Anulare act. Decizia nr. 1066/2015. Tribunalul TELEORMAN
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1066/2015 pronunțată de Tribunalul TELEORMAN la data de 30-09-2015 în dosarul nr. 1066/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TELEORMAN
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1066
APEL
Ședința publică de la 30 septembrie 2015
Tribunalul constituit din:
Președinte – R. G.
Judecător – G. P.
Grefier – D. M.
Pe rol, judecarea apelurilor civile declarate de apelanta-pârâtă .. cu sediul în București, sector 1, Calea Floreasca nr. 133-137, . apelanta-pârâtă .., cu sediul în Z., ., ., împotriva sentinței civile nr. 209 din 06.02.2015 pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. Sagradillo SRL prin administrator Alagon Sarasa A. Javier, cu sediul în A., .. 57, ., județ Teleorman având ca obiect – anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelanta-pârâtă .. reprezentată de avocat G. S., apelanta-pârâtă .., reprezentată de avocat C. C. și intimata-reclamantă S.C. A. Sagradillo SRL, reprezentată de avocat C. F..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelurile au fost legal timbrate fiecare cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 1800 lei, conform dovezilor aflate la dosarul cauzei.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că este al doilea termen de judecată în apel, după care:
Tribunalul, pune în discuția părților competența instanței.
Părțile, având cuvântul pe rând, arată că Tribunalul Teleorman este competent să soluționeze cauza.
În conformitate cu dispozițiile art. 131 raportat la art. 482 din Noul Cod de Procedură Civilă, instanța verificând competența materială, generală și teritorială, stabilește că este competentă să soluționeze cauza de față, în raport de dispozițiile art. 95 pct. 2 din Noul Cod de Procedură Civilă.
Tribunalul, față de împrejurarea că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, constată terminată cercetarea procesului și deschide dezbaterile asupra fondului.
Apelanta-pârâtă .., reprezentată de avocat C. C., având cuvântul, solicită admiterea apelului formulat, schimbarea în tot a sentinței atacate pe care o consideră nelegală și netemeinică și respingerea cererii de chemare în judecată. Apreciază că în mod greșit instanța de fond a reținut că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, contractul de arendă era valabil deși la data de 03.12.2012 a fost transmisă intenția de denunțare unilaterală a acestuia, părțile de comun acord au prevăzut în contract această posibilitate de încetare, denunțarea unilaterală producându-și efectele la data de 15.08.2013 pentru ca intimata-reclamantă să aibă posibilitatea de a strânge recolta. Astfel apreciază, referitor la primul motiv de apel că reclamanta nu avea calitatea de arendaș și mai arată că în mod eronat, instanța de fond a reținut că termenul de 30 de zile de exercitare a preempțiunii curge întotdeauna de la data comunicării de către preemptor a ofertei sau notificării și apreciază că acest termen curge la data la care preemptorul a luat cunoștință de încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Din notificarea aflată la fila 130 din dosarul de fond reiese că intimata-reclamantă a avut cunoștință de încheierea contractului de vânzare-cumpărare și nu rezultă executarea neîndoielnică a dreptului de preempțiune.
Referitor la consemnarea prețului, avocat C. C., arată că deși trebuia consemnat în termenul de 30 de zile în care putea să își exercite dreptul de preempțiune acesta a fost consemnat la 8 luni mai târziu.
Concluzionând, apelanta-pârâtă .., prin avocat C. C., solicită admiterea apelului formulat, schimbarea în tot a sentinței atacate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată și acordarea cheltuielilor de judecată.
Apelanta-pârâtă .., reprezentată de avocat G. S., având cuvântul, solicită admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței civile pronunțate de Judecătoria Roșiorii de Vede. Arată că a încheiat cu intimata-reclamantă S.C. A. Sagradillo SRL contractul de arendare în care era prevăzută ca modalitate de încetare a acestuia rezilierea prin acord sau denunțarea unilaterală cu notificare în termen de 30 de zile. Astfel rezilierea contractului încheiat între părți a intervenit sub existența termenului suspensiv, care a fost îndeplinit. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, contractul de arendare își produsese efectele și nu trebuia să fie avut în vedere dreptul de preempțiune.
Netemeinic și nejustificat, instanța de fond a considerat notificarea pe care a adresat-o intimata către . o manifestare a dreptului de preempțiune întrucât nu sunt îndeplinite cele două condiții prevăzute de lege și anume comunicarea intenției de a încheia contractul de vânzare-cumpărare și consemnarea prețului.
Apelanta-pârâtă .., prin avocat, apreciază că termenul de preempțiune 30 de zile trebuia să curgă de la momentul luării la cunoștință a existenței contractului de vânzare-cumpărare adică de la data 04.09.2013. Concluzionând solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței civile pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede în sensul respingerii cererii de chemare în judecată cu acordarea cheltuielilor de judecată.
Intimata-reclamantă S.C. A. Sagradillo SRL, reprezentată de avocat C. F., având cuvântul, solicită respingerea celor două apeluri și menținerea sentinței civile pronunțată de instanța de fond ca fiind legală și temeinică. Susține că problema în speță este dacă la momentul vânzării 28.02.2013, societatea intimată mai avea calitatea de arendaș și dacă contractul de arendare mai era valabil și apreciază că nu numai executarea contractului era valabilă ci și existența acestuia și își producea pe deplin efectele. În mod eronat cele două apelante interpretează numai art. 8.2 din contractul de arendare și nu și art. 8.3 iar . prin întâmpinarea depusă la fila 34 recunoaște că acel contract își producea efectele. Apreciază că dacă, contractul de arendare nu mai era considerat valabil atunci apelanta .. nu mai trebuia să îl notifice pe arendaș cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Avocat C. F. pentru intimata-reclamantă, mai arată că în întâmpinările depuse au arătat intimatele că trebuia să își dovedească calitatea la momentul introducerii acțiunii și nu numai la momentul vânzării. Se profită de o adeverință falsă, nr. 301/27.02.2013 din care rezultă că terenul în suprafață de 13,44 ha se află în evidența agricolă a comunei Sfințești și că nu este grevat existând contract de arendare, aceasta fiind apărarea lor în sensul că notarul arată că din adeverință rezultă că terenul nu este arendat deci dreptul de preempțiune nu există.
Susține avocatul intimatei-reclamante că, contractul de arendare era valabil la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare întrucât arendașul nu a fost notificat în nici un fel nefiind respectată obligația prevăzută de art. 1733 alin. 4, astfel că termenul nu a început să curgă și nu avea la ce să răspundă. Potrivit art. 10 cod civil sancțiunile civile precum decăderea din dreptul material la acțiune nu se aplică decât limitativ și expres și nu prin analogie sau prin interpretare extensivă.
Intimata-reclamant prin avocat, apreciază că și-a exercitat dreptul de preempțiune prin adresa emisă la 09 septembrie prin care a arătat că este arendaș și cultivă terenul . Mai susține că în cazul în dreptul de preempțiune nu este exercitat înainte, acesta poate fi invocat oricând, iar apelanta .. nu a trimis nicio notificare astfel că nu se putea consemna prețul. De asemenea apreciază că nu este prevăzută sancțiunea că prețul trebuia consemnat la data introducerii acțiunii și invocă principiul: „unde legea nu distinge, nu putem distinge noi” având în vedere și dispozițiile art. 730-1073 coroborate cu art. 1849 și 1044 alin. 4 Cod civil.
Intimata-reclamantă S.C. A. Sagradillo SRL, reprezentată de avocat C. F., având în vedere considerentele expuse, respectiv că, contractul de arendă exista, nu a existat nicio notificare, că a răspuns printr-o adresă și a consemnat prețul, solicită admiterea apelului cu acordarea cheltuielilor de judecată și depune și note scrise.
Tribunalul, în temeiul art. 394 alin. 1 din Noul Cod de procedură civilă, închide dezbaterile și rămâne în pronunțare asupra cauzei.
TRIBUNALUL:
Deliberând constată următoarele :
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Roșiorii de Vede sub nr._ din 15.05.2014, reclamanta . a chemat în judecată civilă pe pârâtele . și ., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța:
1. să se dispună desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare,, încheiat între pârâte și autentificat sub nr. 320/28.02.2013 la BNP N. D., pentru suprafața de 13,9444 ha teren extravilan situat în .;
2. să se constate încheiat contractul de vânzare între societatea reclamantă și pârâta ., în aceleași condiții în care a fost încheiat contractul cu . prin exercitarea dreptului de preempțiune pentru cumpărarea suprafeței de 13,9444 ha cu prețul de 122.348,16 lei, echivalentul a 27.888,80 E plus TVA;
3. obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că la data de 02 mai 2012 între societatea reclamantă și pârâta . a fost încheiat contractul de arendare înregistrat la Consilul Local al ., sub nr. 39/10 mai 2012, societatea pârâtă având calitatea de arendator, respectiv proprietar al terenului iar societatea reclamantă având calitatea de arendaș.
Obiectul contractului de arendă l-a constituit suprafața de 13,9444 ha teren extravilan situat în ., individualizat în mai multe tarlale și parcele.
În baza contractului de arendă, reclamanta a lucrat permanent terenul, iar la data de 23 aprilie 2014 a solicitat Primăriei . privire la dreptul de proprietate asupra terenului, întrucât reclamanta dorea să îl cumpere, însă prin adresa nr. 1109/24.04.2014 i s-a înaintat în copie contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtele din prezenta cauză.
Reclamanta a mai susținut că potrivit art. 1849 Cod civil arendașul are un drept de preempțiune cu privire la bunurile arendate, iar acest drept al său a fost nerespectat întrucât între pârâte a intervenit contractul de vânzare-cumărare autentificat sub nr. 320/28 februarie 2013 la BNP D. N. cu privire la terenul arendat.
Reclamanta a susținut că, deși din contractul de vânzare-cumpărare reiese că terenul înstrăinat nu este arendat, acest lucru este fals întrucât din adresa nr. 301/27.02.2013 rezultă că pârâta . figurează înscrisă în registrul agricol și nicidecum că terenul nu este arendat.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art.1836-1850, 1730-1733 Cod civil.
În dovedirea acțiunii reclamanta a solicitat încuviințarea probelor cu înscrisuri și interogatoriu.
La dosar reclamanta a depus în copie un set de înscrisuri.
La data de 16.06.2014 pârâta . a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind promovată de o persoană lipsită de interes, ca tardiv introdusă și ca inadmisibilă, în principal, ca neîntemeiată și nelegală în subsidiar.
Pe cale de excepție pârâta a invocat excepția nulității cererii de chemare în judecată pentru lipsa semnăturii.
Reclamanta a mai invocat și excepția lipsei interesului, iar în motivarea acestei apărări pârâta a arătat că la data de 03.12.2012 pârâta . prin notificarea înregistrată la sediul Primăria . unilateral contractul de arendare nr. 39/10.05.2012, cu efecte începând din data de 15.08.2013, în temeiul art. 8.2 și 8.3, arendatorul fiind în drept să rezilieze unilateral contractul cu condiția ca rezilierea să își producă efectul de la data terminării operațiunilor de recoltare aferente sezonului ceea ce s-a întâmplat, rezilierea producându-și efectele începând cu data de 15.08.2013, data terminării anului agricol.
Având în vedere că acest contract a fost valabil în perioada 10.05.2012 – 15.08.2013, în prezent reclamanta nu mai are calitatea de arendaș pentru a invoca dreptul său de preempțiune. Calitatea de arendaș trebuie să subziste atât la încheierea actului prin care se încalcă sau se nesocotește dreptul de preempțiune al arendașului, cât și la data exercitării dreptului de preempțiune, această condiție nefiind îndeplinită, reclamantei încetându-i calitatea de arendaș la data de 15.08.2013.
Pârâta a mai invocat și excepția tardivității exercitării dreptului de preempțiune, susținând că conform art. 1732 alin. 4 Cod procedură civilă, dreptul de preempțiune se exercită în termen de cel mult 30 de zile de la comunicarea către preemptor a notificării prevăzute la alin. 1. Pârâta a susținut că în condițiile în care reclamanta nu a fost notificată, termenul de 30 de zile curge de la data la care a luat cunoștință de încheierea vânzării.
Reclamanta a luat cunoștință de încheierea vânzării la data de 04.09.2013, când prin adresa nr. 1303, Primăria . adus la cunoștință încheierea contractului de vânzare. De asemenea, reclamanta a efectuat o notificare pârâtei la data de 09.09.2013, astfel încât se poate considera că reclamanta a aflat de existența contractului la data de 04.09.203, termen de la care curgeau cele 30 de zile, termen care a expirat, motiv pentru care reclamanta a fost decăzută din dreptul de preempțiune, acesta fiind tardiv exercitat.
Pe fond, pârâta a solicita respingerea acțiunii arătând că a încheiat cu cealaltă pârâtă contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 320 din 28.02.2013 cu privire la suprafața de 13,9444 ha, iar din adresa nr. 301/27.02.2013 eliberată de Primăria Sfințești nu rezulta că suprafața de teren este arendată. Ulterior a aflat de la cealaltă pârâtă că a fost denunțat unilateral contractul de arendă, denunțarea producându-și efectele începând cu data de 15.08.2013.
În drept, pârâta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 205 Cod procedură civilă.
În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriu și alte probe necesare.
La dosar pârâta a depus un set de înscrisuri în copie, dintre care: contract de arendare nr. 1197 din 12.02.2014, notificare Primărie, notificare AGROSARGADILLO, antecontract de vânzare-cumpărare, precum și alte înscrisuri.
La data de 14.07.2014 reclamanta a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepțiilor și apărărilor pârâtei și a arătat în esență că nu i-a fost comunicată notificarea privind rezilierea contractului de arendare.
Pârâta . nu a depus întâmpinare.
Prin Încheierea din data de 24.10.2014 instanța a respins ca neîntemeiată excepția nulității cererii de chemare în judecată, a respins ca neîntemeiată excepția lipsei de interes și a calificat ca fiind apărări de fond excepția inadmisibilității și tardivității cererii de chemare în judecată.
