Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 320/2015. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 320/2015 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 04-05-2015 în dosarul nr. 11992/311/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 320/2015
Ședința publică de la 04 Mai 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. M. P.
Judecător D. S.
Grefier R. I. T.
Pe rol soluționarea apelului civil declarat de apelantul reclamant D. L.-M., cu domiciliu procesual ales în Slatina, ., jud. O., împotriva sentinței civile nr. 8244/15.09.2014 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât N. I., domiciliat în Slatina, ., ., ., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat C. T. pentru apelantul reclamant D. L.-M., care depune împuternicire avocațială nr._/2015, lipsă fiind intimatul pârât N. I..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că este primul termen, apel declarat în termen, motivat, timbrat, nu s-a formulat întâmpinare, nu s-a solicitat judecarea în lipsă, după care,
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra dezbaterilor în apel.
Avocat C. T. pentru apelantul reclamant D. L.-M., solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și modificarea hotărârii pronunțată de instanța de fond în sensul admiterii acțiunii în constatare.
Arată că instanța de fond a respins cererea formulată de reclamant pe motiv că pârâtul nu a fost notificat să se prezinte la notar dar la dosar există înscrisuri din care rezultă că intimatul a fost notificat dar a specificat că nu se poate prezenta. Mai arată că nu se poate pronunța asupra motivului invocat, respectiv că nu are bani.
De asemenea, precizează că reiese clar că tranzacția a fost încheiată, a primit banii pârâtul dar faptul că acesta nu dorește carte funciară, excede cadrului procesual.
Apreciază că nu a intrat sub incidența lg. 17/2014 și nu s-a făcut vorbire de alte acte necesare iar astfel, solicită admiterea apelului, fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Prin sentința civilă nr. 8244/15.09.2014 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._ s-a respins cererea formulata de reclamantul D. L.-M., cu domiciliul ales in Slatina, ., județul O. in contradictoriu cu pârâtul N. I., cu domiciliul in Slatina, ., . ca neintemeiata.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin cererea înregistrată sub nr._ pe rolul Judecătoriei Slatina, la data de 10.12.2013, reclamantul D. L. M. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul N. I. să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea suprafeței de_ mp teren arabil extravilan situat pe raza comunei Movileni, ., din care suprafața de 3435 mp situată în Tarlaua 52, . următoarele vecinătăți: N-N. A., S-De 675, V-De 674, E-De 681 și suprafața de 8655 mp situată în Tarlaua 77, . următoarele vecinătăți: N-DE 1026, S-De 1031, V-Ciopor M., E-B. J. și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea în fapt a cererii de chemare în judecată, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâtul la data de 01.10.2013 un antecontract sub semnătură privată, prin care pârâtul s-a obligat să-i vândă suprafața de teren sus menționată, conform titlului de proprietate nr._/94 din 14.01.2003 și certificatului de moștenitor nr. 32 din 12.05.2009, pentru care a plătit prețul de 6045 lei.
De la data vânzării, reclamantul a stăpânit terenul în mod continuu, netulburat, fără întrerupere, în mod public, l-a lucrat, comportându-se cu privire la acesta ca un adevărat proprietar, nefiind tulburat de nimeni până în prezent.
Cu toate că și-a îndeplinit cu bună credință toate obligațiile pe care și le-a asumat prin încheierea actului, de atunci până în prezent nu a reușit încheierea contractului în formă autentică cu toate demersurile efectuate, întrucât pârâtul nu a dorit să se deplaseze la notarul public, în vederea încheierii actului în formă autentică.
Reclamantul a învederat că literatura de specialitate și jurisprudența sunt unanime în admiterea acțiunilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, considerându-se că repararea în natură a prejudiciului suferit prin refuzul încheierii contractului este cea nai bună modalitate de reparare pentru creditor, adică prin încheierea actului, ceea ce dă satisfacție principiului reparării în natură a prejudiciului, o astfel de acțiune fiind admisibilă în temeiul art. 1669 C.civ. coroborat cu principiile de drept privind interpretarea convențiilor.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a arătat că înțelege să se folosească de proba cu înscrisuri, interogatoriu pârâtului și proba cu doi martori, T. I. și B. A., ambii cu domiciliul în ...
