Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 319/2015. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 319/2015 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 04-05-2015 în dosarul nr. 2225/213/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 319/2015
Ședința publică de la 04 Mai 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. M. P.
Judecător D. S.
Grefier R. I. T.
Pe rol soluționarea apelului civil declarat de apelantul reclamant I. M. împotriva sentinței civile nr. 950/02.10.2014 pronunțată de Judecătoria Corabia în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații pârâți C. F., C. L., C. M., B. L., C. I. și P. G. N., având ca obiect hotarâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat C. A. pentru apelantul reclamant I. M., cu împuternicire avocațială nr._/2015 aflată la fila 4 în dosar, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că este primul termen de judecată, apel declarat în termen, motivat, timbrat, intimații au formulat întâmpinare, nu s-a depus răspuns la întâmpinare, nu s-a solicitat judecarea în lipsă după care,
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra dezbaterilor în apel.
Avocat C. A. pentru apelantul reclamant I. M., solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și pe fond pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Arată că motivarea instanței de fond este una tip și consideră că probele administrate în cauză sunt suficiente pentru a demonstra refuzul părților de a se prezenta, ca și atunci când le-a solicitat să meargă la notar.
De asemenea, menționează că până la modificarea codului de procedură civilă, exista posibilitatea ca pârâtul să nu aibă cunoștință de proces dar după noua legislație, cu procedura regularizării are clar cunoștință de proces.
Astfel, solicită admiterea apelului apreciind că soluția instanței de fond este una greșită, fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Prin sentința civilă nr. 950/02.10.2014 pronunțată de Judecătoria Corabia în dosarul nr._ s-a respins cererea formulată de reclamantul I. M., în contradictoriu cu pârâții C. F., C. L., C. M., B. L., C. I., și P. G. N., având ca obiect „hotărâre care sa tina loc de act autentic vânzare-cumpărare”, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că la data de 10.06.2013 pârâtul C. M. i-a vândut reclamantului I. M., printr-un act sub semnătură privată, imobilul constând în suprafațele:_ mp în S 22, P 46; 2200 mp în S 43, P 46; 5600 mp în S 29, P10,11cuprinse în Titlul de proprietate nr._/55/08.05.2000 emis de pe urma autorului C. I., decedat la data încheierii înscrisului sub semnătură privată.
Conform sesizarii privind deschiderea procedurii sucesorale depuse la dosarul cauzei (f.14,15), moștenitorii autorului C. I. sunt C. F., C. L., C. M., B. L. și P. G. N..
În drept: Potrivit art. 1.178 C.civ. intitulat Libertatea formei contractului de vânzare-cumpărare, contractul se încheie prin simplul acord de voință al părților dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă.
Prin excepție de la principiul libertății de formă în privința contractului de vânzare- cumpărare, în unele cazuri special prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn. Astfel: art 885 C civ.: drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea, art. 888 C. civ: Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta., art. 1244 C. civ: În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Din dispozițiile coroborate și indirecte ale articolelor sus-menționate rezultă că vânzarea terenurilor (cu și fără construcții) trebuie încheiată în formă autentică. Sancțiunea nerespectării formei autentice la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare ce au ca obiect terenuri de orice fel este nulitatea absolută a actului juridic (art. 1242 alin 1 C. civ ). Totuși, conform art. 1260 C.civ, un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege.
Așadar contractul de vânzare cumpărare lovit de nulitate absolută pentru nerespectarea formei autentice valorează, prin conversiune, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Astfel, conform art. 1669 C. civ, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Conform art. 1.279 C. civ. (1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.(4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.
Art. 641 C civ. - Actele de administrare și de dispoziție cu privire la un bun detinut în coproprietate: (4) Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun,actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.
Aplicând dispozițiile legale menționate anterior la situația din prezenta cauză instanța a constatat că titlul de proprietate nr._/55/08.05.2000 a fost emis pe numele autorului C. I., decedat la data încheierii înscrisului sub semnătură privată. Conform sesizarii privind deschiderea procedurii sucesorale depuse la dosarul cauzei (f.14,15), moștenitorii autorului C. I. sunt C. F., C. L., C. M., B. L. și P. G. N..
Dovada calității de proprietar exclusiv al bunurilor ramase ca urmare a decesului unei persoane nu se poate face decât în urma unei dezbateri succesorale finalizate prin eliberarea certificatului de moștenitor (dacă se face pe cale notarială) sau printr-o hotărâre judecătorească pronunțată în procedura succesorală (dacă se face pe cale judiciară). În lipsa dezbaterii succesiunii de pe urma celui pe numele căruia s-a eliberat titlul de proprietate, operațiune prin care să fie stabilite masa succesorală, persoanele care moștenesc și cotele care revin fiecăruia dintre moștenitorii, instanta nu poate constata calitatea de proprietar exclusiv a promitentului vânzător cu privire la bunul care face obiectul promisiunii, motiv pentru care nu poate să valideze transferul de proprietate. Stabilirea în concret a calității de moștenitor se face fie de către notarul public (în procedura grațioasă), fie de către instanța de judecată (în procedura contencioasă), după cum părțile înțeleg să dezbată pe cale amiabilă sau în contradictoriu succesiunea rămasă la decesul autorului lor. Numai în cadrul acestor proceduri se poate stabili cine are vocație succesorală concretă și moștenește efectiv, notarul sau instanța fiind singurele instituții abilitate de lege să verifice dacă sunt întrunite condițiile cerute de lege pentru a moșteni (dacă toți succesibilii sunt chemați la dezbaterea succesorală, dacă printre aceștia nu se află nevrednici, renunțători sau străini de succesiune etc.).
Având în vedere cele expuse anterior, în cauza de față, instanța a constatat că promitentul vânzător C. M. deține suprafețele de teren care fac obiectul dosarului in indiviziune cu celilati moșetnitori ai autorului C. I., respectiv cu C. F., C. L., B. L. și P. G. N..
Pentru ca un bun indiviz sa formeze obiectul vânzării este necesar consimțământul tuturor coproprietarilor (art. 641 C civ). Ei trebuie sa aibă capacitatea de a înstrăina. Un singur coindivizar, fara acordul celorlalți coindivizari, nu poate vinde bunul indiviz, ci numai cota sa parte ideala din bun; un coindivizar nu poate, fara consimtamantul celorlalti, sa faca acte de dispozitie (asa cum este vanzarea bunului) care sa afecteze intregul bun sau o portiune determinata a acestuia. Daca un coindivizar vinde intregul bun indiviz sau o parte din acesta fara sa aduca la cunostinta cumparatorului starea de indiviziune, ne aflam, practic, in situatia vânzării bunului altuia. In cazul unui bun aflat in indiviziune, vanzarea lui de catre un coindivizar unui terț nu atrage nulitatea actului de instrainare, ci supune dreptul dobandit de cumparator unei condiții rezolutorii, a carei indeplinire are loc daca bunul nu a fost atribuit, la iesirea din indiviziune, coindivizarului care l-a instrainat.
Pentru aceste considerente, nefiind îndeplinita o condiție esențială a contractului de vanzare cumparare, instanța a respins actiunea formulata de reclamant ca neintemeiata.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul I. M., considerând-o nelegală și netemeinică, solicitând admiterea apelului astfel cum a fost formulat și pe fond pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
În motivare, arată că din materialul probator administrat în cauză instanța de fond a pronunțat o soluție greșită întrucât nu a dat eficiență probatoriului administrat și a respins cererea ca neîntemeiată, în considerentele hotărârii reținându-se că pârâții nu sunt proprietari exclusivi ai bunurilor promise spre vânzare.
Consideră de asemenea că prin comunicarea cererii de chemare în judecată,ceilalți pârâți au avut cunoștință de proces, înțelegând să rămână în pasivitate în acest fel consimțind tacit la încheierea actului.
Astfel, solicită admiterea apelului, apreciind că soluția instanței de fond este una greșită, fără cheltuieli de judecată.
Intimații P. G., C. I., C. F., C. L., C. M. și B. L. au depus întâmpinare prin care au arătat că sunt de acord cu acțiunea reclamantului apelant și nu nicio pretenție de la acesta.
