Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 295/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 295/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 04-02-2014 în dosarul nr. 10210/314/2012
DOSAR NR._ PRETENȚII
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR. 295
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 04 FEBRUARIE 2014
COMPLETUL COMPUS DIN:
PREȘEDINTE D. D.
JUDECĂTOR M. T.
JUDECĂTOR C. M.
GREFIER C. D. I.
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamantul M. S. - prin primar I. L. – S., .. 9, jud. S., împotriva sentinței civile nr. 4431/06.09.2013 a Judecătoriei S. (dosar nr._ ), intimată fiind pârâta D. (fostă FARCAȘIU) L. M. – S., .. 31, ., jud. S..
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns pârâta intimată, lipsă fiind reclamantul recurent.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care :
Instanța, constatând apelul în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri.
Pârâta intimată Farcașiu L. M. solicită respingerea recursului ca nefondat, conform motivelor detaliate în întâmpinare, iar în temeiul art. 274 C.pr.civ.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
T R I B U NA L U L ,
Asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. sub nr._, reclamantul M. S., reprezentat prin I. L. în calitate de primar, în contradictoriu cu pârâta Farcașiu L. M., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâta la plata sumei de 57.734 cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului .
În motivare, reclamantul a arătat că, contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr.235/1992 a fost încheiat între RAUJCL S. și pârâtă, iar prin acesta RAUJCL se obliga să vândă și pârâta să cumpere un apartament ce urma să fie edificat, în condițiile prevăzute în convenție.
A mai arătat că în fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum o arată chiar și denumirea înscrisului, fiind mai degrabă un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare.
Reclamantul a mai arătat că după ce RAUJCL S. a trecut prin mai multe forme de organizare, în anul 1998 prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Ca urmare a needificării apartamentelor contractate între anii 1992-1994, a intervenit un litigiu între Asociația nr.20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și M. S. ca administrator al fondului locativ, iar prin Decizia nr.1620/2005, Curtea de Apel S. a stabilit un termen pentru finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005.
A mai arătat că pentru a duce la îndeplinire dispozitivul hotărârii judecătorești și pentru realizarea ansamblului de blocuri (20,21,22) cu 77 apartamente din care 43 contractate și a cărei execuție a fost abandonată peste 15 ani, au fost parcurse trei faze distincte și anume o expertizare tehnică a stadiului fizic existent, o etapă de proiectare și o alta de execuție.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr.284/2010 s-a aprobat vânzarea a 20 apartamente din blocul de locuințe nr.20 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, prin respectivul act administrativ de autoritate s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr.20, fiind aprobate și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.
Reclamantul a mai arătat că după stabilirea diferenței de achitat a înștiințat și somat pârâta asupra diferenței de achitat și i-a invitat la sediul Primăriei municipiului S. pentru a plăti această diferență și pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, dar pârâta nu s-a prezentat.
În drept, și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art.112 Cod procedură civilă, art.1073 Cod civil.
Legal citată, pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată afirmând că între părți a intervenit un contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 06.01.1992, iar prețul locuinței a fost achitat integral cu suma de 991.397 lei, la valoarea anului 1992. Prin contractul de vânzare-cumpărare, unitatea contractantă se oblige să predea beneficiarului-locuința contractată la data de 30.04.1993.
În plus, a arătat pârâta a invocat Decizia nr. 1620/19.10.2005 a Curții de Apel S. și Decizia nr. 229/25.02.2005 a Curții de Apel S., definitivă și irevocabilă prin care instanța oblige pârâta Primăria mun. S. să îndeplinească obligația de construire a locuințelor de blocurile nr. 20,21, 22 situate în ., asumată de fosta RAUJCL S., precum și Decizia nr. 1620/19.10.2005 a Curții de Apel S., irevocabilă, care modifică în parte Decizia nr. 229/25.02.2005.
În ceea ce privește raportul de consultanță imobiliară și evaluare întocmit de către Romcontrol SA Agenția S., a arătat că reclamanta nu a depus la dosarul cauzei întreg raportul pentru a se observa în ce mod a calculate expertul evaluator imobilul și mai ales actualizarea sumei de bani achitată în anul 1992.
S-a mai învederat faptul că, atât materialele folosite la finalizarea lucrărilor cât și finisajele, sunt de slabă calitate, fiind din cele mai ieftine .
