Drept de superficie. Grăniţuire

Comentarii

0

C. civ., art. 489, art. 492, art. 584

Acţiunea în grăniţuire se promovează, de regulă, de proprietarul terenului, însă calitate procesuală activă poate avea şi titularul altui drept real. Dreptul de superficie există atât timp cât durează construcţia sau plantaţia pe terenul altuia.

Decizia civilă nr. 63 din 13 februarie 2009

Prin sentinţa civilă nr. 2905/18.12.2007, pronunţată de Judecătoria Paşcani, s-a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul-pârât, având ca obiect grăniţuire. A fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă şi i s-a acordat acesteia dreptul de superficie pentru suprafaţa de 705,72 mp teren, proprietatea reclamantului-pârât, identificat conform planşei nr. 2 din raportul de expertiză întocmit în cauză.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că pe terenul de 1.200 mp erau amplasate cinci solarii. Reclamantul-pârât a solicitat stabilirea unei linii de hotar între suprafaţa de 217 mp teren, asupra căreia pârâta-reclamantă exercita un drept de superficie, şi restul suprafeţei de teren proprietatea reclamantului-pârât.

Potrivit art. 584 C. civ., proprietarul unei suprafeţe de teren poate obliga pe proprietarul vecin la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa. Cu alte cuvinte, acţiunea în grăniţuire sau în stabilirea linei de hotar se exercită în contradictoriu cu proprietarul suprafeţei de teren vecine. Din probatoriul administrat în cauză, a reieşit că pârâta-reclamantă nu era proprietar peste suprafaţa de 217 mp teren în litigiu. Dimpotrivă, aceasta avea doar un drept de superficie asupra acestei suprafeţe, respectiv doar un drept de folosinţă. Astfel, reclamantul-pârât fiind proprietarul întregii suprafeţe de 1200 mp teren, instanţa de fond a respins acţiunea acestuia ca fiind neîntemeiată.

Cât priveşte cererea reconvenţională, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, pe suprafaţa de 705,72 mp teren proprietatea reclamantului-pârât, instanţa a reţinut că erau amplasate cinci solarii. Referitor la regimul juridic al acestor solarii, indiferent de starea în care se aflau acestea, instanţa a apreciat că ambele părţi erau în indiviziune cu privire la aceste bunuri. Atât timp cât acestea nu au făcut obiectul acţiunii de partaj, având în vedere prezumţia comunităţii de bunuri, instanţa a considerat că părţile erau încă în indiviziune cu privire la solariile în cauză.

însă, având în vedere că aceste solarii erau amplasate pe terenul proprietatea reclamantului-pârât, fostul soţ al pârâtei-reclamante, aceasta din urmă putea solicita acordarea unui drept de superficie pentru a avea acces şi a exploata, alături de coindivizar, solariile. în lipsa unui drept de superficie, pârâta-reclamantă nu ar fi putut uza de calitatea sa de coproprietar asupra bunurilor, dat fiind faptul că acestea erau amplasate pe terenul proprietatea exclusivă a reclamantului-pârât.

Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr. 663 din 15.10.2008, a admis apelul declarat de reclamant şi a desfiinţat în tot sentinţa instanţei de fond, trimiţând spre rejudecare instanţei de fond cererea având ca obiect grăniţuire, formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâta. Totodată, tribunalul a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă, în contradictoriu cu reclamantul-pârât.

Pronunţând această decizie, tribunalul a reţinut că acţiunea în grăniţuire intra în categoria acţiunilor petitorii, prin care reclamantul pretindea ca, în contradictoriu cu pârâtul, instanţa să determine prin semne exterioare întinderea celor două fonduri învecinate, acţiunea petitorie fiind definită ca acea acţiune reală imobiliară, care tinde la apărarea dreptului de proprietate sau a altui drept real imobiliar.

Prin urmare, acţiunea în grăniţuire putea fi folosită de sau împotriva oricărui titular al unui drept real asupra unui imobil teren, nefiind limitată doar la raporturile dintre titularii dreptului de proprietate.

în speţă, reclamantul avea un drept de proprietate asupra terenului, iar pârâta era titulara dreptului real de superficie constatat prin hotărârea de partaj a bunurilor comune, drept de superficie care se întindea asupra unei părţi din terenul proprietatea reclamantului, astfel încât acesta din urmă justifica pe deplin interesul de a solicita instanţei stabilirea limitelor în care trebuiau exercitate cele două drepturi reale, prin stabilirea traseului pe care urmau a fi fixate semnele exterioare dintre fondurile învecinate.

Cum prima instanţă nu a analizat în fond cererea principală, ci a respins-o pentm argumente ce ţineau de inadmisibilitatea ei, tribunalul a admis apelul reclamantului şi, în temeiul dispoziţiilor art. 297 alin. (1) C. proc. civ., a desfiinţat sentinţa apelată şi a trimis cauza spre rejudecare cu privire la acest capăt de cerere.

în ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă, având ca obiect stabilirea unui nou drept de superficie asupra unei alte porţiuni din terenul proprietatea reclamantului, pe care erau edificate solariile, tribunalul a reţinut că soluţia primei instanţe a fost incorectă.

Dreptul de superficie presupunea existenţa a două drepturi ce aparţineau unor persoane diferite: dreptul de proprietate al superficiarului, având ca obiect construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări şi dreptul de proprietate asupra terenului, având un alt titular decât superficialul.

în speţă, în condiţiile în care construcţiile nu au tăcut obiectul partajului de bunuri comune, pârâta-reclamantă nu putea dovedi că deţinea asupra acestora un drept exclusiv de proprietate, iar în cadrul acţiunii de faţă instanţa nu putea aprecia asupra calităţii de bun comun sau de bun propriu a acestor construcţii, întrucât nu a fost învestită cu o cerere de partajare a acestor bunuri.

în acelaşi timp, în favoarea reclamantului opera prezumţia de proprietate derivată din accesiunea imobiliară artificială, prezumţie prevăzută de art. 492 C. civ., potrivit căreia: „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui până ce se dovedeşte din contră”.

Astfel, instanţa de apel a reţinut ca pârâta-reclamată nu a probat dreptul de proprietate asupra construcţiilor (solarii) pentru a putea solicita constatarea dreptului de superficie cu privire la terenul pe care sunt acestea amplasate, cererea sa fiind respinsă.

Pârâta-recurentă a declarat recurs, considerând că decizia tribunalului este nelegală şi netemeinică. în dezvoltarea motivelor de recurs, ea a susţinut că în speţă nu era aplicabilă instituţia grăniţuirii proprietăţii, deoarece reclamantul era proprietarul întregii suprafeţe de teren pe care se afla imobilul ce i-a fost atribuit în urma partajului.

Potrivit susţinerilor recurentei, grăniţuirea - ca acţiune petitorie - priveşte însuşi fondul dreptului şi, ca atare, aparţine numai titularului dreptului real contestat sau încălcat. Atâta timp cât reclamantul era proprietarul de drept al terenului, acesta nu putea uzita de acţiunea în grăniţuire prin care solicita delimitarea dreptului de superficie acordat prin sentinţa de partaj, delimitare care, de altfel, s-a efectuat prin sistarea stării de devălmăşie.

Recurenta a învederat că respingerea cererii sale reconvenţionale era nelegală, instanţa de apel reţinând că nu şi-a probat dreptul de proprietate asupra construcţiilor, pentru a solicita acordarea dreptului de superficie asupra terenului ocupat de acestea. însă instanţa de apel a ignorat o serie de înscrisuri depuse la dosar, prin care recurenta şi-a dovedit dreptul de proprietate asupra solariilor.

Recurenta a afirmat că, prin sentinţa civilă nr. 1731/2003 a Judecătoriei Paşcani, s-a dispus partajarea bunurilor comune pe care le-a realizat în timpul căsătoriei cu reclamantul, iar în lotul ei a fost inclus imobilul compus din casă de locuit şi solariile pentru care a fost obligată să plătească sultă fostului soţ.

Din expertiza efectuată în procesul de partaj, a rezultat că solariile au fost evaluate la 978,806 lei. Recurenta a pretins că acest lucru rezulta şi din decizia nr. 1633/2004 a Curţii de Apel Iaşi, prin care s-a respins acţiunea intimatului în revendicarea terenului pe care se aflau solariile, instanţa stabilind că posesia pe care ea o exercita era legitimă, ca urmare a existenţei dreptului de superficie asupra terenului, prin atribuirea acestor construcţii de instanţă, în partajul judiciar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, în raport de criticile formulate de recurentă, de ansamblul materialului probator administrat în cauză şi de prevederile legale incidente, curtea de apel a reţinut că recursul nu este întemeiat.

Potrivit prevederilor art. 548 C. civ., orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu a sa. Astfel, acţiunea în grăniţuire este o acţiune petitorie, întmcât are ca scop delimitarea proprietăţilor limitrofe şi poate fi introdusă şi de un proprietar în indiviziune, de uzuar sau uzufructuar, deoarece acestea au un drept real asupra bunului. De regulă, acţiunea în grăniţuire se promovează de proprietar, însă ea poate fi promovată de orice persoană care are un drept real asupra bunului. Tot astfel, acţiunea în grăniţuire poate fi formulată împotriva proprietarului sau titularului altui drept real asupra terenului învecinat.

In prezenta cauză, pârâta-recurentă era titulara unui drept de superficie asupra terenului pe care se afla casa de locuit ce i-a fost atribuită în proprietate exclusivă, ca urmare a partajului de bunuri comune dobândite în timpul căsătoriei cu reclamantul-intimat.

Dreptul de superficie este acel drept real imobiliar principal care constă în dreptul de proprietate al unei persoane asupra construcţiilor sau plantaţiilor realizate pe terenul altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinţă.

Având în vedere conţinutul dreptului de superficie, curtea de apel a apreciat că tribunalul a procedat la o corectă aplicare a art. 584 C. civ., atunci când a reţinut că grăniţuirea proprietăţii reclamantului-intimat era posibilă în raport de terenul pentru care pârâta-recurentă avea un drept de superficie.

împrejurarea că terenul atribuit recurentei cu titlu de drept de superficie a fost delimitat de expertul tehnic care a determinat întinderea suprafeţei de sub constmcţie şi a celei necesare normalei folosinţe a construcţiei nu a prezentat relevanţă în acţiunea de grăniţuire, atâta timp cât proprietara construcţiei ocupa întreaga suprafaţă de teren ce aparţinea reclamantului, şi nu doar cea pentru care i s-a recunoscut dreptul de folosinţă.

Privitor la cererea reconvenţională, curtea de apel a reţinut că aceasta avea ca obiect recunoaşterea unui drept de superficie în beneficiul recurentei, pentru terenul proprietatea intimatului, ce se afla sub solariile atribuite acesteia prin hotărârea de partaj.

Este adevărat că, prin sentinţa civilă nr. 1731 din 4 iulie 2003 a Judecătoriei Paşcani, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 653 din 12 noiembrie 2004 a Curţii de Apel Iaşi, i s-a atribuit recurentei casa în valoare de 97.595,840 lei.

Deşi în cuprinsul hotărârilor judecătoreşti de partaj nu se explicita componenţa casei atribuite recurentei, din coroborarea acestora cu expertiza tehnică efectuată în cauza ce a avut ca obiect partajul a rezultat că imobilul casă de locuit, în valoare de 97.595,840 lei, includea şi solariile, care aveau o valoare de circulaţie la acel moment (aprilie 2001) de 3614,599 lei. în aceste condiţii, curtea de apel a reţinut că dreptul de proprietate al recurentei asupra solariilor a fost dovedit fără echivoc.

însă dreptul de superficie constituie o excepţie atât de la regula înscrisă în art. 489 C. civ., potrivit căreia proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea şi a suprafeţei, cât şi de la regula prevăzută de art. 492 C. civ., care stabileşte că proprietatea unui bun principal se extinde asupra a tot ceea ce se uneşte ca accesoriu cu bunul respectiv. Astfel, dreptul proprietarului fondului şi dreptul superficiarului nu formează o singură proprietate indiviză, ci este vorba de două drepturi juxtapuse, însă deosebite. Aceste drepturi sunt legate şi dependente între ele în mod perpetuu, adică atâta timp cât există clădirile sau plantaţiile, dar ele nu constituie un caz de indiviziune.

în speţă, curtea de apel a reţinut că solariile proprietatea recurentei reprezentau construcţii provizorii edificate Iară autorizaţie de construire şi se aflau într-o stare avansată de degradare, astfel că nu se justifica instituirea unui drept de superficie asupra terenului pe care erau edificate acestea. Concluzia instanţei de recurs a fost determinată de expertiza tehnică efectuată în procesul de partaj, în luna aprilie 2001 şi din care rezulta că solariile nu au fost utilizate în ultimii ani, precum şi de adresa nr. 15520 din

28 mai 2008, înaintată intimatului de primăria oraşului, din care rezulta că pe terenul proprietatea lui existau patru construcţii provizorii (solarii) construite tară autorizaţie de construire şi aflate în stare avansată de degradare. Aceste probe au fost coroborate cu expertiza tehnică efectuată în cauză, la instanţa de fond, expertul constatând că la data efectuării lucrării de specialitate - 31 mai 2007 din solarii au rămas doar structurile de lemn, fără folie. Expertul a mai constatat că terenul fără solarii era cultivat de tatăl recurentei şi că suprafaţa de teren pe care se mai afla scheletul de lemn al fostelor solarii avea o întindere de 705,72 mp.

întrucât dreptul de superficie există atât timp cât durează construcţia sau plantaţia pe terenul altuia şi având în vedere că solariile atribuite recurentei constituiau construcţii provizorii, edificate fără autorizaţie de construcţie şi aflate în grad avansat de degradare, curtea de apel a apreciat că soluţia pronunţată de tribunal în cererea reconvenţională era legală, motivarea instanţei de apel cu privire la acest aspect fiind substituită prin prezenta decizie.

în consecinţă, curtea a reţinut că motivul de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu opera în cauză, recursul fiind respins ca nefondat, conform art. 312 alin. (1) teza IC. proc. civ.

1.2.2. Legea nr. 10/2001. Imobile preluate de stat în mod abuziv

<

Vezi şi alte speţe de drept civil: