Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1346/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1346/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 09-09-2014 în dosarul nr. 1346/2014
Dosar nr._ - hotărâre care să țină loc de act autentic–
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA Nr. 1346
Ședința publică din 09 septembrie 2014
Președinte: I. M.
Judecători: I. G.
Judecători: G. D.
Grefier: P. L.
Pe rol, recursului formulat de pârâtul P. I., domiciliat în orașul F., ., județul Suceava împotriva sentinței civile nr. 439 din 11 aprilie 2014, pronunțată de Judecătoria Gura Humorului în dosar nr._, intimați fiind reclamantul T. I., domiciliat în orașul F., județul Suceava și pârâții T. O., domiciliată în orașul F., ., T. C., cu același domiciliu, .. 470, Orașul F., prin primar și ..
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns pârâtul recurent, asistat de avocat A. M. și reclamantul intimat, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare cu părțile a fost legal îndeplinită.
Grefierul a expus referatul cauzei, în cadrul căruia, a învederat că la dosar, prin serviciul registratură, a fost depusă, de către pârâtul recurent, chitanța fiscală nr._, pe care este consemnată suma de 2058 lei, cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru și timbre judiciare mobile în valoare de 10,5 lei, pe care instanța le anulează. Totodată, constată că a fost depusă întâmpinare de către reclamantul intimat, duplicatul acestuia fiind comunicat avocatului pârâtului recurent.
Întrebați fiind, avocatul pârâtului recurent și reclamantul intimat precizează că nu mai au de formulat alte cereri prealabile, sens în care, instanța, constatând că recursul se află în stare de judecată a acordat cuvântul la dezbateri asupra fondului.
Avocat A. M., pentru pârâtul recurent, precizează că în mod greșit instanța de fond a interpretat probatoriul administrat în cauză, pronunțând o hotărâre nelegală. De asemenea nu a specificat clar ce validează, făcând trimitere la două înscrisuri sub semnătură privată intitulate „chitanță”, respectiv un înscris încheiat la data de 21.05.1979, iar altul încheiat la 25.09.1979, ultimul fiind contestat de pârâtul recurent și dovedit prin expertiză criminalistică, situație în care cuprinsul acestui înscris nu poate fi luat în considerare nici măcar ca început de dovadă scrisă completată cu proba testimonială.
Instanța a omis să analizeze și să se pronunțe cu privire la cel de-al treilea înscris sub semnătură privată, intitulat „chitanță” din 1979, neputând fi primită susținerea reclamantului că aceasta ar privi o altă parcelă de teren.
Și capătul de cerere privind edificarea construcțiilor a fost admis în mod greșit, reclamantul edificând fără autorizație de construcție și acordul proprietarului, având calitatea de constructor de rea credință.
Față de motivele invocate oral și cele înserate în scris prin memoriul de recurs, avocatul pârâtului recurent solicită admiterea recursului, casarea sentinței, iar pe fond, respingerea acțiunii, cu cheltuieli de judecată din toate etapele procesuale.
Reclamantul intimat solicită respingerea recursului ca nefondat, arătând că edificarea construcțiilor a avut loc cu peste 30 de ani în urmă, a renovat imobilul, iar pârâtul nu a avut nici o pretenție, martorul V. P. la momentul încheierii actului nu era rudă cu el, ulterior s-a căsătorit cu mătușa sa.
A mai precizat că din anul 1979 plătește impozit pe teren, acesta apărând ca vândut în evidențele Primăriei V., cu obligarea reclamantului intimat la plata cheltuielilor de judecată.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL ,
Asupra recursului de față, constată:
P. acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Gura Humnorului sub nr._ la data de 23.05.2012, așa cum a fost precizată la termenul din 10.06.2012 ( f.16 – 18 dosar) reclamantul T. I. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul P. I. a G., să se constate că a dobândit prin cumpărare, în anul 1979, cu act de vânzare cumpărare sub semnătura privată, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață totală de_ mp., identic cu pf.nr.3586/30 de_ mp. din CF.nr._ V. și pf.nr.3703/17 de 9055 mp.din CF.nr.928 V., și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare autentic;să se constate că a dobândit prin edificare in regim propriu, în anul 1980, dreptul de proprietate asupra construcțiilor: fânar, bucătărie de vară, magazie 1, magazie 2, grajd, toate situate pe p.f.nr.3586/30 din CF.nr._ V.; să se dispună intabularea reclamantului, cu dreptul de proprietate asupra acestor imobile.
În motivare reclamantul a arătat că terenul în cauză se află situat în extravilanul orașului F., și se învecinează cu H. G., P. I., si un alt teren al reclamantului, are categoria de folosința fânaț, se afla în posesia sa din anul 1979, când a fost cumpărat de la paratul P. I., sens în care s-a încheiat o "Chitanța ", prin care pârâtul a predat terenul, care este situat in locul numit:"Dealul M.".A mai precizat că pe acest teren a efectuat o investiție importanta, respectiv a construit un fânar, o bucătărie de vara, două magazii și un grajd, a efectuat o instalație eoliană, și una cu panouri solare, a introdus apa potabilă cu canalizare, apa pe care a adus-o de la aprox.800 m.
În drept reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe disp. art. 1294, 1073 cod civil, art.480 cod civil.
La termenul din 20.06.2012, reclamantul și-a precizat și modificat acțiunea, în sensul că a solicitat: să se constate că def. Tanu_Gheorghe și pârâta T. O. (părinții reclamantului) au dobândit prin cumpărare de la pârâtul P. I., în anul 1979, cu act de vânzare cumpărare sub semnătură privată, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață totală de_ mp., înregistrat provizoriu sub nr._ ( în identificarea veche pf nr.3586/30 de_ mp.din CF.nr._ V.) și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare autentic; să se constate ca T. G. si T. O. au dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1939 mp., înregistrat provizoriu sub nr._ ( in identificarea veche ir.3703/17 din CF.nr.928 V.); să se constate că reclamantul a dobândit prin moștenire și partaj voluntar,după autorul său T. G., decedat în anul 2003, cota de 1/2 din cele doua terenuri în suprafața de_ mp si 1939 mp descrise mai sus.( cealaltă cota de ½ fiind proprietatea mamei sale T. O.); să se constate ca reclamantul a dobândit prin EDIFICARE IN REGIM PROPRIU, în anul 1980, dreptul de proprietate asupra construcțiilor: fânar, bucătărie de vară, magazie 1, magazie 2, grajd, toate situate pe imobilul înregistrat provizoriu sub nr._, notata in Planul de situație din cauza cu 1F (in identificarea veche pf.nr.3586/30 de_ mp.din CF.nr._ V.. V.. să se dispună înscrierea succesivă în cf cu imobilele dobândite în modalitatea sus-arătată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat terenul in cauza se afla situat in extravilanul orașului F., și se învecinează cu H. G., P. I., și un alt teren al reclamantului.
Referitor la terenul in suprafața de_ mp.arată că, are categoria de folosință fânaț, și se află în posesia părinților săi T. G. și O. din anul 1979, când l-au cumpărat cu act de mana de la pârâtul P. I.,sens în care s-a încheiat prima"Chitanța ", în data de 21.05.1979 prin care tatăl său achita un acont de 6000 lei din contravaloarea terenului în suprafața de 4 ha. care este situat in locul numit:"Dealul M.".
La data de 25.09.1979 ,între tatăl său T. G. și pârâtul P. I. s-a încheiat o noua chitanță, prin care se achita diferența de preț, in suma de_ lei pentru terenul de 4 ha, deci în total, tatăl său a achitat suma de_ lei pentru 4 ha teren, așa cum s-a înțeles cu pârâtul.
A mai precizat că, din anul 1980 tatăl său figurează înscris cu acest teren în Registrul Agricol al orașului F., și tot din acest moment a achitat taxele și impozitele aferente, că pe acest teren, reclamantul a efectuat o investiție importantă, respectiv a construit un fânar, o bucătărie de vară, doua magazii și un grajd, a efectuat o instalație eoliană, și una cu panouri solare, a introdus apa potabila cu canalizare, apa pe care am adus-o de la aprox.800 m.
Însă în anul 1994, pârâtul P. I. s-a intabulat pe mai multe suprafețe de teren, printre care și pe terenul de_ vândut de acesta în anul 1979 tatălui său (. a Jud. C-lung Moldovenesc), dar posesia terenului au avut-o doar părinții săi și ulterior reclamantul, iar pârâtul nu a folosit acest teren niciodată, începând cu anul 1979 și până în prezent, și nici nu a ridicat pretenții, așa încât consideră că s-a validat convenția de vânzare din 1979, care are valoare de lege între părți. Cu privire la terenul in suprafața de 1939 mp., arată ca acesta a fost folosit de părinții săi T. Ghe. și O. peste 40 ani, figurează înscriși in Registrul Agricol începând cu anul 1974, iar terenul se află în continuarea terenului identificat la pct.l, și a fost folosit în mod continuu, sub nume de proprietar, public si nestingheriți de nimeni.
A mai arătat că, în anul 2003 a decedat tatăl său, rămânând ca moștenitori: soția supraviețuitoare T. O. și fii :T. I. (reclamantul), și T. C., iar toți moștenitorii au fost de acord ca din cele doua terenuri în cauză cota de1/2 ce i-a revenit defunctului T. G., să îi fie atribuită reclamantului, iar cealaltă cota de 1/2 sa rămână în proprietatea mamei, sale pârâta T. O..
Pentru validarea partajului și opozabilitate a solicitat să se dispună introducerea în cauza, în calitate de pârâți a lui -T. C. și T. O. .
Pe considerentele expuse mai sus, a solicitat admiterea cererii așa cum a fost precizată
S-au depus la dosar, în original sau copie, plan de situație cadastral, două acte sub semnătură privată intitulate „Chitanțe” ( f.19, 20). datate 21.05.1979 și 25.09.1979, adeverința nr.3160 din 23.04.2012, emisă de Primăria orașului F.,
Pârâtul P. I., prin întâmpinarea formulată a solicitat respingerea acțiunii reclamantului ca inadmisibilă, iar pe fond ca nefondată. ( f.42 – 46 dosar).
În motivare a arătat că cele două suprafețe de teren, de_ m.p. și respectiv de 1939 m.,p. pentru care reclamantul solicită dobândirea dreptului de proprietate, formează un singur trup, se identifică cu . din CF_ V., pârâtul este înscris în CF cu acest teren, astfel că acțiunea este inadmisibilă.
A mai precizat că în materia uzucapiunii ( cu referire la terenul în suprafață de 1939 m.p.) în zonele cu regim de carte funciară, cum este cea în cauză, sunt aplicabile disp. art.27, 28 din D. Lg. nr.115/1938, că dispozițiile legale de care se prevalează reclamantul sunt inaplicabile în cauză, astfel încât se impune precizarea acțiunii sub aspectul motivării în drept, pentru ca pârâtul să-și facă apărările în calitate de proprietar tabular.
A mai arătat că, pe de altă parte actele de care se prevalează reclamantul nu reprezintă decât o promisiune de vânzare cumpărare, că în anul 1979, când a intervenit înțelegerea dintre ei, terenul nu erau în circuitul civil, iar transmiterea dreptului de proprietate se făcea în formă autentică, în caz contrar actul era nul, că el s-a intabulat cu întreg terenul din litigiu întrucât înțelegerea intervenită între părți, sub aspectul prețului stabilit pentru întreaga suprafață de teren, nu s-a respectat.
P. urmare vânzarea cumpărarea trebuia perfectată la notar în condițiile în care vânzătorul era proprietar tabular.
Pe fondul cauzei a arătat că prețul vânzării terenului a fost stabilit de comun acord la suma de 50.000 lei vechi, reprezentând valoarea terenului la nivelul anilor 1979, că la data de 21.05.1979 a primit un acont de 6.000 lei vechi, aspect materializat într-un înscris intitulat „Chitanță”, că în toamna anului 1979 a primit de la T. G., 9.000 lei vechi și un berbec, animalele au fost evaluate la suma de 1.100 lei, motiv pentru care a încheiat la data de 23.12.1979 un înscris intitulat „Chitanță”.
A infirmat faptul că la data de 25.09.1979 s-ar fi încheiat vreo chitanță între pârât și defunctul T. G., a arătat că nu a primit nici o sumă de bani sau o vacă așa cum susține reclamantul, ci doar s-a primit suma de 7.100 lei reprezentând acont pentru utilizarea întregii suprafețe de teren, că pentru recoltarea terenului s-au înțeles ca acesta să achite impozitul pe teren și i s-a promis că se va achita prețul integral în vederea validării vânzării – cumpărării, dar nu a avut cunoștință de faptul că T. G. s-a înscris în registrul agricol cu acest teren.
Față de cele menționate a solicitat ca reclamantul să prezinte în original chitanța datată 25.09.1979 și să motiveze acțiunea în drept, sub aspectul celor sus arătate.
În drept a invocat disp. art.115 C.pr.c., a depus la dosar în copie extras CF 2533 privind terenul în suprafață de 54.000 m.p., copii după filele CF 2533 V., actul sub semnătură privată intitulat „Chitanță” datat 23.12.1979.
P. răspunsul la întâmpinare reclamantul a solicitat respingerea susținerilor pârâtului, atât sub aspectul excepției cât și pe fondul cauzei, ca nefiind date în cauză.
În esență a reiterat susținerile din acțiune, arătând că de altfel aspectele invocate în cererea de chemare în judecată sunt confirmate de pârât care recunoaște înțelegerea cu privire la vânzarea terenului, că din anul 1979 și până în prezent familia reclamantului folosește neîntrerupt terenul din litigiu, că înțelegerea dintre pârâți și autorul său T. G. a fost vânzarea terenului cu prețul de 20.000 lei vechi, iar prin înscrisurile depuse la dosar, a făcut dovada susținerilor sale și de altfel timp de 33 de ani de la data încheierii actului, pârâtul nu a întreprins nimic care să infirme vânzarea, niciodată nu a ridicat pretenții și nu i-a stingherit în folosința terenului, ceea ce conduce la concluzia a vândut valabil terenul în cauză, iar actele sub semnătură privată, reprezintă acordul de voință al părților, realizându-se transferul de proprietate. În ceea ce privește chitanța prezentată de pârât, în care se face vorbire despre o sumă de 1.100 lei vechi,arată că privește o altă parcelă de teren, aflată în continuarea terenului în cauză, însă nu face obiectul prezentei cauze, motiv pentru care a modificat planul de situație și a renunțat la o parte de teren.
Cu privire la terenul în suprafață de 1939 m.p. pentru care a invocat prescripția achizitivă, a precizat că pe acest teren nu este proprietar tabular pârâtul P. I. ci Obștea V., așa cum rezultă din CF nr.928 V..
Pârâta T. O. prezentă în fața instanței de judecată a arătat că este de acord cu acțiunea formulată.
Ceilalți pârâți legal citați nu au depus întâmpinare la acțiunea formulată.
În cauză s-au administrat probe cu înscrisurile depuse de părți la dosar, cu interogatoriu pârâților P. I. și T. O., au fost audiați martorii B. N. ( f.74), C. T. ( f.75), Sahlean A. C. ( f.76), V. P. ( f.85) I. V. ( f.86)., s-a dispus efectuarea unei expertize criminalistice grafologice asupra înscrisului sub semnătură privată datat 25.09.1979, s-au solicitat relații de la Primăria . din litigiu.
