Revendicare imobiliară. Decizia nr. 2184/2015. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2184/2015 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 19-05-2015 în dosarul nr. 2184/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL PRAHOVA SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.2184
Ședința publică din data de 12.05.2015
PREȘEDINTE – A. G. H.
JUDECĂTOR – M. R.
GREFIER – A. D.
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat de apelanții – pârâți R. S., R. M. E., cu domiciliul în București, ., ., ., D. S. D., D. V. I. ambii cu domiciliul ales la C..av. T., Z. si Asociații din București, . America House, nr. 4-8, ., . și de apelanții – chemați în garanție S.C. T. E. SRL cu sediul în Bușteni, ., județul Prahova, S. P. Și S. C. E., ambii cu domiciliul în București, ., ., . si reședința în Bușteni, ., județul Prahova împotriva sentinței civile nr. 1097/18.11.2014, pronunțată de Judecătoria S. în contradictoriu cu intimații - reclamanți I. P. și I. E. cu domiciliul în București, .. 7, . 37A, ..
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din 28 aprilie 2015 și au fost consemnate în cuprinsul încheierii de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta sentință când instanța având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 05 mai 2015 și ulterior la data de 12 mai 2015 și la data de 19 mai 2015 când a decis următoarele:
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. sub nr._, la data de 14.11.2012, reclamanții I. P. și I. E. au chemat în judecată pe pârâții R. S., R. M. E., D. Ș. D., D. V. I., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună: obligarea paraților să lase în deplina proprietate și liniștită posesie reclamanților terenul în suprafață de aproximativ 200 mp situat in intravilanul orașului Bușteni, cartier Poiana Țapului, ..1, Județul Prahova, identificat cu număr cadastral provizoriu 12 înscris in Cartea Funciara nr._, fosta 27/N/99, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamanții au arătat că prin contactul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP D. P. sub nr. 596/31.08.1999 au cumpărat de la vânzătoarea T. A. imobilul teren în suprafața de 1827 mp cu categoria de folosința fâneață situat in intravilanul orașului Bușteni-Poianu Țapului, .. 1, Județul Prahova cu vecinii: la Nord-proprietate moștenitori lui A. G. (R. S., R. M. E.; llie G. G., M. C. C.; Ifrimache V. P. si Ifrimache M.), la Sud - M. G., la Est - . la Vest - Spir C. si M. I..
Au mai arătat reclamanții că la întocmirea actului notarul public a avut la dispoziție în afară de actele de proprietate ale vânzătoarei, certificatul de atestare fiscală și certificatele de sarcini nr. 1305 eliberate de Judecătoria Câmpina și nr. 441 eliberat de Judecătoria S..
S-a mai arătat de către reclamanți că după întocmirea actului proprietatea a fost intabulată în cartea funciara și s-au înscris cu această proprietate pe rolul fiscal, iar în primăvara anului 2012 parații R. S. si R. M. E., împreună cu fostul proprietar al lotului numitul S. T. au depășit limita de hotar, prin îndepărtarea semnelor care despart proprietățile, intrând abuziv pe proprietate, ridicând un gard despărțitor si însușindu-și fără drept o parte din teren în suprafață totală de aproximativ 200 m.p.
S-a mai arătat de reclamanți că au exercitat posesia acestei suprafețe de teren, posesie ce a fost pierdută în momentul în care parații au împrejmuit terenul și l-au alipit la restul proprietății pe care o dețin în zonă, proprietate delimitată în prezent cu un gard despărțitor.
La termenul din 04.02.2013, reclamanții au depus cerere completatoare, prin care au solicitat să se dispună și grănițuirea proprietății acestora față de cea a pârâților, respectiv stabilirea liniei de hotar.
La data de 11.03.2013, pârâții R. M. E. si R. S. au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecata.
În fapt, au arătat pârâții că sunt proprietarii exclusivi ai unei suprafețe de 310 mp teren, situat în orașul Bușteni, .. 11, județ Prahova având numărul cadastral 457 și proprietari în indiviziune - în cota de 1/6 asupra unei suprafețe de 140 mp teren, reprezentând drum de acces, având număr cadastral 455 și intabulată în Cartea Funciara nr. 20.155 (Carte Funciara veche 2739) si situat la aceeași adresa.
Au mai arătat pârâții că prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat de notariatul de Stat Local Câmpina sub nr. 10.213/2-11-1995, au cumpărat de la numiții A. M., F. P., A. G. și A. I. suprafața de 930 mp (reprezentând lotul nr. 2 din totalul suprafeței de 2.000 mp deținuta de vânzători) și cota indiviză de 1/2 din drumul de acces pe o lățime de 3 ml pe toata lungimea terenului.
Pârâții au mai arătat că vânzătorii terenului cumpărat - A. M., F. P., A. G. si A. I. - au dobândit terenul prin moștenire de la A. G. conform Certificat de moștenitor 809/1995. Au precizat pârâții că vânzătorii A. M., F. P. A. G. si A. I. au dobândit prin moștenire de la A. G. o suprafața de 2.000 mp teren la adresa susmenționată; A. G. a dobândit terenul în suprafață de 2.000 mp, astfel: 1000 mp prin moștenire de la tatăl său A. I. și 1.000 mp prin moștenire de la fratele său - A. C. - conform Certificatului de moștenitor nr. 808 / 1995; terenul in suprafața de 2.000 mp dobândit de moștenitorii lui A. G. a fost împărțit în 3 parcele - 2 parcele egale de cate 930 mp - denumite generic Lotul nr. 1 si Lotul nr. 2 - si o . destinația de drum de acces - in suprafața de 140 mp din acte si 147 mp din măsurătorile cadastrale; o parcelă de 930 mp - reprezentând Lotul nr. 2, a fost vândută prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Notariatul de Stat Local Câmpina sub nr. 10.213/2-11-1995 către subsemnații (fam. R.) si alte doua familii - Ifrimache V. si Ifrimache M., precum și I. G. G. si I. C. C., în cote de cate 1/3 fiecare.
Prin același contract de vânzare cumpărare s-a înstrăinat către cei trei cumpărători - in indiviziune - si cota de 1 / 2 din lotul de teren reprezentând drum de acces, in suprafața de 140 mp din acte si 147 mp din măsurătorile cadastrale, terenul in suprafața de 930 mp dobândit în indiviziune cu Ifrimache V. si Ifrimache M., pe de o parte si I. G. G. si I. C. C., pe de alta parte, in cote de cate 1/3 fiecare - a fost împărțit prin Actul de Partaj autentificat sub nr. 631/26.07.1996, ei dobândind astfel în proprietate exclusivă un lot de teren de 310 mp, cu numărul cadastral 457; suprafața de teren de 140 mp din acte si 147 mp din măsurătorile cadastrale cu destinația "drum de acces" a rămas în continuare în indiviziune, deținând o cota ideala de 1 / 6 din aceasta (respectiv cota de 1/3 din 1/2 din întregul drum de acces), în plus față de suprafața de teren de 310 mp deținuta în proprietate exclusivă; a doua parcelă în suprafața de 930 mp - reprezentând Lotul nr. 1 împreuna cu o cota de 1/2 din lotul de teren reprezentând drum de acces, în suprafață de 140 mp din acte și 147 mp din măsurătorile cadastrale a fost vândută de către A. M., F. P., A. G. si A. I. (moștenitori ai lui A. G.) către Mahmoud Nezar, prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 422/1998 de către Biroul Notarial I. D. - B. G. din S.. La momentul vânzării s-a atașat la contract si o schița - făcând parte integranta din acesta - vizată de Consiliul Local Bușteni, din care rezulta situația lotizării în trei parcele a terenului în suprafața de 2.000 mp dobândit prin moștenire de la A. G..
In prezent, Lotul nr. 1 in suprafața de 930 mp împreuna cu cota indiviza de 1/2 din drumul de acces în suprafață de 140 m.p. a devenit - în urma unor înstrăinări succesive - proprietatea pârâților D. Ș. D. si D. V. I.. Aceștia au devenit proprietari și asupra celorlalte doua terenuri în suprafață de cate 310 m.p. rezultate în urma Actului de Partaj autentificat sub nr. 631/26-07-1996, precum și asupra cotei indivize de 2/3 din 1/2 din drumul de acces în suprafață de 140 mp, deținând în total cota de 5/6 din drumul de acces.
Au solicitat pârâții a se avea în vedere că reclamanții au dobândit un teren în suprafață de 1.827 m.p. la sud de drumul de acces asupra căruia sunt coproprietari (mai precis la sud de drumul de acces având număr cadastral 455), prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 596/31-08-1999.
De asemenea, au solicitat a se avea în vedere că în contractul de vânzare-cumpărare care reprezintă titlul de proprietate al reclamanților se precizează ca terenul cumpărat se învecinează la Nord cu " proprietatea moștenitorilor lui A. G. ".
În fapt, terenul proprietatea reclamanților nu se învecinează cu terenul proprietatea exclusiva a lor în suprafața de 310 mp, învecinându-se cu drumul de acces - în suprafață de 140 m.p. din acte și 147 m.p. din măsurători - teren care a făcut parte din proprietatea totală de 2.000 mp care a aparținut moștenitorilor lui A. G..
Acest drum de acces a fost creat de moștenitorii defunctului A. G., prin împărțirea terenului în suprafață totală de 2.000 mp în trei parcele - Lotul nr. 1 și Lotul nr. 2, în suprafață de cate 930 mp și lotul cu destinație de drum de acces - în suprafață de 140 m.p. - respectiv 930 m.p. + 930 mp + 140 mp = 2.000 m.p.
Precizează pârâții că au edificat o construcție pe terenul în suprafață de 310 mp aflat în proprietate exclusivă, au împrejmuit cu un gard de lemn întreaga suprafața a curții, din măsurătorile realizate de ei, suprafața împrejmuită este de exact 310 mp - respectiv suprafața de teren care ne aparține in exclusivitate neavând împrejmuită nicio suprafață din terenurile vecine.
La termenul din 11.03.2013, pârâții D. au depus întâmpinare la completarea cererii de chemare în judecată, prin care au solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
La termenul din data de 04.02.2013, s-a depus cerere de chemare în garanție de către pârâții D. Ș. D., D. V. I., în contradictoriu cu chemații în garanție S. T., S. C. E., și S.C. T. E. - S.R.L – file 17 – 25 - prin care au solicitat ca în cazul în care va fi admisă cererea de chemare în judecată, să se admită cererea de chemare în garanție obligarea chemaților în garanție S. T. și S. C. I. la restituirea prețului căii de acces, ce a făcut obiectul contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, respectiv echivalentului în lei al sumei de 5.000 Euro, conform cursului B.N.R. de la data efectuării plății, restituirea sumei de 500 lei, sumă estimată provizoriu, cu titlu de cheltuieli suportate de aceștia pentru încheierea Contractului de vânzare 1.947/29.05.2012, proporțional cu valoarea părții de care au fost evinși și/sau, după caz, obligarea chemaților în garanție T. E. (vânzători) și S. T. și S. C. I. (fidejusori), în solidar, larestituirea prețului terenului ce a făcut obiectul Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, proporțional cu valoarea părții din teren de care au fost evinși, și anume a valorii egale cu prețul pe mp plătit înmulțit cu numărul de mp din teren asupra cărora au fost evinși, plata unei penalități de 45% din suma mai menționată, restituirea cheltuielilor suportate pentru încheierea Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, proporțional cu valoarea părții de care au fost evinși, precum și la plata de către părțile căzute în pretenții a cheltuielilor de judecată efectuate de subsemnații în legătură cu acțiunea în revendicare, ce face obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei S., precum a cheltuielilor de judecată efectuate de aceștia în ceea ce privește cererea de chemare în garanție.