Pârâta a arătat că înțelege să achite o mică diferență de preț, conform contractului de vânzare-cumpărare care specifica că eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate de act adițional, dar consideră că acest lucru nu putea avea loc decât printr-o negociere urmată de încheierea unui act adițional. Aceste diferențe valorice trebuiau să fie achitate la data recepției preliminare, deci la data de 30.04.1993. Ceea ce ar trebui achitat, ar fi geamurile termopan și centrala termică, care nu existau în proiect în anul 1992, iar pentru alte diferențe de preț nu este de acord.
S-a subliniat faptul că nu ne aflăm în fața unui antecontract de vânzare-cumpărare, ci în fața unui contract de vânzare-cumpărare, iar eventualele modificări intervenite între părți, ar fi trebuit să fie reglementate pe baza de act adițional.
În contractul de vânzare-cumpărare nu este specificat faptul că trebuie achitată o diferență de preț, se specifică că eventualele diferențe vor fi achitate de proprietar din fondurile proprii.
În drept, a invocat prevederile art. 115 Cod procedură civilă.
În dovedire a depus o . înscrisuri.
M. S. a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a arătat, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 235/1992 încheiat cu RAJUCL, că este un antecontract din cuprinsul căruia rezultă în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări, iar din prevederile clauzelor contractuale rezultă în mod evident că RAUJCL s-a obligat să execute lucrările de construire a unui apartament situat în blocul nr.20 din Ansamblul Obcine.
A arătat că din Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. rezultă că, în fapt, este vorba de un contract de executare lucrări atâta timp cât prin dispozitivul respectivei hotărâri obligă municipalitatea să finalizeze apartamentele. După pronunțarea deciziei municipalitatea a demarat mai multe proceduri prin care a întocmit o expertiză tehnică pentru structura existentă a blocului nr.20, un studiu de fezabilitate, o etapă de proiectare a lucrării ce urma a fi efectuată și nu în ultimul rând execuția acesteia.
A menționat că prin Hotărârea Consiliului local nr. 284/2010 a fost aprobat raportul de expertiză tehnică și evaluare prin care s-a stabilit valoarea actuală pentru fiecare locuință, cât și diferențele de achitat, după care au invitat și ulterior somat contractanții să se prezinte pentru achitarea diferenței.
În dovedire reclamantul a depus în copie înscrisuri.
În cauză, instanța a încuviințat și a administrat, la solicitarea reclamantului, proba cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr. 4431/06.09.2013 Judecătoria S. a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantul M. S., prin primar I. L. în contradictoriu cu pârâta Farcașiu L. M. și a respins cererea pârâtei de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut următoarele:
Între RAUJCL S., în calitate de vânzător și pârâta Farcașiu L. M. în calitate de cumpărător s-a încheiat, contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 235/1992 având ca obiect o locuință situată în mun. S., ., .. (f.7 ds.fd.)
Potrivit clauzelor contractuale prețul vânzării este de 991.397 lei (rol), iar unitatea contractanta se obliga sa predea beneficiarului la data recepției locuința contractată, condiționat de clauzele contractuale.
Prin acțiune s-a solicitat primei instanțe ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâta la plata sumei de 57.734 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În drept, potrivit art. 969 C.civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 C.civ creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar are dreptul la dezdăunare.
Reclamantul a susținut, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 235/1992, că este un antecontract din cuprinsul căruia rezultă în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări, iar în fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate. În schimb, pârâta a afirmat că, în speță, contractul este unul de antrepriză.
Față de apărările formulate de părți, instanța de fond a considerat că se impune, în primul rând, determinarea naturii juridice a convenției intervenite între acestea.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost definit drept contractul (sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate) prin care una dintre părți -vânzătorul- strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți –cumpărătorul- care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut (art. 1294 C.civ.)
În doctrină s-a statuat că promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una din părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui contract nu se cer formalități speciale, fiind suficient simplul acord de voință al părților, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.
Contractul de antrepriză este convenția prin care o parte numită antreprenor se obligă să execute pe riscul său și în mod independent o anumită lucrare pentru cealaltă parte, numită client în schimbul unui preț. (art. 1413 C.civ.)
În raport de cele expuse mai sus, prima instanță a constatat că între părți a intervenit un veritabil contract de vânzare-cumpărare, iar nu doar un antecontract sau un contract de antrepriză.
Astfel, potrivit prevederilor convenției, RAUJCL S. ”vinde” iar pârâta Farcașiu L. M. ”cumpără” o locuință în suprafață de 51,96 mp. cu prețul de 991.397 lei (rol).
Fără a fi ținută de limbajul utilizat de părți pentru a defini raportul juridic intervenit între ele, instanța de fond a apreciat că intenția acestora a fost, fără urmă de îndoială, de a înstrăina și, respectiv, de a dobândi proprietatea asupra imobilului individualizat în contract. Părțile au stabilit atât obiectul contractului- prețul și bunul- cât și obligațiile corelative ce le incumbă - de a preda bunul și respectiv de a plăti prețul.
Mai mult, așa cum reiese chiar din cuprinsul contractului, pârâta Farcașiu L. M. a achitat, integral, la data încheierii convenției, prețul stabilit (chitanța nr._/06.01.1992 pentru suma de 976.746 lei, chitanța nr._/06.01.1992 pentru suma de 14.651 lei).
Potrivit art. 2 și art. 3 din contract prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, tarife de transport, indexări salarii și alți coeficienți de actualizare a devizelor. Cumpărătorul se obligă a achita diferențele valorice în plus pe parcursul execuției, reglementate pe bază de act adițional, neplata acestora conducând la decalarea termenului de punere în funcțiune.
Existența clauzelor sus menționate nu este de natură a conduce la o altă concluzie. Aceste clauze evidențiază, cel mult, natura specială a contractului intervenit respectiv cea de vânzare-cumpărare a unui bun viitor. Prețul bunului a fost convenit de părți și consemnat în contract (991.397 lei), cocontractanții admițând că la predarea acestuia, în viitor, pot apărea eventuale diferențe. Aceasta nu înseamnă că, în speță, putem vorbi de preț forfetar sau de deviz și, pe cale de consecință, de un contract de antrepriză.
Prețul, ca element esențial al contractului de vânzare-cumpărare, poate fi unul determinat sau determinabil. Or, este evident, față de clauzele contractuale, că părțile au convenit asupra unui preț determinabil indicând un cuantum fix care va putea, eventual, fi completat cu o diferență, indicând și criteriile în funcție de care se va individualiza, în viitor, aceasta.
Mai mult, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare care au preturi legale obligatorii (cum este cel în cauză încheiat în baza Decretului - Lege Nr. 61/1990 privitor la înstrăinarea unor locuințe construite din fondurile statului), deși se admite modificarea prețului, pe parcursul derulării contractului, ca urmare a unei modificări legislative, practica judiciară a statuat că vânzătorul nu poate refuza predarea bunului, solicitând o diferență de pret, pe motiv că acesta din urmă s-a majorat ulterior achitării de către cumpărător a prețului prevăzut în contract.
Nu trebuie omisă, în analizarea pretențiilor reclamantului, intenția legiuitorului de a acorda, anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior pieții. În măsura în care instanța ar obliga, pe cei care au cumpărat, în baza unor asemenea acte normative, să plătească, o diferență din prețul actualizat al imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară din prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora.
Opinia instanței de fond referitor la natura juridică a convenției intervenite între părți fiind întărită și de mențiunile Deciziei nr.1620/2005 a Curții de Apel S. prin care s-a admis acțiunea promovată de Asociația nr. 20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și s-a obligat M. S. să predea apartamentele către beneficiari stabilindu-se un termen pentru finalizarea lucrărilor de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005. (f.9 ds.fd.)
În considerentele hotărârii amintite, s-a reținut (cu putere de lucru judecat) că prețul locuinței a fost achitat integral de cumpărători (printre care și pârâta Farcașiu L. M.), iar M. S. nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației.
Or, în măsura în care se considera că între părți a intervenit doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, instanța nu ar fi obligat M. la predarea apartamentelor, căci vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, neexistând în sarcina părților obligațiile corelative specifice contractului de vânzare-cumpărare (plata prețului și predarea bunului). Așa cum s-a evidențiat mai sus, din antecontract se naște doar o obligație de a face care incumbă cocontractanților și anume de a perfecta, pe viitor, convenția translativă de proprietate.
Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpă a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părți de a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare (art. 1020 din Codul civil) și, eventual, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese) în baza art. 1075 din același cod. Nu poate fi exclusă nici posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, instanța sesizată să oblige promitentul, sub sancțiunea de daune cominatorii, la încheierea contractului și să pronunțe, în baza art. 1073-1077 din Codul civil, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, această hotărâre urmând să aibă caracter constitutiv de drepturi la data rămânerii definitive și irevocabile.
