Pretenţii. Decizia nr. 96/2015. Tribunalul SATU MARE

Tribunalul SATU MARE - Sentințe și decizii civile / 2015

Decizia nr. 96/2015 pronunțată de Tribunalul SATU MARE la data de 21-05-2015 în dosarul nr. 96/2015

Cod operator:_

Dosar nr._

ROMÂNIA

TRIBUNALUL SATU M.

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ Nr. 96/R

Ședința publică de la 21 Mai 2015

Completul compus din:

PREȘEDINTE E. R.

Judecător R. G. M.

Judecător G. D. S.

Grefier C. Z.

Pe rol se află judecarea recursului civil declarat de recurentul-pârât B. I., domiciliat în Satu M., .. 12, județul Satu M., împotriva Sentinței civile nr. 4212/07.11.2014 pronunțată de Judecătoria Satu M., în dosar nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă L. M. E., cu domiciliul în Satu M., .. 9, ., județul Satu M., având ca obiect pretenții.

Se constată că judecarea cauzei în fond a avut loc în ședința publică din 11 mai 2015, susținerile părților prezente fiind consemnate în încheierea respectivă, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, amânându-se pronunțarea cauzei la data de 18 mai 2015, apoi la data de azi.

INSTANȚA

deliberând asupra recursului declarat, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 4212/07.11.2014 pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr. unic de mai sus, a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanta L. M. E., prin avocat, în contradictoriu cu pârâtul B. I., prin avocat și în consecință:

A fost admisă în parte acțiunea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant B. I., în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă L. M. E., dispunând obligarea acesteia, la plata unei despăgubiri lunare pentru lipsă de folosință a apartamentului, ca echivalent al unei chirii lunare de 50 euro/lună, pentru perioada 11.03.2010 și până la predarea locuinței 01.10.2011.

S-a dispus obligarea pârâtului la plata sumei în cuantum de 20.500 lei, pe seama reclamantei, cu titlu de despăgubiri-pretenții, la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 800 lei reprezentând cheltuieli de judecată și onorariu expert în cuantum de 1050 lei.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 3810/2012, Judecătoria Satu M. a admis în parte acțiunea reclamantei și a obligat pârâtul la plata sumei de 20.500 lei cu titlu de despăgubiri, pentru investițiile și sporul de valoare adus imobilului, din Satu M., .. 12, privind locuința ocupată de reclamantă, în baza expertizei întocmită de către M. D. M., admițându-se în parte și acțiunea reconvențională a pârâtului, reclamanta fiind obligată la suma de 50 euro/lună cu titlu de lipsă de folosință, pentru perioada 11.03._11, respingându-se cererea din acțiunea reconvențională pentru evacuarea reclamantei, ca fiind rămasă fără obiect.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâtul-reconvențional B. LOSIF, solicitând admiterea recursului, în principal casarea sentinței pronunțată de instanța de fond și trimiterea cauzei spre rejudecare, pe considerentul că instanța în mod greșit a respins cererea sa pentru efectuarea unei contraexpertize în cauză. Prin recursul promovat, pârâtul reclamant, a înaintat obiecțiuni și împotriva contravalorii folosinței locuinței, stabilită de către expert, precum și împotriva perioadei pentru care trebuia calculată această valoare, respectiv cu începere din 11.02.2011 și până la predarea efectivă a imobilului, care a avut loc la data de 01.11.2011.

Prin Decizia civilă nr. 937/R/17.12.2012, Tribunalul Satu M. a admis în parte recursul declarat de pârâtul reconvențional B. I., în sensul că, a casat în parte sentința și a trimis cauza spre rejudecare, conform îndrumarului din considerentele deciziei, menținând dispozițiile privind respingerea cererii de evacuare ca fiind fără obiect și a dreptului de retenție, privind și capătul de cerere din acțiunea reconvențională având ca obiect despăgubiri pentru lipsă de folosință, considerând că aceste capete au fost soluționate în mod corect și legal de către instanța de fond. Prin decizia de casare, instanța de recurs a reținut că, în baza criticilor formulate, se apreciază că o . îmbunătățiri au fost reținute și evaluate de expert fără a se raporta la criterii exclusiv obiective, în principal în ceea ce privește gradul de uzură, relevant în perspectiva art. 48 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și a normelor metodologice aprobate prin HG nr. 250/2007 și, în consecință, nemulțumirea legată de valorile astfel stabilite, constituie temei pentru încuviințarea și efectuarea unei noi expertize de către un alt expert, urmând ca instanța să aleagă, una din lucrările de specialitate.

Așa cum relevă coala în extenso CF 2883 Satu M., de sub top nr. 1659, căruia în natură îi corespunde casă și curte în suprafață de 924 mp, situate în municipiul Satu M., .. 12, proprietatea tabulară a antecesorilor familiei B., a fost trecut prin naționalizare, în proprietatea Statului Român, în temeiul Decretului nr. 92/1950.

Conform ultimului contract de închiriere nr. RG_-1439/04.06.2007 încheiat cu Primăria municipiului Satu M. (filele 12-14 din dosar primul ciclu procesual), reclamanta a deținut în calitate de chiriaș apartamentul nr. 6 situat în imobilul din municipiul Satu M. .. 12, compus din cameră, bucătărie și baie, durata contractului fiind de 5 ani începând cu data de 26.04.2007 până la data de 26.04.2012.

