Expropriere. Sentința nr. 1875/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1875/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 06-11-2014 în dosarul nr. 1875/2014
DOSAR NR._ EXPROPRIERE
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA NR. 1875
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 6 NOIEMBRIE 2014
PREȘEDINTE V. O. D.
GREFIER S. A.-M.
M. public reprezentat de procuror A. L.
Pe rol, pronunțarea asupra acțiunii civile având ca obiect „expropriere” formulată de către reclamanții A. E. F. și A. M. M., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București.
Dezbaterile asupra acțiunii au avut loc în ședința publică din data de 30 octombrie 2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru azi, 6 noiembrie 2014.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra acțiunii de față, constată:
P. cererea adresată acestei instanțe și înregistrată sub nr._, reclamanții A. E. F. și A. M. M., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, au solicitat anularea Hotărârii nr. 255 / 03.07.2012 emisă de Comisia de acordare a despăgubirilor în urma exproprierii pentru realizarea lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava" - teritoriul administrativ al localității Șcheia, județul Suceava, pentru următoarele motive:
În fapt, au fost proprietarii unei suprafețe de teren de 826 mp (identic cu parcela nr._, nou formată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F.nr._ a Comunei Șcheia), teren ce a fost supus procedurii de expropriere prin H.G. nr. 743/2010, modificată prin H.G. nr. 614/16.06.2011, expropriere care s-a finalizat prin emiterea hotărârii a cărei anulare o solicităm.
Suma de 1.019 lei care li s-a acordat cu titlu de despăgubire a fost derizorie față de valoarea reală a terenului expropriat și a prejudiciului ce le-a fost cauzat.
De la suma de aproximativ 125 lei/ar, cât a oferit expropriatorul la suma de 2.000 EURO/ar, cât reprezintă prețul de piață apreciat de ei ca rezonabil, diferența a fost enormă, astfel că suma propusă ca despăgubire a fost derizorie.
P. oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat li s-a încălcat flagrant protecția oferită de art. 1 din Protocolul 1 al Convenției EDO, conform căruia, „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute le lege".
Or, Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea ..., se poate face ... după o dreaptă și prealabilă despăgubire", însă, în cazul lor, a fost evident că acest principiu a fost doar o iluzie.
CEDO a stabilit că imposibilitatea de a obține o despăgubire adecvată în cadrul privării de proprietate constituie o rupere a echilibrului între necesitatea protecției dreptului de proprietate și exigențele de ordin general (CEDO, 16.09.1996), iar, în absența unei indemnizări, art. 1 din Protocolul 1 n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile convenției (21.02.1986, JAMES .).
Au arătat că este notoriu cunoscut că prețurile practicate pentru terenurile cu deschidere la drum, pretabile chiar situate în extravilan sunt mult superioare valorii oferite de expropriator.
Or, potrivit art. 26 din Legea nr. 255/2010 "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".
În cazul în care se va considera că susținerile invocate și dovezile depuse trebuiesc suplimentate cu o expertiză judiciară de evaluare a terenului, au solicitat a se avea în vedere că, potrivit art. 38 din Legea nr. 33/ 1994, toate cheltuielile pentru expropriere, inclusiv înaintea instanțelor judecătorești se suportă de expropriator.
În drept, au invocat Protocolul nr. 1 din CEDO, Constituția României, Legea 33/1994, Legea nr. 255 / 2010, H.G. nr. 743/2010, modificată prin H.G. nr. 614/16.06.2011.
Au solicitat acordarea ca despăgubire suma de 2.000 EURO/ar.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a arătat următoarele:
În fapt, prin hotărârea nr. 255 din 3 iulie 2012 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG nr. 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși la poziția nr. 166 cu suprafața de 826 mp teren identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 1019 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
In conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza . class="Style6" style="margin-top:0.15pt; line-height:normal; widows:2; orphans:2; font-size:12pt"> Nu a fost întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 20 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit "Rot", are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități (respectiv rețelele de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de zonele cu locuințe este de cea 1,5 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse, iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamanți a fost nejustificată.
De asemenea, a arătat că nu pot fi acordate despăgubiri pentru o pretinsă diminuare de valoare a terenului neexpropriat deoarece numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, în timp ce parcelele de 1502 mp, respectiv 1872 mp rămase în patrimoniul reclamanților nu au fost afectate sub aspectul potențialului de utilizare, putând fi folosite în continuare ca terenuri agricole, conform categoriei de folosință de la data exproprierii. Totodată, cele două parcele care nu au format obiectul exproprierii nu au fost afectate nici de restricțiile specifice zonei de siguranță și zonei de protecție a șoselei de centură, iar valoarea economică a acestora nu s-a diminuat ci, dimpotrivă, a sporit în contextul în care acestea vor avea acces direct la șoseaua proiectată.
Față de apărările sus menționate, a considerat că nu a fost justificată nici pretenția reclamanților privind plata cheltuielilor de judecată.
Reclamanții au formulat răspuns la întâmpinare prin care au arătat următoarele:
Potrivit art.26 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, „(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. (2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. (3) Experții vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale, (4) In cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seamă de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor".
Astfel, expertiza în evaluarea proprietății imobiliare ce urmează a se efectua în cauză, va lămuri aspectul legat de cuantumul real al despăgubirii la care sunt îndreptățiți, urmând a confirma prețul imobilului-teren indicat de reclamanți prin cererea de chemare în judecată.
Având în vedere dispozițiile mai sus invocate și celelalte aspecte menționate deja prin cererea de chemare în judecată, au solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulate.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
P. hotărârea nr. 255/03 iulie 2012 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1019 lei în favoarea reclamanților cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din CF._ a Comunei Cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 826 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 826 mp suma de 1019 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din expert M. M., C. D. și A. M., așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de 8590 eur prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 413 eur prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 131, 132).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională(filele 169-171).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă, însă prin suplimentul la expertiză s-a arătat argumentat că au fost aplicate corect corecțiile.
Instanța își însușește așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 8590 eur, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă, însă prin suplimentul la expertiză s-a arătat argumentat că au fost aplicate corect corecțiile( filele 169-171).
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite contestația precizată, va desființa în parte hotărârea nr. 255/03 iulie 2012, va obliga pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 8590 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 din vechiul Cod de procedură civilă pârâtul va achita către reclamanților suma totală de 2714 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorarii experți (1714lei-filele 96-99, 109), imputarea contravalorii expertizei în integralitate prim-pârâtului impunându-se prin faptul că a servit în întregime la darea soluției, la care se adaugă onorariul avocațial în cuantum de 1000 lei( fila 179).
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
HOTĂRĂȘTE:
Admite contestația precizată de către reclamanții A. E. F. și A. M. M., ambii la av. A. O. – Suceava, .. 5, ., . cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – București, .. 38, sector 1.
Desființează în parte hotărârea nr. 255/03 iulie 2012 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia.
Obligă pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 8590 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 2714 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, ce se depune la Tribunalul Suceava.
Pronunțată în ședința publică din data de 6 noiembrie 2014.
Președinte, Grefier,
V. O. D. S. A.-M.
Red./Tenored. V.O.D.
5 ex./9.12.2014
| ← Fond funciar. Decizia nr. 807/2014. Tribunalul SUCEAVA | Anulare act. Decizia nr. 1056/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
