Pretenţii. Decizia nr. 3/2013. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 3/2013 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 07-01-2013 în dosarul nr. 773/281/2011
ROMÂNIA
TRIBUNALUL PRAHOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA NR. 3
Ședința publică din data de 7.01.2013
Instanța constituită din:
Președinte: C. I.
Judecător: C. R. I.
Judecător: D. L. C.
Grefier: B. A.
Pe rol fiind soluționarea recursurilor declarate de recurenții – reclamanți G. T. D. și G. G., ambii cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la SCPA T., S. și C. din Ploiești, .. 1, ., . și recurentul – pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul în București, ., sector 5 prin DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE PRAHOVA, cu sediul în Poiești, .. 22, județul Prahova, împotriva sentinței civile nr. 7562/11.05.2012, pronunțată de Judecătoria Ploiești.
La apelul nominal făcut în ședință publică, a răspuns: recurentul G. T. D., personal și asistat de avocat C. L. și recurenta G. G. reprezentată de avocat C. L., lipsind recurentul – pârât.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța apreciază că în mod corect s-a înregistrat prezenta cauză ca fiind recurs, deși cererile depuse de către părți au fost intitulate ca fiind apel.
Având cuvântul, reprezentantul recurenților – reclamanți învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța acordă cuvântul asupra cererilor de recurs.
Reprezentantul recurenților – reclamanți, având cuvântul, solicită instanței admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței instanței de fond în sensul admiterii capătului de cerere privind obligarea pârâtei la plata despăgubirilor la prețul de piață al apartamentului. De asemenea, arată că dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 sunt clare în sensul dreptului de a se primi despăgubiri la valoarea de piață a imobilelor, în acest sens fiind și practica judiciară și jurisprudența C.E.D.O. în vederea acordării prețului de piață de către stat pentru imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995. totodată, arată că solicită acordarea cheltuielilor de judecată.
Cu privire la recursul declarat de recurentul – pârât prin Direcția Generală a Finanțelor Publice Prahova, solicită instanței respingerea acestuia.
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr._, reclamanții G. T. D. și G. G. au chemat în judecată pe pârâții MUNICIPIUL PLOIEȘTI prin PRIMAR și MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR solicitând să se dispună să fie obligați pârâții la restituirea sumelor plătite în contul contractului de vânzare-cumpărare nr. 284 N/18.11.1996 încheiat cu . cu indicele de inflație; să fie despăgubiți reclamanții pentru sporul de valoare adus imobilului situat în Ploiești, ., ., scara B, . cheltuielile necesare și utile; să fie despăgubiți reclamanții până la concurența prețului de piață al apartamentului, ca urmare a prejudiciului suferit ca o consecință a evicțiunii; să fie obligați pârâții la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.284 N/18.11.1996 încheiat cu . dobândit apartamentul din Ploiești, ., ., scara B, . au achitat avansul și prețul constând în rate lunare, însă ulterior s-a admis acțiunea în revendicare a fostului proprietar, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare și au fost obligați la restituirea imobilului.
Au arătat că prin decizia nr. 953/2007, irevocabilă, Curtea de Apel a constatat că imobilul a fost preluat în anul 1986 fără titlu valabil, astfel că s-a recunoscut irevocabil dreptul de proprietate al foștilor proprietari, dar au precizat reclamanții că pe parcursul celor 12 ani petrecuți în imobil au efectuat îmbunătățiri necesare și utile, care servesc actualului proprietar și a căror restituire o solicită.
Totodată, au cerut și diferența dintre prețul plătit și prețul pieței imobilului, fiind îndreptățiți la o despăgubire pentru evicțiune.
D.G.F.P. Prahova în numele MINISTERULUI ECONOMIEI SI FINANȚELOR a formulat întâmpinare prin care a arătat că din prețul plătit un procent de 1% a fost încasat de către unitatea specializată în vânzare, respectiv S.C. C. S.A., astfel că statul nu va putea fi obligat decât la plata actualizată a sumei efectiv încasate.
Cu privire la îmbunătățiri pârâtul a arătat că această cerere nu poate fi admisă față de Statul Român, singurii ce ar putea fi obligați la plata despăgubirilor fiind actualii proprietari ai imobilului, iar al treilea capăt de cerere privind diferența de valoare între prețul actualizat și prețul pieței nu are temei legal.
Pârâtul Municipiul Ploiești a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive cu privire la primul capăt de cerere, motivat de aceea că restituirea prețului plătit de chiriași se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr.112/1995.
Cu privire la al doilea capăt de cerere – obligarea la plata îmbunătățirilor – a solicitat respingerea acestuia ca nefondat, întrucât persoanele de la care statul a preluat imobilul au redevenit proprietari, astfel încât acestea au preluat în patrimoniul lor imobilul, cu tot cu îmbunătățiri, iar pentru al treilea capăt de cerere, respectiv plata despăgubirilor civile până la concurența prețului de piață al apartamentului, s-a solicitat respingerea ca neîntemeiat, deoarece nu există temei legal în acest sens.
În cauză a fost încuviințată și administrată proba cu înscrisuri și cu expertiză tehnică în specialitatea construcții și contabilitate.
Prin sentința civilă nr. 1180/02.06.2009, tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului Ploiești cu privire la capătul de cerere având ca obiect restituirea prețului și a admis în parte acțiunea, obligând pârâtul Ministerul Economiei și Finanțelor să plătească reclamanților suma de 16.617 lei reprezentând prețul actualizat al contractului nr. 284N/18.11.1996, suma de 10.650 lei, reprezentând sporul de valoare adus imobilului din Ploiești, ., ., . și suma de 233.688 lei, reprezentând diferența dintre preț și valoarea de circulație a aceluiași imobil.
Împotriva hotărârii pârâta DGFP Prahova a formulat apel, admis prin decizia civilă nr. 24/04.02.2010, Curtea de Apel Ploiești admițând excepția de necompetență materială a tribunalului, anulând sentința atacată și trimițând cauza spre rejudecare Judecătoriei Ploiești pe rolul căreia s-a înregistrat la data de 18.01.2011 sub nr._ .
Pârâtul Ministerul Finanțelor Publice a formulat întâmpinare, invocând excepția lipsei calității procesual pasive a DGFP, față de prevederile art. 12 alin. 5 din Legea nr. 213/1998 și ale HG nr. 34/2009.
Pe fond a arătat că din prețul încasat, statul român a plătit un comision de 1% către S.C. C. S.A., potrivit art. 9 alin. 5 din Legea nr. 112/1995 și care ar reprezenta pe lângă un efort bugetar deosebit, o îmbogățire fără justă cauză pentru unitatea care l-a încasat.
Cu privire la îmbunătățiri, cererea nu poate fi primită, singurii care pot fi obligați în acest sens sunt actualii proprietari ai imobilului, în raport de dispozițiile art. 494 alin. 3 și 997 C.civ. și care profită de aceste îmbunătățiri. A mai susținut că contravaloarea acestora ar fi putut fi solicitată de la stat dacă acestea ar fi fost necesare și utile, iar la data executării lucrărilor autoritatea locală deținea imobilul.
Cu privire la diferența între prețul actualizat și prețul pieței, a solicitat respingerea ca neîntemeiat, având în vedere că legislația în materie prevede expres modalitatea de despăgubire.
La termenul din data de 17.06.2011 s-a încuviințat reclamanților proba cu înscrisuri și cu expertiză tehnică în specialitățile construcții și contabilitate.
La termenul din data de 07.11.2011, instanța a admis excepția lipsei calității procesual pasive a Mun. Ploiești și a dispus scoaterea acestuia din cauză. În urma precizării făcute de reclamanți, în sensul că înțeleg să se judece doar cu Ministerul Finanțelor Publice, instanța a dispus scoaterea DGFP Prahova din cauză.
Prin sentința civilă nr. 7562/11.05.2012, Judecătoria Ploiești a admis în parte cererea formulata de reclamanții G. T. D. și GEHCIU G., în contradictoriu cu pârâtul MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE.
A obligat pârâtul la plata sumei de 21.231,91 lei reprezentând contravaloarea părții din preț achitate de către reclamanți în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 284N/18.11.1996, actualizată cu rata inflației și a sumei de 17.062 lei reprezentând sporul de valoare adus imobilului.
A respins în rest cererea ca neîntemeiată.
A obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 683 lei reprezentând onorariu de expert și onorariu de avocat.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 284-N/12.11.1996, reclamanții au dobândit, în baza Legii nr. 112/1995, apartamentul situat în Ploiești, ., ., ., în schimbul unui preț în cuantum de 14.696.919 lei vechi, din care s-a achitat un avans de 4.409.919 lei, reprezentând 30,01%, iar restul în 180 de rate lunare, începând cu data de 12.11.1996, pentru care cumpărătorul trebuia să achite o dobândă totală de 13.501.688 lei vechi.
Prin decizia civilă nr. 953/21.09.2007, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești în dosarul nr._, s-a admis acțiunea formulată de fostele proprietare ale imobilului și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 284-N/12.11.1996, motivat de faptul că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, astfel încât nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, iar cumpărătorii nu au fost de bună-credință având în vedere că aveau cunoștință de existența unei cereri de restituire formulată de foștii proprietari.
1. Cu privire la restituirea părții de preț achitat de reclamanți, instanța a constatat că este întemeiată cererea.
Unul din efectele nulității unui act juridic este repunerea părților în situația anterioară. Aceasta se traduce în materie de vânzare-cumpărare prin redobândirea dreptului de proprietate asupra bunului de către vânzător și primirea prețului achitat de către cumpărător.
Potrivit art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, restituirea prețului plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Din conținutul alineatului 2 al articolului 50, se desprinde concluzia că se restituie prețul reactualizat cu indicele de inflație achitat de cumpărători. Din raportul de expertiză contabilă întocmit de expert D. P. a rezultat că valoarea actualizată a avansului și ratelor achitate este de 21.231,91 lei, astfel încât instanța a obligat pârâtul la restituirea acestei sume.
În ceea ce privește solicitarea pârâtului ca din preț să fie dedus comisionul de 1% încasat de S.C. C. S.A., instanța a respins-o, având în vedere că art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu prevede deducerea acestui comision din suma pe care trebuie să o restituie MFP. Pe de altă parte, comisionul a fost inclus în prețul achitat, astfel cum rezultă atât din prevederile contractuale, cât și din dispozițiile art. 9 alin. 5 din Legea nr. 112/1995. S.C. C. S.A., ca unitate specializată, a acționat ca mandatar al pârâtului, încasând nu doar comisionul, ci și avansul și ratele achitate de reclamanți, urmând ca în baza raporturilor juridice specifice mandatului, pârâtul să se regreseze împotriva unității specializate.
Repunerea părților în situația anterioară presupune restituirea tuturor prestațiilor efectuate, în speță a întregului preț achitat. Chiar dacă contractul s-a încheiat cu S.C. C. S.A., această societate a acționat ca un mandatar, nefiind proprietarul bunului obiect la vânzării.
2. Referitor la capătul de cerere privind sporul de valoare adus imobilului, instanța a constatat că este întemeiat, admițându-l pentru următoarele considerente:
În conformitate cu art. 48 alin. 1 și 3 din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la data introducerii cererii, 21.02.2008, chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința prin îmbunătățirile necesare si utile, în cazul in care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revenind statului sau unității deținătoare.
Textul legal se constituie într-o particularizare, în materia vânzării imobilelor, a efectului nulității, repunerea părților în situația anterioară, conform căruia tot ceea ce s-a executat în baza unui act nul trebuie restituit. Măsura corespunde și principiului echității și instituției juridice a îmbogățirii fără justă cauză a căror aplicare se impune pentru a evita ca o valoare pecuniară să se transfere dintr-un patrimoniu în altul fără a exista un temei la baza acestui transfer. Prin constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, reclamanții au fost lipsiți de bunul în care au făcut o . îmbunătățiri, care se circumscriu noțiunii de cheltuieli necesare și utile, nicidecum de cheltuieli voluptuorii, așa cum în mod eronat afirmă pârâtul. Astfel, lucrările enumerate de expertul construcții la pct. 2.2. în raportul de expertiză reprezintă elemente necesare și utile utilizării în bune condiții a unei locuințe și nu pentru plăcerea exclusivă a proprietarului.
Aplicarea dispozițiilor în vigoare la data introducerii cererii dă eficiență principiului constituțional al neretroactivității legii civile. De altfel, acest principiu este stipulat și la art. 1 din Codul civil.
În ceea ce privește aplicarea dispozițiilor alin. 3 și nu ale alin. 2 din forma în vigoare la data introducerii cererii a art. 48 din Legea nr. 10/2001, instanța a reținut că, în considerentele deciziei civilă nr. 953/21.09.2007, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești în dosarul nr._, s-a reținut pe cale incidentală că imobilul vândut a trecut în proprietatea statului fără titlu: „în speță întrucât apartamentul în litigiu a fost preluat de stat în baza decretului 223/1974 iar decizia de preluare nu a fost comunicată niciodată proprietarului, rezultă că actul normativ de preluare a fost aplicat cu încălcarea prevederilor sale și în acest context raportat la argumentele expuse anterior, bunul este considerat că a fost preluat fără titlu.”
Deși această constatare a instanței nu se regăsește în dispozitivul hotărârii, nu înseamnă că nu beneficiază de putere de lucru judecat în sensul pozitiv al acestui termen, adică în sensul că cele constate prin hotărâre judecătorească au efect obligatoriu. Pentru a pronunța soluția, Curtea de Apel Ploiești a avut a analiza în primul rând preluarea cu sau fără titlu a imobilului, motivul de nulitate absolută fiind tocmai împrejurarea că apartamentul a fost preluat fără titlu.
Din raportul de expertiză construcții întocmit de expert M. P., rezultă că valoarea acestor îmbunătățiri este în cuantum de 17.062 lei. Prin urmare, instanța a obligat pârâtul la restituirea sumei de 17.062 lei reprezentând sporul de valoare adus imobilului.
3. În ceea ce privește despăgubirile până la concurența prețului de piață al apartamentului ca urmare a prejudiciului suferit urmare a evicțiunii, instanța a constatat că acest capăt de cerere este neîntemeiat.
Astfel, potrivit art. 1341 C.civ., când vânzătorul răspunde pentru evicțiune, cumpărătorul, dacă este evins are dreptul la daune-interese.
Față de motivele expuse de către reclamanți, instanța a constatat că aceștia invocă o evicțiune totală rezultată dintr-un fapt personal al vânzătorului.
Pentru ca instanța să admită o astfel de cerere trebuie ca în prealabil să constate că în patrimoniul cumpărătorului s-a produs o daună ca urmare a evicțiunii, că evicțiunea s-a produs ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului, iar cumpărătorul nu a cunoscut cauza de evicțiune (art. 1337 C.civ.) anterioară încheierii contractului sau cauza este ulterioară încheierii contractului. Față de motivul de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare, instanța a reținut existența celei de-a doua ipoteze.
Dacă în ceea ce privește prima condiție, și anume producerea unei pagube în patrimoniul cumpărătorului, instanța a constatat că este îndeplinită condiția, față de împrejurarea că prin constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, dobânditorul a fost lipsit de o valoare materială, reprezentată de diferența între valoarea de piață (nu a întregului apartament, ci conform principiului proporționalității, aferentă părții de preț achitate) și prețul achitat, prejudiciul fiind cert atât sub aspectul existenței, cât și al întinderii, față de valoarea stabilită prin raport, cu privire la necunoașterea cauzei de evicțiune, nu se poate reține lipsa sa de vinovăție.
Din considerentele aceleiași decizii nr. 953/21.09.2007, rezultă că „pârâții aveau cunoștință de existență unei cereri de restituire formulată de foștii proprietari și de împrejurarea că situația juridică a imobilului nu era definitiv clarificată”, prin urmare au „înțeles să-și asume riscurile dobândirii apartamentului în aceste condiții”.
În baza art. 274 alin. 1 și 276 C.pr.civ., a admis în parte și cererea de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, obligându-l pe acesta, conform principiului proporționalității (valoarea pretențiilor admise raportată la valoarea pretențiilor inițiale), la plata sumei de 683 lei reprezentând onorariu de expert și onorariu de avocat.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții G. T. D. și G. G. și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. Prahova.
Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată ca recurs, pe rolul acestei instanțe, sub nr._ .
Recurenții-reclamanți au solicitat modificarea în parte a sentinței și obligarea pârâtului la plata despăgubirilor până la concurența prețului de piață al apartamentului situat în Ploiești, ., ., ..