Conform Dispoziției 850/11.02.2010 emisă de Primarul Municipiului Satu M. (fila 5 din dosar primul ciclu procesual), imobilul în speță, situat în Satu-M., .. 12, compus din mai multe unități locative, a fost restituit în natură, în baza Legii nr. 10/2001, fostei proprietare - B. G. M., restituire care a fost confirmată prin Sentința civilă nr. 1370/D/18.12.2007 pronunțată de Tribunalul Satu M. în dosar nr._, prin s-a constatat că întregul imobil situat în municipiul Satu M., .. 12, înscris în CF 2883 Satu M., a fost trecut fără titlu valabil în proprietatea Statului Român, prin naționalizare.

Prin acțiunea depusă, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului care a redobândit dreptul de proprietate asupra locuinței, pe care o deținea în baza unui contract de închiriere, la plata îmbunătățirilor necesare și utile, efectuate în perioada în care deținea contractul de închiriere.

Din interogatoriul luat reclamantei (filele 69-71 dosar primul ciclu procesual), aceasta a recunoscut că până în luna martie 2010, a achitat lunar pârâtului-reconvențional, contravaloarea folosirii apartamentului. A mai menționat că pentru îmbunătățirile necesare și utile, efectuate la spațiul primit în chirie, pentru transformarea acestuia în locuință, s-a împrumutat de la bănci, deținând pentru fiecare lucrare ce s-a impus, documente justificative,chitanțe.

Din documentele justificative prezentate (montat apometre, montat instalații de alimentare cu gaz și lucrări de amenajare interioară) și declarațiile martorilor (Csuroc J. E. - fila 72 din dosar primul ciclu procesual), rezidă investițiile efectuate de reclamantă în perioada 1990-2004, concretizate prin îmbunătățirile și reparațiilor necesare pentru transformarea spațiului primit în chirie, în locuință.

Din procesul verbal de predare-primire încheiat la data de 01.10.2011, rezidă că reclamanta pârâtă a predat pârâtului-reconvențional, spațiul în care locuia, iar prin mandatar a preluat convectorul și boilerul de apă caldă.

În temeiul dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile, valoarea despăgubirilor stabilindu-se pe bază de expertiză

În cauza pendinte s-au efectuat două expertize, prima expertiză împreună cu completarea, fiind efectuată de exp.ing. M. D. M., înainte de casarea sentinței pronunțată de instanța de fond și conform îndrumărilor din considerentele deciziei pronunțată de instanța de recurs, în rejudecare, instanța a încuviințat efectuarea celei de-a doua expertiză de specialitate contrarie, de către expertul tehnic ing. A. L. (filele 51-59 din dosar primul ciclu procesual).

Din cuprinsul expertizei și contraexpertizei efectuate de exp.ing. M. D. (filele 84 și respectiv 111 din dosar primul ciclu procesual), rezidă starea spațiului la data preluării în chirie de către reclamanta L. M., acesta, fiind compus din două încăperi, o cameră în SU=13,81 mp și bucătărie în SU= 8,71 mp, constituind o anexă a casei de locuit, precum și identificarea lucrărilor de îmbunătățiri necesare, prin modificările și investițiile efectuate, prin îmbunătățirile necesare și utile, prin sporul de valoare adus imobilului cu destinația de locuință această anexă a fost transformată într-o locuință compusă din cameră, bucătărie și baie. Prin lucrarea sa, primul expert a stabilit cuantumul de despăgubire la care este îndreptățită reclamanta în conformitate cu art. 43 din OUG nr. 40/1999, potrivit căruia: „chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile, aduse locuinței, confirmate prin acte justificative”.

Noțiunea îmbunătățirilor necesare și utile, sunt prevăzute în art. 48 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora: „prin îmbunătățiri în sensul legii se înțeleg cheltuielile necesare și utile, iar cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață al acestora, care se suportă de chiriaș”.

Criteriile mai sus menționate și modalitatea de calcul a despăgubirilor prevăzute de art. 48 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, sunt respectate în prima expertiză care a avut în vedere toate lucrările necesare și utile efectuate de reclamantă, (prin lucrări de amenajări interioare – ce nu făceau parte din categoria lucrărilor pentru care era necesară obținerea unei autorizații de construcție), prin constatările efectuate la fața locului (măsurători de specialitate efective), stabilește valoarea actuală a acestor investiții, la data predării imobilului de către reclamantă, pârâtului, se are în vedere gradul de uzură pentru fiecare îmbunătățire și investiții în parte și; de asemenea, criteriul prevăzut de lege, durata normală de viață a acestor investiții, ca atare, raportat la aceste criterii prin expertiza întocmită de ing. M. D. M., valoarea acestor despăgubiri, a fost stabilită la suma de 20.500 lei.

Raportul de expertiză întocmit de A. G., cât și completarea la raportul de expertiză, întocmit de acesta, este efectuat în baza dispozițiilor Decretului nr. 93/1977, iar prin evaluare, expertul stabilește valoarea actuală de circulație a acestor investiții, concluzionând că valoarea actuală de circulație a lucrărilor este egală cu valoarea tehnică actualizată, care reprezintă, totodată și sporul de valoare adus apartamentului nr. 6, calcul ce nu relevă realitatea, dat fiind că nu are în vedere acele criterii care sunt prevăzute de dispozițiile art. 48 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, respectiv, să fie calculat cuantumul despăgubirilor, raportat la valoarea actualizată a cheltuielilor și nu valoarea de circulație, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor în raport cu durata de viață normală a acestora, concluzionând că valoarea de circulație a investițiilor efectuate de reclamantă este de 5.421 lei.

Între cele două expertize există o diferență mare, raportat la valoarea stabilită de ing. M. D. M. în prima expertiză, de 20.500 lei, ținând cont și de starea în care se prezintă locuința la data efectuării celor două expertize, existând și planșe foto anexate la expertize, iar la valoarea totală de circulație a investițiilor stabilită de A. G., nu se au în vedere acele criterii legale privind gradul de uzură, în acest sens se aplică un coeficient de până la 0,90%. Din ultima expertiză efectuată rezidă că pentru lucrările efectuate în perioada anului 1992, expertul aplică un coeficient de 0,50 %, iar pentru lucrările efectuate la nivelul anului 2007-2008, se aplică un coeficient de 0,80 %, coeficienți de uzură care se aplică conform Decretului nr. 93/1977, ori, coeficientul de uzură aplicat de ing. A. G., nu s-a stabilit adecvat, deoarece nu are în vedere acele criterii obiective prevăzute, privind modul de calcul al acestor investiții, respectiv durata de serviciu normată a investiției executate, durata de serviciu consumată din cea normată, după care se calculează coeficientul de uzură la fiecare îmbunătățiri în parte.

În conformitate cu expertiza efectuată în cauză, rezidă contravaloarea lipsei de folosință a apartamentului în speță, reclamanta fiind obligată la 50 euro lunar, pe durata a 20 luni, respectiv din data de 11.03.2010 până la predarea locuinței, respectiv 01.10.2011, cuantumul total fiind de 1000 euro, care azi reprezintă suma de 4.410 lei.

Chitanțele anexate, instanța de fond a reținut că justifică cheltuielile de judecată, respectiv onorar de avocat, în sumă de 800 lei și onorar expert, în sumă de 1050 lei, ce se achită în temeiul art. 274 C.pr.civ.,

Pe considerentele de mai sus, instanța de fond în baza dispozițiilor art. 242 C.proc.civ., art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, art. 44 din Constituție și art. 480 Cod civil, a admis acțiunea civilă principală și a admis în parte acțiunea reconvențională, conform dispozitivului.

Împotriva Sentinței civile nr. 4214/2014, pârâtul reclamant reconvențional B. I., a declarat recurs, solicitând admiterea acestuia și modificarea hotărârii atacate, în principal – prin respingerea cererii de despăgubiri formulată de către reclamanta pârâtă L. M. E..

În ipoteza în care se va considera că acțiunea este admisibilă, pârâtul reclamant reconvențional solicită a se avea în vedere că exp. A. G. în rejudecare, a stabilit valoarea de 5.068 lei spor de valoare adus apartamentului.

De asemenea, recurentul pârât, solicită cheltuieli de judecată.

În motivare, recurentul pârât arată că hotărârea instanței de fond este neîntemeiată și nu este în conformitate cu probele care au fost administrate în cauză.

Menționează că nu este de acord cu expertiza efectuată în primul ciclu procesual, pentru că din procesul verbal de predare-primire, rezultă că reclamanta pârâtă a predat spațiul în care locuia, iar prin mandatar a preluat convectorul și boilerul de apă caldă, bunuri care nu au fost cuprinse individual cu valori precizate pentru fiecare obiect, în expertiza care a fost efectuată în cauză și nici în completarea la expertiză, deși recurentul pârât arată că a solicitat expres acest lucru, iar instanța de rejudecare, din nou a stabilit contravaloarea despăgubirilor la aceeași sumă ca și instanța de fond anterioară, ignorând că în expertiză s-a cuprins contravaloarea convectorului și al boilerului de apă caldă. Valoarea lor a fost inclusă la capitolul instalații sanitare și la instalații gaze. De asemenea, la instalația de gaze se prevede gaz cu 3 arzătoare în valoare de 2127 Ron, dar cele trei arzătoare au fost ridicate de reprezentanți intimatei reclamante cu ocazia predării apartamentului în baza procesului verbal încheiat în data de 01.10.2011.

La valoarea enormă de instalații gaze 9.186 lei, într-un apartament de doar 23 mp și valoarea de instalații sanitare de 2.299,72 lei, s-a impus neapărat efectuarea un noi expertize. De altfel în legătură cu instalația sanitară și gaz metan, recurentul pârât menționează că a prezentat ofertele din partea unor firme autorizate care se regăsesc la fila 38 și fila 39 din dosar, care contrazic total expertiza efectuată în primul ciclu procesual. Instanța de fond însă a ignorat aceste dovezi concludente din care rezultă o supraevaluare crasă.

Recurentul arată că expertiza efectuată în primul ciclu procesual este total nelămuritoare. Tocmai din acest motiv în rejudecare după casare, a figurat în îndrumarul Tribunalului efectuarea unei expertize contrare, iar expertiza efectuată în rejudecare, este cea care este în conformitate cu realitatea.

Susține că instanța de rejudecare îl obligă din nou să plătească ceva supraevaluat pe de o parte, iar pe de altă parte să plătească niște obiecte care nu au rămas în imobil.

De asemenea, recurentul pârât susține că instanța de fond nu a avut în vedere faptul că martora Csuroc J. E. (fila 72 dosar primul ciclu procesual) arată investițiile efectuate de intimata reclamantă în perioada 1990-2004 concretizate prin îmbunătățiri și reparații necesare, lucrări care de fapt trebuie să fie efectuate de către orice chiriaș, iar din expertiză rezultă că anumite lucrări sunt considerate reparații (fila 90 și 91 din dosar primul ciclu procesual), ori aceste lucrări conform cu prevederile Legii nr. 114/ 1997 cad în sarcina chiriașului.

Recurentul pârât menționează că a arătat în mod constant că doar expertiza nu poate fi baza admiterii acțiunii pentru că intimata reclamantă trebuia să prezinte acte justificative de proveniență a materialelor, cheltuieli cu manopera, persoane care au executat lucrările dacă au fost autorizate.

În dosar primul ciclu procesual, la fila 41, se află contract branșare apă, la fila 45 Deviz montat apometru, la filele 46 și 47 schema izometrică și plan parter, la fila 48 Aviz tehnic gaz pentru o mașină gătit și o sobă. Ori, expertul nu a relevat că instalația de gaz nu respectă proiectul, ca atare nu are nici o valoare pentru că nu se poate obține pentru această lucrare avizare ISCIR. În dosar nu se găsesc alte documente decât cele prezentate mai sus, iar instanța de fond considera că intimata reclamantă deține pentru fiecare lucrare documente justificative, chitanțe.

De asemenea, recurentul pârât susține că instanța de fond nu a motivat prin sentința pronunțată de ce a înlăturat apărările sale referitoare la următoarele aspecte:

Legea nr. 114/1997 care reglementează obligația chiriașului și a proprietarului - art. 28 și art. 29 - cu privire la întreținerea și repararea locuinței și obligarea sa de a achita contravaloarea investițiilor care se vor stabili prin expertiză:

Recurentul pârât arată că nu este de acord să achite nici o investiție, pentru că în conformitate cu reglementările legale, chiriașii nu au dreptul la investiții, ci doar la contravaloarea îmbunătățirilor, prin care se înțeleg cheltuielile necesare și utile.

Consideră că lucrările enumerate de către intimata reclamantă nu se încadrează în categoria cheltuielilor necesare și utile, au fost efectuate doar pentru confortul personal al acesteia.

De asemenea, consideră că nu poate fi obligat în favoarea intimatei reclamante la achitarea așa ziselor „investiții" în imobil, pentru mai multe considerente:

Având în vedere reglementările legale incidente în cauză, proprietarul poate fi obligat la achitarea contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile, și nu al unor „investiții”, ținând cont de prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora:

„(1) Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.

(4) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește pe bază de expertiză.

(5) Prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viată normală a acestora, care se suportă de chiriași”.

Dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, sunt interpretate de Hotărârea nr. 250 din 7 martie 2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, care în pct. 48.1. prevede: „Prin îmbunătățiri necesare și utile se înțeleg acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș (introducerea sau schimbarea instalației de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianță, geamuri termopan, uși și altele asemenea. Dovada acestor îmbunătățiri se face cu înscrisuri doveditoare, prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin. (5) al art. 48 din lege. Nu se includ în categoria cheltuielilor necesare și utile acele cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de exemplu: uși de mahon, instalații sanitare sofisticate, de lux, materiale de construcții încadrate în categoria celor de lux). În aceste cazuri despăgubirile se vor calcula avându-se în vedere prețurile medii actuale de pe piață".

În contextul reglementarilor mai sus citate, cu privire la obligarea sa de a achita cheltuielile pentru cele enumerate în acțiune, recurentul pârât arată faptul că majoritatea lucrărilor care sunt enumerate, sunt obligații care incumbă chiriașului, care potrivit art. 29 din Legea locuinței are următoarele obligații:

a) să efectueze lucrările de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcții și instalații din folosința exclusivă;

b) să repare sau să înlocuiască elementele de construcții și de instalații deteriorate din folosința comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii; dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparații vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcții, de instalații, obiectele și dotările aferente;

c) să asigure curățenia și igienizarea în interiorul locuinței și la părțile de folosință comună pe toată durata contractului de închiriere;

Aceste obligații le are chiriașul și în conformitate cu contractul de închiriere.

Pe de altă parte și Statul Român, care a fost proprietar asupra părții din imobil închiriate intimatei reclamante, avea obligația de a efectua lucrările de întreținere a imobilului.

Recurentul pârât susține că expertiza și completarea Ia raportul de expertiză tehnică efectuat de către expert M. D., nu poate fi baza admiterii acțiunii pentru că nu reflectă valoarea reală a lucrărilor de îmbunătățiri, fiind ridicate obiectele menționate, iar pe de altă parte, întrucât nu s-au prezentat aprobările prevăzute de lege și acte justificative, deși trebuiau să fie prezentate acte justificative de proveniență a materialelor, cheltuieli cu manopera, persoanele care au executat lucrările dacă au fost sau nu autorizate, dacă lucrările au fost autorizate. Prezentarea actelor justificative pentru acordarea contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile, sunt solicitate de prevederile legale și anume de art. 43 din Ordonanță de urgență nr. 40 din 8 aprilie 1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, care prevede că „(1) Chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile, efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative”.

Același text de lege prevede că despăgubirile arătate mai sus, pot fi acordate doar în măsura în care sunt efectuate cu aprobările prevăzute de lege. Ori aprobări prevăzute de lege nu au fost prezentate instanței.

Nu s-a prezentat aprobare pentru modificarea locuinței, intimata reclamantă avea obligația în baza contractului de închiriere, să solicite de la fostul proprietar (Primăria Satu M.) aprobarea modificării locuinței, astfel lucrările menționate pentru formarea unei camere de baie sunt nelegale. Din fotografiile efectuate de către experți, se vede fisurarea pereților, șarpanta parțial distrusă, învelitoarea la fel și expertiza stabilește unilateral că unitatea locativă este locuibilă.

Contractul de închiriere stabilește în mod explicit lucrările de întreținere și de reparații ce cad în sarcina fostului proprietar Primăria Satu M. și chiriașilor. Lucrările menționate în expertiză trebuiau executate de fostul proprietar și de chiriași.

Recurentul pârât invocă Legea locuinței care reglementează cadrul general de realizare, exploatare și administrare a locuințelor, referitor la obligația proprietarului – art. 28 și la obligația chiriașului – art. 29; art. 30 prevede că în cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligațiilor care îi revin cu privire la întreținerea și repararea locuinței închiriate, lucrările pot fi executate de către chiriași în contul proprietarului, reținând contravaloarea din chirie.

Fostul proprietar în timpul executării lucrărilor a fost Primăria Satu M.. Dar chiriașa nu a cerut aprobare și nici nu a anunțat de executarea lucrărilor pentru formarea unei camere de baie, instalație de apă și canalizare întrucât locuința intra într-un alt regim ce însemna o chirie mai mare, întrucât chiria a fost stabilită conform contractului de închiriere pentru o locuință fără apă și canalizare. Recurentul pârât menționează că la preluarea imobilului de către el, la data de 11.02.2010, conform contractului de închiriere primit nr._-1439/2007, locuința figura cu o cameră de 13,81 mp și o bucătărie de 8,71 mp; se poate constata că nu există aprobare pentru executarea unei boxă de baie, deci este nelegal

Lucrări enumerate în expertiză reprezintă lucrări care au fost executate nelegal din cauza lipsei de aprobare din partea proprietarului (Primăria Satu M.) conform contractului de închiriere și lucrări care cad în sarcina chiriașului și proprietarului conform Legii locuinței.

Recurentul pârât consideră că experta greșește la măsurători, locuința are o lungime de 5m coamă, iar în expertiză este prevăzut 24m și susține că:

- Nu s-a prezentat nici un act justificativ referitor la: situații de lucrări, procese verbale de recepție, chitanțe pentru materiale, sanitare, construcții, electrice, gaz metan și obiecte sanitare;

- Nu se cunoaște ce fel de materiale s-au folosit, origine materialelor, executanții lucrărilor;

- Cu privire la instalațiile electrice, arată că nu se cunoaște executantul lucrărilor electrice, dacă s-a depus dosar definitiv la IRE pentru modificarea instalației conform Legii nr. 13/2007; nu se știe dacă instalația este prevăzută pentru racordare la pământ și legare la nul. Prizele montate nu au aceste protecții, existând posibilitate de electrocutare. S-a montat o priză bipolară de 220v în camera de duș cea ce este inadmisibil, existând pericol de electrocutare.

- Nu se cunoaște dacă normele și prescripțiile în vigoare au fost respectate în timpul execuției.

- Cu privire la instalația de gaz metan, arată că nu se respectă proiectul de gaz metan, schema izometrică, aviz pentru consum. Conform avizului s-a aprobat consum de gaz metan pentru 1 mașină de gătit aragaz și pentru o sobă. Intimata reclamantă a executat mai multe racorduri, inclusiv pentru un boyler pe gaz pentru apă caldă nelegal și pentru un convector, pentru care există un alt regim conform Ordinului MEC nr. 58.04.02.2004. Nu s-a prezentat avizul ISCIR pentru boiler și pentru convector, precum avizul pentru coșul de fum. De altfel convectorul și boilerul au fost ridicate de către intimata reclamantă, dar nu știe valoarea acestora pentru că nu rezultă din expertiză. Conductele de gaz nu au fost protejate prin vopsire de la execuție conform STAS_/1/83 și 3661/1998, prezintă degradări serioase.

În ce privește branșamentul de gaz metan, la imobil recurentul pârât arată că a fost executat de acesta, iar familia L. a executat un racord de la contorul familiei B.. În acest caz conducta de gaz nu a fost izolată cu bitum. Este greșeala expertului.

Referitor la instalația de apă și canalizare, recurentul pârât arată că nu se cunoaște cine a executat-o, ce fel de material s-a folosit, dacă sunt respectate normele și prescripțiile în vigoare, nu s-a respectat STAS2448/73 privind căminele de vizitare, adâncimea de montare și distanța de protecție între cele două conducte, montate în același canal. Canalizarea este legată la o fosă nefuncțională, după umplere transportând fecale de om și urină la fosa de sub poartă funcțională și legată la sistemul orașului.

Recurentul pârât menționează că expertiza nu a ținut cont de solicitările sale, referitoare la: contravaloarea lucrărilor pentru refacerea fosei în urma distrugerilor la racordarea canalizării de către chiriaș; evaluarea lucrărilor pentru refacerea pavajului de sub poartă în urma săpăturilor pentru apă; calcularea prețului pentru folosirea branșamentului de apă și canalizare executat de familia sa; calcularea prețului pentru folosirea branșamentului electric și pentru folosirea branșamentului de gaz metan executate de recurentul pârât; calcularea prejudiciul cauzat de săpăturile din curte întrucât apele pluviale nu mai curg în fosa din centrul curții, ci sub poartă umezind pereții.

În ce privește poziția 7 din expertiză - determinarea valorii actualizate – recurentul pârât arată:

- Punctul a" - obiecte sanitare, wc și cada duș în valoare de 2299,72 Ron poate să fie ridicat de intimata reclamantă pentru că au fost montate nelegal, fără aprobare și este posibilă demontarea și ridicarea lor.

- Punctul b" instalații Gaz cu 3 arzătoare în valoare de 2127 Ron, cele trei arzătoare au fost ridicate de reprezentanți intimatei reclamante cu ocazia predării apartamentului în baza procesului verbal încheiat în data de 01.10.2011.

- Punctul c" valoarea actualizată a branșamentului de apă în valoare de 118 Ron - expertiza este greșită pentru că branșamentul de apă a fost executat de familia recurentului pârât și nicidecum de intimata reclamantă.