Instanța a administrat proba cu înscrisuri și interogatorii.
Prin sentința civilă nr. 209 din 6 02 2015 instanța a admis cererea de chemare și a dispus desființarea retroactivă a Contractului de Vânzare-Cumpărare autentificat sub nr. 320 din 28.02.2013 de Biroul Notarului Public N. D., încheiat între . și ., cu privire la suprafața totală de 13,9444 ha situată în extravilanul ..
A considerat ca fiind încheiat, între reclamanta . și pârâta ., contractul de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața totală de 13,9444 ha situată în extravilanul ., în condițiile cuprinse în Contractul de Vânzare-Cumpărare autentificat sub nr. 320 din 28.02.2013 de Biroul Notarului Public N. D., încheiat între . și ..
A luat act de faptul că reclamanta . a consemnat la dispoziția instanței, prin OP nr. 1 din 14.01.2015 și recipisa de consemnare nr._/1 din data de 14.01.2015, . nr._, suma de 151,712 lei reprezentând prețul suprafeței totale de 13,9444 ha situată în extravilanul ..
A dispus eliberarea de către . Sucursala A. către pârâta . a sumei 151,712 lei, consemnată prin recipisa nr._/1 din data de 14.01.2015, . nr._, reprezentând prețul suprafeței totale de 13,9444 ha situată în extravilanul ..
În temeiul art. 453 C.proc.civ a obligat pe pârâte să achite, în mod egal, reclamantei suma de 4800 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 3600 de lei taxă judiciară și 1200 de lei onorariu avocat.
A respins ca neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtelor la plata sumei de 4800 de lei cu titlu de onorariu avocat.
A respins ca neîntemeiate cererile pârâtelor de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanța a reținut că între societatea reclamantă . și pârâta . a intervenit contractul de arendare cu nr. 39 din 10.05.2012 având ca obiect suprafața totală de 13,9444 ha teren situat în extravilanul ., individualizată diferite tarlale și parcele.
Contractul a fost încheiat pe o durată de 10 ani, până la data de 09.05.2022, însă potrivit art. 8.2 și 8.3, contractul putea înceta și unilateral înaintea termenului de 10 ani, la solicitarea oricăreia dintre părți, prin denunțare unilaterală, cu condiția emiterii unei notificări prealabile de 30 de zile.
În orice caz, potrivit art. 8.3 din contract, în situația în care denunțarea unilaterală intervine între momentul însămânțării terenurilor și cel al recoltării, încetarea contractului va produce efecte de la data terminării operațiunilor de recoltare eferente sezonului agricole în curs.
Din notificarea de la fila 41, confirmarea de primire de la fila 85 și adresele eliberate de Compania Poșta Română de la filele 76 și 84, instanța a reținut că pârâta . a comunicat reclamantei denunțarea unilaterală a contractului de arendă la data de 11.12.2012. Prin notificare se arăta în mod expres că, contractul de arendă va înceta începând cu data de 15.08.2013.
Instanța a respins ca neîntemeiate susținerile reclamantei potrivit cărora denunțarea unilaterală nu i-ar fi fost comunicată, întrucât, așa cum rezultă din înscrisurile enunțate anterior, reiese că procedura de comunicare a notificării de denunțare a fost comunicată legal, respectându-se întocmai dispozițiile art. 10.2 din contractul de arendare precum și dispozițiile art. 1276 Cod civil. De asemenea, este neîntemeiată și apărarea reclamantei potrivit căreia societatea nu a avut nici un angajat desemnat cu primirea corespondenței iar semnătura de pe confirmarea de primire nu aparține vreunui reprezentant al societății.
Instanța apreciază că o asemenea apărare nu poate fi primită întrucât, pe de o parte, adeverința depusă de reclamantă la dosar din care reiese societatea nu a avut angajați, poate fi considerată ca fiind produsă pro causa, fiind eliberată chiar de reclamantă, iar pe de altă parte, deși i s-a dat posibilitatea, reclamanta nu a formulat cerere de înscriere în fals cu privire la confirmarea de primire, respectând dispozițiile art.304 și urm. Cod procedură civilă.
Instanța a considerat că talonul de confirmare de primire, întocmit de agentul poștal (angajat al unei societăți de stat care prestează un serviciu strategic și de interes public) poate fi considerat un înscris autentic în sensul art.269 Cod procedură civilă, acest înscris făcând dovada deplină până la declararea ca fals.
După comunicarea denunțării unilaterale a contractului de arendă, dar înainte ca această denunțare să își producă efectele, la data de 28.02.2013 (dată la care contractul de arendă era valabil), pârâta . și pârâta . au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 320 din 28.02.2013 la BNP D. N. având ca obiect suprafața de 13,9444 ha teren extravilan, același teren care făcea obiectul contractului de arendă, care încă își producea efectele între reclamantă și pârâta ..