În motivarea căii de atac, recurenții-reclamanți au arătat că Judecătoria Ploiești a fost învestită cu soluționarea unei acțiuni formulate în baza Legii nr. 10/2001, art. 48 și art. 50.
Au menționat că înțeleg să critice modul în care instanța de fond a soluționat capătul de cerere privind despăgubirile până la concurența prețului de piață al apartamentului.
Au arătat că, în mod eronat a fost respins acest capăt de cerere, făcându-se trimitere la neîndeplinirea condițiilor instituției evicțiunii pentru a beneficia de despăgubire.
Au precizat că instanța nu a avut în vedere textul legal în baza căruia se solicită această despăgubire și nici practica constantă a tuturor instanțelor în această materie.
Au arătat că norma legală aplicabilă în cauză, Legea nr. 10/2001, este una cu caracter special, derogatoriu, conferind posibilitatea tuturor titularilor contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești, de a obține restituirea prețului actualizat, fără a distinge în funcție de buna sau reaua-credință a cumpărătorului.
Au invocat dispozițiile art. 501 din legea nr. 10/2001, arătând că expertiza a fost realizată iar prețul a fost stabilit, astfel încât se impunea a li se acorda această sumă de bani în temeiul normelor legale incidente.
În motivarea căii de atac, recurentul-pârât Ministerul Finanțelor Publice, prin D.G.F.P. Prahova, a arătat că, un prim motiv se referă la faptul că Judecătoria Ploiești a admis acțiunea cu privire la restituirea părții de preț achitat, fără a avea în vedere susținerile sale.
S-a menționat că instanța de fond a interpretat trunchiat dispozițiile legale în materie, evidențiind numai aspectele favorabile intimaților-reclamanți, sprijinindu-se numai pe apărările acestora, fără a ține seama de argumentele invocate de instituția pârâtă.
S-a precizat că instanța de fond a dat textelor de lege corespunzătoare situației de fapt o interpretare greșită.
S-a arătat că instanța de fond nu motivează în fapt admiterea acestui capăt de cerere, în sensul că nu argumentează cum s-a stabilit suma de 21.231,91 lei, reprezentând preț actualizat.
Au fost invocate dispozițiile art. 50.3 din Normele metodologice de aplicare unitară a legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 250/2007, arătându-se că, din studierea raportului de expertiză contabilă efectuat în cauză nu rezultă dacă aceste dispoziții legale au fost avute în vedere de către expert, nefiind precizată nici perioada pentru care s-a aplicat indicele de inflație.
S-a arătat că, în mod eronat instanța de fond a respins solicitarea instituției pârâte de a fi dedus din preț comisionul de 1% încasat de S.C. C. S.A., întrucât Ministerul Finanțelor Publice nu poate fi obligat să plătească o sumă mai mare decât cea încasată.
S-a menționat că acest procent reprezintă o îmbogățire fără just temei, întrucât unitatea specializată care vinde imobilul încasează respectivul comision numai în situația încheierii unui contract de vânzare-cumpărare.
S-a arătat că a fost încheiat acest contract, însă prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea acestuia, astfel încât părțile au fost repuse în situația anterioară, ca și cum acest contract nu ar fi existat.
A fost criticată soluția dată asupra capătului de cerere privind sporul de valoare adus imobilului.
S-a menționat că, potrivit dispozițiilor legale în materie, acest spor trebuia achitat de către unitatea deținătoare, respectiv autoritatea administrativă locală.
S-a arătat că instanța de fond nu și-a motivat în fapt acordarea sporului de valoare adus imobilului în sensul că nu s-a menționat dacă aceste îmbunătățiri erau necesare și utile.
S-a menționat că instanța de fond nu a respectat prevederile art. 48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, prin îmbunătățiri, în sensul legii, înțelegându-se cheltuieli necesare și utile.
S-a arătat, cu privire la cuantumul despăgubirilor, că acesta se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport de durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași.
S-a precizat că instanța trebuia să motiveze acordarea sporului de valoare având în vedere dispozițiile pct. 48.1 și pct. 48.2 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001.
S-a arătat că instanța de fond nu a avut în vedere la soluționarea cauzei dispozițiile art. 494 alin. (3) C.civ. și cele ale art. 997 C.civ.
S-a menționat că statul nu trebuie să plătească contravaloarea unor lucrări care nu îi profită.
S-a precizat că acordul pentru executarea lucrărilor nu putea fi dat decât de autoritatea administrativă locală, astfel încât, potrivit pct. 49.3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, numai aceasta putea fi eventual obligată la plata despăgubirilor.
În ceea ce privește recursul declarat de recurenții-reclamanți:
Astfel cum rezultă din cuprinsul dispozițiilor art. 50 alin. (2) și art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, în forma vigoare la data introducerii acțiunii, nu în orice situație în care chiriașul cumpărător a fost evins se impune acordarea valorii de piață a imobilului ce au format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995.
Cumpărătorul evins are dreptul la restituirea prețului de piață în situația în care se menține valabilitatea contractului de vânzare – cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995, evicțiunea având loc prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, ca urmare a comparării titlurilor cumpărătorului și fostului proprietar.
Și în acest din urmă caz este necesar ca instanța să nu fi reținut nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau reaua-credință a chiriașului cumpărător.
Astfel cum în mod corect a reținut prima instanță, prin decizia civilă nr. 953/21.09.2007, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești în dosarul nr._, a fost admisă acțiunea formulată de foștii proprietari ai imobilului, constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 284-N/12.11.1996, cu motivarea că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, astfel încât nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, iar cumpărătorii nu au fost de bună-credință întrucât aveau cunoștință de existența unei cereri de restituire formulată de foștii proprietari.
Prin urmare, având în vedere constatările efectuate în hotărârea judecătorească sus-menționată, intrate în puterea lucrului judecat, contractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, chiriașii cumpărători nu pot beneficia decât de restituirea prețului actualizat, pe care l-au achitat la cumpărarea imobilului.
În ceea ce privește hotărârile Curții Europene a Drepturilor Omului, invocate de căter recurenții-reclamanți, se observă o evoluție a jurisprudenței în această materie.
Astfel, în cauza R. împotriva României, depusă la dosar de către recurenții-reclamanți, Curtea Europeană a reținut încălcarea articolului 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție constatând că o acțiune în rambursarea prețului plătit și a cheltuielilor necesare și utile efectuate cu imobilul nu ar fi putut duce la acordarea unei compensații care să fi în mod rezonabil în raport cu valoarea pecuniară a imobilului de care a fost privată reclamanta.
În cauza T. T. împotriva României, Curtea a reținut că, potrivit jurisprudenței furnizate de Guvern, persoanelor aflate în situația reclamantului li s-ar fi acordat cel puțin prețul de cumpărare indexat și eventual alte despăgubiri, apreciind ca suficientă o astfel de cale de atac pentru a asigura o reparație în situații precum cea a reclamantului.
Este de observat că, în cauza sus-menționată, instanțele interne, spre deosebire de prezenta cauză, reținuseră buna-credință a chiriașului cumpărător.
Prin urmare, recursul recurenților-reclamanți este nefondat, urmând a fi respins ca atare.
În ceea ce privește recursul declarat de recurentul-pârât Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. Prahova:
Referitor la primul motiv de recurs:
Conform mențiunilor din raportul de expertiză specialitatea contabilitate întocmit de exp. D. P., actualizarea sumelor plătite de cumpărători s-a efectuat în funcție de anul aferent ratelor plătite, în raport de cele 58 de chitanțe cu regim special emise de S.C. C. S.A. ca dovadă a cuantumului sumelor plătite de reclamanți.
Pentru stabilirea cuantumului sumelor plătite pentru achitarea imobilului și actualizarea sumelor plătite în raport cu indicele de inflație s-au folosit, din materialul documentar, valoarea achitată conform chitanțelor, actualizată cu indicele prețurilor de consum mărfuri nealimentare, folosindu-se ca metodă de calcul formula Institutului Național de S..
Potrivit anexei la raport, au fost avute în vedere data plății sumelor pentru achitarea imobilului, sumele plătite și indicele de inflație stabilit de Institutul național de S..
Se observă că pârâtul nu a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză specialitatea contabilitate efectuat în cauză, la primul termen după depunerea acestuia, formulând critici cu privire la constatările expertului doar prin intermediul motivelor de recurs.
Încasarea comisionului de 1% are ca temei contractul de mandat încheiat cu vânzătorul, cuantumul remunerației mandatarului fiind stabilit de art. 13 lit. a) din Legea nr. 112/1995 și art. 41 alin. (1) și (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.
Legiuitorul a înțeles să reglementeze în sarcina Ministerului Finanțelor Publice obligația de a restitui către cumpărător valoarea integrală și actualizată a prețului plătit de acesta în temeiul contractului de vânzare cumpărare desființat, fără însă a reglementa prin normă specială situația comisionului de 1% încasat de intermediarul vânzării-cumpărării. În lipsa unei norme speciale, sunt incidente dispozițiile de drept comun prevăzute de Codul civil în materia contractului de mandat cu titlu oneros.
Plata comisionului a reprezentat contravaloarea muncii prestate de mandatar, iar desființarea contractului de vânzare-cumpărare nu înseamnă în mod automat și desființarea contractului de mandat.
Nu există niciun temei legal ca plata acestui comision să fie suportată de cumpărător, prin deducerea sa din prețul ce urmează a-i fi restituit.
În raport de cele mai sus expuse, Tribunalul constată că motivul de recurs este nefondat.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs:
Astfel cum în mod legal și temeinic a reținut instanța de fond, în cauză sunt incidente dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 în forma în vigoare la data introducerii acțiunii.
Conform art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 în forma arătată „chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.” Iar potrivit alineatului (3) al aceluiași text legal, ”în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare.”
În mod legal prima instanță a apreciat că sunt aplicabile aceste dispoziții cât timp, prin decizia nr. 953/21.09.2007, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești în dosarul nr._, s-a constatat că bunul a fost preluat fără titlu.
Într-un asemenea caz, creditorul obligatiei (chiriașul) are drept de opțiune între cele două categorii de debitori prevăzute de textul de lege.
Debitorul obligației de restituire a despăgubirilor este unitatea deținătoare, doar în cazul în care, conform art. 49.3 din H.G. nr. 498/2003, de aprobare a Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, ,,îmbunătățirile necesare și utile au fost făcute la cererea expresă sau cu acordul expres al locatorului.”
În cauză nu s-a făcut dovada unei astfel de cereri sau a acordului expres din partea locatorului.
Contrar susținerilor recurentului-pârât, instanța de fond a motivat acordarea sporului de valoare adus imobilului, reținând că, prin constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, reclamanții au fost lipsiți de bunul în care au făcut o . îmbunătățiri, care se circumscriu noțiunii de cheltuieli necesare și utile, nicidecum de cheltuieli voluptuorii, așa cum în mod eronat afirmă pârâtul.
A mai reținut că lucrările enumerate de expertul construcții la pct. 2.2. în raportul de expertiză reprezintă elemente necesare și utile utilizării în bune condiții a unei locuințe și nu pentru plăcerea exclusivă a proprietarului.
Prin Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 au fost definite la pct. 49.1 îmbunătățirile necesare și utile ca fiind acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș, dovada acestor îmbunătățiri făcându-se prin expertiză tehnică.
Instanța de fond a făcut aplicarea corectă a dispozițiilor legale mai sus menționate, reținând că lucrările realizate de reclamanți fac parte din categoria cheltuielilor necesare și utile, expertiza dispusă în cauză stabilind în mod detaliat lucrările efectuate.
Având în vedere aceste considerente, în baza art. 312 alin. (1) C.proc.civ., Tribunalul va respinge recursurile ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursurile declarate de recurenții-reclamanți G. T. D. și G. G., ambii cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la SCPA T., S. și C. din Ploiești, .. 1, ., . și recurentul – pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul în București, ., sector 5 prin DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE PRAHOVA, cu sediul în Poiești, .. 22, județul Prahova, împotriva sentinței civile nr. 7562/11.05.2012, pronunțată de Judecătoria Ploiești, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 7.01.2013.
Președinte, Judecători,
I. C. R. I. C. L. C. D.
Grefier,
A. B.
Operator de date cu caracter personal 5595
Red./ Tehnored. CRI
2 ex./3.04.2013
Df._ Judecătoria Ploiești
Jf. B. M. R.
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 509/2013. Tribunalul PRAHOVA | Obligaţie de a face. Decizia nr. 430/2013. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
