Rectificare carte funciară. Decizia nr. 1099/2013. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1099/2013 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 31-10-2013 în dosarul nr. 1099/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1099/R
Ședința publică din 31.10.2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE: A. A.
JUDECĂTOR: C. B.
JUDECĂTOR: D. B.
GREFIER: A. T.
S-a luat în examinare recursul civil declanșat de către recurenta-reclamantă . contra sentinței civile nr. 6552/22.05.2013 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți C. C., T. N. H. și B. M. Ș., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședință, se prezintă avocat N. L., în reprezentarea recurentei, lipsă fiind intimații.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care reprezentanta recurentei depune următoarele înscrisuri: certificat de atestare fiscală nr._/30.10.2013; copia cărții funciare in extenso nr. 7134 Recaș, actualizată; încheiere de autentificare nr. 3/29.10.2013; copii după 3 procese-verbale de înmânare a notificării nr. 273/2013.
Nemaifiind alte cereri de formulat și constatând că, în atare situație, controlul judiciar se privește a fi finalizat, tribunalul constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului formulat.
Reprezentanta recurentei solicită admiterea recursului, modificarea sentinței recurate în sensul admiterii acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara la data de 14.02.2013, sub nr._, reclamanta .. a chemat în judecată pârâții B. I., T. N.-H. și C. C. și a solicitat instanței: 1) - să se constate că prin promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 6988/12.11.2002 la Biroul Notarilor Publici Asociați D.-C.-B." din Timișoara, pârâții B. I. și T. N.-H., prin mandatarul lor pârâtul C. C., s-au obligat să îi vândă reclamantei, cu prețul de_ ROL (15.776 RON) reprezentând echivalentul a 4.640 euro, plătit integral, imobilul constând în teren arabil extravilan în suprafață de 9,28 ha, situat pe raza localității Recaș, jud. T., înscris în CF nr. 7134 Recaș, nr. top. A644/3, dobândit de pârâți prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, conform titlului de proprietate nr. 7/77/18.09.2007, eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor T.; 2) - obligarea pârâților să încheie contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 9,28 ha, care constituie obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare sau, în caz de refuz, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare; 3) - intabularea dreptului de proprietate al reclamantei în cartea funciară, cu titlu de cumpărare; 4) - cu cheltuieli de judecată, constând în taxa judiciară de timbru și onorariul de avocat.
În motivare reclamanta a arătat că imobilul constând în teren arabil extravilan în suprafață de 9,28 ha, înscris în CF nr. 7134 Recaș, nr. top. A644/3, este proprietatea pârâților B. I. și T. N.-H. (ca moștenitor al defunctei T. M.), prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, Legii 1/2000 și a Legii 247/2005, conform titlului de proprietate nr. 7/77/18.09.2007 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor T.. La data de 12.11.2002, în baza promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 6988 la Biroul Notarilor Publici Asociați „D.-C.-B." din Timișoara, pârâții, prin mandatar pârâtul C. C., s-au obligat să îi vândă suprafața de 9,28 ha teren arabil extravilan cu prețul de 500 euro/ha, deci în total_ ROL, echivalentul a 4.640 euro. Acest preț a fost achitat integral la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare. Conform aceleiași promisiuni, contractul autentic de vânzare-cumpărare urma să fie încheiat în momentul în care societatea reclamantă obținea titlul de proprietate eliberat în baza Legii nr. 18/1991 și intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară.
Totodată, reclamanta a menționat că a intrat în posesia imobilului în litigiu de la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, folosindu-l și administrându-l în mod neîntrerupt, fiind cunoscută ca proprietar. Întrucât formalitățile nu au fost îndeplinite în sensul procurării titlului de proprietate și al intabulării dreptului de proprietate pe suprafața de 9,28 ha, iar încheierea contractului autentic a devenit posibilă pe această suprafață, i-a convocat pe pârâți în acest scop să se prezinte la Biroul Notarilor Publici D.-G.-C. din Timișoara, în data de 29.10.2012, ora 11.00. Deși această notificare i-a fost comunicată prin executorul judecătoresc, pârâții nu s-au prezentat, aspect care rezultă din încheierea de certificare nr. 10/29.10.2012 eliberată de același birou notarial.