De precizat că nu se poate concluziona, din considerentele Deciziei nr.1620/2005 a Curții de Apel S., că între părți a intervenit un contract de antrepriză prin prisma faptului că instanța a obligat municipiul să finalizeze locuințele vândute. Curtea de Apel S. a obligat municipiul S. să predea apartamentele, această operație presupunând, implicit, ca aceste bunuri să existe sens în care a stabilit un termen pentru desăvârșirea (finalizarea) lor. Modul în care municipiul înțelegea să se achite de această obligație era în întregime la latitudinea acestuia din urmă. De altfel, municipiul a procedat la încheierea cu S.C. Civica G. S.A a unui contract de prestări servicii - execuție lucrări nr._/31.08.2007 având ca obiect executarea lucrărilor la blocul nr. 20, execuția constând în reluarea lucrărilor de la stadiul fizic existent și finalizarea imobilului.
Instanța de fond a învederat că din încheierea contractului de vânzare-cumpărare rezultă o obligație de a da ce presupune două operațiuni de ”predare” una în sens juridic- de transmitere a dreptului de proprietate și una în sens material – de remitere a bunului înstrăinat. Spre deosebire, în cazul contractului de antreprinză antreprenorul își asumă, în primul rând (și de cele mai multe ori intuitu personae) o obligație de a face- de a realiza lucrarea și apoi una de a da –respectiv de a transmite proprietatea asupra acesteia. Prin urmare, trebuie subliniat că această obligație de a face- de a construi imobilul- este de esența contractului de antrepriză și reliefează scopul părților la încheierea convenției.
Din acest punct de vedere instanța de fond a constatat că nicăieri în cuprinsul contractului vânzătorul RAUJCL S. nu se obligă să construiască pentru cumpărătorul Farcașiu L. M. imobilul pe care îl înstrăinează, asumându-și față de aceasta, obligațiile specifice antreprenorului.
Nu în ultimul rând, instanța de fond a subliniat că actul juridic intervenit între părți a fost încheiat sub imperiul Decretului - Lege Nr. 61/1990 privind vînzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Acest text normativ statua, în art. 3, că locuințele prevăzute la art. 1 se vînd cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe. O dată cu locuința se transmite cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției.
Așadar, și din prisma legislației incidente, contractul perfectat apare ca fiind tot un contract veritabil de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește pretențiile reclamantului de obligare a pârâtei la plata sumei de 57.734 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului, instanța de fond a considerat că sunt neîntemeiate pentru următoarele considerente.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 284/2010 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr. 20 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr.20, ce cuprindea și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.
Art. 1294 C.civ statuează că vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui, iar art. 1313, C.civ. prevede că vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de dânsul.
Așadar, în virtutea contractului de vânzare-cumpărare intervenit, cumpărătorul este obligat să achite prețul, iar vânzătorul este obligat să predea bunul vândut.
În cazul în care această obligație nu este îndeplinită cumpărătorul poate fie să invoce excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezoluțiunea cu daune interese, fie să ceară executarea în natură a obligației (sau daune interese în măsură în care aceasta nu mai este posibilă).
În speță, obligația de predare a devenit scadentă la data de 30 iulie 1993, iar cumpărătorul a optat pentru obținerea executării în natură a obligației ce îi revenea vânzătorului ceea ce s-a și întâmplat prin Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. în cadrul căreia s-a stipulat un nou termen de predare 10 luni de la data deciziei Curții de apel S. - 19.10.2005.
În ceea ce privește blocul nr. 20 lucrările au fost terminate la data de 21.05.2010, așa cum rezultă din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu nr._/21.05.2010 în baza contractului de execuție lucrări nr._/31.08.2007 încheiat între Mun. S. și S.C. Civica G. S.A. (f.83 ds.fd.)
De precizat că în materie contractuală creditorul are obligația să dovedească existența obligației iar apoi, odată dovedită existența acesteia, îi revine debitorului obligația de a dovedi executarea obligației corespunzătoare. Operează, astfel, în sarcina debitorului o prezumție de vinovăție (de neexecutare culpabilă a propriilor obligații), iar dacă acesta nu dovedește îndeplinirea obligației, se prezumă ca nerespectarea acesteia provine din vina debitorului, care va fi obligat la plata de despăgubiri către creditor (art.1082C.civ.).