În contractul de vânzare-cumpărare autentificat s-a menționat că terenul nu este arendat făcându-se referire la adeverința nr. 301/27.02.2013 eliberată de Primăria .> Din adeverința nr. 301/27.02.2013 eliberată de Primăria . dosar, reiese că . figurează înscrisă în registrul agricol cu suprafața de 13,9444 ha, fără a se menționa dacă această suprafața de teren este sau nu arendată.
În drept, potrivit art.1849 Cod civil, în vigoare la data încheierii contractului de arendare nr. 39 din 10.05.2012, arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate,care se exercită potrivit art. 1.730-1.739.
În acord cu considerentele Deciziei Curții Constituționale nr. 755/2014, (paragraf 16), instanța a apreciat că Noul Codul civil (art. 1.730 - 1.740 cuprinse în titlul IX - Diferite contracte speciale, cap. I - Contractul de vânzare, secțiunea 1 - Dispoziții generale, subsecțiunea 7 - Dreptul de preempțiune) a instituit un cadru general de aplicabilitate a dreptului de preempțiune la vânzarea unui imobil, aplicabil numai dacă prin lege - drept de preempțiune de sorginte legală, sau prin contract - drept de preempțiune convențional, nu se prevede altfel. Conform acestor reglementări legale, exercitarea dreptului de preempțiune se poate face fie anterior încheierii vânzării [art. 1.730 alin. (3)], fie după încheierea vânzării [art. 1.732 și art. 1.733], în acest din urmă caz vânzarea făcându-se sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor, iar dacă acesta din urmă dorește să cumpere bunul, o va face la prețul și în condițiile stabilite în contractul deja încheiat de vânzător cu un terț, contract care se desființează retroactiv [art. 1.731 - 1.733 din Codul civil].
Potrivit art. 1404 alin. 4 Cod civil, partea interesată poate cere oricând instanței să constate îndeplinirea sau neîndeplinirea condiției.
Având în vedere aceste dispoziții legale, instanța a apreciat că pentru soluționarea justă a cauzei este esențial și trebuie stabilit dacă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 320 din 28.02.2013 la BNP D. N., reclamanta avea sau nu calitatea de arendaș astfel încât pârâta . să fi fost obligată să îi respecte dreptul de preempțiune.
Din situația de fapt reținută anterior, instanța a constat că la data încheierii între pârâta . și pârâta . a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 320 din 28.02.2013 la BNP D. N. având ca obiect suprafața de 13,9444 ha teren extravilan, era în vigoare și producea pe deplin efecte juridice contractul de arendare nr. 39 din 10.05.2012, încheiat între reclamantă și pârâta ., cu privire la același teren.
Faptul că acest contract de arendare producea efecte depline la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reiese în mod evident atât din dispozițiile art. 8.3 din contractul de arendare (denunțarea unilaterală s-a făcut între momentul însămânțării și recoltării), din notificarea de denunțare dar și din mărturisirile pârâtei . din întâmpinare, din care reiese că contractul de arendă urma să înceteze începând cu data de 15.08.2013.
În aceste condiții, instanța a constat că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 320 din 28.02.2013 la BNP D. N., reclamanta avea calitatea de arendaș și preemptor, întrucât contractul de arendare urma să înceteze abia la data de 15.08.2013.
În acest sens, instanța a reținut și mărturisirile pârâtei . din întâmpinare - „(…) reclamantei încetându-i calitatea de arendaș la data de 15.08.2013.”.
Faptul că pârâta . a comunicat reclamantei denunțarea unilaterală a contractului de arendă la data de 11.12.2012, nu echivalează cu încetarea contractului de la data de 11.12.2012, întrucât în notificare se arăta în mod expres că, contractul de arendă va înceta începând cu data de 15.08.2013, iar pe de altă parte art. 8.2 și 8.3 din contract impuneau încetarea contractului la încheierea anului agricol.
Așadar, întrucât la momentul intervenirii între cele două pârâte a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 320 din 28.02.2013 la BNP D. N., reclamanta avea calitatea de arendaș-preemptor, pârâta . avea obligația de a efectua toate formalitățile prevăzute de art. 1730-1732 Cod civil, în vederea creării posibilității pentru reclamantă de a-și exercita dreptul e preempțiune.
Pârâtele nu au susținut și nu au dovedit în nici un fel că pârâta . a notificat reclamantei conform art. 1730-1732 Cod civil, intenția sa de vânzare a terenului arendat, în litigiu.
Faptul că s-a dovedit comunicarea denunțării unilaterale către reclamantă nu are nicio relevanță sub aspectul respectării obligației de a efectua toate formalitățile impuse de lege în vederea exercitării dreptului de preempțiune, cele două situații de notificare fiind total distincte și urmărind scopuri și instituții juridice diferite.
În aceste condiții, instanța a constat că pârâta . a vândut suprafața de teren în litigiu prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 320 din 28.02.2013 la BNP D. N., prin nesocotirea dispozițiilor legale impuse de art. 1849, 1730-1732 Cod civil pentru respectarea dreptului de preempțiune al reclamantei arendașe.
Cu privire la apărările pârâtei, instanța a apreciat că acestea sunt neîntemeiate, după cum urmează:
1. Instanța a considerat ca neîntemeiată apărarea pârâtei . calificată în întâmpinare drept excepția lipsei de interes, justificată de faptul că la momentul exercitării dreptului de preempțiune prin introducerea acțiunii, reclamanta nu ar mai avea calitatea de arendaș cu privire la imobilele în litigiu.
În opinia instanței, pentru exercitarea cu succes a dreptului de preempțiune, în condițiile în care nu au fost respectate dispozițiile referitoare la notificările prevăzute de art. 1730-1732 Cod civil, este suficient să existe calitatea de preemptor numai la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare de proprietar către un terț, cu ignorarea dreptului de preempțiune al arendașului.
Pe de altă parte, nicio dispoziție legală nu prevede în mod expres ca la momentul formulării cererii de chemare în judecată reclamantul să aibă calitatea de arendaș.
Dacă s-ar lua în considerare interpretarea propusă de pârâtă, (potrivit căreia la data introducerii cererii potrivit art. 1733 Cod civil este nevoie ca reclamantul încă să aibă calitatea de arendaș), ar însemna ca dreptul de preemțiune să fie total lipsit de eficiență și utilitate practică în situația în care proprietarul-arendator ar vinde către un terț terenul arendat fără să-l notifice pe arendașul-preemptor, iar până când arendașul află de existența contractului de vânzare încheiat cu terțul, contractul de arendare încetează, din diferite cauze, spre exemplu expirarea termenului.
Or, în asemenea situație, dispozițiile art. 1733 Cod civil nu s-ar putea aplica, iar dreptul de preempțiune al arendașului ar deveni, fără o justificare rezonabilă, un drept lipsit de substanță și de finalitatea sa, un drept teoretic și iluzoriu, care nu ar putea constitui un remediu juridic eficient pentru ipostaza inechitabilă și nelegală creată prin nerespectarea art. 1849, 1730-1732 de către proprietarul arendator.
Astfel, dând deplină eficiență principiului actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat, instanța a interpretat dispozițiile legale incidente în sensul în care ele se aplică oricărei situații create în materia dreptului de preempțiune pentru se atinge finalitatea acestei instituții, considerând că în condițiile în care nu au fost respectate dispozițiile referitoare la notificările prevăzute de art. 1730-1732 Cod civil, la data exercitării dreptului de preempțiune prin cererea de chemare în judecată nu este neapărat nevoie să fie în vigoare contractul de arendare.
2. De asemenea, instanța a respins ca neîntemeiată și apărarea pârâtei . calificată în întâmpinare drept excepția tardivității, potrivit căreia reclamanta nu și-a exercitat dreptul preempțiune în termenul de 30 de zile de la data de 04.09.2013, dată la care reclamanta a luat cunoștință de contractul de vânzare-cumpărare.
O astfel de susținere nu poate fi primită întrucât din probele administrate a reieșit că pârâta . nu a respectat dispozițiile art. 1730-1732 Cod civil și nu a notificat în nici un fel pe reclamantă în vederea exercitării dreptului de preempțiune, iar potrivit art. 1730 alin. 3 teza finală și art. 1732 alin. 4 teza finală Cod civil, termenul de 30 de zile curge întotdeauna de la data comunicării către preemptor a ofertei sau notificării.
În condițiile în care oferta sau notificarea nu a fost comunicată în nici un fel către preemptor, termenul de 30 de zile nu a început să curgă.
Având în vedere că legea prevede în mod expres și special data de la care începe să curgă termenul de 30 de zile și ținând cont de faptul că dispozițiile în vigoare instituie o sancțiune (decădere de drept material civil), instanța nu poate interpreta extensiv aceste dispoziții legale și să considere că termenul de 30 de zile curge de la data la care reclamanta a luat la cunoștință de contractul de vânzare-cumpărare (04.09.2013).
Art. 10 alin. 1 Cod civil prevede în mod expres că dispozițiile legale care instituie sancțiuni civile se aplică numai în cazurile expres și limitativ prevăzute de lege, fiind interzisă interpretarea extensivă și prin analogie.
Pe de altă parte, chiar asumând prin absurd teza propusă de pârâtă, instanța a constat că și în această situație apărarea acesteia nu poate fi întemeiată, întrucât notificarea de la fila 130 expediată la data de 09.09.2013, poate fi considerată ca o manifestare de voință neîndoielnică în sensul exercitării dreptului de preempțiune, care s-a făcut în termen de 5 zile de la data când reclamanta a luat la cunoștință de contractul de vânzare cumpărare (04.09.2013), deci în termenul prevăzut de lege de 30 de zile.
3. Instanța a apreciat ca neîntemeiată și apărarea pârâtei potrivit căreia cererea de chemare în judecată este inadmisibilă întrucât nu ar fi fost consemnat prețul terenului.
Instanța nu a reținut această apărare întrucât atâta timp cât pârâta . nu a respectat dispozițiile art. 1730-1732 Cod civil și nu a notificat în nici un fel pe reclamantă în vederea exercitării dreptului de preempțiune, aceasta din urmă nu avea cum să consemneze prețul în condițiile art. 1732 alin. 3 Cod civil, înainte de sesizarea instanței.
În orice caz, instanța a luat act că în timpul procesului, reclamanta . a consemnat la dispoziția instanței, prin OP nr. 1 din 14.01.2015 și recipisa de consemnare nr._/1 din data de 14.01.2015, . nr._, suma de 151,712 lei reprezentând prețul suprafeței totale de 13,9444 ha situată în extravilanul ..
Pentru considerentele expuse, instanța a admis cererea de chemare în judecată.
În temeiul art. 453. C.proc.civ instanța a obligat pe pârâte să achite, în mod egal, reclamantei suma de 4800 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 3600 de lei taxă judiciară și 1200 de lei onorariu avocat.
Având în vedere că la dosar nu există nicio delegație avocațială pentru dl. avocat C. G. iar acesta nici nu s-a prezentat niciodată în instanță pentru a reprezenta pe reclamantă, instanța a respinge ca neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtelor la plata sumei de 4800 de lei cu titlu de onorariu avocat C. G..
De asemenea, pârâtele fiind căzute în pretenții, instanța a respins ca neîntemeiate cererile acestora de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtele . și . care au solicitat schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii.
În motivarea apelurilor apelantele arată că instanța de fond nu a analizat rezilierea contractului de arendă prin prisma termenului suspensiv de care a fost afectată această reziliere.
Este nelegală reținerea instanței că termenul de 30 de zile curge de la data comunicării ofertei sau notificării, acesta curgând în cauză de la data la care a luat la cunoștință de contract, 4 09 2013. Interpretarea notificării de la fila 130 în sensul că este o manifestare de voință pentru exercitarea dreptului de preemțiune este eronată. Dreptul de preempțiune trebuia exercitat sub sancțiunea decăderii în 30 de zile de la data la care s-a luat la cunoștință de încheierea contractului și această intenție trebuia adresată vânzătorului însoțită de consemnarea prețului vânzării, condiții ce nu au fost îndeplinite de reclamantă.
Consemnarea prețului s-a făcut la 14 01 2015 acesta putea fi consemnat în același termen de 30 zile în care trebuia exercitat dreptul de preemțiune.
În drept au fost invocate art. 466 și urm C. pr. civ.
Prin întâmpinarea formulată la 28.05.2015 intimata . a solicitat respingerea apelului
Apelanta . a formulat întâmpinare la apelul formulat de . solicitând admiterea acestuia.
Analizând actele și lucrările dosarului tribunalul constată că apelurile sunt nefondate având în vedere următoarele considerente:
Între intimata . și apelante . a intervenit contractul de arendare cu nr. 39 din 10.05.2012 având ca obiect suprafața totală de 13,9444 ha teren situat în extravilanul ., individualizată diferite tarlale și parcele.
Contractul a fost încheiat pe o durată de 10 ani, până la data de 09.05.2022.
În articolul 8 din contract intitulat „Încetarea contractului” în punctul 1 s-a prevăzut încetarea de drept la expirarea termenului de arendare, iar potrivit art. 8.2 și 8.3, contractul putea înceta și unilateral înaintea termenului de 10 ani, la solicitarea oricăreia dintre părți, prin denunțare unilaterală, cu condiția emiterii unei notificări prealabile de 30 de zile.
În orice caz, potrivit art. 8.3 din contract, în situația în care denunțarea unilaterală intervine între momentul însămânțării terenurilor și cel al recoltării, încetarea contractului va produce efecte de la data terminării operațiunilor de recoltare eferente sezonului agricole în curs.
Acest text nu face decât să reia în concret dispozițiile din art. 1321 coroborat cu art. 1276 C. civ. respectiv „contractul încetează, în condițiile legii, prin executare, acordul de voință al părților, denunțare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiției, imposibilitate fortuită de executare, precum și din orice alte cauze prevăzute de lege.” Și „ Dacă dreptul de a denunța contractul este recunoscut uneia dintre părți, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început.
În contractele cu executare succesivă sau continuă, acest drept poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar și după începerea executării contractului, însă denunțarea nu produce efecte în privința prestațiilor executate sau care se află în curs de executare.
Dacă s-a stipulat o prestație în schimbul denunțării, aceasta produce efecte numai atunci când prestația este executată.
Dispozițiile prezentului articol se aplică în lipsă de convenție contrară”
Prin urmare în cauză a operat instituția încetării contractului prin denunțare unilaterală și nu instituția rezilierii contractului, așa cum se arată în primul motiv de apel.
Rezilierea este o sancțiune civilă reglementată de art. 1549-1554 care intervine în cazul neexecutării obligațiilor contractuale, ceea ce nu a fost cazul în speță.
Nu își găsește aplicabilitatea în cauză nici instituția termenului ca modalitate a actului juridic.
Conform art. 1411 al. 1 C. civ. „Obligația este afectată de termen atunci când executarea sau stingerea ei depinde de un eveniment viitor și sigur.„ iar potrivit art. 1412 al. 1 C. civ. „Termenul este suspensiv atunci când, până la împlinirea lui, este amânată scadența obligației.”
Prin urmare de termen, ca modalitate a actului civil, poate fi afectată o obligație de drept civil nu și o sancțiune.
În acest motiv de apel apelanta confundă termenul ca modalitate a actului civil cu noțiunea de termen ca dată calendaristică de la care operează încetarea contractului de arendă ca urmare a denunțării unilaterale.
Instanța a respins corect ca neîntemeiată și apărarea pârâtei . calificată în întâmpinare drept excepția tardivității, potrivit căreia reclamanta nu și-a exercitat dreptul preempțiune în termenul de 30 de zile de la data de 04.09.2013, dată la care reclamanta a luat cunoștință de contractul de vânzare-cumpărare.
O astfel de susținere nu poate fi primită întrucât din probele administrate a reieșit că pârâta . nu a respectat dispozițiile art. 1730-1732 Cod civil și nu a notificat în nici un fel pe reclamantă în vederea exercitării dreptului de preempțiune, iar potrivit art. 1730 alin. 3 teza finală și art. 1732 alin. 4 teza finală Cod civil, termenul de 30 de zile curge întotdeauna de la data comunicării către preemptor a ofertei sau notificării.
Neefectuarea culpabilă a procedurii prevăzute de lege nu îndreptățește apelantele să se prevaleze de anumite termene din procedură. Atâta timp cât nu s-au conformat disp. art. 1730-1732 Cod civil apelantele nu se pot folosi de procedura prevăzută e ele.
În situația în care apelantele nu au notificat conform dispozițiilor arătate pe intimată și nu există notificare nu poate interveni o „echipolență” prin luarea la cunoștință de act în alt mod, ci în acest caz acțiunea se poate introduce în orice moment înlăuntrul termenului de prescripție a dreptului la acțiune.
De altfel procedura preemțiuni este întotdeauna anterioară încheierii actului în formă autentică, căci dacă nu a intervenit în ceastă perioadă constatarea încălcării dreptului și constatarea încheierii contractului cu preemptorul nu poate fi constatată de instanță.
De altfel, apelantele invocând decăderea nu argumentează care ar fi posibilitatea înlocuiri părților în act după încheierea acestuia invocând decăderi ce operează anterior.
În cea ce privește consemnarea sumei reprezentând prețul vânzării aceasta trebuie făcută, în cauză, anterior pronunțări sentinței, în lipsă e dispoziție contrară, și în această apărare apelantele prevalându-se de o procedură pe care nu au respectat-o, iar invocate nu au curs tocmai din culpa lor.
Față de cele ce preced tribunalul în temeiul art. 480 C. Pr. Civ. va respinge apelul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelurile civile declarate de apelanta-pârâtă .. cu sediul în București, sector 1, Calea Floreasca nr. 133-137, . apelanta-pârâtă .., cu sediul în Z., ., ., împotriva sentinței civile nr. 209 din 06.02.2015 pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. Sagradillo SRL prin administrator Alagon Sarasa A. Javier, cu sediul în A., .. 57, ., ., ca nefondate.
Definitivă
Pronunțată în ședința publică astăzi, 30 septembrie 2015 .
Președinte, Judecător, Grefier,
R. G. G. P. D. M.
Red /Thred. G.P. – 11.11.2015
Df.- _
Jf.- C. R. M.
.
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 129/2015. Tribunalul TELEORMAN | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1086/2015. Tribunalul... → |
|---|