Au arătat pârâții ca au dobândit bunul la data de 29.05.2012, de la T. E., în calitate de vânzător și, respectiv, S. T. și S. C. I., în calitate de vânzători și fidejusori, cu contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1.947 de Biroul Notarilor Publici Asociați C., S. și Asociații.
Obiectul contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, a fost reprezentat de terenul intravilan situat în Bușteni, .. 11, jud. Prahova, în suprafață de 2.131 mp din măsurătorile cadastrale și, respectiv, 2.085 mp din actele de proprietate.
S-a arătat de către pârâții D. ca sunt cumulativ întrunite condițiile răspunderii pentru evicțiune a vânzătorilor cu privire la existenta unei tulburări de drept a cumpărătorilor in liniștita folosința a bunului cumpărat, cauza evicțiunii este anterioara contractului, cumpărătorii sa nu fi cunoscut cauza evicțiunii la momentul încheierii contractului.
Pârâții D. au formulat la 11.03.2013 si întâmpinare fata de cererea introductiva completata prin care au solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiata.
Au arătat aceștia ca sunt dobânditori de buna credința prin act juridic cu titlu oneros. Au arătat ca buna credința se prezuma iar reclamanții nici nu au afirmat reaua credința nefiind făcute susțineri legate de probe care sa dovedească reaua credința. S-a arătat ca la momentul cumpărării nu exista nici un litigiu privitor la imobil, in cuprinsul cărții funciare nu existau mențiuni care sa justifice vreo temere iar cumpărătorii au avut convingerea ferma si netulburata ca dobândesc de la un verus dominus.
Chemații in garanție au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii de chemare in judecata completata precum si respingerea cererii de chemare in garanție.
S-a arătat in motivare ca terenul de 2131 mp a fost proprietatea acestora si a rezultat in urma alipirii a cinci parcele potrivit actului de alipire nr. 121/22.01.2009 – teren cu număr cadastral_ situat in Bușteni, .. 11. Au mai arătat ca au înstrăinat terenul cu contractul de vânzare cumpărare nr. 1947/29.05.2012 pârâților D., transmițând către aceștia si dreptul de proprietate asupra caii de acces de 140 mp in cota de 5/6. Cu privire la calea de acces s-a arătat ca aceasta a existat si a fost menționata in actele translative de proprietate anterior anului 1999 iar susținerea reclamanților ca drumul de acces face parte din proprietatea acestora este neîntemeiata.
Reclamanții au precizat cererea de chemare in judecata arătând punctual suprafețele revendicate de la pârâții D., R. si respectiv din calea de acces deținuta pe cote de aceștia.
Prin sentința civilă nr.2184/19.05.2015, Judecătoria S. a admis cererea introductiva completată și precizată în parte de reclamanții I. P. și I. E., și in consecință: a obligat pârâții D. Ș. D., D. V. I. sa lase reclamanților in deplina proprietate si liniștită posesie terenul de 88 mp in perimetrul A - 14 - 15 - 13 – A, identificat conform expertizei tehnice completată ing. M. I.; a obligat pârâții R. S., R. M. E. sa lase reclamanților in deplina proprietate si liniștită posesie terenul de 34 mp in perimetrul 14 - B - 11 - 15 - 14 identificat conform expertizei tehnice completata ing. M. I.; a obligat pârâții sa lase reclamanților in deplina proprietate si liniștită posesie terenul de 99 mp in perimetrul 13 – 15 – 11 – 12 – 10 – Z – 13 identificat conform expertizei tehnice completata ing. M. I.; a dispus grănițuirea proprietăților limitrofe ale părților pe aliniamentul F – A – B conform expertizei tehnice completata ing. M. I., fila 198, volum II; a respins restul pretențiilor reclamanților; a obligat pârâții D. Ș. D., D. V. I. sa plătească reclamanților 8293 lei cheltuieli de judecata si pârâții R. S. R. M. E. sa plătească reclamanților 2477 lei cheltuieli de judecata, a admis cererea de chemare în garanție precizata formulata de pârâții D. Ș. D., D. V. I., în contradictoriu cu chemații în garanție; a obligat chemații in garanție S. T., S. C. E. sa plătească pârâților suma de 5000 euro contravaloarea in lei la data plății conform cursului BNR si la restituirea sumei de 500 lei - cheltuieli ale pârâților cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 1947/29.05.2012; a obligat chemații in garanție S. T., S. C. E., în solidar să restituie pârâților D. Ș. D., D. V. I. suma de 3166,24 euro echivalent in lei conform curs BNR la data plății - suma ce reprezintă prețul terenului de 88 mp precum si suma de 1424,8 euro echivalent in lei conform curs BNR la data plății reprezentând penalitatea contractuala de 45% aplicata asupra sumei de 3166,24 euro precum si suma de 338,21 lei cheltuieli ale pârâților cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 1947/29.05.2012 și a obligat chemații în garanție sa plătească pârâților suma de 8293 lei cheltuieli de judecata cu care pârâții sunt datori fata de reclamanți, precum si suma de 3501 lei cheltuieli de judecata ale pârâților in prezenta cauza. Totodată, instanța de fond a luat act ca pârâții D. Ș. D., D. V. I. vor solicita pe cale separata cheltuielile cu onorarii avocațiale.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța fondului, examinând actele si lucrările dosarului a reținut in fapt următoarele.
Cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 596/31.08.1999 al BNP D. P., reclamanții I. P. si I. E. dobândesc de la T. A. terenul de 1827 mp situat in orașul Bușteni, . număr cadastral 12. T. A. dobândise terenul de 2250 mp din acte, 1827 mp din măsurători prin moștenire de la șotul sau T. C. care îl dobândise prin moștenire de la sora sa T. Constanta care la rândul său îl dobândise prin cumpărare cu actul transcris sub nr. 2451/1943 la Grefa Tribunalului Prahova.
La momentul dobândirii terenului fiind epoca de început a cadastrului si unul din primele numere cadastrale acordat pe UAT Bușteni, numărul 12 - măsurătorile s-au executat in sistem de proiecție local respectiv fără a fi integrate măsurătorile in sistem de proiecție național, acel Stereo 1970.
Acest fapt nu afectează corectitudinea măsurătorilor, dar a făcut ca lucrarea de cadastru realizata in coordonate locale sa nu fie „vizibila” in baza de date grafica a OCPI Prahova fiind posibila așadar recepționarea de documentații ulterioare cu suprapuneri – virtuale(din operațiuni de translație sau rotație sau orientări greșite) sau reale(din acaparai prin recepții cu suprapuneri, încălcări de proprietate).
Din simbolistica planului de cadastru întocmit de autorizat in cadastru M. G. a rezultat ca terenul era la data identificării cadastrale împrejmuit.
La cel de-al doilea punct al motivării, instanța fondului a reținut că pe baza contractului de vânzare-cumpărare nr._/02.11.1995 A. I. M., F. Gh. P., A. Gh. G. și A. Gh. I. vând în indiviziune numiților R. D.S., Ifrimache P.V.-P. și I. A.G.-G. în cote egale de 1/3 suprafața de 930mp precum și cota de ½ din drumul de acces, iar prin actul de partaj nr.631/26.07.1996, s-a împărțit suprafața de 930mp în trei loturi distincte a câte 310mp, lotul 1 R. S., R. M.-E., lotul 2 I. G. G. și M. C. C. L. și lotul 3 Ifrimache V. P., Ifrimache M..
La momentul acestor acte juridice nu s-au realizat identificări cadastrale nefiind acestea obligatorii, ulterior respectiv la 15 iunie 2000 pârâții R. realizând identificarea cadastrala a proprietății acestora care a primit identificator unic 457 si respectiv 455.
Cu privire la chemații in garanție, prima instanța a reținut că aceștia au consimțit numeroase acte juridice cu privire la suprafețe de teren ulterior alipite astfel.
Cu contractul nr.2841/11.10.2006 Mahmoud Nezar și Mahmoud Neta au vândut lui S. T. suprafața de 930 mp din acte respectiv 976 mp din și cota de ½ din drumul de acces, respectiv 70mp indiviz din 140mp., cu contractul nr.l57/20.07.2007 . a vândut lui S. T. două suprafețe de câte 310 mp și cota de 2/6 din drumul de acces, cu contractul nr.l908/07.08.2007 Orașul Bușteni prin Consiliul Local al Orașului Bușteni a vândut lui S. T. suprafața de 274mp, iar cu contractul nr.l37/05.02.2008 Orașul Bușteni a vândut lui S. T. suprafața de 261mp, toate cele cinci suprafețe de teren dobândite in condițiile arătate fiind alipite conform actului de alipire nr.121/22.01.2009 formând o suprafață totală de 2131mp.
Cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 1947/29.05.2012 ., S. T. și S. C. I. vând lui D. Ș. D. si soției sale D. V. I. suprafața de 2131 mp și cota indiviză de 5/6 din drumul de acces.
Prima instanță a reținut că din punct de vedere cadastral, la momentul actului de alipire, precum și la momentul înstrăinării către pârâții D. măsurătorile s-au realizat in sistem de proiecție Stereografic 1970 respectiv aceste măsurători au fost integrate la nivel național si au fost evidențiate in baza de date grafica a OCPI Prahova in sistemul informatic ETERA. La acest moment însă numărul cadastral 12 care descria cadastral proprietatea reclamanților nu era vizibil ceea ce a făcut posibilă recepția cu suprapuneri in proprietatea reclamanților.
Este cert ca – urmare succesiunii de acte juridice, de la momentul 1999, anul dobândirii proprietății de către reclamanți si pana la momentul 2012, anul dobândirii proprietății de către pârâții D. s-au produs situații – acte sau fapte juridice - care au generat încălcarea proprietății reclamanților, aceasta concluzie fiind acceptata de ambii experți care au întocmit in cauza expertize tehnice topometrice.
Sub un prim aspect, așa cum s-a mai arătat actul de alipire nr. 121/22.01.2009, ce a avut la baza lucrarea cadastrală cu nr. actual_, a fost avizată favorabil de către OCPI Prahova, fără a fi semnalată o eventuală suprapunere cu nr. cadastral 12; suprapunerea de altfel nici nu putea fi constata la momentul recepției pentru ca lucrarea de cadastru a reclamanților nu era vizibila in baza de date grafica a OCPI care de la momentul 1999 a evoluat prin introducerea sistemului informatic ETERA, sistem inaplicabil la momentul 1999.Daca lucrarea reclamanților ar fi putut fi văzuta, atunci desigur ca nu s-ar fi avizat favorabil lucrarea de alipire. Acesta este unul din motivele suprapunerii parțiale – astfel cum expertul M. si concluzionează.
Sub un al doilea aspect din probatoriul administrat a rezultat ca la data cumpărării terenului de către reclamanți, terenul era împrejmuit pe toate laturile (a se vedea schița de cadastru a expertului de cadastru Mustata care folosește simbolul grafic de delimitare al gardului de sarma si răspunsul la interogatoriu al paratului R. S., întrebarea nr. 1 fila 293 volum I, declarație martor A. I. ( fila 33, volum II dosar fond).
S-a mai reținut de prima instanță că în anul 2000 reclamanții au demarat lucrările de edificare a unei construcții, ocazie cu care gardul de sârmă ghimpată a fost înlocuit cu un gard de lemn edificat împreuna cu pârâtul R. S..
In timp gardul de lemn a fost vandalizat in căutarea de lemne de foc dar au rămas semnele acestuia, stâlpii retezați la baza aspect pe care îl recunoaște la interogatoriu R. S..
In al treilea rând, si poate cel mai important aspect fiind acela legat de conduita ca proprietar a chematului in garanție S. T.. Astfel, in anul 2012 când acesta prefigura înstrăinarea parcelei sale obținuta din alipirea a 5 loturi in 2009 – acesta edifica un gard fără a consulta vecinii. Paratul R. S. – care are o conduita evidenta bazata pe deplina sinceritate – arata când răspunde la întrebarea nr. 6: „Eu m-am trezit cu un gard; i-am spus lui S. ca nu respecta granița si mi-a zis ca are acte. E vorba de vecinătatea cu I.”.
Este cert așadar ca chematul in garanție S. când a realizat împrejmuirea proprietății sale pe latura de vecinătate cu reclamanții I. a încălcat proprietatea acestora, a acaparat din aceasta o suprafața semnificativa si a transmis proprietatea astfel către pârâții D.. Pe de alta parte când S. a cumpărat de la Mahmud Nezar acesta din urma a dovedit cu acte 930 mp dar a transmis 976 mp – plus care nu se poate justifica.
Apărarea pârâților D. in sensul ca sunt dobânditori de buna credința si poziția subiectiva a acestora bazata pe buna credința paralizează acțiunea in revendicare nu a putut fi primită întrucât în egala măsura cu pârâții si reclamanții I. sunt dobânditori de buna credința astfel ca in concursul dintre aceștia preferința au reclamanții ca primi dobânditori, iar pe de alta parte autorul pârâților D.(chematul in garanție S.) prin actele sale prezentate anterior a procedat la acaparare din proprietatea I. astfel ca pentru aceasta suprafața nu era un verus dominus cum se apăra pârâții D..
Totodată s-a mai reținut si ca autorul pârâților S. dobândise si suprafețe a căror proveniența nu era justificata cu acte.
Cu privire la cererea de chemare in garanție formulata de pârâții D. in contradictoriu cu chemații in garanție S. T., S. C. I. si ., instanța fondului a reținut că sunt cumulativ întrunite condițiile răspunderii pentru evicțiune a vânzătorilor cu privire la existenta unei tulburări de drept a cumpărătorilor in liniștita folosința a bunului cumpărat, cauza evicțiunii este anterioara contractului, cumpărătorii nu au cunoscut cauza evicțiunii la momentul încheierii contractului.
De altfel, prima instanța a mai reținut că răspunderea vânzătorilor pentru evicțiune este amplu reglementata in contractul părților, capitolele 4, 5, 6 – iar condițiile acesteia definite de art. 1695 cod civil si explicitate in contractul parților sunt întrunite așa cum s-a arătat.
Împotriva sentinței civile nr.1097/18.11.2014, au declarat: apel la data de 29.12.2014 chemații în garanție S. P., S. C. E., T. E. SRL; recurs pârâții D. S. D., D. V. I., iar la data de 05.01.2015 au declarat recurs pârâții R. S., R. M. E., împotriva aceleiași sentințe civile nr. 1097/18.11.2014, pronunțată de Judecătoria S. în contradictoriu cu intimații - reclamanți I. P. si I. E..
Aplanații-chemați în garanție S. T., S. Caremn E. și S.C. T. E. S.R.L., prin reprezentați convențional Cabinetul de Avocatura D. C. au declarat apel împotriva sentinței civile mai sus-menționate, criticând-o ca netemeinică.
În motivarea apelului, apelanții-chemați în garanție au arătat că pentru a pronunța sentința civila nr.1097/2014, instanța de fond a avut in vedere, in mod exclusiv, raportul de expertiza judiciara completare, întocmit de expert M. I., astfel fiind obligați apelanții-pârâții D. si R. sa lase intimaților-reclamanților in deplina proprietate si posesie terenurile in suprafața de 88 m.p., respectiv 34 m.p., precum si suprafața de 99 m.p. din drumul de acces care asigura accesul paraților D. de la calea publica, . proprietatea lor.
De asemenea, apelanții-chemați în garanție S. P., S. C. E. și T. E. SRL, au precizat că au fost obligați, in calitate de chemați in garanție, să plătească familiei D. mai multe sume de bani rezultate din clauzele menționate in contractul de vânzare cumpărare încheiat intre aceștia, in calitate de vânzători si soții D. in calitate de cumpărători.
Aceștia au menționat că în cauza dedusă judecății, au fost efectuate doua expertize tehnice topografice, de către doi experți, urmate de completări si refaceri in raport de obiecțiunile formulate de părțile din proces și că în ședința publica din 06.10.2014, instanța de fond a dispus expertului Mladovici I. sa facă o completare a expertizei, stabilind mai multe obiective, care de fapt erau aceleași obiective din expertiza inițiala, dar reformulate, situație ce a obligat expertul sa procedeze la simplificarea si neluarea in seama a unor aspecte concrete si verificabile menționate in prima expertiza.
S-a precizat faptul că s-a cerut expertului sa schițeze in planul de situație terenul reclamanților sub aspectul posesiei si al actelor de proprietate, încât sa rezulte un minus de 221 m.p., așa cum pretind aceștia, menționându-se in dispozitivul încheierii si modul de calcul, respectiv 1827 m.p. - 1606 m.p. = 221 m.p..
In atare situație, prin dispozitivul hotărârii atacate, apelanții S. P., S. C. E. Și T. E. SRL, au arătat că prima instanță a reținut că apelanți-pârâții D. si R. au acaparat 88 m.p. si respectiv 34 m.p., precum si suprafața de 99 m.p. din drumul de acces, in condițiile in care expertul nu a menționat acaparare, ci suprapunere de teren.
In opinia apelanților-chemați în garanție, aceasta modalitate de soluționare a acțiunii in revendicare, formulata de intimații-reclamanții I. P. si E. apare total greșita, hotărârea pronunțata având grav afectata temeinicia.
În primul rând, apelanții S. P., S. C. E. și T. E. SRL, au precizat că autoarea reclamanților, respectiv Constanta T. T., a dobândit prin doua acte de vânzare cumpărare din 1942 si 1943, doua suprafețe de teren, de cate 1000 m.p. si 1250 m.p., terenurile având o forma geometrica regulata cu laturile de 50 si respectiv 45 m.l., așa cum rezulta din înscrisurile aflate la filele 149-151 dosar fond și că reclamanții au achiziționat potrivit contractului de vânzare cumpărare nr.596/31.08.1999, 1827 m.p. din suprafața de 2250 m.p., iar terenul are o cu totul alta forma geometrica decât cea care a aparținut autorului lor.
De asemenea, s-a menționat că expertul M. I. prin expertiza inițiala, planul de situație nr.3 a identificat terenul de 2250 m.p., intre punctele 41-42-43-44-45-40-41, precum si terenul de 1827 m.p. aflat intre punctele A-B-C-D-E-F-A potrivit planului de situație nr.2 anexa la expertiza.
In raport de aceasta constatare a expertului, apelanții-chemați în garanție au arătat că se poate observa ca atât suprafața de 2250 m.p. cat si cea de 1827 m.p. se suprapune cu terenurile altor proprietari, aspect asupra căruia vom reveni.
La cel de-al doilea punct al motivelor de apel, apelanții S. P., S. C. E. Și T. E. SRL, au arătat că expertul analizând toate actele de proprietate ale părților din proces, inclusiv contractul de vânzare cumpărare nr.8218/03.11.1994, precum si planurile de situație a ajuns la concluzia că limita de proprietate dintre restul proprietății moștenitorilor defuncților I. P. A. si T. Constanta, este cea pe aliniamentul punctelor 31-30-39 din planul de situație anexa nr.3.
Pentru a ajunge la aceasta concluzie, apelanții au precizat că expertul a avut in vedere că anexele 6 si 7 sunt doua planuri de situație a contractelor de vânzare cumpărare nr._/1995 si 422/1998, din care rezulta ca intre punctele 31-30, din planul de situație nr.3, dimensiunea trebuie sa fie de 9,90 m.l., această dimensiune rezultând prin scăderea din lungimea laturii C-E de 33,10 m.l. (anexa 6 si 7) a laturilor c-d de 20,20 m.l. si d-F de 3 m.l, din același anexe ( 33,10 - 20,20 -3,00= 9,90).
Totodată, apelanții-chemați în garanție au arătat că din lucrarea cadastrala a intimaților-reclamanților, in planul de amplasament, latura aflata intre punctele 6-1, care corespunde cu latura A-F din planul de situație nr.2, anexa la expertiza, are lungimea de 16,23 in loc de 9,90 m.l. potrivit aliniamentului F-E din anexe, acest aspect conducând la concluzia ca terenul reclamanților a fost amplasat fără a avea in vedere proprietățile învecinate, situație ce a generat extinderea, pe planul de amplasament, a terenului către proprietatea moștenitorilor lui A. G..
Un alt motiv invocat pe calea apelului de către apelanții-chemați în garanție ar fi că expertul Mladovici I., a concluzionat ca nu se pune problema acaparării de teren din proprietatea in care lucrarea cadastrala nr.12/1999, a reclamanților, a fost efectuata in sistem de proiecție local (aleatoriu) si recepționată ca atare de O.C.P.I. Prahova.
Apelanții-chemați în garanție au menționat că între toate planuri realizate în zonă exista concordanta, respectiv: in anul 1994 - contract de vânzare cumpărare nr.8218/1994, in 1995 - contract de vânzare-cumpărare nr._/02.11.1995 si în anul 1996 - Actul de partaj nr.631/26.07.1996. In anul 1999 moștenitorii lui T. Constanta, au vândut reclamanților suprafața de 1827 m.p., in loc de 2250 m.p., fără a se mai respecta actele anterioare, menționate mai sus.
Pe de alta parte, apelanții S. P., S. C. E. și T. E. SRL au arătat că terenul paraților D. este corect poziționat, lucrarea cadastrala fiind realizata in sistem de proiecție STEREO -70 si este avizata si recepționată de OCPI Prahova, întrucât corespunde cu realitatea din teren.
Potrivit teoriei, cauzele care determina suprapuneri a unor terenuri, se regăsesc in modificări ale amplasamentului si limitelor acestuia, măsurători efectuate in sistem local de coordonate, care pot genera erori de calcul, sau neactualizarea sistemului local de coordonate, in lipsa căruia sunt furnizate date neconforme cu situația reala din teren.
Apelanții-chemați în garanție au arătat că în acest context se poate observa și faptul ca autorii reclamanților au dobândit terenul de 1000 m.p. in anul 1942, fără a fi indicate dimensiunile laturilor terenului, iar cel de 1250 m.p. a fost dobândit in anul 1943 și că din anul 1942 pana in anul 1999 nu se cunoaște care a fost amplasamentul real al celor doua terenuri, raportat la proprietățile învecinate.
Potrivit art.22 si următoarele din Regulamentul privind întocmirea documentațiilor cadastrale, in vigoare la momentul anului 1999, reclamanții aveau posibilitatea la recalcularea coordonatelor in sistemul național de proiecție STEREOGRAFIC 1970 pentru a se stabili cu certitudine amplasamentul terenului.
Raportat la acest aspect, apelanții-chemați în garanție au considerat că se impunea avizarea tehnica a expertizelor efectuate pentru a se stabili corectitudinea datelor topografice, conform prevederilor art.4 lit.e din Legea nr.7/1996.
Totodată, apelanții S. P., S. C. E. Și T. E. SRL
au menționat că nu împărtășesc punctul de vedere al instanței de fond potrivit căruia lucrarea cadastrala nr. 12 a reclamanților nu "s-a văzut" datorita faptului ca lucrarea cadastrala a pârâților D. a fost făcuta in sistem de proiecție STEREO 1970, situația făcând posibila recepția si avizarea lucrării respective.
