Acţiune în revendicare. Comparare titluri. Preferinţă
| Comentarii |
|
în ipoteza în care părţile opun titluri ce provin de la autori diferiţi, se compară între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri şi se acordă eficacitate titlului dobândit de la un autor al cărui drept este preferabil.
Dobândirea de către o parte a dreptului de proprietate de la adevăratul proprietar conferă preferinţă titlului ei, faţă de celălalt titlu, dobândit de la un neproprietar.
(Decizia nr. 842 din 28 martie 2002 - Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, la data de 4.04.2000, reclamanţii D.A. şi D.C.C. au chemat în judecată pe pârâtul I.O., solicitând evacuarea acestuia, pentru lipsă de titlu, dintr-un imobil situat în Bucureşti; în drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 14 din Legea nr. 5/1973.
La data de 16.05.2000, reclamanţii şi-au precizat cererea, în sensul că au înţeles să cheme în judecată, ca pârâtă, şi pe soţia pârâtului I.O., iar la termenul din 6.09.2000 şi-au precizat temeiul de drept al acţiunii ca fiind art. 480, 481, 486 şi 487 din Codul civil şi Legea nr. 114/1996, republicată, în raport de care instanţa a calificat acţiunea ca fiind o cerere în revendicare, aşa cum reiese din încheierea de şedinţă de la acel termen.
Prin Sentinţa civilă nr. 11045 din 25.10.2000, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a respins acţiunea, ca neîntemeiată.
Pentru a adopta această soluţie, prima instanţă a reţinut că apartamentul în litigiu a fost înstrăinat la data de 10.12.1996, prin act autentic, pârâtului I.O., de către vânzătoarea M.N., pentru această înstrăinare fiind verificate sarcinile imobilului, conform Certificatului de sarcini nr. 6052 din 9.12.1996.
Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 302 din 21.03.1997, încheiat între reclamanta D.A. şi H.N.D., acesta din urmă, în calitate de vânzător, s-a reţinut că aceeaşi M.N., care înstrăinase iniţial imobilul către pârât, l-a vândut apoi lui H.N.D. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 527 din 19.03.1997, transcris sub nr. 3497 din 19.03.1997, de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti.
Reclamanţii au cumpărat de la H.N.D., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 302 din 21.03.1997, adică la numai două zile după ce vânzătorul îl cumpărase de la M.N., şi, aşa cum rezultă din contract, fără a verifica registrele de transcripţiuni, cumpărătoarea înţelegând să dobândească apartamentul pe riscul său.
Reţinând că ambele părţi deţin titluri de proprietate şi având în vedere calificarea cererii de chemare în judecată ca fiind una în revendicare, instanţa a procedat la compararea titlurilor părţilor.
în această analiză s-a avut în vedere că titlurile opuse în cauză provin de la autori diferiţi, apreciindu-se că în această situaţie este preferabil titlul pârâţilor, întrucât aceştia au dobândit de la adevăratul proprietar M.N., spre deosebire de reclamanţi, care au dobândit de la un neproprietar - H.N.D.; la data la care H.N.D. a cumpărat de la M.N., aceasta nu mai avea în patrimoniul său dreptul de proprietate asupra imobilului, pe care-l transmisese anterior pârâtului I.O., şi, ca atare, Viciul titlului lui H.N.D. a trecut în mod direct şi la reclamanţi, care au cumpărat la rândul lor apartamentul de la un neproprietar.
în ceea ce priveşte invocarea de către reclamanţi a sentinţei prin care s-a respins cererea pârâtului 1.0. de a se constata nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între M.N. şi H.N.D. şi, respectiv, H.N.D. şi reclamanta D.A., instanţa a apreciat că aceasta nu are relevanţă în cauză; deşi prin acea sentinţă s-a reţinut buna-credinţă a reclamanţilor la încheierea contractului, cât şi a persoanei de la care au cumpărat, buna-credinţă nu acoperă însă viciul titlului reclamanţilor, constând în dobândirea de la un neproprietar, câtă vreme pârâţii sunt şi posesori ai bunului (locuiesc în apartament) şi au făcut opozabil, prin transcrierea titlului lor, dreptul de proprietate dobândit anterior celorlalte vânzări şi au dobândit imobilul de la adevăratul proprietar.
împotriva sentinţei primei instanţe au declarat apel reclamanţii, apel respins, ca nefondat, de Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă, prin Decizia civilă nr. 1698/A din 16.05.2001.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că cererea introductivă a avut ca obiect evacuarea pârâţilor şi că instanţa de fond, apreciind asupra temeiniciei cererii, a constatat că ambele părţi au titluri asupra imobilului, fără a se pronunţa, aşa cum au considerat apelanţii, asupra nulităţii vreunui contract de vânzare-cumpărare, ocazie cu care ar fi putut discuta buna sau reaua-credinţă.
S-a reţinut, de asemenea, că instanţa a respins în mod corect cererea de evacuare, procedând la compararea titlurilor părţilor, faptul posesiei neavând relevanţă în speţă.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de către reclamanţi, care au invocat următoarele critici:
în mod eronat instanţa de apel a reţinut că obiectul pricinii l-a constituit evacuarea pârâţilor, ignorând faptul că la termenul din 6.09.2000 ei au modificat obiectul cererii, din evacuare în revendicare.
Din decizia atacată rezultă că instanţa de apel nu a avut cunoştinţă de această modificare a acţiunii, întreaga motivare a deciziei fiind făcută pe evacuare.
Cu privire la fondul cauzei, recurenţii au arătat că şi-au dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat, precum şi faptul că pârâţii nu au posesia acestuia, situaţie în care acţiunea lor în revendicare trebuia admisă.
în acest sens, recurenţii au precizat că au depus la dosar contractul lor de vânzare-cumpărare nr. 302 din 4.03.1997, transcris în registrul de transcripţiuni, potrivit vechii legislaţii şi, în prezent, intabulat conform noilor dispoziţii legaie în Registrul de carte funciară sub nr. 2920, pronunţându-se de către judecătoria Sectorului 5 Bucureşti încheierea de intabulare nr. 6796 din 9.10.2000.
Tribunalul a făcut referire, în considerentele deciziei recurate, la faptul că instanţa de fond a menţinut ambele contracte ca fiind valabile, fără a realiza că acest aspect a fost dezlegat prin Sentinţa civilă nr. 3305 din 30.04.1999, rămasă definitivă şi irevocabilă; de asemenea, tribunalul a ţinut seama că în speţă avea relevanţă faptul posesiei bunului, ori pârâţii nu locuiesc în apartament, acesta fiind ocupat fără forme legale de G.G. şi G.T.
Mergând pe stricta interpretare a dispoziţiilor art. 486 din Codul civil, potrivit cărora posesorul este de bună-credinţă când posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute, recurenţii au arătat că pârâţii nu s-au comportat ca adevăraţi proprietari faţă de imobil, deoarece nu au plătit taxele şi impozitele aferente bunului şi nu au avut nici un moment posesia şi folosinţa lui efectivă, ci l-au închiriat celor două persoane care îl ocupă fără forme legale; întrucât, de la data dobândirii, ei au achitat toate taxele şi impozitele aferente imobilului şi au îndeplinit obligaţia de publicitate a dreptului lor, transcriindu-şi titlul şi apoi intabulându-l în cartea funciară, recurenţii au precizat că se consideră adevăraţii proprietari ai imobilului în litigiu.
în drept, au fost invocate cazurile de modificare prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 din Codul de procedură civilă.
Ca înscris nou, recurenţii au depus la dosar Adresa nr. 1433353 din 25.06.2001, emisă de Secţia 18 Poliţie, din care rezultă că în apartamentul în litigiu domiciliază, fără forme legale, numiţii G.G. şi G.T. şi că aceştia au fost sancţionaţi contravenţional, conform Legii nr. 105/1995, în data de 25.06.2001.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea reţine următoarele:
Este adevărat că instanţa de apel a reţinut greşit obiectul cererii de chemare în judecată, ca fiind evacuare în loc de revendicare, aşa cum obiectul fusese precizat în primă instanţă, la termenul din 6.09.2000.
Această greşeală nu este însă de natură să conducă la admiterea recursului, în condiţiile în care aprecierile tribunalului asupra temeiniciei acţiunii reclamanţilor s-au raportat la criteriile specifice modului de soluţionare a acţiunii în revendicare, cu care instanţa fondului a fost învestită, respectiv la compararea titlurilor opuse de părţile în litigiu; de aceea, cazul de modificare invocat de recurenţi - art. 304 pct. 8 din codul de procedură civilă - nu-şi găseşte aplicabilitatea în speţă.
Inaplicabil este şi motivul prevăzut de art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă, deoarece, deşi sumar, tribunalul şi-a motivat soluţia pronunţată.
Astfel, s-a reţinut în considerentele deciziei atacate că prima instanţă a respins în mod corect acţiunea, procedând la compararea titlurilor părţilor, şi că faptul posesiei nu are relevanţă în speţă.
într-adevăr, cererea în revendicare a reclamanţilor implica analiza comparativă a titlurilor de proprietate invocate de părţi.
Reclamanţii au invocat drept titlu Contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 21.03.1997 cu vânzătorul H.N.D.; din conţinutul acestui contract rezultă că vânzătorul dobândise, la rândul său, apartamentul litigios de la M.N., la 19.03.1997.
M.N. nu mai avea însă în patrimoniul său bunul la data înstrăinării făcute către autorul reclamanţilor H.N.D., deoarece, anterior, şi anume la 10.12.1996, îl vânduse pârâţilor prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 9692 din 10.12.1996, care constituie titlul de proprietate opus de pârâţi.
Aceştia din urmă au dobândit deci de la adevăratul proprietar M.N., care avea în patrimoniul său apartamentul litigios la data înstrăinării lui către pârâţi, dreptul autoarei pârâţilor fiind astfel preferabil.
La 19.03.1997, când au vândut acelaşi apartament către autorul reclamanţilor H.N.D., vânzătoarea M.N. nu mai era titulara dreptului de proprietate asupra bunului, întrucât îl transmisese deja prin vânzare pârâţilor; ca atare, autorul reclamanţilor a dobândit de la un neproprietar şi de aceea dreptul lui nu poate fi considerat preferabil.
Ţinând seama că în ipoteza în care părţile opun titluri ce provin de la autori diferiţi, cum este cazul în speţă, se compară între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri, dându-se câştig de cauză părţii care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil, soluţia pronunţată la fond şi menţinută în apel, de respingere a acţiunii reclamanţilor, este corectă, dat fiind că pârâţii au dobândit de la adevăratul proprietar, ceea ce conferă preferinţa titlului lor, spre deosebire de reclamanţi, care au dobândit de la un neproprietar.
Faptul că pârâţii nu au posesia bunului şi nu au achitat taxele şi impozitele aferente acestuia nu are nici o relevanţă în cauză şi, în consecinţă, criticile formulate de recurenţi pe acest aspect nu sunt întemeiate, deoarece atunci când se opun titluri ce provin de la autori diferiţi, titlul preferabil se stabileşte nu în raport de cine posedă bunul ori plăteşte impozitele aferente acestuia, ci în raport de drepturile autorilor de la care provin titlurile exhibate, urmând a se da eficienţă titlului care provine de ia autorul al cărui drept este preferabil; această soluţie este o aplicaţie a principiului nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet, potrivit căruia nu se poate transmite mai mult decât s-a dobândit.
De asemenea, faţă de criteriul sus-menţionat, singurul operant în speţă în stabilirea preferabilităţii unuia din titlurile opuse de părţi, apare ca irelevant şi argumentul recurenţilor, în sensul că ei trebuiau consideraţi adevăraţii proprietari ai imobilului litigios atâta timp cât şi-au transcris titlul şi apoi l-au intabulat în cartea funciară, transcrierea titlului având importanţă în aprecierea preferabilităţii titlului numai atunci când părţile opun titluri ce provin de la acelaşi autor, ceea ce nu este cazul în speţă.
Soluţia pronunţată în apel este, aşadar, rezultatul unei corecte aplicări a principiilor ce guvernează soluţionarea acţiunii în revendicare, situaţie în care motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă nu poate fi reţinut ca incident cauzei.
Având în vedere considerentele expuse, Curtea constată că recursul reclamanţilor nu este fondat şi, în baza art. 316 din Codul de procedură civilă, cu referire la art. 296 din Codul de procedură civilă, îl va respinge.
| ← Acţiune în revendicare. Contract de vânzare-cumpărare.... | Acţiune în evacuare. Uzufruct viager opozabil erga omnes.... → |
|---|
