Pretenţii. Decizia nr. 75/2015. Tribunalul TELEORMAN
| Comentarii |
|
Decizia nr. 75/2015 pronunțată de Tribunalul TELEORMAN la data de 30-04-2015 în dosarul nr. 75/2015
ROMANIA
TRIBUNALUL TELEORMAN
SECTIA CIVILA
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 75
RECURS
Ședința publică de la 30 aprilie 2015
Tribunalul compus din:
Președinte – A. L. N.
Judecător - V. M.
Judecător - E. E.
Grefier - P. C.
Pe rol judecarea recursului declarat de recurenți-pârâți C. C. cu domiciliul în Roșiorii de Vede, ., județ Teleorman și D. C. cu domiciliul în Roșiorii de Vede, ., județ Teleorman împotriva sentinței civile nr. 1247 din 10 iunie 2014 pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede în contradictoriu cu intimata - reclamantă C. Națională de Căi Ferate CFR SA - Sucursala Centrul Regional Exploatare Întreținere și Reparații C., cu sediul în C., ., județ D., având ca obiect–pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică, apelanți-pârâți au fost reprezentați de avocat T. D. F., iar intimata-reclamantă a fost reprezentată de consilier juridic Isail I..
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință, care învederează următoarele:
- dosarul se află la primul termen de judecată în recurs;
- procedura de citare este legal îndeplinită.
- cererea de recurs având ca obiect – pretenții este motivată, în termen, netimbrată;
- în procedura prealabilă nu s-a depus întâmpinare.
Avocat T. D. depune la dosar chitanța . nr._ reprezentând taxa de timbru în cuantum de 215 lei și arată că nu are cereri de formulat sau probe de administrat.
Consilier juridic Isail I. depune la dosar împuternicire, concluzii scrise și arată că nu are cereri de formulat sau probe de administrat.
Tribunalul luând act că nu mai sunt cereri de formulat sau probe de administrat, deschide dezbaterile asupra fondului și acordă cuvântul.
Avocat T. D. F. pentru recurenți-pârâți, având cuvântul, arată că instanța de fond nu a analizat și nu a respins motivat argumentele subsemnaților prin care s-a arătat că după expirarea contractului după data de 1 aprilie 2011 nu se mai datorau daune interese, întrucât culpa în perpetuarea situației incerte a imobilului pe care îl folosesc recurenți aparține intimatului.
Totodată mai arată că instanța de fond în mod greșit a considerat că nu s-a făcut dovada că reclamanta este proprietara terenului, deși nici recurenți și nici intimata nu au avut nici o obiecție cu privire la dreptul de proprietate al intimatei; instanța de fond nu a avut în vedere actele de proprietate ale intimatei asupra terenului în discuție, lămuririle necesar a fi făcute vizând numai întinderea acestuia care urma a fi fost determinată în concret cu prilejul întocmirii documentației cadastrale. Față de situația e fapt, recurenții apreciază asupra necesității instituirii dreptului de superficie și a celui de servitute conform raportului de expertiză întocmit de expert B. C., în varianta refăcută. Solicită admiterea recursului și modificarea în parte a sentinței recurate. Cu cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru.
Consilier juridic Isail I. pentru intimată, având cuvântul, solicită respingerea recursului și menținerea sentinței recurate ca temeinică și legală .
Arată că instanța de fond din analiza probatorului existent la dosarul cauzei, în mod corect a reținut faptul că nu au fost respectate obligațiile stabilite în clauzele contractuale aferente contractului de închiriere.
La interpelarea instanței consilier juridic Isail I. arată că intenția intimatei a fost de a asigura folosința terenurilor până în momentul în care putea să le vândă fiind, de fapt, instituit un drept de superficie.
Avocat T. D. F. arată că în prezent nu se poate îndeplini condiția producerii unui prejudiciu singura modalitate de a se soluționa cauza fiind finalizarea procedurii de intabulare și vânzare terenului, nefiind de acord să se încheie un alt contract.