Din înscrisurile de la dosarul cauzei instanța de fond a reținut că reclamantul, deși avea sarcina probei, nu a făcut dovada îndeplinirii, la termen, a obligației de predare a bunului.
Or, vânzătorul nu poate pretinde, modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând, în fapt, achitarea încă cel puțin a jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa pentru nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține.
Împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu este de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i se poate imputa nimic din punct de vedere contractual, iar reclamantul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul RAUJCL S. fără rezerve. Instanța de fond a reținut că în anul 1998, după ce RAUJCL S. a trecut prin mai multe forme de organizare, prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Ca atare, sancțiunea pentru neîndeplinirea, la timp, a obligației contractuale de predare a apartamentului constă în suportarea de către vânzător a riscului contractului și anume efectele inflației dezvoltate în perioada 1993-2010 (data de când trebuia predat imobilul și data când s-a realizat efectiv apartamentul) asupra prețului.
De altfel, în cazul neachitării ”diferențelor valorice” la care face referire contractul nu s-ar putea vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză a pârâtului (așa cum încearcă să acrediteze reclamantul) deoarece cumpărătorul a fost lipsit, timp de 16 de ani, atât de folosința banilor investiți cât și de folosința imobilului achiziționat. Dimpotrivă, cumpărătorul ar putea pretinde de la vânzător, despăgubiri pentru neîndeplinirea la timp a obligației ce îi revenea.
Cât despre necesitatea întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanța de fond a subliniat că argumentele reclamantului nu pot fi avute în vedere. Contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcții încheiat în anul 1993 este unul consensual și, ca atare, este perfect valabil, nefiind dată ad validitatem cerința formei autentice. Cu alte cuvinte, vânzarea a fost perfectată de îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului, convenția fiind încheiată prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități.
Nici în ceea ce privește terenul aferent locuinței nu s-au putut reține afirmațiile reclamantului dat fiind că terenul a fost concesionat (iar nu vândut), potrivit dispozițiilor contractuale, pe durata existenței construcției.
În concluzie, reclamantul nu poate pretinde de la pârâți obligarea acestora la plata unei diferențe de preț disproporționate în raport cu prețul stipulat în contractul intervenit între părți, în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea principiului nemo propriam turpitudinem allegans- nimeni nu își poate invoca propria culpă).
Pe cale de consecință, instanța de fond a respins acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin primar, în contradictoriu cu pârâta Farcașiu L. M., ca neîntemeiată, iar în privința cererii pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, instanța de fond a respins-o ca nefondată, dat fiind faptul că în cauză nu s-a făcut dovada acestor cheltuieli.
Împotriva sentinței mai sus-menționate, a formulat recurs reclamantul M. S. - prin primar I. L. solicitând admiterea acestuia și obligarea pârâtei Ia plata sumei de 57.734 lei cu titlu de diferență de preț și Ia încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În motivare, a arătat următoarele :
1. Instanța de fond a interpretat greșit natura juridică a contractului intervenit între RAUJCEL S. și pârâtă, în condițiile în care părțile au înțeles să încheie un contract de vânzare-cumpărare preliminar având ca obiect executarea unei lucrări de construire a unui apartament situat în blocul nr. 20 din ansamblul Obcine, chiar din Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. rezultând că, în fapt, este vorba de un contract de executare lucrări.
2. Contractului preliminar de vânzare-cumpărare nu îi sunt aplicabile prevederile Decr. – Lege nr. 61/1990, deoarece chiar din cuprinsul actului normativ cât și din legislația conexă rezultă fără echivoc că acestea se referă la locuințele construite din fondul statului, ori, în cauză contractul se referea la vânzarea unui apartament care urma să fie edificat. Suținerile instanței de fond referitoare la acest aspect sunt străine de natura pricinii, legislația la care se face trimitere referindu-se la persoanele care după evenimentele din 1989 aveau posibilitatea de a dobândi în proprietate imobilele deținute și care aveau destinația de locuință și care erau construite din fondul statului.
3. În mod eronat a reținut prima instanță că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii la termen a obligației de predare a bunului, în condițiile în care nici o autoritate din România nu poate finaliza și preda la cheie 3 blocuri de locuințe într-un termen de 10 luni, mai mult după pronunțarea Deciziei nr. 1620/2005 municipalitatea a demarat mai multe proceduri realizate prin licitație publică care au necesitat parcurgerea mai multor etape obligatorii care au necesitat timp. La data de 21.05.2010 a fost încheiat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor care atesta încheierea lucrărilor de construire la blocul nr. 20.
