Acţiune în evacuare. Justificarea titlului locativ al chiriaşilor în condiţiile în care aceştia au dat curs celei de-a doua notificări trimise de către proprietari în baza Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999
| Comentarii |
|
Trimiterea unei noi notificări de către proprietari în vederea încheierii contractului de închiriere, după ce prima a rămas fără răspuns, echivalează practic cu acceptarea de către proprietari a locaţiunii chiriaşilor până la data noii notificări, astfel că numai în raport de noua notificare urmează a se aprecia respectarea dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
(Decizia nr. 1649 din 3 iulie 2002 - Secţia a IV-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 1109 din 16.02.2001, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti a admis acţiunea formulată de reclamanta F.F., prin împuternicitul T.L., împotriva pârâţilor A.V., A.M. şi A.C.; a admis excepţia lipsei calităţii de reprezentant în ce-l priveşte pe reclamantul F.R.S. şi a respins cererea acestuia ca fiind introdusă de o persoană fără calitate de reprezentant; a dispus evacuarea pârâţilor din apartamentul situat în Bucureşti, sectorul 6.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că reclamanţilor li s-a retrocedat, prin Decizia civilă nr. 2413/A din 8.10.1999 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, apartamentul în litigiu, care este ocupat de pârâţi în baza Contractului de închiriere nr. 35 din 17.08.1994, încheiat pe termen de 5 ani cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatarul S.C. "O." S.A.
Cu privire la reclamantul F.R.S., instanţa a reţinut că acţiunea a fost introdusă în numele său de T.L., în baza unui mandat autentic întocmit în Germania, dar care nu este supralegalizat, conform art. 162 din Legea nr. 105/1992, şi nu prezintă apostila prevăzută de art. 3 alin. 1 din Convenţia de la Haga din 5.10.1961, ratificată de România prin Ordonanţa Guvernului nr. 66/1999, aprobată prin Legea nr. 52/2000, situaţie în care s-a apreciat că persoana care a promovat acţiunea în numele acestui reclamant nu-şi justifică calitatea de reprezentant.
Cum însă acţiunea în evacuare este un act de administrare, instanţa a apreciat-o ca admisibilă, chiar dacă a fost legal introdusă numai de unul dintre coproprietari, respectiv de F.F.
Cu privire la fondul cauzei, s-a reţinut că reclamanţii i-au notificat pe pârâţi în vederea încheierii contractului de închiriere, conform Notificării nr. 1895 din 19.05.2000, comunicându-le data şi locul întâlnirii şi că, deşi pârâţii au primit această notificare cu o zi mai târziu faţă de data fixată pentru întâlnire, ei aveau obligaţia, potrivit art. 10 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, să comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea pentru încheierea noului contract de închiriere în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
în absenţa unui răspuns al chiriaşilor în termen de 60 de zile de la primirea notificării, instanţa a apreciat întrunite cerinţele art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi a dispus evacuarea pârâţilor din apartamentul proprietatea reclamanţilor.
împotriva sentinţei au declarat apel pârâţii, iar prin Decizia civilă nr. 2766/A din 9.10.2001 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IV-a civilă s-a admis acest apel şi s-a schimbat în tot sentinţa atacată, în sensul respingerii acţiunii ca nefondată.
Pentru a decide astfel, tribunalul a avut în vedere că reclamanţii i-au notificat pe pârâţi cu depăşirea termenului de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, nerespectând în acest mod dispoziţiile art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, ceea ce a atras prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, în acest sens fiind dispoziţiile art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgentă a Guvernului nr. 40/1999.
Decizia pronunţată în apel a fost atacată cu recurs de către reclamanţi, care au criticat-o pentru greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 10 alin. (1) şi art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 (art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă).
în dezvoltarea acestui motiv au arătat că instanţa de apel a reţinut greşit că data deschiderii rolului fiscal este 11.04.2000, data încheierii Procesului-verbal nr. 2997 de predare-primire, încheiat de Primăria Municipiului Bucureşti -D.G.A.F.I., şi că în raport de acest moment a expirat termenul de 30 de zile prevăzut de art. 10 alin. (1), cu consecinţa aplicabilităţii în cauză a dispoziţiilor art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Chiar dacă s-ar admite teza instanţei de apel, termenul de 30 de zile, stipulat de art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, nu este un termen de decădere din dreptul de a încheia un nou contract de închiriere cu foştii chiriaşi ai statului, iar sancţiunea prevăzută de legiuitor pentru proprietarul care a rămas în pasivitate este tocmai aceea prevăzută de art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, adică prelungirea de drept a fostului contract de închiriere încheiat cu statul, până la ieşirea proprietarului din această pasivitate.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate şi a probatoriului administrat în cauză, Curtea reţine următoarele:
Concluzia pe care tribunalul şi-a întemeiat soluţia de respingere a acţiunii în evacuare a fost aceea că proprietarii i-au notificat pe chiriaşi după expirarea termenului de 30 de zile prevăzut de art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, situaţie în care evacuarea nu ar mai fi posibilă, datorită prelungirii de drept a vechiului contract de închiriere, conform art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Aşa cum au invocat şi recurenţii, această concluzie este greşită, pentru următoarele considerente:
Este adevărat că, potrivit art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în vederea încheierii noului contract de închiriere, proprietarul are obligaţia ca, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă sau de la deschiderea rolului fiscal, să notifice chiriaşului, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii.
Nerespectarea de către proprietar a termenului de 30 de zile prevăzut de art. 10 alin. (1) nu are însă ca efect decăderea acestuia din dreptul de a-l mai notifica ulterior pe chiriaş şi nici scutirea chiriaşului de obligaţia de a răspunde notificării făcute peste termenul de 30 de zile, în condiţiile art. 10 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, sub sancţiunea evacuării, prevăzută de art. 11 alin. (2), în cazul lipsei unui răspuns scris sau a refuzului nejustificat al chiriaşului de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării.
Singurul efect al nerespectării termenului prevăzut de art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 este cel reglementat de art. 11 alin. (1) din acelaşi act normativ şi anume că, până la încheierea unui nou contract de închiriere, obligaţia rămâne, aşadar, valabilă, vechiul contract al chiriaşilor se consideră prelungit, iar neplata chiriei până la încheierea noului contract nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare. Rezultă că prelungirea de drept a vechiului contract de închiriere va opera numai până la încheierea noului contract cu proprietarul, după ce acesta va notifica pe chiriaş oricând după expirarea termenului de 30 de zile prevăzut de art. 10 alin. (1).
în ce-l priveşte pe chiriaş, acesta are obligaţia de a răspunde notificării proprietarului indiferent de data la care a fost făcută notificarea, lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriaşului de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îndreptăţindu-l pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, în acest sens fiind dispoziţiile art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. '
Numai că, în speţă, condiţiile art. 11 alin. (2) nu sunt îndeplinite şi de aceea evacuarea intimaţilor-pârâţi nu este posibilă, astfel că, din acest punct de vedere, soluţia tribunalului este corectă şi va fi menţinută, avându-se în vedere argumentele ce se vor expune în continuare.
Deşi recurenţii i-au notificat pe chiriaşi în vederea încheierii noului contract de închiriere prin Notificarea nr. 1895 din 17.05.2000, iar intimaţii-pârâţi nu au răspuns acestei notificări în condiţiile art. 10 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, proprietarii-recurenţi le-au adresat chiriaşilor o nouă notificare în aprilie 2002, în vederea reglementării situaţiei locative a acestora în apartamentul proprietatea lor, punându-le în vedere să prezinte actele necesare pentru încheierea contractului de închiriere; noua notificare poartă nr. 1080 din 05.04.2002 şi se regăseşte în copie în dosarul din recurs.
Efectuarea unei noi notificări de către proprietari, din care rezultă acordul lor, la momentul anului 2002, de a încheia cu chiriaşii contractul de închiriere în condiţiile Legii nr. 241/2001, echivalează practic cu acceptarea de către proprietari a locaţiunii chiriaşilor până la data noii notificări, respectiv 5.04.2002, astfel că numai în raport de noua notificare urmează a se aprecia respectarea de către chiriaşi a dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, aprobată prin Legea nr. 241/2001.
Conform Notificării nr. 1080 din 05.04.2002, intimatul-pârât A.V. a fost invitat, pentru reglementarea situaţiei locative în apartamentul proprietatea recurenţilor, să se prezinte cu actele necesare în vederea încheierii contractului de închiriere la sediul executorului judecătoresc P.V., în ziua de 17.04.2002, orele 9.00, unde notificatul s-a şi prezentat, declarând că doreşte încheierea contractului de închiriere cu proprietarii, fapt consemnat în procesul-verbal încheiat la aceeaşi dată de executorul judecătoresc.
Pentru depunerea actelor necesare încheierii contractului de închiriere s-a fixat un nou termen la 23.04.2002, termen la care intimatul A.V. s-a prezentat la executorul judecătoresc cu copia actelor de identitate ale membrilor familiei sale, cu copia deciziei sale de pensionare şi cu adeverinţa de venituri a soţiei pe perioada aprilie 2000 - martie 2002, ceea ce reiese din procesul-verbal al executorului judecătoresc din 23.04.2002.
De vreme ce chiriaşii au dat curs Notificării proprietarilor din aprilie 2002 şi au fost de acord cu încheierea contractului de închiriere, prezentând documente care să ateste veniturile realizate, în vederea stabilirii chiriei, evacuarea lor din imobil în temeiul art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu este posibilă, deoarece sancţiunea evacuării prevăzută de acest text este condiţionată de refuzul nejustificat al chiriaşilor de a încheia noul contract de închiriere cu proprietarul, ceea ce nu este cazul în speţă, unde chiriaşii au fost de acord cu încheierea noului contract, aşa încât acesta urmează a se încheia între părţi, în condiţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Faţă de considerentele expuse, Curtea a constatat că soluţia tribunalului de respingere a acţiunii în evacuare este corectă, sancţiunea evacuării prevăzută de art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nefiind operantă în speţă, întrucât nu se poate reţine refuzul chiriaşilor de a încheia noul contract de închiriere cu proprietarii.
Pe cale de consecinţă, recursul reclamanţilor a fost respins, ca nefondat, iar decizia atacată a fost menţinută, conform art. 316 din codul de procedură civilă raportat la art. 296 din Codul de procedură civilă.
Văzând şi dispoziţiile art. 274 alin. 1 din Codul de procedură civilă, Curtea i-a obligat pe recurenţi la 2.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimaţi, reprezentând onorariu de avocat, dovedit cu chitanţa din dosar. (Judecator Georgeta Sirbu)
| ← Acţiune în evacuare. Modificări aduse locuinţei, fără... | Acţiune în evacuare. Inexistenţa unor raporturi locative.... → |
|---|
