Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 1744/2015. Tribunalul VASLUI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1744/2015 pronunțată de Tribunalul VASLUI la data de 21-12-2015 în dosarul nr. 1744/2015
Document finalizat
Cod ECLI ECLI:RO:TBVAS:2015:005._
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL V.
CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1744/A/2015
Ședința publică de la 21 decembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE O. A. C.
Judecător V. A.
Grefier A. C.
----------------
Pe rol se află pronunțarea asupra cererii de apel declarată de apelanții - reclamant D. REVIȚA și D. I. în contradictoriu cu intimații - pârâți E. V., E. I. și S. I. V., împotriva sentinței civile nr. 1680/01.07.2015 a Judecătoriei Bârlad, având ca obiect - constatare nulitate act juridic contract de vânzare cumpărare, cauză ale cărei dezbateri au avut loc în ședința publică din 09.12.2015 și consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când în conformitate cu art. 396 (1) Cod procedură civilă, pronunțarea cauzei s-a amânat pentru termenul din data de 16 decembrie 2015, iar instanța având nevoie de timp suplimentar pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 21 decembrie 2015.
INSTANȚA
Asupra cauzei de față constată următoarele,
Prin sentința civilă nr. 1680/01.07.2015 a Judecătoriei Bârlad a fost respinsă excepția puterii de lucru judecat în ce privește cererea reconvențională constatarea nulității absolute a contractului de arendă încheiat la data de 1 noiembrie 2011, înregistrat la Primăria Banca la nr._ din 6 aprilie 2012, formulată de pârâții reclamanți E. V. și E. I. în contradictoriu cu reclamanții pârâți D. Revița și D. I. și pârâtul S. V. I..
A fost respinsă cererea reconvențională constatarea nulității absolute a contractului de arendă încheiat la data de 1 noiembrie 2011, înregistrat la Primăria Banca la nr._ din 6 aprilie 2012 formulată de pârâții reclamanți E. V. și E. I. în contradictoriu cu reclamanții pârâți D. Revița și D. I. și pârâtul S. V. I..
A fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active și excepția lipsei de interes a reclamanților D. Revița și D. I. în cererea principală, excepție invocată de pârâții E. V. și E. I..
A fost respinsă acțiunea principală în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub.nr.358 din 8 aprilie 2014 la Biroul Individual Notarial B. I.Tony M. formulată de reclamanții: D. Revița, CNP_ și D. I., CNP_, domiciliați în Bârlad, ..62, ., ., cu reședința în . și domiciliul procedural la cabinet de avocat D. C. M., ., nr.47, ..Iași în contradictoriu cu pârâții E. V., CNP_ și E. I., CNP_, domiciliați în Bârlad, ..70, jud.V., S. V. I., CNP_, domiciliat în București, Șoseaua Ș. cel M., nr.33, .,., sector 2, București, completată cu obligarea la plata de daune interese formulată de aceiași reclamanți numai în contradictoriu cu pârâtul S. V. I..
A fost respinsă excepția puterii de lucru judecat în legătură cu cererea reconvențională subsidiară încetarea efectelor contractului de arendă încheiat la data de 1 noiembrie 2011 înregistrat la Primăria Banca la nr._ din 6 aprilie 2012, formulată de pârâții reclamanți E. V. și E. I. în contradictoriu cu reclamanții pârâți D. Revița și D. I., excepție invocată de reclamanții pârâți D. I. și D. Revița.
S-a admis cererea reconvențională subsidiară prin care se solicită încetarea efectelor contractului de arendă încheiat la data de 1 noiembrie 2011 înregistrat la Primăria Banca la nr._ din 6 aprilie 2012, cerere formulată de pârâții reclamanți E. V. și E. I. în contradictoriu cu reclamanții pârâți D. Revița și D. I..
S-a dispus încetarea efectelor contractului de arendă încheiat la data de 1 noiembrie 2011 înregistrat la Primăria Banca la nr._ din 6 aprilie 2012 începând cu data notificării nr.54/N/2014 transmisă prin Biroul Executorului judecătoresc S. I. M. comunicată la data de 11 decembrie 2014.
A obligat reclamanții pârâți D. Revița și D. I. să plătească pârâților reclamanți E. V. și E. I. suma de 470 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Referitor la fondul cauzei, se observă că în contractul de arendă a cărui nulitate absolută se solicită, părți sunt pârâtul reclamant E. V., alături de reclamanta pârâtă D. Revița, ambii având calitatea de arendași.
În conținutul contractului s-a menționat că obiectul arendării îl constituie suprafața de 5 ha teren arabil, situat în ., cu indicarea vecinătăților, contract semnat fără obiecțiuni, pentru ca prin prezenta cerere reconvențională pârâții reclamanți E. V. și E. I. să susțină că arendatorul S. I. V. nu era proprietar pe respectiva suprafață de teren, ci al unei cote ideale de ½, nefiind dispusă ieșirea din indiviziune, astfel că obiectul contractului nu poate fi o cotă parte ideală abstractă, nematerializată.
La data încheierii contractului de arendă erau în vigoare disp.Codului civil, Legea nr.287/2009, iar potrivit art.1778 Cod civil, locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.
Potrivit art.1836 Cod civil, pot fi arendate orice bunuri agricole, singura omisiune sancționată cu nulitatea absolută fiind neîncheierea acestuia în forma scrisă așa cum prevăd disp.art.1838 Cod civil.
Cum contractul de arendă a cărui nulitate absolută se solicită este încheiat în formă scrisă, iar potrivit art.1250 Cod civil, contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum și atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general, instanța apreciază că referirile menționate de reclamanți ca având drept consecință nulitatea absolută a contractului nu intră la omisiunea prev.de art.1836 Cod civil, iar pe de altă parte interesul ocrotit este unul particular și nu general, pentru a avea drept consecință nulitatea absolută a contractului, cu atât mai mult cu cât pârâtul reclamant E. I. invocă propria culpă la încheierea contractului de arendă întrucât cunoștea situația de fapt a terenului la data încheierii contractul fiind cel care îl lucra.
Pentru aceste considerente, excepția puterii de lucru judecat cu privire la capătul de cerere reconvențională constatarea nulității absolute a contractului de arendă încheiat la data de 1 noiembrie 2011, formulat de pârâții reclamanți E. V. și E. I., invocată de reclamanții pârâți D. I. și D. Revița, a fost respinsă dar și capătul de cerere reconvențională privind constatarea nulității absolute a acestui contract.
În ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub.nr.358 din 8 aprilie 2014 la Biroul Individual Notarial B. I.Tony M., reclamanții au susținut că acest contract a fost încheiat între pârâții E. V. și E. I. în calitate de cumpărători și pârâtul S. V. I. în calitate de vânzător, cu privire la cota parte indiviză de ¾ din cota sa parte indiviză de ½ pe care acesta o deține în baza titlului de proprietate nr.3/1993, astfel că prin această tranzacție pârâții E. V. și E. I. au cumpărat 3/8 din suprafața de_ mp teren arabil amplasat în tarlaua 5, . „M.” situat în extravilanul . și cum anterior acestei tranzacții, S. I. și Săvăstru R., încheiaseră cu ei, cât și cu pârâții contractul de arendă înregistrat sub nr._ din 6 ianuarie 2006 la Primăria . 1 iunie 2006 – 31 decembrie 2011, contract prelungit printr-un nou contract de arendare încheiat la data de 1 ianuarie 2012 cu o durată până la 31 decembrie 2017, contract ce viza și terenul înstrăinat, invocă nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.358 din 8 aprilie 2014 în formularea acțiunii, interesul fiind dreptul de preemțiune care le-a fost recunoscut prin art.16 din cadrul ambelor contracte de arendare.
Pârâții reclamanți E. V. și E. I. au invocat lipsa calității procesuale active a reclamanților D. I. și D. Revița în formularea cererii, întrucât potrivit disp.art.1730-1740 Cod civil, Legea nr.287/2009, sancțiunea nerespectării dreptului de preemțiune este nulitatea relativă și nu nulitatea absolută, ceea ce implică ca reclamanții să dovedească o vătămare, dar și lipsa interesului reclamanților D. I. și D. Revița în formularea cererii, întrucât în situația nulității relative, efectul constă în aceea că bunul ce face obiectul contractului reintră cu efect retroactiv în proprietatea vânzătorului.
Excepțiile invocate de pârâții reclamanți E. V. și E. I. au fost respinse întrucât reclamanții au precizat că solicită constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub.nr.358 din 8 aprilie 2014, ori așa cum prevăd disp.art.1247 Cod civil, nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată pe cale de acțiune sau pe cale de excepție, obligația instanței fiind de a analiza pe fond dacă excepția invocată intră în categoria nulităților absolute sau relative, iar pe de altă parte reclamanții au interes în formularea acțiunii, ei invocând un drept de preemțiune cu privire la un bun ce în cazul admiterii acțiunii în constatare nulitate absolută reintră în patrimoniul vânzătorului, ei putând valorifica dreptul lor de preemțiune.
În contractul de arendă încheiat la data de 1 noiembrie 2011 și înregistrat cu nr._ din 6 aprilie 2012, încheiat între S. I. V. în calitate de arendaș și E. V. și D. Revița, în calitate de arendași, s-a prevăzut la art.16, că în cazul înstrăinării suprafeței de teren ce face obiectul contractului, arendașii au drept de preemțiune în procesul de vânzare cumpărare.
Prin contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.358 din 8 aprilie 2014, S. I. V., în calitate de vânzător a vândut pârâtului E. V. căsătorit cu E. I. cota parte indiviză de ¾ din cota sa parte indiviză de ½ din întregul drept de proprietate, bun propriu, asupra suprafeței de 67.922 m.p., teren situat în extravilanul ., restul cotei părți indivize de ¼ din întregul drept de proprietate, reprezentând cota lui din dreptul de proprietate deținută din indiviziunea cu S. R..
La data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub.nr.358 din 8 aprilie 2014 erau în vigoare dispozițiile Codului civil, Legea nr.287/2009.
Potrivit art. 1246 Cod civil, orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o altă sancțiune, iar potrivit art.1246 alin.4 cod civil “ prin acordul părților nu pot fi instituite și nici suprimate cauze de nulitate. Orice convenție sau clauză contrară este declarată nulă”.
Art. 1247 prevede: „Este nul contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes general.”, iar potrivit art.1247 alin.2 „Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acțiune sau de excepție.” Potrivit art.1248 Cod civil „Contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes particular este anulabil.”Potrivit art.1730 alin.1 Cod civil „ În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun. Potrivit art.1730 alin.2 Cod civil „ Dispozițiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel.”
Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil, prevede la art.123 alin.3 că dreptul de preemțiune prevăzut la alin.1 și 2 este supus disp.art.1730 -1740 din Codul civil numai cu privire la contractele de vânzare încheiate după . Codului civil.
Întrucât interesul privind ocrotirea dreptului de preemțiune este unul particular, aspect ce rezultă și din dispozițiile art.1730 Cod civil, potrivit cărora un preemtor poate să cumpere cu prioritate un bun, instanța a apreciat că deși în conținutul contratului de arendă s-a prevăzut dreptul de preemțiune al arendașilor, sancțiunea nerespectării acestuia nu poate avea drept consecință nulitatea absolută a contractului, cel puțin una relativă dacă se dovedește o vătămare de către reclamanți, situație ce nu a fost dovedită, iar reclamanții nu au solicitat anularea contractului, ci constatarea nulității absolute a acestuia pentru acest motiv.
Mai mult decât atât, înstrăinarea s-a făcut către unul din cei doi preemtori, respectiv către arendașul E. V., or potrivit art.1734 Cod civil “În cazul în care mai mulți titulari și-au exercitat preempțiunea asupra aceluiași bun, contractul de vânzare se consideră încheiat cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune”.
În consecință, întrucât nerespectarea dreptului de preemțiune de către pârâtul S. I. V. nu poate avea drept consecință nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub.nr.358 din 8 aprilie 2014, dar și pentru faptul că nu se poate reține încălcarea de către acesta a dreptului de preemțiune în contratul de arendă, întrucât acesta era în legătură cu cei doi arendași, respectiv D. Revița și E. V., înstrăinarea fiind făcută în favoarea pârâtului reclamant E. V. și a soției sale, pârâta reclamantă E. I., cererea reclamanților D. I. și D. Revița pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub.nr.358 din 8 aprilie 2014 a fost respinsă ca neîntemeiată, așa cum a fost respinsă și cererea completatoare prin care au solicitat obligarea pârâtului S. I. V. la plata sumei de 10.000 lei, prejudiciu solicitat pentru încălcarea dreptului de preemțiune, întrucât pe de o parte acțiunea care justifică această solicitare, respectiv constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub.nr.358 din 8 aprilie 2014 a fost respinsă, iar pe de altă parte dreptul de preemțiune a fost respectat prin înstrăinarea terenului cu un preemtor legal de același rang.
În ce privește cererea reconvențională subsidiară, formulată de pârâții reclamanți E. V. și E. I., au susținut că urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.358 din 8 aprilie 2014, între ei și S. V. I., dar și a contractului de donație imobiliară autentificat sub nr. 599 din 20 iunie 2014 cu S. V. I., a contractului de donație imobiliară autentificat sub nr. S 61 din 29 septembrie 2014, ei au devenit proprietarii suprafeței totale de_ mp, astfel că potrivit art.1011 Cod civil „Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatorului este opozabil dobânditorului dacă: a) în cazul imobilelor înscrise în Carte Funciară, dacă locațiunea a fost notată în Cartea Funciară, or cum contractul de arendă nr._/2012 nu a fost notat în Cartea Funciară nr._ și_ a ., dreptul arendașilor nu este opozabil dobânditorilor, iar ca o consecință a denunțării contractului de arendă nr._/2012 prin notificarea efectuată prin intermediul B. S. I. M. sub nr.54/N din 9 decembrie 2014, efectele contractului încetează în baza art.1351 Cod civil.
Susținerile pârâților reclamanți E. V. și E. I. sunt argumentate de cele două contracte existente la dosarul cauzei, respectiv contractul de vânzare cumpărare autentificat sub.nr.358 din 8 aprilie 2014 la Biroul Individual Notarial B. I.Tony M. privind înstrăinarea de către pârâtul S. I. V. către E. V. și E. I. a cotei indivize de ¾ din cota parte indiviză de ½ din întregul drept de proprietate asupra suprafeței de_ mp, dar și contractul de donație imobiliară autentificat sub nr.961 din 29 septembrie 2014 la Biroul Individual Notarial B. I.Tony M., privind donația cotei indivize de 5/16 din întregul drept de proprietate asupra suprafeței de 32.276 m.p. pârâtului E. V., restul cotei indivize de 3/8 din ½, fiind bun comun a soților E. V. și E. I., iar restul cotei indivize de 4/8 din ½, bun comun devălmaș a soților D. I. și D. Revița.
Practic prin încheierea celor două contracte, pârâtul S. I. V. nu mai este proprietarul suprafeței ce a constituit obiectul contratului de arendare încheiat la 1 noiembrie 2011.
În conținutul contratului de arendă s-a prevăzut numai obligația proprietarului ca în cazul înstrăinării suprafeței de teren, arendașii să aibă un drept de preemțiune, drept ce a fost respectat, contractul fiind încheiat cu unul din preemtori.
Potrivit art.1811 alin.2 Cod civil „ Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează: a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară; b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării.”
În cazul de față locațiunea nu a fost notată în cartea funciară, însă noii proprietari ai terenului, respectiv pârâții reclamanți D. I. și D. Revița, prin notificarea efectuată prin intermediul B. S. I. M. sub nr.54/N din 9 decembrie 2014 a înștiințat reclamanții pârâți cu privire la rezilierea contratului de arendă și obligarea de eliberare a terenului și cum potrivit art.1321 Cod civil, contractul încetează prin denunțare unilaterală, instanța urmează să admită capătul de cerere subsidiar din cererea reconvențională și să dispună încetarea efectelor acestuia cu ocazia înstrăinării suprafeței de teren ce face obiectul contractului, ca urmare a notificării nr.54/N din 9 decembrie 2014, comunicată la data de 11 decembrie 2014 de B. S. I. M., acceptată tacit de către reclamanții pârâți până la momentul formulării prezentei acțiuni.
Motivele pentru care a fost respinsă excepția puterii de lucru judecat pentru capătul de cerere reconvențională ,constatarea nulității absolute a contractului de arendă, sunt și pentru respingerea excepției puterii de lucru judecat pentru cererea reconvențională subsidiară întrucât obiectul cauzei ce a constituit obiectul dosarului în care s-a pronunțat Sentința Civilă nr.865 din 26 martie 2014 a Judecătoriei Bârlad l-a constituit rezilierea contractului de arendă și nu încetarea efectelor de arendă, excepția puterii de lucru judecat cu privire la acest capăt de cerere a fost respinsă.
Împotriva acestei soluții au declarat apel pârâții reclamanți D. I. și D. Revița, pentru următoarele motive:
Instanța de fond in mod greșit a respins acțiunea principala prin care au solicitat constatarea nulității contractului de vanzare-cumparare nr. 358/08.04.2014.
Au insistat atat in scris cat si oral in fata instanței de fond cu privire la faptul ca, fostul proprietat arendator S. I. V. prin vânzarea terenului care făcea obiectul contractului de arendare incheiat la data de 01.11.2011 pentru perioada 01.01.2012 (inregistrat sub nr._/06.04.2012 la Primăria Comunei Banca) si pana la data de 31.12.2017 a incalcat dreptul de preemptiune, reglementat intre parti prin prisma art. 16 din contractul de arendare menționat.
Intimații din prezenta cauza au susținut in mod repetat aspectul ca, cadrul legal le permitea sa aleagă pe oricare dintre arendași, fara sa fie obligate sa respecte o anumita publicitate specifica dreptului de preemptiune.
Prin urmare, din punctul lor de vedere dar se pare si al instanței de fond, nefiind vorba de o terța persoana de contractul de arendare cu care s-ar fi incheiat contractul de vanzare-cumparare a cărui nulitate o solicita, nu se poate vorbi din punctul lor de vedere de o incalcare a dreptului de preemptiune (pe fondul faptului ca contractul s-a incheiat tot cu un arendaș).
Instanța de fond a ignorat faptul ca actele care au emanate de la . in eroare notarul (asta daca ii prezumam buna credința) cu privire la faptul ca in baza contractului de arendare incheiat la data de 01.11.2011 (pentru perioada 01.01.2012 -inregistrat sub nr._/06.04.2012 la Primăria Comunei Banca si pana la data de 31.12.2017), existau doi arendași respectiv apelanții si intimații din prezenta cauza.
Ca argumente de text, in susținerea punctului lor de vedere cu privire la incalcarea legitimității dreptului nostru de preemptiune au făcut si fac trimitere in continuare la dispozițiile art. 1732 C.civ care statuează de la alin.i la alin.4 obligația vânzătorului de a-si instiinta preemptorul de vânzarea bunului imobil, de oferta ferma pe care a primit-o.
Este foarte adevărat ca sunt . preemptori, ambele parti atat apelanții cat si intimații E. V. si E. I., fiind titularii unui drept de Dreemptiune in baza aceluiași contract de arendare incheiat la data de 01.11.2011 pentru perioada 01.01.2012 si pana la 31.12.2017 (inregistrat sub nr._/06.04.2012 la Primăria Comunei Banca) si pe care intimații E. V. si E. I., in funcție de cum le este convenabil il analizează in doua ipostataze diferite:
a)in intampinarea formulata la fond odată susțin ca sunt beneficiarii dreptului de preemptiune in baza contractului de arendare anterior menționat si ca arendatorul proprietar S. I. V. putea sa aleag pe oricare dintre arendași fara sa poată fac publica procedura;
b)in reconventionala principala de la fond prin care solicitau constatarea nulității contractului de arendare anterior menționat, considerau ca nu sunt respectate condițiile de validitate a contractului de arendare intrucat din punctul lor de vedere, nu poate face obiectul contractului de arendare o cota ideala indiviza din TP nr. 3/1073 eliberat la data de 25.10.1993 pe numele lui S. R. si S. loan V..
Pentru aceasta ipoteza au subliniat si la fond ca e vorba de unul si același contract de arendare, iar o posibila soluție de constatare a nulității contractului de arendare asa cum solicita intimații E. V. si E. I. duce si la nulitatea contractului de vanzare-cumparare nr. 358/08.04.2014 intrucat aceștia nu mai pot invoca dreptul de preemptiune ca arendaș a cărui beneficiari au fost la data încheierii contractului.
Cred ca acesta a fost si motivul instanței in soluția data pentru a da o aparenta de legalitate si de echitate fata de situația dedusa judecații, marcata de subiectivismul ca in fond era vorba de familia colegei sale doamna E. G..
In sustinerea legitimității dreptului lor de preemptiune au făcut trimitere, ca doctrina juridica, la autori precum A. Foltis care in lucrarea Dreptul de preemptiune publicata la Ed. Hamangiu 2011 paginile 184-196, susține ca art. 1848 C.Civ. trebuie sa fie coroborat in ce privește modul sau de exercitare cu dispozițiile art. 1730-1739 Noul C.Civ.
Susțin ca in cazul contractului de arendare, fiind un contract special, unica sa forma sa de opozabilitate fata de terți este diferita fata de alte tipuri de contracte, in prezenta speța fii-id aplicabile dispozițiile art. 1838 alin.i C.civ..
Astfel, singura procedura pentru a se prevala de opozabilitate arendașul este inregistrarea contractului la Consiliul Local in a cărui raza teritoariala se afla bunul de exploatatie agricola, aspect respectat de apelanții din prezenta cauza, nuamrul de inregistrare fiind_/06.04.2012.
Prin urmare, in situația data, ambii arendași, atât apelanții D. I. si RE VITA, cat si intimații E. V. si I., sunt beneficiarii aceluiași drept de preemptiune cu aceeași forma de opozabilitate in baza înregistrarii sub nr._/06.04.2012.
