Acţiune în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare îndreptată împotriva mandatarului vânzătorului. Lipsa calităţii procesuale pasive a mandatarului

Comentarii

0

C. proc. civ., art. 296

Potrivit regulilor mandatului, acesta încetează prin executarea lui. Din momentul încetării mandatului, mandatarul nu îl mai poate reprezenta în mod valabil pe mandant.

Mandatul dat pentru vânzare neprevăzând şi reprezentarea ulterioară în instanţe a mandantului pentru eventualele procese legate de bunul vândut, acţiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare trebuie îndreptată împotriva proprietarului vânzător şi nu împotriva mandatarului care nu are calitate procesuală pasivă.

Decizia civilă nr. 239/R din 11 aprilie 2006 -R.P

Imobilul înscris în cartea funciară a fost preluat în proprietate de Statul Român în baza Decretului nr. 223/1974 potrivit celor înscrise în cartea funciară.

Bunul imobil sus precizat aparţinând domeniului privat al statului făcea parte în momentul vânzării lui către recurenţi, din patrimoniul unităţii administrativ teritoriale pe care este situat, Municipiul B., potrivit art. 1 din HG. nr. 113/1992, art. 123 din Legea nr. 215/1995 şi art. 4 din Legea nr. 213/1998.

Vânzarea bunurilor de genul celui din cauza de faţă s-a efectuat de către unităţi specializate în numele şi pentru proprietarul vânzător, în baza mandatului stabilit prin art. 9 din Legea nr. 112/1995, în speţa de faţă, SC „RIAL” SRL - B. a îndeplinit mandatul stabilit de legiuitor şi a procedat, în numele şi pe seama vânzătorului, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare atacat în prezenta cauză.

Or, potrivit regulilor mandatului, acesta încetează (ca oricare alt contract sinalagmatic) prin executarea lui. Din momentul încetării mandatului, mandatarul nu îl mai poate reprezenta în mod valabil pe mandant.

Cum mandatul dat pentru vânzare nu a prevăzut şi reprezentarea ulterioară în instanţe a mandantului pentru eventuale procese legate de bunul vândut, urmează că mandatarul nu poate reprezenta proprietarul vânzător în procesul de faţă.

Aceasta înseamnă că acţiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare trebuia îndreptată împotriva proprietarului vânzător şi nu împotriva mandatarului care a încheiat contractul în numele şi pe seama proprietarului.

Situaţia se impune având în vedere că acţiunea vizează modificări în patrimoniul titularului dreptului real de proprietate (la momentul vânzării) şi nu în cel al mandatarului.

Aşa fiind, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a SC „RIAL” SRL - B. (art. 132 C. proc. civ.) şi ca urmare a respins recursul SC „RIAL” SRL - B. ca fiind declarat de o persoană care nu are calitate procesuală în cauza de faţă, a admis recursurile pârâţilor persoane fizice şi în temeiul art. 312 C. proc. civ. a modificat în tot decizia recurată în sensul că, urmare admiterii excepţiei sus-precizate a respins apelul reclamantei formulat împotriva sentinţei civile nr. 6759/2003 a Judecătoriei B.; consecutiv şi în temeiul art. 296 C. proc. civ. a schimbat în parte această sentinţă în sensul că a respins acţiunea introductivă ca fiind formulată împotriva unei persoane ce nu are calitate procesuală pasivă, păstrând celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Cu opinie separată în sensul respingerii recursurilor:

Cererea de constatare a nulităţii unui contract prin care locuinţa s-a vândut chiriaşilor se judecă în contradictoriu cu unitatea de stat prin care s-a realizat de fapt operaţiunea juridică a vânzării şi a cumpărătorilor care figurează în contracte.

SC „RIAL” SRL - B. este societatea care a realizat în fapt operaţiunea juridică a vânzării în baza unui mandat legal astfel cum a fost conferit prin dispoziţiile cuprinse în normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995. în acest sens sunt dispoziţiile art. 33 potrivit cărora vânzarea apartamentelor în condiţiile Legii nr. 112/1995 se face de către societăţile comerciale sau unităţile specializate în vânzarea locuinţelor sau care administrează locuinţele existente la data intrării în vigoare a legii.

în speţa dedusă judecăţii nu se discută apartenenţa dreptului de proprietate asupra imobilul ci nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, nulitate care trebuie să producă efecte cu privire la ambele părţi contractante.

întrucât acţiunea în nulitate este strâns legată de cauza actului juridic ca expresie a poziţiei subiective a părţilor faţă de contractul încheiat, se impunea obligatoriu chemarea în judecată a SC „RIAL” SRL - B. care a încheiat efectiv contractul şi care este parte prin organele sale de conducere în actele juridice atacate în justiţie.

Având în vedere modalitatea prin care intimata reclamantă a fost deposedată de dreptul de proprietate prin impunerea aplicării Decretului nr. 223/1974 - act contrar prevederilor constituţionale -înseamnă că dreptul de proprietate al acestei persoane nu a fost desfiinţat legal titlul statului fiind viciat.

Vânzarea-cumpărarea s-a realizat în condiţiile în care recurenţii pârâţi au cunoscut faptul că imobilul este revendicat de fostul proprietar şi astfel operaţiunea realizată este speculativă având o cauză imorală.

în cauză trebuie dată eficienţă voinţei părţilor şi aceasta cu atât mai mult cu cat a fost exprimata în scopuri ilicite şi în frauda intereselor proprietarului.

Referitor la problema bunei-credinţe, este de remarcat că subdo-bânditorul care cumpără de la stat un bun despre care ştie sau trebuia să ştie că a fost preluat de statul comunist în codiţii notorii de forţă, prin abuz, iar nu în condiţii obişnuite, achiziţionează în condiţii dubioase care exclud buna-credinţă.

în speţă chestiunea bunei-credinţe nu poate fi reţinută având în vedere că vânzarea s-a realizat cu nesocotirea prevederilor art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995, în sensul că s-a procedat la vânzare înainte ca cererea de restituire a imobilului formulată de intimata reclamantă să fie soluţionată de Comisie şi în condiţiile în care recurenţii pârâţi au fost notificaţi în acest sens.

încheind contractul de vânzare-cumpărare înainte de soluţionarea acestei cereri şi în pofida legii, aceştia şi-au asumat riscul sancţionării operaţiunii ilegale de nulitate absolută, având în vedere că nulitatea absolută a contractului pentru cauză ilicită nu poate fi cerută decât dacă scopul motivat, ilicit sau imoral este comun ambelor părţi.

Pe de altă parte au fost încălcate prevederile art. 8 din H.G. nr. 20/1996 care instituiau obligaţia suspendării procedurii administrative a vânzării-cumpărării până la lămurirea apartenenţei dreptului de proprietate.

în condiţiile arătate, existenţa dovedită a relei credinţe conduce la neaplicarea teoriei fondate pe „error communis facit jus” cu consecinţa desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare. Pentru ca eroarea comuna să-şi producă efectele trebuie ca aceasta să fie invincibilă. Or, acest caracter al invincibilităţii lipseşte, întrucât recurenţii pârâţi au cunoscut atât conduita intimatei reclamante cât şi situaţia imobilului.

<

Vezi şi alte speţe de drept civil: