Pretenţii. Decizia nr. 525/2014. Tribunalul TELEORMAN
| Comentarii |
|
Decizia nr. 525/2014 pronunțată de Tribunalul TELEORMAN la data de 29-10-2014 în dosarul nr. 4817/740/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TELEORMAN
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 525
APEL
Ședința publică de la 29 octombrie 2014
Tribunalul constituit din:
Președinte – R. G.
Judecător – G. P.
Grefier – I. M.
Pe rol, judecarea apelului civil declarat de apelanta-reclamantă ., cu sediul în A., .. 715 A, jud. Teleorman, prin administrator judiciar D. IPURL cu sediul în A., ., . Teleorman împotriva sentinței civile nr. 1965 din 30 mai 2014, pronunțată de Judecătoria A., în contradictoriu cu intimatul-pârât S.C. T. M. SRL, cu sediul în A., . 26, . având ca obiect – pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la prima strigare, părțile au fost lipsă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul a fost scutit de la plata taxei judiciare de timbru.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că în procedura prealabilă intimatul-pârât S.C. T. M. SRL a depus la dosarul cauzei întâmpinare și că la data de 29.10.2014 a depus cerere prin care solicită strigarea cauzei după ora 11:00.
Tribunalul încuviințează cererea și dispune lăsarea cauzei la sfârșitul ședinței de judecată.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la a doua strigare, a răspuns intimatul-pârât S.C. T. M. SRL reprezentat de avocat T. C. R. în baza împuternicirii avocațiale nr._, pe care o depune în ședință publică, lipsă fiind apelanta-reclamantă ..
În conformitate cu dispozițiile art. 131 raportat la art. 482 din Noul Cod de Procedură Civilă, instanța verificând competența materială, generală și teritorială, stabilește că este competentă să soluționeze cauza de față, în raport de dispozițiile art. 95 pct. 2 din Noul Cod de Procedură Civilă.
Tribunalul, față de împrejurarea că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, constată terminată cercetarea judecătorească și deschide dezbaterile asupra fondului.
Avocat T. C. R. pentru intimatul-pârât S.C. T. M. SRL, având cuvântul, solicită respingerea apelului ca neîntemeiat și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii pronunțată de Judecătoria A., pentru motivele invocate în întâmpinarea depusă la dosarul cauzei. A arătat că, instanța de fond a constatat că nu a fost îndeplinită partea din contract referitoare la punerea la dispoziția pârâtei a spațiului închiriat, respectiv, articolul 10, care prevede că spațiul închiriat va fi predat cu toate accesoriile sale, în stare corespunzătoare. Precizează că, nu s-a făcut dovada executării contractului, procesul-verbal de predare nu a fost întocmit, la adresa instanței aflată la fila 35 din dosarul de fond, apelanta a răspuns că nu a putut fi identificat un astfel de proces-verbal.
Mai arată că, spațiul a fost închiriat pentru a funcționa acolo o măcelărie, însă anterior a fost o centrală termică și nu a fost eliberat de cazanele și conductele care se găseau în acel loc, fiind impropriu desfășurării activității pentru care a fost închiriat. Precizează că și-a îndeplinit obligația asumată prin contract însă în momentul în care a observat că apelanta nu a eliberat spațiul a refuzat să mai achite chiria.
În concluzie, intimatul-pârât S.C. T. M. SRL, prin avocat, solicită respingerea apelului și arată că nu solicită acordarea cheltuielilor de judecată.
Tribunalul, în temeiul art. 394 alin. 1 din Noul Cod de procedură civilă, închide dezbaterile și rămâne în pronunțare asupra cauzei.
TRIBUNALUL:
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei A., sub numărul_ la data de 11.10.2013, reclamanta S.C. T. S. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta ., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 4640,39 lei, reprezentând contravaloare chirie facturată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere 21/17.03.2011, având ca obiect închirierea suprafeței de 100 mp cu destinația măcelărie în A., . a primit de fiecare dată facturile reprezentând prețul chiriei, nu a avut obiecțiuni asupra acestora, achitând iar o parte din preț, rămânând de plată, astfel cum rezultă din extrasul de cont și facturile emise, suma de 4640,39 lei.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 192 și urm. C.pr.civ. art.1270 și urm. din C.civ și art.969 și urm. Vechiul C.civ. iar în dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosarul cauzei, în fotocopie, următoarele înscrisuri: proces-verbal de informare, extras de cont, contract închiriere,facturi, dispozitiv sentință 166/13.03.2013 a Tribunalul Teleorman, dovadă mediere și interogatoriul pârâtului.
Prin sentința civilă nr. 1965 din data de 30 mai 2014, Judecătoria A. a respins acțiunea având ca obiect pretenții formulată de reclamanta S.C. T. S. S.R.L. prin administrator judiciar D. IPURL, în contradictoriu cu pârâta ., cu sediul în A., ..
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a constatat și reținut următoarele:
Între reclamanta S.C. T. S. S.R.L. în calitate de locator și pârâta . în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr.21 din 17.03.2011, având ca obiect spațiul din A., . suprafața de 100 m.p. pe o durată de 5 ani.
S-a constatat, sub aspectul legii aplicabile că, din punct de vedere procesual sunt incidente, în temeiul prevederilor art. 3 alin1 din Legea nr.76/2012, dispozițiile Legii nr.134/2010 (noul Codul de procedură civilă) iar în ceea ce privește legea de drept material, în temeiul art. 102 din Legea nr. 71/2011, raportat la momentul nașterii raportului juridic invocat de reclamantă (17.03.2011) sunt incidente dispozițiile Codului civil din 1864.
Începând cu momentul încheierii contractului pârâta a achitat lunar chiria aferentă spațiului și, apoi, în toată perioada martie 2011- februarie 2012, așa cum rezultă din coroborarea fișei de cont cu chitanța nr._ din 20.11.2012, prin care a fost achitată suma de 500 lei pentru luna februarie 2012.
Pentru perioada subsecventă, începând cu luna martie 2012 pârâta nu a mai achitat chiria aferentă, acumulând un debit restant de 4640,39 lei.
Contractul ( ca negotium iuris) încheiat cu reclamanta a fost recunoscut de pârâtă, însă a invocat apărări care au fost calificate de către instanță ca o veritabilă excepție de neexecutare a contractului, analizabile exclusiv pe fondul cererii și inclusiv pe fondul raportului juridic dintre părți vizând faza derulării și executării contractului.
Astfel, s-a constatat de judecătorului fondului că pârâta a invocat faptul că a sistat plata chiriei întrucât reclamanta nu și-a îndeplinit propriile obligații, în principal cea vizând predarea efectivă a spațiului conform prevederile contractuale, spațiul fiind și în prezent neutilizabil potrivit destinației avute în vedere și anume plin de țevi și materiale pe care reclamanta nu le-a îndepărtat din spațiul respectiv reprezentat de o centrală termică.
Această apărare a fost apreciată de instanța fondului ca întemeiată, cu motivarea că, potrivit art. 1 din contract spațiul era destinat realizării unei măcelării de către pârâtă iar potrivit art. 2 din același act „predarea-primirea spațiului închiriat se face pe bază de proces-verbal”, în cauza de față, nefăcându-se dovada privind predarea spațiului pe bază de proces verbal, ceea ce a justificat sistarea plăților chiriei de către pârâtă.
În acest sens, au fost avute în vedere și răspunsurile pârâtei dar și ale reclamantei la interogatoriu, cea din urmă arătând expres și neechivoc că „nu am putut identifica procesul-verbal de predare-primire”.
Totodată, s-au avut în vedere și prevederile art. 10 din contract, potrivit cărora spațiul închiriat va fi predat cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare, astfel că și îndeplinirea acestei obligații contractuale ce incumba reclamantei putea fi probată doar pe baza procesului-verbal de predare-primire, care trebuia obligatoriu încheiat potrivit dispozițiilor art. 2 din contract.
Pe de altă parte, instanța de fond a respins ca vădit neîntemeiată apărarea reclamantei (fila 35) potrivit căreia „este evidentă predarea spațiului atât timp cât pârâta a plătit chirie mai mult timp”, apreciind că plata chiriei de către pârâtă mai mult timp deși nu folosea în fapt spațiul, relevă buna sa credință, constând în îndeplinirea proprie-i obligații de plată chiar în lipsa îndeplinirii obligației corelative de către reclamantă.
Faptul plății voluntare pe o anumită perioadă și chiar acceptarea facturilor prin semnătură (dar neștampilate) pentru perioada subsecventă sistării plăților semnifică doar faptul că pârâta își recunoaște obligația contractuală ce-i incumbă, însă aceste elemente nu pot fi interpretate ca semnificând recunoașterea de către pârâtă a faptului că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile. Or, atitudinea pârâtei de a plăti o anumită perioadă nu se poate întoarce împotriva sa, refuzându-i-se dreptul de a invoca excepția de neexecutare a contractului și de a opune reclamantei un refuz la executare justificat de însăși culpa reclamantei în neexecutarea contractului.
De altfel, facturile depuse de reclamantă la dosar, în xerocopie, nu au fost luate în seamă de instanța de fond, potrivit art. 292 alin2 C.pr.civ, reținându-se că reclamanta nu s-a conformat dispozițiilor instanței de a depune originalul acestora.
Așa fiind, constatând că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale privind predarea spațiului în condițiile prevăzute în contract, instanța de fond a apreciat întemeiat refuzul debitoarei pârâte de a continua plata chiriei, astfel că acțiunea reclamantei a fost respinsă ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței civile nr. 1965 din 30.05.2014 pronunțată de Judecătoria A. a declarat apel în termenul legal reclamanta S.C. T. S. S.R.L. care a criticat hotărârea sub aspectul nelegalității și netemeiniciei.
Astfel, a arătat apelanta că instanța de fond a făcut o apreciere greșită atât a situației de fapt și de drept cât și a ansamblului probator în cauză.
Astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la fond, pârâta a primit facturile emise, nu a formulat obiecțiuni la acestea, le-a achitat parțial timp de aproape un an de zile, așa încât nu se poate reține o neexecutare culpabilă din partea reclamantei, doar pentru faptul că lipsește de la dosar procesul verbal de predare primire a spațiului.
A arătat că, în fapt, a existat o operațiune de predare a spațiului închiriat către pârâtă iar apărarea acesteia că predarea a fost necorespunzătoare constituie o simplă apărare, neprobată.
Totodată, lipsa procesului verbal de predare primire nu reprezintă o excepție de la neexecutarea contractului întrucât lipsa acestui document nu atrage nerealizarea ori realizarea în condiții dezavantajoase a contractului încât să împiedice buna sa desfășurare, cu atât mai mult cu cât timp de un an de la data la care trebuia încheiat înscrisul relațiile contractuale au decurs normal, imobilul fiind în posesia intimatei.
Apelanta a criticat hotărârea și sub aspectul că aceasta legitimează o îmbogățire fără justă cauză în patrimoniul intimatului pârât, care beneficiază de spațiul închiriat fără a plăti chiria stabilită în contract.
În drept a invocat prevederile art. 466 și urm. C. proc. Civ, art. 192 și urm. C. proc. Civ., art. 1270 și urm. C. civ., art. 969 și urm. C.civ.
Asupra apelului declarat s-a formulat întâmpinare de către intimatul pârât . prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiat a apelului și menținerea ca legală și temeinică a sentinței atacate. A arătat intimatul că apelanta reclamantă nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale privind predarea spațiului închiriat în condițiile prevăzute în contract, așa încât refuzul său de a plăti chiria este justificat. Faptul a achitat chirie o perioadă mai mare de timp, deși nu a folosit în fapt spațiul, relevă, așa cum și instanța de fond a reținut, buna sa credință prin îndeplinirea propriilor obligații prevăzute în contract, chiar și în lipsa neîndeplinirii obligației corelative de către reclamantă.
În drept a invocat prevederile art. 205 C. proc. Civ.
Nu s-a solicitat și nu s-au administrat probe noi în calea de atac a apelului.
Verificând legalitatea și temeinicia sentinței apelate prin prisma motivelor de apel invocate, în raport de prevederile art. 479 C. proc. Civ., Tribunalul reține că apelul este fondat pentru următoarele considerente:
Între reclamanta . A. și pârâta .-a încheiat contractul de închiriere nr. 21 din 17.03.2011, având ca obiect spațiul din ., în suprafață de 100 mp cu destinația măcelărie. Termenul de închiriere a fost de 5 ani, de la data încheierii actului și până la 17.03.2016.
În contract părțile au prevăzut drepturi și obligații reciproce, obligațiile principale subsumându-se obligației locatorului de a preda chiriașului spațiul închiriat cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoarea și a cea a locatarului( chiriașului) de a plăti chiria lunar la casieria unității.