- Punctele d" și e" conductă de apă valoare 3286 ron și canalizare valoare 2720 Ron, se respinge categoric preluarea conform celor precizate la poziția 7 de mai sus privind instalațiile de apă și canalizarea.

Recurentul pârât susține că este de neimaginat cum un expert tehnic juridic poate evalua cantități greșite (coamă), lucrări neexecutate (branșament apă și de gaz), necunoașterea Legii nr. 13/2007 privind proiectarea și executarea instalațiilor electrice, necunoașterea Ordinului MEC 58/04.02.2004 privind consumul de gaz și de folosință.

Deși a fost efectuată o expertiza de către exp. A., recurentul pârât arată că instanța de rejudecare din nou se bazează doar pe părerea total nesatisfăcătoare a unui expert - M. D., iar expertiza acestui expert este total nelămuritoare. Mai mult, instanța îl obligă să achite onorar expert, în condițiile în care a achitat onorarul expertului.

Expert M. D., menționează în expertiză că toate lucrările au fost stabilite în baza declarației reclamantei și constatări, fără a avea un act doveditor despre lucrări, de materiale folosite, de originea materialelor și procese verbale de recepție.

Concluzionând, recurentul pârât consideră că expertiza efectuata în primul ciclu procesual de expert M. D., trebuie înlăturată pentru cele menționate mai sus.

În cazul în care se va considera că trebuie să achite despăgubiri pentru intimata reclamantă, recurentul pârât arată că datoria stabilită de expert A. G. este de 5068 lei, el fiind cel care a aplicat corect coeficienții de uzură și a stabilit sporul de valoare adus ca urmare a îmbunătățirilor; la fel intimata reclamantă datorează cu suma de 1000 EURO pentru lipsa de folosință a imobilului, ca atare instanța trebuia să stabilească diferența dintre cele doua sume.

Valoarea acestor îmbunătățiri, în prima judecată a fost stabilită în baza expertizei efectuată de ing. M. D., care a stabilit valoarea de circulație a îmbunătățirilor, în baza dispozițiilor legale arătate mai sus, iar din cuprinsul expertizei se poale reține că lucrările au fost necesare și utile, acestea aducând o mai bună exploatare a spațiului, iar valoarea actuală de circulație a acestor investiții fiind stabilită la suma de 20.500 Iei.

Instanța de recurs în judecarea recursului declarat de pârâtul reconvențional B. I., a considerat că instanța de fond, în mod greșit a respins cererea acestuia pentru efectuarea unei contraexpertize tehnice judiciare, cu motivarea că simpla nemulțumire a pârâtului față de valorile indicate de expert nu constituie temei suficient pentru admiterea cererii.

Instanța de recurs a constatat că obiecțiunile acestuia nu pot fi limitate la o simplă nemulțumire cu privire la valoare, ci evidențiază o greșită și sumară abordare a obiectivelor stabilite de instanță.

Se mai arată că o . îmbunătățiri au fost reținute și evaluate de expert fără a se raporta la criterii exclusiv obiective, în principal în ceea ce privește gradul de uzură, relevant din perspectiva art. 48 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și, în consecință, nemulțumirea legată de valorile astfel stabilite constituie temei pentru realizarea unei noi expertize de un alt expert, urmând ca instanța să aleagă motivat una din cele două lucrări de specialitate.

Din ansamblul probelor administrate în cauză, instanța de recurs, în decizia de casare, a reținut că în baza criticilor formulate, se apreciază că o . îmbunătățiri au fost reținute și evaluate de expert fără a se raporta la criterii exclusiv obiective, în principal în ceea ce privește gradul de uzură, relevant în perspectiva art. 48 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și a normelor metodologice aprobate prin HG nr. 250/2007 și, în consecință, nemulțumirea legată de valorile astfel stabilite, constituie temei pentru încuviințarea și efectuarea unei noi expertize de către un alt expert, urmând ca instanța să aleagă, motivat, una din lucrările de specialitate.

În rejudecare, conform îndrumărilor din considerentele deciziei pronunțată de instanța de recurs, la cererea recurentului B. I., instanța a încuviințat efectuarea unei expertize, de către expertul tehnic A. L..

Starea de fapt a fost corect stabilită de instanța de fond, înainte de rejudecarea cauzei, în sensul că, prin Dispoziția nr. 850/11.02.2010, emisă de Primarul Municipiului Satu M., s-a dispus restituirea în favoarea antecesoarei recurentului B. I. o suprafață de 739 mp teren și cota de 1/2 parte din construcțiile situate în Satu M., .. 12, înscrise în CF 2183 Satu M., sub nr. top. 1659.

Pentru una din locuințele de pe .. 12, intimata reclamantă a fost beneficiara unui contract de închiriere încheiat cu Primăria Municipiului Satu M., anterior emiterii dispoziției de restituire, în baza Legii nr. 10/2001.

Prin acțiunea depusă, intimata reclamantă a solicitat obligarea recurentului pârât care a redobândit dreptul de proprietate asupra locuinței, pe care o deținea în baza unui contract de închiriere, la plata îmbunătățirilor necesare și utile, efectuate în perioada în care deținea contractul de închiriere.

Intimata reclamantă, prin acte justificative depuse la dosar, precum și prin constatările făcute personal de expert la fața locului, au dovedit existența acestor investiții în locuința ocupată, astfel, potrivit dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, are dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus despăgubirilor imobilelor cu destinație locuință, prin investițiile necesare și utile, valoarea acestor despăgubiri urmând a fi stabilite prin expertiză.

Conform dispozițiilor legale susmenționate, prin îmbunătățiri în sensul acestui act normativ, se înțeleg cheltuielile necesare și utile, iar cuantumul acestor despăgubiri se va stabili la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor și în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de către chiriaș.

În cauză s-au efectuat două expertize, prima fiind efectuată de ing. M. D. M., înainte de casarea sentinței pronunțată de instanța de fond. În rejudecare a fost efectuată o expertiză tehnică de către exp. tehnic A. G., cu aceleași obiective de expertiză.

Intimata reclamantă consideră că lucrarea de specialitate efectuată de către ing. M. D. M., îndeplinește toate condițiile legale aplicabile în cauză, privind stabilirea cuantumului de despăgubire la care este îndreptățită intimata, în conformitate eu art. 43 din OUG nr. 40/1999.

Conform dispoziției legale susmenționate chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile, aduse locuinței, confirmate prin acte justificative.

În Legea 10/2001, art. 48, apărut ulterior, se stabilește că chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinație locuință, prin îmbunătățirile necesare și utile, iar valoarea acestora se va stabili pe bază de expertiză, fără a menționa că aceste îmbunătățiri trebuiau efectuate cu aprobările prevăzute de lege și în baza unor acte justificative.

Înțelesul îmbunătățirilor necesare și utile, este prevăzut în art. 48 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, în care se prevede că, prin îmbunătățiri în sensul legii se înțeleg cheltuielile necesare și utile, iar cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață al acestora, care se suportă de chiriaș.

Aceste criterii și modalitatea de calcul ai despăgubirilor prevăzute de art. 48 alin. 4 și 5 din Legea nr. 10/2001, sunt respectate doar prin expertiza efectuată de ing. M. D. M., care are în vedere toate lucrările necesare și utile efectuate de intimata reclamantă; prin constatările efectuate la fața locului, stabilește valoarea actuală a acestor investiții, la data predării imobilului de către intimata reclamantă, recurentului; are în vedere gradul de uzură pentru fiecare îmbunătățire și investiții în parte și, de asemenea, criteriul prevăzut de lege, durata normală de viață a acestor investiții; astfel, raportat la aceste criterii, prin expertiza întocmită de ing. M. D. M., valoarea acestor despăgubiri, ținându-se cont de cele de mai sus, a fost stabilită la suma de 20.500 lei.

Intimata reclamantă apreciază că acest mod de calcul privind valoarea lucrărilor efectuate de către ea, nu este corect, deoarece nu are în vedere acele criterii care sunt prevăzute de dispozițiile art. 48 alin. 4 și 5 din Legea nr. 10/2001, respectiv, să fie calculat cuantumul despăgubirilor, raportat la valoarea actualizată a cheltuielilor și nu valoarea de circulație scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor în raport cu durata de viață normală a acestora.

Expertul A. G. concluzionează că valoarea de circulație a investițiilor efectuate de intimată este de 5421 lei, dar nu are în vedere acele criterii legale privind gradul de uzură.

De asemenea, a dispus obligarea pârâtului la plata sumei în cuantum de 20.500 lei, pe seama reclamantei, cu titlu de despăgubiri-pretenții, la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 800 lei, reprezentând cheltuieli de judecată și onorariu expert în cuantum de 1050 lei.

Această sentință a fost pronunțată în rejudecare, după ce, prin Decizia civilă nr. 937/R/17.12.2012 a Tribunalului Satu M., se casează în parte sentința pronunțată

Ceea ce este interesant la această expertiză, că pentru lucrările efectuate în perioada anului 1992, expertul aplică un coeficient de 0,50 %, iar pentru lucrările efectuate la nivelul anului 2007-2008, se aplică un coeficient de 0,80 %, coeficienți de uzură care se aplică conform Decretului nr. 93/1977.

Intimata-reclamantă consideră că, coeficientul de uzură aplicat de ing. A. G. nu a fost corect stabilit, deoarece nu are în vedere acele criterii obiective prevăzute, referitor modul de calcul al acestor investiții, respectiv durata de serviciu normată, a investiției executate, durata de serviciu consumată din cea normată, după care se calculează coeficientul de uzură la fiecare îmbunătățire în parte.

Acest mod de calcul legal și corect este făcut doar prin expertiza efectuată de către ing. M. D. M., motiv pentru care, intimată reclamantă consideră că această expertiză respectă criteriile legale prevăzute de dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, astfel că, solicită admiterea acțiunii raportat la concluziile acestei expertize, în sensul obligării pârâtului la plata sumei de 20.500 lei, cu titlu de despăgubire.

Se menționează că instanța de fond, în mod detailat a examinat susținerile părților, cele două expertize care au fost efectuate în cauză și în mod corect a constatat că în baza dispozițiilor art. 43 din OUG nr. 40/1999, art. 48 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, criteriile pentru stabilirea valorii acestor investiții și modalitatea de calcul a despăgubirilor, sunt respectate dispozițiile legale de mai sus doar în prima expertiză efectuată de ing. M. D. care are în vedere toate lucrările necesare și utile efectuate de intimată, prin constatările efectuate la fața locului, stabilește valoarea actuală a acestor investiții la data predării imobilului de către intimată, precum și gradul de uzură pentru fiecare îmbunătățire și investiție, precum și durata de viață a acestor investiții.

Instanța de fond în mod corect a înlăturat raportul de expertiză întocmit de A. G., precum și completarea la acesta, care este efectuată în baza Decretului nr. 93/1977, iar prin evaluare expertul stabilește valoarea actuală de circulație a acestor investiții, concluzionând că aceasta este egală cu valoarea tehnică actuală care reprezintă, după părerea expertului sporul de valoare adus apartamentului 6, calcul care nu respectă criteriile prevăzute de art. 48 alin. 4 din Legea nr. 10/2001.

Față de toate aceste aspecte, intimata reclamantă consideră că instanța de fond în mod corect a admis acțiunea sa în baza aceleiași expertize efectuate de ing. M. D., deoarece temeiul legal al expertizei efectuate de A. G. nu este aplicabil în cauză și nu poate să fie luat în considerare, având în vedere valoarea de circulație a investițiilor care a fost stabilită de acest expert la suma de 5421 lei.

Intimata reclamantă arată că pentru considerentele arătate mai sus, criticile formulate în recurs sunt neîntemeiate, nu există nici un temei pentru a fi luată în considerare expertiza efectuată de A. G. cum este solicitat de recurentul pârât în recursul declarat.

În temeiul art.274 C.proc.civ., intimata reclamantă solicită acordarea cheltuielilor de judecată, reprezentând onorar de avocat, în sumă de 1000 lei, justificat cu chitanța anexată.

Recursul este fondat.

Judecătoria a pronunțat sentința în baza concluziilor raportului de expertiză întocmit de expert D. M. în primul ciclu procesual, apreciind că lucrarea de specialitate efectuată de expertul G. A. nu respectă criteriile la care face referire art.48 alin.4 din Legea nr.10/2001.

Instanța de recurs apreciază deopotrivă că prima expertiză corespunde exigențelor textului din legea specială, dar în lucrarea de expertiză se regăsesc și cheltuieli care, fie prin valoarea lor apar ca voluptorii, fie nu au fost dovedite.

Astfel, nu s-a făcut dovada plății celor trei arzătoare cu valoarea inițială de 9186 lei, care reactualizate ar valora 2127 lei, pentru instalația de gaz reclamanții prezentând o adresă emisă de ROMGAZ (fila 48) din care rezultă că s-au aprobat doar doi receptori, că alimentarea cu gaz se face din conductele existente, după caz, prin extindere acestora cu aprobările necesare ale ROMGAZ, pentru un tarif de 1000 lei, la nivelul anului 1993. Reclamanții nu au făcut dovada extinderii conductei, autorizate conform prevederilor legale în materie.

În ceea ce privește „valoarea rămasă a instalațiilor și a obiectelor sanitare”, expertul a evaluat un scaun de toaletă (WC) și o cadă de duș pornind de la câte 1445 lei, în condițiile în care, dacă aceste obiecte ar fi costat atât la data achiziționării - cu precizarea că nu s-au depus chitanțe - atunci aceste cheltuieli reprezintă evident cheltuieli de lux, nu intră în categoria cheltuielilor utile și necesare, bunurile putând fi ridicate.

De asemenea, pentru branșamentul de apă și canalizare, instanța nu poate avea în vedere decât devizul de lucrări de la fila 45, astfel cum a fost confirmat prin plata dovedită prin chitanța și factura aferentă depuse la fila 63, în valoare de_ lei vechi. În consecință, instanța va lua în considerare valoarea reactualizată a acestui branșament, de 118 lei, în timp ce conducta de alimentare cu apă și canalizarea, calculate la metru liniar, fără alte dovezi cu privire la efectuarea și plata acestora de către reclamantă neputând fi luate în considerare.

Prin îmbunătățiri se înțeleg cheltuielile necesare și utile. Cheltuielile trebuie dovedite conform art.48 din Legea nr.10/2001, presupunând o plată efectivă a materialelor și a manoperei.

Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzura al îmbunătățirilor în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriaș.

Cheltuielile trebuie dovedite conform art.48 din Legea 10/2001.

În consecință, suma totală ce va fi acordată cu titlu de despăgubiri este cea de 9965 lei + 118 lei, în total 10.083 lei.

În temeiul art.274 C.proc.civ., instanța va obliga intimata să plătească recurentului suma de 500 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu de avocat.

În temeiul art.1144 Cod civil, instanța va constata și compensația legală a creanțelor reciproce, certe, lichide și exigibile, urmând ca recurentul să plătească reclamantei diferența de 7023 lei, compensația operând până la concurența sumei de 4910 lei, compusă din contravaloarea chiriei și cheltuielile de judecată cuvenite recurentului.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursuldeclarat de recurentul-pârât B. I., domiciliat în Satu M., .. 12, județul Satu M., împotriva Sentinței civile nr. 4212/07.11.2014 pronunțată de Judecătoria Satu M., în dosar nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă L. M. E., cu domiciliul în Satu M., .. 9, . și, în consecință:

Modifică în parte sentința în sensul că admite acțiunea reclamantei L. M. E. și dispune obligarea pârâtului B. I. la plata sumei de 10.083 lei cu titlu de despăgubiri în favoarea reclamantei.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței.

Obligă intimata să plătească recurentului suma de 500 lei cheltuieli de judecată în recurs.

Compensează datoriile reciproce ale părților până la concurența sumei de 4919 lei și obligă recurentul să plătească intimatei reclamantei diferența de 7023 lei.

IREVOCABILĂ.

Pronunțată în ședința publică din 21 mai 2015.

Președinte,

E. R.

Judecător,

R. G. M.

Judecător,

G. D. S.

Grefier,

C. Z.

Red. G.D. S. – 18.06.2015

Tehnored_NM / 18.06.2015

2 ex.

Jud.fond: M. T.

← Partaj judiciar. Decizia nr. 37/2015. Tribunalul SATU MARE		Exequator. Recunoaștere înscris / hotărâre străină.... →

Pretenţii. Decizia nr. 96/2015. Tribunalul SATU MARE

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Pretenţii. Decizia nr. 96/2015. Tribunalul SATU MARE