De asemenea, pe parcursul cercetării judecătorești, părțile au depus mai multe înscrisuri la dosar, respectiv: declarația autentificată sub nr.108/23.01.2013 de BNP M. D. Gura Humorului, privind pe V. P. ( f.87), S.C. nr.2014/30.06.1994, pronunțată în dosarul nr.2233/1994 a Judecătoriei Câmpulung Moldovenesc, fotocopii după CF 2533 (f.193 – 196), nota extrajudiciară întocmită PFA P. C., cu privire la identificarea terenului aferent p.f. nr.3586/3, înscris în CF nr._ V. ( CF nr. vechi 2533 V.), datat 05.02.2013 (f.,197) și înscvrisuri cadastrale aferente ( f.198 – 202), adresa nr.9307/27.11.2013 a Primăriei Oraș F. ( f.186 – 187), adeverința nr._ din 27.11.2013 a Primăriei .-189). Examinând întreg materialul probator administrat, instanța reține următoarele:
P. cererea formulată, așa cum a fost precizată, reclamantul T. I., a solicitat în contradictoriu cu pârâții P. I. a G., T. O., și T. C., Orașul F. – prin P. și .; să se constate că def.T. G. și pârâta T. O., părinții reclamantului, au dobândit prin cumpărare de la pârâtul P. I., în anul 1979, cu acte de vânzare cumpărare sub semnătura privata, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața totală de_ mp., înregistrat provizoriu sub nr._ ( în identificarea veche pf.nr.3586/30 din CF.nr._ V.) și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare autentic; Să se constate ca def. T. G. și pârâta T. O. au dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1939 mp., înregistrat provizoriu sub nr._ ( în identificarea veche p.f.3703/17 din CF.nr.928 V.); să se constate că reclamantul a dobândit prin moștenire și partaj voluntar,după autorul său T. G., decedat în anul 2003, cota de 1/2 din cele doua terenuri in suprafața de_ mp si 1939 mp descrise mai sus,( cealaltă cota de ½ rămânând în proprietatea mamei sale pârâta T. O.); să se constate ca reclamantul a dobândit prin edificare in regim propriu, în anul 1980, dreptul de proprietate asupra construcțiilor: fânar, bucătărie de vară, magazie 1, magazie 2, grajd, toate situate pe imobilul înregistrat provizoriu sub nr._, notata în Planul de situație din cauza cu 1F (in identificarea veche pf.nr.3586/30 de_ mp.din CF.nr._ V. ; să se dispună înscrierea succesivă în cf cu imobilele dobândite în modalitatea sus-arătată.
Referitor la primul capăt de cerere privind dobândirea terenului in suprafața totala de_ mp teren situat in locul numit:"Dealul M.",pe raza orașului F., pârâtul P. I. a contestat validitatea vânzării - cumpărării, în principal pentru neplata integrală a prețului terenului, invocând în acest sens, nulitatea convenției de vânzare cumpărare datată 25.09.1979, prin care se atestă achitarea integrală a prețului.
Nu a contestat primul înscris sub semnătură privată, intitulat „Chitanță” datat 21.05.1979 prin care autorul reclamantului T. G., i-a achitat pârâtului un acont în sumă de 6.000 lei din contravaloarea terenului din litigiu ( primul capăt de cerere) și nici nu a contestat posesia exercitată de autorii reclamantului și ulterior de către reclamant din anul 1979 și până în prezent.
P. sentința civilă nr. 439 din 11 aprilie 2014, Judecătoria Gura Humorului a admis în parte acțiunea precizată privind pe reclamantul T. I., domiciliat in oras F., jud. Suceava și pe pârâții P. I. a G., domiciliat in oras F., ., T. O., dom. în F., PRINCIPALĂ, J. SUCEAVA și T. C., dom. în F., OBER F., nr. 470, J. SUCEAVA, Orașul F. – prin P. , . având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic - edificare construcții.
1. A constatat că defunctul T. G. și pârâta T. O., au dobândit prin cumpărare, dreptul de proprietate asupra suprafeței de_ m.p. teren, identică cu ., nr. cadastral_ UAT F. (nr. cadastral vechi CF_ V.).
2. A constatat că reclamantul a dobândit prin moștenire și partaj voluntar, dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul sus menționat (cealaltă cotă de 1/2 aparținând pârâtei T. O.).
3. A constatat că reclamantul a dobândit prin edificare dreptul de proprietate asupra construcțiilor C1-CA fânar, C2-CA bucătărie de vară, C3-CA - magazie din lemn, C4 - CA magazie din lemn și C5- CA - grajd, toate situate pe . de 1939 m.p. teren, nr. cad._ UAT F. (provenită din CF 928 - V., . care s-a divizat .>
4. A dispus înscrierea succesivă în CF, pe numele def. T. G. și a pârâtei T. O. și apoi pe numele reclamantului, a dreptului de proprietate cu privire la terenul și construcțiile menționate mai sus, conform planului de situație depus la dosar.
A respins celălalt capăt de cerere.
A obligat pe pârâtul P. I., să plătească reclamantului, suma de 5104 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Analizând materialul probator, instanța a reținut faptul că primul capăt de cerere este întemeiat și a fost probat în cauză.
Astfel se reține faptul că prin actul sub semnătură privată, datat 21.05.1979 ( f.19) autorul reclamantului, defunctul T. G. și pârâtul P. I. au convenit vânzarea cumpărarea terenului din litigiu situat la locul numit „Dealul M.”, cumpărătorul dându-i în acest sens vânzătorului un acont, respectiv suma de 6.000 lei.
Ulterior înscrisul încheiat la data de 25.09.1979 ( f.20) - cel contestat de pârâtul P. I. - atestă faptul că, s-a achitat integral prețul vânzării terenului de 4 ha de la locul „Dealul M.” - cel din litigiu -, preț stabilit la suma de 20.000 lei vechi, din care, prin această ultimă convenție, s-a achitat și diferența de preț de 14.000 lei constând în animale, respectiv 12 oi și o vacă, înțelegere încheiată în prezența a trei martori .
P. expertiza criminalistică efectuată în cauză, analizându-se semnăturile de la rubricile vânzător și cumpărător, s-a atestat faptul că actul nu a fost semnat nici de vânzător nici de cumpărător. În dovedirea susținerilor, părților, s-au administrat probe cu înscrisuri cât și proba cu martori, admisibilă în cauză, față de existența unui început de dovadă scrisă(primul act sub semnătură privată necontestat de pârâtul P. I., privind terenul din litigiu )
Începutul de dovadă scrisă, reglementat de art. 1197 V. cod civil (aplicabil în cauză), fără să constituie prin el însuși o probă de sine stătătoare, face posibilă folosirea în completarea sa a probei testimoniale (cu martori), cât și prezumțiile, atât pentru a dovedi existența unui act, cât și pentru a combate conținutul acestuia prin derogare de la art. 1191 Cod Civil.
De altfel practica judiciară, s-a pronunțat constant în sensul că începutul de dovadă scrisă este de fapt o mărturisire incompletă, însă produce efecte numai împotriva celui de la care emană.
În cauza de față, martorii B. N., Sahlean A. C., V. P., au confirmat că pârâtul P. I. a vândut autorului reclamantului, defunctul T. G., terenul din litigiu, că s-a plătit prețul, și s-a predat posesia terenului către cumpărător.
Absolut toți martorii, inclusiv cei propuși de reclamant, au atestat faptul că din anul 1979, an când se solicită validarea vânzării-cumpărării, terenul a fost folosit doar de către autorii reclamantului și apoi de către reclamant, este îngrădit, iar reclamantul pe parte din teren a edificat construcții, cele arătate în petit, constând în fânar, bucătărie de vară, magazii, grajd, a amenajat instalația de apă și canalizare.
Declarațiile martorilor se coroborează și se probează și cu înscrisurile depuse la dosar, respectiv adeverințele din Registrele Agricole ale Primăriei . ale Primăriei . 186-188 dosar ) prin care se atestă faptul că terenul a fost radiat din evidențele agricole ale Primăriei . numele pârâtului P. I., cu atestarea că terenul a fost vândut lui T. G. și cu acest teren s-a înscris în evidențele agricole cumpărătorul T. G., în loc. F., înscrieri efectuate din anii 1981 – 1985, și doar la 06.04.2012,pârâtul a formulat cerere la Primăria ORAȘ F. pentru înscriere în evidențele agricole cu suprafața de 54 000mp teren la locul ,,Dealul M.” F. ,dobândit în baza S.C. nr. 2094/30.06.1994 ,pronunțată în dosarul nr. 2233/1994 a Judecătoriei Câmpulung Moldovenesc(fila187-192 dosar)
Sub aspectul perfectării actului sub semnătură privată contestat, martorul V. P. ( f.85), a arătat faptul că terenul din litigiu este în suprafață de 4 ha, situat la locul „Dealul M.” pe raza loc. F., că în primăvara anului 1979, T. G. a cumpărat de la P. I. acest teren, i-a dat un avans de 6.000 lei însă nu a fost de față când s-a încheiat actul.
Sub aspectul împrejurării încheierii actului sub semnătură privată contestat, a mai arătat martorul că în toamna aceluiași an în prezența sa, s-a finalizat tranzacția de vânzare a terenului, respectiv s-a dat diferența de bani, înțelegerea fiind pentru suma totală de 20.000 lei vechi, iar la finalizarea convenției, T. G. i-a dat pârâtului 12 oi și o vacă,(în contul banilor) astfel pârâtul P. I. și-a primit integral prețul, că în prezența sa, s-a încheiat un act de mână, care a fost scris de numitul R. N., act ce a fost semnat de cei doi martori R. N. și V. P., însă nu a văzut dacă actul a fost semnat și de vânzător și de cumpărător, însă oricum „trebuie să fie semnăturile, dacă este actul încheiat „.
Tot din declarația martorului, rezultă că de la data perfectării vânzării, autorul reclamantului cât și reclamantul au deținut terenul ca și proprietari, iar despre pârâtul P. I., din anul 1979 și până în prezent, nu a auzit să fie nemulțumit de vânzare sau să pretindă vreo sumă de bani.
Această susținere se coroborează și cu declarația extrajudiciară a numitului V. P., martor al convenției sub semnătură privată contestată și care a confirmat plata prețului și a arătat că a fost prezent în luna septembrie 1979 când a venit pârâtul P. I. să-și primească restul de bani, că acesta s-a înțeles cu T. G., ca în locul banilor să îi dea 12 oi și o vacă, că el a fost de față,și chiar a dat oile peste gard ,către pârâtul P. I..
A mai arătat faptul că, a semnat personal ambele acte sub semnătură privată, iar în anul 1979 la data încheierii actelor, nu era rudă cu T. I..
De asemenea pârâta T. O.,(fila 216 dosar) în susținerea încheierii vânzării-cumpărării terenului din litigiu,(consemnate în încheierea de ședință din 15.01.2014), prezentă în instanță a arătat modalitatea de încheiere a ultimului act sub semnătură privată, cel contestat, respectiv,a arătat că, atunci când s-a încheiat acest act, ea a făcut balmuș, că un borcan s-a spart și a venit peste hîrtia inițial făcută, că nu s-au mai cunoscut toate semnăturile,astfel că, s-a mai făcut o altă hîrtie, însă s-a mers pe încredere și nu s-au mai luat toate semnăturile părților.
Într-adevăr, prin expertiza criminalistică s-a constatat că ultimul act de vânzare cumpărare,de care se prevalează reclamantul, nu este semnat de vânzător și cumpărător,astfel încât nu poate fi luat în considerare, însă situația faptică a finalizării vânzării, prin plata prețului și preluarea imobilului și deci exprimarea consimțământului neviciat de către vânzător și cumpărător,coroborat cu începuturile de dovezi scrise, a fost probată cu toate celelalte probe, astfel încât instanța coroborând toate probele administrate, reține valabilitatea promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între părți,și care este guvernată de dispozițiilor vechiului cod civil,față de data încheierii.
Astfel, potrivit prev. 948 – 968 Cod civil, orice contract trebuie să îndeplinească toate condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită.
"Potrivit art. 948 C.civ., condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: capacitatea de a contracta, consimta mantul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauza licită
Față de situația de fapt expusă mai sus și dispozițiile legale incidente în cauză, instanța constată primul capăt de cerere întemeiat pentru următoarele considerente:
Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, în condițiile dispozițiilor legale incidente la data încheierii actului, instanța a verificat,de asemenea în afara existenței un antecontract valabil încheiat între părți, care să fie dovedit în condițiile de drept comun(așa cum s-a arătat mai sus), dacă există refuzul promitentului vânzător de a încheia contractul în forma prev. de lege, dacă cumpărătorul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul încheiat; dacă promitentul vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun.
Instanța a apreciat că antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între părți(în modalitatea sus arătată),cel necontestat de pârât, întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza ilicită, prev. de art.948 . 968 C.civil., fiind obligatoriu între părțile contractante în baza art9.69 C.civil.
Astfel instanța a reținut că în prezenta cauză, părțile au avut capacitatea de a încheia actul juridic, iar consimțământul acestora a fost realizat ,așa cum rezultă din întregul material probator administrat în cauză,respectiv începuturile de dovezi scrise,completate cu declarațiile martorilor,și toate celelalte înscrisuri depuse la dosar.
Este adevărat că pârâtul P. I., promitentul vânzător a infirmat plata integrală a prețului și s-a probat că unul din actele sub semnătură privată, prin care se atestă acest lucru, nu a fost semnat de vânzător și cumpărător, și deci va fi înlăturat, însă așa cum s-a arătat mai sus, din toate celelalte probe administrate în cauză, rezultă că între părți, s-a perfectat vânzarea cumpărarea terenului din litigiu, sub aspectul unui consimțământ valabil, exprimat, un obiect determinat și o cauză licită.
De altfel faptul că a existat acest consimțământ, este atestat și prin faptul că, cumpărătorul a preluat bunul cumpărat, s-a înscris cu el în evidențele agricole, l-a deținut timp de 33 de ani, ( întâi cumpărătorul T. G. și soția acestuia iar după decesul lui T. G. fiul acestuia, reclamantul, în baza partajului voluntar cu ceilalți moștenitori) și în toată această perioadă de timp, pârâtul nu a ridicat nici un fel de pretenții cu privire la acest teren și nici nu a dovedit faptul că cumpărătorii și ulterior fiul acestora ar fi detentori precari sau i-ar fi plătit vreo sumă de bani cu titlu de arendă pentru acest teren,și nu l-ar deține în baza convenției de vânzare –cumpărare.
De asemenea, pe acest teren, încă din anul 1980, reclamantul a edificat construcțiile menționate în petit, respectiv fânar, bucătărie de vară, două magazii, în anul 2009 a mai edificat un grajd din lemn, a efectuat o instalație eoliana, si una cu panouri solare, a introdus apa potabila cu canalizare, fără să fi stingherit, de către pârâtul P. I., care nu a formulat nici un fel de opoziție,deci prin toate aceste acte reclamantul s-a comportat ca un adevărat proprietar. Toate aceste aspecte menționate mai sus probate prin,începutul de dovadă scrisă,completate cu declarațiile martorilor sus-menționați și prezumția încheierii unei convenții de vânzare cumpărare (față de perioada lungă de timp a folosirii terenului de cumpărătorul T. G. și soția acestuia iar după decesul lui T. G. de fiul acestuia reclamantul,de investițiile făcute încă din anul 1980) atestă valabilitatea promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între părți,a cărei validitate se solicită.
Potrivit dispozițiilor art. 1295 C.civ.: "vinderea este perfecta intre părți si proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului si asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat.
Neplata prețului de către cumpărător nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare cumpărare, vânzătorul putând cere obligarea cumpărătorului la executarea silită a obligației, invocând excepția de neexecutare a contractului ori putând sa solicite rezoluțiunea contractului in condițiile prevăzute de lege pentru fiecare dintre aceste sancțiuni ale neîndeplinirii de către cumpărător a obligației de plata a prețului, aspect nerealizat în cauză.
În ceea ce privește obiectul contractului de vânzare cumpărare acesta este reprezentat de terenul din litigiu în suprafață de 39.800 m.p. situat pe raza loc. F., identificat în petit și care având în vedere natura sa, exista în momentul încheierii convenției.
De asemenea prețul pentru acest teren a fost stabilit în bani fiind determinat și sunt întrunite cond. prev. de art.1303 din Codul civil.
