Drept de retenţie. Condiţii pentru acordare
| Comentarii |
|
Prin sentinţa civilă nr.3997 din 13 aprilie 2001, Judecătoria Satu Mare a admis în parte acţiunea reclamanţilor SI şi SI în contradictoriu cu pârâţii SI senior şi SI, reprezentaţi prin mandatar GE şi în consecinţă, s-a constatat că, reclamanţii au făcut investiţii proprii, în valoare de 335.609.235 lei la imobilul situat în Satu Mare, Str.Miron Costin nr.37, înscris în CF 16336 - Satu Mare, sub nr.top 4967/5, obligându-i pe pârâţi să plătească această sumă. Totodată s-a încuviinţat reclamanţilor dreptul de retenţie asupra apartamentului şi anexelor pe care le folosesc în imobilul mai sus menţionat, până la achitarea sumei mai sus menţionat, până la achitarea sumei de mai sus.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut că, prin acţiunea civilă introdusă sub dosar nr.7361/1993, reclamanţii SI jr şi SIL au chemat în judecată pe pârâţii SI senior şi SI, pentru constatarea dreptului de proprietate asupra apartamentului în care aceştia locuiesc, în imobilul situat în Satu Mare, Str.Miron Costin nr.37, înscris în CF nr. 16336 - Satu Mare, sub nr.top 4967/5, constatarea dreptului de creanţă al reclamantei în cote de Vi parte constând în investiţiile făcute împreună cu soţul ei după încheierea căsătoriei la apartamentul mai sus arătat; dispunerea de către instanţă a împărţirii imobilului care este casă de locuit compusă din 3 apartamente cu atribuirea apartamentului în care locuiesc în prezent reclamanţii, precum şi constatarea unui drept de superficie asupra terenului şi să se dispună întabularea dreptului de proprietate în favoarea reclamantului, cu cheltuieli de judecată.
S-a mai reţinut că, prin sentinţa civilă nr.4747/1997, pronunţată în dosarul mai sus amintit, a fost admisă în parte acţiunea reclamanţilor şi cererea de intervenţie în interes propriu, constatându-se că reclamantul are o contribuţie proprie la edificare imobilului şi anexelor acestuia, obligându-i pe pârâţi să le plătească investiţiile proprii, reclamanţilor şi o parte din cheltuielile de judecată. Prin aceeaşi sentinţă s-au respins capetele de acţiune pentru constatarea dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra apartamentului în care locuiesc, atribuirea apartamentului reclamanţilor şi constatarea dreptului de superficie asupra terenului şi întabularea acestor drepturi.
împotriva acestei sentinţe civile nr.3 997/2001, au declarat apel pârâţii SI senior şi SI, precum şi intervenienţii LI şi LR.
Prin decizia civilă nr.870/Ap din 10 octombrie 2001, Tribunalul Satu Mare a respins apelul declarat de pârâţi, reprezentat prin mandatar GE şi a fost admis apelul intrervenienţilor LI şi LR împotriva sentinţei civile nr.3997/2001 pronunţată de Judecătoria Satu Mare, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a respins cererea reclamanţilor pentru acordarea dreptului de retenţie.
Cu privire la apelul intervenienţilor, instanţa a reţinut că, dreptul de retenţie a fost recunoscut în mod nelegal, întrucât între intervenienţi şi pârâţi nu exista un raport obligaţional, creanţa invocată de pârâţi având ca debitori reclamanţii.
împotriva acestei decizii, în termen şi legal timbrat, au declarat recurs reclamanţii SI jr şi SI, solicitând modificarea acesteia în parte, în sensul respingerii şi al apelului format de intervenienţii LI şi LR, şi rejudecând în fond cauza, a păstra în totalitate sentinţa civilă nr.3397 din 13 aprilie 2001 a Judecătoriei Satu Mare, cu obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.
în dezvoltarea motivelor de recurs, s-a învederat că, hotărârea atacată este nelegală în parte, respectiv cu privire la dispoziţia prin care a fost respinsă cererea de stabilire a dreptului lor de retenţie, asupra imobilului din litigiu.
Recurenţii susţin că, instanţa de apel a ignorat dovezile administrate în cauză, care erau hotărâtoare pentru dezvoltarea pricinii, şi, din care rezultă reaua credinţă a intervenienţilor, care cunoşteau la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare că reclamanţii locuiesc în imobil şi au efectuat investiţii la acesta, evaluate la suma de 335.609.235 lei.
De asemenea, au susţinut că, dreptul de retenţie este un drept real, fiind opozabil nu numai titularului iniţial ci şi, subdobânditorilor ulteriori ai acestuia.
Verificând decizia atacată, prin prisma motivelor de recurs cât şi din oficiu, conform art.306 sub aspectul tuturor nulităţilor prevăzute de art.304 Cod procedură civilă, Curtea de Apel Oradea a apreciat ca fondat recursul civil de faţă, pentru următoarele considerente:
Imobilul din litigiu, înscris în CF nr. 16336 nr.top.4967/5, în natură casă şi teren în suprafaţă de 924 mp, a constituit iniţial, la data introducerii acţiunii, proprietatea părinţilor reclamantului respectiv a pârâţilor SI şi SI senior.
în raportul de expertiză efectuat în cauză de ing.exp.GI, rezultă că, imobilul este situat în Satu Mare, Str.Miron Costin nr.37 şi se compune din 2 case de locuit, anexe şi terenul indicat mai sus, constituind în realitate 3 apartamente distincte, dotate cu toate instalaţiile tehnico-edilitare necesare, iar apartamentul de la parterul casei de locuit P+l, este ocupat de familia reclamanţilor.
