Bun indiviz înstrăinat de un coproprietar fără acordul celuilalt, vânzătorul fiind succedat ulterior de acesta. Nulitatea contractului de vânzare-cumpărare. Posibilitatea solicitării de către avânzii-cauză.
| Comentarii |
|
I. Instanţa de fond a fost învestită pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de BNP S.E.M., prin care I.D., necăsătorit, a vândut pârâţilor A.G. şi A.A. nuda proprietate asupra imobilului situat în comuna B., judeţul Giurgiu, compus din construcţie, formată din 6 camere şi anexe gospodăreşti şi terenul aferent în suprafaţă de 4.500 mp, având configurate dimensiunile şi vecinătăţile stabilite printr-o schiţă plan anexată contractului, schiţă ce face parte integrantă din contractul încheiat, conform menţiunilor exprese inserate în acest sens în contract.
Prin acţiunea ce a făcut obiectul dosarului, reclamanta I.(H.)D. a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută parţială a acestui contract, respectiv cu privire la suprafaţa de 4.250 mp situat în intravilanul comunei B., teren cuprins în titlul de proprietate nr. 5845/15 octombrie 1993, eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor judeţul Giurgiu.
Recurenta-reclamantă a invocat, în susţinerea cererii sale, mai multe motive care ar conduce la nulitatea absolută a respectivului contract de vânzare-cumpărare, toate circumscrise opiniei sale de încercare a părţilor contractante de a o frauda.
într-un prim ciclu procesual, prin decizia civilă nr. 650/5 aprilie 2007, Curtea de Apel Bucureşti a reţinut că în mod greşit s-a respins acţiunea ca inadmisibilă, având ca fundament excepţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune, întrucât, potrivit regimului juridic al nulităţii absolute, aceasta poate fi invocată de orice persoană care are un interes.
în sfera persoanelor care sunt interesate să ceară înlăturarea totală sau parţială a unui act juridic, intră atât părţile, cât şi avânzii-cauză.
In pricina de faţă trebuie făcută distincţie între situaţia unui contract valabil, în cadrul căruia există obligaţia de garanţie contra evicţiunii şi situaţia existenţei unei contestaţii asupra însăşi valabilităţii contractului, cu incidenţa regimului juridic al nulităţii absolute.
După casarea cu trimitere, dosarul a fost înregistrat pe rolul Judecătoriei Bolintin Vale.
Prin sentinţa civilă nr. 2663/2 iulie 2008, Judecătoria Bolintin Vale a respins cererea formulată de reclamantă ca neîntemeiată.
II. Tribunalul a arătat că pentru valabilitatea obiectului contractului de vânzare-cumpărare se cere ca lucrul vândut să fie proprietatea vânzătorului.
în speţă, suprafaţa de 4.500 mp teren intravilan, vândută de I.D., aparţine în coproprietate atât vânzătorului, cât şi reclamantei I.(H.)D.
III. Curtea a constatat că instanţa de apel, referindu-se la cauza ilicită invocată ca motiv de nulitate al contractului, a apreciat că acesta nu este un motiv întemeiat pentru a constata nulitatea contractului, în speţă nefiind vorba de vânzarea lucrului altuia, ca operaţiune speculativă, reclamanta, în calitate de coindivizar, având posibilitatea reglementării situaţiei cu ocazia partajului, ea neputând obţine oricum la partaj decât cota indiviză la care este îndreptăţită de la lege, neputând fi fraudată în niciun mod cu privire la această cotă.
Numai că instanţa de apel a pierdut din vedere faptul că vânzătorul, I.D., decedase încă din data de 20 noiembrie 2004, singurul moştenitor al acestuia fiind recurenta-reclamantă, potrivit certificatului de calitate de moştenitor nr. 5, eliberat de BNP H.R.
Instanţa de apel a aplicat în pricina de faţă teoria reţinută în literatura juridică de specialitate, potrivit căreia, în cazul în care vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului indiviz, nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia (regulă ce ar atrage nulitatea actului, întrucât nimeni nu poate vinde mai mult decât ceea ce are), ci regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare-cumpărare depinzând de rezultatul partajului, numai că această regulă se aplică în cazul existenţei unei convenţii valabile în ce priveşte obiectul şi cauza şi există cel puţin doi moştenitori.
Or, în pricina de faţă, aşa cum s-a arătat mai sus, există contestaţie asupra însăşi valabilităţii contractului, cu incidenţa regimului juridic al nulităţii absolute şi un singur moştenitor, în persoana recu-rentei-reclamante.
A aplica regulile proprii stării de indiviziune, aşa cum a procedat instanţa de apel, ar însemna, în condiţiile în care coproprietarul I.D. a decedat, iar singurul moştenitor este recurenta-reclamantă, ca partajul să se realizeze în contradictoriu cu cumpărătorii, intimaţii-pârâţi din prezenta cauză, ceea ce presupune a considera, implicit, valabil contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat, consecinţele negative ale unei astfel de situaţii urmând să fie suportate numai de către reclamantă.
Curtea a constatat că această situaţie atipică nu a fost luată în considerare de către instanţa de apel, aceasta aplicând în mod greşit teoria privitoare la vânzarea lucrului altuia, renunţând astfel a mai analiza valabilitatea convenţiei din perspectiva cauzei ilicite, a fraudei Ia lege invocate de reclamantă ca şi motive de nulitate absolută a convenţiei de vânzare-cumpărare.
C.A. Bucureşti, s. a lll-a civ., min. şi fam., decizia nr. 1669 din 3 decembrie 2009
| ← Nulitatea contractului de vânzare-cumpărare. Posibilitatea... | Contract de cesionare de drepturi litigioase în schimbul... → |
|---|