In drept au fost invocate disp. art. 20 alin. 3 și 27 din Legea 7/1996 republicată, art. 969 și urm. C.civ. de la 1864, art. 1073 și următoarele C. civ. de la 1864, precum și art. 111 C.proc.civ.
Reclamanta a solicitat judecarea cauzei și în lipsa sa, potrivit art. 242 alin. 2 C.pr.civ.
În probațiune reclamanta a depus la dosar, în copie: promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 6988/12.11.2002, titlul de proprietate nr. 7/77/18.09.2007 emis în baza Legii nr. 18/1991, extras CF, notificarea comunicată pârâtului prin executorul judecătoresc, încheierea de certificare nr. 10/29.10.2012, dovada cursului de referință al BNR pentru euro.
Pârâtul B. M. Ș. a formulat întâmpinare prin care a solicitat instanței: 1) - să se constate faptul ca pârâtul B. I., a decedat la data de 21.11.2004 iar el, este unicul moștenitor al acestuia; 2) - suspendarea judecații in condițiile art. 243 alin 1 C.pr.civ sau acordarea unui nou termen de judecata pana la o eventuala introducere a sa in prezenta cauza de către reclamant; 3) - să se ia act de faptul că, in calitatea sa de unic moștenitor al pârâtului înțelege sa achieseze la pretențiile reclamantului manifestându-și totodată întreaga sa disponibilitate de a îndeplini obligațiile contractuale pe care pârâtul (tatăl său) si le-a asumat față de reclamant.
În probațiune pârâtul a depus la dosar, în copie: certificatul de deces al paratului B. I., certificatul de moștenitor nr. 139 eliberat la data de 27.11.2008 pe numele B. M. Ș. și cartea de identitate.
Pârâtul T. N. H. a formulat întâmpinare prin care a arătat că înțelege să achieseze total la cererea reclamantului și ca este de acord să perfecteze contractul autentic de vânzare-cumpărare așa cum și-a asumat prin contractul (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare) nr. 6988/12.11.2002. De asemenea, pârâtul a solicitat exonerarea de la plata cheltuielilor de judecată și a taxei judiciare de timbru.
În motivarea întâmpinării pârâtul a arătat că la data de 12.11.2002 a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 6988 la Biroul Notarilor Publici Asociați "D.-C.-B." din Timișoara, prin mandatar C. C., prin care s-a obligat alături de B. I. să vândă imobilul constând în teren arabil extravilan în suprafață de 9,28 ha, înscris în cartea funciară nr. 7134 Recaș nr. top. A644/3. Prețul a fost achitat integral la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare.
Totodată, pârâtul a învederat că nu contestă dreptul de proprietate ce va fi constituit în favoarea .., cum de altfel reclamantul afirmă în cererea de chemare în judecată că a folosit și administrat în mod neîntrerupt imobilul, fiind cunoscută ca proprietar. Pârâtul recunoaște că a convenit prin promisiunea de vânzare-cumpărare ca, ulterior obținerii titlului de proprietate, să perfecteze contractul autentic, astfel că a împuternicit prin promisiunea de vânzare-cumpărare pe beneficiar să îndeplinească toate formalitățile necesare obținerii titlului de proprietate. Pârâtul precizează că la toate aceste proceduri nu a participat personal, ci prin mandatar special C. C., cât și faptul că nu a primit de la acesta nici un înscris original sau copie a promisiunii de vânzare-cumpărare.
Pârâtul arată că a primit în data de 19.10.2012 o notificare prin biroul executorului judecătoresc J. C. M., la 10 ani de la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, să se prezinte în Timișoara la data de 29.10.2012, la ora 11.00, la biroul notarilor publici "D.-C.-B." pentru a perfecta contractul autentic de vânzare-cumpărare a imobilului în speță. Însă nu s-a prezentat la acea dată la biroul notarial nu din rea-credință, ci deoarece cele 10 zile nu au fost un răgaz suficient pentru a verifica despre ce este vorba, întrucât nu a avut în posesie nici un înscris original sau copie a promisiunii de vânzare-cumpărare. Pârâtul mai arată că nu a ținut legătura nici cu cealaltă parte semnatară, B. I., persoană care a și decedat cu mai mulți ani în urmă.
De asemenea, pârâtul a menționat că reclamanta nu a încercat să îl contacteze în prealabil, telefonic sau prin altă cale, pentru a preîntâmpina un proces civil, fiind pe deplin de acord cu pretențiile reclamantei și consideră că perfectarea acestui contract în mod amiabil ar fi evitat costuri și eforturi inutile. Pârâtul recunoaște în totalitate înscrisul care constă în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nr. 6988/12.11.2002 și arată că își asumă fără nici o îndoială obligația de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare cu .. personal sau prin mandatar special.
Întrucât este de acord cu pretențiile reclamantei și nu are obiecțiuni asupra capetelor de cerere formulate de reclamantă, încă de la prima zi de înfățișare, pârâtul solicită să fie exonerat de la plata cheltuielilor de judecată și a taxei judiciare de timbru, conform art. 275 C.pr.civ.
În cazul în care va fi totuși obligat la cheltuieli de judecată, pârâtul solicită diminuarea pe cât posibil a acestora în baza art. 274 alin. 3 C.pr.civ., cât și scindarea obligației de plată în mod proporțional cu celelalte părți conform art. 277 C.pr.civ.
Pârâtul a solicitat judecarea cauzei și în lipsa sa, potrivit art. 242 alin. 2 C.pr.civ.
Prin completarea și precizarea cererii, reclamanta a chemat în judecată și pe pârâtul B. M. Ș., în calitate de moștenitor al defunctului B. I., întrucât nu a avut cunoștință despre împrejurarea decesului lui B. M..
Pârâtul C. C. nu a formulat întâmpinare.
Prin sentința civilă nr. 6552/22.05.2013 pronunțată de Judecătoria Timișoara s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanta .. în contradictoriu cu pârâții T. N.-H., C. C., și B. M. Ș..
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:
Prin înscrisul intitulat promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 6988 din 12.11.2002 de notarul public D. A., vânzătorii T. N. H. și B. I. prin mandatar C. C. s-au obligat să vândă reclamantei . suprafața totală de 9,28 ha teren arabil extravilan situat pe raza localității Recaș, jud. T. pentru prețul total de 4640 euro adică_ lei.
Așa cum rezultă din art. 11 al contractului beneficiara s-a obligat să achite integral prețul la data încheierii promisiunii. Din contract nu rezultă că prețul s-ar fi achitat, însă pârâții chemați în judecată au recunoscut implicit primirea prețului, declarându-se de acord cu încheierea contractului fără nici un fel de rezerve.
Potrivit dispozițiilor art. 5 al. 2 din titlu X din L.247/2005, „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract „. Așadar condițiile esențiale de admisbilitate ale acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, sunt: chemarea în judecată a titularului dreptului de proprietate și refuzul acestuia de a încheia actul.
Potrivit dispozițiilor art. 942 cod civil ˝contractul este acordul între două sau mai multe personae spre a constitui sau a stinge între dânșii un raport juridic˝, regula fiind aceea că încheierea contractului se face pe baza consimțământului liber exprimat de către părți și doar în cazuri excepționale, instanța poate interveni suplinind practic consimțământul uneia dintre ele.
Judecătoria a apreciat că nu sunt întrunite condițiile de admisibilitate ale acțiunii. Astfel, din pozițiile exprimate de către pârâți că aceștia nu se opun încheierii contractului fiind de acord să încheie act autentic. Notificarea expediată de reclamantă pârâților are un caracter pur formal, nefiind expediată cu intenția reală de încheiere a contractului fapt ce rezultă din împrejurarea că a fost expediată prin executor judecătoresc la data de 24.10.2012, cu doar 5 zile înainte de data stabilită pentru încheierea în formă autentică a contractului (29.10.2012), din care doar 3 zile sunt lucrătoare. Timpul acordat pârâților pentru pregătirea actelor necesare este în mod deliberat insuficient cu atât mai mult cu cât de la data încheierii antecontractului trecuseră 10 ani. Prin urmare instanța de fond a constatat că nu există un refuz de încheiere a contractului din partea pârâților care sunt dispuși să încheie contractul fără niciun fel de obiecții.