Pârâții D. Ș. D. și D. V. I., au formulat și au depus la data de 29.12.2014, prin intermediul Compartimentului Registratură din cadrul Judecătoriei S., cerere de recurs împotriva Sentinței civile nr. 1097/18.11.2014, pronunțate de Judecătoria S. - Secția Civilă în dosarul nr._ și împotriva încheierii de ședință din 11.11.2014, pronunțate de Judecătoria S. - Secția Civilă în același dosar, solicitând instanței de recurs să dispună calificarea căii de atac ca fiind recurs și nu apel, în raport de dispozițiile art. 2821 C.pr.civ. și având în vedere și valoarea obiectului cererii de chemare în judecată, iar prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună admiterea recursului și, pe cale de consecință: în principal, casarea Sentinței nr. 1097/18.11.2014 și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, întrucât modificarea nu este posibilă, fiind necesară administrarea de probe noi, conform art. 312 alin. (3) și (4) C.pr.civ., iar în subsidiar în primul rând, casarea Sentinței nr. 1097/18.11.2014 și reținerea cauzei spre rejudecare, întrucât modificarea nu este posibilă, fiind necesară administrarea de probe noi, conform art. 312 alin. (3) și (4) C.pr.civ., în al doilea rând subsidiar, modificarea Sentinței nr. 1097/18.11.2014 în sensul respingerii cererii de chemare în judecată formulate de I. P. și I. E., în contradictoriu cu subsemnații, ca neîntemeiată; într-un al treilea subsidiar, în situația în care, ad absurdum, instanța de control judiciar va menține soluția primei instanțe privind acțiunea în revendicare, pârâții D. solicită modificarea Sentinței nr. 1097/18.11.2014 în sensul admiterii capătului (i). 2) al cererii de chemare în garanție și în contradictoriu cu T. E., astfel cum a fost formulat .
În situația în care s-ar reține calificarea căii de atac ca fiind cea a apelului, pârâții D. Ș. D. și D. V. I., solicită instanței de control judiciar să dispună admiterea apelului și, pe cale de consecință: în principal, schimbarea Sentinței nr. 1097/18.11.2014 în sensul respingerii cererii de chemare în judecată formulate de llie P. și llie E., ca neîntemeiată; în subsidiar, în situația în care, ad absurdum, instanța de judecată va menține soluția primei instanțe privind acțiunea în revendicare, schimbarea Sentinței nr. 1097/18.11.2014 în sensul admiterii capătului (i). 2) al cererii de chemare în garanție și în contradictoriu cu T. E., astfel cum a fost formulat, obligarea intimaților - reclamanți la suportarea tuturor cheltuielilor de judecată antrenate de soluționarea prezentei cauze, în conformitate cu dispozițiile art. 274 și urm. C.pr.civ.
Recurenții-pârâții D. Ș. D. și D. V. I. au inserat pe calea cerii de recurs, aspecte preliminar referitoare la calificarea căii de atac.
De asemenea, recurenții-pârâți menționați anterior au arătat că prin cererea precizatoare depusă de intimații - reclamanți I. P. și I. E. pentru termenul din 11.03.2013, aceștia din urmă au precizat că „valoarea porțiunii de teren revendicată de aproximativ 200 m.p. este de 25.000 lei”, iar prin Sentința recurată, subsemnații recurenți - pârâți au fost obligați la lăsarea intimaților - reclamanți în liniștită folosință și posesie suprafața totală de aproximativ 187 mp. Totodată, au precizat că potrivit Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, prețul pe m.p. al terenului este de 35,98 Euro/m.p.
Prin urmare, s-a subliniat faptul că obiectul pricinii nu are o valoare de peste 100.000 lei, nici chiar din însumarea sumelor cuprinse în dispozitivul Sentinței nr. 1097/18.11.2014 (sume aferente cererii de chemare în judecată și cererii de chemare în garanție) nu rezultă o sumă ce să exceadă acestui prag, motiv pentru care se impune calificarea căii de atac ca fiind recurs, iar nu apel.
Recurenții-pârâți D. Ș. D. și D. V. I. au arătat că la data de 29.05.2012, între aceștia în calitate de cumpărători și T. E., în calitate de vânzător și, respectiv, S. T. și S. C. I., în calitate de vânzători și fidejusori, a fost încheiat Contractul de vânzare autentificat sub nr. 1.947 de Biroul Notarilor Publici Asociați C., S. și Asociații („Contractul de vânzare nr. 1.947/29.05.2012").
Totodată, recurenții-pârâți D. au menționat că potrivit Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, obiectul acestuia a fost reprezentat, pe de o parte de terenul intravilan situat în Bușteni, .. 11, jud. Prahova, în suprafață de 2.131 mp din măsurătorile cadastrale și, respectiv, 2.085 mp din actele de proprietate („Terenul"), identificat cu număr cadastral_ (nr. cadastral vechi_), intabulat în Cartea Funciara nr._ (Carte Funciară veche nr. 7570), deschisă la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești, fiind poziționat conform planului de amplasament și delimitare atașat in Anexa nr. 1 la Contractul de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, teren dobândit de recurenții D. Ș. D. și D. V. I. de la chemata în garanție T. E., iar pe de altă parte este reprezentat de cota indiviză de 5/6 din drumul de acces, în suprafață totală de 140 mp din actele de proprietate (147,60 mp din măsurătorile cadastrale), identificat cu număr cadastral 455 și intabulat în Cartea Funciară nr._ (Carte Funciara veche nr. 2739), deschisă la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești („Calea de acces"), iar calea de acces a fost dobândită de la S. T. și S. C. lulia.
Recurenții-pârâți D. au prezentat istoricul dreptului de proprietate asupra terenului și căii de acces, precum și un istoric al desfășurării procesului în fața judecătoriei.
Apelanții D. au arătat că din moment ce experții avansează mai multe suprafețe ale pretinsei suprapuneri (6 suprafețe total diferite), este evident că problema de drept dedusă primei instanțe nu putea fi edificată, impunându-se administrarea unui probatoriu suplimentar, în vederea aflării adevărului și lămuririi situației de fapt, în mod greșit, prima instanță reținând că „ultimul punct de vedere este cel care lămurește lucrarea", concluzia de mai sus fiind cu atât mai întemeiată cu cât între suprafața pretinsei suprapuneri indicată de expertul M. I. în raportul său inițial - referitor la Calea de acces - (140 mp) și suprafața pretinsei suprapuneri din răspunsul aceluiași expert la obiecțiuni (99 mp) este o diferență mai mare de 40 %.
Apelanții D. au mai arătat că expertul nu a precizat de ce a considerat limita proprietății cu M. G. ca fiind una stabilă și a raportat întreaga schiță începând din acel punct, motiv pentru care se impune suplimentarea probatoriului cu o nouă expertiză, în sensul lămuririi tuturor acestor aspecte
Referitor la planul de situație nr. 5 întocmit de expertul M. depus la dosarul de fond pentru termenul din 03.11.2014 (și care a fost omologat de către instanța de judecată, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare), apelanții au arătat că expertul a început cu măsurătorile de la limita proprietății cu M. G. (la sud de schiță), însă acesta nu a precizat de ce a considerat această limită ca fiind fixă și de ce întreaga schiță a fost construită începând cu această latură, ca și când aceasta din urmă era acolo dintotdeauna (și în această configurație).
Or, pe tot parcursul procesului, recurenții - pârâți D. au contestat exactitatea acestei laturi, aspect ignorat de către experți și de către instanța de fond. Chiar la momentul efectuării măsurătorilor la fața locului, reprezentantul recurenților - pârâți D. a antamat problema inexactității laturii D-C (din cuprinsul Planului de situație nr. 5, omologat de instanța de judecată). Cu toate acestea, expertul M. I. a înțeles să facă toate măsurătorile începând de la această limită, prezumând (relativ) exactitatea sa, fără alte investigații suplimentare.
Critica recurenților-pârâți D. privind exactitatea laturii D-C este cu atât mai importantă cu cât, în condițiile în care expertul ar fi constatat inexactitatea sa (pe bază de investigații proprii), ar fi constatat că nu există nicio suprapunere cu Terenul sau Calea de acces (aflate la Nord), ci cu imobilul deținut de vecinul M. G. (aflat la Sud). Practic, întreaga schiță a fost translatată artificial spre Nord, constatând greșit suprapunerea cu recurenții - pârâți D. și intimații - pârâți R..
Totodată, recurenții menționați anterior au precizat că sentința recurată este dată cu interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 563 alin. (3) c.civ., art. 901 alin. (2) c.civ., precum și a principiului de drept al ocrotirii dobânditorului de bună - credință și cu titlu oneros - motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 c.pr.civ.
Recurenții-pârâți D. au precizat că în realitate, admiterea cererii de chemare în judecată apare ca fiind o sancțiune civilă aplicată intimaților - chemați în garanție S., pentru fapte ale acestora din urmă (de pildă, „mutarea gardului" la un moment mult anterior dobândirii dreptului de proprietate asupra Terenului și Căii de acces de către recurenții - pârâți D.), însă o astfel de sancțiune civilă nu putea afecta și recurenții - pârâți D., întrucât aceștia din urmă au fost de bunăcredință și cu titlu oneros.
Cu titlu preliminar, recurenții D. au subliniat faptul că însăși instanța de fond a reținut că recurenții-pârâți D. Ștefen D. și D. V. I. au fost de bună - credință atât la momentul încheierii Contractului de vânzare nr. 1947/29.05.2012, cât și ulterior, însă cu toate acestea, instanța de fond a admis cererea de chemare în judecată având în vedere că, pe lângă recurenții - pârâți D., și intimații - reclamanți I. ar fi fost de bună-credință la momentul achiziționării imobilului acestora (la nivelul anului 1999 - deci cu 13 ani înainte de achiziționarea Terenului și a Căii de acces de către recurenții - pârâți D. [anul 2012]).
Prin urmare, s-a arătat că ceea ce a pierdut din vedere prima instanță era faptul că intimații - reclamanți au fost neglijenți și au dat dovadă de o reală pasivitate pe parcursul celor 13 ani, până la momentul achiziționării Terenului și a Căii de acces de către recurenții - pârâți D..
Recurenții D. au menționat că instanța fondului a reținut că la momentul anului 1999, imobilul aparținând intimaților-reclamanți I. P. și I. E. era împrejmuit cu „gard de sârmă" (deci un gard temporar), însă a pierdut din vedere faptul că la momentul 2012 acest gard nu mai exista (fiind furat între timp „de persoane necunoscute" - aspect ce rezultă clar din probatoriul administrat în dosarul de fond si recunoscut chiar de soții I. P. si I. E. si oricum neimputabil subsemnaților). În aceste circumstanțe, coroborat și cu inexactitatea documentației cadastrale a intimaților-reclamanți, recurenții - pârâți D. Ș. D. și D. V. I. nu aveau cum să afle despre existența pretinsei suprapuneri. Numai dacă intimații - reclamanți I. P. și I. E. ar fi ieșit din pasivitate și ar fi montat un alt gard prin care să facă public dreptul de proprietate și, în egală măsură, limita Terenului și a Căii de acces, pârâții din primă instanță ar fi putut ști de unde începe proprietatea vecină. Or, acest lucru nu s-a realizat, motiv pentru care este evidentă culpa intimaților - reclamanți I. P. si I. E..
Așadar, recurenții D. au precizat că este lipsită de orice efecte juridice reținerea primei instanțe conform căreia: ,,în egala măsură cu pârâții și reclamanții I. sunt dobânditori de bună credință, astfel că în concursul dintre aceștia preferință au reclamanții ca primi dobânditori".
Mai mult decât atât, s-a precizat că total irelevantă în cauză este dobândirea sau nu cu bună-credință de către intimații-reclamanți a dreptului de proprietate, ceea ce interesează în cauză și ceea ce a ignorat în mod greșit prima instanță este buna-credință a subsemnaților, bună-credință care paralizează acțiunea în revendicare promovată, contrar Sentinței civile nr. 1097/18.11.2014.
În realitate, în concursul dintre intimații-reclamanții în culpă de ivirea suprapunerii, care au dat dovadă de pasivitate timp de 13 ani și recurenții-pârâți de bună - credință ar fi trebuit să se dea prevalență ultimilor, întrucât aceștia din urmă, nu puteau anticipa pretinsa suprapunere, iar buna - credință a lor se impunea a fi protejată pe calea respingerii cererii de chemare în judecată.