4. S-a reținut în motivarea sentinței o culpă a municipalității care nu aparține reclamantului, nu a pretins nici o modificare a clauzelor contractuale ci doar diferența de preț la care cumpărătorul s-a obligat prin semnarea contractului. Pe de altă parte, nerespectarea termenului de finalizare a apartamentului nu poate fi imputat municipalității, mijloacele procedurale de apărare a cumpărătorului care rezidă și din Decizia nr. 1620/2005 neputând să îl împiedice pe vânzător la obținerea diferenței de preț la care cealaltă parte s-a obligat.
5. Instanța de fond nu a analizat apărările reclamantului cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat și care s-au făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al municipiului S., iar dobândirea apartamentului fără plata diferențelor valorice ar constitui o îmbogățire fără justă cauză, la nivelul neexistand acte adiționale întrucât lucrările erau sistate anterior anului 1998 dată la care municipalitatea a preluat lucrările de investiții la fondul locativ.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr.2/2006 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2006 cu finanțare de la bugetul local, iar prin Hotărarea nr. 23/2007 au fost aprobați indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții pentru blocul nr. 20. De asemenea prin Hotărârea Consiliului Local nr. 2/2007 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2007.
6. În privința capătului de cerere privind obligarea pârâtei la încheierea contractului in formă autentică, apelantul a făcut precizarea că acesta s-a obligat ca eventualele diferențe valorice să fie achitate pe bază de act adițional. După finalizarea lucrărilor la blocul nr. 20 l-a invitat pe pârât în repetate rânduri la sediul Primăriei municipiului S. pentru a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică astfel cu prevede legislația în materie. În sprijinul faptului că actul încheiat în anul 1992 nu este un act translativ de proprietate îl constituie si refuzul O.C.P.I S. de a intabula în registrele de carte funciară Ia solicitarea pârâtei "dreptul de proprietate" asupra apartamentului din blocul 20, au mai menționat că într-o cauză similară ce a făcut obiectul dosarului nr._/314/2012 al Judecătoriei S. s-a admis acțiunea formulată de către municipalitate.
Legal citată, pârâta intimată D. (fostă Farcașiu) L. M., a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, conform motivelor detaliate în întâmpinare.
Examinând actele și lucrările dosarului, tribunalul constată că, recursul este nefondat, pentru următoarele considerente :
În ceea ce privește natura juridică a contractului dedus judecății, calificarea acesteia a fost impusă de faptul că, raportându-se la termenii folosiți în cuprinsul convenției, părțile au invocat interpretări diferite ale acordului lor de voință, reclamantul susținând că acest acord de voință are natura juridică a unui antecontract de vânzare cumpărare, iar pârâta pretinzând că este vorba de un contract de antrepriză.
Potrivit art. 977 cod civil anterior, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, iar potrivit art. 982 din același cod toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg.
Raportat la regulile de interpretare sus menționate, în mod corect a concluzionat instanța de fond că acordul de voință al părților are natura juridică a unui contract de vânzare cumpărare având ca obiect un bun viitor, respectiv un apartament pe care antecesoarea reclamantului, respectiv fosta RAJUCL S. urma să îl construiască și să îl predea beneficiarului. Această calificare este justificată de clauzele potrivit cărora antecesoarea reclamantului ”vinde”, iar pârâtul ”cumpără” o locuință expres individualizată, de folosirea sintagmei ”locuința ce se vinde”, precum și de folosirea termenului de ”cumpărător”, care se regăsește în mai multe clauze ale convenției.
Folosirea, în preambulul contractului în discuție, a termenului ”preliminar” nu poate constitui un argument pentru calificarea actului juridic în discuție ca fiind de natura unui antecontract de vânzare cumpărare din moment ce clauzele contractuale nu fac referire la vreun drept de creanță în favoarea beneficiarului și nu stabilesc în sarcina vreuneia din părți obligații referitoare la îndeplinirea formalităților necesare pentru transferul în viitor al dreptului de proprietate asupra imobilului contractat.
