Acţiune în evacuare. Contract de închiriere. Prorogare legală în baza Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. înţelesul noţiunii "locuinţă corespunzătoare"

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (I)

în condiţiile în care art. 23 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 reglementează un domeniu special al raporturilor locative dintre chiriaşi şi persoanele care au redobândit în proprietate imobilele, şi anume schimbul obligatoriu de locuinţe, trebuie să se recurgă la legea generală în materia locuinţelor, respectiv Legea nr. 114/1996, pentru aprecierea caracterului "corespunzător" al locuinţei, în sensul prevăzut de art. 13 lit. b) din ordonanţa de urgenţă.

Atât timp cât suprafaţa utilă a locuinţei înstrăinate este sub nivelul determinat în baza "exigenţelor minimale" prevăzute de Legea nr. 114/1996, cât şi al locuinţei deţinute cu chirie, nu poate fi considerată "corespunzătoare", în sensul art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.

(Decizia nr. 1157/R din 19 aprilie 2001 - Secţia a IV-a civilă)

Reclamanta T.G.B. i-a chemat în judecată pe pârâţii C.F., C.G., C.A., C.S. şi C.F. pentru evacuarea lor din locuinţa situată în Bucureşti, sectorul 2, motivând că este proprietara imobilului şi că pârâţii, cu rea-credinţă, nu au achitat chiria timp de mai mult de 3 luni.

Ulterior, reclamanta a modificat şi precizat acţiunea, în sensul că solicită evacuarea pârâţilor din locuinţă pentru lipsa titlului locativ, deoarece, potrivit art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, contractul de închiriere pe care aceştia îl aveau încheiat cu S.C. "F." S.A. Bucureşti (nr. 18.226 din 14.05.1994) urmează a nu se considera prelungit, din cauza faptului că pârâtul C.F. şi familia sa au devenit proprietarii unui apartament cu două camere, situat în Bucureşti, sectorul 2, pe care l-au vândut.

Pârâţii s-au opus la admiterea acţiunii, susţinând că vânzarea apartamentului din proprietatea lor nu constituie un motiv de neprelungire a contractului de închiriere pentru locuinţa în litigiu, deoarece apartamentul nu constituia o locuinţă corespunzătoare, în sensul legii, iar dispoziţia din art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 se referă numai la deţinerea sau înstrăinarea unei locuinţe corespunzătoare. Pârâţii au înaintat acţiune reconvenţională, prin care au cerut obligarea reclamantei la încheierea contractului de închiriere pentru spaţiul în litigiu.

Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, prin Sentinţa civilă nr. 4500 din 18.04.2000, a admis acţiunea, motivând că pârâţii se încadrează în situaţia de excepţie prevăzută de art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în sensul că nu a operat prorogarea legală a contractului de închiriere, care a expirat la data de 18.04.1999, titularul contractului de închiriere (C.F.) fiind proprietarul unei alte locuinţe compuse din 2 camere, la fel ca şi compunerea locuinţei în litigiu.

Pârâţii au declarat apel împotriva sentinţei, cerând schimbarea ei, în sensul respingerii acţiunii, pentru următoarele motive:

- prima instanţă nu s-a pronunţat asupra capătului de cerere din acţiunea reclamantei privind rezilierea contractului de închiriere pentru spaţiul în litigiu;

- interpretarea dată de prima instanţă dispoziţiilor art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 este greşită, deoarece, pe de o parte, pârâtul C.F. nu mai este proprietarul acelui apartament, fiind nevoit să-l vândă, pentru a plăti sulta stabilită prin hotărârea de ieşire din indiviziune asupra lui, iar, pe de altă parte, apartamentul nu constituia o locuinţă corespunzătoare, având în vedere că el nu asigura suprafaţa locuibilă de 75 mp pentru întreaga familie, respectiv de 15 mp de persoană, aşa cum prevede Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în cazul schimbului forţat de locuinţă.

Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a civilă a respins apelul, motivând că prin cererea precizatoare reclamanta a învestit instanţa numai cu solicitarea evacuării pentru lipsa titlului locativ, iar în ce priveşte cel de-al doilea motiv de apel, reţinând că nu se aplică în cazul prevăzut de art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 regulile de determinare a normei locative prevăzute în art. 23 şi următoarele din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.

Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de către pârâţi, aceştia cerând casarea ei şi admiterea apelului declarat împotriva sentinţei, pentru motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 11 din Codul de procedură civilă. Recurenţii nu au dezvoltat separat fiecare motiv de recurs, reiterând criticile pe care le-au formulat şi împotriva sentinţei de fond.

Curtea constată că recursul este fondat.

Potrivit dispoziţiilor art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, contractul de închiriere nu se prelungeşte în cazul în care chiriaşii sunt proprietarii unei locuinţe corespunzătoare ori au înstrăinat o astfel de locuinţă după data de 1 ianuarie 1990, în aceeaşi localitate. Tribunalul a considerat că nu sunt aplicabile în acest caz dispoziţiile din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privitoare la schimbul obligatoriu de locuinţe, dispoziţii care, pentru determinarea caracterului "corespunzător" al locuinţei ce trebuie oferită chiriaşilor, spre a se efectua schimbul, indică drept criteriu calcularea suprafeţei locuibile în raport de norma locativă de 15 mp de persoană (art. 23 alin. (2)). Tribunalul nu a indicat însă după ce alte criterii ar trebui determinată noţiunea "locuinţă corespunzătoare", prevăzută de art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.

Curtea apreciază că nu este întemeiată susţinerea recurenţilor în ce priveşte necesitatea determinării caracterului "corespunzător" al locuinţei în raport de norma locativă stabilită în art. 23 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. Acest act normativ reglementează un domeniu special, anume cel al raporturilor locative dintre chiriaşi şi persoanele care au redobândit în proprietate imobilele preluate de stat fără titlu valabil. Pentru acest domeniu special legiuitorul a adoptat reglementări diferite în raport de finalitatea urmărită prin fiecare măsură. Astfel, a stabilit în cap. II că locuinţa care trebuie să fie pusă la dispoziţia chiriaşului de către proprietar, pentru ca acesta să obţină mutarea obligatorie a chiriaşului, este necesar să îndeplinească anumite cerinţe, indicate de lege, printre care şi o normă locativă, fără să concluzioneze dacă locuinţa care îndeplineşte aceste cerinţe este "corespunzătoare".

Pentru acordarea beneficiului prelungirii contractului de închiriere chiriaşului care foloseşte o astfel de locuinţă, legiuitorul a înţeles să impună restricţii, printre care şi cele prevăzute în art. 13 din Ordonanţa de urgentă a Guvernului nr. 40/1999.

între cele două măsuri nu există nici o legătură, astfel că una nu poate împrumuta condiţiile juridice ale alteia, neavând nici o raţiune, de exemplu, aprecierea locuinţei ca fiind necorespunzătoare, în sensul art. 13 lit. b) din ordonanţa de urgenţă, în cazul în care locuinţa deţinută în proprietate sau înstrăinată de chiriaşi nu îndeplinea cerinţele prevăzute în cap. II din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, dar oferea condiţii de locuit mai bune decât locuinţa închiriată.

în consecinţă, Curtea reţine că pentru aprecierea caracterului "corespunzător" al locuinţei, în sensul prevăzut de art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, trebuie să se recurgă la legea generală care, în domeniul locuinţelor, este Legea nr. 114/1996.

în anexa nr. 1 "Exigenţe minimale pentru locuinţe" a Legii nr. 114/1996, republicată, se prevede la pct. B "Suprafeţe minimale", pentru o familie formată din 5 persoane, cum este aceea a pârâţilor, un număr de 4 camere şi o suprafaţă utilă de 87 mp, din care suprafaţa locuibilă este de 54 mp (o cameră de zi în suprafaţă de 20 mp şi dormitoare în suprafaţă de 34 mp).

Potrivit datelor din Contractul de vânzare-cumpărare nr. 26178 din 23.11.1992, încheiat între vânzătoarea S.C. "F." S.A. şi cumpărătorii C.F. şi R.N., apartamentul înstrăinat a fost compus din 2 camere şi a avut o suprafaţă utilă de 55,45 mp, el fiind atât sub nivelul de confort determinat în baza "exigenţelor minimale" prevăzute de Legea nr. 114/1996, republicată, cât şi al locuinţei deţinute de pârâţii-recurenţi în chirie, care are 3 camere şi o suprafaţă utilă de 81,95 mp, suprafaţa locuibilă fiind de 52,85 mp (contractul de închiriere din dosarul primei instanţe).

în raport de aceste date, Curtea reţine că locuinţa, pe care a avut-o în proprietate pârâtul C.F. şi pe care acesta a înstrăinat-o, nu era corespunzătoare, astfel că pârâtul beneficiază de prelungirea contractului de închiriere în condiţiile prevăzute de art. 1 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, având deci titlu locativ. în această situaţie, nu poate fi admisă cererea reclamantei de evacuare a pârâţilor din cauza inexistenţei titlului locativ al acestora.
Curtea constată că tribunalul, neacceptând aplicarea prevederilor art. 23 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, cerută de pârâţi pentru a învedera neaplicarea prevederilor art. 13 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, şi nepreocupându-se pentru a stabili, în condiţiile legii, dacă locuinţa înstrăinată de pârâtul C.F. a fost corespunzătoare, a ocazionat motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.

în consecinţă, Curtea va admite recursul şi va casa decizia tribunalului, iar pentru că şi prima instanţă a stabilit greşit inexistenţa titlului locativ al pârâţilor, va admite şi apelul pârâţilor şi va dispune, în baza art. 296 din Codul de procedură civilă, schimbarea în parte a sentinţei, în sensul respingerii acţiunii, menţinând celelalte dispoziţii ale sentinţei. (Judecator Nina Grigoras)

← Acţiune în evacuare. Existenţa unei hotărâri de obligare a...		Acţiune în evacuare. Contract de închiriere. Prorogare... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Acţiune în evacuare. Contract de închiriere. Prorogare legală în baza Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. înţelesul noţiunii "locuinţă corespunzătoare"