În plus, după cum au arătat, nu are relevanță buna - credință a intimaților - reclamanți I. P. și I. E. de la momentul anului 1999, ci are relevanță aprecierea atitudinilor subiective ale părților exclusiv la momentul 2012.
Recurenții D. au menționat că sentința recurată este dată cu încălcarea regimului juridic al acțiunii în revendicare în reglementarea prevederilor Noului Cod civil, ale cărui dispoziții sunt aplicabile Contractului de vânzare - cumpărare nr. 1947/2012 și că în jurisprudența și literatura de specialitate anterioare intrării în vigoare a Noului Cod civil, acțiunea în revendicare a fost definită ca fiind acea acțiune reală, prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar.
De asemenea, recurenții-pârâți D. au mai subliniat că în interpretarea textului articolului de mai sus (art. 563 C.civ.), doctrina de specialitate a reținut următoarele: „Inserarea unei asemenea prevederi în cuprinsul unui articol consacrat acțiunii în revendicare nu poate, în opinia noastră, decât să atragă atenția, odată în plus, că acțiunea în revendicare formulată împotriva unei persoane care a dobândit dreptul de proprietate ca efect al posesiei de bună - credință va fi respinsă …”, însă instanța de fond a ignorat toate aceste dispoziții admițând cererea de chemare în judecată pe fond.
S-a mai arătat că legiuitorul instituie, așadar, în favoarea terțului dobânditor cu bună-credință și cu titlu oneros a unui drept real înscris în cartea funciară (cum este cazul recurenților - pârâți D. Ș. D. și D. V. I.), o prezumție relativă în sensul că este adevăratul titular al dreptului tabular înscris în folosul său, cu alte cuvinte, în noua reglementare, buna-credință este creatoare de drept; dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar pe care l-a înscris în cartea funciară este considerat titularul acestui drept chiar dacă, ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa, s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular.
Cât privește buna-credință, noțiunea a fost definită prin raportare la convingerea subdobânditorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i putea transmite proprietatea, o atare atitudine subiectivă fiind suficientă pentru a conferi valabilitate actului încheiat cu un proprietar aparent . Cu alte cuvinte, buna-credință reprezintă convingerea că actul juridic translativ de proprietate a fost încheiat cu adevăratul proprietar al dreptului de proprietate. Așadar, buna-credință se apreciază în persoana cumpărătorului, în mod concret (iar nu abstract), în funcție de aptitudinile acestuia și de împrejurările în care s-a încheiat contractul . Atare aspecte confirmă cele de mai sus, în sensul că este total irelevantă buna-credință a intimaților-reclamanți sau reaua-credință a autorului subsemnaților, ceea ce produce efecte juridice și, respectiv, paralizează acțiunea în revendicare este buna-credință a subsemnaților, reținută chiar de către prima instanță.
Referitor la ceea ce a reținut prima instanță, privitor la buna-credință a recurenților - pârâți D. Ș. D. și D. V. I., pe de o parte că subsemnații recurenți - pârâți D. Ș. D. și D. V. I., aceștia arată că se bucură de prezumția de bună – credință, iar intimații - reclamanți nu au răsturnat această prezumție, iar pe de altă parte, în situația în care, ad absurdum, instanța de judecată va reține că nu ar fi incidență prezumția sus - menționată, că recurenții nu aveau posibilitatea reală și rezonabilă (raportat la condiția unui cumpărător prudent și diligent) să aibă cunoștință de existența unei eventuale suprapuneri întrucât la momentul încheierii de către subsemnați a Contractului de vânzare - cumpărare nr. 1.947/29.05.2012 nu existau litigii pe rolul instanțelor de judecată având ca obiect derivat terenul revendicat în cuprinsul prezentei cauze, din cuprinsul cărților funciare CF nr._ si CF nr._) nu existau indicii din care să rezulte că ar exista vreo cauză de suprapunere (reală sau virtuală) cu lotul vecin, nu au cunoscut și nici nu puteau cunoaște pe alte căi faptul că ar exista o suprapunere, aspect reținut implicit de către instanța de judecată, câtă vreme aceasta precizează că nici măcar O.C.P.I. Prahova nu avea cunoștință de existența suprapunerii, chiar expertul I. M., în cuprinsul raportului său de expertiză inițial, conchide că pârâții D. Ș. D. si D. V. I. nu sunt în culpă fată de pretinsa suprapunere ce a avut la baza sa lucrarea cadastrală cu nr. actual_ a fost avizată favorabil de către OCPI Prahova, fără a fi semnalată o eventuală suprapunere cu nr. cadastral 12.
D. urmare, în conflictul de interese dintre reclamantul (și care este în culpă de ivirea pretinsei suprapuneri) și subdobânditorul de bună-credință al bunului imobil, recurenții-pârâți D. arată că este preferat, în reglementarea art. 563 alin. (3) C.civ., cel din urmă .
Totodată, recurenții au precizat că în cauză, sunt întrunite condițiile care trebuie îndeplinite în mod cumulativ pentru a opera prezumția de bună-credință, prima instanță, reținând buna-credință a subsemnaților, însă ar fi trebuit să respingă acțiunea în revendicare
Recurenții-pârâți D. au menționat că au dobândit cu bună-credință imobilul. în cauză, că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 901 alin. (1) și alin. (2) C.civ., ceea ce ar fi trebuit să paralizeze acțiunea în revendicare
La momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra Imobilului, Terenul era intabulat în Cartea Funciara nr._ (Carte Funciară veche nr. 7570), deschisă la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești, iar Calea de acces era intabulată în Cartea Funciară nr._ (Carte Funciară veche nr. 2739), deschisă la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești.
De asemene,a recurenții au subliniat că au fost de bună-credință la încheierea Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012. Titlul de proprietate al subsemnaților fiind preferabil, contrar celor reținute de prima instanță.
Față de inexistența vreunui litigiu privind Imobilul dobândit, recurenții au arătat că pentru a exista bună-credință este necesar ca, la momentul dobândirii dreptului de proprietate, să nu fi fost notată, mai înainte de înregistrarea cererii de înscrierea dreptului terțului dobânditor, nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare. Prin notarea unei astfel de acțiuni în cartea funciară, se pune sub semnul incertitudinii existența dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară în favoarea antecesorului terțului dobânditor.
În cazul de față, prealabil încheierii Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, subsemnații am depus toate diligentele obiectiv și rezonabil necesare pentru a cunoaște situația juridică reală a Imobilului (în legătură cu care erau îndeplinite toate formalitățile de publicitate imobiliară) și, în plus, pentru a verifica dacă titlul vânzătorilor nu este contestat sau face obiectul vreunui demers judiciar.
În urma verificărilor astfel efectuate a rezultat inexistența vreunui impediment, cele două cărți funciare fiind libere de orice sarcini (servituți, privilegii, litigii etc.), la momentul încheierii Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012 și, respectiv, intabulării dreptului de proprietate al subsemnaților asupra Imobilului, acesta nefăcând obiectul niciunui litigiu pe rolul instanțelor de judecată, în cartea funciară neexistând vreo mențiune în acest sens.
Astfel, la data la care li s-a transmis proprietatea Imobilului, nu aveau nici cea mai vagă informație care să ne determine sa presupunem că altcineva ar putea fi adevăratul proprietar sau că ar putea pretinde vreun drept asupra Terenului revendicat. Inexistența notării vreunui litigiu în cartea funciară a consolidat convingerea recurenților D. în ceea ce privește legalitatea titlului de proprietate a autorilor noștri, precum și a înscrierilor tabulare.
Din cuprinsul Cărții Funciare nr._ și a Cărții Funciare nr. 455 nu rezulta, la momentul încheierii Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane.
O altă condiție ce trebuie îndeplinită pentru a se putea reține buna-credință presupune ca, din cuprinsul cărții funciare, să nu rezulte nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane, această condiție referindu-se la notarea în cartea funciară, anterior înregistrării cererii de înscriere a dreptului terțului dobânditor, a altor situații juridice, cum ar fi: antecontracte de vânzare-cumparare, acte de urmărire silită a imobilului, pactul comisoriu etc., a căror valorificare ar putea determina radierea dreptului tabular și înscrierea lui în folosul persoanelor beneficiare a acelor situații juridice.
În cazul de față, în cuprinsul Cărții Funciare nr._ și a Cărții Funciare nr._, nu a existat nicio mențiune cu privire la existența vreunui drept real al reclamanților sau al oricărei persoane asupra terenului revendicat sau a vreunei situații juridice a cărei valorificare ar fi determinat radierea dreptului tabular și înscrierea lui în folosul persoanelor beneficiare a acelor situații juridice.
Recurenții-pârâți D. au arătat că au convingerea fermă și netulburată că au dobândit imobilul de la adevăratul proprietar, iar o ultimă condiție ce trebuia îndeplinită pentru a se putea reține buna-credință ar fi aceea ca terțul dobânditor să nu fi cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare, această condiție decurgând din caracterul relativ al prezumției exactității înscrierilor în cartea funciară, care conferă posibilitatea adevăratului titular al dreptului de real imobiliar să combată această prezumție și, inclusiv, prezumția bunei-credințe a terțului dobânditor, prin dovedirea faptului că acesta a cunoscut că antecesorul său tabular nu avea toate calitățile prevăzute de lege pentru a-i putea transmite acel drept.
Raportat la situația de fapt și de drept incidență în speță, în momentul în care au dobândit dreptul de proprietate asupra Imobilului, recurenții-pârâți D. au arătat că nu au avut nici măcar cea mai mică suspiciune că altcineva ar putea fi adevăratul proprietar al Terenului revendicat.
Pe lângă aspectele menționate mai sus, convingerea lor în sensul că au dobândit dreptul de proprietate asupra Terenului revendicat de la adevăratul proprietar a fost consolidată și de faptul că la momentul încheierii Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2011, autorii subsemnaților și autorii autorilor subsemnaților îndepliniseră formalitățile de publicitate imobiliară.
Așa cum au indicat deja, la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra Imobilului, Terenul era intabulat în Cartea Funciara nr._ (Carte Funciară veche nr. 7570), deschisă la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești, iar Calea de acces era intabulată în Cartea Funciară nr._ (Carte Funciară veche nr. 2739), deschisă la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești. De altfel, încă din anul 2000 si. respectiv, din anul 2006, Terenul și Calea de acces, în configurația de la acel moment, fuseseră intabulate în cartea funciară.
Având în vedere faptul că Imobilul era intabulat în cartea funciară, în mod evident, au avut convingerea onestă că starea de fapt coincide cu starea de drept, în sensul că vânzătorii aveau calitatea de adevărați proprietari.
În aceste condiții, buna lor credință a fost clădită pe prudență și diligentă, existând, așa cum au arătat, atât la îndeplinirea formalităților anterioare vânzării, în scopul verificării situației juridice a Imobilului, cât și la momentul realizării acordului de voințe.
În al doilea rând, recurenții-pârâți D. au arătat că încheierea Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, s-a realizat doar după ce aceștia, ca urmare a demersurilor efectuate, și-au format convingerea că vânzătorii T. E. și S. T. și S. C. I. sunt adevărații proprietari ai Imobilului.
În acest sens, recurenții-pârâți D. au analizat actele de proprietate ale autorilor lor cuprinse în Anexele 1 - 14 la întâmpinarea la cererea de chemare în judecată, astfel că nu li se poate reproșa, sub nicio formă, faptul că ar fi avut o atitudine pur pasivă, ci, dimpotrivă, au demonstrat o atitudine activă, concretizată într-o informare prealabilă în detaliu asupra situației juridice a Imobilului.
În al treilea rând, s-a arătat că actele de proprietate ale autorilor asupra Imobilului au fost prezentate și notarului public C. N. D., care a autentificat Contractul de vânzare nr. 1.947/29.05.2012 și care ar fi refuzat autentificarea acestui act juridic, în situația în care ar fi existat impedimente la încheierea vânzării.