TRIBUNALUL:
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Roșiori de Vede sub nr. 2692/292 din 13.08.2012, reclamanta C. Națională de Căi Ferate CFR SA C., cu sediul în ., județul D., în contradictoriu cu pârâții C. C. și D. C., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce seva pronunța să se dispună obligarea acestora la plata sumei de 5.307,99 lei reprezentând contravaloarea dublului chiriei ca daune interese.
În motivarea cererii s-a arătat că în fapt, între societatea reclamantă C. Națională de Căi Ferate CFR SA C. și pârâți a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 1/26.01.1995 având ca obiect imobilul „centrală termică pe cărbune”. Ulterior între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 62/_ având ca obiect închirierea terenului situat în Stația CFR Roșiori Nord în suprafață de 196 m.p. poz. pe care se află amplasată o clădire proprietate privată, conform contractului de vânzare nr. 1/2005.
Contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă de tei ani, respectiv, de la data de 16.03.2007 până la data de 31.03.2010, perioadă în care au fost emise facturi de către Divizia patrimoniu pentru plata chiriei terenului, facturi ce au fost achitate de către debitori.
Facturile emise pentru perioada 01.04.2010 – 31.03.2011 nu au mai fost achitate de către debitori, drept pentru care reclamanta a procedat la chemare în judecată a pârâților. Reclamanta a mai arătat faptul că prin adresa nr. 62/_ pârâții au fost notificați a se prezenta la sediul acesteia în vederea încheierii unui nou contract de închiriere pentru terenul ocupat. Ca urmare a neprezentării la data de 20.03.2012 a fost emisă factura nr._, în valoare de 5.307,99 lei reprezentând dublul chiriei ca daune interese, conform dispozițiilor art. 23 din contractul de închiriere încheiat.
În temeiul disp. art. 720/1 Cod procedură civilă, prin adresa nr.62/_ pârâții au fost invitați la sediul reclamantei în vederea concilierii directe a debitului, invitație a cărei primire a fost confirmată prin prezența la sediul acesteia a unui reprezentant al pârâșilor, care prin procesul verbal de conciliere nr. 62/_, nu a recunoscut sumele datorate.
În drept, reclamanta și-a întemeiat cererea pe disp. art. 1270 și urm. Cod civil.
La data de 22.11.2012, pârâții C. C. și D. C. au formulat în cauză întâmpinare și cerere reconvențională, prin care au solicitat instanței respingerea ca nefondată a cererii privind plata de daune interese în cuantumul solicitat, obligarea în principal a reclamantei să încheie cu aceștia un contract de vânzare- cumpărare pentru terenul aferent construcției ai cărei proprietari sunt, sub sancțiunea plății unor daune cominatorii de 1000 lei/zi de întârziere, calculate de la data rămânerii definitive și executorii a prezentei hotărâri și până la data executării efective a acesteia; în subsidiar, în cazul în care obligația de a vinde terenul aferent construcției nu este posibil a fi executată din cauze obiective ce nu sunt culpabile reclamantei, să se dispună constituirea în favoarea acestora a unui drept de superficie pentru terenul existent sub construcția ce le aparține și terenul aferent acesteia, întinderea dreptului și materializarea efectivă urmând a fi stabilite după efectuarea unei expertize de specialitate în acest sens.
Prin sentința civilă nr. 2480 din 25 septembrie 2013 Judecătoria Roșiori de Vede a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta C. Națională de Căi Ferate CFR SA C., în contradictoriu cu pârâții C. C. și D. C.. A obligat pe pârâtul C. I. C. la plata către reclamantă a sumei de 5307,99 lei reprezentând contravaloare chirie neachitată.
A respins cererea având ca obiect pretențiile solicitate de reclamantă de la pârâtul D. C..
A admis în parte cererea reconvențională, având ca obiect obligația de a face, superficie, formulată de pârâții- reclamanți C. C. și D. C., în contradictoriu cu reclamanta - pârâtă C. Națională de Căi Ferate CFR SA C..
A confirmat raportul de expertiză întocmit în cauză de către expert B. C. în varianta completă.
A dispus constituirea în favoarea pârâților a unui drept de superficie cu privire la suprafața de teren de 291 m.p. situat în Stația CFR Roșiori Nord, teren marcat pe planul de situație anexa nr. 1 cu linie punctată cuprins între punctele: 1-2-3-4-5-6-7-8, servitutea de trecere fiind către drumul public „. prin . teren în suprafață de 334 m.p. cuprinsă în planul de situație anexa nr. 1, între punctele: 15 -14-13-12-11-10-29-30-31-32-33-34-35-36-37-7-6-40-28-26-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15.
A respins cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamantei la încheierea unui contract de vânzare cumpărare cu pârâții pentru terenul aferent construcției ai cărei proprietari sunt aceștia sub sancțiunea plății unor daune cominatorii.
A compensat cheltuielile de judecată și a obligat pe reclamantă la plata către pârâți a sumei de 750 lei, reprezentând onorariu expertiză.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamanta C. Națională de Căi Ferate „CFR” SA - Sucursala Centrul Regional de Exploatare, Întreținere și Reparații C. și pârâtul C. C.
Prin recursul său, reclamanta C. Națională de Căi Ferate „CFR” SA - Sucursala Centrul Regional de Exploatare, Întreținere și Reparații C. a criticat hotărârea pronunțată de instanța de fond pentru netemeinicie și nelegalitate solicitând admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea sentinței atacate în sensul respingerii capătului de cerere reconvențională formulată de pârâții C. C. și D. C. privind constituirea dreptului de superficie pe terenul în suprafață de 291 m.p., precum și a stabilirii servituții de trecere către drumul public.
Prin recursul declarat de pârâtul C. C., acesta critică soluția pentru nelegalitate și netemeinicie solicitând admiterea recursului formulat, modificarea în parte a sentinței atacate în sensul respingerii ca neîntemeiate a acțiunii formulată de reclamantă.
Prin decizia civilă nr. 49/12.02.2014, Tribunalul Teleorman a admis recursurile declarate, casând sentința cu trimitere spre rejudecare la aceeași instanță.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de control a reținut referitor la recursul reclamantei că dreptul de superficie nu se poate constitui altfel decât prin lege, prescripție achizitivă, legat sau prin acordul părților, instanța de fond omițând a avea în vedere numai aceste posibilități, astfel că instituind dreptul de superficie prin hotărâre judecătorească a pronunțat o hotărâre nelegală. Analizând jurisprudența românească, instanța europeană a reținut cazurile prin care se poate constitui dreptul de superficie în Hotărâre Bock și P. împotriva României din 15.02.2007).
Asupra criticilor legate de dreptul de servitute, s-a reținut că prin exercitarea acestui drept, pârâții nu aduc nicicum atingere dreptului concurent al altora. De altfel, recurentul face afirmații generice în sensul că se impun condiții și restricții fără a arăta în concret cum anume este afectat dreptul său.
Referitor la recursul declarat de recurentul reclamant C. C., instanța a reținut că instanța de fond a admis cererea reclamantei și a obligat pârâtul la plata sumei pretinse ca reprezentând chiria neachitată, neținând cont de cererirea cu care a fost învestită.
Instanța de fond, nu a avut în vedere la pronunțarea soluției, argumentele prezentate de recurentul pârât privind culpa recurentei reclamante. Or aceste aspect trebuia lămurit, întrucât are o înrâurire hotărâtoare asupra fondului dreptului, stabilind în ce măsură pârâtul poate fi obligat la plata daunelor interese. Din această perspectivă instanța va avea în vedere că debitul solicitat reprezintă daune interese și nu debit principal, adică chirie.
De asemenea, instanța, față de disp. art. 304 /1 C. proc. civ. apreciază că în cauză instanța de fond dă o accepțiune propriei întinderii fizice a dreptului de superficie. Acest drept a fost definit în doctrină ca fiind dreptul real decurgând din dreptul de proprietate care conferă titularului dreptului de proprietate asupra clădirii un drept de folosință asupra terenului. Așa fiind, este lipsit de fundament juridic a se extinde dreptul de superficie la o suprafață mai mare decât cea care se află efectiv sub clădire. Orice suprafață excedentară va putea face obiectul, eventual, al unui drept de servitute, însă în nici un caz superficia nu se extinde asupra unei suprafețe mai mare decât cea de sub clădire.
După casarea cu trimitere spre rejudecare pricina a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Roșiorii de Vede la data de 09.04.2014.
Rejudecând cauza, prin sentința civilă nr. 1247/10.06.2014, Judecătoria Roșiorii de Vede a admis, în parte, cererea principală având ca obiect pretenții formulată de către reclamanta C. NAȚIONALĂ DE CĂI FERATE CFR SA C. în contradictoriu cu pârâții C. C. și D. C., a obligat pe pârâtul C. I. C. la plata către reclamantă a sumei de 5307,99 lei, reprezentând daune interese pentru perioada 1 aprilie 2011- 31 martie 2012, a respins cererea având ca obiect pretențiile solicitate de reclamantă de la pârâtul D. C., a respins cererea reconvențională având ca obiect obligația de a face, superficie, servitute formulată de pârâții - reclamanți C. C. și D. C. obligându-i pe pârâți la plata către reclamantă a sumei de 262,74 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că în motivarea Deciziei civile nr. 49/12.02.2014 a Tribunalului Teleorman s-a reținut că instanța de fond nu a avut în vedere argumentele prezentate de pârât privind culpa reclamantei fiind necesar a se stabili în ce măsură pârâtul poate fi obligat la plata daunelor interese, urmând a avea în vedere că debitul solicitat reprezintă daune interese și nu debit principal, respectiv chirie. De asemenea, s-a reținut ca fiind lipsit de fundament juridic extinderea dreptului de superficie la o suprafață mai mare decât cea care se află efectiv sub construcție, orice suprafață excedentară putând face eventual obiectul unui drept de superficie.
În fapt, instanța de fond a apreciat că la data de 26.01.2005 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu nr.1 între reclamantă și pârâți, contract prin care, în urma unei licitații publice cu strigare, pârâții au achiziționat o construcție cu destinația inițială de centrală termică pe cărbune, obiectul contractului fiind doar construcția nu și terenul aferent acesteia, deoarece la data respectivă reprezentanții reclamantei – vânzătoare nu aveau întocmite toate documentele necesare intabulării dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției.
În baza aceluiași contract de vânzare-cumpărare se stipulează în mod expres ca terenul în suprafață de 196 m.p. aferent construcției, va fi închiriat cumpărătorului, urmând ca după clarificarea situației juridice acesta să poată fi vândut noului proprietar al activelor, în condițiile legii.
Ulterior, la data de 15.03.2007 a fost încheiat între reclamantă și pârâtul C. I. C. un contract de închiriere pentru terenul de 196 m.p. cu valabilitatea inițială de trei ani, în perioada 16 martie 2007 – 16 martie 2010, această perioadă fiind ulterior prelungită prin două acte adiționale, nr.3/11.11.2010 și nr. 4/11.01.2011, perioada de valabilitate a contractului fiind conform acestor acte adiționale prelungită până la data de 31 martie 2011. Până la data de 01.04.2010 chiria stabilită prin contractul de închiriere pentru teren a fost achitată către reclamantă.
Pentru perioada 01.04._11 facturile emise de către reclamantă pentru sumele reprezentând chirie nu au mai fost achitate la data scadentă și în condițiile stabilite în contract, motiv pentru care reclamanta s-a adresat instanței de judecată, pronunțându-se la 12 octombrie 2011 de Judecătoria C. o soluție prin care pârâtul C. C. a fost obligat la plata sumei de 5307,99 lei cu titlu de chirie neachitată.
Suma solicitată în prezenta cauză reprezintă daune interese pe care pârâtul C. C. s-a angajat să-l achite potrivit art. 23 din contractul de închiriere, articol care prevede în mod expres că locatarul datorează locatorului plata de daune interese pe perioada ocupării spațiului, după expirarea termenului pentru care s-a încheiat contractul, aceste daune fiind egale cu dublul chiriei lunare și TVA aferent pentru fiecare lună până la eliberarea spațiului, reclamanta făcând dovada cu factura de la fila 27 a modului de calcul a daunelor interese.
Cererea având ca obiect pretențiile solicitate de reclamantă de la pârâtul D. C., întrucât acesta nu este parte în contractul de închiriere a fost respinsă.
Cu privire la cererea reconvențională formulată în cauză de către cei doi pârâți instanța a respins-o, deoarece în cauză nu s-a făcut dovada că reclamanta a devenit proprietara terenului față de care se solicită a se stabili un drept de superficie și servitute.
Instanța de fond a reținut că, în cauză, nu s-a făcut dovada că terenul pentru care se solicită stabilirea acestor drepturi, a intrat în proprietatea Companiei Naționale de Căi ferate CFR SA – Sucursala C., fapt pentru care a respins cererea reconvențională.
Instanța a apreciat lipsa relei-credințe a reclamantei în a-și stabili dreptul de proprietate cu privire la teren și a-l intabula, atâta timp cât documentația cadastrală nu a fost finalizată, iar reclamanta a formulat demersuri în acest sens, conform documentației HG 834/1991, domeniul statului fiind administrat și concesionat de CN CFR SA C., situație față de care reclamanta nu poate fi obligată deocamdată să încheie cu pârâții –reclamanți contract de vânzare-cumpărare .
Potrivit disp. art. 453 Cod procedură civilă a obligat pârâții al plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții D. C. și C. C. solicitând admiterea apelului și modificarea în parte a sentinței în sensul instituirii unui drept de superficie și a celui de servitute.
În motivare s-a arătat că instanța nu a analizat respingând nemotivat argumentele apelanților pârâți prin acre aceștia au arătat că după data de 01.04.2011 nu mai datorează daune interese, întrucât culpa în perpetuarea situației nu le aparține, reclamanta fiind ce acre până în prezent nu a perfectat documentația necesară vânzării suprafeței de teren aferente construcției pe care au cumpărat-o.
De asemenea, se mai arată că instanța nu a reținut că noțiunea de daune interese reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării obligației de către debitor. În cauză față de faptul că terenul de 196 mp este ocupat în întregime de construcția proprietatea apelanților, reclamanta nu a suferit nici un prejudiciu, întrucât nu poate folosi terenul în cauză în nici un alt scop.
Soluția instanței creează pentru reclamantă premisa de a solicita pe o perioadă nedeterminată dublul chiriei, fără să încheie nici un contract de închiriere.
Soluția instanței de a nu reține existența dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantei cu consecința nulității contractului de închiriere pe motiv că reclamanta a închiriat un teren ce nu-i aparține, a intervenit în contextul în care nici una dintre părți nu a contestat dreptul de proprietate. De asemenea, instanța nu a avut în proprietate prevederile HG 834/1991 care stabilesc dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului în litigiu, de lămurit fiind numai întinderea în concret.
În drept au fost invocate disp. art. 288 C. proc. civ.
În dovedire a fost propusă proba cu înscrisuri.
Reclamanta intimată a formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului.
În motivare s-a arătat că pârâții nu s-au prezentat pentru încheierea unui nou contract de închiriere astfel că acestora le aparține culpa, reclamanta fiind îndreptățită la obținerea de daune interese în condițiile art. 23 din contract.
De asemenea, s-a mai arătat că intimata nu are nici o culpă în finalizarea procedurilor cadastrale, în momentul d față, procedurile fiind în diferite stadii de lucru.
În drept nu au fost indicate dispozițiile legale incidente.
Nu au fost propuse probe noi.
Prin decizia nr. 287/24.10.2014, Tribunalul Teleorman admițând excepția inadmisibilității a respins ca inadmisibil recursul declarat de pârâți.
În motivare instanța a reținut incidența disp. art. 457 C. proc. civ. dispunând comunicarea deciziei, astfel că de la primirea a început să curgă un nou termen pentru exercitarea căii de atac.
Împotriva acestei decizii, recurenții pârâți au formulat contestație în anulare invocând incidența disp. art. 318 alin. 1 C. proc. civ. în sensul că dezlegarea dată căii de atac este rezultatul unei greșeli materiale.
Prin decizia civilă nr. 24/13.02.2015, Tribunalul Teleorman a respins contestația în anulare ca nefondată.
Ca urmare a incidenței disp. art. 457 C. proc. civ., părțile fiind repuse în termenul de exercitare a căii de atac, pârâții D. C. și C. C. au formulat recurs împotriva sentinței civile nr. 1247/10.06.2014 solicitând admiterea recursului, modificarea în parte a sentinței atacate și instituirea unui drept de superficie și a unui drept de servitute.
În motivarea recursului s-au reiterat motivele invocate inițial.
De asemenea, intimata reclamantă a formulat întâmpinare în care a formulat aceleași apărări.
În cursul cercetării judecătorești a recursului nu au fost administrate probe noi.
Verificând legalitatea și temeinicia sentinței atacate prin prisma motivelor de recurs, instanța apreciază criticile ca fiind întemeiate pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
Față de criticile afirmate, instanța apreciază incidența, în cauză, sunt incidente disp. art. 304 pct 9 C. proc. civ., sentința instanței de fond fiind dată cu aplicarea greșită a legii.
Raportat la prima critică a recurenților, instanța apreciază că într-adevăr judecătorul fondului nu a lămurit motivat chestiunea culpei contractuale reținută în sarcina pârâților. Judecătorul fondului era ținut, pentru justa soluționare a cauzei, să lămurească natura relațiilor contractuale dintre părți, sens în care, în baza probelor administrate și prin raportare la dispozițiile art. 977-985 C. civ., să interpreteze clauzele contractuale în raport de voința concordantă a cocontractanților, dar și în sensul în care acestea pot produce efecte juridice. Clauzele se interpretează unele prin altele dându-se fiecăreia înțelesul care decurge din actul întreg, iar atunci când există îndoială clauzele se vor interpreta în favoarea celui care se obligă.
În acest sens, instanța trebuia să lămurească concordanța dintre denumirea dată de părți raporturilor lor contractuale și normele legale de reglementare a respectivului contract. Raportat la dispozițiile de reglementare a contractului de locațiune instanța era ținută să lămurească în ce măsura situația juridică a celor două imobile, construcție și teren permitea producerea efectelor specifice contractului invocat de părți.
Așa după cum rezultă din contractul atașat cauzei, părțile au înțeles să denumească acordul lor de voință vizând terenul de 196 mp aferent construcției deținută în proprietate de recurenți ca fiind unul de închiriere.
În fapt, se reține că cele două imobile s-au aflat în stăpânirea reclamantei, care prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1/26.01.2005 a înțeles să transmită proprietatea asupra construcției către cei doi pârâți cu mențiunea încheierii în viitor, la o dată incertă - definitivarea documentației cadastrale, a contractului de vânzare-cumpărare și pentru terenul aferent construcției. Până la momentul vânzării terenului, părțile au convenit de comun acord ca recurenții pârâți să aibă folosința terenului în schimbul unei sume de bani. Terenul în suprafață de 196 mp se află sub construcția deținută în proprietate de către recurenții pârâți.
Raportat la această situați de fapt, instanța apreciază că în cauză nu se poate reține incidența dispozițiilor legale ce reglementează contractul de închiriere. De esența acestui contract este remiterea materială a bunului sens în care locatorul asigură folosința materială a bunului. De asemenea, la împlinirea termenului contractual, locatarul este ținut de obligația și posibilitatea reală de a asigura restituirea bunului.
În cauză, nu există această posibilitate legitimă, întrucât construcția fiind așezată pe terenul în cauză, asigurarea folosinței este obligatorie, decurgând din situația de fapt a imobilelor; nici locatorul și nici locatarul nu au nici o altă posibilitate juridică decât utilizarea bunului – teren.
În speță, cum folosința bunului nu poate fi transmisă de către locator către alte persoane, apreciem că suntem sub incidența unui drept de superficie constituit prin contract. Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.
În raport de toate aceste considerații, instanța apreciază că în cauză, între părți nu a intervenit nici un contract de închiriere, condițiile legale fiind străine de natura raportului juridic ce a luat naștere între părțile litigante a cărui specificitate este dată de relația dintre cele două bunuri imobile.
Astfel, dispozițiile art. 23 din contractul de închiriere nu se raportează nicicum la realitatea speței, condițiile acestei clauze fiind imposibil de întrunit cumulativ pentru a asigura obligarea locatarului la plata de daune interese; se reține obligația locatarului de a plăti daune interese în cuantumul fixat, dacă la expirarea contractului acesta continuă să ocupe abuziv spațiu; or față de faptul că terenul se află sub construcție, părțile cunoșteau de la momentul încheierii contractului că această obligație nu se va putea respecta, nerespectarea fiind independentă de vreo culpă a vreuneia dintre părți, locatorul asigură implicit folosința pe care locatarul nu are cum să o remită. Locatarul recurent se află în imposibilitatea obiectivă de a elibera terenul, fapt cunoscut și acceptat și de către locator, raportul de fapt fiind de altfel generat chiar de intimata reclamantă.
În atare situație, în cauză, daunele interese se pot acorda, așa cum rezultă din redactarea disp. art. 23 contract de închiriere – numai dacă locatarul refuză în mod culpabil să elibereze terenul. În cauză, această culpă nu există, așa încât nici pretențiile intimatei reclamante nu sunt întemeiate, prin neîntrunirea condițiile edictate expres în acest sens. Reaua credință nu este dovedită, întrucât refuzul recurenților de a se prezenta la sediul intimatei în vederea încheierii unui act adițional prin care să se stabilească nivelul contravalorii folosință nu face dovada refuzului de eliberare a terenului.
Referitor la nulitatea contractului de închiriere justificată de lipsa titlului de proprietate, instanța reține lipsa de fundament a soluției instanței de fond.
Cum contractul de închiriere asigură numai folosința unui bun, nu și dobândirea dreptului de proprietate, locatorul nu trebuie să fie și proprietar.
De altfel, în cauză, nici una dintre părți nu a invocat lipsa dreptului de proprietate, așa încât raționamentul instanței este neîntemeiat, și prin aceea că s-a încălcat principiul disponibilității părților, antamând aspecte cu care nu a fost învestită.
Față de cele de mai sus, instanța reține că voința părților interpretată prin prisma textelor legale mai sus arătate a fost aceea de a se institui, prin convenție, un drept de superficie asupra terenului, fapt recunoscut, de altfel, chiar de reprezentantul intimatei reclamante, așa cum s-a consemnat în practicaua prezentei.
Faptul că părțile nu se înțeleg asupra nivelului prețului pentru folosința terenului nu afectează calificarea juridică a raporturilor ce au luat naștere, acest aspect urmând a fi negociat în condițiile legii, în caz de neînțelegere urmând a se solicita intervenția isntanței.
În ceea ce privește cerea de constituire a unui drept de servitute de trecere instanța apreciază pretenția recurenților pârâți ca fiind întemeiată.
Conform disp. art. 616 C. civ., proprietarul al cărui loc este înfundat neavând nici o ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului, lipsa de acces la calea publică nu este imputabilă recurenților.
În cauză, imposibilitatea folosinței construcției deținută în proprietate de recurenți este independentă de voința acestora rezultând din situarea fizică a bunului, prin aceea că a aparținut în proprietate titularului dreptului de proprietate al fondului aservit.
În ceea ce privește culpa intimatei reclamante în perpetuarea acestei situații, instanța nu apreciază că în cauză s-a făcut vreo dovadă în acest sens de către recurenții pârâții, soluția instanței de fond fiind justă.
Conform disp. art. 129 alin. 1 C. proc. civ., cel care face o afirmație este dator să o și susțină și să o dovedească. În cauză, recurenții nu au adus nici o dovadă, simpla trecere a unui interval mai mare de timp nefiind o dovadă a culpei intimatei în perpetuarea situației. Aceasta este o prezumție, care nu se fundamentează pe un fapt vecin și conex, nu naște nici o probabilitate.
În acest sens instanța va institui un drept de servitute de trecere conform variantei nr. variantei 1 a raportului de expertiză întocmit de expert Bucata C..
Față de aceste considerente de fapt și de drept, în temeiul disp. art. 312 rap. La art. 304 pct 9 C. proc. civ., va admite recursul declarat și pe cale de consecință va modifica în tot sentința atacată în sensul că va respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, va admite în parte cererea reconvențională în sensul că va constata instituit, prin convenția părților, dreptul de superficie asupra terenului în suprafață de 196 mp aferent .
De asemenea, va institui un drept de servitute de trecere conform variantei 1 a raportului de expertiză întocmit de expert Bucata C., respectiv .
Va respinge ca nefondat capătul de cerere privind obligarea reclamantei la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.
Referitor la soluția instanței de a constata născut, prin convenție, dreptul de superficie, în condițiile în care recurenții pârâți au solicitat constituirea unui drept, de superficie, se apreciază că soluția răspunde realității juridice din speță, fiind în acord cu disp. art. 129 C. proc. civ.; o soluție contrară ar fi fost de un formalism exagerat, scopul judecății fiind acela al lămuririi situației litigante dintre părți. Or interpretând clauzele contractuale în procesul de deliberare, constatarea existenței dreptului de superficie se subsumează capătului de cerere formulat. De altfel instituirea prin hotărâre judecătorească a dreptului de superficie este inadmisibilă, în condițiile în care analizând doctrina și practicaua națională, se constată că modurile de constituire a dreptului de superficie sunt convenția, testamentul, actul de concesiune, uzucapiunea sau lege, nu și hotărârea judecătorească.
Cum intimata a căzut în pretenții, față de disp. art. 274 C. proc. civ. o va obliga pe aceasta la plata către recurenți a sumei de 96 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenți-pârâți C. C. cu domiciliul în Roșiorii de Vede, ., județ Teleorman și D. C. cu domiciliul în Roșiorii de Vede, ., județ Teleorman împotriva sentinței civile nr. 1247 din 10 iunie 2014 pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede în contradictoriu cu intimata - reclamantă C. Națională de Căi Ferate CFR SA - Sucursala Centrul Regional Exploatare Întreținere și Reparații C., cu sediul în C., ., județ D..
Modifică în tot sentința recurată în sensul că:
Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată.
Admite în parte cererea reconvențională în sensul că:
Constată instituit prin convenția părților dreptul de superficie.
Instituie drept de servitute de trecere conform variantei 1 a raportului de expertiză întocmit de expert Bucata C..
Respinge ca nefondat capătul de cerere privind obligarea reclamantei la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.
Obligă intimatul la plata către recurenții pârâți a sumei de 96 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 30 aprilie 2015.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
A. L. N. V. M. E. E. P. C.
Red.A.L.N .21.05.2015
D.f._
J.f. C. L. M.
..05.2015
| ← Pretenţii. Decizia nr. 504/2015. Tribunalul TELEORMAN | Succesiune. Decizia nr. 482/2015. Tribunalul TELEORMAN → |
|---|