În mod similar, inexistența unor clauze în raport de care antecesoarea reclamantului să fie ținută a executa lucrarea de construire a locuinței contractate pentru pârât înlătură posibilitatea calificării convenției părților ca fiind un contract de antrepriză.
În ceea ce privește decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S., prin care apelantul a fost obligat să îndeplinească obligația de construire a locuinței contractate, această decizie nu infirmă ci, dimpotrivă, confirmă calificarea juridică reținută de instanța de fond. Din considerentele deciziei sus menționate, coroborate cu cele ale deciziei nr. 229/2005 a Curții de Apel S., care a fost modificată doar în sensul stabilirii unui termen limită de finalizare și predare a apartamentelor, rezultă fără echivoc că actele juridice încheiate de membrii Asociației de proprietari nr. 20-22 și antecesoarea reclamantului au natura unor contracte de vânzare cumpărare, sens în care s-a statuat, cu putere de lucru judecat, că membrii Asociației ( inclusiv pârâta din prezenta cauză) au cumpărat apartamentele în discuție, achitând prețul convenit și că obligația corelativă asumată de vânzătoare a constat în finalizarea și predarea locuințelor la termenele stabilite.
Referitor la dispozițiile Decretului lege nr. 61/1990, statuările instanței de fond privind incidența acestui act normativ nu sunt străine cauzei, așa cum fără temei pretinde apelantul. Este real faptul că Decretul lege nr. 61/1990 reglementează vânzarea către populație a locuințelor construite din fondurile statului dar în speță părțile au înțeles să completeze acordul lor de voință cu dispozițiile actului normativ sus menționat, sens în care în partea finală a contractului s-a stipulat că ”drepturile și obligațiile părților prevăzute în prezentul contract se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Decretul lege nr. 61/1990 și HG nr. 562/1991”. Clauza sus menționată se impune a fi interpretată în sensul că unitatea vânzătoare a înțeles să acorde cocontractanților facilitățile la stabilirea și plata prețului reglementate de actul normativ sus invocat, așa încât interpretarea actului juridic dedus judecății de către instanța de fond este în deplină concordanță cu acordul de voință al părților și cu dispozițiile legale a căror incidență a fost menționată în chiar cuprinsul contractului.
Nu poate fi reținută nici critica potrivit căreia prima instanță ar fi reținut în mod eronat că recurentul nu a făcut dovada îndeplinirii în termen a obligației de predare a locuinței contractante.
Astfel, în ceea ce privește termenul de finalizare și predare a apartamentului, se reține că, prin decizia nr. 1620/19.10.2005 a Curții de Apel S., s-au stabilit termenii de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiarii membri ai Asociației de Proprietari nr. 20-22 (printre care și pârâta) de 10 (zece) luni de la pronunțarea deciziei mai sus-menționate. Prin urmare, dacă termenul convențional de predare a locuinței a fost supus unor condiții, termenul judiciar stabilit prin decizia 1620/19.10.2005 a Curții de Apel S. are caracter imperativ, iar probatoriul administrat la instanța de fond relevă în mod neîndoielnic faptul că acest din urmă termen nu a fost respectat.
Nu pot fi reținute susținerile recurentului în sensul că ar fi existat o imposibilitate obiectivă de finalizare a lucrărilor în termenul de 10 luni stabilit prin deizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. motivat de faptul că a fost necesară parcurgerea tuturor etapelor administrative reglementate de legislația aplicabilă în materia achizițiilor publice. Asemenea apărări puteau fi valorificate în litigiul care a avut ca obiect cererea Asociației de Proprietari nr. 20-22 de finalizare și predare a apartamentelor ori, așa cum rezultă din motivarea deciziei nr. 1620/2005, în cauza respectivă recurentul nu a contestat termenul de 10 luni propus de reclamantă pentru îndeplinirea obligațiilor ce îi incumbă, nu a invocat imposibilitatea finalizării lucrărilor și nici nu indicat un alt termen estimativ în acest sens, ci s-a limitat doar să conteste existența obligației de construire în sarcina sa. Raportat la aceste statuări, recurentul nu își poate invoca propria culpă de a nu fi invocat și dovedit în dosarul soluționat prin decizia sus menționată imposibilitatea de finalizare a lucrărilor în termenul propus de reclamant din acea cauză, așa încât împrejurările invocate prin memoriul de apel nu sunt de natură a infirma concluzia instanței de fond privind neîndeplinirea la termen a obligației de predare a locuinței contractate.
Sub aspectul culpei contractuale sunt de asemenea lipsite de relevanță susținerile recurentului în sensul că a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998 și că anterior acestei date obligația de finalizare a locuinței contractate aparținea fostei RAUCL S.. Așa cum s-a reținut prin decizia nr. 1620/2005, în temeiul Protocolului de predare primire din 17 august 1998 activitățile de administrare a fondului locativ de stat, de vânzare a locuințelor și de investiții pentru fondul locativ au fost predate municipalității, care a preluat astfel toate obligațiile asumate de antecesoarea RAJUCL S. față de cocontractanți, inclusiv obligația de predare a locuințelor contractate la termenele convenite.
În ceea ce privește împrejurarea că pentru finalizarea locuinței în discuție a fost necesară alocarea unor fonduri de la bugetul local, această împrejurare nu justifică prin ea însăși angajarea răspunderii contractuale a pârâtului intimat pentru plata diferenței de preț, răspundere care nu poate fi stabilită decât prin prisma clauzelor contractuale.
Deși recurentul pretinde că pârâta nu și-ar fi îndeplinit obligația de a achita diferențele de preț ivite pe parcursul execuției, așa cum s-a stipulat în contract, această susținere este infirmată de statuările cu putere de lucru judecat din decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S.. Potrivit considerentelor deciziei sus menționate, excepția de neexecutare a contractului, invocată în acea cauză de apelant a fost înlăturată ca neîntemeiată cu motivarea că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral iar apelantul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale însușite de cocontractanți. Cum statuările sus menționate se bucură de prezumția autorității lucrului judecat, consacrată de art. 1200 pct. 4 cod civil anterior, prezumție care are caracter absolut față de părțile litigante, nu se poate reține culpa pârâtului pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de el prin contract și nu poate fi angajată răspunderea contractuală a acestuia pentru plata unor diferențe de preț stabilite de apelant în mod unilateral, dar neînsușite prin act adițional de cealaltă parte.
Pe de altă parte, din probele administrate în cauză nu rezultă în nici un mod că diferențele de preț solicitate s-ar datora modificării prețurilor și tarifelor pe durata termenului stabilit de părți pentru predarea locuinței, iar nu întârzierii nejustificate în execuție, întârziere care este imputabilă exclusiv recurentului. Așa fiind, în mod corect a concluzionat instanța de fond că riscul majorării costului de execuție pe durata întârzierii nejustificate a obligației de finalizare și predare a locuinței trebuie suportat de vânzător ca sancțiune a culpei sale contractuale.
În ceea ce privește pretenția privind obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, aceasta nu se justifica a fi admisă deoarece, pe de o parte, transferul dreptului de proprietate a operat doar în privința locuinței contractate, terenul aferent fiind doar concesionat beneficiarului iar, pe de altă parte, acest transfer s-a realizat în mod valabil prin simplul acord de voință al părților, fără a fi condiționat de încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică. Împrejurarea că OCPI S. refuză înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară în temeiul contractului în discuție nu este de natură să schimbe natura juridică a acestui contract și nici să impună, în absența vreunei dispoziții legale în acest sens, încheierea unui act autentic, refuzul înscrierii putând fi cenzurat prin promovarea căilor de atac reglementate de dispozițiile Legii nr. 7/1996.
În fine, existența unei soluții contrare pronunțate într-o cauză similară nu constituie un argument pertinent în sprijinul susținerilor apelantului cu atât mai mult cu cât soluția invocată are caracter izolat și nu se circumscrie unei practici constante și unitare.
Pentru considerentele ce preced recursul urmează a fi respins ca nefondat, conform art. 296 C.pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE :
Respinge, ca nefondat, recursului declarat de reclamantul M. S. - prin primar I. L. – S., .. 9, jud. S., împotriva sentinței civile nr. 4431/06.09.2013 a Judecătoriei S. (dosar nr._ ), intimată fiind pârâta D. (fostă FARCAȘIU) L. M. – S., .. 31, ., jud. S..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 04.02.2014.
Președinte, D. D. | Judecător, M. T. | Judecător, C. M. |
Grefier, C. D. I. |
RED. M.C.
JUD.C. B.
TEHNORED. I.C.D.
4 EX.-22.04.2014
| ← Fond funciar. Decizia nr. 15/2014. Tribunalul SUCEAVA | Ordonanţă preşedinţială. Decizia nr. 248/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