Referitor la cauza antecontractului inițial dintre părți, aceasta există, este licită și morală, autorul reclamantului a urmărit procurarea imobilului, iar pârâtul a urmărit obținerea unei contraprestații constând într-o sumă de bani și animale în schimbul imobilului.
De asemenea instanța mai reține faptul că, la momentul încheierii antecontractului, bunul promis nu era proprietatea vânzătorului, acesta nefiind înscris în C.F., ci autorul acestuia P. G. însă, în această situație convenția trebuie privită ca fiind o convenție de vânzare a lucrului altuia, nesancționată direct de cod civil.
Astfel, o persoană, potrivit disp. legale incidente, se poate obliga la a vinde în viitor un bun care nu îi aparține, cu condiția să devină proprietar al bunului promis la momentul încheierii actului în forma cerută de lege, respectiv forma autentică, condiție care este îndeplinită în prezenta cauză.
Astfel prin S.C. nr. 2094/30.06.1994 pronunțată în dosarul nr. 2233/1994 a Judecătoriei Câmpulung Moldovenesc ( f.190 -192) pârâtul P. I. a devenit proprietar asupra terenului din litigiu prin uzucapiune, joncțiunea posesiei cu cea a autorului său P. G., și care este identic cu parte din terenul din litigiu,sentință care însă nu-i este opozabilă reclamantului sau autorului acestuia,și care nefiind chemați în judecată,nu aveau cum să-și valorifice pretențiile ,la data dobândirii calității de proprietar a pârâtul P. I..
De altfel,din motivarea sentinței rezultă însă că pârâtul a fost înzestrat de tatăl său cu acest teren încă din anii 1969-1970 (fila 69-70 dosar).
În concluzie, instanța a reținut și faptul că defunctul T. G. (și soția acestuia) în calitate de promitent cumpărător și-a îndeplinit obligația contractuală de a plăti prețul, achitând suma totală convenită de 20.000 lei vechi în bani sau animale,și a preluat imobilul .
De asemenea instanța a avut în vedere că art.1073 și art.1077 din vechiul Cod civil care consacră principiul executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor și deci trebuie să asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui și voința părților.
Față de considerentele de fapt și de drept arătate mai sus, instanța a admis primul capăt de cerere așa cum a fost precizat și a constatat că defunctul T. G. și pârâta T. O.,(fiind vorba de un bun comun dobândit în timpul căsătoriei) au dobândit prin cumpărare, dreptul de proprietate asupra suprafeței de_ m.p. teren, identică cu ., nr. cadastral_ UAT F. (nr. cadastral vechi CF_ V.).
Referitor la capetele de cerere privind dobândire prin moștenire și partaj voluntar, de către reclamant, după decesul autorului său, T. G., decedat în anul 2003, a cotei de ½ din terenul sus-menționat, acest capăt de cerere nu a fost contestat, ci a fost confirmat de ceilalți moștenitori, pârâta T. O., soție supraviețuitoare, iar celălalt pârât T. C., în calitate de fiu, nu a formulat nicio opoziție, astfel încât în temeiul prev. art. 730 din Vechiul Cod Civil, (aplicabil în cauză, față de data intervenirii partajului voluntar), acest capăt de cerere va fi admis, și se va constata că reclamantul a dobândit prin moștenire și partaj voluntar, dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul sus menționat, de_ mp (cealaltă cotă de 1/2 aparținând pârâtei T. O.).
În ceea ce privește dobândirea de către reclamant a construcțiilor fânar, bucătărie de vară, magazie 1, magazie 2, grajd, înregistrate sub nr._, amplasate pe . (f. 23 dosar), pe terenul sus menționat de 39.800 mp, și evidențiate în planul de situație cadastral depus la dosar, din probatoriul testimonial administrat, respectiv declarațiile martorilor V. P. (f. 85) I. V. (f. 86) coroborate cui înscrisurile depuse la dosar, se confirmă susținerile reclamantului, în sensul că acesta a edificat aceste construcții, evidențiate mai sus, respectiv fânarul, bucătăria de vară și cele două magazii au fost construite în anul 1980, iar grajdul de lemn a fost construit în anul 2009 (f. 22 dosar).
Acest capăt de cerere nu a fost contestat de niciunul din pârâți.
În consecință, fiind probate susținerile reclamantului, în temeiul prev. art. 480 din Vechiul Cod Civil, aplicabil în cauză, va fi admis acest capăt de cerere, așa cum a fost formulat.
În temeiul prev.art 22-26 din legea nr. 7/1996 a dispus înscrierea succesivă în CF, pe numele def. T. G. și a pârâtei T. O. și apoi pe numele reclamantului, a dreptului de proprietate cu privire la terenul și construcțiile menționate mai sus, conform planului de situație depus la dosar.
Referitor la capătul de cerere, privind dobândirea prin uzucapiune de către defunctul T. G. și pârâta T. O. a suprafeței de 1939 mp tere, identificat cu . din CF 928 V., instanța a constatat că, acest capăt de cerere este neîntemeiat.
În regim de carte funciară, dreptul de proprietate se poate dobândi prin uzucapiune doar în condițiile prev. de art. 27 și art. 28 din Decretul Lege nr. 115/1938, respectiv numai atunci când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale ce pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, dacă titularul dreptului a posedat cu bună credință timp de 10 ani (art. 27) precum și atunci când o persoană posedă imobilul în condițiile legii, timp de 20 de ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară.
Uzucapiunea, în regim de Carte Funciară (aplicabilă în cauza de față), este guvernată de prev.art.28 din Decretul-Lege nr.115/1938, care stipulează faptul că, posesorul unui bun imobil, care l-a posedat, în condițiile legii, timp de 20 de ani, de la moartea titularului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului în favoarea sa, în temeiul uzucapiunii.
Totodată posesia la care se referă textul de lege sus-menționat, trebuie să îndeplinească condițiile prev. de art.1847 și urm. C.civil, respectiv să fie o posesie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar.
In speță, instanța a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile prev. de art.28 din Decretul -Lege nr.115/1938 față de proprietarul tabular,și deoarece nu s-a probat faptul că posesia exercitată de defunctul T. G. și pârâta T. O. asupra terenului din litigiu a îndeplinit condițiile utilității prev. de art.1847 C.civil, respectiv, exercitarea sub nume de proprietar, nefăcându-se dovada modalității exercitării și dobândirii posesiei, de la proprietarul tabular Obștea V., astfel încât, acest capăt de cerere va fi respins în temeiul textelor de lege sus-menționate, la fel și capătul de cerere accesoriu, privind dobândirea prin moștenire de către reclamant a cotei de ½ din acest teren, ca o consecință a respingerii capătului de cerere privind stabilirea calității de proprietar a autorilor reclamantului.
În ceea ce privește excepția invocată de pârâtul P. I. prin întâmpinare, instanța a respins-o ca nefiind dată în cauză.
În temeiul prev. art. 451 C.pr.civ. a fost obligat pârâtul P. I., să plătească reclamantului, suma de 5104 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, justificate cu plata taxelor judiciare de timbru, și onorariu apărător.
Împotriva sentinței sus menționate a formulat recurs pârâtul P. I., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare a arătat că, în mod greșit, instanța de fond a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamantul T. llie și a constatat că părinții reclamantului, defunctul T. G. și pârâta din prezenta cauză T. O., au dobândit prin cumpărare dreptul de proprietate asupra suprafeței de_ mp, identic cu ..F._ V., teren proprietatea subsemnatului pârât, conform mențiunilor din extrasul de Carte Funciară, a mai constatat că reclamantul a dobândit prin moștenire și partaj voluntar de la părinții săi dreptul de proprietate asupra terenului sus Menționat și a constatat că reclamantul a dobândit prin edificare dreptul ide proprietate asupra construcțiilor amplasate pe . de 1939 mp din C.F.928 V., dispunând înscrierea succesiva în Cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele părinților reclamantului și mai apoi pe numele reclamantului asupra terenului și construcțiilor mai sus menționate.