Pe de altă parte prima instanța mai observă că niciunul dintre pârâți nu este promitentul vânzător, ambii având calitatea de succesori ai acestora. În aceste condiții instanța apreciază că și dacă s-a dovedit calitatea acestora de succesori în drepturi și obligații ai promitenților vânzători, nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic anterior întocmirii unor certificate suplimentare de moștenitori în care să fie inclusă la masa succesorală și imobilul ce face obiectul prezentei cereri (sau pronunțării unei hotărâri de suplimentare a masei succesorale). Este adevărat că suplimentarea masei succesorale, presupune un efort financiar suplimentar din partea reclamantei, astfel că și din acest motiv, al eludării taxelor de timbru, instanța nu ar putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic în lipsa unui petit suplimentar de completare a maselor succesorale.
În privința cererii de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, în temeiul art. 274 cod de procedură civilă și art. 12 din promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare, potrivit căruia toate cheltuielile ocazionate de perfectarea contractului sunt în sarcina reclamantei, a respins cererea.
Contra acestei sentințe, în termen legal, uzând de dreptul conferit de legea procesuală civilă, a declanșat calea de atac a recursului reclamanta ., solicitând admiterea căii de atac, modificarea în tot a sentinței recurate în sensul admiterii acțiunii completate și precizate, fără cheltuieli de judecată.
În susținerea căii de atac, după reiterarea situației de fapt, recurenta a reproșat judecătoriei faptul că în mod greșit a respins acțiunea reclamantei pentru obligarea pârâților la încheierea contractului autentic pentru suprafața de teren promisă de ei spre vânzare în baza promisiunii autentice de vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz, să se pronunțe o sentință care să țină loc de contract autentic.
Sentința este criticabilă pentru următoarele considerente:
Prin cererea de chemare în judecată precizată reclamanta a solicitat obligarea pârâților la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 9,28 ha, care constituie obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 6988/12.11.2002 la Biroul Notarilor Publici Asociați „D. - C. - B.” din Timișoara, iar în caz de refuz, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Reclamanta a făcut dovada convocării pârâților la notarul public în vederea încheierii contractului, a neprezentării lor la data și ora fixată, iar depunerea cererii de chemare în judecată a constituit consecința neprezentării lor.
In faza de judecată pârâții au fost de acord cu admiterea acțiunii, dar cu toate acestea prima instanță a respins acțiunea, nesocotind poziția acestora și încălcând principiul disponibilității părților.
Reclamanta consideră că o atare soluție nu putea fi pronunțată având în vedere că erau îndeplinite toate condițiile pentru admiterea cererii.
Sentința atacată nu conține motivarea soluției pronunțate prin prisma temeiurilor de drept invocate de societatea reclamantă, respectiv art. 20 alin. 3 devenit art. 24 alin. 3 din Legea 7/1996 republicată, a art. 969 și urm. C.civ. de la 1864, a art. 1073 și următoarele C. civ. de la 1864, precum și a art. 111 C.proc.civ., nefăcându-se nicio trimitere la vreunul din aceste texte legale.
S-a reținut în considerente doar dispoziția art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, dar și față de acest text analiza făcută de prima instanță nu poate justifica respingerea acțiunii.
Recurenta a solicitat instanței să observe că, deși pârâții nu s-au apărat în sensul imposibilității de a se prezenta la notificarea reclamantei, primită de ei conform consemnării din încheierea dată de notarul public, iar pârâtul T. N.-H. chiar recunoaște că nu s-a prezentat din neglijență, judecătoria a reținut că notificarea expediată de reclamantă prin executorul judecătoresc are doar un caracter formal și că timpul acordat pârâților pentru pregătirea actelor necesare a fost în mod deliberat insuficient, aspecte care nu au fost invocate de nimeni și nici nu au fost puse în discuție din oficiu. Aceeași instanță a mai reținut ca scuză a conduitei pârâților de neprezentare la notar împrejurarea că de la data promisiunii au trecut peste 10 ani și, drept consecință a poziției exprimate de ei în proces, a constatat că nu există un refuz de încheiere a contractului autentic. Perioada de 10 ani este justificată de neeliberarea titlului de proprietate până în anul 2008.
Teza este greșită deoarece reclamanta a promovat acțiunea pentru că pârâții nu au dat curs invitației reclamantei de a se prezenta la notar, ceea ce erau obligați să facă în mod legal, iar cu ocazia respectivă exista posibilitatea de a se clarifica toate chestiunile necesare în vederea perfectării raportului nostru de vânzare-cumpărare. De asemenea, chiar dacă timpul ar fi fost prea scurt, aveau posibilitatea să o înștiințeze pe reclamantă, solicitând dacă era cazul o altă dată. Această conduită nu putea fi privită altfel decât ca un refuz și tocmai de aceea reclamanta a promovat acțiunea din dosarul de față care a implicat costuri mult mai mari decât dacă ar fi încheiat acte notariale.
Pe de altă parte, exprimarea acordului în timpul procesului, deci după ce acțiunea a fost promovată, nu poate schimba cu nimic situația în sensul existenței unui refuz anterior privind încheierea contractului autentic, câtă vreme notificarea constituie punere în întârziere. Totodată, achiesarea la cererea de chemare în judecată și exprimarea acordului pentru perfectarea contractului nu poate determina respingerea acțiunii cu consecința ca societatea reclamantă, fără a avea vreo culpă în executarea convenției, să fie nevoită să încheie actul notarial, făcând alte cheltuieli pe lângă cele ocazionate de purtarea procesului.
Prima instanță a mai reținut că pârâții nu sunt promitenții vânzători și, deși este dovedită calitatea lor de succesori în drepturi și obligații ai promitenților vânzători, nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic anterior întocmirii unor certificate suplimentare de moștenitor pentru includerea în masa succesorală a terenului în litigiu.
În combaterea acestei teze, recurenta solicită instanței să observe că în urma defunctei T. M., beneficiară a restituirii în baza Legii Fondului Funciar, promitentul vânzător este chiar moștenitorul acesteia, T. N.-H., pârât în cauza de față, reprezentat de mandatarul pe care de asemenea, reclamanta l-a chemat în judecată. Așadar, nu subzistă aprecierea primei instanțe în sensul la care recurenta s-a referit mai sus. Celălalt promitent vânzător este B. loan, ulterior decedat, al cărui moștenitor, B. M. Ș., a fost chemat în judecată ca pârât prin completarea de acțiune, întrucât reclamanta nu a avut cunoștință despre deces, moștenitorul nefăcându-i cunoscută această împrejurare. Cu toate acestea însă, fiind vorba despre un bun grevat de obligația de vânzare către societatea reclamantă, asumată de promitenții vânzători, nu este necesară dezbaterea succesiunii în prealabil ca și condiție a pronunțării unei sentințe care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Promitentul vânzător decedat este reprezentat în proces de succesorul său, a cărui calitate și cotă succesorală sunt stabilite prin certificatul de moștenitor existent la dosar.
Motivarea judecătoriei în sensul că se eludează taxele de timbru nu este justificată, cu atât mai mult cu cât la întabulare se stabilește conform legii impozitul pentru fiecare transmisiune a dreptului de proprietate, respectiv prin succesiune, iar apoi prin vânzare. Totodată, nu era posibilă solicitarea de către reclamantă „a unei hotărâri de suplimentare a masei succesorale”, care nici nu putea fi judecată odată cu prezenta cauză, fiind în competența exclusivă a instanței de la ultimul domiciliu al defunctului.
Pentru considerentele expuse, recurenta solicită admiterea recursului și modificarea sentinței în sensul admiterii acțiunii completate și precizate, fără cheltuieli de judecată.
În drept, recurenta a invocat disp. art. 304 pct. 7, 8 și 9 C.proc.civ. coroborat cu art. 304 ind. 1 C.proc.civ.