Potrivit înscrisurilor depuse de apelanta reclamantă - aflate la filele 10-19, fila 35-40, dosar fond, văzând și răspunsul pârâtei la interogatoriu – fila 30 se reține că pârâta și-a onorat obligația de plată a chiriei până la data de 29.02.2012, inclusiv, având o restanță de plată neachitată de 4640,39 lei, cu titlu de chirie.
La instanța de fond, pârâta legal citată nu a formulat întâmpinare însă la termenul de judecată din 30 mai 2014, în dezbateri, a arătat că neplata chiriei solicitate de reclamantă s-a datorat faptului că aceasta din urmă nu și-a executat propria obligație prevăzută în contract și anume de a preda spațiul închiriat în bune condiții.
Instanța de fond, prin sentința civilă nr. 1965 a calificat apărarea pârâtei ca fiind o excepție de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus), constatând că reclamanta nu putea pretinde plata chiriei de la pârâtă în condițiile în care nu și-a respectat obligația principală și determinantă de a pune la dispoziția acesteia spațiul închiriat în condițiile stipulate în contract, prin întocmirea unui proces verbal de predare primire.
Aceeași apărare este formulată de pârâtă și în calea de atac a apelului, prin întâmpinarea depusă la dosar în conformitate cu prevederile art. 471 alin. 5 C. proc. Civ.
Este adevărat că excepția de neexecutare a contractului are ca temei juridic interdependența obligațiilor reciproce din contractele sinalagmatice, împrejurarea că fiecare obligație constituie cauza juridică a obligației corelative. Reciprocitatea și interdependența obligațiilor, împrejurarea că fiecare obligație reciprocă este cauza juridică a celeilalte, implică simultaneitatea de executare a acestor obligații, deci posibilitatea de invocare a excepției de neexecutare în cazul în care simultaneitatea nu este respectată.
Această excepție este o sancțiune specifică a faptului că partea care pretinde executarea obligației nu înțelege să-și îndeplinească îndatoririle contractuale pe care și le-a asumat.
Invocarea de către pârâtă a excepției de neexecutare a contractului, face însă, ca sarcina probei sa revină acestei părți, care urma să probeze pe lângă îndeplinirea propriei obligații de plată a chiriei și faptul că locatorul nu i-a pus la dispoziției spațiul închiriat, potrivit contractului, lucru care nu s-a întâmplat. În aceste condiții, achitarea de către pârâtă a chiriei pe o perioadă de aproximativ un an, în condițiile în care spațiul închiriat nu i-a fost predat nu se justifică, cu atât mai mult cu cât părțile au prevăzut în contract că acesta putea înceta și prin denunțarea unilaterală.
Prin urmare, instanța de apel apreciază că reclamanta a probat, prin dovezile administrate la instanța de fond că pârâta nu și-a respectat obligațiile prevăzute în contract, respectiv nu a plătit chiria în cuantum de 4640,39 lei pentru perioada 29.02._13, fără ca pârâta să probeze contrariul, așa încât, în temeiul art. 480 alin. 2 C. proc. Civ raportat la 969 C. civ. de la 1864, apreciază apelul întemeiat, urmând să-l admită și, în consecință, să schimbe în tot sentința apelată, în sensul admiterii acțiunii formulată de reclamanta și obligarea pârâtei la plata sumei de 4640,39 lei reprezentând contravaloare chirie.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta-reclamantă ., cu sediul în A., .. 715 A, jud. Teleorman, prin administrator judiciar D. IPURL cu sediul în A., ., . Teleorman împotriva sentinței civile nr. 1965 din 30 mai 2014, pronunțată de Judecătoria A., în contradictoriu cu intimatul-pârât S.C. T. M. SRL, cu sediul în A., . 26, ..
Schimbă în tot sentința apelată în sensul că admite acțiunea și obligă pe intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante suma de 4640,39 lei reprezentând contravaloarea chiriei.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 29 octombrie 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
R. G. G. P. I. M.
Red. R.G./ 28.11.2014
Th.red. I.M. 4 ex./15.12.2014
D.f._, Jud. A.
J.f. V. B.
Comunicat 2 ex. .
| ← Fond funciar. Decizia nr. 417/2014. Tribunalul TELEORMAN | Partaj judiciar. Decizia nr. 320/2014. Tribunalul TELEORMAN → |
|---|
