Chiriaşi ai unui imobil proprietate de stat. Dobândirea unei locuinţe proprietate personală. Cerere de reziliere. Aprecierea caducităţii convenţiei
| Comentarii |
|
Pârâţii au dobândit în proprietate o locuinţă în timp ce ocupau, cu contract de închiriere, un imobil cu aceeaşi destinaţie, proprietate de stat. Având în vedere că locuinţa închiriată nu mai corespunde unei certe nevoi locative a locatarului, dispoziţiile actelor normative în materie trebuie apreciate în raport cu scopul lor, de protecţie a chiriaşilor, protecţie care nu dă dreptul la exercitarea abuzivă a dreptului locativ şi la deturnarea acestui drept de la finalitatea socio-economică recunoscută.
Reclamantul, cunoscând că pârâţii au intrat în folosinţa locuinţei proprietate personală, nu a reînnoit contractul de închiriere, astfel că acesta a încetat să-şi producă efecte juridice, devenind caduc.
C.A Cluj, Secţia civilă, decizia nr. 541 din 15 martie 2001, în Contractul de închiriere, p. 136
Reclamantul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca a chemat în judecată pe pârâţii M.A. şi M.E., solicitând rezilierea contractului de locaţiune şi evacuarea acestora din locuinţa deţinută în baza contractului, întrucât au dobândit în proprietate o locuinţă. Prin sentinţa civilă nr. 2645 din 5 aprilie 2000, Judecătoria Cluj-Napoca a admis, în parte, acţiunea, a constatat caducitatea contractului şi a dispus evacuarea pârâţilor.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că pârâtul M.A. a construit o nouă locuinţă pentru familia sa, situaţie recunoscută de acesta şi probată prin extrasul de carte funciară aflat la dosar.
Contractul de închiriere al pârâţilor a fost încheiat în perioada de aplicare a Legii nr. 5/1973 şi chiar autorizaţia de luare în folosinţă a noii construcţii a fost eliberată în perioada în care Legea nr. 5/1973 era aplicabilă.
Articolul 64 alin. (2) din Legea nr. 5/1973 prevedea obligaţia chiriaşilor de a preda locuinţa deţinută cu chirie, în situaţia în care dobândesc o locuinţă proprietate personală.
Mai arată prima instanţă că este adevărat că legea nu interzice construirea sau cumpărarea unei locuinţe în scopul închirierii sau vânzării, dar, implicit, exista obligaţia dobânditorului noii locuinţe de a se muta în acea locuinţă şi, în atare situaţie, contractul de închiriere de care a beneficiat chiriaşul până la dobândirea locuinţei proprietate personală a devenit caduc.
Tribunalul Cluj, prin decizia civilă nr. 2013 din 24 noiembrie 2000, a admis apelul declarat de pârâţii M.A. şi M.E şi, pe fond, a respins cererea formulată de reclamantul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca. Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că pârâţii sunt titularii contractului de închiriere, care a fost prelungit, succesiv, prin actele normative în materie până la zi.
Este adevărat că, la data de 30 decembrie 1991, pârâţii au dobândit un imobil în proprietate, însă această împrejurare nu este de natură să afecteze valabilitatea contractului lor de închiriere.
Este ştiut faptul că rezilierea este o cauză de ineficacitate a actului juridic civil, care constă în încetarea, desfacerea unui contract sinalagmatic cu executare succesivă în timp, pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor de către una din părţile contractante, astfel că acţiunii în reziliere îi este aplicabilă legea în vigoare la data la care se solicită rezilierea, iar nu legea în vigoare la data încheierii contractului, or, la data promovării acţiunii - 23 iunie 1997 - era în vigoare Legea nr. 114/1996, şi nu Legea nr. 5/1973.
In ceea ce priveşte caducitatea - arată Tribunalul - aceasta este cauza de ineficacitate care constă în lipsirea actului juridic civil de orice efecte datorită intervenirii unor cauze ulterioare încheierii sale şi independent de voinţa autorului actului, astfel că, în speţă, nu se poate vorbi despre caducitatea contractului de închiriere.
împotriva deciziei a declarat recurs reclamantul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca.
Recursul este fondat.
într-adevăr, pârâţii au dobândit în proprietate o locuinţă în timp ce ocupau, cu contract de închiriere, o locuinţă proprietate de stat.
La data dobândirii era în vigoare Legea nr. 5/1973, care, în art. 64, coroborat cu art. 67, prevedea obligativitatea eliberării suprafeţei deţinute în calitate de chiriaş la momentul dobândirii noii locuinţe, întrucât nevoia locativă care a permis obţinerea calităţii de locatar a încetat să existe. Acesta este spiritul dispoziţiilor Legii nr. 5/1973, succedată de Legea nr. 114/1996, şi anume: dobândirea şi păstrarea calităţii de chiriaş al unui imobil din fond de stat sunt supuse unei certe nevoi locative a chiriaşului.
în temeiul art. 7 alin. (2) şi art. 64 alin. (2) ale Legii nr. 5/1973 şi art. 4 alin. (2)-(3) şi art. 5 ale Legii nr. 4/1973, pârâţii erau obligaţi să se mute în locuinţa proprietate personală şi să predea locuinţa deţinută cu chirie.
Legea nr. 114/1996, prin prevederile art. 48 lit. a), interzice, de asemenea, închirierea locuinţelor din fondul locativ de stat către persoane care deţin în proprietate o locuinţă şi se menţine obligaţia locatorului de a închiria fondul locativ numai cu respectarea legii.
Atât timp cât chiriaşii deţin în proprietate o casă de locuit, construită special pentru acest scop, dispoziţiile Legii nr. 17/1994 şi ale O.U.G. nr. 40/1999 trebuie apreciate în raport cu scopul lor, de protecţie a chiriaşilor, protecţie care nu dă dreptul la exercitarea abuzivă a dreptului locativ şi la deturnarea acestui drept de la finalitatea socio-economică recunoscută.
Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, închirierea locuinţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş, consemnat prin contractul scris. Reclamantul, cunoscând că pârâtul a intrat în folosinţa locuinţei proprietate personală, în temeiul art. 22 din Legea nr. 114/1996, nu a reînnoit contractul de închiriere, astfel că acesta a încetat a-şi produce efecte juridice.
Atâta vreme cât chiriaşii deţin în proprietate o casă de locuit, nu mai pot beneficia de protecţia O.U.G. nr. 40/1999, deoarece exercitarea dreptului lor apare ca abuzivă şi în afara scopului social-economic pentru care un asemenea drept a fost recunoscut de lege. Ca urmare, a fost admis recursul şi a fost respins apelul declarat în cauză.
Notă: Apreciem criticabilă soluţia primei instanţe de fond, confirmată prin decizia instanţei de recurs, întrucât a încălcat principiul disponibilităţii, având în vedere aspectul că reclamantul a cerut rezilierea contractului de locaţiune, iar instanţa a constatat caducitatea convenţiei, încălcând dispoziţiile art. 129 alin. (6) C. proc. civ., potrivit cărora „în toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii".
| ← Caducitatea arbitrajului | Efectele acţiunii revocatorii. Inopozabilitatea faţă de... → |
|---|
