Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 177/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 177/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 10-02-2015 în dosarul nr. 1565/227/2014
Dosar nr._ Hotărâre care să țină loc de act autentic
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVLĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 177
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 10.02.2015
PREȘEDINTE I. M.
JUDECĂTOR I. G.
GREFIER STOLE R A.
Pe rol, judecarea apelului formulat de către reclamantul D. D., domiciliat în comuna Baia, ., nr. 33, județul Suceava și cu domiciliul procedural ales la Cabinet de Avocat „M. A.”, cu sediul în mun. Fălticeni, ., județul Suceava, împotriva sentinței civile nr. 1955 pronunțată la data de 06.10.2014 de Judecătoria Fălticeni în dosar nr._ ,intimată fiind pârâta M. (fostă S.) A., domiciliată în mun. Suceava, ., ..
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns reclamantul apelant asistat de avocat M. A., lipsă fiind pârâta intimată.
Procedura de citare cu părțile, legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Apărătoarea reclamantului apelant arată că nu mai are de formulat alte cereri și solicită acordarea cuvântului la dezbateri pe fond.
Instanța, constatând că nu mai sunt cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat în cauză, declară terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul la dezbateri pe fondul apelului.
Avocat M. A. pentru apelant solicită admiterea apelului pentru motivele expuse în scris, în principal, casarea în totalitate a hotărârii apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare, fie reținerea cauzei spre rejudecare și, cercetând fondul cauzei, să se admită acțiunea așa cum a fost formulată, fără cheltuieli de judecată.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra recursului de față reține următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Fălticeni si înregistrată la data de 28.04.2014 sub nr._ , reclamantul D. D. a solicitat în contradictoriu cu pârâta M., fostă S. A., ca prin hotărârea ce se va pronunța, în urma probelor pe care le va face, să se constate vânzarea intervenită între părți pentru suprafața de 1.500 mp. teren arabil, situat în intravilanul . numit „Livada M.”, iar hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin actul sub semnătură privată intitulat „Promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare” încheiat la data de 07.08.2012 între el, reclamantul, în calitate de cumpărător, și M. A., în calitate de vânzător, a intervenit vânzarea-cumpărarea suprafeței de 1.500 mp. teren arabil, situat în intravilanul . numit „Livada M.”, cu vecinătățile: Nord - M. M., Est – I. A., Sud – Z. I., Vest - A. V., D. D., C. M., A. Sigreta si Z. E., teren dobândit conform moștenirii înscrise în titlul de proprietate nr. 533/25.08.1995 pe numele Ș. I. V., pentru care a achitat suma de 8.000 lei, reprezentând prețul vânzării.
Precizează că vânzarea, respectiv cumpărarea terenului, s-a efectuat în anul 1992, dar au perfectat actul intitulat „promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare” în data de 07.08.2012.
Întrucât la acel moment reclamantul nu dispunea de banii necesari pentru a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, au amânat încheierea actului autentic.
Ulterior, în mai multe rânduri, reclamantul a solicitat pârâtei să se prezinte la notariat, însă acest lucru nu s-a întâmplat din lipsă de timp, reclamantul fiind nevoit a promova prezenta acțiune în instanță în vederea obținerii unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
În dovedire a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri (f.7-15; 21-28; 35-42; 47-50; 52).
Acțiunea a fost legal taxată (f.19 dosar).
Conform art. 201 alin. 1 Cod procedură civilă, instanța a comunicat pârâtei duplicatul acțiunii formulată de reclamant pentru ca aceasta să depună întâmpinare, sub sancțiunea prevăzută de lege, în termen de 25 de zile de la comunicare, obligație pe care aceasta nu a îndeplinit-o.
La acest termen de judecată pârâta, prezentă întrebată fiind de instanță, pârâta arată că suprafața de teren vândută reclamantului, este înscrisă TP nr.533 din 25.08.1995, fiind în indiviziune cu ceilalți moștenitori, partajul fiind în mod faptic realizat, nu și în drept.
Prin sentința civilă nr. 1955 din 06.10.2015 Judecătoria Fălticeni a respins neîntemeiată acțiunea având ca obiect constatare vânzare-cumpărare, formulată de reclamantul D. D., în contradictoriu cu pârâta M. A. (fostă S.), și a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că prin cererea de chemare în judecată, reclamantul D. D. a solicitat instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se constate că la data de 07.08.2012, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat promisiune bilaterală de vânzare cumpărare pârâta M. A., fostă S., i-a vândut suprafața de teren de 1500 mp teren arabil în intravilanul ., situată la locul denumit Livada M., între vecinii M. M., I. A., Z. I., D. D., pentru care a achitat suma de 8000 lei prețul vânzării.
În ceea ce privește imobilul ce fac obiect acțiunii, din înscrisurile depuse precum și din susținerile părților, instanța constată că suprafața de teren în cauză face parte din suprafața de 4300 mp, teren arabil în intravilanul . locul denumit Livada M., înscris în titlul de proprietate nr. 533/1995 emis pe numele a 14 moștenitori după defunctul Ș. I V. printre care și pârâta. Astfel terenul ce face obiectul acțiunii, aparține în indiviziune pârâtei precum și celorlalți moștenitori, nefiind realizat partajul acestuia.
Potrivit dispozițiilor art. 641 alin. 4 cod civil orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Or în speța de față, această condiție nu este îndeplinită, bunul ce face obiectul vânzării urmează să fie înstrăinat doar de către una dintre persoanele coproprietare, fără acordul celorlalți coproprietari.
Este adevărat faptul că sancțiunea care operează în cazul nerespectării regulilor prevăzute de art. 641 Cod civil, este inopozabilitatea actului față de proprietarul care nu a consimțit expres sau tacit la încheierea acestuia. Însă mai înainte de a se pune în discuție sancțiunea care operează față de un act juridic care nu respectă o condiție legală, se pune în discuție principiul conform căruia actele juridice trebuie să fie încheiate cu respectarea dispozițiilor legale, care nu distinge între modalitatea în care este realizat un act juridic, prin acordul de voință al părților sau prin medierea instanței de judecată. Cu atât mai mult trebuie să fie respectate dispozițiile legale la încheierea unui act juridic, când se realizează prin intermediul instanței de judecată.
În acest sens, stau și dispozițiile art. 12 Cod civil, oricine poate dispune liber de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod expres altfel, precum și principiul legalității procesului civil, prevăzut de art. 7 Cod procedură civilă, judecătorul are îndatorirea de a asigura respectarea dispozițiilor legii privind realizarea drepturilor și îndeplinirea obligațiilor părților din proces.
Cât privește vânzarea-cumpărarea sub condiție rezolutorie, în care dreptul astfel dobândit este supus unei condiții rezolutorii a cărei îndeplinire nu are loc în situația în care la ieșirea din indiviziune bunul este atribuit coindivizarului înstrăinător, iar partajul având efect declarativ, în cazul în care bunul cade în lotul coindivizarului vânzător, acesta din urmă este considerat că a fost proprietar exclusiv în mod retroactiv, vânzarea rămânând valabilă, se impun următoarele precizări:
Art. 680 alin. 1 Cod civil actual prevede că fiecare coproprietar devine proprietar exclusiv al bunurilor ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare sau de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești. Mai mult, potrivit alin. 2, în cazul imobilelor efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească au fost înscrise în cartea funciară.
Pe cale de consecință, perioada de timp în care un coindivizar a înstrăinat un bun comun înainte de realizarea partajului, rămâne fără acoperire legală, acesta fiind considerat proprietar numai de la momentul realizării partajului și nemaifiind considerat proprietar exclusiv retroactiv deci și în momentul înstrăinării.
Pentru motivele de mai sus, instanța a respinse ca neîntemeiată acțiunea având ca obiect constatare vânzare-cumpărare, formulată de reclamantul D. D. în contradictoriu cu pârâta M. A. (fostă S.) și a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței a formulat apel reclamantul D. D., solicitând admiterea acestuia, în principal casarea în totalitate a sentinței si trimiterea spre rejudecare, fie reținerea spre rejudecare si cercetând fondul cauzei admiterea acțiunea.
În motivarea apelului său, reclamantul a arătat că a chemat în judecată pe pârâta pe pârâta M., fostă S. A., ca prin hotărârea ce se va pronunța, în urma probelor cu înscrisuri, interogatoriul acesteia si actul de mână sub semnătura privată încheiat la data de 07.08.2012- să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sub condiție rezolutorie.
Instanța de fond a respins cererea, considerând ca suprafața de teren de 1500 mp parte din trupul mare de 4300 teren arabil intravilan situat la locul Livada M. - Baia este în indiviziune, aparținând atât paratei cât si a celorlalți 13 moștenitori după defunctul S. I.V., fiecare având doar o cota ideală din dreptul de proprietate.
Consideră ca instanța nu a cercetat amănunțit fondul cauzei, referitor la antecontractul de vânzare privind terenul in discuție si nu a avut în vedere prevederile legii speciale 247/2005, care nu a fost abrogată prin apariția Noului Cod Civil, respectiv, art. 5 alin 2 din Titlul X care prevăd că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau fără construcții, una din parți refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligația poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care sa tina loc de contract.
Conform art. 1683 alin 5 Cod Civil, vânzarea unui bun aflat în indiviziune de către unul dintre coindivizari, este valabilă. O astfel de vânzare nu este lovită de nulitate, drepturile celorlalți coindivizari urmând a fi apărate pe calea acțiunii de partaj, iar validitatea convenției depinde de rezultatul partajului. Dreptul astfel dobândit este supus unei condiții rezolutorii, a cărei îndeplinire are loc dacă bunul nu a fost atribuit, la ieșirea din indiviziune coindivizarului care l-a înstrăinat, întrucât partajul are efect declarativ, în cazul în care bunul cade în lotul coindivizarului vânzător, acesta din urmă este considerat că a fost proprietar exclusiv, în mod retroactiv, vânzarea rămânând valabilă, (în acest sens, Dec. civilă nr. 2603/1993 a C.S.J., Dec. nr. 3352/2000 a Curții de Apel București, secția a III-a).
Nu se aduce în nici un fel atingere dreptului de proprietate al celorlalți moștenitori ale căror cote părți nu au fost individualizate sau precizate. Nu se prejudiciază în nici un fel interesele legitime ale celorlalți coproprietari, aceștia nu își micșorează patrimoniul prin efectuarea acestei vânzări, întrucât așa cum am mai arătat, cu ocazia partajului acest bun oricum intră în masa bunurilor de împărțit, nefiind astfel prejudiciate drepturile sau cotele celorlalți coindivizari. Ca o astfel de vânzare a unui bun indiviz este permisa de lege rezulta si din art. 1683 alin. 5 din Noul Cod civil.
Condiția rezolutorie este prevăzută la art. 1401 din Noul Cod Civil și presupune desființarea obligației la îndeplinirea ei. Pârâta este moștenitoare după defunctul de pe titlul de proprietate, iar fiecare dintre cei menționați la rubrica moștenitori, chiar daca nu au făcut dezbaterea succesiunii - au deținut dea lungul timpului terenurile după un partaj voluntar verbal.
În dovedirea acțiunii s-a folosit de probatoriul administrat în fata instanței de fond cu care a făcut dovada deplină a îndeplinirii tuturor condițiilor de admisibilitate ale unei astfel de cereri, a făcut dovada încheierii unui act sub semnătură privată în formă autentică, a făcut dovada predării prețului vânzării, dovada dreptului de proprietate al vânzătorului asupra bunului vândut, si a refuzului pârâtului vânzător de a încheia actul in forma autentică, aspect recunoscut de acesta in fata instanței de judecata - achiesând la toate pretențiile mele din acțiune recunoscând astfel cele invocate.
Consideră ca hotărârea a fost dată cu aplicarea greșita a legii, motiv pentru care nu poate fi reținută motivarea primei instanțe, textele de lege invocate în considerente nefiind aplicabile în cauză.
În practica judiciara s-a reținut că „împrejurarea că terenul nu e proprietate exclusivă a vânzătoarei nu constituie un motiv care să împiedice pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, întrucât, conform doctrinei și practicii unanime în această materie, înstrăinarea, în natură, în materialitatea sa, a bunului aflat în indiviziune de către doar unul dintre coindivizari, reprezintă o vânzare valabilă, soarta contractului de vânzare - cumpărare, validitatea sa depinzând ulterior de rezultatul partajului:
-dacă bunul este atribuit la partaj copărtașului înstrăinător, contractul rămâne valabil si dreptul cumpărătorului se consolidează retroactiv, deoarece împărțeala are caracter declarativ (ari. 786 Cod civil), vânzătorul devenind proprietar exclusiv în mod retroactiv;
-dacă bunul înstrăinat este atribuit altui copărtaș, actul de înstrăinare va fi ineficace (desființat) retroactiv pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului.
D. fiind faptul că vânzarea în natură, în materialitatea sa, a bunului indiviz de către un singur coproprietar este valabilă, instanța este obligată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate dobândit astfel de către reclamant fiind afectat de condiția rezolutorie constând în neatribuirea bunului - la partaj - copărtașului vânzător.
Pronunțarea unei astfel de hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare nu este de natură a aduce atingere drepturilor coindivizarilor care nu au fost părți nici la încheierea antecontractului și nici în cadrul procedurii judiciare, întrucât, o astfel de hotărâre, ca efect al principiului relativității lucrului judecat, nu poate fi opusă altor persoane care nu au fost părți în judecarea cauzei.
Astfel, în situația în care, în urma partajului, suprafața de teren ar cădea în lotul unuia dintre copărtașii nevânzători, acesta va deveni proprietar al suprafeței de teren în cauză, dreptul său de proprietate putând fi fructificat prin intermediul unei acțiuni în revendicare îndreptată împotriva cumpărătorului terenului, al cărui drept de proprietate se desființează cu efect retroactiv (în cadrul acestei acțiuni, se vor compara titlul de proprietate al reclamantului,reprezentat de hotărârea care ține loc de contract autentic, coindivizarul urmând a avea câștig de cauză, întrucât dreptul transmis prin intermediul hotărârii este desființat cu efect retroactiv).
Totodată, judecătorii Secției I a Civilă au îmbrățișat cea de-a doua opinie privind situația promisiunii de vânzare a unei cote ideale, hotărârea care ține loc de act autentic fiind Sub Condiție rezolutorie.
In drept, au fost invocate dispozițiile art.466 NCC si 294 VCC si următoarele.
Intimata deși legal citată nu s-a prezentat în instanță și nici nu a depus la dosar întâmpinare.
Examinând apelul în raport de motivele invocate, de actele și lucrările dosarului și de dispozițiile legale incidente în cauză, tribunalul constată că acesta este nefundat.
Prin cererea formulată, reclamantul D. D. a solicitat instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se constate că la data de 07.08.2012, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „promisiune bilaterală de vânzare cumpărare” pârâta M. A., fostă S., i-a vândut suprafața de teren de 1500 mp teren arabil în intravilanul ., situată la locul denumit Livada M., între vecinii M. M., I. A., Z. I., D. D., pentru care a achitat suma de 8000 lei prețul vânzării.
Potrivit art. 1244 Cod civil „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.”
Conform art. 1669 al.1 Cod civil „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.”
În baza art. 1270 Cod civil „contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante”.
Mai mult, art. 1516 al. 2 pct. 3 Cod civil stabilește că „atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin, să folosească orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său”.
Conform art. 1179 Cod civil, orice contract trebuie să îndeplinească toate condițiile esențiale de validitate, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților care se obligă, un obiect determinat, cauză licită și morală.
Din analiza situației de fapt expusă prin prisma dispozițiilor legale incidente în speța dedusă judecății, tribunalul constată că acțiunea nu este întemeiată, întrucât pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în condițiile art. 1669 Cod civil, trebuie să se verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există un refuz nejustificat al părții acționate în instanță de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contractul încheiat și dacă promitentul - vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Condiții enumerate trebuie îndeplinite cumulativ, lipsa oricăreia dintre ele, conducând la respingerea acțiunii.
Tribunalul constată că actul juridic încheiat de părți este un antecontract de vânzare-cumpărare care nu are ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 1179 Cod civil, prin înscris autentic încheiat de notarul public, ci a dat naștere unui drept de creanță în patrimoniul reclamantului și a creat în sarcina pârâtei obligația de a face, respectiv de a încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți întrunește condițiile necesare de validitate ale actului juridic civil, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților care se obligă, obiect determinat și cauza licită prevăzută de art. 1179 Cod civil, fiind obligatoriu între părțile contractante în baza art. 1270 Cod civil.
În cauză, reclamantul și-a îndeplinit obligația contractuală de plată a prețului achitând integral suma înscrisă în antecontract, respectiv 8.000 lei la data încheierii convenției de vânzare-cumpărare.
Pârâta promitentă vânzătoare nu are calitatea, însă, de proprietară exclusivă a imobilului teren ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, din înscrisurile depuse la dosar și susținerile părților rezultând că acesta este înscris în titlul de proprietate nr. 533/1995 emis pe numele a 14 moștenitori după defunctul Ș. I. V., după care nu a fost dezbătută succesiunea, astfel încât bunul imobil ce face obiectul acțiunii de față este proprietatea indiviză a pârâtei și a celorlalți moștenitori
Toate actele juridice referitoare la bunurile aflate în indiviziune, privite în materialitatea lor, trebuie să fie făcute cu acordul unanim al coindivizarilor, fiind guvernate de regula unanimității prevăzute de art. 641 al. 4 Cod civil.
Actele de dispoziție având ca obiect un bun indiviz trebuie să fie încheiate cu consimțământul tuturor coproprietarilor, fiind adevărat că dacă un coindivizar încheie singur actul pentru un bun indiviz, soarta actului va depinde de rezultatul partajului care produce efecte retroactive, având în vedere că față de data deschiderii succesiunii autorului pârâtei, devin aplicabile dispozițiile vechiului cod civil, iar actul va fi perfectat valabil dacă bunul este atribuit coindivizarului dispunător și desființat retroactiv, în caz contrar.
Având în vedere prevederile art. 7 Cod procedură civilă, potrivit cărora judecătorul are îndatorirea de a asigura respectarea dispozițiilor legii, instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu încălcarea regulii unanimității actului de vânzare-cumpărare și al drepturilor eventuale ale terților dobânditori, având în vedere că numai în situația în care actul de înstrăinare a fost încheiat cu consimțământul tuturor coindivizarilor, terțul va putea valorifica integral dreptul împotriva copărtașului atributar.
Din această perspectivă, susținerile reclamantului apelant în sensul că prin admiterea acțiunii, drepturile celorlalți moștenitori nu ar fi cu nimic afectate, nu pot fi reținute.
În ceea ce privește refuzul părții acționate în instanță de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, această condiție de admisibilitate a acțiunii nu este îndeplinită în speță, întrucât pârâta în calitate de promitentă vânzătoare a fost de acord cu admiterea pretențiilor reclamantului, astfel că, în circumstanțele date, nimic nu împiedică părțile să se prezinte la notarul public pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 480 al. 1 din Noul Cod de procedură civilă, va respinge apelul ca nefondat și va menține sentința primei instanțe ca fiind temeinică și legală, cu substituirea parțială a motivării în sensul anterior menționat.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE :
Respinge apelul formulat de către reclamantul D. D., domiciliat în comuna Baia, ., nr. 33, județul Suceava și cu domiciliul procedural ales la Cabinet de Avocat „M. A.”, cu sediul în mun. Fălticeni, ., județul Suceava, împotriva sentinței civile nr. 1955 pronunțată la data de 06.10.2014 de Judecătoria Fălticeni în dosar nr._, intimată fiind pârâta M., fostă S., A., domiciliată în mun. Suceava, ., ., ., județul Suceava, ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 10.02.2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
I. M. I. G. S. A.
Red. IM/Tehnored. SA/5 ex/04.03.2015/Judecător fond Șepelea N.
| ← Legea 10/2001. Sentința nr. 312/2015. Tribunalul SUCEAVA | Anulare act. Decizia nr. 161/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