Astfel, conchid ca, chiar si in contextul concursului dintre preemptori in ciuda susținerilor intimantilor, vânzătorul era obligat sa notifice de intenția de vânzare a terenului si a prețului solicitat ambii titulari ai dreptului de preemptiune, acesta din punct de vedere legal neputand ignora dispozițiile art. 1732 C.civ.
Aceeași opinie o manifesta si autorul la care au făcut trimitere A. FOLTIS care studiază pe larg reglementarea dreptului de preemptiune.
II. Cu atat mai mult, in lumina celor expuse anterior, apreciază absurda soluția instanței de fond prin care aceasta practic a admis incetarea contractului de arendare incheiat la data de 01.11.2011 pentru perioada 01.01.2012 (inregistrat sub nr._/06.04.2012 la Primăria Comunei Banca) si pana la data de 31.12.2017, ca urmare a cumpărării terenului de intimate si implicit ca urmare a unei notificări trimise prin executor judecătoresc, prin care li se punea in vedere apelanților in mod abuziv sa elibereze terenul.
Arăta ca, o astfel de cauza de incetare a contractului de arendare nu este prevăzuta nici ca o clauza contractuala si cu atat mai puțin poate fi interpretata ca o cauza de incetare de drept, art. 1850 C.civ. neindicand o astfel de posibila situație.
Mai mult decât atat, acest text de lege nu da posibilitatea judecătorului sa ajungă la o astfel de concluzie legiuitorul indicând in mod concret care sunt aceste cauza respectiv deces, incapacitatea sau falimentul arendașului.
Analizând notificarea primita de apelanți si expediata pe data de 9.12.2014 prin B. S. I. M. aceasta incalca toate normele imperative statuate de legiuitor cu privire la contractul de arendare.astfel, astfel de notificare poate fi legala daca sunt indeplinite cumulativ condițiile art, 1848 C.civ aplicabil in situația in care contractul de arendare ar fi ajuns la termenul stipulat iar proprietarul de teren nu manifesta nici o conduita cu privire 1 ao viitoare soarta a raporturilor contractuale.
Legiuitorul a statuat prin prisma acestui articol ca aceste notificări intre cele doua parti contractante trebuie sa parvină in cazul terenurilor cu destinație agricola cu cel puțin un an anterior datei incetarii contractului.
Prin urmare, acest tip de notificare si-ar fi produs efectele daor daca făcea trimitere la perioada imediat următoare datei incetarii contractului respective 31.12.2017.
In lumina art. 1848 C.civ. notificare trimisa prin B. S. I. M. este abuziva mai ales ca motivul incetarii contractului inainte de termen ar fi ca, contractul de arendare ar ramane fara obiect.
Din punctul nostru de vedere intimații au cumpărat un teren agricol grevat cu sarcina unui contract de arendare de care aveau cunoștința, aceștia putând incheia contractul de vanzare-cumparare tocmai in baza contractului de arendare a cărui incetare inainte de termen o cer.
III. Instanța de fond in mod greșit a respins cererea lor completatoare prin care solicitam despăgubiri de la S. V. I. de 10 ooo lei pentru încălcarea cu rea-credinta a contractului de arendare solicitam admiterea ei.
In probarea relei credințe a lui S. V. I. au făcut trimitere la faptul ca cu putere de lucru judeact in dosarul nt._ filele 62 (declarație martor CAZ#$J M., filele 6 declarație martor BRASOVEANU M. D., filele 20-21 -intampinarea lui E. I. SI V. care se plâng de neintelegerile cu D. REVLTA SI I. si ca li se pare împovărătoare continuarea contractului de arenda, in virtutea căruia au profitat de dreptul de preemptiune incheind in final vânzarea cumpărarea cu S. V. I., la acel moment procedural fiind de accord cu rezilierea contractului de arendare).
Reamintim motivele pe care se juxtapun dispozitivul sentinței civile nr. 875/26.03.2014 din dosarul nr._ pentru a susține o strategie abordata de S. V. I. impreuna cu E. V. SI I. care dorind sa ne inlature de la posibilitatea contraofertarii terenului arendat (asta daca se respecta procedura dreptului de preemptiune) a urmărit . eliberarea de sarcina arendării a terenului din litigiu pentru a nu mai fi discuțiile prezente legate de dreptul nostru de preemptiune.
Apreciază ca dispozițiile legale sunt clare cu privire la sancționarea vânzătorului de rea-credinta care vinde in favoarea unui tert si aici facem trimitere la art. 1733 C.civ.
Totuși din punctul lor de vedere buna-credinta este strâns legata de forța obligatorie a contractului, aspecte care duc la concluzia ca părțile contractante trebuie sa-si îndeplinească obligațiile cu buna credința.
Cu privire la cuatum s-a raportat la practica CEDO in materie.
Probe: înscrisuri.
In drept: art. 466 C.pr.civ., art. 468, art. 470 C.civ.
Intimații-pârâți-reclamanți E. V. și E. I. au formulat întâmpinare împotriva cererii de apel, prin care au arătat că motivele de apel formulate sunt nefondate si bazate pe o interpretare greșita a textelor de lege invocate.
1.Soluția instanței de fond de a respinge acțiunea principala formulata de reclamanți cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr 358/2014 la BNP B. Tony M. este legala si temeinica.
Prin cererea formulata, apelantii -reclamanți au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vanzare-cumparare sus menționarea urmare a faptului ca la vânzarea terenului li s-ar fi incalzat dreptul de preemtiune ce li—1 conferă art 16 din contractul de arenda pe care il incheiasera in anul 2012 cu proprietarul terenului,paratul S. I. V..
Întrucât interesul privind ocrotirea dreptului de preemtiune este unul particular ,instanta de fond a apreciat in mod legal faptul ca sancțiunea nerespectarii dreptului de preemtiune nu este nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare, ci nulitatea relativa a acestuia,caz in care reclamanții trebuiau sa dovedească o vătămare suferita in patrimoniul lor,ce nu poate fi altfel inlaturata in alt mod decât prin anularea actului invocat. In acest caz, sanctiunea contractului de vanzare-cumparare era anularea sa si nu constatarea nulității sale absolute, asa cum au solicitat reclamanții.
Pe de alta parte, din probele administrate in cauza a rezultat ca atat reclamanții D. I. si D. Revita,dar si parații E. V. si E. I.,aveau calitatea de arendasi,in baza contractului de arenda_/2012 si in consecința si calitatea de preemtori legali asupra terenului din litigiu.
Contractul de vanzare-cumparare 358/2014 s-a încheiat intre S. I. V. in calitate de vânzător si E. V. si soția sa ,in calitate de cumparatori,iar momentul încheierii contractului sus mentionat,dreptul de preemtiune invocat de reclamanți era reglementat de dispozițiile actualului cod civil,mai exact de art 1730-1739/c civil.
In speța de fata nu se aplica nici lg 16/1994,care era abrogata prin apariția noului cod civil,dar nici le 17/2014 care a intrat in vigoare dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare.
In aceste conditii, instanta de fond a apreciat in mod corect ca reclamanții dar si parații aveau calitatea de preemtori legali,in temeiul art 1849/c civil.
In temeiul art 1734 lit b/c civil,in caz de concurs intre preemtori legali contractul de vanzare-cumparare se considera incheiat cu titularul dreptului legal de preemtiune ales de vânzător.
înștiințarea sau Notificarea de publicitate a vânzării pe care o invoca apelantii,nu era obligatorie pentru vânzătorul S. I. V.,deoarece contractul de vanzare-cumparare nu a fost incheiat cu un tert ci cu unul din arendasi,ce avea calitatea de preemtor legal si pe care 1-a ales cu prioritate inaintea reclamanților.
Nici art 1734 lit b/c civil si nici art următoare din codul civil nu reglementează in ce modalitate trebuie făcuta aceasta alegere ,ceea ce inseamna ca reclamanții nu pot impune vânzătorului condiții in alegerea preemtorului legal la vânzare.
Acest punct de vedere este unul legal rezultat din interpretarea fireasca a art 1734 lit b dar si a art 1732/c civil,care prevede in mod expres ca in cazul in care contractul se incheie cu un tert,vânzătorul are obligația de a Notifica de indata preemtorul de acest lucru.
De aici se trage concluzia fireasca ca numai in aceasta situație este obligatorie Notificarea preemtorului iar nerespectarea acestei obligații face ca vânzarea sa fie valabila doar sub condiția suspensiva a neexercitarii de către preemtor a dreptului de preemtiune ,conform art 1731/c civil.
Motivele de apel ale apelanților se concentrează pe invocarea art 1732/c civil,alin 1-4 dar ajung prin a se contrazice in propriile rationamente,recunoscand ca ne aflam in prezenta unui concurs de preemtori legali,situatie reglementata de art 1374 lit b/c civil,si care nu obliga vânzătorul la indeplinirea vreunei formalități speciale.
Aspectele referitoare la condițiile de valabilitate ale contractului de arenda,precum si cele referitoare la opozabilitatea sa fata de terți - cu referire la înregistrarea contractului la Consiliul Local al localității unde e situat terenul arendat,nu au nici un fel de efect asupra art 1734 lit b/c civiLcare prevede ca in caz de concurs de preemtori,contractul se incheie cu titularul dreptului de preemtiune ales de vanzator,fara a exista din partea acestuia obligația de Notificare pe care o invoca apelanții.
Situațiile prevăzute de art 1732/c civil si 1734/c civil sunt diferite,si sunt date de calitatea diferita a persoanei cumparatorului,in primul caz fiind vorba de un tert,in al doilea caz fiind vorba de un preemtor legal.
2.Solutia instanței de fond de a admite cererea reconventionala subsidiara privitoare la constatarea încetării efectelor contractului de arenda_ /2012 este deasemenea legala.
Ca urmare a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr 358/2014 dar si a contractelor de donație autentificate sub nr 599 din 20 iunie 2014 si 961 din 29 septembrie 2014,paratii-reclamanti E. V. si E. I. au devenit proprietarii suprafeței totale de teren pe care S. I. V. o avea in proprietate de 5 ha si care a format obiectul contractului de arenda_/2012. In baza acestor contracte,paratii-reclamanti i-au Notificat pe reclamanții D. I. si D. Revita de incetarea efectelor contractului de arenda,in speța fiind aplicabile disp art 1812 alin 2/c civil dar si art 181 l/c civil ce se aplica in consecința.
Cum in speța de fata, terenul înstrăinat era înscris in cartea funciara,contractul de arenda ar fi putut fi opozabil cumpărătorului dobanditor numai in situația in care acest contract ar fi fost inscris in cartea funciara. Cum arenda este o varietate a contractului de locatiune ,disp rt 1811 lit a/c civil,au fost in mod corect aplicate,dreptul arendașilor nefiind opozabil dobanditorilor.
Dispozițiile art 1848/c civil,invocate de apelanti,se refera la reînnoirea arendării si la situațiile in care se poate face aceasta reinoirea contractului de arenda,aspecte ce nu au legătura cu speța in cauza.
Notificarea nr 54 din 9 decembrie 2014 este legala si întrunește condițiile prev de art 1812 alin 2/c civil,producand in contextul invocat deja prin referire la art 1811 lit a/c civil,efecte de încetare a contractului de arenda,chiar de la data primirii de către apelanți a acestei notificări.
Pentru valabilitatea contractului de arenda se solicita . a acestuia,dar conform art 1838 alin 4 / c civil dispozițiile in materie de carte funciara rămân aplicabile si acestui tip de contract prin analogie,mai ales in situația imobilelor înscrise in cartea funciara in vederea opozabilității dobanditorilor de imobile in caz de instrainare. Terenul cumpărat de intimati,conform notarilor din cartea funciara,nu era grevat de sarcini asa cum apreciază apelanții.
Apreciem hotărârea instanței cu privire la soluționarea cererii reconventionale subsidiare,ca fiind legala si temeinica,apelul declarat fiind nefondat.
3.Cererea completatoare formulata de reclamanții apelanți D. I. si D. Revita a fost in mod corect respinsa.
Aceasta cerere nu a fost dovedita cu nici o proba administrata in cauza. Dreptul la daune interese este reglementat de art 1530/c civil iar conform acestui text de lege,creditorul are dreptul la daune interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i 1-a cauzat si care este consecința directa a neexecutarii culpabile,fara justificare,a obligațiilor fata de creditor.
Reclamanții au solicitat aceste daune interese pentru ca ar fi fost perturbata esența contractului de arenda. Aceasta situație putea fi inlaturata daca s-ar fi depus diligentele necesare inscrierii contractului de arenda in cartea funciara.
Cum acest lucru nu s-a respectat,reclamantii nu au dreptul la despăgubiri.
Prin propria lor culpa,reclamantii si-au creat aceasta situatie,motiv pentru care apreciem ca cererea a fost in mod corect respinsa.
Mai mult,paratul S. I. V. a respectat dispozițiile legale cu privire la dreptul de preemtiune,iar acesta nu a dat dovada de rea credința la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
F. de aceste aspecte apreciem ca cererea completatoare formulata de reclamanți a primit o soluție legala,motiv pentru care apreciem apelul formulat nefondat si sub acest aspect.
4.1n ce privesc probele propuse in motivele de apel,solicitam ca instanța de dispună decăderea apelanților din proba cu inscrisuri, atat timp cat acestea nu au fost depuse odată cu apelul formulat,in temeiul art 470 alin 4/c pr civila,si in conținutul apelului nu se face vorbire de alte înscrisuri noi ce ar intenționa sa le depună.
In drept invocă disp art 205/c pr civila.
De asemenea, și intimatul-pârât S. I. V. a formulat întâmpinare împotriva cererii de apel, prin care a solicitat respingerea acesteia, arătând că cererea privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare a fost în mod corect respinsă de prima instanță și că cererea de completare a reclamanților cu privire la obligația sa la plata sumei de_ lei, cu titlu de daune interese, a primit o soluție corectă.
Analizând motivele de apel formulate de apelantă, prin prisma ansamblului materialului probatoriu și normelor legale aplicabile în cauză, instanța de apel reține următoarele următoarele:
Referitor la situația de fapt, instanța de apel constată că, prin cererea de chemare în judecată principală, s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 358/08.04.2014 la Biroul Individual Notarial B. Tony M.. Reclamanții au completat cererea principală și au solicitat obligarea pârâtului S. I. V. la plata de daune interese în cuantum de_ lei pentru încălcarea dreptului de preemțiune. Pârâții E. V. și E. I. au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de arendă încheiat la data de 01.11.2011, înregistrat la Primăria Banca sub nr._/06.04.2012, iar, în subsidiar, să se constate încetarea efectelor contractului de arendă, începând cu data notificării nr. 54/N/2014 transmisă prin B. S. I. M.. Prin sentința civilă nr. 1680/01.07.2015, Judecătoria Bârlad a respins excepția puterii de lucru judecat în ceea ce privește cererea reconvențională constatarea nulității absolute a contractului de arendă, a respins cererea reconvențională constatarea nulității absolute a contractului de arendă, a respins excepția lipsei calității procesuale active și excepția lipsei de interes a reclamanților în cererea principală, a respins cererea principală, așa cum a fost completată, a respins excepția puterii de lucru judecat în legătură cu cererea principală subsidiară, a admis cererea reconvențională subsidiară și a dispus încetarea efectelor contractului de arendă încheiat la data de 01.11.2011, înregistrat la Primăria Banca sub nr._/06.04.2012, începând cu data notificării nr. 54/N/2014 transmisă prin B. S. I. M.. Prin cererea de apel, apelanții-reclamanți au arătat că, în mod greșit, prima instanță a respins cererea principală, a admis cererea reconvențională subsidiară și a respins cererea lor completatoare.
În ceea ce privește situația de fapt reținută de către prima instanță, se constată că aceasta nu face obiectul vreunei critici în apelul formulat de apelanți. Astfel, este necontestat faptul că intimatul-pârât S. I. V., în calitate de vânzător, a vândut, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 358/08.04.2014 la Biroul Individual Notarial B. Tony M., intimaților-pârâți-reclamanți cota parte indiviză de ¾ din cota sa parte indiviză de ½ din întregul drept de proprietate, bun propriu, asupra suprafeței de_ mp teren situat în extravilanul comunei Banca, jud. V..
În drept, se constată că prima instanță a făcut, în mod corect, aplicarea dispozițiilor din Noul Cod civil, având în vedere dispozițiile art. 6 potrivit cărora dispozițiile legii noi se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după ..
Privitor la cererea principală, instanța de apel constată că apelanții-reclamanți au indicat expres că solicită constatarea nulității absolute.
Astfel, prin cererea de chemare în judecată ce face obiectul prezentei judecății, apelanții-reclamanți-pârâți au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 358/08.04.2014 la Biroul Individual Notarial B. Tony M..
Așadar, reclamanții-pârâți, care au beneficiat și de asistență juridică, au stabilit în mod clar obiectul și cauza acțiunii lor conform prevederilor art. 9 alin. 2 C.proc.civ., potrivit cărora obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților.
În aceste condiții, față de specificul procesului civil, instanța are obligația să respecte dreptul de dispoziție al reclamanților exercitat în conformitate cu art. 9 alin. 2 C.proc.civ. și trebuie să se pronunțe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăși limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel, potrivit art. 22 alin. 6 C.proc.civ.
Nulitatea este o sancțiune juridică ce intervine în cazul în care actul juridic nu este întocmit cu respectarea condițiilor de fond și de formă imperativ stabilite de lege, conduce la lipsirea actului juridic de efectele sale specifice . În funcție de caracterul interesului ocrotit prin impunerea condiției, nulitatea este clasificata doctrinar în nulitate absoluta și nulitate relativa, regimul celor doua forme de nulitate fiind distinct în conținut și efecte.
Astfel, instanța de apel nu poate ignora prevederile art. 9 din Noul Cod de procedură civilă privitor la dreptul de dispoziție al părților, potrivit căruia obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților, ceea ce presupune dreptul părților de a determina cadrul procesual, prin stabilirea limitelor judecății, sub aspectul obiectului și cauzei, precum și dispozițiile art. 397 alin. 1 din Noul Cod de procedură civilă care stipulează că instanța este obligată să se pronunțe asupra tuturor cererilor deduse judecății, ea neputând acorda mai mult sau altceva decât s-a cerut, dacă legea nu prevede altfel. Reclamanții au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, deci doar cu privire la acest aspect instanța se poate pronunța. Chiar având în vedere principiul rolului activ al judecătorului, instanța nu se poate substitui voinței părților și nici să încalce principiul disponibilității în procesul civil. Mai mult, observă instanța de apel că, încă de la formularea cererii de chemare în judecată și de primul termen de judecată, reclamanții au beneficiat de asistența calificată a avocatului lor.
În consecința, fața de motivele invocate prin cererea de chemare în judecată principală s-ar putea susține exclusiv sancțiunea nulității relative, însă în limitele investirii date – constatare nulitate absolută contract de vânzare-cumpărare - instanța nu putea aprecia asupra pertinenței motivelor invocate, fără a acorda altceva decât s-a solicitat. Raportat tuturor considerentelor expuse mai sus, întrucât nici unul din temeiurile invocate de reclamanți nu pot atrage sancțiunea nulității absolute, fața de obiectul și cauza acțiunii deduse judecății, în mod corect a fost respinsă această cerere a reclamanților-pârâți
Având în vedere această soluție de respinge a cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 358/08.04.2014 la Biroul Individual Notarial B. Tony M., instanța de apel constată că, în mod corect, s-a respins și cererea principală completatoare prin care s-a solicitat obligarea pârâtului S. I. V. la plata de daune interese în cuantum de_ lei.
De asemenea, privitor la soluția cererii reconvenționale subsidiare, instanța de apel constată că, în mod corect, prima instanță a admis această cerere.
Astfel, s-a reținut corect că intimații-pârâți-reclamanți, în calitate de noi proprietari ai terenului, prin notificarea efectuată prin intermediul B. S. M. I. au înștiințat apelanții-reclamanți-pârâți cu privire la denunțarea unilaterală a contractului, iar, potrivit art. 1321 Cod civil, contractul încetează și prin denunțarea unilaterală, aplicând-se regulile generale de la contractul de locațiune.
Nu pot fi reținute susținerile apelanților privitoare la faptul că notificarea expediată prin intermediul B. S. M. I. încalcă condițiile prevăzute de art. 1848 Cod civil deoarece acesta prevede condițiile necesare pentru reînnoirea contractului de arendă, or în speță s-a reținut denunțarea unilaterală a acestuia.
Față de toate aceste considerente de fapt și de drept, apelul formulat de apelanții-reclamanți împotriva sentinței civile nr. 1680/01.07.2015 a Judecătoriei Bârlad este nefondat și urmează a fi respins, iar sentința va fi păstrată.
Față de soluția la care a ajuns instanța în urma deliberării, având în vedere caracterul accesoriu al capătului de cerere privitor la acordarea cheltuielilor de judecată, în temeiul art. 453 Codul de procedura civila, precum și în virtutea principiului accesorium sequitur principale (accesoriul urmează principalul), instanța de apel urmează să respingă și acest capăt de cerere formulat de apelanții-reclamanți, ca neîntemeiat, și să îi oblige, având în vedere că au căzut în pretenții, la plata către intimații-pârâți E. V. și E. I. a sumei de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu avocat, și va respinge cererea intimatului-pârât S. I. V. de acordarea a cheltuielilor de judecată în apel, acesta nefăcând dovada vreunor cheltuieli ocazionate de soluționarea prezentei cauze în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul formulat de apelanții-reclamanți D. Revița și D. I. împotriva sentinței civile nr. 1680/01.07.2015 a Judecătoriei Bârlad, sentință pe care o păstrează.
Obligă apelanții-reclamanți la plata către intimații-pârâți a sumei de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 21.12.2015.
Președinte, O. A. C. | Judecător, V. A. | |
Grefier, A. C. |
Red. jud. AOC/20.01.2016
7 ex./..01.2016
Judecătoria Bârlad: jud. D. - E. J.
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 1411/2015. Tribunalul... | Grăniţuire. Decizia nr. 1613/2015. Tribunalul VASLUI → |
|---|
