza art. 1073-1077 C.civ, să pronunțe o hotărâre, care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care va avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei atare acțiuni trebuie îndeplinite mai multe condiții și anume: să existe un antecontract valabil încheiat, ceea ce presupune că trebuie să îndeplinească condițiile de valabilitate ale antecontractului, respectiv consimțământ valabil, capacitate, obiectul (bunul vândut și prețul stabilit) și cauza.
Pe lângă aceste condiții generale, antecontractul mai trebuie să îndeplinească și următoarele condiții speciale: una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul vânzător să fie proprietar al bunului.
Din analiza actelor dosarului instanța constată că acesta a fost încheiat cu respectarea condițiilor generale de valabilitate a convențiilor, astfel cum au fost mai sus evocate
Analizând antecontractul prin prisma condițiilor speciale tribunalul reține următoarele:
Din probele administrate se constată că pârâta promitentă vânzătoare este proprietar al imobilelor vândute, ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenului prin titlul de proprietate nr._/91/16.11.1998, emis de Comisia Județeană de Aplicare a legii fondului funciar O., astfel că este îndeplinită această condiție a calității de proprietar exclusiv a imobilului care a făcut obiectul convenției.
În ceea ce privește imobilul casă instanța constată următoarele:
Având în vedere evidențele fiscale existente la Primărie se constată că promitenta vânzătoare figurează ca proprietar al unei case în suprafață de 55 m.p, din paiantă acoperită cu tablă, construită în anul 1968 și un grajd, bunuri care au făcut obiectul antecontractului.
Potrivit art.492 C.civil vechi proprietarul terenului este prin accesiune și proprietarul imobilului edificat asupra acestuia
În consecință prin prisma celor mai sus expuse se constată că recurentul reclamant a făcut dovada calității de titular exclusiv al construcțiilor în persoana pârâtei intimate, fiind îndeplinită această primă condiție specială de admisibilitate a unei acțiuni în constatare valabilitate convenție de vânzare cumpărare.
Instanța de recurs mai reține că la data încheierii convenției recurentul reclamant a plătit suma de 5000 lei, aspect atestat de martora S. I., iar acesta a intrat în posesia imobilului de la aceea dată, posesie pe care o exercită și în prezent.
O altă condiție care se cere a fi îndeplinită în prezenta cauză este aceea a refuzului promitentului vânzător de a se prezenta la notar în vedere încheierii convenției în formă autentică, față de care tribunalul reține următoarele:
Din înscrisurile depuse la dosar se constată că pârâta fost notificată la data de 05.05.2012 ca la data de 11.06.2012 să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică, fără ca aceasta să dea curs acestei solicitări, aspect despre care a relatat și martora S. I., care în partea finală a declarației a menționat că pârâta a refuzat să se prezinte la notar, „arătând că nu-l dă nimeni afară din imobil” .
Cu privire la critica recurentului reclamant privind faptul că instanța nu a făcut aplicarea art.225 C.p.c, instanța de recurs constată că aceasta este întemeiată având în vedere că lipsa răspunsului la interogatoriu poate fi asimilat unei recunoașteri în situația în care se coroborează și cu alte probe, administrate în cauză, în temeiul art.225 C.p.c
În speță instanța constată că lipsa pârâtei promitente la interogatoriu, coroborată cu neprezentarea la notar în urma notificării în acest sens, precum și cu depoziția martorei mai sus menționată sunt de natură a forma convingerea instanței de recurs, privind refuzul promitentei vânzătoare de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Prin prisma celor mai sus evocate se constată că instanța de fond în mod greșit a reținut că recurentul reclamant nu a făcut dovada refuzului pârâtei de a se prezenta la notar, în vederea încheieri dosarului, astfel că având în vedere dispozițiile art.312 C.p.c va admite recursul, și va modifică sentința, iar în temeiul art.1073 C.civil admite acțiunea și constată valabilitatea convenției de vânzare cumpărare încheiată la data de 17.11.2011, între reclamantul C. A. în calitate de promitent cumpărător și B. M. în calitate de promitent vânzător
În temeiul art.1077 C.civ prezenta hotărâre urmează să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Urmează ca în baza dispozițiilor art.77/1 alin.1 și 3 din Codul fiscal și art.54 alin.2 din Legea nr.7/1996, prezenta hotărâre să fie comunicată, după rămânerea definitivă și irevocabilă, organului fiscal competent și Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară O. în a cărei rază teritorială se află imobilul.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurentul reclamant C. A., domiciliat în comuna Crâmpoia, ., împotriva sentinței civile nr. 1774 din data de 19 februarie 2013, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă B. M., domiciliată în ..
Modifică sentința în sensul că admite acțiunea și constată valabilitatea convenției de vânzare cumpărare încheiată la data de 17.11.2011, între reclamantul C. A. în calitate de promitent cumpărător și B. M. în calitate de promitent vânzător privind imobilul compus din o casă de locuit în suprafață totală de 55 mp și un grajd situate în . și următoarele suprafețe de teren:
- suprafața de 2,7377 ha teren, situate în . conform titlului de proprietate nr._/91 eliberat la data de 16.02.1998, alcătuită din;
- suprafața de 884 mp teren intravilan curți construcții, situată în T52, P 4 cu vecini la E-Ds 57, la N- S. I.R., la S- Pirliteanu M., și la V-A5;
- suprafața de 1050 mp teren arabil intravilan, situată în T52, P 5 cu vecini, la E-Cc 4, la N-S. I.R., la S-Pirliteanu M. și la V-N pr 60;
- suprafața de 731 mp. Teren extravilan vii, situată în T48, P 198 cu vecini, la N-DE 437, la E-A199, la S- R. M. și la V-B. I.;
- suprafața de 1488 mp teren arabil extravilan, situată în T19, P 84 cu vecini, la N-B. M., la E-De 68, la S-Cic I., și la V-De 118;
- suprafața de 20.000 mp teren arabil extravilan, situată în T 18, P 40 cu vecini, la N-De 108, la E-S. Const, la S-De 1060 și la V-S. D.;
- suprafața de 1308 mp teren arabil extravilan, situată în T48, P 2 cu vecini, la N-De 55, la E-Armarea D., la S-A5 și la V-Pirliteanu M.;
- suprafața de 468 mp teren arabil extravilan, situată în T 48, P 199, cu vecinii la N-De 437, la E-N. I., la S-R. M. și la V-Vh 198;
- suprafața de 1488 mp teren arabil extravilan, situată în T 19, P 83 cu vecini, la N-S. I., la E-De 68, la S-A. V. și la V-De 118, convenția părților fiind consemnată în înscrisul sub semnătură privată denumit „chitanță”.
Prezenta hotărâre urmează să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Se va comunica o copie de pe decizie către OCPI și AFP Slatina.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 22 Mai 2013, la Tribunalul O..
Președinte, M. I. S. | Judecător, A. C. Tițoiu | Judecător, I. D. |
Grefier, M. R. |
Red. ACT
Tehnored.BA
J.f. V.M.D.
Ex. 2
.2013
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 504/2013. Tribunalul OLT | Pretenţii. Decizia nr. 255/2013. Tribunalul OLT → |
|---|