Examinând sentința apelată în raport cu actele dosarului și dispoz. art 476 și urm. din noul cod de procedură civilă, Tribunalul constată că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Intimații-pârâți sunt succesibili ai defunctului C. G. I., aspect care rezultă și din sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale a defunctului (f. 14 dosar judecătorie), adică au vocație succesorală concretă la succesiunea acestuia, calitate care nu este echivalentă cu cea de moștenitor legal sau testamentar acceptant.
Stabilirea în concret a calității de moștenitor se face fie de către notarul public (în procedura grațioasă), fie de către instanța de judecată (în procedura contencioasă), după cum părțile înțeleg să dezbată pe cale amiabilă sau în contradictoriu succesiunea rămasă la decesul autorului lor. Numai în cadrul acestor proceduri se poate stabili cine are vocație succesorală concretă și moștenește efectiv, notarul sau instanța fiind singurele instituții abilitate de lege să verifice dacă sunt întrunite condițiile cerute de lege pentru a moșteni (dacă toți succesibilii sunt chemați la dezbaterea succesorală, dacă printre aceștia nu se află nevrednici, renunțători sau străini de succesiune etc.).
Dintre cei 6 succesibili ai autorului, doar intimatul-pârât C. M. s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumpărare intitulat „Chitanță”, încheiat la data de 10.06.2013 să transmită proprietatea asupra unor terenuri cuprinse TP nr._/55/08.05.2000 eliberat în favoarea autorului C. G. I..
Or, astfel cum a reținut și prima instanță, dovada calității de proprietar exclusiv al bunurilor ramase ca urmare a decesului unei persoane (moștenitor acceptant) nu se poate face decât în urma unei dezbateri succesorale finalizate prin eliberarea certificatului de moștenitor (dacă se face pe cale notarială) sau printr-o hotărâre judecătorească pronunțată în procedura succesorală (dacă se face pe cale judiciară).
În lipsa dezbaterii succesiunii de pe urma defunctului C. G. I., operațiune prin care să fie stabilite masa succesorală, persoanele care moștenesc și cotele care revin fiecăruia dintre moștenitorii, instanta nu poate constata calitatea de proprietar exclusiv a promitentului vânzător C. M. cu privire la bunurile care fac obiectul promisiunii de vânzare, motiv pentru care nu poate să valideze transferul de proprietate.
Împrejurarea că intimații-pârâți, în calitate de succesibili ai defunctului C. G. I., prin întâmpinarea depusă în apel solicită admiterea acțiunii nu este de natură a determina schimbarea soluției primei instanțe, ci, dimpotrivă, naște serioase dubii cu privire la existența unui refuz real, efectiv de executare a obligației care izvorăște din antecontractul de vânzare-cumpărare dedus judecății, precum și intenția de eludare a procedurii dezbaterii succesiunii proprietarului terenurilor în litigiu.
Prin urmare, în speță nu este dovedită nici calitatea promitentului-vânzător de proprietar exclusiv asupra terenurilor care formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 10.06.2013 și nici refuzul neechivoc al acestuia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. În această ipoteză nu se mai impune (este de prisos) verificarea îndeplinirii celorlalte condiții de admisibilitate a acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, condiții impuse de art. 5 din Legea 17/2014 (în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 - dreptul de preempțiune –, art. 9 - avizul final -, sau, după caz, adeverința eliberată de primărie privind respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 10 alin. 1 teza finală din această lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Pentru considerentele expuse mai sus, în baza art 480 alin. 1 C.p.c., Tribunalul urmează să respingă apelul declarat, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelantul reclamant I. M. domiciliat în com. Brastavățu, . împotriva sentinței civile nr. 950/02.10.2014 pronunțată de Judecătoria Corabia în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații pârâți C. F., C. L., C. M., domiciliați în com. Brastavățu, ., B. L., domiciliată în Corabia, ., jud. O., C. I. domiciliată în com. Brastavățu, . – la familia C. M. și P. G. N., domiciliat în com. Brastavățu, . – la familia P. C., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Mai 2015.
Președinte, O. M. P. | Judecător, D. S. | |
Grefier, R. I. T. |
Red. OMP
Tehnored. MS
9 ex./ 06.07.2015
Jud. fond: A.P.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 374/2015. Tribunalul OLT | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 381/2015. Tribunalul OLT → |
|---|
