Rezoluţiune contract. Decizia nr. 30/2013. Tribunalul TULCEA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 30/2013 pronunțată de Tribunalul TULCEA la data de 27-03-2013 în dosarul nr. 4372/327/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TULCEA
SECȚIA CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ NR. 30/2013
Ședința publică din data de 27 martie 2013
PREȘEDINTE: I. A.
JUDECĂTOR: D. N.
Grefier: A.-I. L.
S-au luat în examinare apelurile civile declarate de către apelanta-reclamanta C. A. N., cu domiciliul în Tulcea, . A, jud. Tulcea si de către apelanții-parati L. S. T. si K. R., ambele prin mandatar avocat D. I. A., cu sediul în București, .. 1, ., împotriva sentinței civile nr. 2731/01.10.2012 pronunțată de Judecătoria Tulcea în dosarul nr._, având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterile asupra excepției necompetenței teritoriale a Tribunalului Tulcea, invocată de apelanții-pârâți, și asupra apelului au avut loc în ședința publică din data de 20 martie 2013, susținerile părților prezente fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta.
TRIBUNALUL:
La data de 17.06.2011 s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Tulcea, sub nr._, cererea de chemare în judecată expediată prin email, la 16.06.2011, de către reclamanta C. A. N., prin avocat C. C., în contradictoriu cu pârâții L. S. T. și K. R., prin care s-a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți și obligarea pârâtelor la restituirea sumei de 50.000 euro plătită avans.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat, în esență, că pârâtele, în calitate de promitente vânzătoare, nu au putut prezenta întocmirea fișelor cadastrale separate și prezentarea unui extras de carte funciară individuală pentru parterul construcției și pentru teren.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1298 Codul civil anterior, în vigoare la data formulării cererii.
Cererea de chemare în judecată nu a fost timbrată cu suma de 5.831 lei și timbru judiciar în valoarea de 5 lei, întrucât reclamantei i s-a admis o cerere de reexaminare împotriva încheierii prin care instanța a respins reclamantei cererea de ajutor public judiciar (fila 37-38).
Pârâtele au formulat întâmpinări (fila 25-30).
La termenul de judecată din 17.10.2011, instanța a respins excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Tulcea invocată de pârâte, avându-se în vedere prevederile art. 5, teza finală Cod procedură civilă, aplicabile întrucât pârâtele au domiciliul în străinătate (Israel), iar sediul apărătorului ales al acestora nu poate fi asimilat unei reședințe a pârâtelor (fila 31).
La termenul de judecată din data de 20.02.2012, pârâtele, prin apărător, au ridicat excepția prescripției dreptului material la acțiune, care a fost unită cu fondul, în baza art. 136 alin. 2 Cod procedură civilă (fila 107).
La același termen, pârâtele au depus, în copii certificate, un set de înscrisuri în baza cărora a fost perfectat antecontractul de vânzare-cumpărare (fila 67-106).
În baza art. 167 Cod procedură civilă, instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisurile depuse la dosar și interogatorii, apreciind că aceste dovezi sunt utile, pertinente și concludente pentru elucidarea situației de fapt și soluționarea cauzei.
La solicitarea instanței, BNP J. P. a înaintat copii certificate de pe actele juridice și de stare civilă care au stat la baza autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 361/17.03.2008 (fila 133-151).
La termenul de judecată din data de 28.05.2012, instanța a solicitat informații suplimentare din partea BNP J. P. și E. Frosina, precum și un punct de vedere al OCPI Tulcea, care au fost depuse la dosar.
Reclamanta a depus la dosar un raport de expertiză tehnică extrajudiciară nedatat, întocmit pe parcursul procesului.
Pârâtele au mai ridicat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și excepția inadmisibilității acțiunii, care au fost unite cu fondul.
Prin sentința civilă nr. 2731/1 octombrie 2012, Judecătoria Tulcea a respins excepțiile inadmisibilității, lipsei calității procesuale active și prescripției dreptului material la acțiune, invocate de pârâtă, ca nefondate. De asemenea, instanța a respins acțiunea formulată de reclamanta C. A. N. ca nefondată.
Instanța de fond a reținut, în fapt, că între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1094/17.03.2008 de BNP J. P. - Tulcea, prin care reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare, s-a obligat să dobândească de la pârâte, în calitate de promitente-vânzătoare, imobilul situat în mun. Tulcea, ., compus din (fila 18-19):
teren, în cotă indiviză de 125 mp suprafață construită la sol, reprezentând cota ideală de ½ din întreaga suprafață construită de 250 mp, precum și o suprafață indiviză de 41 mp – teren liber de construcții, reprezentând aceeași cotă ideală de ½ din întreaga suprafață liberă de contrucții de 82 mp,
construcții, reprezentând parterul edificat pe terenul indiviz, în suprafață construită de 250 mp, în fapt 249,84 mp (sublinierile noastre)
În conținutul antecontractului s-a mai reținut că atât etajul 1 al construcției mai sus menționate, cât și cealaltă cotă ideală de ½ din imobilul teren aparțin Ministerului Educației și Cercetării – Inspectoratul Școlar al Județului Tulcea.