Reclamantul a susţinut că, această casă a fost contruită împreună de către el şi părinţii săi, construcţia fiind începută prin anii 1971, iar după căsătoria sa cu reclamanta, au mai efectuat o serie de lucrări de investiţii şi au edificat şi unele anexe gospodăreşti.
Deşi în prezenta cauză, pârâţii au contestat în parte, contribuţia materială a reclamanţilor, din decizia civilă nr.31 din 2 septembrie 1993 a Tribunalului Satu Mare, pronunţată în dosarul nr.1340/1993, având ca obiect evacuarea recurenţilor din imobil, pârâţii au recunoscut contribuţia acestora la ridicarea construcţiilor, în procent de 50%.
în cursul lunii iunie 1993 intimaţii s-au stabilit definitiv în Ungaria, prezenta acţiune fiind înregistrată la 30 iulie 1993, iar la data de 21 septembrie 1993, prin contractul de vânzare - cumpărare, autentificat sub nr.987/1993 de către fostul notariat de Stat Satu Mare, pârâţii au înstrăinat întregile construcţii şi terenul din litigiu, intervenienţilor LI şi LR, cu preţul de 210.000 lei.
Reclamanţii au formulat cerere de anulare a acestui contract, acţiunea fiind însă respinsă prin sentinţă civilă nr.926/1994 a Judecătoriei Satu Mare, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.401/1996 a Curţii de Apel Oradea.
în favoarea reclamanţilor s-a stabilit un drept de creanţă în sumă de 335.609.235 lei, conform completării expertizei efectuate în cauză, asupra imobilului din litigiu, instanţa de apel, schimbând în parte sentinţa, în sensul respingerii capătului de cerere privind acordarea dreptului de retenţie.
In adoptarea acestei soluţii, Tribunalul Satu Mare, a apreciat că, recunoaşterea acestui drept de retenţie în favoarea reclamanţilor, nu are suport legal, întrucât, între aceştia şi intervenienţi, care sunt actualii proprietari ai imobilului, nu există nici un raport obligaţional, creanţa invocată avându-i ca debitori pe cei 2 pârâţi.
Această teză este însă eronată, deoarece, dreptul de retenţie priveşte imobilul nu creanţa, noii proprietari, intervenienţii din prezenta cauză, au cumpărat pe riscul lor imobilul, situaţie în care pot să se îndrepte împotriva vânzătorilor, cu acordul cărora s-au efectuat investiţiile de către reclamanţi.
în acest sens este de relevat că, în momentul vânzării, foştii proprietari au vândut proprietatea nu şi posesia, imobilul nu a fost predat, acesta fiind ocupat de către reclamanţii - recurenţi.
Practia judiciară, atât în trecut cât şi în prezent, a făcut numeroase aplicaţii dreptului de retenţie şi în alte cazuri decât cele prevăzute în mod expres de lege, iar în literatura juridică a fost emisă opinia, potrivit căreia dreptul de retenţie poate fi opus adevăratului proprietar, deşi creanţa deţinătorului bunului obligat la restituire s-a născut în urma transmisiunii bunului, făcută de un neproprietar. Dreptul de retenţie în acest caz, rezultă din obligaţia "propter rem", pe care o are deţinătorul lucrului faţă de proprietarul acestuia.
O condiţie esenţială pentru acordarea dreptului de retenţie o constituie însă, existenţa unui raport de conexiune. Conexiunea implică preexistenţa unui raport juridic în temeiul căruia a fost transmis, de către proprietar, lucrul care a generat creanţa debitorului obligaţiei de restituire.
Dreptul de retenţie a fost recunoscut, de asemenea în practica judiciară, creditorului care a adus îmbunătăţiri imobilului transmis de proprietar altei persoane.
Lucrările de îmbunătăţire aduse unui imobil devin, prin accesiune, ale proprietarului acestuia. în caz de transmitere a imobilului către o altă persoană, dobânditorul devine beneficiarul aceloraşi lucrări, iar cel ce a făcut îmbunătăţirile are dreptul să pretindă c/valoarea investiţiilor, creanţa sa fiind garantată de un drept de retenţie. Acest drept este opozabil celei ce a dobândit ulterior imobilul, obligaţia fiind strâns legată de proprietatea bunului, ea transmiţîndu-se odată cu el.
Pe de altă parte, dreptul de retenţie nu se poate pierde prin actul unilateral de voinţă al fostului proprietar de a transmite imobilul mai înainte de a fi plătit despăgubirea.
Faţă de cele evocate mai sus, Curtea de Apel Oradea, în temeiul art.312 al. 1 combinat cu art.296 şi 316 cu referire la art.304 pct.9 şi 10 Cod procedură civilă, va admite ca fondat recursul civil de faţă, va modifica în parte decizia civilă nr.870 din 10 octombrie 2001 a Tribunalului Satu Mare, în sensul respingerii şi apelului declarat de intervenienţi şi rejudecând în fond cauza, va păstra în totalitate sentinţa civilă nr.3397 din 3 aprilie 2001 a Judecătoriei Satu Mare.
Curtea de Apel Oradea - decizia civilă nr.272 din 2 martie 2002.
| ← Daune cominatorii | Contract de vânzare - cumpărare. Terţ dobânditor înscris... → |
|---|
