Acţiune în evacuare. Contract de închiriere. Prorogare legală în baza Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. Excepţii
| Comentarii |
|
Potrivit dispoziţiilor art. 13 lit. i) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, contractul de închiriere nu se prelungeşte în cazul în care chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinţei.
Convieţuirea la care se referă textul de lege menţionat are în vedere acele persoane care locuiesc împreună în acelaşi imobil, chiar dacă în unităţi locative distincte.
în condiţiile în care proprietarul nu locuieşte în acelaşi imobil cu chiriaşul nu se pune problema convieţuirii, chiar şi în situaţia în care proprietarul este cel faţă de care s-a reţinut un comportament reprobabil al acestuia.
în aceste condiţii, chiriaşii sunt îndreptăţiţi la prelungirea contractului, iar proprietarul are obligaţia de a-i notifica, potrivit art. 10 din aceeaşi ordonanţă de urgenţă.
(Decizia nr. 1506 din 22 mai 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 10810 din 7 iunie 2000, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis acţiunea formulată de reclamanţii C.M., R.E., S.G., D.O.M., S.M., D.T., M.V., O.P., P.E.M., O.D. şi S.A. şi a dispus evacuarea pârâţilor P.P. şi P.L. din imobilul situat în str. G., sectorul 1, Bucureşti, pentru lipsă de titlu, obligându-i totodată la plata sumei de 1.028.000 lei cheltuieli de judecată către reclamanţi.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că cei doi pârâţi au făcut imposibilă convieţuirea şi folosirea normală a locuinţei, fiind astfel îndeplinite condiţiile art. 13 lit. i) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi ale art. 24 lit. b) alin. 2 şi art. 25 din Legea nr. 114/1996.
Apelul declarat de pârâţi împotriva sentinţei a fost respins ca nefondat prin Decizia civilă nr. 96 din 16 ianuarie 2001 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ.
Pentru a decide astfel, tribunalul a înlăturat toate criticile formulate de apelanţii-pârâţi, reţinând că acestora li s-a respectat dreptul la apărare, că din probe rezultă, într-adevăr, faptul că pârâţii fac imposibilă convieţuirea, având un comportament reprobabil şi că din nici o probă nu rezultă că pârâţii ar fi solicitat încheierea unui contract de închiriere în conformitate cu dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
împotriva deciziei au declarat recurs pârâţii, criticând-o pentru următoarele motive:
1. Tribunalul a respins în mod greşit cererea lor de administrare a probei cu martori, cerere adresată instanţei în conformitate cu dispoziţiile art. 292 din Codul de procedură civilă. Aceasta deoarece pârâţii au dovedit cu acte medicale şi cu certificate de handicap permanent, faptul că, la prima instanţă au fost imobilizaţi la pat în ziua când s-a judecat cauza şi, pentru acest motiv, nu au putut să se prezinte cu martorii pentru audiere.
2. în mod greşit a reţinut instanţa că ei nu au solicitat încheierea unui contract de închiriere, în condiţiile în care au depus la dosar copia acţiunii introdusă de ei în acest scop, care face obiectul Dosarului nr. 7223/1999.
Pe de altă parte, instanţa nu a observat că, potrivit dispoziţiilor art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, obligaţia de a notifica în vederea încheierii unui nou contract revine proprietarului, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii; în cazul nerespectării acestei obligaţii, contractul se consideră prelungit de drept, conform art. 13 din ordonanţa de urgenţă.
3. Instanţa a interpretat greşit probele atunci când a stabilit că pârâţii fac imposibilă convieţuirea.
Astfel, la dosar s-au depus două procese-verbale de contravenţie care sunt legate de un incident petrecut în faţa porţii şi în care sunt implicate persoane care nu locuiesc în imobil. Or, convieţuirea presupune, în primul rând, factorul timp, iar în al doilea rând, evenimente care au legătură directă cu locuirea şi folosirea unui imobil în care locuiesc mai multe persoane şi familii, prin tulburarea directă a uzului acestora asupra imobilului, prin acte repetate, pe o perioadă relativ lungă. Aşadar, nişte acte izolate, care nu au legătură cu locatarii imobilului sau cu uzul acestuia, nu pot fi considerate, aşa cum reţine instanţa, drept comportament reprobabil care face imposibilă convieţuirea.
Analizând probele dosarului, Curtea reţine următoarele:
Reclamanţii au redobândit în proprietate imobilul din str. G., imobil ce le fusese preluat de stat înainte de 22 Decembrie 1989.
La data de 11 mai 1999, reclamanţii au trimis pârâţilor o notificare, prin care le-au adus la cunoştinţă faptul că nu sunt de acord cu prelungirea contractului de închiriere încheiat de pârâţi cu Primăria Municipiului Bucureşti, având ca obiect spaţiul de la parterul imobilului, pentru motivele prevăzute la art. 13 lit. i) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
La data de 27 septembrie 1999 au introdus pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti cererea de evacuare a pârâţilor din imobil.
Din probele administrate în cauză (copiile proceselor-verbale de contravenţie, planşe fotografice, declaraţia martorului N.N., coroborate cu lipsa răspunsului la interogatoriu al pârâţilor) rezultă că, într-adevăr, pârâţii au avut un comportament reprobabil faţă de reclamanţi, comportament prin care aceştia au înţeles să-şi manifeste dezaprobarea în legătură cu faptul că reclamanţii au reuşit, prin intermediul instanţei, să-şi redobândească imobilul în proprietate.
Această atitudine, care a fost, de altfel, sancţionată contravenţional, nu echivalează însă cu acel "comportament care face imposibilă convieţuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinţei" la care se referă art. 13 lit. i) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Aceasta deoarece, în speţă, reclamanţii nu locuiesc în acelaşi imobil cu pârâţii, iar convieţuirea la care se referă textul de lege menţionat are în vedere acele persoane care locuiesc împreună, în acelaşi imobil, chiar dacă în unităţi locative distincte.
Prin urmare, nu se poate reţine din probele administrate că pârâţii ar face imposibilă convieţuirea celorlalţi locatari, care ocupă alte spaţii locative din imobilul din str. G., sau că i-ar împiedica pe aceştia să-şi folosească normal locuinţa, iar în ceea ce-i priveşte pe reclamanţi nu se pune problema "convieţuirii".
Neputându-se reţine situaţia prevăzută de art. 13 lit. i) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, rezultă că pârâţii sunt îndreptăţiţi la prelungirea contractului de închiriere, iar obligaţia de a-i notifica în acest scop revine proprietarilor, în temeiul art. 10 din ordonanţa de urgenţă, şi nu chiriaşilor, cum în mod nelegal a reţinut tribunalul.
Până la îndeplinirea acestei obligaţii de către reclamanţi, contractul anterior încheiat se consideră prelungit de drept, conform art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, iar evacuarea pârâţilor din imobil pentru lipsă de titlu apare ca fiind dispusă fără temei legal.
în raport de cele reţinute, Curtea consideră că nu se mai impune analiza criticii referitoare la necesitatea administrării probei testimoniale de către pârâţi.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. 3 din Codul de procedură civilă, Curtea va admite recursul şi va modifica decizia.
Rejudecând apelul pârâţilor, Curtea îl va admite şi, în temeiul art. 296 din Codul de procedură civilă, va schimba în tot sentinţa judecătoriei, în sensul că va respinge acţiunea ca neîntemeiată. (Judecator Nina Grigoras)
| ← Acţiune în evacuare. Contract de închiriere. Prorogare... | Acţiune în evacuare. Contract de închiriere. Imobil... → |
|---|