Prin același act juridic s-a efectuat mențiunea că prin casa scării identificată cu nr. 4 de la parter, în suprafață utilă de 9,10 mp, care aparține promitentelor-vânzătoare, se urcă la etajul contrucției și nu există servitute de trecere pentru proprietarul de la etaj și nici indiviziune forțată și perpetuă asupra acestei suprafețe, iar întregul imobil are vecinătățile descrise în schița efectuată de proiectantul autorizat, înregistrată de OCPI Tulcea sub nr. 4356/14.06.2006.
Mai mult decât atât, notarul public a inserat în antecontract un capitol distinct, intitulat „Mod de dobândire”, în care s-a prevăzut că pârâtele au dobândit imobilul prin moștenire de la tatăl Malamud Haim, în baza certificatului de moștenitor eliberat în dosarul nr._ al Tribunalului Tel Aviv, Israel și prin Ordinul de restituire în natură nr. 3276 din 15.02.2006 al Ministerului Educației și Cercetării, emis potrivit Legii nr. 10/2001 și pus în executare prin procesul-verbal de predare-primire din data de 31 mai 2006, înscrisuri ce au stat la baza intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului parter, cu număr cadastral 6097 și intabulat în Cartea Funciară Tulcea sub nr._/N de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Tulcea (sublinierea prin boldarea textului aparține notarului public P. J.; a se vedea și încheierea de carte funciară arătată – fila 93 și următoarele).
La pagina 3 a antecontractului de vânzare-cumpărare s-a stipulat următoarea clauză „Eu, promitenta cumpărătoare, declar că cunosc situația de drept și de fapt a imobilului ca fiind cea descrisă mai sus și sunt de acord să cumpăr imobilul în condițiile mai sus descrise”
Reclamanta (promitentă cumpărătoare) a mai declarat pe propria răspundere că a examinat în fapt imobilul împreună cu experții constructori și l-a găsit potrivit cu necesitățile și scopul pentru care dorește să îl cumpere, astfel încât nu are pretenții de nicio natură de la promitentele vânzătoare privitoare la starea de fapt a imobilului (fila 19).
Față de cele arătate, nicăieri în antecontractul de vânzare-cumpărare redactat de către notarul public, cu forță juridică obligatorie pentru părți, nu este stipulată obligația pârâtelor promitente vânzătoare de a procura, până la termenul limită din 15.06.2008, o fișă cadastrală separată și un extras de carte funciară individuală pentru parter, susținerile reclamantei din cererea de chemare în judecată fiind lipsite de fundament contractual.
De altfel, din adresa nr. 2479/11.06.2012 înaintată de către OCPI Tulcea la 7.08.2012 rezultă că pentru suprafața ocupată de construcții se întocmește documentație cadastrală de înscriere în condominiu pentru cele două nivele (parter + etaj împreună), iar imobilul poate fi dezmembrat în ceea ce privește suprafața liberă de construcții (per-a-contrario, imobilul nu poate fi dezmembrat raportat la suprafața de teren ocupată de construcții, sau doar în ceea ce privește parterul construcției).
Concluzia este firească, întrucât dezmembrarea nu poate fi realizată decât ulterior ieșirii din indiviziune efectuată între pârâte (proprietarele parterului) și Ministerul Educației și Cercetării – Inspectoratul Școlar al Județului Tulcea (proprietarul etajulului întâi), însă ieșirea din indiviziune nu este posibilă în cazul coproprietății forțate și perpetue, cum este cea exercitată în speță asupra terenului de sub construcție, în suprafață de 250 mp.
Mai mult decât atât, perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi condiționată de ieșirea din indiviziune, întrucât antecontractul stipulează foarte clar promisiunea de vânzare a cotelor ideale de ½ din imobilul-teren, iar nu a unor imobile-terenuri individual determinate, indicarea suprafeței totale de 166 mp teren având un sens abstract, iar nu concret.
Instanța de fond, soluționând cu prioritate, în baza art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă, excepțiile procesuale invocate de către pârâte, le-a respins ca nefondate, pentru următoarele considerente:
În litigiul dedus judecății nu poate fi ridicată problema unei inadmisibilități a acțiunii în rezoluțiunea contractului, întrucât această sancțiune de drept civil este expres prevăzută de lege în cazul contractelor sinalagmatice, prin care părțile și-au asumat obligații juridice reciproce și interdependente (art. 1019 – 1021 Codul civil anterior, aplicabil atât la data încheierii și executării antecontractului, cât și la data înregistrării acțiunii, potrivit principiului tempus regit actum). Prin urmare, nu există vreun motiv pentru ca sancțiunea rezoluțiunii să nu fie admisibilă în cazul antecontractului mai sus menționat, care are natura juridică a unui contract sinalagmatic (negotium), adică reprezintă o manifestare de voință comună a părților, exteriorizată în scopul producerii de efecte juridice (prepoziția „ante” având relevanță doar în ceea ce privește obiectul juridic al contractului, care constă, pentru promitentul vânzător, în obligația de a face, iar nu obligația de a transmite un drept real).
Raportat la excepția prescripției dreptului material la acțiune, s-a reținut că termenul limită de încheiere a contractului a fost fixat în antecontract ca fiind data de 15.06.2008 (fila 19), însă reclamanta a cerut pârâtelor prelungirea termenului până la data de 1.08.2008, învederând că se află în blocaj financiar (fila 74), iar la data de 16.06.2008 ambele părți s-au prezentat la BNP J. P., fiind de acord cu acordarea unor termene reciproce, de o lună pentru pârâte și o lună și jumătate pentru reclamantă, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare (potrivit procesului verbal de certificare a unor fapte nr. 3033/16.06.2008, fila 77-78).
Ca atare, acțiunea în rezoluțiune putea fi introdusă în interiorul termenului general de prescripție de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul 167/1958, care începe să curgă de 16.07.2008, condiție îndeplinită, întrucât cererea de chemare în judecată a fost expediată prin email la data de 16.06.2011, ora 23:59 (fila 2).
Față de ultima excepție invocată de pârâte, instanța reține că reclamanta își justifică calitatea procesuală activă în virtutea calității de parte contractantă, semnatară a antecontractului de vânzare-cumpărare, aspect necontestat.
Prin urmare, întrucât oricare dintre părțile semnatare poate pretinde rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, nu se poate susține lipsa legitimării active a reclamantei, în calitate de promitentă-cumpărătoare.
Asupra fondului acțiunii, instanța a reținut că nu este justificată susținerea reclamantei că pârâtele nu și-ar fi executat obligațiile civile asumate prin antecontract, în forma în care acesta a fost întocmit de BNP J. P..
Din adresa nr. 2479/11.06.2012 înaintată de către OCPI Tulcea la 7.08.2012 rezultă că în speță nu sunt relevante prevederile art. 45 alin. 1 din Legea 7/1996 și nu se poate reține culpa contractuală a pârâtelor, care înainte de perfectarea antecontractului s-au adresat OCPI Tulcea pentru intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, cererea pârâtei Lowi S. T. fiind admisă prin încheierea nr._ pronunțată la 7.12.2006, prin care s-a dispus intabularea dreptului de proprietate (fila 93).
Ca atare, apare cu evidență că, prin grija pârâtelor, au fost îndeplinite atât funcția de asigurare a publicității drepturilor reale imobiliareprin cartea funciară, prevăzută de art. 1 lit. b din Legea 7/1996, cât și cea constând în determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la imobilul acestora (art. 1 lit. a din Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare).
În ceea ce privește lipsa unei cărți funciare individuale pentru fiecare proprietate (parterul aparținând pârâtelor, iar etajul unu Ministerului Educației și Cercetării), nici măcar notarul public J. P. care a redactat în formă autentică antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 17.03.2008 nu a considerat că această formalitate suplimentară ar fi necesară, întrucât a certificat, în urma verificării documentației depuse de pârâte, că imobilul promis la vânzare este întabulat în cartea funciară sub nr._/N (Capitolul „Mod de dobândire”, sublinierea aparține notarului public, a se vedea fila 18 verso).
Față de cele expuse, prima instanță a reținut că:
nu se poate reține că a fost înlăturată finalitatea actului notarial de vânzare-cumpărare care constă în intabularea dreptului de proprietate (susțineri ale notarului public E. Frosina, în punctul de vedere înaintat prin adresa nr. 878/21.09.2012), întrucât dacă la data pronunțării prezentei hotărâri judecătorești notarul public ar solicita O.C.P.I. Tulcea extrasul de carte funciară pentru autentificare, în scopul înscrierii contractului de vânzare-cumpărare promis de părți, O.C.P.I. Tulcea ar elibera documentul în baza cărții funciare deschise sub nr. 16.331/N, fără a exista vreun impediment pentru îndeplinirea acestei formalități (a se vedea extrasul de informare, fila 151),
faptul că în beneficiul proprietarului de la etaj nu a fost constituit un drept de servitute de trecere asupra scării nr. 4 (susțineri ale notarului public J. P., în punctul de vedere înaintat prin adresa nr. 693/19.09.2012) nu constituie un impediment pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, întrucât această grevare a imobilului pârâtelor era cunoscută de reclamantă, fiind menționată expres în antecontract și asumată de aceasta (fila 19),
actul de partaj nu era necesar înainte de întocmirea actului notarial (susținere a notarului public E. Frosina, în punctul de vedere înaintat prin adresa nr. 878/21.09.2012), întrucât reclamanta a promis că va cumpăra o cotă parte indiviză din terenul de sub construcție și din cel aferent, iar nu o suprafață determinată individual din aceste bunuri,
faptul că în Ordinul ministrului ce constituie titlul de proprietate al pârâtelor nu s-a făcut o mențiune expresă cu privire la restituirea terenului de sub construcție (fila 87) constituie singurul inconvenient serios pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, însă această cauză nu a intervenit pe parcursul executării antecontractului, ci era preexistentă, deci nu poate constitui motiv de rezoluțiune, ci doar o cauză de nulitate relativă a antecontractului, pentru pretinsa lipsă parțială a calității de proprietar a pârâtelor, situație ipotetică în care s-ar fi putut cere de către reclamantă anularea actului juridic, iar nu rezoluțiunea, ce constituie obiectul prezentului litigiu.
Pentru considerentele arătate, restituirea prestațiilor efectuate de reclamantă, în sumă de 50.000 euro, nu este permisă prin folosirea acțiunii în rezoluțiune, neexistând culpa pârâtelor în neexecutarea obligațiilor asumate prin actul autentificat de notarul public, cu atât mai mult cu cât nu se poate reține că pârâtele nu au intenționat înstrăinarea imobilului (notificare, fila 102-105).
Împotriva acestei hotărâri pârâții L. S. T. și K. R. au formulat apel, iar reclamanta C. A. N. a formulat recurs.
În apelul lor, pârâtele – apelante au arătat, în esență, că instanța competentă pentru soluționarea cauzei este Judecătoria Sectorului 2, București, ca instanță a domiciliului convențional al părților, sau Judecătoria Sectorului 1, București, conform art. 155 din Legea nr. 105/1992, față de domiciliul actual al apelantelor și locul plății prețului, ambele în Israel.
Reclamanta – recurentă C. A. N. a arătat în recursul său că hotărârea primei instanțe este nelegală și netemeinică deoarece nu au fost analizate toate probele relative la antecontractul de vânzare – cumpărare și obligațiile corelative ale părților, făcându-se astfel o greșită aplicare a legii.
La data de 23 ianuarie 2013 pârâtele – apelante au depus la dosar o cerere prin care au solicitat calificarea căii de atac ca fiind apelul, iar la aceeași dată au depus și întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului reclamantei ca nefondat.
La termenul din 2 ianuarie 2013 instanța a calificat calea de atac ca fiind apelul.
La termenul din 20 martie 2013, apelantele L. S. T. și K. R. au invocat excepția de necompetență teritorială a Tribunalului Tulcea în ce privește soluționarea apelului, motivat de faptul că apelantele au domiciliul convențional în mun. București, iar pe de altă parte, locul plății este în Israel, astfel că suntem în prezența unui raport juridic de drept internațional privat.
Întrucât apelantele – pârâte nu au înțeles să achite taxa de timbru aferentă apelului declarat, având în vedere și respingerea cererii de reexaminare a taxei de timbru stabilită de instanță, precum și dispozițiile art. 20, alin. 3 din Legea nr. 146/1997, Tribunalul va anula apelul declarat de apelanții L. S. T. și K. R. ca netimbrat.
În ce privește excepția de necompetență teritorială a Tribunalului Tulcea în ce privește soluționarea apelului, Tribunalul constată că aceasta nu este întemeiată.
Astfel, prin apelurile declarate în cauză, părțile au atacat o hotărâre judecătorească pronunțată de Judecătoria Tulcea, instanță aflată în raza de competență teritorială a Tribunalului Tulcea.
Potrivit art. 2, pct. 2 c.pr.civ. vechi, tribunalele judecă, ca instanțe de apel, apelurile declarate împotriva hotărârilor pronunțate de judecătorii în primă instanță.
Prin urmare, apelurile declarate împotriva hotărârilor date în primă instanță de Judecătoria Tulcea se judecă numai de către Tribunalul Tulcea, cu excepția cazului în care judecata apelului este strămutată.
În ce privește însă competența teritorială de soluționare a cauzei deduse judecății, în mod corect a stabilit prima instanță că aceasta îi aparține, nefiind aplicabile în cauză nici dispozițiile art. 10, pct. 1 c.pr.civ. vechi, ci art. 5, teza finală c.pr.civ. vechi, în condițiile în care, deși au domiciliul în străinătate, apelantele – pârâte nu au indicat o reședință în România, devenind astfel competentă instanța domiciliului reclamantului.
În ce privește dispozițiile art. 155 din legea nr. 105/1992, potrivit acestui text în cazul în care instanțele române sunt competente, potrivit dispozițiilor prezentului capitol, și nu se poate stabili care anume dintre ele este îndreptățită să soluționeze procesul, cererea va fi îndreptată, potrivit regulilor de competență materială, la Judecătoria sectorului 1 al municipiului București sau la Tribunalul municipiului București. În cazul de față însă instanța competentă poate fi stabilită ca fiind instanța de la domiciliul reclamantului, așa cum am arătat anterior.
Referitor la apelul declarat de reclamanta C. A. N., Tribunalul constată că acesta nu este întemeiat.
Astfel, în mod corect a reținut prima instanță că în cauză nu există o culpă a pârâtelor în ce privește neexecutarea obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare – cumpărare, acestea prezentându-se la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare – cumpărare.
Așa cum a reținut și prima instanță, împrejurarea că în beneficiul proprietarului de la etaj nu a fost constituit un drept de servitute de trecere asupra scării nr. 4 nu constituie un impediment pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, întrucât această grevare a imobilului pârâtelor era cunoscută de reclamantă, fiind menționată expres în antecontract și asumată de aceasta.
De asemenea, actul de partaj nu era necesar înainte de întocmirea actului notarial, întrucât reclamanta a promis că va cumpăra o cotă parte indiviză din terenul de sub construcție și din cel aferent, iar nu o suprafață determinată individual din aceste bunuri.
În ce privește necesitatea unei fișe cadastrale separată pentru parter și pentru etaj, instanța constată că reclamanta a solicitat astfel de schițe separate, motivat de faptul că dânsa nu dorește să cumpere în indiviziune.
Or, din antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat de părți rezultă că reclamanta s-a obligat să cumpere cota indiviză de ½ din terenul aferent construcției și parterul imobilului construit pe acest teren, nicidecum nu s-a obligat să cumpere un bun individual determinat.
De asemenea, Tribunalul mai reține că niciun moment pârâtele nu au ridicat problema refuzului de a vinde sau a necesității rezoluțiunii antecontractului, ba chiar acestea insistând în perfectarea contractului, singura care a solicitat rezoluțiunea fiind reclamanta.
Mai reține Tribunalul că prin antecontractul încheiat, părțile au stabilit ca în cazul în care contractul de vânzare – cumpărare nu se va încheia din culpa promitentelor vânzătoare (pârâtele în cauză), acestea sunt de acord ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare asupra imobilului cu condiția ca promitenta cumpărătoare să facă dovada restului de preț.
Prin urmare, conform acestei clauze, stabilită în favoarea reclamantei, pentru neexecutarea obligațiilor din antecontract de către promitentele vânzătoare nu se poate cere rezoluțiunea antecontractului, ci doar o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare.
Prin același antecontract s-a prevăzut ca rezoluțiunea antecontractului să intervină doar în cazul imposibilității de încheiere a contractului pentru cauză de forță majoră, ceea ce nu este cazul în speță.
Așa fiind, Tribunalul constată că motivele de apel invocate de apelanta – reclamantă C. A. N. nu sunt întemeiate, motiv pentru care apelul va fi respins ca nefondat, iar hotărârea primei instanțe va fi menținută ca legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
D ECIDE:
Respinge excepția de necompetență teritorială a Tribunalului Tulcea.
Anulează apelul formulat de L. S.-T. și K. R., ambele prin mandatar avocat D. I. A., cu sediul în București, .. 1, ., ca netimbrat.
Respinge apelul formulat de C. A. N., cu domiciliul în Tulcea, . A, jud. Tulcea ca nefondat.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 27 martie 2013.
P., JUDECĂTOR, Grefier,
I. A. D. N. A.-I. L.
Red. Jud. AI /10.04.2013/5 ex.
. ex./
| ← Pretenţii. Decizia nr. 545/2013. Tribunalul TULCEA | Pretenţii. Decizia nr. 551/2013. Tribunalul TULCEA → |
|---|