Instanța de fond a pronunțat o hotărâre total nelegală întrucât, pe de o parte, a dat o interpretare greșită dispozițiilor legale incidente în cauză și (încălcat legea, iar pe de altă parte, a examinat și interpretat probatoriul administrat în cauză într-un mod subiectiv și în baza acestui probatoriu a pronunțat o hotărâre nelegală.
l. Cu privire la primul capăt de cerere în care s-a solicitat constatarea și validarea unei vânzări în baza unei convenții sub semnătură privată și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare autentic, pentru o suprafață de_ mp, situată pe raza orașul F., la locul "Dealul mare", teren proprietatea subsemnatului pârât, instanța l-a considerat greșit ca fiind întemeiat cu motivarea că a fost probat, făcând trimitere la două înscrisuri sub semnătură privată, intitulate "Chitanță", respectiv un înscris încheiat la data de 21.05.1979, fila 19 dosar fond, recunoscut de pârât, care cuprinde primirea unui acont de 6000 îi pentru o suprafață de teren nedeterminată, și un înscris încheiat la lata de 25.09.1979. fila 20 dosar fond, contestat de pârâtul recurent și dovedit prin expertiza criminalistică administrată în cauză că semnăturile le la rubrica vânzător și cumpărător au fost falsificate, situație în care cuprinsul acestui înscris nu poate fi luat în considerare nici măcar ca început de dovadă scrisă completată cu proba testimonială .
Instanța a omis să analizeze și să se pronunțe cu privire la cel de-al 3 înscris sub semnătură privată intitulat "Chitanță", aflat la fila 41 dosar când, încheiat la data de 23.12. 1979, deci după înscrisul contestat dovedit a fi fals, din data de 21.09.1979, și care privește primirea unei alte sume de 1100 lei ca și "acont la teren în dealu mare".
Nu poate fi reținută susținerea reclamantului că această chitanță ar privi o altă parcelă de teren, evident mincinoasă, întrucât terenul pe care pârâtul este proprietar a fost și este o singura . mare", total 5,40 ha și nu a fost împărțită în mai multe parcele, fiind vorba de p.f. 3586/3 din C.F. 2533 V., reclamantul încercând să ducă în eroare instanța, mai ales că nici martorii nu vorbesc despre irizarea a mai multor parcele în același loc. Deci chitanța din data de 23.12.1970 privește un acont de 1100 lei pentru același teren, semnăturile nefiind contestate.
Precizează că nu există nici o logică pentru care ar mai fi primit un acont de 1100 lei data de 23.12.1979, dacă ar fi primit întregul preț prin chitanța din data de 25.09.1979, contestată, așa cum greșit reține instanța de fond. Oricum, printr-un simplu calcul matematic, adunând sumele de bani menționate în cele 3 chitanțe, 6000 lei, 14.000lei, contestată și 1100 lei nu rezultă că prețul vânzării este cel reținut de către instanță prin tot felul de prezumții și declarații de martori, în lipsa unui înscris valabil care să cuprindă toate elementele pentru validitatea unui antecontract de vânzare-cumpărare.
Față de soluția pronunțată în cauză, se observă că instanța de fond atestă că în baza înscrisului contestat din data de 25.09.1979, dovedit a fi falsificat, singurul care cuprinde elemente exacte în ceea ce privește obiectul convenției de vânzare-cumpărare, respectiv lucrul vândut și prețul total, dar care nu poate fi luat în considerare întrucât lipsește consimțământul valabil exprimat al părților, respectiv semnăturile au fost falsificate, fiind nul absolut, faptul că s-a achitat integral prețul vânzării unui teren de 4 ha, terenul în litigiu, în sumă de 20 000 lei, diferența de preț de14.000 lei constând în animale.
Singurele chitanțe care puteau fi luate în considerare în cauză de către instanța de fond ca și început de dovadă scrisă erau două chitanțe sub semnătură privată, prima încheiată la data de 21.05.1979, fila 19 dosar fond, și care privește primirea unui acont de 6000 lei pentru o suprafață de teren fânaț în locul dealul mare și a doua chitanță încheiată la data de 23.12.1979, fila 41 dosar fond, care privește primirea unui acont de 1100 lei pentru același teren în dealul mare.
Aceste două înscrisuri sub semnătură privată sunt singurele valabile și contestate de către părți în ceea ce privesc semnăturile, însă nu se coroborează cu probatoriul testimonial administrat în cauză.
De fapt instanța de fond, când analizează probatoriul testimonial administrat în cauză, coroborează declarațiile martorilor cu conținutul înscrisului sub semnătură privată datat la 25.09.1979, contestat de pârâtul recurent și confirmat a fi fals prin expertiza criminalistică efectuată în cauză, practic validând indirect acel înscris nul, deși menționează că totuși înlătură.
Însă, așa cum a mai menționat, ceea ce reține instanța din declarațiile martorilor și din înscrisul contestat, nul, de altfel, nu se coroborează cu celelalte două înscrisuri necontestate care privesc primirea a două sume de bani cu titlu de acont, 6000 lei și 1100 lei, total acont 7100 lei, sumă despre care martorii nu fac vorbire și nici instanța, rezultând astfel un cu totul alt preț decât cel reținut de către instanță.
În acest caz nu putea fi reținută nici o prezumție în ceea ce privește obiectul convenției dintre părți, respectiv lucrul vândut și prețul, iar instanța nu se putea substitui părților și prin prezumții și martori să stabilească aceste elemente, așa cum, de altfel, a procedat în prezenta cauză.
Instanța de fond își motivează în fapt întreaga soluție de admitere a primului capăt de cerere privind validarea vânzării pe declarațiile a doi martori, respectiv martorul V. P., fila 85, și declarația extrajudiciară a martorului V. P., care fac referire la actul sub semnătură privată din 25.09.1979 contestat.
Instanța de fond se contrazice, pe de o parte reține că actul de care se prevalează reclamantul și care este contestat nu poate fi luat în considerare datorită concluziilor raportului de expertiză criminalistică, care constată că nu este semnat de vânzător și cumpărător, însă, pe de arte, reține valabilitatea promisiunii de vânzare -cumpărare și are în vedere împrejurările faptice ale încheierii actului sub semnătură privată contestat și relatate de martori. Practic, instanța de fond, indirect, validează actul sub semnătură privată contestat șl lovit de nulitate absoluta în ceea ce privește consimțământul valabil exprimat.
Analizând conținutul declarației martorului V. P., a cărui declarație este redată în întregime de către instanță ca fiind edificatoare în cauză, în dovedirea înțelegerii dintre părți, se observă că acesta relatează doar aspecte legate de chitanța din data de 25.09.1979 contestată și chiar despre aceasta arată că nu a văzut dacă a fost semnată de vânzător și cumpărător, nu a fost de față când s-a încheiat prima chitanță la 21.05.1979, necontestată, când s-a dat acontul de 6000 lei si atunci s-a stabilit învoiala părților, chitanță care ar fi putut fi validată de instanță dacă ar fi îndeplinit condițiile de valabilitate ale unui contract de vânzare-cumpărare și nici nu relatează aspecte legate de chitanța din data de 23.12.1979, încheiată după chitanța din 25.09.1979 contestată, șl care privește un acont de 1100 lei, așa încât această declarație nu poate locui și dovedi înțelegerea dintre părți sub aspectul lucrului vândut și al prețului.
Astfel, așa cum a arătat și la instanța de fond, s-a înțeles cu tatăl reclamantului să-i vândă o suprafață de 54.000 mp la locul Dealul M., orașul F., pentru suma de 50.000 lei, pentru care s-a plătit primul avans de 6000 lei la data de 21.05.1979 și s-a încheiat o chitanță de mână, fila 19 dosar fond, necontestată de nimeni, după care, la data de 23.12.1979 s-a încheiat o a doua chitanță de mână pentru suma de 1100 lei, tot cu titlu de avans, despre care nu relatează nici un martor, total 7100 lei avans, restul de bani nu a fost achitat nici până în prezent.
A fost de acord ca tatăl reclamantului și reclamantul să folosească terenul până la achitarea în întregime a prețului cu condiția să-i plătească o arendă în produse agricole, precum și impozitul terenului, doar pentru lipsa de folosință a terenului și de fiecare dată i se promitea că-i va achita prețul integral, însă acest lucru nu s-a întâmplat.
în ceea ce privește declarația extrajudiciară a martorului V. |P., în mod total nelegal și încălcând dispozițiile legale în materie de administrare a probei cu martori, cu încălcarea principiului contradictorialității și a nemijlocirii audierii martorilor și a dispozițiilor referitoare la persoanele interzise a fi audiate ca martori, instanța de fond în mod surprinzător a dat eficiență și a luat în considerare această declarație extrajudiciară, reținând această declarație ca și o confirmare a valabilității conținutul actului sub semnătură privată contestat, deși conform expertizei criminalistice s-a dovedit a fi fals.
Este foarte interesant cum poate instanța valida o promisiune de vânzare cumpărare în baza unei declarații extrajudiciare a unui martor martor care este rudă cu reclamantul și pârâta T. O., mama reclamantului,grad interzis de lege, soția martorului V. P. este soră cu pârâta T. O., deci mătușă și unchi al reclamantului.
A arătat că s-a opus la audierea acestui martor, fiind rudă cu părțile, în grad interzis de lege, iar instanța a respins audierea martorului pe acest considerent și cu toate acestea reclamantul a depus la dosar o declarație extrajudiciară a acestui martor pe care instanța a luat-o în considerare deși a respins audierea martorului, ceea ce este o încălcare flagrantă a legii, pe de o parte respinge audierea martorului iar pe de altă parte o ia în considerare, fără nici o logică juridică.
2. În ceea ce privește dispozițiile legale incidente în cauză și invocate de către instanță în motivarea în drept a soluției pronunțate, apreciază că s-a dat o interpretare și aplicare greșită a legii, pronunțându-seo soluție nelegală.
Astfel, instanța motivează în alin.4 din pag.6 din hotărârea atacată că
antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, cel necontestat de pârât întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită, prevăzute de art.948, 968 VCC. Acest înscris nu cuprinde nici un element privitor la obiectul vânzării, respectiv lucrul vândut și nici prețul vânzării nu este determinat sau determinabil, în acel înscris se face mențiune doar despre un acont de 6000 lei dat pentru o suprafață de teren fânaț la locul dealul mare și nimic mai mult.
Din conținutul celor două înscrisuri sub semnătură privată, cele necontestate, din data de 21.05.2979 și din data de 23.12.1979, nu rezultă un preț al vânzării ci numai un acont și nici alte elemente pe baza cărora să se poată stabili realitatea și termenii unei convenții valabile între părți. Nici obiectul vânzării nu a fost determinat cu exactitate în chitanțele necontestate, respectiv suprafața de teren vândută.
Instanța analizând pe rând condițiile de validitate ale promisiunii de vânzare cumpărare se raportează tocmai la conținutul chitanței contestată și nu la celelalte două necontestate, cea ce este inadmisibil.
3. În ceea ce privește al doilea capăt de cerere din acțiunea reclamantului referitoare la dobândirea dreptului de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul în litigiu de către reclamant, în urma unu partaj voluntar după autorul său T. Ghe., și acest capăt de cerere a fost în mod greșit admis, fiind un capăt accesoriu primului capăt de cerere și urmează soarta principalului.
4. Referitor la capătul 3 de cerere prin care se solicită constatarea edificării de către reclamant a unor construcții pe o parte din terenul în litigiu, instanța reține în dispozitivul sentinței că reclamantul a edificat mai multe construcții pe terenul în suprafață de 1939 mp înscris în C.F.V., pe . proprietar tabular Obștea V., deci nici măcar nu este terenul proprietatea sa.
Chiar dacă s-ar fi construit pe terenul proprietatea sa, promisiunea de vânzare cumpărare nu este translativă de proprietate, așa cum greșit reține instanța de fond, indiferent cât timp cumpărătorul ar fi avut folosința terenului. Această folosință este oferită doar cu titlu de atenție precară.
5. În ceea ce privește celelalte solicitări privind înscrierea la Cartea Funciară a dreptului de proprietate al reclamantului asupra terenului și construcțiilor precum și obligarea pârâtului recurent la plata cheltuielilor de judecată au fost admise în mod greșit de către instanța de fond având în vedere susținerile de mai sus din care rezultă că reclamantul nu justifică un drept de proprietate asupra imobilelor în litigiu.
Reclamantul intimat T. I., prin întâmpinare, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, invocând, în esență, temeinicia și legalitatea sentinței atacate.
Examinând recursul în raport de motivele invocate, de dispozițiile art. 304/1 Cod procedură civilă, de actele și lucrările dosarului și de considerentele sentinței civile atacate, tribunalul reține următoarele:
P. cererea formulată, astfel cum a fost precizată, reclamantul T. I. a solicitat să se constate că defunctul T. G. și pârâta T. O., părinții săi, au dobândit prin cumpărare de la pârâtul P. I., în anul 1979, cu acte de vânzare cumpărare sub semnătură privată, dreptul de proprietate asupra suprafeței de_ mp teren înregistrat provizoriu sub nr._ (în identificarea veche p.f. nr. 3586/30 din CF nr._ V.) și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Demersul judiciar inițiat de reclamant referitor la acest petit, se întemeiază pe dispozițiile art. 1073, 1077 Cod civil, potrivit cărora creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației asumată de debitor, iar în caz de refuz, instanța poate suplini consimțământul acestuia din urmă.
Rezultă că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, instanța trebuie să verifice dacă promisiunea/antecontractul de vânzare – cumpărare întrunește cerințele de validitate prev. de art. 948 Cod civil, adică capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al celui ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită, dacă cel care și-a asumat obligația de a transmite proprietatea, are în patrimoniul său respectivul bun.
Potrivit art. 1295 Cod civil „Vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat”.
Fiind un acord de voință, un act juridic bilateral prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul în forma prevăzută de lege pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate, antecontractului îi sunt aplicabile, de regulă, dispozițiile privitoare la contracte sau convenții, cuprinse în art. 942 – 1206 Cod civil.
Antecontractul de vânzare – cumpărare nu este supus formei contractului pe care îl prevede (chiar dacă obiectul contractului îl constituie un teren pentru care legea impune forma autentică la înstrăinare).
P. urmare, dacă părțile doresc, potrivit principiului consensualismului și al libertății manifestării consimțământului, ele pot încheia antecontract în orice formă, forma scrisă a contractului fiind o condiție „ad probationem” și nu „ad validitatem” așa cum în mod eronat susține recurentul.
P. recursul formulat, pârâtul critică în principal analiza și interpretarea probelor de către prima instanță în dovedirea convenției de vânzare – cumpărare invocate de reclamant ca temei al admiterii capătului de cerere principal, respectiv pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare cu privire la terenul în litigiu.
Însă, la interogatoriul civil luat pârâtului în ședința publică din 28.XI.2012, acesta recunoaște că în anul 1979, a asistat la înțelegerea dintre reclamant și tatăl său P. G., prin care acesta din urmă a primit un acont pentru vânzarea terenului de 5,4 ha și că de la data vânzării și până în prezent terenul în discuție a fost folosit de către reclamant (fila 77 dosar fond).
De asemenea, prin întâmpinarea depusă la instanța de fond, pârâtul a arătat că prețul vânzării terenului a fost stabilit de comun acord la suma de 50.000 lei vechi, valoare la nivelul anului 1979 și că la data de 20.05.1979 a primit un acont de 6000 lei (fila 34 dosar fond).
Mai mult, prin cererea de recurs formulată, pârâtul arată că „m-am înțeles cu tatăl reclamantului să-i vând o suprafața de 54.000 mp teren la locul „Dealul M.” oraș F., pentru suprafața de 50.000 lei, pentru care s-a plătit primul avans de 6000 lei la data de 21.05.1979…”. (fila 77 dosar recurs).
Din moment ce pârâtul a recunoscut că s-a înțeles cu tatăl reclamantului să-i vândă suprafața de 54.000 mp teren situat la locul „Dealul M.” (amplasament indicat de reclamant în petitul acțiunii), toate criticile formulate vizând reținerea de către prima instanță a existenței convenției de vânzare – cumpărare și a lucrului vândut, se constată nefondate.
Deși, pârâtul recurent a recunoscut încheierea promisiunii de vânzare – cumpărare, a susținut în continuare că a fost de acord ca tatăl reclamantului să folosească terenul până la achitarea integrală a prețului convenit cu condiția să-i plătească o arendă în produse agricole, precum și impozitul pe teren pentru lipsa de folosință a acestuia, însă aceste susțineri nu pot fi primite, nefiind în nici un fel dovedite.
În ceea ce privește probatoriul administrat în cauză, în mod corect prima instanță a reținut că înscrisul sub semnătură privată datat 20.05.1979 (necontestat de pârât) care atestă faptul că pârâtul P. I. a primit de la defunctul T. I. (tatăl reclamantului) un acont în sumă de 6000 lei pentru o suprafață de teren nedeterminată situată la „Dealul M.” (fila 10 dosar fond) constituie un început de dovadă scrisă în înțelesul art. 1197 Cod civil care permite administrarea probei cu martori și prezumții, atât pentru dovedirea existenței unui act cât și pentru a combate conținutul acestuia prin derogare de la prevederile art. 1191 Cod civil.
Contrar susținerilor pârâtului recurent, instanța a considerat ca fiind un început de dovadă scrisă, înscrisul sub semnătură privată datat 20.05.1979 (necontestat de pârât) și nu înscrisul încheiat la data de 25.09.1979, contestat de către pârât, cu privire la care prin expertiza criminalistică efectuată în cauză, s-a constatat că nu a fost semnat nici de vânzător și nici de cumpărător.
Acest al doilea înscris, încheiat la data de 25.09.1979 a fost înlăturat de către instanță, aspect ce rezultă în mod clar din considerentele sentinței civile pronunțate.
De asemenea, instanța nu a reținut că promisiunea de vânzare – cumpărare este translativă de proprietate, după cum nu a reținut că pârâta T. O. ar fi fost audiată ca martor în cauză, așa cum fără temei susține pârâtul recurent.
Probele administrate în cauză, susțin soluția primei instanțe de admiterea cererii principale privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare a suprafeței de 39.800 mp teren situat la locul numit „Dealul M.”.
Astfel, martorii B. N., Sahlean A. C., V. P., audiați în cauză, au confirmat că pârâtul P. I. a vândut autorului reclamantului, defunctul T. G., terenul în litigiu, că s-a plătit prețul și că s-a predat posesia terenului către cumpărător.
Toți martorii, inclusiv cei propuși de către pârât, au arătat faptul că din anul 1979 (an când pârâtul a primit acontul în sumă de 6000), terenul a fost folosit doar de către autorii reclamantului și apoi de către reclamant, este îngrădit, iar pe parte din teren, reclamantul a edificat mai multe construcții constând în fânar, bucătărie de vară, magazii, grajd, a amenajat instalația de apă și canalizare.
Declarațiile martorilor se coroborează cu adeverințele din registrul agricol ale Primăriei comunei F. și cele ale Primăriei comunei V. (filele 26, 186 – 188 dosar fond) din care rezultă că terenul a fost radiat din evidențele agricole ale Primăriei comunei V., de pe numele pârâtului P. I., cu mențiunea că terenul a fost vândut lui T. G. și cu acest teren s-a înscris în evidențele agricole cumpărătorul T. G. în localitatea F., înscrieri efectuate în anii 1981 – 1985 și doar la data de 6.04.2012 pârâtul a formulat cerere la Primăria orașului F. pentru înscrierea sa în evidențele agricole cu suprafața de 54.000 mp teren la locul „Dealul M.” F., dobândit în baza sentinței civile nr. 2094/30.06.1994 a Judecătoriei Câmpulung Moldovenesc.
Contrar susținerilor recurentului, obiectul convențiilor de vânzare- cumpărare, plata prețului și predarea lucrului vândut sunt dovedite în cauză cu depoziția martorului V. P. care a arătat că în primăvara anului 1979, T. G. a cumpărat de la pârâtul P. I. suprafața de 4 ha teren situat la „Dealul M.” pe raza localității F. pentru care s-a dat un avans de 6000 lei și că în toamna aceluiași an, în prezența sa, s-a finalizat tranzacția de vânzare a terenului, în sensul că s-a plătit diferența de bani, înțelegerea fiind pentru suprafața totală de 20.000 lei vechi, iar la finalizarea convenției, T. G. i-a dat pârâtului 12 oi și o vacă (în contul banilor și că pârâtul P. I. a primit integral prețul pentru terenul vândut. Martorul a mai arătat că de la data perfectării vânzării, autorul reclamantului și apoi reclamantul au deținut terenul ca și proprietari, iar despre pârâtul P. I., din anul 1979 și până în prezent, nu a auzit să fie nemulțumit de vânzare sau să pretindă vreo sumă de bani (fila 85 dosar fond).
Declarația extrajudiciară a martorului V. P. urmează a fi înlăturată întrucât încalcă principiul nemijlocirii și contradictorialității probelor, așa cum în mod corect a arătat pârâtul recurent.
În realitate, pârâtul recurent nu contestă vânzarea terenului, ci doar faptul că nu s-a plătit integral prețul, însă nu a administrat nici o probă din care să rezulte că prețul convenit de părți ar fi fost mai mare decât cel arătat de martorul V. P..
Cât privește cel de-al treilea înscris sub semnătură privată intitulată „chitanță” încheiat la data de 23.XII.1979 și care atestă primirea de către pârât a sumei de 1100 lei „acont pentru terenul din dealul mare”, în mod corect nu a fost analizat de către prima instanță, în contextul în care nu a fost invocat de reclamant ca temei al admiterii acțiunii, iar instanța nu a fost investită cu soluționarea raporturilor juridice dintre părți generate de acest înscris sub semnătură privată (art. 129 al. 6 Cod procedură civilă).
Pârâtul recurent nu este moștenitorul defunctului T. G., astfel că nu justifică calitatea juridică procesuală în a critica modul de soluționare a capătului de cerere având ca obiect partajul voluntar după defunct, realizat între reclamant, în calitate de fiu și pârâta T. O., în calitate de soție supraviețuitoare a defunctului.
Pârâtul recurent nu justifică interes în a critica sentința primei instanțe în dispozitivul căreia s-a reținut că reclamantul a edificat mai multe construcții pe terenul înscris în CF V., pe . proprietar tabular Obștea V., deoarece terenul nu este proprietatea sa.
În sfârșit, cererea privind înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamantului asupra terenului și a construcțiilor, precum și cea privind obligația pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, au fost admise de instanță, în considerarea admiterii cererilor principale privind validarea vânzării cumpărării terenului și constatarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor și a raporturilor de interdependență dintre cererile principale și cele subsecvente, astfel că nici criticile formulate vizând faptul că cererile subsecvente au fost greșit admise, nu sunt întemeiate.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 312 al. 1 Cod procedură civilă, va respinge recursul ca nefondat și va menține hotărârea primei instanțe ca fiind temeinică și legală.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod procedură civilă, pârâții recurenți vor fi obligați să plătească reclamantei intimate suma de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată din recurs, reprezentând onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge ca nefondat recursul formulat de pârâtul P. I., domiciliat în orașul F., ., județul Suceava împotriva sentinței civile nr. 439 din 11 aprilie 2014, pronunțată de Judecătoria Gura Humorului în dosar nr._, intimați fiind reclamantul T. I., domiciliat în orașul F., județul Suceava și pârâții T. O., domiciliată în orașul F., ., T. C., cu același domiciliu, .. 470, Orașul F., prin primar și ..
Obligă pe pârâtul recurent P. I. să plătească reclamantului intimat T. I. suma de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată din recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 09 septembrie 2014.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
I. M. I. G. G. D. P. L.
Red. I.G.
Jud. fond: M. O.
Tehnored. P.L. / 2 ex. – 07.10.2014
| ← Anulare act. Decizia nr. 58/2012. Tribunalul SUCEAVA | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 143/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
