Nulitatea contractului de vânzare. Nevalabilitatea titlului statului
| Comentarii |
|
Legea nr. 10/2001, art. 46 alin. (2)
Articolul 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, prevede că actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
La data încheierii actului de înstrăinare către intimaţii pârâţi, Statul Român era proprietar tabular ai imobilului vândut, iar în carte funciară nu era notată vreo Interdicţie de înstrăinare. Principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară apără pe terţii dobânditori de bună-credinţă, în special pe cei care au dobândit cu titlu oneros, de orice cauză de evicţiune anterioară titlului lor de dobândire, dacă cei vătămaţi prin înscriere nu au solicitat rectificarea înscrisurilor, pentru că în materie de CF înscrierea valorează titlu de proprietate.
Decizia civilă nr. 342/R din 14 iunie 2006 - C.J.
Prin sentinţa civilă nr. 1906 din 20 februarie 2003, Judecătoria B. a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul Municipiul B. prin primar.
A respins acţiunea formulată de reclamanta K.M. împotriva pârâţilor I.G.I.I., I.G.R., F.C., F.E., SC „RIAL” SRL şi Municipiul B. prin Primar.
Prin decizia civilă nr. 63 din 13 februarie 2006 a Tribunalului B. s-a respins apelul declarat de apelanta reclamantă K.M., decedată la data de 14 septembrie 2003 şi continuat de moştenitorii K.G., K.A. şi
B.S., împotriva sentinţei civile nr. 1906 din 20 februarie 2003 a Judecătoriei B., pe care a păstrat-o.
A luat act că intimaţii pârâţi I.G.I.I., I.G.R, F.C. şi F.E. nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Instanţa a reţinut că în cauză s-a stabilit că imobilul a fost preluat cu titlu valabil. Deşi prima instanţă a făcut referire şi la cele invocate prin concluziile scrise formulate de reclamantă, respectiv la incidenţa dispoziţiilor art. 948 pct. 2 şi art. 968 C. civ., prima instanţă nu avea obligaţia să analizeze aceste motive de nulitate având în vedere că apelanta reclamantă nu şi-a modificat sau completat cererea conform art. 132 C. proc. civ., adică până la prima zi de înfăţişare. De aceea, aceste motive de apel nu au fost analizate de instanţa de apel, având în vedere dispoziţiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. care nu permit schimbarea calităţii părţilor, a cauzei sau a obiectului cererii de chemare în judecată. De asemenea, acelaşi text de lege prevede că în apel nu se pot face cereri noi.
Nu a putut fi primit nici motivul de apel referitor la faptul că în data de 2 decembrie 1996 chiriaşul a fost notificat de reclamantă, atâta vreme cât, printr-o hotărâre irevocabilă se stabilise că imobilul intrase în proprietatea statului în mod valabil.
în final nu a putut fi primit nici motivul de apel referitor la reaua-credinţă a pârâţilor care, se susţine, este evidenţiată prin comportamentul acestora ulterior încheierii contractelor, avându-se în vedere că instanţa nu poate analiza decât motive de nulitate care trebuie să fie anterioare sau concomitente momentului încheierii contractului.
Judecând recursul instanţa a reţinut că activitatea de soluţionare a litigiului se derulează numai în limitele pretenţiilor determinate de reclamant prin cererea de chemare în judecată. Conform principiului disponibilităţii care guvernează procesul civil, judecătorul statuează asupra pretenţiilor deduse judecăţii în aceleaşi limite.
Instanţa de fond a fost investită să analizeze nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare care au ca obiect un imobil preluat fără titlu prin prisma dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Sub acest aspect, în mod întemeiat, instanţa de apel a reţinut că nu avea obligaţia să analizeze motivele de nulitate care se circumscriu prevederilor art. 948 pct. 2 şi art. 968 C. civ. Pe de altă parte, efectul devolutiv al apelului vizează ceea ce s-a judecat în primă instanţă fiind un mijloc procedural de continuare a procesului al cărui cadru sub aspectul obiectului şi cauzei a fost stabilit de reclamant, iar nu un mijloc de dezvoltare a cadrului procesual prin care să se formuleze pretenţii noi. Aprecierile legate de valabilitatea titlului statului sunt irelevante în cauză, având în vedere că titlul statului a fost analizat în cadrul altul proces, finalizat irevocabil prin decizia civilă nr. 647/1996 a Curţii de Apel B. Recurenţii reclamanţi nu au investit de fapt instanţa cu o acţiune privind cercetarea valabilităţii sau nevalabilităţii titlului statului.
în aceste condiţii orice referire legată de titlul statului este de prisos a fi examinată în calea extraordinară de atac a recursului.
Critica vizând natura juridică a dreptului de proprietate al subdo-bânditorilor care s-au apărat invocând în favoarea lor principiul ocrotirii bunei-credinţe, este nefondată.
Acest principiu trebuie analizat prin prisma dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, care prevede că actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
Referitor la validitatea apartenenţei în drept, consacrată prin soluţia legislativă menţionată, incidenţa principiului bunei-credinţe este subsecventă întrunirii cumulative a două condiţii privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului - care trebuie să fie comună şi invincibilă - şi a unei condiţii privind buna-credinţă a subdobânditorului care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă acestuia.
La data încheierii actului de înstrăinare către intimaţii pârâţi, Statul Român era proprietar tabular al imobilului vândut, iar în carte funciară nu era notată vreo interdicţie de înstrăinare. Or, încrederea în cuprinsul cărţii funciare circumscrie existenţa convingerii loiale, echivalentă ignoranţei.
Principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară apără pe terţii dobânditori de bună-credinţă, în special pe cei care au dobândit cu titlu oneros, de orice cauză de evicţiune anterioară titlului lor de dobândire, dacă cei vătămaţi prin înscriere nu au solicitat rectificarea înscrisurilor, pentru că în materie de CF înscrierea valorează titlu de proprietate.
Notificarea la care fac referire recurenţii a fost comunicată intimaţilor după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv la data de 2 decembrie 1997, astfel cum rezultă din menţiunile efectuate de executorul judecătoresc.
Buna-credinţă a cumpărătorilor paralizează astfel consecinţele formulării unei cereri în constatarea nulităţii absolute pe acest considerent. în atare situaţie este de reţinut că anterior momentului în care intimaţii au devenit titularii dreptului de proprietate asupra imobilului, a fost pusă în discuţie valabilitatea titlului statului, constatându-se cu autoritatea de lucru judecat că acesta este valabil.
Pentru toate aceste considerente recursul a fost respins, cu consecinţa menţinerii deciziei atacate.
| ← Regimul juridic al imobilului ce a făcut obiectul unui... | Nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare... → |
|---|