În drept, cererea s-a întemeiat pe dispozițiile art. 1669 C.civ.
În scop probator, reclamantul a anexat la cererea de chemare în judecată, următoarele înscrisuri: proces verbal de informare privind avantajele medierii – original, antecontract de vânzare-cumpărare - copie conformă cu originalul, act de identitate - copie conformă cu originalul, certificat de atestare fiscală nr. 6679/2013 eliberat de Primăria Comunei Movileni - original, certificat de moștenitor nr. 32/12.05.2009 eliberat de BNP V. C.- copie conformă cu originalul, titlu de proprietate nr._/94 din 14.01.2003- copie conformă cu originalul, certificat de naștere al pârâtului - copie conformă cu originalul, certificat de deces al numitului N. M. - copie conformă cu originalul, notificare - copie conformă cu originalul,
Cererea de chemare în judecată a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în valoare de 407,25 lei.
Pârâtul N. I. nu a depus întâmpinare și nu s-a prezentat la interogatoriu, deși a fost citat cu mențiunea că neprezentarea la interogatoriu creează prezumția relativă de recunoaștere, conform art. 225 C.p.c.
Instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului și proba testimonială cu martorii T. I. și B. A..
În cauză au fost administrate proba cu înscrisuri, atât cele anexate cererii de chemare în judecată, cât și cele depuse ulterior de către reclamant, respectiv certificat de sarcini nr._/2013 eliberat de OCPI O. – original, și proba testimonială cu martorul T. I., a cărui declarație a fost consemnată și atașată la dosar.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Din înscrisul sub semnătura privată denumit „antecontrat de vânzare-cumpărare” depus de către reclamant la dosar, coroborat cu declarațiile martorilor audiati, T. I. și B. A., instanța reține ca la data de 01.10.2013 s-a încheiat intre reclamantul D. L. M., in calitate de promitent-cumpărător si pârâtul N. I., in calitate de promitent-vânzător, un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect următoarele suprafete de teren situate pe raza comunei Movileni, satul Movileni, judetul O.: suprafața de 3435 mp situată în tarlaua 52, . următoarele vecinătăți: N-N. A., S-De 675, V-De 674, E-De 681 și suprafața de 8655 mp situată în tarlaua 77, . următoarele vecinătăți: N-DE 1026, S-De 1031, V-Ciopor M., E-B. J..
Pretul stabilit de parti a fost de 6045 lei si a fost achitat la data de 01.10.2013, reclamantul intrand in fapt in posesia imobilului teren sus menționat, individualizat prin dimensiuni si vecinatati, conform titlului de proprietate nr._/94/14.01.2003.
Din titlul de proprietate nr._/94/14.01.2003 eliberat pe numele autorului paratului- N. M., in procedura reconstituirii dreptului de proprietate in temeiul Legii nr. 18/1991, actele de stare civila, certificat de mostenitor nr. 32/12.05.209 eliberat de BNP V. Constantienscu, instanța retine ca pârâtul este proprietarul imobilului teren ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, dobandit prin mostenire legala.
Instanta retine ca acestei convenții a părților ii sunt aplicabile dispozițiile art. 1669 alin 1 N.C.C., respectiv: ”Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validiate sunt indeplinite”.
Instanța a reținut, astfel, că se poate pronunța o hotararea care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare in situația in care toate conditiile prevazute pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare sunt indeplinite, iar una dintre părțile înscrisului sub semnătură privată - prin care se dorește transmiterea dreptului de proprietate asupra unui teren - nu își îndeplinește obligația contractuală ,,de a face”, constând în prezentarea sa la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică și transmiterea legală a dreptului de proprietate.
Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare sunt cele prevazute de art.1179 N.C.C. pentru validitatea contractului, respectiv: capacitatea de a contracta, consimtamantul partilor, un obiect determinat si licit si o cauza licita si morală, în spetă fiind îndeplinite de către antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți la data de 01.10.2013.
În ceea ce priveste însă refuzul pârâtului de a se prezenta la notariat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, din probatoriul administrat instanța reține că nu s–a făcut dovada refuzului acestuia de a se prezenta la notariat.
Astfel, martorii au părtile au convenit la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare ca in termen de 30 de zile să se prezinte la notariat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Martorul T. I. a declarat că nu stie daca partile s-au mai intalnit ulterior incheierii antecontractului sau daca au mai discutat despre incheierea actului de vanzare-cumparare, iar martorul B. A. a declarat că stie de la reclamant că pârâtul nu s-a prezentat la notariat, motivand ca nu are bani pentru intocmirea cartii funciare.
Din dispozitiile art. 166 C.civ., care prevăd ”1) În lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului.
(2) Măsurarea, cântărirea și cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vânzătorului, iar cele de preluare și transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel.
(3) În absența unei clauze contrare, cheltuielile aferente operațiunilor de plată a prețului sunt în sarcina cumpărătorului.”, raportat la antecontractul de vanzare-cumparare,instanta retine ca prin clauza contractuala prevazuta in antecontract „Actul autentic de vinzare cumparare se va incheia la biroul notarului public cel mai tarziu la data de 8.11.2013, data pana la care eu subsemantul vanzator ma oblig sa intocmesc documentatia cadastrala si cartea funciara, iar in caz de neexecutare a acestei obligatii catre mine, cumparatorul este indrptatit sa solicite instantei judecatoresti pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare”, partile au convenit în mod expres modalitatea mai putin costisitoare, pentru ambele, de obtinere a unui act de transfer al dreptului de proprietate prin intermediul instantei.
Astfel, pe de o parte antecontractul de vanzare-cumparare a fost incheiat fara a prevede insa si vreo clauza contractuala pentru o eventuala raspundere contractuala a paratului pentru neindeplinirea obligatiei asumate sau intarziere in executarea obligatiei, care sa il constraga pe parat, in calitate de promitent-cumparator sa isi indeplineasca obligatia.
Pe de alta parte, reclamantul are interes direct în obținerea unor hotărâri care să țină loc de act autentic, date fiind costurile încheierii contractelor de vânzare-cumpărare prin procedura notarială și numărul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate de către reclamant, respectiv al actiunilor promovate pe rolul instantei in obtinerea unor hotarari care sa tina loc de act autentic.
Motivul invocat de catre reclamant in fata martorului B. A. privind lipsa banilor pentru intocmirea cartii funciare de catre parat nu este suficient pentru a demonstra un refuz nejustificat al paratului de a se prezenta la notariat, raportat la clauzele contractuale, cu atat mai mult cu cat paratul a incasat la data de 01.10.2013 si pretul de 6045 lei, iar termenul pentru prezentare partilor la notariat era 08.11.2013, timp in care paratul a avut atat suma necesara, cat si timpul necesar pentru indeplinirea obligatiei asumate de a inscrie terenul in cartea funciara, dar niciuna dintre parti nu au avut interes in intocmirea cartii funciare si incheierea actului de vanzare-cumparare la notariat, avand prevazuta in antecontract o optiune mai putin costisitoare cu acelasi rezultat.
În ceea ce privește interogatoriul pârâtului, care nu s-au prezentat la interogatoriu, instanța nu poate face aplicarea dispozițiilor art. 358 Cod procedură civilă în sensul interpretării refuzului de a se prezenta ca o recunoastere a pretentiilor reclamantului, cât timp nu se coroborează cu celelalte probe administrate în cauză.
Pentru motivele de fapt și de drept menționate, instanța a respins cererea ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței a declarat apel apelantul reclamant D. L.-M., solicitând admiterea apelului și, pe cale de consecință, modificarea sentinței instanței de fond în sensul admiterii acțiunii cu plata cheltuielilor de judecată.
Se face vorbire că nu s-a pronunțat pe toate înscrisurile depuse la dosar. Nu s-a făcut dovada refuzului pârâților de a se prezenta la notar, fără ca instanța să observe și să se pronunțe pe notificările trimise pârâților, pentru încheierea antecontractului în formă autentică și pe care, aceștia și-au exprimat clar refuzul în sensul că pe notificări au scris cu mâna lor, că: „refuză să se prezinte la notar, nu au bani de carte funciară”, ori în asemenea condiții este clar și fără putință de tăgadă, că instanța nu a observat înscrisurile depuse la dosar.
Mai face vorbire instanța de faptul că martorii ar fi spus că pârâții ar fi declarat că nu se prezintă la notar că nu au bani să întocmească cartea funciară, pentru că la notar nu se pot perfecta acte de vânzare-cumpărare, fără cărți funciare, deci nu se pot încheia acte în formă originală. Consideră că instanța de fond nu s-a pronunțat pe actele deduse judecății, ca dovadă celor susținute de părți.
Apelul nu a fost motivat în drept.
Examinând sentința apelată prin prisma motivelor de apel invocate de apelant, în raport cu actele dosarului și dispozițiile art. 476 și urm. cod pr civilă, tribunalul constată că apelul nu este fondat, având în vedere următoarele considerente:
Prin sentința civilă nr. 8244 din 15.09.2014 pronunțată de Judecătoria Slatina s-a respins cererea de chemare în judecată având ca obiect constatarea vânzării-cumpărării suprafeței de_ mp teren arabil extravilan formulată de reclamantul D. L.-M., în contradictoriu cu pârâtul N. I., ca neîntemeiată.
Tribunalul constată, în deplin acord cu prima instanță că în cauză nu s-a făcut dovada că pârâtul a refuzat să se prezinte la notariat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Motivul invocat de apelantul reclamant nu este întemeiat, instanța de fond făcând aplicarea întocmai a dispozițiilor legale incidente în cauză, respectiv art. 166 cod civil la starea de fapt corect stabilită.
În plus, trebuie prevăzut că pentru pronunțarea unei hotărâri care să constate valabilitatea unor precontracte de vânzare-cumpărare a terenurilor situate în extravilan, trebuie îndeplinite condițiile prevăzute expres de dispozițiile Legii nr. 17/2014 care reglementează vânzarea-cumpărarea unor astfel de terenuri .
Cererea de chemare în judecată a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina la data de 10.12.2013, iar sentința civilă apelată a fost pronunțată la data de 15.09.2014, în cursul procesului în fața instanței de fond a intrat în vigoare Legea nr. 17/2014 – respectiv la data de 11.04.2014, lege care instituie o procedură specială în cadrul unor astfel de litigii.
Potrivit dispozițiilor art. 5 din lege, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare, acțiunea este admisibilă doar dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3 și 4 ( referitoare la dreptul de preemțiune) și art.9 (care impun condiția obținerii avizului final, sau, după caz, adeverința eliberată de primărie privind respectarea dreptului de preemțiune), iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Aceste condiții nefiind îndeplinite, tribunalul apreciază că sentința civilă apelată este temeinică și legală.
În concluzie, față de considerentele de fapt și de drept arătate, apelul declarat de către apelantul – reclamant împotriva sentinței civile nr. 8244/15.09.2014 va fi respins, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 cod pr civilă, ca fiind nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelantul reclamant D. L.-M., cu domiciliu procesual ales în Slatina, ., jud. O., împotriva sentinței civile nr. 8244/15.09.2014 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât N. I., domiciliat în Slatina, ., ., ., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic, ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Mai 2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
O. M. P. D. S.
Ptr.Grefier
R. I. T.
aflată în CM semnează
P. Grefier
T. I. S.
Red. DS
Tehn ored.CM
Jf: MM B.
Ex.4/28.05.2015
| ← Obligaţie de a face. Sentința nr. 27/2015. Tribunalul OLT | Fond funciar. Decizia nr. 312/2015. Tribunalul OLT → |
|---|
