Acţiune în evacuare. Existenţa unei hotărâri de obligare a reclamantului la încheierea contractului de închiriere cu pârâţii. Justificarea titlului locativ
| Comentarii |
|
Statuarea instanţelor, cum că pârâţii nu deţin titlu pentru spaţiul ocupat, întrucât prorogarea legală a locaţiunii în ce-i priveşte nu operează, este greşită.
Aceasta deoarece, printr-o hotărâre judecătorească anterioară, reclamantul a fost obligat la încheierea unui contract de închiriere cu pârâţii, astfel încât a dispune evacuarea acestora ar însemna nesocotirea efectelor respectivei hotărâri judecătoreşti.
(Decizia nr. 2398 din 18 septembrie 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 12229 din 11.10.2000, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis acţiunea formulată de reclamantul R.O. împotriva pârâţilor T.M., T.M. şi T.B., dispunând evacuarea acestora din apartamentul nr. 2 situat în sectorul 2, Bucureşti. Totodată, a fost respinsă excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de pârâţi.
Pentru pronunţarea acestei sentinţe, prima instanţă a reţinut că sunt incidente în speţă dispoziţiile art. 13 lit. g) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, având în vedere că, fără acordul proprietarului, pârâţii au schimbat destinaţia spaţiului de locuit, transformându-l în sediu de societate comercială; s-a reţinut, în plus, că pârâţii au dobândit şi o altă locuinţă, iar după redobândirea de către proprietar a imobilului în litigiu, pârâţii chiriaşi nu au încheiat cu acesta contract de închiriere. De asemenea, pârâţii au dobândit şi o altă locuinţă într-un imobil compus din parter şi trei etaje.
în privinţa autorităţii de lucru judecat, s-a apreciat că nu operează în cauză, deoarece a fost invocat un alt temei juridic, reprezentat de dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Sentinţa a rămas definitivă prin respingerea ca nefondat a apelului declarat de pârâţi, conform Deciziei civile nr. 1024/A din 26.03.2001 a Tribunalului Bucureşti -Secţia a lll-a civilă.
Tribunalul a apreciat ca fiind corectă soluţia potrivit căreia pârâţii nu justifică titlu locativ şi, ca atare, se impune evacuarea acestora, având în vedere că aceştia folosesc imobilul în alt scop decât acela de locuinţă, respectiv ca societate comercială. Nu a putut fi reţinută susţinerea apelanţilor, potrivit căreia, încă din anul 1994, respectiva societate îşi are sediul, în fapt, la o altă adresă, câtă vreme aceştia nu au modificat statutul şi contractul privitor la societatea comercială, în sensul de a stabili sediul la adresa unde pretind că aceasta funcţionează.
De asemenea, faptul că cele două apartamente au fost dobândite de apelantul T.M. în indiviziune cu alte persoane nu a fost apreciat de natură a înlătura aplicabilitatea dispoziţiilor art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 (excepţie de la prorogarea legală a locaţiunii), deoarece textul menţionat nu distinge dacă proprietatea dobândită este exclusivă sau indiviză, ci impune doar ca aceasta să fie corespunzătoare.
Soluţia dată excepţiei autorităţii de lucru judecat a fost apreciată ca fiind corectă, întrucât aspectele puse în discuţie în prezentul proces nu au făcut obiect de analiză cu ocazia primei judecăţi, definitivată prin respingerea acţiunii în evacuare.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de apelanţii-pârâţi, care au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, arătând următoarele:
- Instanţele au respins greşit excepţia puterii lucrului judecat, deoarece, pe de o parte, prin Decizia nr. 314 din 16.02.1999 a Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a lll-a civilă, s-a respins acţiunea în evacuare introdusă de reclamant, iar pe de altă parte, prin Sentinţa civilă nr. 11079 din 3.09.1999 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamantul, în calitate de proprietar, a fost obligat să încheie contract de închiriere cu pârâţii. Există deci două hotărâri judecătoreşti prin care se recunosc drepturile locative ale pârâţilor-recurenţi în contradictoriu cu reclamantul.
- în privinţa fondului cauzei, s-a susţinut că soluţia este greşită, deoarece în speţă nu sunt incidente dispoziţii de exceptare de la prelungirea contractului de închiriere. Astfel, locuinţa dobândită de T.M. nu are caracter corespunzător în sensul legii, fiind vorba doar de o cotă ideală de 1/4 din 1/2, din două apartamente a câte 3 camere, având 6 proprietari coindivizari.
- Argumentul privind schimbarea destinaţiei locuinţei nu putea fi reţinut, deoarece înregistrarea sediului unei societăţi comerciale la o anumită adresă reprezintă o simplă formalitate, iar reclamantul nu a făcut dovada unei schimbări a destinaţiei.
Recursul este fondat, în sensul considerentelor ce se vor arăta în continuare.
Dispunând evacuarea pârâţilor, instanţele au apreciat că aceştia nu justifică titlul locativ pentru spaţiul pe care îl ocupă, deoarece prorogarea legală a locaţiunii în ce-i priveşte nu operează, fiind incidente dispoziţii de exceptare de la aceasta, în condiţiile în care au dobândit altă locuinţă în proprietate, conform art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, şi, pe de altă parte, au schimbat destinaţia imobilului, din aceea de locuinţă, în sediu social.
în faza recursului s-au depus însă la dosar înscrisuri din care rezultă că, prin hotărâre judecătorească, definitivă la 11.01.2000, rămasă irevocabilă prin nerecurare, numitul R.O. a fost obligat să încheie contract de închiriere cu pârâţii-recurenţi din prezenta cauză în privinţa apartamentului situat în sectorul 2.
Rezultă că, pentru acest spaţiu, din care li s-a cerut evacuarea, pârâţii justifică un titlu.
Susţinerea intimatului-reclamant, conform căreia obligarea la încheierea contractului de închiriere ar fi privit o perioadă limitată şi, oricum, depăşită (până în noiembrie 1999), nu poate fi primită.
Este adevărat că, potrivit cererii de chemare în judecată care a făcut obiectul Dosarului nr. 12914/1998 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, reclamanţii T. au solicitat să se constate că s-a prelungit de drept, pe o perioadă de 5 ani, în condiţiile art. 7 din Legea nr. 112/1995, contractul lor de închiriere, mai exact până în noiembrie 1999, şi să fie obligat pârâtul la încheierea contractului.
Prin Sentinţa civilă nr. 11079 din 3.09.1999, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a obligat pe pârâtul R.O. la încheierea contractului de închiriere, fără să precizeze care este durata acestuia.
Nici din considerentele sentinţei nu rezultă că durata contractului ar fi fost limitată în timp până în noiembrie 1999, mai ales că, motivându-şi soluţia, instanţa face trimitere la dispoziţiile Legii nr. 17/1994 şi ale Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, reţinând că a operat o prorogare legală, întrucât proprietarul nu a respectat prevederile art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind notificarea chiriaşului, intervenind, astfel, sancţiunea prelungirii locaţiunii.
Sentinţa a rămas definitivă, prin respingerea apelului declarat de reclamant.
Fără să mai exercite calea de atac a recursului, reclamantul a lăsat să devină irevocabilă o hotărâre judecătorească ce-l obligă la încheierea unui contract de închiriere cu pârâţii.
în aceste condiţii, a dispune evacuarea pârâţilor ar însemna nesocotirea unei hotărâri judecătoreşti, care, pentru aceştia, reprezintă titlu locativ.
în consecinţă, văzând aspectele menţionate anterior, se constată că hotărârile instanţelor anterioare, prin care s-a dispus evacuarea pârâţilor, sunt lipsite de temei legal, ceea ce atrage incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, în baza cărora recursul va fi admis şi decizia tribunalului modificată, în sensul admiterii apelului. Conform art. 296 din Codul de procedură civilă, va fi schimbată sentinţa primei instanţe, în sensul respingerii acţiunii în evacuare ca neîntemeiată. (Judecator Adina Nicolae)
| ← Acţiune în evacuare. Inexistenţa unor raporturi locative.... | Acţiune în evacuare. Contract de închiriere. Prorogare... → |
|---|
