Nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare pentru fraudă la lege şi lipsa consimţământului
| Comentarii |
|
Legea nr. 112/1995 interzice înstrăinarea locuinţelor cumpărate în baza acesteia şi nu alte înţelegeri. Obligaţia de a încheia actul autentic când legea va permite, conţine toate trăsăturile caracteristice ale unei promisiuni de vânzare, ori o asemenea obligaţie nu intră în sfera actelor juridice interzise prin dispoziţiile legale menţionate şi deci sancţiunea nulităţii este inoperantă.
Decizia civilă nr. 184/R din 15 martie 2006 - C.J.
Prin sentinţa civilă nr. 8119/2003, Judecătoria B. a admis acţiunea civilă formulată şi completată de reclamanta A.M. în contradictoriu cu pârâta P.M. şi în consecinţă, a constatat nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare (promisiune de vânzare) încheiat cu privire la imobilul situat în B. şi a tuturor actelor subsecvente antecontractului de vânzare-cumpărare (contractul de închiriere din data de 26 noiembrie 2002 şi declaraţia autentificată sub nr. 5592/26 noiembrie 2002).
A dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului amintit şi a dispus obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 80.000 lei.
Prin decizia civilă nr. 49 din 26 ianuarie 2004, Curtea de Apel B. a admis apelul formulat de pârâta P.M. împotriva sentinţei civile nr. 8119 din 1 octombrie 2003 a Judecătoriei B. pe care a schimbat-o în tot şi a respins cererea formulată de reclamanta A.M. împotriva pârâtei, cu completările ulterioare, pentru constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare, a declaraţiei din 26 noiembrie 2002 şi a contractului de închiriere încheiat la data de 26 noiembrie 2002.
Instanţa de apel a reţinut că promisiunea fiind posibilă în sine, nu contravine dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 care interzice înstrăinarea timp de 10 ani la cumpărare. Prin acest înscris, notarul care a instrumentat actul a făcut referire la cunoaşterea de către părţi a dispoziţiilor art. 1073, 1077 C. civ. care reglementează efectele obligaţiei (art. 1073 C. civ.) şi la consecinţele neîndeplinirii obligaţiei de a face ( art. 1077 C. civ.).
Dispoziţiile art. 960 C. civ. invocate ca şi temei de drept al acţiunii nu au corespondent în probatoriu, nedovedindu-se existenţa dolului care nu se presupune.
Reclamanta, deşi invocă prin acţiune, ca temei al nulităţii actului, art. 960 C. civ., nu arată care sunt mijloacele viclene prin care pârâta a reuşit să încheie acea înţelegere.
Nici prevederile art. 948 C. civ. invocate nu pot fi aplicate în cauză, întrucât nu s-a demonstrat că reclamanta nu a avut capacitatea de a contracta, sau că nu şi-a dat consimţământul valabil, având în vedere că în înscrisul autentificat s-a consemnat că înainte de a-1 semna, părţile l-au citit şi au constatat că acesta corespunde voinţei lor.
Promisiunea de vânzare are obiect ce se materializează în viitor cauza nefiind ilicită. Legea nr. 112/1995 interzice înstrăinarea locuinţelor cumpărate în baza acesteia şi nu alte înţelegeri.
Nici motivele de nulitate prevăzute de art. 961 C. civ. nu au fost arătate prin acţiune - eroare, violenţă, doi - şi nu s-a explicat în ce au constat. De altfel, asemenea aspecte nu au fost probate.
Hotărârea instanţei este nelegală în ce priveşte soluţionarea celorlalte cereri de constatare a nulităţii absolute a contractului de închiriere purtând data de 26 noiembrie 2002 şi a actului numit „Declaraţie” încheiat la aceeaşi dată.
Contractul de închiriere cuprinde date referitoare la obiectul închiriat, chiria pretinsă şi termenul pentru care a fost încheiat, semnăturile locatarului şi a locatorului, actul fiind redactat, dactilografiat şi autentificat de notar şi cuprinzând menţiunea că a fost semnat după ce a fost citit de părţi. Proprietarul are dreptul să închirieze proprietatea sa, iar reclamanta nu a demonstrat că a fost în eroare, iar în ce priveşte plata chiriei, aceasta nu constituie un motiv
de nulitate absolută, căci art. 29 din Legea nr. 114/1996 invocat, se referă la obligaţiile chiriaşului.
Judecând recursul, instanţa a constatat că acesta era nefondat.
In raport cu regimul juridic al înstrăinărilor de imobile dobândite sub imperiul Legii nr. 112/1995, atât recurenta reclamantă cât şi intimata pârâtă nu au încheiat de fapt antecontracte cu efecte translative de proprietate, ca urmare a interdicţiei de înstrăinare instituite de art. 9 alin. ultim din lege. Obligaţia de a încheia actul autentic când legea va permite, conţine toate trăsăturile caracteristice ale unei promisiuni de vânzare, ori o asemenea obligaţie nu intră în sfera actelor juridice interzise prin dispoziţiile legale menţionate şi deci sancţiunea nulităţii este inoperantă.
întrucât interdicţia legală constituie un impediment absolut al executării obligaţiei asumate, promisiunea de vânzare are un obiect care se materializează în viitor, motiv pentru care cauza nu este ilicită.
Neprezentarea intimatei la interogatoriu precum şi criticile cu referire la reaprecierea probatoriului sunt irelevante din punct de vedere juridic, în raport cu dispoziţiile cuprinse în promisiunea de vânzare-cumpărare.
Ca o consecinţă a faptului că între părţi nu s-a realizat o transmisiune imobiliară propriu-zisă ci s-a consacrat în sarcina promitentei vânzătoare o obligaţie personal-patrimonială de a strămuta, în favoarea intimatei imobilul respectiv atunci când legea îi va permite, este raţiunea pentru care părţile nu s-au învoit asupra preţului.
Prin urmare, modul în care instanţa de apel a interpretat clauzele . antecontractului, este în sensul legislativ creat de Legea nr. 12/1995 şi nu în vederea eludării acestor prevederi, cum în mod eronat se susţine de către recurentă.
Motivele de recurs cu privire la lipsa discernământului şi a consimţământului exprimat în mod valabil, care constituie şi temeiul de drept al acţiunii, nu au corespondent în probatoriul administrat.
Celelalte critici invocate de recurenta reclamantă, conţinute în dispoziţiile art. 960-961 C. civ., nu justifică constatarea nulităţii absolute a actului juridic dedus judecăţii, atâta timp cât argumentele reclamantei şi probele administrate nu se circumscriu ideii de doi.
Lipsită de semnificaţie juridică este şi împrejurarea legată de acordul reciproc al părţilor cu privire la modul de folosinţă al locuinţelor. Faptul că în prezent recurenta reclamantă locuieşte în apartamentul intimatei, se justifică prin prisma unui raport juridic de
creanţă, iar nu în temeiul transmiterii dreptului de proprietate, prohibit de lege.
în considerarea celor expuse, recursul declarat a fost respins.
| ← Nulitatea contractului de vânzare. Nevalabilitatea titlului... | Acţiune în evacuare. Obligativitatea exercitării acţiunii de... → |
|---|
