Acţiune în revendicare. Imobil preluat de stat fără titlu. Contract de vânzare-cumpărare. Nulitate. Buna-credinţă.
| Comentarii |
|
Potrivit art. 46 din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
Dacă însă anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare se pronunţase o hotărâre judecătorească irevocabilă, prin care se constatase nevalabilitatea titlului de proprietate al statului, subdobânditorii bunului nu pot fi consideraţi cumpărători de bună-credinţă, întrucât, cu minime diligente, ei aveau posibilitatea să afle despre existenţa acelui litigiu.
(Decizia nr. 1846 din 3 septembrie 2002 - Secţia a 111-a civilă)
Prin acţiunea introdusă pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, la data de 10.11.1998, sub nr. 18790/1990, reclamanţii S.M.C., S.A. şi S.D.P. au chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local al Municipiului Bucureşti, S.C. "A." S.A., P.G. şi P.E., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună obligarea acestora să le lase în deplină proprietate şi liberă posesie un apartament, situat în Bucureşti, sectorul 2, şi anularea Contractului de vânzare-cumpărare nr. N.01026 din 22.11.1996, încheiat de S.C. "A." S.A. şi ultimii doi pârâţi, privind apartamentul menţionat.
Ulterior, reclamanţii şi-au precizat acţiunea, în sensul că solicită obligarea pârâţilor P.G. şi P.E. să le lase în deplină proprietate şi posesie imobilul menţionat.
Pe parcursul procesului a decedat pârâtul P.G., fiind introduşi în cauză, în calitate de moştenitori, P.E. (participând în proces în nume propriu şi ca moştenitoare a defunctului P.G.), P.M. şi P.G.O.
Prin Sentinţa civilă nr. 6814 din 19.06.2001 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, s-a admis acţiunea restrânsă formulată de reclamanţi şi s-a dispus obligarea pârâţilor să le lase în deplină proprietate şi posesie imobilul situat la adresa menţionată; s-a luat act de renunţarea reclamanţilor la soluţionarea capătului de cerere privind anularea Contractului de vânzare-cumpărare nr. N.01026 din 22.11.1996 şi la judecarea cauzei în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi S.C. "A." S.A. Pârâţii au fost obligaţi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 6.000.000 lei.
Prima instanţă a reţinut, în pronunţarea acestei sentinţe civile, în urma comparării titlurilor invocate de către părţile din litigiu, că cel al reclamanţilor este preferabil.
Conform Certificatului de moştenitor nr. 574 din 27.04.1989, reclamanţii sunt succesorii legali ai defunctului S.S.G., fiul fostului proprietar al imobilului revendicat, respectiv S.A., care, la rândul lui, a dobândit imobilul în proprietate prin contract de vânzare-cumpărare autentic.
Instanţa a mai reţinut că imobilul a trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950, iar prin hotărâre judecătorească definitivă a fost admisă acţiunea reclamanţilor S., de constatare a nulităţii absolute a operaţiunii de înscriere a imobilului în lista anexă a actului normativ menţionat, precum şi valabilitatea neîntreruptă a dreptului de proprietate al acestora asupra imobilului.
Titlul de proprietate al reclamanţilor este preferabil, iar pârâţii nu pot opune în mod valabil contractul lor de vânzare-cumpărare, întrucât sunt subdobânditori ai bunului, în raport cu statul, care nu putea transmite în mod valabil un drept de proprietate pe care nu-l avea.
Instanţa a luat act de renunţarea reclamanţilor la judecarea cererii în nulitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, precum şi la judecarea acesteia în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi S.C. "A." S.A., în raport de declaraţiile reclamanţilor S.M.C. şi S.D.P., făcute în şedinţa din 5.06.2001, precum şi de declaraţia reclamantei S.A., autentificată sub nr. 2489 din 15.06.2001.
Această soluţie a primei instanţe a fost menţinută prin Decizia civilă nr. 146 din 30.01.2002 pronunţată de Tribunalul Bucureşti- Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ.
Instanţa de apel a considerat că, în cazul acţiunii în revendicare, nu prezintă importanţă dacă reclamanţii i-au notificat pe pârâţi, persoane fizice, ulterior apariţiei Legii nr. 112/1995, cu privire la intenţia lor de a revendica imobilul. Acest aspect prezintă relevanţă în conturarea bunei-credinţe a cumpărătorilor la încheierea actului juridic, chestiune de care depinde soluţionarea unei acţiuni în constatarea nulităţii actului juridic încheiat în aceste condiţii.
în plus, aceeaşi instanţă a considerat că în cauză nu sunt relevante dispoziţiile art. 18 lit. d) şi ale art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, întrucât acţiunea în revendicare promovată pe calea dreptului comun presupune compararea titlurilor de proprietate ale părţilor, în timp ce dispoziţiile legale menţionate sunt aplicabile doar în situaţia în care reclamanţii au declarat recurs la procedura administrativă reglementată în această lege.
împotriva acestei decizii civile au declarat recurs apelanţii-pârâţi P.E., P.M. şi P.G.O., criticând-o pentru următoarele motive:
în mod greşit instanţa de apel a considerat că reclamanţii justifică legitimare procesuală activă, apreciind că prezumţia legală a autorităţii lucrului judecat, în ceea ce priveşte Sentinţa civilă nr. 7852/1994, se poate opune pârâţilor din prezentul proces, în raport de faptul că aceştia nu au fost parte în procesul desfăşurat în anul 1994. Această condiţie a participării pârâţilor în ambele procese este reglementată de dispoziţiile art. 1201 din Codul civil. Nici una dintre condiţiile reglementate de acest text de lege nu este îndeplinită în prezentul litigiu.
Cererea de recurs a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 6, 7, 8, 9 şi 10 din Codul de procedură civilă.
Curtea constată că sunt nefondate criticile formulate, pentru următoarele argumente:
Prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 20912 din 26.06.1935 de fostul Tribunal Ilfov - Secţia notariat, numitul A.S. a dobândit în proprietate un teren în suprafaţă de 248,60 mp, situat în Bucureşti, sectorul 2. Conform Certificatului de calitate nr. 198 din 2.09.2002, emis de notar public E.B., defunctul S.A., decedat la data de 9.11.1953, a avut ca unic moştenitor legal pe fiul acestuia, S.S.G., decedat la data de 30.10.1988. Acesta din urmă a avut ca succesori pe reclamanţii din prezentul litigiu, conform Certificatului de moştenitor nr. 574 din 27.04.1989, emis de fostul Notariat Local al Sectorului 2 Bucureşti.
Aspectele referitoare la fondul cauzei şi care vizează nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului menţionat au fost corect reţinute de către instanţa de apel, în raport de Sentinţa civilă nr. 7852/1994, definitivă şi irevocabilă, pentru argumentele deja prezentate în ceea ce priveşte verificarea legitimării procesuale active a reclamanţilor. Hotărârea judecătorească respectivă are putere de lucru judecat, fiind definitivă şi irevocabilă, astfel încât argumentele reţinute de acea instanţă, şi care au condus la soluţia de nulitate absolută a operaţiunii de preluare a bunului imobil în baza Decretului nr. 92/1950, în mod corect au fost avute în vedere de instanţele care s-au pronunţat în prezenta cauză.
în ceea ce priveşte buna-credinţă invocată de către reclamanţi, în raport de dispoziţiile art. 1898 din Codul civil şi art. 46 din Legea nr. 10/2001, Curtea constată că aceasta nu poate fi reţinută în favoarea pârâţilor şi, ca urmare, ei nu pot rămâne în posesia imobilului cumpărat, situaţie care ar fi fost aplicată în cazul în care s-ar fi reţinut poziţia subiectivă invocată de aceştia la momentul încheierii actului juridic.
Astfel, imobilul în litigiu, parte din imobilul care a făcut obiectul Sentinţei civile nr. 7852/1994, a fost dobândit de către pârâţi prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. N.01026 din 22.11.1996, în baza'Legii nr. 112/1995, încheiat de aceştia şi Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată prin S.C. "A." S.A. Actul juridic menţionat vizează un imobil intrat în patrimoniul statului fără titlu valabil, astfel cum s-a reţinut în hotărârea judecătorească respectivă, pronunţată anterior contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru a fi incidente dispoziţiile art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001, invocate de către recurenţii-pârâţi, care prevăd posibilitatea acordării foştilor proprietari sau moştenitorilor lor doar a măsurilor reparatorii, este necesar ca imobilul să fi fost înstrăinat către foştii chiriaşi cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. în speţa de faţă, nu sunt îndeplinite condiţiile impuse de textul art. 18 lit. d), întrucât imobilul înstrăinat, intrând în patrimoniul statului fără titlu valabil, excede aplicării Legii nr. 112/1995. Art. 1 din actul normativ în discuţie vizează imobilele trecute în proprietatea statului cu titlu, ceea ce nu este cazul în speţă. Fiind încălcate dispoziţiile art. 1 din lege, nu ne regăsim în domeniul de aplicare a art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001, astfel încât reclamanţii pot obţine restituirea în natură a imobilului.
Recurenţii-pârâţi nu pot fi consideraţi nici dobânditori de bună-credinţă ai imobilului, întrucât, pentru ca buna-credinţă să conducă la rămânerea bunului în patrimoniul pârâţilor, aceştia ar trebui să fie într-o eroare insurmontabilă în ceea ce priveşte calitatea de proprietar a vânzătorului - statul român, reprezentat de Primăria Municipiului Bucureşti. Cum anterior încheierii actului juridic, respectiv 22.11.1996, se pronunţase o hotărâre judecătorească irevocabilă, prin care se constatase nevalabilitatea titlului statului, recurenţii-pârâţi, cu minim efort, puteau şi aveau obligaţia să ia cunoştinţă despre existenţa unui proces finalizat irevocabil printr-o hotărâre care reţinea nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului.
Neefectuând demersuri pentru a afla situaţia juridică a imobilului, recurenţii-pârâţi nu pot fi consideraţi cumpărători de bună-credinţă şi nici nu se putea imputa adevăratului proprietar că nu a fost el acela care să-i notifice pe cumpărători în legătură cu precaritatea titlului de proprietate al statului pentru imobilul în litigiu.
în consecinţă, dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 şi ale art. 1898 din Codul civil nu sunt, de asemenea, aplicabile în favoarea recurenţilor-pârâţi.
Având în vedere aceste considerente, Curtea a constatat că nici una dintre susţinerile recurenţilor-pârâţi nu este întemeiată, astfel încât, în baza art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a respins ca nefondat recursul declarat de aceştia, nefiind incidente în cauză condiţiile art. 304 pct. 4, 7, 8, 9 şi 10 din Codul de procedură civilă.
| ← Acţiune în revendicare. Imobil preluat de stat fără titlu valabil | Acţiune în revendicare. Imobil naţionalizat pe numele altei... → |
|---|