Împrejurarea că notarul public instrumentator a apreciat, în urma analizării actelor de proprietate ale autorilor lor, că vânzătorii sunt adevărații proprietari ai Imobilului și, drept consecință, a autentificat Contractul de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, constituie un argument suplimentar în sensul că subsemnații am fost de bună-credința .
În al patrulea rând, au mai arătat că fără să existe vreo suspiciune asupra valabilității transmiterii dreptului de proprietate, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești a admis cererea de intabulare a dreptului de proprietate al subsemnaților, în baza Contractului de vânzare nr. 1947/29.05.2012, asupra Imobilului.
Într-un cuvânt, măsura aprecierii bunei-credințe este dată de diligenta pe care o depune cumpărătorul pentru a cunoaște ce cumpără și de ta cine cumpără, astfel că buna-credință încetează în momentul în care comite cea mai mică neglijență, pe care cea mai puțin prevăzătoare persoană cu un nivel de pregătire medie nu a fi comis-o.
Conchizând, aspectele de mai sus demonstrează, în mod evident, buna-credință a recurenților-pârâți la momentul dobândirii Imobilului, sens în care, în mod corespunzător, față de prevalenta dată de legiuitor celui care a dobândit, cu bună-credință și cu titlu oneros un drept real înscris în cartea funciară, Contractul de vânzare nr. 1.947/29.05.2012 este mai bine caracterizat și preferabil titlului de care s-au prevalat intimații - reclamanți, aspecte care ar fi trebuit să conducă la respingerea acțiunii în revendicare.
Recurenții-pârâți au precizat că au înțeles să cheme în garanție pe autorii lor cu titlu particular.
Prin urmare, sub aspectul capătului (i). 2) al cererii de chemare în garanție, recurenții-pârâți D. au menționat că au solicitat, în plus de S. T. și soția sa, obligarea T. E., în calitate de vânzător al Terenului. Cu toate acestea, această din urmă societate, nu se regăsește în dispozitivul Sentinței recurate.
În ceea ce privește obligația de garanție a vânzătorului împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț, potrivit art. 1.695 alin. (2) C.civ., recurenții D. au precizat că această obligație este incidență numai dacă pretențiile terțului sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată.
Așadar, rezultă că, pentru atragerea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: să existe o tulburare de drept a cumpărătorului în liniștita folosință a bunului cumpărat, actuală sau iminentă, prin invocarea de către terț a unui drept real (drept de proprietate, drept de uzufruct, drept de superficie etc.) sau a unui drept de creanță (spre exemplu, un drept de locațiune); evicțiunea să aibă o cauză anterioară încheierii contractului de vânzare, vânzătorul fiind răspunzător pentru drepturile terților constituite în timp ce acesta era proprietar; cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza evicțiunii la momentul încheierii contractului.
De asemenea, referitor la întinderea daunelor-interese datorate de vânzător, recurenții au făcut trimitere la dispozițiile art.1702, 1703 cod civil.
În ceea ce privește dispozițiile contractuale incidente în speță, potrivit art. 4.1.15 din Contractul de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, „[nimic din prezentul contract nu îl va scuti de Vânzător sau și/sau pe Fidejusori de obligația de a-l despăgubi și garanta pe Cumpărător împotriva oricărei forme de evicțiune, totală sau parțiala, a Terenului și/sau a Căii de Acces, conform celor prevăzute la art. 1.695 și urm. din Codul Civil".
În măsura în care, se va reține caracterul întemeiat al acțiunii în revendicare formulată de intimații - reclamanți, în cauză, recurenții-pârâți D. au arătat că sunt îndeplinite condițiile pentru atragerea răspunderii (și a) T. E. pentru evicțiune.
Recurenții-pârâți D. au arătat că sunt în prezența unei „tulburări" din partea reclamanților asupra dreptului de proprietate deținut de către aceștia cu privire la terenul în litigiu, întrucât cererea de chemare în judecată are ca obiect obligarea recurenților-pârâți D., precum și a pârâților R. S. și R. M. E., la a lăsa în proprietate și liniștită posesie Terenul revendicat,
S-a menționat că, cauza evicțiunii este anterioară încheierii Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, în ceea ce privește anterioritatea cauzei evicțiunii în raport de data dobândirii Imobilului, și că această condiție este îndeplinită în speță, întrucât titlul subsemnaților este reprezentat de Contractul de vânzare nr. 1.947 încheiat la data de 29.05.2012, titlul de care se prevalează reclamanții fiind reprezentat de Contractul de vânzare nr. 596 încheiat la data de 31.08.1999.
În momentul în care au dobândit dreptul de proprietate asupra Imobilului, nu au avut nici măcar cea mai mică suspiciune că altcineva ar putea fi adevăratul proprietar al Terenului revendicat, având convingerea fermă și nezdruncinată că starea de fapt coincide cu starea de drept, în sensul că vânzătorii aveau calitatea de „verus dominus".
Buna-credință a acestora la încheierea Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012 este demonstrată cel puțin de următoarele aspecte: în primul rând, la momentul încheierii Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012 și, respectiv, întabulării dreptului de proprietate al subsemnaților asupra Imobilului, acesta nu făcea obiectul niciunui litigiu pe rolul instanțelor de judecată, în cartea funciară neexistând vreo mențiune în acest sens; în al doilea rând, la momentul încheierii Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2011, autorii lor și autorii autorilor lor îndepliniseră formalitățile de publicitate imobiliară; în al treilea rând, încheierea Contractului de vânzare nr. 1.947/29.05.2012, s-a realizat doar după ce subsemnații, ca urmare a demersurilor efectuate, le-au format convingerea că vânzătorii T. E. și S. T. și S. C. I. sunt adevărații proprietari ai Imobilului; în al patrulea rând, actele de proprietate ale autorilor subsemnaților asupra Imobilului au fost prezentate și notarului public C. N. D., care a autentificat Contractul de vânzare nr. 1.947/29.05.2012 și care ar fi refuzat autentificarea acestui act juridic, în situația în care ar fi existat impedimente la încheierea vânzării și în al cincilea rând, fără să existe vreo suspiciune asupra valabilității transmiterii dreptului de proprietate, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești a admis cererea de intabulare a dreptului de proprietate al acestora, în baza Contractului de vânzare nr. 1947/29.05.2012, asupra Imobilului.
La data de 05.01.2015, pârâți R. M. E. și R. S., au formulat și au depus cerere de recurs împotriva Sentinței Civile nr.1097/18.11.2014, pronunțata de Judecătoria S..
În motivarea recursului recurenții-pârâți R. au arătat că terenul îngrădit de subsemnații din terenul proprietatea reclamanților este in suprafața de numai 13,25 mp si nu de 34 mp, cum in mod greșit a apreciat prima instanța.
Astfel, gardul edificat de subsemnații si care împrejmuiește proprietatea lor se afla chiar lângă stâlpul de înalta tensiune - depășind cu 0,85 metri liniari acest punct - astfel cum rezulta de altfel si din planșele nr. 1 si 5 întocmite de expertul judiciar.
S-a precizat că în cazul în care ar avea in vedere suprafața de 34 mp prevăzuta in hotărârea primei instanțe, ar rezulta ca intre gardul proprietății recurenților R. si stâlpul de tensiune care reprezintă punctul B din planșa realizata de expert ar fi o distanta de circa 2,19 metri liniari (34 / 15,49 - lungimea gardului nostru = 2,19 ml).
Astfel, rezulta evident ca terenul pe care subsemnații îl au împrejmuit încalcă proprietatea reclamanților I. P. si I. E. pe o suprafața de 13,25 mp, respectiv pe o lungime de 15,49 ml si pe o lățime de 0,85 ml.
Pentru edificarea situației de fapt, recurenții-pârâți R. au depus în copie si o planșa fotografica - realizata chiar de către reclamant si depusa la dosarul primei instanțe la unul din termenele de judecata - din care rezulta evident că, gardul proprietății lor (este vorba despre gardul din lemn cu temelie din beton, aflat in dreapta planșei fotografice) se afla chiar lângă stâlpul de tensiune (punctul de contur B) - respectiv la 0,85 metri de acesta - fapt constatat si de celelalte expertize realizate in cauza.
La data de 24.05.2015, prin intermediul Compartimentului Registratură din cadrul Tribunalului Prahova, reclamanții I. P. și I. E. au formulat și au depus întâmpinare, solicitând instanței de control judiciar ca prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună apelurilor, ca nefondate, menținerea sentinței civile nr. 1097/18.11,2014 pronunțate de Judecătoria S. ca fiind temeinica si legala, precum și obligarea apelanților-pârâți D. S. D. si D. V. I. in solidar, la cheltuieli de judecata, generate de prezenta cale de atac, pentru următoarele motive:
Cu privire la excepția calificării a caii de atac, invocata de apelanții-parați D. S. D. si D. V. I., intimații-reclamanți au apreciat calea de atac a prezentei cauze ca fiind apel, așa cum a hotărât Judecătoria S., deoarece acțiunea promovata a avut trei capete de cerere: revendicare imobiliara, grănițuire si cheltuieli de judecata. Revendicarea imobiliara si grănițuirea sunt petite principale, care au o existenta de sine stătătoare si care nu se regăsesc in dispozițiile exhaustive ale art.2821 C.pr.civ., iar evaluarea s-a realizat numai sub aspectul timbrajului.
Intimații-reclamanți I. au solicitat instanței de recurs să observe că, majoritatea motivelor de apel invocate atât de apelanții-parați D., cat si de apelanții-chemați in garanție S. si T. E. sunt veritabile obiecțiuni la rapoartele de expertiza judiciara întocmite de experții G. E. si M. I., care au fost deja discutate la termenele stabilite de instanța fondului si nicidecum, nu reprezintă critici la sentința pronunțata in cauza.
Referitor la contraexpertiza efectuata de ing. M. I., intimații-reclamanții au arătat că a fost realizata la cererea apelanților, deoarece aceștia nu au fost satisfăcuți de expertizele anterioare, iar instanța Ie-a admis cererea si mai mult decât atât, a omologat contraexpertiza tehnica judiciara topografica solicitata de apelați, pronunțând sentința si in baza acestei contraexpertize judiciare
Totodată, intimații-reclamanții au precizat faptul că au fost primii proprietari, care au avut cadastru in zona, iar la data când a cumpărat terenul, acesta era îngrădit cu gard, fapt demonstrat in planul de situație al cadastrului nr. 12, precum si de planșele foto, depoziția martorilor, răspunsului la interogatoriu a paraților R., aceștia fiind cumpărători de buna credința.
De asemenea, au menționat faptul că la dosarul cauzei exista o copie a cadastrului efectuat de ing. Mustața, transmisa instanței fondului de O.C.P.I. Prahova, care face dovada faptului ca nu exista suprapuneri intre cadastrul nr. 12 si lotul de teren aparținând domnului M. pe latura D-C din planul de situație nr.5 întocmit de expertul M. I..
Au precizat faptul că familia I. a cumpărat suprafața de teren îngrădita de 1827 mp prin contractul de vânzare cumpărare nr.596/31.08.1999 fiind primii cumpărători de buna credința in zona, care au avut cadastru, că din tarlaua de 5000 mp măsurata de expert in sistemul stereo 1970 in planul de situație nr. 3 pe coordonatele pct. ABC DA necontestat de nici o parte, deținuta de defunctul I. P. A. s-a vândut dnei T. Constanta prin contract de vânzare-cumpărare nr. 3010/31.08.1942, 1ooo m.p si prin contract de vânzare-cumpărare nr.2451/04.08.1943 s-a vândut încă 1250 m.p, ambele loturi fiind descrise cu lungimile tuturor laturilor. Aceste terenuri însumând 2250 m.p fiind menționate în planul de situație nr.3 pe conturul pct. 41-42-43-44-45-40-41 din expertiza M., astfel ca reclamanții-intimați au cumpărat numai terenul îngrădit de 1827 m.p.
Intimații-reclamanți I. au învederat instanței de control judiciar că nu aceștia au translatat terenul spre sud la vecinul M. ci, chemații in garanție la cumpărarea celor doua loturi de la Consiliul Local au translatat spre ei, cu precădere lotul de 281 m.p dobândit cu contract de vânzare-cumpărare nr.137/05.02 2008 vizibil în planul de situație nr.3 anexa, terenurile acestea au fost translatat spre sud.
Reclamanții I. au precizat că nu este necesară și utilă cauzei o nouă expertiză, care să clarifice pe celelalte două, întrucât toate expertizele realizate în cauză sunt sensibil egale între ele și nu se contrazic.
Față de obiectul cererii de chemare în judecată, la termenul de judecată din data de 28.04.2015, Tribunalul a calificat prezenta cale de atac ca fiind apel, iar nu recurs.
La termenul de judecată din data de 28.04.2015, Tribunalul, din oficiu a pus în discuția excepția netimbrării cererii de apel a apelanților pârâți R. S. și R. M. E..
Examinând excepția de netimbrare instanța de apel constată că, potrivit art. 20 alin. 1-3 cu aplicarea art. 11 alin. 1 din Legea nr. 146/1997 taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat, iar daca aceste taxe nu au fost plătite in mod legal în momentul înregistrării acțiunii sau cererii, se va pune în vedere petentului sa achite suma datorata pana la primul termen de judecată, neîndeplinirea obligației de plata sancționându-se cu anularea acțiunii ori a cererii.
În cauză, instanța de control judiciar a pus in vedere apelanților-pârâți R. S. si R. M. E., obligația de a achita o taxa de timbru in suma de 1691 lei și timbru judiciar, în valoare de 5,00 lei, stabilite potrivit art. 11 alin. 2 din Legea nr. 146/1997, respectiv art. 3 din OG nr. 32/1995 modificata, potrivit mențiunilor realizate în cuprinsul citației ce i-a fost adresată.
Cum apelanții-pârâți nu s-a conformat obligației de a achita sumele indicate până la termenul de judecata stabilit, in baza art. 137 alin. 1 Cod procedura civila cu aplicarea art. 21 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 coroborate cu art. 3 din OG nr.32/1995, instanța va admite excepția de netimbrare, invocată din oficiu si, pe cale de consecința, va anula apelul declarat de apelanții-pârâți R. S. si R. M. E., ca fiind netimbrat.
Se impune precizarea că dreptul de acces liber la justiție, consacrat prin dispozițiile art. 21 alin. 1 din Constituția României și garantat prin prevederile art. 6 par. 1 din Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului, ca o componentă a dreptului la un proces echitabil, trebuie exercitat potrivit procedurii și în condițiile instituite de lege, inclusiv prin plata taxelor aferente demersului judiciar promovat.
În concret, art. 6 par.1 din Convenție nu garantează accesul gratuit la justiție, Curtea Europeană a Drepturilor Omului reținând, în jurisprudența sa, că numai în cazul stabilirii unei taxe de timbru exorbitante, fără nici o legătură cu șansele de câștig a cauzei si înainte de orice analiza a fondului acesteia, combinată cu lipsa posibilităților financiare ale reclamantului, constituie, în fapt, o descurajare și o limitare lipsita de proporționalitate a accesului liber la justiție (Hotărârea dată în cauza Weismann contra României).
Examinând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, a actelor și lucrărilor dosarului, precum și a dispozițiilor legale care au incidență în soluționarea prezentei cauze, tribunalul constată că apelurile sunt nefondat, pentru considerentele ce se vor expune în continuare:
Sub aspectul apelului declarant de pârâții D. Ș. D. și D. V. I., Tribunalul reține că o primă categorie de susțineri vizează calea de atac ce se poate exercita împotriva hotărârii de primă instanță.
În acest context, Tribunalul reamintește că la termenul de judecată din data de 28.04.2015, a fost calificată drept cale de atac împotriva hotărârii Judecătoriei S., apelul, avându-se în vedere, pe de o parte că printre petitele acțiunii se află și acela de grănițuire, iar pe de altă parte, practica constantă a Curții de Apel Ploiești, în funcție de asemenea solicitare, se stabilește calea de atac.
Ori, așa cum rezultă din actele și lucrările dosarului de primă instanță, inițial, Judecătoria S. a fost investită cu o acțiune în revendicare.
Ulterior, reclamanții au formulat și depus la dosar o cerere completatoare, prin care au solicitat și grănițuirea proprietății părților, așa cum rezultă din înscrisurile aflate la fila 136 – 138, dosar judecătorie.
Un atare capăt de cerere a fost avut în vedere de prima instanță, care, prin dispozitivul hotărârii ce face obiectul prezentei căi de atac, a dispus și cu privire la grănițuirea proprietăților limitrofe ale părților.
Într-o atare situație, orice trimitere a apelanților pârâți la capătul de cerere având ca obiect revendicarea și care potrivit practicii judiciare constante, în acțiuni având petitele acțiunii pendinte este unul subsidiar, nu pot fundamenta solicitarea acestora, în sensul că, în speța de față, calea de atac ce se poate exercita împotriva hotărârii de primă instanță este apelul, toate susținerile vizând acest aspect fiind nefondate.
Sub aspectul criticilor apelanților privitoare la modul de administrare a probei cu expertiză topometrică, și care, în opinia acestora, față de calea de atac exercitată în cauză, ar impune casarea cu trimitere, Tribunalul reține că, în adevăr, expertiza dispusă în cauză și având obiectivele indicate în încheierea de ședință din data de 10.06.2013, a fost efectuată de expert G. E..
Ulterior, după depunerea de către acesta la dosar și a răspunsului la obiecțiuni, judecătoria a încuviințat la data de 03.03.2014 cererea de efectuarea a unei noi expertize topometrice, a pârâților D. Ș. D. și D. V. I.,precum și a chemaților în garanție.
Noua lucrare de expertiză a fost efectuată de expert M. I., raportul de expertiză, precum și răspunsul la obiecțiuni fiind depuse la dosarul cauzei.
La această din urmă lucrare, respectiv răspuns la obiecțiuni, pârâții D. au formulat o singură obiecție, așa cum rezultă din practicaua încheierii de amânare a pronunțării din data de 11.11.2014.
Astfel, singurul aspect invocat a fost cel legat de diferența suprafețelor de teren pentru care s-a constat existența unei suprapuneri și care, în completarea lucrării de expertiză, în realitate răspuns la obiecțiuni sunt mai mici cu peste 10%.
Pentru considerația expusă, Tribunalul constată nefondată critica apelanților pârâți în sensul că la respectivul moment procesual au formulat obiecțiuni la cel de al doilea raport de expertiză, astfel cum a fost completat, susținând în principiu că toate concluziile experților desemnați în cauză sunt contradictorii, inconsecvente și s-ar impune refacerea lucrării.
Pe de altă parte, singurul aspect rămas în divergență, în chiar opinia apelanților pârâți și care se impunea a fi lămurit prin administrarea probei cu expertiză, era cel menționat în paragraful precedent, diferența învederată de aceștia cu privire la suprafețele de teren fiind potrivit susținerilor apărătorului în fața primei instanțe mai mare de 10 %, iar nu de 40%, așa cum acreditează aceștia ideea, prin motivele de apel.
Într-o atare situație, și în lipsa unor nemulțumiri privitoare la modul de efectuare al lucrării de expertiză de către cel de al doilea expert, apelanții nu mai pot invoca în calea de atac aspecte legate de împrejurarea că se impunea administrarea unui probatoriu suplimentar în vederea aflării adevărului și a stabilirii situației de fapt sau cele potrivit cărora expertul M. nu a precizat de ce a considerat limita proprietății cu M. G., fiind una stabilă și a raportat întreaga schiță de plan, din acel punct.
De altfel, este de observat că apelanții pârâți au avut încuviințat de către instanță expert consilier la efectuarea lucrărilor de expertiză.
Ori, deși acesta, în punctele de vedere exprimate a fost în mod constant în dezacord cu opinia experților desemnați de instanță, nici un moment nu a susținut alegații în sensul că erorile ar fi determinate de modalitatea de poziționare a terenului reclamanților față de un anumit vecin.
În ceea ce privește respingerea obiecțiunilor de către prima instanță la cea din urmă lucrare, respectiv răspuns la obiecțiuni, Tribunalul reține că împrejurarea că expertul, tocmai având în vedere punctele de vedere ale părților, a ajuns la suprafețe mai mici cu privire la suprapunere, nu echivalează cu admiterea, de plano, a unor noi obiecțiuni, judecătorul fiind dator să stabilească situația de fapt pe baza întregului probatoriu administrat.
Pentru toate considerațiile expuse, Tribunalul apreciază ca nefondate toate criticile subsumate solicitării de casare, fundamentate pe modul de administrare a probei cu expertiză și de completare sub acest aspect a probatoriului.
Sub aspectul criticilor vizând modul de soluționare a fondului raportului juridic litigios, raportat la petitul privitor la revendicare, Tribunalul reține că apelanții pârâți invocă, în susținerea punctului acestora de vedere, dispozițiile art.563, alin.3 cod civil, art.901, alin.2 cod civil și principiul de drept al ocrotirii dobânditorului de bună credință și cu titlu oneros.
În analiza acestora, Tribunalul va porni de la o situație premisă, rezultată atât din probatoriile administrate, cât și din recunoașterile implicite ale apelanților pârâți.
Astfel, dincolo de întinderea suprafețelor în discuție, atât în privința terenului, cât și în privința căii de acces există o suprapunere între proprietatea reclamanților și a apelanților pârâți.
Pornind de la această situație faptică, corect stabilită de judecătorie și necontestată, Tribunalul reamintește că alin.3 al art.563 cod civil, primul temei invocat de apelanții pârâți, instituie o prezumție a recunoașterii dreptului de proprietate dobândit cu bună credință și în condițiile legii.
Altfel spus, pentru a opera această recunoaștere, se cere ca cel ce se prevalează de dreptul de proprietate să fi fost de bună credință la data dobândirii și dreptul său să fie dobândit în condițiile legii.
Ori, în speța pendinte, așa cum rezultă din actele succesive de înstrăinare ale autorilor apelanților pârâți, coroborate cu celelalte probatorii administrate în cauză, înstrăinătorul a acaparat mai înainte de încheierea actului suprafețe de teren, din proprietatea reclamanților I..
Aceste aspecte sunt dovedite pe de o parte, prin faptul că în respectivele convenții există în mod constant neconcordanțe între suprafața din acte și cea din măsurători, cea de a doua fiind mai mare și din recunoașterile la interogatoriu ale pârâtului R., în sensul acaparării de teren din partea chematului în garanție S..
Ori, de vreme ce autorii apelanților pârâți, prin convențiile încheiate și faptele ulterioare, parțial nu au avut calitate de adevărați proprietari, nu puteau înstrăina, în condiții de legalitate, întreaga suprafață de teren menționată în titlul apelanților pârâți, astfel încât să fie îndeplinită condiția dobândirii în condițiile legii.
Astfel, sunt nefondate criticile apelanților pârâri, în sensul că admiterea cererii de chemare în garanție apare ca o sancțiune civilă aplicată intimaților chemați în garanție S., și care nu îi poate afecta pe aceștia.
Chiar dacă s-ar trece peste aceste aspecte, prezumția instituită de art.563, alin.3 cod civil, nu are rolul de a paraliza acțiunea în revendicare, așa cum susțin în mod nelegal apelanții pârâți.
În realitate, respectiva prezumție inversează sarcina probei, revenind posesorului să dovedească nevalabilitatea titlului celui care a formulat acțiunea în revendicare, respectiv să răstoarne prezumția de legalitate a dobândirii.
Raportat la acestea, Tribunalul reține că apelanții pârâți nu au făcut dovada lipsei de titlu a reclamanților cu privire la terenul pentru care există suprapunerea de teren.
Împrejurarea că reclamanții ar fi stat în pasivitate timp de 13 ani, pe lângă faptul că nu este dovedită, alegațiile apelanților fiind combătute de probatoriul administrat legat de modalitatea de limitare a proprietății, este lipsită de relevanță juridică într-un litigiu având obiectul celui pendinte față de imprescriptibilitatea acțiunii în revendicare.
Pentru considerațiile expuse, Tribunalul apreciază ca nefondate toate criticile apelanților pârâți, în sensul că hotărârea pronunțată a fost dată cu interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art.563, alin.3 cod civil sau cele privitoare la regimul juridic al acțiunii în revendicare.
Tribunalul nu poate reține ca fundamentând o soluție de admitere a căii de atac nici trimiterile apelanților pârâți la dispozițiile art.901, alin.1 și 2 cod civil.
Astfel, prezumția instituită de alin.1 al textului de lege invocat în paragraful precedent, aplicabilă în materie de carte funciară, devine operabilă în favoarea terțului dobânditor cu titlu oneros a unui drept real, în situația în care dreptul tabular aparține în realitate unei alte persoane decât antecesorul său.
În această materie, buna credință este creatoare de drept, în sensul că dobânditorul cu titlu oneros al dreptului real va fi considerat titularul acelui drept, chiar dacă ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular.
Ori, această ipoteză nu se verifică în speța pendinte, de vreme ce litigiul nu este unul de carte funciară, dreptul de proprietate al înstrăinătorilor chemați în garanție nu a fost radiat, iar reclamanții nu au contestat înscrierea dreptului de proprietate al apelanților în cuprinsul cărții funciare.
De altfel, așa cum s-a arătat în paragraful precedent, materia reglementată de art.901 cod civil, este una specială, rolul textului nefiind în nici un caz paralizarea unei acțiuni în revendicare, așa cum în mod eronat au susținut apelanții pârâți.
Pentru toate considerentele expuse, Tribunalul apreciază ca nefondate toate criticile apelanților fundamentate pe dispozițiile mai sus menționate.
Tribunalul apreciază ca nefondate și susținerile apelanților potrivit cărora titlul de proprietate al acestora este favorabil celor al reclamanților.
Astfel, întreaga construcție juridică a apelanților se bazează pe principiul bunei credințe în dobândirea dreptului de proprietate.
Ori, așa cum s-a demonstrat mai sus, trimiterile apelanților la cele două texte din codul civil nu sunt de natură a conduce la respingerea de plano a acțiunii în revendicare, iar în condițiile în care reclamanții nu au contestat dreptul de proprietate al pârâților, pentru ca aceștia din urmă să le opună atitudinea subiectivă la dobândirea dreptului, sunt aplicabile regulile din materia comparării dreptului de proprietate atunci când actele provin de la autori diferiți.
Raportat la acestea, în mod corect a reținut judecătoria că dreptul de proprietate al reclamanților este preferabil, fiind mai vechi și fiind totodată îndeplinite și formalitățile de publicitate, potrivit reglementărilor în materie, la momentul dobândirii dreptului.
Față de considerațiile expuse, Tribunalul apreciază că, în mod legal și temeinic, prima instanță a admis petitul privitor la revendicare.
Sub aspectul criticilor potrivit cărora, în mod greșit prima instanță nu a admis cererea de chemare în garanție și în contradictoriu cu S.C. T. E., Tribunalul observă că, așa cum de altfel susțin și apelanții, pretențiile în raport cu această persoană juridică au format obiectul celui de al doilea capăt de cerere al chemării în garanție.
Ori, după pronunțarea sentinței ce face obiectul prezentei căi de atac, pârâții D. au formulat o cerere de completare a dispozitivului cu privire la admiterea și a celui de al doilea capăt de cerere din cererea de chemare în garanție, în contradictoriu cu persoana juridică, pretențiile din solicitarea de completare fiind identice cu cele din cererea de apel.
Această cerere, calificată de judecătorie drept cererea de îndreptare eroare materială, față de conținutul minutei, a fost admisă prin sentința civilă nr.44/26.01.2015.
Într-o atare situație, eventualele nemulțumiri legate de aspectele în discuție puteau fi invocate numai pe calea căii de atac împotriva hotărârii menționate în paragraful precedent, având în vedere și dispozițiile art.2812a din reglementarea procedurală aplicabilă speței.
Pentru argumentația pe larg expusă în precedent, Tribunal apreciază că toate criticile formulate de apelanții pârâți sunt nefondate.
Sub aspectul apelului formulat de apelanții chemați în garanție S. T. și S. C. E., Tribunalul reține că o primă susținere a acestora vizează împrejurarea că la termenul de judecată din data de 06.10.2014, prima instanță ar fi dispus o completare a lucrării de expertiză efectuată de expertul M., stabilind mai multe obiective din expertiza inițială, însă reformulate și care au obligat expertul să procedeze la simplificarea și neluarea în seamă a unor aspecte din expertiza inițială.
Raportat la acestea, Tribunalul reține că, în adevăr, la termenul de judecată menționat în paragraful precedent, judecătoria a dispus revenirea cu adresă la expertul topometru, însă, având în vedere împrejurarea că acesta nu răspunsese obiecțiunilor încuviințate la un termen anterior.
Pe de altă parte, împrejurarea că s-a solicitat prezentarea în planuri separate a terenurilor în litigiu și evidențierea acestora cu colori diferite, și care a fost menționată pentru prima dată la termenul de judecată din 08.09.2014, iar nu la data de 06.10.2014, așa cum susțin în mod eronat apelanții chemați în garanție, nu echivalează cu reformularea obiectivelor inițiale, ci a avut în vedere o mai mare acuratețe a reprezentării grafice a concluziilor expertului, în vederea justei soluționări a cauzei.
Așa fiind, sunt nefondate criticile vizând aspectele analizate.
Nefondate sunt și susținerile apelanților potrivit cărora, din expertiza inițială efectuată de expertul M. rezultă că terenul proprietatea reclamanților s-ar suprapune pe terenul altor proprietăți.
În realitate, așa cum rezultă din chiar conținutul lucrării de expertiză invocată de apelanții chemați în garanție, rezultă fără putere de tăgadă că există o suprapunere parțială de terenuri între proprietatea reclamanților și a pârâților D. ai căror autori sunt aceștia și o altă suprapunere parțială între terenul proprietatea numiților I. și terenul proprietatea pârâților R..
Sub aspectul susținerilor apelanților, în sensul că din actele aflate la dosar, precum și din constatările expertului, inclusiv anexele la lucrarea de expertiză rezultă că terenul reclamanților a fost amplasat fără a avea în vedere proprietățile învecinate, situația care a generat extinderea, Tribunalul reține că, la momentul întocmirii actului de proprietate al acestora din urmă au fost efectuate lucrări cadastrale.
Împrejurarea că, dată fiind epoca facerii actului, măsurătorile s-au executat în sistem de proiecție local, fără a fi integrate în sistemul de proiecție națională, deși lucrarea de cadastru a primit număr cadastral, nu este imputabilă intimaților reclamanți.
De altfel, ipoteza extinderii pe planul de amplasament este invalidată de întreg materialul probator administrat, inclusiv recunoașterea la interogatoriu a pârâtului R. S., coroborate cu probele testimoniale din care rezultă fără putere de tăgadă că, după dobândirea dreptului de proprietatea, terenul a fost împrejmuit, semnele exterioare fiind observabile și în prezent, fără nicio contestare din partea vecinilor.
Dimpotrivă, din același probatoriu a rezultat că chematul în garanție S. T. este cel care a schimbat linia de hotar prin edificarea unui gard, acaparând din proprietatea intimaților reclamanți.
Mai mult decât atât, așa cum s-a arătat în precedentul prezentelor considerente, în actele succesive de înstrăinare care au constituit, în cele din urmă, titlu de proprietate al pârâților D., transmisiunea proprietății s-a făcut raportat la suprafețele rezultate din măsurători, și care în mod constant au fost mai mari decât cele din acte.
Pentru considerațiile expuse, Tribunalul consideră ca nefondate și criticile apelanților vizând aceste aspecte.
Nefondate sunt și criticile potrivit cărora cel de al doilea expert desemnat în cauză a concluzionat că nu se pune problema acaparării de teren, ci a unei suprapuneri de suprafețe.
În realitate, atâta vreme cât proprietarii învecinați își contestă limitele de proprietate, iar pe baza probelor administrate se constată că între proprietățile limitrofe există suprapuneri de teren raportat la întinderea dreptului de proprietate potrivit actelor de proprietate, este indiscutabil că, o atare constatare are drept consecință a se analiza dacă a intervenit sau nu vreo acaparare de teren.
În cauza pendinte, așa cum s-a arătat mai sus, s-a verificat existența unei atare acaparări, atât prin modalitatea de încheiere a contractelor de vânzare cumpărare urmate de alipire, cât și prin edificarea unui gard de către chematul în garanție S..
La o atare situație de fapt, s-a ajuns și ca urmare a modalității de efectuare în timp a planurilor cadastrale, care însă nu pot înlătura ipoteza acaparării, de vreme ce, inclusiv chemații în garanție și-au asumat situația dobândirii unor terenuri cu suprafețe mai mari față de actele de proprietate ale autorilor, doar pe baza măsurătorilor efectuate.
Aceasta a fost și rațiunea pentru care prima instanță a avut în vedere că lucrarea cadastrală a reclamanților, deși existentă nu a apărut ulterior în planul cadastral la nivel național.
Totodată Tribunalul apreciază că, în mod corect prima instanță a reținut că nu se impune avizarea lucrărilor de cadastru, solicitare reiterată pe calea motivelor de apel, de vreme ce obiectul acțiunii a fost dat de o solicitare de revendicare, fiind aplicabile regulile speciale din materia unei astfel de instituții juridice.
Așa fiind, și criticile având în vedere aspectele analizate sunt nefondate.
Pentru toate considerațiile expuse, Tribunalul urmează să respingă ca nefundat și apelul declarat de chemații în garanție S..
În temeiul art.274 cod pr. Civ., tribunalul va obliga apelanții la cheltuieli de judecată către intimații reclamanți, reprezentând onorariu apărător.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite excepția de netimbrare, invocată din oficiu, în ceea ce privește cererea de apel formulată de apelanții-intimați R. M. E. și R. S..
Anulează apelul formulat de apelanții R. M. E. și R. S., ca netimbrat.
Respinge cererea privind completarea probatoriilor.
Respinge apelurile declarat de apelanții – pârâți R. S., R. M. E., cu domiciliul în București, ., ., ., D. S. D., D. V. I. ambii cu domiciliul ales la C..av. T., Z. si Asociații din București, . America House, nr. 4-8, ., . și de apelanții – chemați în garanție S.C. T. E. SRL cu sediul în Bușteni, ., județul Prahova, S. P. si S. C. E., ambii cu domiciliul în București, ., ., ., sector 2 si reședința în Bușteni, ., județul Prahova împotriva sentinței civile nr. 1097/18.11.2014, pronunțată de Judecătoria S. în contradictoriu cu intimații - reclamanți I. P. si I. E. cu domiciliul în București, .. 7, . 37A, ., .. ca nefondate.
Obligă apelanții la plata sumei de 3.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu apărător, către intimații - reclamanți.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 29.05.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
A. G. H. M. R.
GREFIER,
A. D.
fiind în concediu medical semnează P. grefier
Operator de date cu caracter personal nr.5595
Red./Tehnored.R.M.
Ds.fd._ Judecătoria S.
Jud.fd.A. M. M.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 184/2016. Tribunalul... | Legea 10/2001. Sentința nr. 3123/2015. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