Prin întâmpinarea formulată, intimatul B. M. Ș., a arătat că reiterează acordul său de a încheia cu recurentul-reclamant contractul de vânzare cumpărare in forma autentica, acord pe care, de altfel, l-a manifestat in mod expres si neechivoc, inca de la primul termen de judecata, solicitând exonerarea de la plata cheltuielilor de judecata in temeiul art. 275 c.pr. civ. Totodată, a solicitat ca toate cheltuielile ocazionate de perfectarea contractului de vânzare cumpărare sa fie suportate in mod exclusiv de către recurent asa cum acesta s-a obligat prin promisiunea de vânzare cumpărare (art. 12) autentificata prin încheierea BNP Doros-Curuti-B. nr. 6988/ 12.11.2002.
In temeiul art. 242 alin 2 c.pr. civ, a solicitat ca judecarea recursului sa aiba loc si in lipsa sa.
Examinând legalitatea și temeinicia hotărârii atacate, prin prisma motivelor de apel formulate, cu observarea particularităților pricinii, tribunalul constată următoarele:
Așa cum rezultă din expunerea rezumativă a actelor și lucrărilor dosarului, în speță, tema pretențiilor și a probațiunii poartă asupra validării promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată între reclamanta-recurentă . în calitate de promitent-cumpărător și defunctul B. I. (autorul pârâtului B. M. Ș.) și pârâtul T. N. H. în calitate de promitenți vânzători având ca obiect cota de imobilul-teren arabil în extravilan în întindere cantitativă de 9,28 ha identificat cadastral în tarlaua 644, . de proprietate emis la data de 18.09.2007 de către Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de pe lângă Prefectura Județului T. pe seama defuncților B. I. (autorul pârâtului B. M. Ș.) și T. M. (autoarea pârâtului T. N. H.), pentru prețul de_ rol achitat integral (potrivit concluziilor judecătoriei, necontestate în calea de atac de pârâți).
Potrivit teoriei generale a obligațiilor, întărită de doctrina de specialitate în materie, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost definit ca fiind acordul de voință cuprins într-un act juridic bilateral, prin care părțile se obligă să încheie, în viitor, un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, privind un anumit imobil, la un preț determinat, fiind întâlnită în practică sub diverse denumiri. Rezultă așadar, că de esența antecontractului, este ca acesta să conțină, explicit sau implicit, clauza potrivit căreia părțile se obligă, reciproc, să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare în forma autentică cerută de lege. Zis altfel, obligația principală pe care o generează încheierea unui antecontract este una de a face, susceptibilă de executare în natură, voluntar - prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică -, sau silit, prin recurgerea la concursul justiției, - dacă una din părți refuză să contracteze în forma cerută de lege.
Judecătoria a respins acțiunea ca inadmisibilă apreciind că în speță nu se verifică una din condițiile de admisibilitate - potrivit opiniei sale - ; aceea a refuzului nejustificat al promitenților vânzători în a perfecta actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, și, în subsidiar, a apreciat și că intimații-pârâți nu se legitimează procesual pasiv, nedovedind calitatea de succesori ai promitenților-vânzători, prin prevalarea unor certificate de moștenitori suplimentare.
Fără a observa însă prima instanță, că, așa cum supra s-a anunțat, neexecutarea obligației principale generată de antecontractul de vânzare-cumpărare (aceea de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului în formă autentică) dă dreptul creditorului la a cere executarea silită în forma prevăzută de lege - pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Context în care sintagma „în caz de refuz” folosită de legiuitor în art. 5 apartenent Titlului X al legii nr. 247/2005 trebuie înțeleasă în sens de neexecutare a obligației de a se prezenta la notar, iar nu de a impune părții să facă dovada refuzului nejustificat al celuilalt cocontractant.
O interpretare contrară - în sensul că ar exista o distincție în acest context între neîndeplinirea obligației și refuzul de a îndeplini obligația - ar conduce la concluzia că în sistemul nostru de drept o obligație certă și exigibilă să fie susceptibilă de două modalități diferite de sancționare; într-un fel dacă obligația este neîndeplinită dar debitorul nu refuză (sau nu se dovedește refuzul) îndeplinirea ei; și în alt fel, dacă debitorul nu a îndeplinit obligația și, în plus, refuză îndeplinirea ei. Abstracție făcând că adoptarea soluției primei instanțe ar însemna ca neîndeplinirea unei obligații certe și exigibile să nu fie sancționată jurisdicțional. Ceea ce, în mod evident, nu poate fi acceptat ca fiind ultima voință a legiuitorului. Pentru aceste considerente, tribunalul nu poate agrea teza susținută de judecătorie, în sensul că nu ar fi îndeplinite condițiile cerute de deja evocatul art. 5 alin. 2 din Titlul X al legii nr. 247/2005, pe motiv că nu ar exista o opoziție a promitenților-vânzători la încheierea contractului în formă autentică, în condițiile în care aceștia nu și-au îndeplinit obligația contractuală. Abstracție făcând de faptul că, în speță, contrar opiniei judecătoriei, reclamanta-recurentă a produs probe apte a conduce la concluzia că pârâții-intimați, deși aparent sunt de acord să își execute obligația născută din antecontract, nu s-au prezentat la notar, fiind notificați în acest sens atât în cea dintâi fază a judecății cât și în calea de atac (de altfel, în favoarea soluției tribunalului pledează și argumente jurisprudențiale - a se vedea CA Cluj, Dec civ. nr. 2/A/2006, publicată în Pandectele Române nr. 3/2006, p. 132 și urm.).
Cum neîntemeiate se privesc a fi și aserțiunile primei instanțe în sensul reținerii lipsei de legitimare procesuală pasivă a intimaților-pârâți în absența emiterii unor certificate de moștenitor suplimentare. Tribunalul amintește că judecătoria nu a fost învestită cu o dezbatere succesorală, ci cu o acțiune personală, patrimonială, de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Or, prin perfectarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, este evident că intimații-pârâți și-au asumat și calitatea de moștenitori acceptanți ai autorilor lor - pe seama cărora s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului promis spre vindere.
Abstracție făcând de faptul că, în dovedirea cadrului procesual subiectiv pasiv s-au depus nu numai acte de stare civilă, dar și certificate de moștenitor după beneficiarii operațiunii de reconstituire a dreptului de proprietate finalizată cu emiterea titlului de proprietate având nr. 7/77/18.09.2007 (a se vedea filele 17 și 81 din dosarul de fond), neavând relevanță neincluderea imobilului-teren înscris în titlul de proprietate în masa succesorală rămasă după defuncți (mai mult, succesiunea defunctei T. M. a fost dezbătută anterior intrării în patrimoniul său a dreptului de proprietate recunoscut prin titlul antemenționat).
Așa stând lucrurile, se conturează îndeajuns de edificator și concluzia că, prin raportare la exigențele art. 948 din vechiul cod civil (incident în spețăîn virtutea art. 102 apartenent legii cu nr. 71/2011) antecontractul de vânzare-cumpărare de care se prevalează recurenta-reclamantă întrunește atât condițiile generale de valabilitate ale oricărei convenții (pentru considerentele supra anunțate) dar și pe cele specifice operațiunii juridice de vânzare-cumpărare (sub aspectul îndeplinirii obligațiilor de predare a bunului și de plată a prețului), dar și că intimații-pârâți nu și-a îndeplinit obligația generată de antecontract, în ceea ce îl privește pe T. N. H. (ce are chiar calitatea de promitent-vânzător), și cea a defunctului B. I., preluată de succesorul B. M. Ș. - aceea de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică. Că este așa, rezultă cu îndestulătoare evidență din întreg probatoriul administrat.
Motiv pentru care, tribunalul, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor, consacrat inițial de dispozițiile art. 1073 și 1077 cod civil, și, cel mai recent, de art. 5 alin. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005 - văzând și prevederile art. 20 alin. 2 apartenente legii cu nr. 7/1996 în versiunea și numerotarea anterioară intrării în vigoare a noului cod civil (potrivit cărora „Hotărârea judecătoreasca definitiva si irevocabila… va înlocui acordul de voința cerut in vederea înscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor”), - în ale căror coordonate, principiul tempus regit actum a impus a fi plasată cercetarea judecătorească și implicit controlul judiciar - prin prezenta hotărâre, va suplini consimțământul pârâților-intimați la vinderea imobilului litigios, în cazul în care nu-și vor îndeplini obligația la care au fost condamnați jurisdicțional.
De aceea, reluând recapitulativ cele expuse, tribunalul, în temeiul art. 312 alin. 1 c. proc. civ., va admite recursul declanșat de către recurenta-reclamantă . contra sentinței civile nr. 6552/22.05.2013 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți C. C., T. N. H. și B. M. Ș..
Va modifica sentința recurată în sensul că va admite în parte acțiunea formulată și precizată ulterior de reclamanta . în contradictoriu cu pârâții C. C., T. N. H. și B. M. Ș..
Va obliga pârâții T. N. H. și B. M. Ș. (cel din urmă în calitate de moștenitor al promitentului-vânzător B. I.) să încheie cu reclamanta . un contract autentic de vânzare-cumpărare având de obiect imobilul-teren arabil în extravilan în întindere cantitativă de 9,28 ha identificat cadastral în tarlaua 644, . de proprietate emis la data de 18.09.2007 de către Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de pe lângă Prefectura Județului T. pe seama defuncților B. I. (autorul pârâtului B. M. Ș.) și T. M. (autoarea pârâtului T. N. H.) pentru prețul de_ rol achitat integral, urmând ca, în caz de refuz, prezenta hotărâre sa țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Tribunalul va respinge însă cererea de intabulare a dreptului de proprietate în cartea funciară, dat fiind că reclamanta, prin petitul formulat, a solicitat direct înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate. Fără a observa că, deși beneficiarii operațiunii de reconstituire a dreptului de proprietate s-au înscris în cartea funciară, numai unul dintre ei - defunctul B. I., figurează ca și promitent-vânzător în antecontractul perfectat cu reclamanta, pârâtul-intimat B. M. Ș. având a fi obligat a transmite dreptul de proprietate în calitate de succesibil, de vreme ce în patrimoniul lui s-a transmis și obligația asumată de defunct, așa cum prevede și art. 24 apartenent legii cu nr. 7/1996 (în forma și versiunea în vigoare la data încheierii promisiunii).
În ceea ce îl privește însă pe promitentul-vânzător T. N. H., acesta are a fi înscris în cartea funciară în calitate de moștenitor al defunctei T. M., în prealabil înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei cu titlu de cumpărare. Și aceasta pentru că se impune a fi respectat principiul relativității înscrierilor de carte funciară, consacrat legislativ de dispozițiile art. 23 din același act normativ (potrivit cărora „Daca mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urma îndreptățit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive o data cu aceea a dreptului sau, dovedind prin înscrisuri originale întreg șirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile.”). Altfel spus, petiționara-recurentă avea a solicita înscrierea succesivă în cartea funciară a dreptului de proprietate pe seama promitentului-vânzător T. N. H. cu titlu de moștenire, după defuncta T. M., și, mai apoi, înscrierea ei cu titlu de cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declanșat de către recurenta-reclamantă . contra sentinței civile nr. 6552/22.05.2013 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți C. C., T. N. H. și B. M. Ș..
Modifică sentința recurată în sensul că admite în parte acțiunea formulată și ulterior precizată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâții C. C., T. N. H. și B. M. Ș..
Obligă pârâții T. N. H. și B. M. Ș. (cel din urmă în calitate de moștenitor al promitentului-vânzător B. I.) să încheie cu reclamanta . un contract autentic de vânzare-cumpărare având de obiect imobilul-teren arabil în extravilan în întindere cantitativă de 9,28 ha identificat cadastral în tarlaua 644, . de proprietate emis la data de 18.09.2007 de către Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de pe lângă Prefectura Județului T. pe seama defuncților B. I. (autorul pârâtului B. M. Ș.) și T. M. (autoarea pârâtului T. N. H.) pentru prețul de_ rol achitat integral, urmând ca, în caz de refuz, prezenta hotărâre sa țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Respinge în rest cererea introductivă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 31.10.2013.
Președinte, Judecător, Judecător,
A. A. C. B. D. B.
Grefier,
A. T.
Red. A.A.
Tehnored. A.T.
Ex. 2/18.11.2013
Prima instanță: jud. Ș. R.
| ← Suspendare executare art.484,507,512,700,718 NCPC/art.... | Pretenţii. Decizia nr. 1098/2013. Tribunalul TIMIŞ → |
|---|
