Obligaţie de a face. Sentința nr. 22/2013. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 22/2013 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 21-11-2013 în dosarul nr. 748/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.748/A
Ședința publică din data de 21.11.2013
PREȘEDINTE: C. B.
JUDECĂTOR: A. A.
GREFIER: G. G.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta reclamantă . SRL împotriva sentinței civile nr._/22.07.2010 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți C. I., N. S. M., V. P., V. A., având ca obiect obligație de a face și nulitate absolută contract.
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de dezbateri din data de 13.11.2013, când instanța, pentru a da posibilitate apelanților de a formula concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru termenul din data de 20.11.2013, când, din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru termenul de azi, încheierile antemenționate făcând parte integrantă din prezenta decizie.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr._ la Judecătoria Timișoara, reclamanta S.C. P. M. BUSINES SRL – Timișoara a chemat în judecată pârâții C. I. și N. S. M., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va da, să oblige pârâții la predarea titlului de proprietate original nr._/44 și a certificatului de moștenitor pe numele defunctului C. I..
În motivare, reclamanta a precizat că, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 415/02.03.2004 de BNP S. – Notinger, pârâtul C. I., prin mandatar N. S. M., i-a vândut suprafața de 7,77 ha situată în extravilanul comunei Sânmihaiul Român, . au solicitat predarea titlului de proprietate și a certificatului de moștenitor eliberat pe numele defunctului C. I., acte necesare întabulării dreptului de proprietate, pârâtul refuză predarea actelor.
În drept, a invocat dispozițiile Legii nr. 18/1991, art. 1073 – 1080 Cod civil.
La termenul de judecată din 26.02.2009, reclamanta și-a precizat acțiunea, învederând că îi cheamă în judecată în calitate de pârâți și pe numiții V. P. și V. A. și că solicită, totodată și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2223/14.12.2006 încheiat între pârâtul de rang 1 și pârâții de rang 3 și 4, invocând lipsa cauzei, cauza ilicită, frauda la lege și reaua credință a părților contractante.
În motivare, a invocat că la 17.02.2009 a aflat de la pârâtul 1 că acesta a vândut din nou terenul către pârâții de rang 3 și 4 care și-au întabulat dreptul în CF_ Sânmihaiul Român (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3555); contractul a fost încheiat în scopul fraudării intereselor reclamantei, pârâții știind că aceasta îl lucrează și putând să afle cu minime diligențe care este starea juridică a bunului.
În drept, a invocat dispozițiile art. 480,948, 966, 1346 Cod civil.
La termenul din 23.04.2009 reclamanta și-a precizat temeiul de drept al acțiunii în rectificare CF ca fiind art. 9 al. 3, 20 l. 1, 27 al. 3, 47, 33 al. 3 din Legea nr. 7/1996.
Prin sentința civilă nr._/22.07.2010 Judecătoria Timișoara a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei N. S. M. și a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă.
Pentru a dispune astfel, instanța a avut în vedere că, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificate sub nr.6744/21.11.2003 la BNP Notingher T., pârâtul C. I. s-a obligat să încheie contractul autentic de vânzare cumpărare în favoarea reclamantei pentru terenul arabil în suprafață de 7,77 ha situat în extravilanul . prin reconstituirea dreptului de proprietate conform adeverinței nr.2883/11.11.2003. Prin același act, promitentul vânzător a recunoscut că a primit de la promitenta cumpărătoare suma de 77.700.000 lei reprezentând contravaloarea terenului, urmând ca actul autentic să se încheie după ce va obține titlul de proprietate.
Potrivit procurii speciale autentificate sub nr.6745/21.11.2003, pârâtul a împuternicit cu puteri depline pe pârâta N. S. M. ca în numele său si pentru el să vândă societății reclamante la prețul deja stabilit terenul evidențiat în cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare.
La data de 02.03.2004, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1415 la BNP Notingher T. operează transferul dreptului de proprietate asupra terenului, contractul fiind încheiat de pârâta N. S. M. în calitate de mandatara a vânzătorului.
La data de 14.12.2006, pârâtul C. I. încheie un contract de vânzare cumpărare cu pârâții Vălcelean P. si Vălcelean A. autentificat sub nr.2223/2006 la BNP B. M. pentru terenul în suprafață de 77.700 mp cu nr. cadastral F 985/2/2.
Conform extrasului Cf nr._ Sînmihaiul R., terenul în suprafață de 77.700 mp identificat cu nr. de . este evidențiat în cartea funciară în favoarea pârâților Vălcelean P. si Vălcelean A. cu titlu de cumpărare.
Din adeverința Primăriei .-a reținut faptul că titlul de proprietate în original nr._/44 emis la data de 10.12.2003 cu privire la terenul în litigiu a fost ridicat de pârâtul C. I. la data de 01.11.2004 care a semnat în registru pentru primirea titlului si a achitat contravaloarea taxei de eliberare.
S-a mai reținut din cuprinsul adresei faptul că, dacă o altă persoană ar fi solicitat predarea titlului, acest lucru nu ar fi putut avea loc, întrucât el se eliberează doar persoanelor îndreptățite.
Astfel, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1415/02.03.2004 în fata notarului public, terenul ce a făcut obiectul vânzării nu a fost nici întabulat în cartea funciara si nici nu a fost prezentat titlul de proprietate în original, de altfel mandatara promitentului vânzător nefiind împuternicită să ridice titlul de proprietate în original de la unitatea emitentă.
Din cuprinsul aceleiași adeverințe eliberate de Primărie s-a reținut faptul că societatea reclamanta a depus declarația de impunere la data de 31.01.2006 si plătește impozitul si taxele cu privire la teren, iar pârâții Vălcelean P. si A. figurează în evidențele fiscale de la data de 03.05.2007.
Potrivit adresei Primăriei nr.585/09.02.2010, atât reclamanta, cât și pârâtul C. I., în anul 2006 aveau declarată suprafața de 7,77 ha teren.
Cu confirmarea de primire din data de 16.11.2006, pârâtul C. I. a înștiințat reclamanta asupra intenției sale de a reveni asupra promisiunii de vânzare cumpărare si de a-i restitui suma de 77.700.000 lei, întrucât nu poate perfecta un contract de vânzare cumpărare.
In ceea ce privește nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr.2223/2006 încheiat între pârâtul C. I. si pârâții V. P. si A., justificată de lipsa cauzei, cauza ilicită ori frauda la lege, instanța de fond a apreciat că acest capăt de cerere este neîntemeiat.
Potrivit dispozițiilor art. 966 cod civil « obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect ».
In cazul de față, suntem în prezența unui contract sinalagmatic de vânzare cumpărare, iar potrivit clauzelor inserate în cuprinsul acestuia, vânzătorul a primit în întregime prețul, iar cumpărătorii au intrat în stăpânirea de fapt si de drept a imobilului vândut la data autentificării contractului.
Mai mult, cumpărătorii au depus la organul fiscal declarația de impunere în anul imediat următor încheierii contractului, îndeplinindu-și astfel obligațiile ce le revin în calitate de proprietari.
Potrivit dispozițiilor art. 967 alin 2 cod proc. civilă « cauza este prezumată până la dovada contrarie ». Așadar, reclamantei îi revenea obligația de a dovedi că aceasta lipsește ori este ilicită, iar în privința fraudării legii reclamanta nu a precizat dispozițiile legale ce au fost nesocotite la încheierea contractului.
In ceea ce privește obligarea pârâtului C. I. de a preda titlul de proprietate si certificatul de moștenitor, acte necesare în vederea intabulării, instanța de fond a apreciat că această cerere a rămas fără obiect câtă vreme terenul este evidențiat în cartea funciară.
Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive invocata de pârâta N. S. M., instanța a admis-o, întrucât potrivit procurii speciale autentificate sub nr.6745/2003 aceasta nu a fost mandatată sa obțină titlul de proprietate în original ori vreun certificat de moștenitor si, după cum s-a arătat mai sus, titlul a fost ridicat de pârâtul C. I..
Împotriva sentinței, a declarat apel (calificat de instanța de control ca fiind recurs) reclamanta care a solicitat schimbarea ei în sensul admiterii acțiunii precizate.
În motivare, a invocat că a solicitat de nenumărate ori predarea în original a titlului de proprietate_/33 Sânmihaiu Român, precum și certificatul de moștenitor eliberat în urma dezbaterii succesiunii pe numele defunctului C. I., acte necesare în vederea intabulării dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului în suprafață de 7,77 ha, însă pârâtul a refuzat predarea acestui titlu.
În data de 17.02.2009, reclamanta a aflat că pârâtul C. I. a vândut din nou terenul către pârâții Vălcelean, aceștia fiind întabulați ca proprietari în CF_ Sînmihaiu Român (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 3555 Sânmihaiu Român).
Deși pârâții Vălcelean P. și Vălcelean A. știau de vânzarea făcută către societatea reclamantă, pârâtul a încheiat cu rea credință contractul de vânzare cumpărare, declarând pe proprie răspundere că datele cuprinse în CF sunt conforme cu realitatea și că nu a mai promis sau înstrăinat suprafața de teren nici unei alte persoane.
Reclamanta a arătat că din adresele emise de Primăria Sânmihaiu Român rezultă faptul că plătește impozitul pentru teren de la data dobândirii lui, chiar și atunci când acesta era în registrul agricol; că din actele depuse rezultă reaua credință a pârâților C. I. și Vălcelean P. și Vălcelean A., iar din notificarea trimisă prin executor judecătoresc se poate observa că reclamanta a încercat rezolvarea acestui litigiu pe cale amiabilă, pârâtul fiind pus în întârziere, dar din declarația luată în fața executorului acesta nu a recunoscut că terenul a fost vândut ulterior pârâților de rang 2 și 3. Mai mult, în fața instanței de fond pârâtul C. I. a depus un înscris intitulat „notificare” cu care încerca să dovedească că a înștiințat reclamanta că dorește rezilierea promisiunii de vânzare cumpărare. Această notificare nu a fost niciodată trimisă către societatea reclamantă, iar dacă pârâtul C. ar fi dorit rezilierea promisiunii avea la dispoziție o . alte posibilități pentru a returna suma achitată de reclamantă prin contractul de vânzare cumpărare, respectiv putea consemna banii la CEC chiar dacă reclamanta nu s-ar fi prezentat.
A mai arătat că nici până în prezent suma de bani achitată de către societate nu i-a fost returnată și că procura dată doamnei N. S. nu a fost revocată, fiind astfel acceptată de către pârâtul C., aceasta semnând în mod valabil promisiunea de vânzare – cumpărare.
Terenul în discuție face parte din patrimoniul societății reclamante fiind inclus într-un program de subvenționare, reclamanta îndeplinind astfel toate condițiile de a fi înscriși în acest program. Dacă acest teren ar fi luat din cadrul societății, reclamanta ar trebui să returneze toți banii obținuți din acest program, deoarece nu ar mai îndeplini toate condițiile. Pârâții aveau cunoștință de faptul că acest teren se afla în patrimoniul societății reclamante, deoarece la data efectuării vânzării societatea achita toate impozitele la primărie, iar certificatul fiscal emis pentru vânzare nu putea fi emis decât pe numele societății recurente.
A mai arătat că din adresa nr. 4569/17.06.2010, emisă de Primăria comunei Sînmihaiu Român rezultă că terenul în discuție este cultivat de societatea reclamantă.
Prin decizia civilă nr. 296/A/17.05.2011 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._ apelul a fost respins ca nefondat.
Pentru a dispune astfel, instanța a reținut că reclamanta și-a întemeiat acțiunea în urma precizării prin formularea petitului în constatarea nulității absolute pe cauza ilicită, art. 968 C.civ., însă nu a arătat și nu a dovedit în ce constă ilicitul. Nici una dintre probele administrate nu atestă faptul că terții cumpărători, intimații pârâți Vălcelean P. și Vălcelean A. au cunoscut despre existența contractului din anul 2004, încheiat între reclamanta apelantă și mandatara pârâtului intimat C. I., N. S. M..
La data încheierii contractului de către reclamantă în cartea funciară nu figura vânzătorul C. I., nici nu exista vreo carte funciară în care să fie evidențiat imobilul și regimul său juridic. De altfel, nici titlul de proprietate nr._/44/10.12.2003 nu era încă predat proprietarului, din adresa nr. 4156 din 08.06.2010 depusă la fila 203 dosar de fond emisă de Primăria Sînmihaiu Român rezultând că intimatul pârât C. I. a ridicat titlul la data de 01.11.2004.
Reclamanta nu a dovedit nici faptul că pârâtul C. I. a cunoscut de vânzarea terenului de către mandatara sa, N. S. M., altfel nu există explicație pentru notificarea trimisă de acesta în luna noiembrie 2006 în sensul restituirii sumei către promitenta cumpărătoare, . SRL. Este întemeiată deci, apărarea acestuia conform căreia, întrucât nu i s-au solicitat înscrisurile originale a apreciat că acest contract nu s-a perfectat, arătând că nu a avut cunoștință despre faptul că terenul a fost vândut de către mandatara sa reclamantei.
Așa cum s-a arătat și în doctrină, pentru fraudă la lege în cazul vânzării bunului de către un neproprietar, este necesar a se dovedi faptul că atât vânzătorul, în speță, C. I., cât și cumpărătorii, Vălcelean P. și Vălcelean A., au cunoscut de faptul că tranzacționează cu privire la bunul altuia. În plus, este necesar ca partea care invocă ilicitul să probeze faptul că părțile actului au urmărit fraudarea drepturilor și intereselor adevăratului proprietar.
Deși a invocat notorietatea faptului că terenul este proprietatea apelantei reclamante, fiind lucrat de societate, acest aspect nu a fost dovedit. Astfel, nu au fost indicate minimele diligențe care ar fi putut aduce la cunoștința intimaților pârâți Vălcelean P. și Vălcelean A. despre adevăratul proprietar, în condițiile în care, așa cum s-a arătat, imobilul și proprietarul nu erau înscriși în cartea funciară, iar Vălcelean P. și Vălcelean A. nu aveau de unde să cunoască de programul de subvenționare, neavând o obligație legală de verificare a acestui aspect.
De altfel, chiar dacă cei doi cumpărători ar fi cunoscut toate aspectele de mai sus, aceasta nu ar fi echivalat cu reaua lor credință fiind necesar a se dovedi și faptul că s-a urmărit fraudarea drepturilor reclamantei apelante, cel puțin cu prezumții simple.
Argumentul privind obligația reclamantei . SRL de a returna suma de bani acordată prin programul de subvenționare în care a fost inclusă nu are legătura cu cauza de față, în care nu se compară titlurile invocate de părți, ci doar valabilitatea actului de proprietate al intimaților Vâlcelean P. și Vâlcelean A..
În aceeași situație se află și argumentul privind existența la notarul public care a autentificat înstrăinarea terenului către apelanta reclamantă a unei copii a titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991, întrucât nu constituie obiectul analizei cauzei de față contractul de vânzare cumpărare din 02.03.2004.
Împotriva deciziei a declarat recurs în termen reclamanta, care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul admiterii acțiunii precizate.
În motivare, a reiterat starea de fapt expusă în fața instanțelor anterioare și a arătat că din probele administrate rezultă că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare dintre părți, reclamanta era în posesia terenului.
A invocat lipsa culpei lor pentru neîntabularea terenului în cartea funciară și neobservarea încheierii contractului autentic dintre pârâtul de rang 1 și reclamantă în baza titlului autentic prezentat notarului public.
A învederat că procura dată de pârâtul de rang 1 mandatarei N. S. M. nu a fost revocată, astfel în mod greșit a interpretat tribunalul raporturile juridice dintre mandant și mandatar.
În drept, a invocat dispozițiile art. 304 pct. 7,8 9 Cod procedură civilă.
Legal citați, intimații nu au formulat întâmpinări în condițiile art. 308 al. 2 Cod procedură civilă.
Prin decizia civilă nr.858/21.03.2012, Curtea de Apel a admis recursul declarat de reclamanta S.C. P. M. BUSINES SRL – Timișoara împotriva deciziei civile nr. 296/A/17.05.2011 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul T..
Pentru a pronunța această decizie, curtea a reținut că prin solicitarea constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2223/14.12.2006 încheiat între pârâtul vânzător C. I. și pârâții cumpărători VĂLCELEAN P. și VĂLCELEAN A., reclamanta a invocat lipsa cauzei, caracterul ilicit al cauzei, reaua credință a contractanților și frauda la lege săvârșită de aceștia în vederea prejudicierii intereselor sale.
Din dezvoltarea susținerilor reclamantei a rezultat – cum, de altfel a reținut și instanța de apel – că aceasta invocă fraudarea intereselor sale de către pârâți cocontractanți, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la un bun (teren) de către părțile care știau că bunul este al reclamantei care exercită asupra sa atributele recunoscute de dispozițiile art. 480 Cod civil.
Fraudarea intereselor terțului are ca efect nu doar prejudicierea acestuia, ci și atingerea adusă ordinii publice, întrucât interesele sale sunt ocrotite prin norme aparținând acestui concept (de ordine publică).
În concret, curtea a constatat că în cauza de față, reținerea incidenței fraudei presupune că pârâții – părți în contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a cerut - să fi știut la data încheieri contractului că terenul nu mai este în proprietatea vânzătorului, ci a terțului – reclamant, intenția lor fiind scoaterea din patrimoniul acestuia a bunului pentru ca vânzătorul să obțină din nou prețul vânzării, iar cumpărătorii să dobândească imobilul.
În ceea ce-l privește pe vânzătorul C. I., s-a reținut că acesta a încheiat cu reclamanta promisiunea de vânzare-cumpărare cu privire la teren la 21.11.2003, a încasat contravaloarea acestuia (f. 20 dosar fond) și a mandatat-o pe N. S. – M. să încheie contractul în formă autentică (f. 18 dosar fond).
Contractul a fost încheiat în aceste condiții la 02.03.2004 și ulterior, la 14.12.2006, pârâtul personal vinde imobilului pârâților VÂLCELEAN.
În ceea ce privește susținerile vânzătorului potrivit cu care nu ar fi avut cunoștință, la data încheierii acestui contract, de încheierea contractului anterior de către mandatar, curtea a apreciat că nu se constituie în argumente pentru susținerea bunei sale credințe și, oricum, nu pot fi opuse reclamantei, o eventuală neexecutare culpabilă a mandatului de către mandatar privind strict raporturile dintre acesta și mandant (conform dispozițiilor art. 1539 – 1541 Cod civil) și nu pe cele dintre mandant și terț.
Instanța de recurs a apreciat de asemenea că nici faptul că reclamanta nu și-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit în baza contractului încheiat cu reprezentantul pârâtului nu poate fi reținută ca temei al bunei credințe a acestuia, câtă vreme înscrierea are ca efect opozabilitatea față de terți (art. 25 al. 1 din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data încheierii celui de al doilea contract), iar pârâtul era parte în contractul încheiat cu reclamanta.
S-a conchis că nici faptul că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta a fost avut în vedere titlul de proprietate eliberat pârâtului la 01.11.2004 nu are relevanță, câtă vreme sus – menționatul contract a fost încheiat de mandatara acestuia anterior, în luna martie 2004.
În consecință, curtea a statuat că la data încheierii contractului cu pârâții Vălceleanu, pârâtul C. I. știa sau trebuia să știe că imobilul nu se mai regăsește în patrimoniul său, astfel că în favoarea sa nu operează prezumția de bună credință instituită de dispozițiile art. 1899 al. 1 Cod civil.
În ceea ce-i privește pe pârâții – cumpărători, instanța de recurs a reținut că, corespunde realității că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu privire la teren, reclamanta nu își înscrisese în cartea funciară dreptul dobândit cu titlu de cumpărare de la pârâtul C. I..
S-a observat, însă, că terenul nu era evidențiat în cartea funciară la acea dată cumpărătorii fiind primele persoane înscrise în partea referitoare la proprietate, fără ca autorul lor în drepturi să fi fost înscris în prealabil (f.87,88 dosar fond).
În această situație, curtea a reținut că, întrucât titlul de proprietate fusese înmânat vânzătorului la 01.11.2004 (deci cu doi ani înainte), cumpărătorii erau ținuți să depună diligențe suplimentare pentru a cunoaște situația exactă a imobilului, respectiv dacă vânzătorul – deținător al titlului de proprietate este și cel care folosește terenul, simpla consultate a evidențelor fiscale nefiind suficientă pentru a conduce la concluzia că prezumția de bună credință operează pe deplin în favoarea pârâților - cumpărători.
Aceasta, pentru că probele administrate în cauză sunt contradictorii, ele nefiind de natură să conducă în mod neechivoc la concluzia că reclamanta nu folosea terenul în litigiu la data cumpărării de către pârâți sau că o făcea de o asemenea manieră încât cumpărătorii nu aveau cum să ia la cunoștință faptul folosinței.
Aceasta, pentru că evidențele fiscale ale primăriei sunt contradictorii (atât reclamantul cât și pârâtul vânzător fiind plătitori de impozit pentru aceeași suprafață de teren), aceeași primărie confirmă că reclamanta este cea care cultivă terenul din 2004 până în prezent, însă în 2008 cumpărătorii apar ca fiind în evidența APIA, etc.
În consecință, curtea a apreciat că este necesară administrarea de probe noi (martori, înscrisuri, eventual o expertiză de specialitate care ar putea lămuri în ce modalitate era exploatat terenul în perioada anterioară încheierii contractului din 2006) pentru a se stabili cu exactitate dacă reclamanta a avut posesia și folosința terenului la data încheierii contractului dintre pârâți și, în caz afirmativ, dacă pârâții cumpărători aveau cunoștință sau dacă puteau lua la cunoștință despre acest fapt.
Pentru aceste considerente, instanța de recurs a admis recursul declarat de reclamanta S.C. P. M. BUSINES SRL – Timișoara împotriva deciziei civile nr. 296/A/17.05.2011 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul T..
După casarea cu trimitere spre rejudecare, pricina a fost înregistrată pe rolul Tribunalului T. la data de 21.05.2012, sub nr._ .
În rejudecarea apelului, tribunalul a dispus administrarea probei testimoniale, a probei cu înscrisuri relevante și pertinente soluționării pricinii și proba cu expertiza în specialitate agricolă, în riguroasa respectare a prevederilor art.315 alin.1 C.pr.civ.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței atacate în raport de criticile aduse, de probatoriul completat în rejudecarea căii devolutive de atac, cum și în baza art.294-298 C.pr.civ., tribunalul apreciază apelul promovat ca fiind parțial întemeiat pentru argumentele ce succed:
Temeiul acțiunii precizatoare a reclamantei, ce se cere a fi analizată prioritar față de petitul inițial vizând obligarea pârâtului C. I. la predarea titlului de proprietate (abia admiterea petitului precizator fiind de natură a conferi interes legitim și actual reclamantei în a obține predarea titlului emis în baza legii fondului funciar), îl constituie dispozițiile art.948 și art.968 C.civ., sancționând cu nulitatea absolută convențiile fondate pe o cauză ilicită, ipoteză legală regăsită în situația vânzării lucrului altuia, atunci când, proprietarul unui bun imobil procedează, de vădită rea credință, la o dublă înstrăinare a bunului către cumpărători diferiți, iar cel de-al doilea cumpărător își face mai întâi titlul opozabil terților în condițiile impuse de lege, profitând de pasivitatea primului cumpărător și având cunoștință, la data contractării, de situația juridică a bunului respectiv, împrejurare ce-l plasează în poziția cumpărătorului de rea credință.
În alte cuvinte, atunci când se probează conivența frauduloasă între vânzător și cumpărătorul ulterior, care reușește a-și face mai întâi opozabil dreptul în dauna primului cumpărător, răsturnându-se prezumția de valabilitate a cauzei, își găsește aplicare principiul fraus omnia corrumpit, cu efectul invalidării vânzării perfectate în frauda beneficiarului primului contract de vânzare cumpărare. Și aceasta, întrucât noțiunea de fraudă include atât frauda la lege, cât și fraudarea intereselor unor terțe persoane, în situația supra reliefată, prejudiciate fiind interesele private ale unor terțe persoane față de actul juridic încheiat, situație de natură a atrage nulitatea absolută a actului juridic vătămător, întrucât interesele particulare atinse sunt ocrotite prin norme aparținând conceptului de ordine publică.
Nu se poate reține că înstrăinarea bunului deja vândut unui al doilea cumpărător nu este sancționabilă cu nulitatea absolută, ca operațiune juridică, ci doar cu o acțiune în daune interese fondată pe răspunderea civilă contractuală ori delictuală, deoarece ar rămâne fără aplicabilitate ipoteza contractării bazate pe o cauză ilicită, care nu poate salvgarda actul juridic de înstrăinare, fiind adusă atingere ordinii publice, când ambele părți contractante au avut cunoștință de dreptul primului dobânditor, dar l-au ignorat, creându-i indiscutabil, un prejudiciu.
Pe cale de consecință logică, un astfel de act juridic de vânzare cumpărare, chiar transcris în evidențele de publicitate imobiliară prior tempore potior jure va rămâne fără efecte juridice, iar înscrierea efectuată nu-l poate proteja, deoarece fraus omnia corrumpit.
O acțiune precum cea dedusă judecății pendinte își găsește corespondența între acțiunile de carte funciară (analiza comparativă impunându-se, în condițiile în care și reclamanta, deși nu a solicitat expres aceasta pe calea unui petit, tinde finalmente, evident, la întabularea dreptului său de proprietate dobândit prin act autentic, sens în care, între temeiurile de drept enumerate, s-a raportat și la art.27 din Lg. nr.7/1996) mai degrabă în acțiunea revocatorie specială reglementată de art.28 din Lg. nr.7/1996 (acesta fiind textul legal relevant în raport de datele speței, din moment ce s-a probat că terenul în litigiu a fost deja întabulat în cartea funciară, întrucât abia în ipoteza contrară demersul judiciar pendent putea fi cantonat dispozițiilor art. 27 alin.5 din Lg. nr.7/1996, reglementând acțiunea în prestație tabulară caracterizată prin aceea că dobânditorul ulterior, deși posedă un act apt de întabulare nu deține toate înscrisurile necesare întabulării).
Astfel, art.28 din Lg. nr.7/1996 consacră legislativ o acțiune revocatorie specială a titlului terțului achizitor cu titlu gratuit ori de rea credință, statuând că „dobânditorul anterior poate cere instanței judecătorești să acorde înscrierii sale rang preferențial față de înscrierea efectuată la cererea unui terț care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credință la data încheierii actului.”
În speța dedusă judecății însă, nu s-a invocat art.28 din Lg. nr.7/1996 (acțiunea revocatorie fiind una prescriptibilă extinctiv în termenul legal de prescripție de trei ani), cu efecte imediate în planul evidențelor de publicitate imobiliară, potrivit cu care dreptul real dobândit de Secundus de la același autor (Primus), fiind neîntabulat, nu este opozabil cât timp pe calea acțiunii revocatorii, dreptul lui Tertius nu este radiat, fiind dobândit în frauda drepturilor lui Secundus, ci s-a uzat strict de acțiunea în nulitatea absolută a contractului dintre Primus și Terțius (acțiune imprescriptibilă extinctiv), pârâții din speță, convenție pretins încheiată în frauda intereselor primului dobânditor al dreptului, societatea reclamantă.
Prin decizia de casare, Curtea de Apel a tranșat deja irevocabil asupra relei credințe a vânzătorului, care, prin ipoteză a procedat la înstrăinarea aceluiași teren în favoarea unor cumpărători diferiți, impunând în rejudecare tribunalului să administreze probe în scopul stabilirii naturii conduitei cumpărătorilor V. P. și Valcelea A. ( de bună ori rea credință) la momentul perfectării celui de-al doilea contract de vânzare cumpărare.
Altfel spus, în rejudecare instanța are a verifica dacă anterior ori la data contractării contractului între pârâți, în anul 2006, cumpărătorii au cunoscut că terenul în litigiu fusese deja vândut societății reclamante prin act autentic de vânzare cumpărare, reputat fiind că examinarea, din perspectiva dispozițiilor legale a condițiilor de validitate ale unui contract: capacitatea părților, consimțământul, obiectul contractului și cauza, tradusă în scopul determinant urmărit la perfectarea actului juridic, trebuie să se realizeze anterior sau la data încheierii actului.
Revenind la speța dedusă judecății, este de precizat că din administrarea probei cu expertiza tehnică agricolă dispusă în cauză a rezultat că în cursul anului 2007, societatea reclamantă a înființat o lucernieră în ..985/2/2, pentru o durată de cinci ani, cultură ce în prezent se află în declin economic (fila 119 dosar); aceste constatări se coroborează și cu înscrisurile aflate la filele 103, 106-108 din dosar, atestând că societatea reclamantă se ocupa cu cultura de lucernă.
Context în care, apare cel puțin surprinzătoare declarația pârâților V. dată la interogatoriu în fața primei instanțe, conform căreia ei posedă imobilul încă de la data cumpărării lui în 2006, dar precizează că terenul nu este cultivat cu nicio plantă, fiind o pășune naturală, fâneață; or, din această perspectivă declarația pârâților contrazice constatările expertului, susținute și de înscrisurile supra enumerate care evidențiază îndeajuns de tranșant că societatea reclamantă se ocupă cu cultura de lucernă chiar pe terenul litigios.
În plus, este de neînțeles de ce pârâții V. care și-au făcut opozabil titlul au rămas în tot acest timp, din 2007, în stare de pasivitate, cât timp puteau constata nemijlocit că terenul deținut de ei în proprietate era cultivat de o altă persoană; de altă parte, raportând poziția constantă a pârâților V., care susțin ferm că terenul în litigiu este o fâneață naturală, la concluziile raportului de expertiză, care atestă că terenul în cauză a fost cultivat timp de 5 ani cu lucernă, devine îngăduită, pe cale de prezumție simplă, și concluzia că pârâții V. nu cunosc localizarea exactă a terenului de ei dobândit prin vânzare cumpărare, posesia lor concretă, în sensul de acte materiale efectuate cu privire la teren, nefiind de altfel, probată.
În legătură cu posesia terenului la data încheierii celui de-al doilea contract de vânzare cumpărare, declarațiile testimoniale administrate în rejudecarea apelului(filele 60-61 și 67-69 dosar) sunt contradictorii, nefiind edificatoare în sensul stabilirii persoanei care deținea posesia în decembrie 2006; astfel martora B. E. arată că în anii 2003-2006, a văzut că terenul era cosit de o persoană care lucra la ferma pârâtului C. I., iar martorul L. N. afirmă că l-a ajutat pe pârâtul C. să cosească terenul în litigiu în iunie-iulie 2006 (elemente ce îngăduie prezumția că posesia o avea în cursul anului 2006 pârâtul C. I.), în timp ce martorul B. P. a declarat că după ce societatea reclamantă a cumpărat terenul, acesta era folosit pentru pășunat de către animalele reprezentantului societății reclamante, animale pe care societatea reclamantă le deținea în mod evident, fapt demonstrat și prin cererea de înscriere în Registrul Fermelor (filele 98-99 dosar), unde menționează că se ocupă cu creșterea de ovine și bovine, cu arătarea numărului acestora. Există așadar un echivoc legat de proprietarul animalelor care pășunau la vremea respectivă pe terenul în litigiu și implicit cu privire la titularul posesiei terenului.
Din coroborarea acestor date cu demersurile dovedite a fi fost efectuate în concret de societatea reclamantă în legătură cu terenul în litigiu, demersuri constând în înscrierea terenului încă din 28.01.2005, pe numele societății în Registrul exploatațiilor agricole și din 25.03.2006 în Registrul Fermelor, cu mențiunea marginală din Registrul Agricol de la Primăria Sînmihaiu Român de la poz.176 aferentă pârâtului C. I. unde figurează nota „vândut în 02.03.2004, 7,77 ha, la . SRL” (fila 151 dosar fond și fila 92 dosar în rejudecare), dar și cu adeverința emisă la 12.02.2004 de Primăria Sînmihaiu Român, pe baza evidențelor acestei instituții, care atestă că pârâtul C. I. intenționa încă de la finele anului 2003 să vândă terenul în discuție, motiv pentru care s-au și efectuat formalitățile cerute de legea atunci în vigoare, de aducere la cunoștința celor îndreptățiți, prin afișare la sediul Primăriei, a ofertei de vânzare în vederea exercitării dreptului de preemțiune, tribunalul conchide că, - admițând că disputa asupra posesiei concrete a terenului la data perfectării celui de-al doilea contract de vânzare cumpărare nu a clarificat persoana titularului ce deținea folosința terenului -, s-au configurat suficiente elemente cu privire la care au a fi raportate minimele diligențe ce trebuiau efectuate de pârâții V. P. și A. la momentul achiziționării terenului pentru cunoașterea, informarea asupra situației juridice a acestuia.
În alte cuvinte, instanța apreciază că, pârâții cumpărători V. P. și A., ca orice cumpărător diligent, aveau obligația de a verifica și a obține un minimum de informații despre situația juridică a terenului litigios, iar multitudinea de registre și evidențe ale Primăriei Sînmihaiu Român privind imobilul-teren în cauză care-i puteau edifica, este evident că nu au fost consultate de aceștia, căci în caz contrar, ar fi aflat din evidențele Primăriei Sînmihaiu Român că încă din anul 2003 a fost afișată spre cunoștința publică oferta de vânzare a terenului extravilan în litigiu, că în Registrul agricol ce are, la rându-i caracter de publicitate, figurează nota marginală cu vânzarea terenului încă din anul 2004 către societatea reclamantă (aprecierea pârâților intimați în sensul că aceasta s-ar fi înscris pro causa, la o dată ulterioară cumpărării de către ei a terenului, nefiind probată), iar prin demersurile efectuate la administrația financiară ar fi cunoscut că reclamantă achită încă de la începutul anului 2005 impozitul pe terenul în cauză (filele 47-54).
Or, în absența oricăror diligențe minime și rezonabile derivate din studierea evidențelor și registrelor supra menționate, care ar fi demonstrat existența unei alte persoane ce ridică pretenții de proprietar -societatea reclamantă -, cu atât mai mult cu cât era vorba despre un teren extravilan înscris într-o carte funciară nedefinitivă, conduita pârâților V. P. și A. nu poate fi circumscrisă bunei credințe, un cumpărător diligent având obligația verificării situației juridice a bunului achiziționat.
Reputat fiind că nici culpa levissima în nedepunerea diligențelor nu-i salvează pe cumpărători de la nulitatea contractului, iar împrejurarea că, ulterior cumpărării și pârâții cumpărători au achitat ei impozitele pentru aceeași parcelă și au obținut subvenții de la APIA, ca și reclamanta, de altfel, nu este de natură a le proba buna credință ce se cere a fi verificată prin prisma minimelor diligențe supra menționate cu privire la starea juridică a terenurilor, anterior și cel mai târziu, la data perfectării vânzării din decembrie 2006, dată în raport de care se analizează valabilitatea cauzei actului juridic, altfel zis, caracterul ei licit.
Iar în speță, potrivit cu cele mai sus prezentate, tribunalul conchide că reaua credință a cocontractanților celui de-al doilea act de înstrăinare a fost pe deplin probată, nefăcându-se dovada minimelor diligențe din partea pârâților cumpărători.
În raport de aceste constatări, tribunalul apreciază că nu prezintă relevanță apărarea pârâților intimați V. P. și A. cu privire la deținerea originalului titlului de proprietate de către mandatara pârâtului C. I. la data încheierii primului contract de vânzare cumpărare, notarul care a instrumentat contractul comunicând, de altfel instanței că i-a fost prezentat originalul acestui titlu (cartea funciară la acea epocă nefiind deschisă); în plus, apărarea nu poate paraliza verificările supra realizate de instanță, în respectarea art.315 alin.1 C.pr.civ., dat fiind și că nu valabilitatea celui dintâi contract este analizată în speță, neformulându-se vreo cerere reconvențională în acest sens, ci a celui de-al doilea, acesta fiind obiectul investirii instanței.
Așa fiind, tribunalul apreciază că în speță s-a făcut dovada cauzei ilicite, în sensul art.968 C.civ. vechi, (lege ce guvernează raporturile juridice din litigiu, născute sub imperiul ei-art.6 alin.3 NCC), cauză ilicită ce afectează contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2223/14.12.2006, atât vânzătorul, cât și cumpărătorii fiind de rea credință, dedusă, pentru cei din urmă, din nedepunerea diligențelor minime și rezonabile pentru aflarea situației juridice a terenului supus vânzării.
Chiar dacă, conduita ulterioară operațiunii de vânzare cumpărare a dobânditorilor ulterior este irelevantă în analiza cauzei, ca și condiție de validitate a contractului de vânzare cumpărare, ea este totuși în măsură să reflecte atitudinea lor de indiferență și neluare efectivă în posesie a terenului, din moment ce timp de cinci ani, perioada 2007-2012, au lăsat societatea reclamantă să cultive terenul, fără a încerca să pună capăt acestei situații, care, prin ipoteză, îi prejudicia. Împrejurare ce, subliniind repetitiv cele deja constatate, conturează instanței convingerea că nu au cunoscut locul exact al situării terenului în litigiu, or această prezumție este de natură că contribuie la concluzia nedepunerii minimelor diligențe la achiziționare, din moment ce orice cumpărător diligent ia cunoștință și examinează obiectul material al vânzării nemijlocit.
De aceea, tribunalul, apreciind ca fondate criticile aduse primei instanțe și că în speță se verifică reaua credință a dobânditorilor ulteriori, în respectarea întocmai a art.315 alin.1 C.pr.civ., tribunalul va admite apelul promovat, în baza art.296 C.pr.civ. și va schimba sentința atacată în sensul că va admite în parte acțiunea precizată. Pe cale de consecință, va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2223/14.12.2006 perfectat între pârâții intimați C. I. și V. P. și V. A..
Va fi respins petitul vizând obligarea pârâtului C. I. la remiterea titlului de proprietate societății reclamante în vederea întabulării, dat fiind că în speță, terenul este deja întabulat, cum s-a reținut mai sus în considerente și care împrejurare a determinat instanța să și facă trimiterea nu la acțiunea în prestație tabulară, la care eronat a făcut referire în drept reclamanta, ci la acțiunea revocatorie reglementată de art.28 din Lg. nr.7/1996, de vreme ce terenul era deja înscris în cartea funciară, astfel că această pretenție a rămas fără interes procesual.
Va fi păstrată soluția primei instanțe cu privire la admiterea excepției lipsei de calitate procesual pasivă a pârâtei N. S., mandatara pârâtului C. I. la încheierea contractului de vânzare cumpărare cu societatea reclamantă.
În temeiul art.298 C.pr.civ., raportat la art.274 alin.1 C.pr.civ., instanța va dispune obligarea pârâților intimați, aflați în culpă procesuală, la plata sumei de 1300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de expert, la aceste cheltuieli fiind limitate solicitarea reclamantei apelante în rejudecarea căii devolutive de atac.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta reclamantă . SRL, cu sediul în Timișoara, .. 9, județ T. și cu sediul ales în Timișoara, ., Corp b, . împotriva sentinței civile nr._/22.07.2010 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți C. I., domiciliat în Timișoara, ., ., N. S. M., domiciliată în Timișoara, .. 79, ., județ T., V. P., V. A., ambii domiciliați în Timișoara, ., ., județ T..
Schimbă sentința atacată în sensul că admite în parte cererea precizată.
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public B. M., sub nr.2223/14.12.2006, perfectat între pârâții intimați C. I. și V. P. și V. A..
Respinge în rest acțiunea precizată.
Menține soluția de admitere a excepției lipsei calității procesual pasive a intimatei pârâte Negau S. M..
Obligă pârâții intimați C. I., V. P. și V. A. la plata sumei de 1300 lei reprezentând cheltuieli de judecată către apelanta reclamantă.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 21.11.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
C. B. A. A.
Pt.GREFIER,
G. G.
Aflată în CO, semnează
Grefier Sef Secție
R. K.
Red.C.B.
Tehnored.G.G
8 ex./6 ex..
Prima instanță: jud. D. Ș.
| ← Rezoluţiune contract. Decizia nr. 1100/2013. Tribunalul TIMIŞ | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
