Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 106/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 106/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 22-01-2015 în dosarul nr. 106/2015
Dosar nr._ - Hotărâre care să țină loc de act autentic -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.106
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 22 IANUARIE 2015
PREȘEDINTE: F. L.
JUDECĂTOR: D. D.
GREFIER: Ș. L. G.
Pe rol, judecarea apelului formulat de reclamantul G. A., domiciliat în ., județul Suceava împotriva sentinței civile nr.1814 din data de 24.09.2014 pronunțată de Judecătoria Fălticeni în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă G. M., domiciliată în ., județul Suceava.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă apelantul reclamant asistat de avocat ales A. E. și intimata pârâtă.
Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța procedând la verificarea competenței sale, așa cum prevăd dispozițiile art.131 al. 1 Cod procedură civilă, constată că Tribunalul Suceava este competent din punct de vedere general, material, funcțional și teritorial să soluționeze apelul formulat în conformitate cu dispozițiile NCPCIV, fiind întrunite condițiile prevăzute de art. 482 din Noul Cod de procedură civilă.
Instanța, procedând la verificarea dovezii calității de reprezentant a av. A. E. depusă în cadrul dosarului de fond (fila 35), constată că sunt astfel îndeplinite condițiile prevăzute de art.219 NCPCIV privind reprezentarea juridică în instanță.
De asemenea, instanța constată că prezentul apel este legal timbrat, întrucât la fila 14 este depusă chitanța . nr._ SV din data de 16.12.2014 în cuantum de 273 lei, luându-se astfel act de achitarea taxei judiciare de timbru aferentă apelului promovat în cauză, constată apelul legal timbrat, sens în care se dispune anularea acesteia.
Se mai constată că intimata pârâtă este decăzută din dreptul de a ridica excepții și de a solicita alte probe, în afara celor de ordine publică, ca urmare a faptului că nu a depus întâmpinarea în termenul procedural prevăzut de lege în conformitate cu disp. 208 raportat la art.482 NCPCIV.
Instanța constatând că în susținerea motivelor de apel reclamantul apelant a solicitat administrarea probei testimoniale cu audierea vânzătoarei G. M. și a martorului P. M., însă având în vedere că se solicită trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond îi solicită apărătoarei acestuia să precizeze dacă înțelege să mai insiste în administrarea probei solicitate.
Avocat A. E. învederează instanței că proba se impune a fi administrată în fața instanței de fond sens în care nu mai insistă cu privire la acesta.
Instanța văzând că nu mai au alte cereri, probe de solicitat sau excepții de invocat, în considerarea art.254 – 258 NCPCIV raportat la art.482 NCPCIV va admite proba cu înscrisurile deja existente la dosarul cauzei, după care, constatând cercetarea judecătorească încheiată, în baza art.392 Cod procedură civilă deschide dezbaterile asupra cauzei pe fond.
Avocat A. E. pentru apelantul reclamant solicită admiterea apelului potrivit motivelor formulate pe larg în petit cu precizarea că sentința civilă apelată a fost soluționată pe o excepție și nu pe fondul cauzei.
În consecință, solicită admiterea apelului, casarea în tot a sentinței civile pronunțate de Judecătoria Fălticeni cu trimiterea spre rejudecare. Fără cheltuieli de judecată.
Intimata pârâtă G. M. precizează că este de acord cu trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond.
Potrivit art. 394 Noul Cod procedură civilă, instanța considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, închide dezbaterile și reține cauza spre soluționare.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Fălticeni si înregistrată la data de 05.05.2014 sub nr._, reclamantul G. A. a solicitat în contradictoriu cu pârâta G. M., ca prin hotărârea ce se va pronunța, în urma probelor pe care le va face, să se constate vânzarea-cumpărarea intervenită între reclamant – în calitate de cumpărător și pârâtă în calitate de vânzător, sub condiție rezolutorie.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că printr-un act sub semnătură privată intitulat „Contract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 15.03.2013 a cumpărat de la pârâtă suprafața de 3.600 mp. teren extravilan la locul denumit „M.” pe raza satului C. Băii, .. Suceava, între vecinii: DN 2E, H. Baia, H. Baia, Vargan V., pentru care a achitat suma de 1.500 lei.
Terenul este proprietatea vânzătoarei conform titlului de proprietate nr. 2523/25.10.1995 si a schiței aferente.
Susține că pârâta a primit integral prețul de față fiind martorul P. M..
Deși părțile au convenit ca după încheierea actului sub semnătură privată să se prezinte la un notar pentru perfectarea în formă autentică, din diferite motive acest lucru nu s-a mai întâmplat, reclamantul promovând astfel prezenta acțiune.
În drept a invocat disp. art. 1179 NCC, art. 1236 NCC, art. 1270, 1272, 1516,1528 NCC, art. 5(2) Titlul X din legea nr. 247/2005, art. 195 Cod pr. civilă.
În dovedire a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri si martori.
Conform art. 201 alin. 1 Cod procedură civilă, instanța a comunicat pârâtei duplicatul acțiunii formulată de reclamant pentru ca aceasta să depună întâmpinare, sub sancțiunea prevăzută de lege, în termen de 25 de zile de la comunicare, obligație pe care aceasta nu a îndeplinit-o.
Pârâta s-a prezentat în instanță la acest termen de judecată si în temeiul art. 260 alin.2 NCPC raportat la art. 352 NCPC instanța a procedat la ascultarea acesteia, depoziția sa fiind consemnată într-un proces verbal separat, care a fost atașat la fila 35 dosar.
Prin sentința civilă nr. 1814 din data de 24.09.2014 pronunțată de Judecătoria Fălticeni în dosarul nr._ , s-a respins cererea având ca obiect „constatarea vânzării-cumpărării”, formulată de reclamantul G. A. în contradictoriu cu pârâta G. M., ambii cu domiciliul în satul/., ca nefondată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond analizând actele și lucrările dosarului, a reținut următoarele:
Prin actul sub semnătură privată intitulat „Contract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 15.03.2013 reclamantul G. A. a convenit, în contradictoriu cu pârâta G. M., asupra vânzării-cumpărării suprafeței de 3.600 mp. teren extravilan la locul denumit „M.” pe raza satului C. Băii, .. Suceava, între vecinii: DN 2E, H. Baia, H. Baia, Vargan V., pentru care a achitat suma de 1.500 lei (f. 9 dosar).
După încheierea convenției, cumpărătorul a intrat în posesia bunului cumpărat iar vânzătorul a încasat prețul.
Deși părțile au convenit să procedeze la perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare, din diverse motive acest fapt nu a avut loc, reclamantul fiind astfel îndreptățit să promoveze prezenta cerere.
Pârâta, prin interogatoriul civil luat in instanță (f.35 dosar) recunoaște situația de fapt astfel cum a fost expusă, fiind de acord cu admiterea acțiunii.
Pârâta este coproprietara suprafeței de teren în speță potrivit titlului de proprietate nr. 2523/25.10.1995 (f.17 dosar).
Instanța apreciază că forma pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra, care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, este cea autentică, având în vedere dispozițiile art. 1279 al. 3 teza I C.c – la nivel de parte generală, art. 1669 teza finală C.c., art. 1179 al. 2 C. civ. și art. 1244 C.c (forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară).
Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Astfel, necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (fond și formă) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Pentru aceste motive, având în vedere că înscrisul intitulat „contract de vânzare cumpărare” aflat la f. 9 este sub semnătură privată, instanța de fond a respins acțiunea.
Împotriva acestei sentințe, a formulat apel reclamantul G. A., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea apelului, în principal casarea în tot a sentinței civile apelate și a se dispune trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond, sau reținerea spre rejudecare, cercetarea fondului cauzei cu consecința admiterii acțiunii.
Susține apelantul că instanța de fond nu a ținut cont de prevederile art. 1279 C.civ. din care rezultă că legiuitorul nu a condiționat pe cumpărător sau vânzător să încheie antecontractul în formă autentică. Astfel, trebuia să verifice dacă sunt întrunite condițiile de validitate ale actului încheiat între părți, forma autentică a antecontractului nefiind o condiție de admisibilitate a acțiunii promovate.
Intimata pârâtă nu a formulat întâmpinare în termenul procedural prevăzut de lege fiind decăzută din dreptul de a ridica excepții și de a solicita alte probe, în afara celor de ordine publică, ca urmare a faptului că nu a depus întâmpinarea în termenul procedural prevăzut de lege în conformitate cu disp. 208 raportat la art.482 NCPCIV.
Prezentă în instanță acesta a arătat faptul că este de acord cu trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, a probelor administrate, și prin raportare la prevederile art. 476 – 480 Cod procedură civilă, tribunalul reține următoarele:
Prevederile art. 1.279 Noul cod civil reprezintă dreptul comun în materia promisiunii de a contracta.
Promisiunea de a contracta este un contract sinalagmatic care trebuie să cuprindă toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
Deoarece este un contract sinalagmatic, ambele părți întrunesc calitățile de promitent și beneficiar al promisiunii, motiv pentru care, în cazul neexecutării obligației de către cealaltă parte, partea care și-a îndeplinit obligațiile sau este gata să și le îndeplinească poate opta, fie pentru daune-interese, în condițiile prevăzute de art. 1.279 alin. (2) Noul cod civil, fie pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract [art. 1.279 alin. (3)], în acest ultim caz cu respectarea a două cerințe: forma actului să permită această modalitate de încheiere iar cerințele legii pentru validitatea acestui contract să fie îndeplinite.
Astfel, instanța trebuie să verifice dacă înscrisul sub semnătură privată care consfințește învoiala părților cu privire la terenul din litigiu cuprinde suficiente elemente pentru a fi considerat valabil din punct de vedere juridic.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare dă naștere la obligații reciproce, aspect ce impune a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare tocmai pentru a nu se înfrânge aplicabilitatea principiului executării în natură a obligațiilor. Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, oricare dintre părți poate cere instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare și să aibă ca efect transferul proprietății de la promitentul - vânzător la beneficiarul – cumpărător.
Admisibilitatea unei acțiuni de validare a unui contract de vânzare-cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare, obiectul acestuia (lucrul vândut și prețul), precum și modalitatea de plată a prețului. Un înscris sub semnătură privată nu poate să determine încheierea contractului în formă autentică decât dacă înscrisul însuși îndeplinește condițiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare.
Art. 1279 alin. (3) Cod civil și art. 1669 alin. (1) Cod civil se referă la necesitatea îndeplinirii de către promisiunea sinalagmatică a tuturor condițiilor de validitate ale contractului promis pentru a se obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Trebuie menționat că doar pentru o scurtă perioadă de timp, prin Legea nr. 127/2013 s-a conferit promisiunii care are ca obiect un drept de proprietate sau alt drept real asupra unui imobil valoarea unui contract solemn. Ulterior, prin Legea nr. 221/2013 s-a revenit la caracterul consensual al promisiunii. Astfel, forma autentică ar fi necesară doar pentru executarea creanței în forma atipică a obținerii unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare.
Cât timp cât nu există o prevedere legală expresă în acest sens, tribunalul consideră că forma promisiunii bilaterale de vânzare/cumpărare nu este obligatoriu să fie autentică.
În atare situație, tribunalul consideră că în mod greșit s-a reținut obligativitatea formei autentice a promisiunii de vânzare și în consecință, față de solicitarea ambelor părți de trimitere a cauzei spre rejudecare, soluție de excepție prevăzută expres de art. 480 alin.3 C.proc.civ., va admite apelul, va anula sentința apelată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, care va trebui să analizeze pe fond cererea reclamantului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE :
Admite apelul formulat de reclamantul G. A., domiciliat în ., județul Suceava împotriva sentinței civile nr.1814 din data de 24.09.2014 pronunțată de Judecătoria Fălticeni în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă G. M., domiciliată în ., județul Suceava.
Anulează sentința civilă nr. 1814/24 septembrie 2014 a Judecătoriei Fălticeni și trimite cauze spre rejudecare aceleiași instanțe.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 22 IANUARIE 2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
F. L. D. D. Ș. L.
G.
Red. F.L./Ex.4
Jud. fond. D. E. G.
Tehnored. Ș.L.G.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1366/2015. Tribunalul SUCEAVA | Pretenţii. Decizia nr. 81/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
