Acţiune în evacuare. Admisibilitate. Revendicare

Comentarii

0

C. civ., art. 480, art. 486, art. 494, art. 997 Legea nr. 114/1996, republicată, art. 25

Acţiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locaţiune prin care o parte numită locator s-a obligat să procure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa pe timp determinat a unui bun individual determinat şi neconsumptibil, în schimbul unei sume de bani, numită chirie. în cazul în care fiecare dintre părţile în proces invocă un drept real asupra imobilului, acţiunea în evacuare nu este admisibilă. Litigiul între părţi poate fi rezolvat numai pe calea acţiunii în revendicare, specifică apărării dreptului real de proprietate.

Decizia civilă nr. 191 din 13 mai 2009

Prin sentinţa civilă nr. 404 din 11.02.2008, Judecătoria Bârlad a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă, a dispus evacuarea pârâtului din imobil, obligându-1 pe pârât să demoleze pe cheltuiala sa toate lucrările de construcţii efectuate la imobil, până la aducerea acestuia în starea iniţială, când s-a încheiat actul de adjudecare nr. 204/02.09.2002. A fost admisă în parte cererea de despăgubiri reprezentând lipsa de folosinţă, fiind obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 300 lei despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului începând cu aprilie 2004. A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant privind obligarea reclamantei-pârâte la plata sporirii valorii fondului prin reparaţiile şi îmbunătăţirile făcute la imobil. A fost respinsă cererea conexă, comple-tatoare, formulată de pârâtul-reclamant cu privire la instituirea unui drept de retenţie.

Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut că reclamanta a fost căsătorită cu numitul E.A., divorţând de acesta în 1997. în timpul căsătoriei, reclamanta a fost asociată cu E.A. la firma acestuia, A., înfiinţată în anul 1991. în anul 1994, E.A. a înfiinţat societăţile P.A. şi A.T.I., cu sediul în imobilul în litigiu.

în anul 1994, SC A. a făcut primul împrumut bancar şi pentru a garanta împrumutul a pus ipotecă pe imobilul în cauză. In anul următor, deşi nu s-a plătit împrumutul, s-a contractat un nou împrumut, pentru care s-a garantat cu un depozit format din două încăperi şi două holuri situate tot la aceeaşi adresă. în anul 1996, cu act adiţional la contractul din anul 1994, a mai beneficiat de un împrumut, la aceeaşi bancă, cu ipotecarea aceluiaşi imobil. Pentru că nu s-au plătit împrumuturile banca a acţionat în judecată societăţile lui E.A. în anul 2000, reclamanta a achitat o parte din primul împrumut. Prin contractul de cesiune de creanţă nr. 254 din 04.03.2002 încheiat cu banca, pârâtul-reclamant D.C. a preluat creanţa şi a devenit creditorul debitorului cedat - SC P.A. SRL Bârlad, pentru valoarea nominală a creanţei de 372.230.184 lei dobândind toate drepturile cedentului, aşa cum erau prevăzute în contractul de credit nr. 2868/1995 şi contractele de garanţie imobiliară nr. 109/17.01.1995, nr. 832/08.03.1994, nr. 8333/08.03.1994.

La data de 3 martie 2003, în calitate de creditor, pârâtul-reclamant a declanşat executarea silită pentru îndestularea creanţelor dobândite prin contractul de cesiune de creanţă. Prin decizia nr. 505 din 22.04.2003, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, au fost anulate formele de executare silită efectuate de executorul judecătoresc, cu privire la imobilul situat în Bârlad, reţinându-se cu autoritate de lucru judecat că debitoarea (reclamanta din cauză) nu a garantat prin contractul de ipotecă nr. 109 din 17.01.1995 împrumutul acordat prin contractul de credit nr. 2868278/14.10.1995.

Prin sentinţa civilă nr. 6311 din 8.12.1997, s-a desfăcut prin divorţ căsătoria încheiată între E.A. şi reclamanta din prezenta cauză, iar prin sentinţa civilă nr. 1105 din 15.04.2004 s-a admis cererea de partaj bunuri comune şi s-a atribuit reclamantei imobilul dobândit în timpul căsătoriei. Din cuprinsul sentinţei sus-menţionate nu a rezultat faptul că în timpul căsătoriei cei doi soţi au dobândit şi un alt imobil cu o altă configuraţie şi situat la aceeaşi adresă.

în cadnil procesului de partaj s-a efectuat o expertiză tehnică în construcţie, care a fost valorificată în procesul de partaj bunuri comune. La efectuarea măsurătorilor şi constatărilor în teren, la 16.02.2004, expertul, în prezenţa ambelor părţi din prezentul proces, a constatat că imobilul iniţial era compus din două camere, două holuri şi construcţii gospodăreşti anexe, fiind refăcut în anul 1994, însă nefinalizat, aplicându-se reduceri din valoare pentru lipsa instalaţiilor sanitare, a canalizării, a energiei electrice. Expertul a apreciat că pârâtul-reclamant a mai adăugat la construcţia refăcută un hol la intrare, dorind şi înălţarea construcţiilor.

Inspecţia judeţeană în construcţii a dispus sistarea lucrărilor la imobilul din litigiu, până la lămurirea situaţiei juridice a imobilului, prin actul de control 1307 din 13 aprilie 2005 şi pentru că pârâtul-reclamant a construit fără autorizaţie. Prin sentinţa civilă nr. 2082 din 03.08.2005 pronunţată de Judecătoria Bârlad, pe cale de ordonanţă preşedinţială s-a dispus, de asemenea, obligarea pârâtului-reclamant la sistarea lucrărilor. în procesul-verbal de constatare, întocmit de instanţă prin cercetare la faţa locului, la acea dată imobilul nu prezenta lucrările pretinse de pârâtul-reclamant în cerere. Instanţa a apreciat că pârâtul-reclamant a intrat legitim în posesia imobilului, în anul 2002. în aprilie 2003, prin decizia civilă nr. 505, Curtea de Apel Iaşi a stabilit că reclamanta nu a ipotecat cu imobilul împrumuturile făcute de fostul soţ, că reclamanta-pârâtă nu avea vreo legătură cu contractul de ipotecă nr. 109/17.01.1995. Cele stabilite au intrat în puterea lucrului judecat. Prin sentinţa civilă nr. 1105 din 15 aprilie 2004, imobilul a fost atribuit în proprietate reclamantei.

în multiplele procese civile şi penale finalizate începând cu 2003, pârâtul-reclamant a cunoscut că situaţia juridică a imobilului din litigiu era incertă şi că nu avea drepturi asupra imobilului din litigiu. Continuarea lucrărilor de pârâtul-reclamant, după aprilie 2003, a fost apreciată de instanţă ca fiind rea-credinţă. Adjudecarea imobilului din litigiu s-a produs în anul 2002, prin actul de adjudecare nr. 204/2002, iar în aprilie 2003, prin pronunţarea deciziei civile nr. 505 a Curţii de Apel Iaşi, s-a stabilit cu certitudine că imobilul din litigiu nu avea vreo legătură cu împrumuturile contractate de fostul soţ al reclamantei, ca reprezentant al unor societăţi pentm care pârâtul-reclamant a cumpărat cesiunea de creanţă de la bancă. în intervalul de un an (2002-2003) pârâtul-reclamant nu a făcut lucrări la imobilul din litigiu. Până în aprilie 2003, pârâtul-reclamant a fost de bună-credinţă, dar după această dată construcţiile edificate de pârâtul-reclamant au fost lăcute cu rea-credinţă. Buna-credinţă şi reaua-credinţă sunt definite în art. 486 şi 487 C. civ. Posesorul este de bună-credinţă când posedă ca proprietar, în baza unui titlu translativ de proprietate, ale cămi vicii nu au fost cunoscute şi încetează atunci când aceste vicii îi sunt cunoscute.

Potrivit art. 494 alin. (1) şi (2) C. civ., în situaţia în care o a treia persoană a făcut construcţii, lucrări cu materialele ei pe terenul altui proprietar, proprietaml terenului are dreptul să ţină pentru dânsul lucrările, construcţiile sau să îl îndatoreze pe constructor să le ridice pe cheltuiala sa. Legiuitorul, în art. 494 alin. (3) şi (4) C. civ., tratează distinct situaţia constmctomlui de bună-credinţă.

în cauză, s-a dovedit că până în anul 2003 pârâtul-reclamant nu a executat lucrări la imobil, însă după această dată lucrările făcute de pârâtul-reclamant pe terenul proprietatea reclamantei, la imobilul acesteia, au fost executate cu rea-credinţă.

Judecătoria a admis capetele din cererea principală cu privire la ridicarea construcţiilor efectuate de pârâtul-reclamant la imobil şi aducerea lui în starea iniţială. Ca o consecinţă a admiterii cererii principale privind demolarea construcţiilor şi aducerea imobilului în starea iniţială, a fost respinsă cererea reconvenţională cu privire la plata contravalorii spomlui de valoare, a materialelor sau a manoperei, ca neîntemeiată.

Cu privire la solicitarea de evacuare din imobil, pârâtul-reclamant a susţinut că cererea reclamantei nu era admisibilă pe considerentul că nu existau drepturi locative între el şi reclamanta-pârâtă şi că aceasta avea la îndemână acţiunea în revendicare.

Instanţa a apreciat, potrivit art. 480 C. civ., că proprietaml - în virtutea dreptului său de proprietate absolut - este îndreptăţit să îşi exercite nestingherit prerogativele dreptului său, inclusiv posesia bunului. Pentm reîntregirea dreptului său şi cu posesia bunului proprietate, proprietarul are la îndemână acţiunea în revendicare, acesta nefiind însă limitat numai la această acţiune. în virtutea dreptului de dispoziţie, proprietaml poate apela şi la acţiunea în evacuare, invocând lipsa de temei legal în baza cămia pârâtul-reclamant ocupă imobilul din litigiu. Evacuarea se întemeiază pe dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 114/2006 modificată, care se aplică şi în cazul de faţă, chiar dacă nu existau drepturi locative stabilite printr-un contract. în acest sens, instanţa a avut în vedere scopul legii sus-amintite, exprimat în art. 1, în care se precizează că legea reglementează aspectele sociale, economice, tehnice şi juridice ale construcţiei şi folosinţei locuinţelor.

Judecătoria a admis cererea de evacuare şi a dispus evacuarea pârâtului-reclamant din imobil. Actul de adjudecare în baza cămia pârâtul-reclamant a deţinut imobilul a fost desfiinţat în anul 2003, iar ocuparea în continuare a imobilului era nelegitimă. în anul 2004, prin partaj, reclamanta-pârâtă a devenit proprietara exclusivă a imobilului din litigiu. Lipsa de folosinţă a imobilului a fost apreciată de expert la suma de 7.897,22 lei. Reclamanta-pârâtă nu şi-a însuşit concluziile expertizei şi nu a timbrat cererea de despăgubiri în limita acestei sume, motiv pentru care suma reprezentând lipsa de folosinţă a fost cea din cererea iniţială, care a fost şi timbrată. Cererea a fost admisă în temeiul art. 480, art. 485 C. civ.

Pârâtul-reclamant a solicitat printr-o cerere completatoare la cererea reconvenţională instituirea în favoarea sa a unui drept de retenţie asupra imobilului din litigiu, până când reclamanta-pârâtă va plăti sumele solicitate. Instituirea unui drept de retenţie se afla în strânsă legătură cu existenţa unor drepturi de creanţă şi presupunea garantarea recuperării acestora. Cum cererea de obligare a reclamantei-pârâte la plata sporului de valoare a fost respinsă, instanţa a respins ca neîntemeiată şi cererea pentru dreptul de retenţie.

împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul-reclamant, care a fost respins prin decizia civilă nr. 185/A/02 decembrie 2008 a Tribunalului Vaslui. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că în mod corect judecătoria a dispus evacuarea apelantului din imobilul proprietatea intimatei, având în vedere dispoziţiile legale menţionate în considerente şi faptul că apelantul stăpânea imobilul în cauză.

Susţinerile apelantului că lucrările au fost executate în perioada cât actul său de proprietate era valabil nu au corespuns realităţii, în considerentele deciziei fiind analizate şi interpretate probele administrate.

Contrar susţinerilor apelantului, chiar dacă intimatei i-a fost atribuit imobilul în cauză, având în vedere aspectele reţinute cu autoritate de lucru judecat prin hotărârile judecătoreşti, aceasta nu era obligată să răspundă patrimonial faţă de el.

în mod corect prima instanţă a obligat apelantul la plata sumei de 300 lei reprezentând lipsa de folosinţă, deoarece în calitate de deţinător al bunului avea obligaţia de a plăti proprietarului echivalentul folosinţei, calculat corespunzător chiriei, obligaţie care nu era condiţionată de existenţa unui titlu împotriva sa.

Dispoziţiile art. 494 pct. 3 C. civ. nu sunt aplicabile în cauză, deoarece apelantul nu a fost constructor de bună-credinţă. Convingerea acestuia privind legitimitatea conduitei sale nu s-a justificat, deoarece în mod constant instanţele au hotărât cu autoritate de lucru judecat că titlul său nu era opozabil intimatei şi, în consecinţă, aceasta nu putea fi obligată la plata contravalorii lucrărilor efectuate la imobilul proprietatea sa, soluţia de respingere a cererii contravenţionale fiind corectă.

Nici dispoziţiile art. 997 C. civ. referitor plata lucrului nedatorat nu erau incidente, deoarece reglementează obligaţia solvensului de a restitui acci-piensului, indiferent dacă este de bună-credinţă sau rea-credinţă, cheltuielile necesare şi utile.

Implicit, susţinerile apelantului privind instituirea unui drept de retenţie nu au putut fi primite, având în vedere inexistenţa dreptului pentru îmbunătăţirile pretinse.

împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul-reclamant, motivând că hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii. în opinia sa, în acţiunea în evacuare primele două instanţe au acceptat că temei de drept îl constituie dispoziţiile art. 480 C. civ. şi dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 114/1996. De asemenea, s-a admis ideea că proprietarul, care are toate atribuţiile dreptului de proprietate, poate formula o acţiune în evacuare. Evident că dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 114/1996 nu sunt aplicabile, respectivul text (acând referire la raporturile dintre proprietar şi chiriaş şi reglementând raporturile de locaţiune.

A mai susţinut recurentul că dispoziţiile art. 480 C. civ. reprezintă temeiul de drept pentru acţiunile în revendicare, condiţii în care instanţele au motivat soluţia pe aceste prevederi legale, deşi obiectul acţiunii nu îl constituia o acţiune în revendicare, ci doar o acţiune în evacuare.

în mod greşit instanţele de fond şi de apel au soluţionat buna-credinţă a constructorului. Deşi tribunalul a recunoscut existenţa unui titlu valabil de proprietate în perioada de la data adjudecării până la anularea prin hotărâre definitivă şi irevocabilă a actului de adjudecare, recurentul fiind în posesia unui titlu valabil ale cărei vicii nu îi erau cunoscute, nici instanţa de fond şi nici instanţa de apel nu au dat eficienţă acestui element principal care defineşte buna-credinţă. Lucrările de construcţii şi de sporire a valorii fondului, efectuate la imobilul în litigiu nu au fost efectuate de un constructor de rea-credinţă, ci dimpotrivă, de un constructor de bună-credinţă, care în perioada 2002-2003 a executat diferite lucrări la acest imobil, fiind convins că este proprietarul acestui imobil, deoarece adjudecase imobilul pentru datoriile neplătite la bancă de intimată şi de fostul ei soţ.

în mod greşit, atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel au reţinut că aceste lucrări nu s-au făcut în intervalul în care a fost valabil titlul de proprietate al recurentului, ignorând cu desăvârşire probele administrate şi necombătute în niciun fel de intimată. Evident că pentru lucrările executate în perioada în care recurentul a avut titlu valabil, a fost constructor de bună-credinţă şi nu se putea admite acţiunea în demolarea lucrărilor.

Tribunalul nu a motivat în drept respingerea apelului cu privire la capătul de cerere privind lipsa de folosinţă, limitându-se doar la a exprima un punct de vedere fără a indica şi temeiul de drept în baza cămia recurentul să plătească lipsa de folosinţă pentm un imobil ridicat şi îmbunătăţit de recurent.

Curtea de apel a constatat că recursul este fondat.

Reclamanta a învestit instanţa cu o acţiune în evacuare a pârâtului din imobil, invocând ca temei al acţiunii sale titlul de proprietate asupra imobilului, titlu obţinut ca efect al sentinţei civile nr. 1105 din 15 aprilie 2004 a Judecătoriei Vaslui. Reclamanta a susţinut că titlul pârâtului, constând în act de adjudecare asupra imobilului, a fost anulat. A mai solicitat reclamanta şi demolarea lucrărilor efectuate de pârât la imobilul în litigiu şi contravaloarea lipsei de folosinţă.

La rândul său, pârâtul a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat contravaloarea lucrărilor efectuate la imobilul în litigiu şi care au sporit valoarea preţului, invocând de asemenea titlul de proprietate valabil asupra imobilului, respectiv actul de adjudecare.

Raportat la temeiurile de fapt ale acţiunii şi cererii recurentului, curtea a constatat că fiecare parte a invocat titlul pe imobilul din litigiu, contestându-1 reciproc.

Este fără echivoc că reclamanta a vizat apărarea dreptului ei de proprietate, contestat de pârât, între părţi neexistând raporturi juridice de locaţiune.

Intre obiectul pricinii şi motivarea acţiunii există o vădită contradicţie, iar motivarea acţiunii în revendicare s-a făcut după natura dreptului şi scopul urmărit.

Cele două acţiuni de drept comun prezintă însă deosebiri esenţiale. Acţiunea în revendicare este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, acţiune reală, deci, prin care reclamantul cere instanţei să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, să îl oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului.

Spre deosebire de acţiunea în revendicare, acţiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locaţiune, adică acelor raporturi prin care o parte, numită locator, s-a obligat să procure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa pe timp determinat a unui bun individual determinat şi necon-sumptibil în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

Asemenea raporturi juridice au ca efect translativ folosinţa unui bun, locataml fiind un detentor care nu dobândeşte drepturi reale asupra bunului, având obligaţia restituirii acestuia cu alte cuvinte, raporturile juridice din materia locativă fiind raporturi de obligaţii.

în cauza de faţă, între reclamantă şi pârât nu au existat raporturi de obligaţii derivate din locativ, ci raporturi de drept real. Cum în speţă ambele părţi au invocat un drept real asupra imobilului, aceste aspecte nu puteau fi tranşate irevocabil decât pe calea unei acţiuni în revendicare, acţiune specifică apărării dreptului real de proprietate, şi nu o acţiune în evacuare.

Cum reclamanta a înţeles să utilizeze acţiunea în evacuare, şi nu pe cea în revendicare, pusă la îndemâna sa, iar instanţa nu poate schimba obiectul acţiunii, ci doar eventual temeiul juridic al acesteia, instanţele aveau obligaţia să primească susţinerile pârâtului formulate în acest sens şi să respingă acţiunea în evacuare.

în concret, constatând operant motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., curtea de apel a admis recursul pârâtului, a schimbat în tot sentinţa primei instanţe şi, respingând acţiunea principală reclamantei, a respins şi cererea reconvenţională.

2.4. Participanţii la procesul civil

<

Vezi şi alte speţe de drept civil: