Uzucapiune. Bună-credinţă. Revendicare

Comentarii

0

C. civ., art. 1847, art. 1863, art. 1895 Legea nr. 18/1991, republicată, art. 36

Pentru dobândirea proprietăţii prin prescripţie achizitivă de 10 ani, asupra unei suprafeţe de teren, se cere îndeplinirea cumulativă a bunei-credinţe şi a justului titlu, situaţie în care nu se află persoana al cărei drept de proprietate este constituit în procedura instituită prin art. 36 din Legea nr. 18/1991, ca un drept aferent celui de proprietate asupra construcţiei.

Decizia civilă nr. 37 din 28 ianuarie 2009

Prin sentinţa civilă nr. 5189 din 10 mai 2007 a Judecătoriei Iaşi, s-a respins excepţia prematurităţii şi excepţia inadmisibilităţii, invocate de pârâţi, s-a admis excepţia uzucapiunii, invocată de pârâţi, cu privire la suprafaţa de

1.387 mp S8 din raportul de expertiză tehnică; s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamanţi, iar pârâţii au fost obligaţi să le lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 1.278 mp.

împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii, apel care a fost respins prin decizia civilă nr. 421 din 11 iunie 2008 a Tribunalului Iaşi.

Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că reclamanţii au dobândit în proprietate, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2642/11.11.2004 la biroul notarului public, suprafaţa de 8.083,04 mp. în fapt însă, vânzătorii nu au predat cumpărătorilor suprafaţa menţionată în act, întrucât, potrivit expertizei efectuate în cauză, din terenul înstrăinat, 2.665 mp erau ocupaţi de pârâţi. Aceştia au intrat în posesia terenului cu ocazia cumpărării imobilului casă de locuit, situat în Iaşi, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 630/25.02.1986 la notariatul de stat. Deşi cu ocazia vânzării locuinţei, terenul a trecut în proprietatea statului, acesta a fost stăpânit în fapt de pârâţi. Situaţia litigioasă a fost generată de faptul că, la momentul vânzării, schiţa terenului nu respecta proprietatea astfel cum apărea configurată în actul de partaj voluntar nr. 1151/107/1960, producându-se cu această ocazie încălcarea proprietăţii R.C. pe suprafaţa menţionată (2.044 mp potrivit expertizei efectuate).

în aceste condiţii, în realitate, cu ocazia înstrăinării locuinţei, potrivit schiţei anexă la contractul menţionat, a intrat în proprietatea statului parte din proprietatea R.C., situaţie ce explica emiterea titlului de proprietate, în baza Legii nr. 18/1991 în favoarea pârâţilor (în baza contractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat) pentru suprafaţa de 1.387 mp din fosta proprietate R.C. şi actuala proprietate a reclamanţilor. în acest context, în mod corect prima instanţă a apreciat că titlul de proprietate emis pârâţilor în baza Legii nr. 18/1991 valora just titlu pentru suprafaţa de 1.387 mp. între numitul R.C. şi pârâţi a existat un litigiu privind revendicarea suprafeţei de 2.044 mp, soluţionat irevocabil prin decizia civilă nr. 1669/1992 a Tribunalului Iaşi, în sensul respingerii acţiunii reclamantului R.C. Prin această decizie, s-a reţinut că pârâţii nu ocupau nicio suprafaţă din proprietatea R.C. în raport de aceste împrejurări şi de prevederile art. 1899 C. civ., tribunalul a apreciat îndeplinită şi condiţia bunei-credinţe a pârâţilor care au avut astfel convingerea că suprafaţa de teren pe care au stăpânit-o din 1986 şi pentru care au obţinut titlu de proprietate la 18.06.1992 a aparţinut vânzătoarei

H.E. în raport de situaţia de fapt menţionată, tribunalul a constatat că în mod corect prima instanţă a reţinut incidenţa art. 1895 C. civ. şi a admis excepţia uzucapiunii, invocată de pârâţi cu privire la suprafaţa de 1.387 mp.

Reclamanţii au formulat recurs împotriva deciziei tribunalului, criticând-o pentru nelegalitate, invocând în drept motivele prevăzute de art. 304 alin. (1) pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., iar în fapt următoarele:

Deşi dezbaterile asupra apelului au avut loc în şedinţa publică din 11 iunie 2008, în decizia tribunalului era menţionat „Pronunţată în şedinţă publică - azi 11 iunie 2009”, aspect care atrăgea nulitatea hotărârii. Recurenţii au arătat că li s-a agravat situaţia în propria lor cale de atac, atât timp cât au fost puşi să timbreze la valoarea terenului revendicat şi nu li s-au acordat cheltuielile proporţional cu partea din acţiune admisă. Instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra tuturor motivelor de apel invocate, atât timp cât au fost comparate doar posesiile, nu şi titlurile. Fiind o acţiune în revendicare, trebuiau comparate titlurile, dându-se efect aceluia mai bine caracterizat. Actul de partaj voluntar din 1960 a fost transcris, devenind opozabil tuturor, iar ulterior intabulat în cartea funciară, la momentul cumpărării prezentându-se documentaţia cadastrală şi intabularea, astfel că au cumpărat teren şi, faţă de înscrierea în cartea funciară, titlul lor era preferabil. La data cumpărării, neavând pregătirea şi aparatura necesară, nu şi-au putut da seama dacă în fapt pe teren erau 8.083,04 mp şi, întnicât din actele vânzătorului şi din cele cadastrale, rezulta legalitatea acestei suprafeţe, l-au cumpărat şi abia ulterior când au vrut să-l împrejmuiască, s-au deplasat cu specialiştii cadastrali şi au constatat că parţial terenul era ocupat. în raport de actele existente, de probatoriu, greşit a fost reţinută buna-credinţă a pârâţilor. Astfel, titlul lor de proprietate s-a emis, deşi aceştia se judecau cu proprietarul R.C., aceştia nu au plătit niciodată impozit la stat pentru cei

I.387 mp teren pentru care li s-a admis uzucapiunea, schiţa prezentată de pârâţi a fost efectuată doar pe declaraţia dată pe propria răspundere a acestora, toate acestea stabilind reaua-credinţă a pârâţilor. Aşa fiind, s-a făcut o greşită aplicare a legii, neverificându-se condiţiile uzucapiunii, încurajând intrarea în posesia unui bun în mod ilegal, abuziv, iar posesia să echivaleze cu proprietatea.

Reclamanţii-recurenţi au arătat că, deşi au plătit toate taxele la momentul cumpărării terenului, apoi şi-au deschis rol agricol, plătind impozit pe toată suprafaţa de teren, dreptul lor de proprietate a fost nesocotit.

Recursul este fondat.

Reclamanţii-recurenţi au dovedit cu acte că în noiembrie 2004 au cumpărat de la R.C., prin contract de vânzare-cumpărare autentificat şi transcris în cartea funciară, suprafaţa de 8.083,34 mp teren, situat în intravilanul municipiului Iaşi. Vânzătorul R.C. a dobândit terenul în baza contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. 1151/1960, transcris sub nr. 88/1960 şi intabulat în cartea funciară a municipiului Iaşi în 2001. Terenul în discuţie nu a trecut niciodată la stat, aspect dovedit cu acte, astfel că greşit au reţinut instanţele că vechiul proprietar trebuia să urmeze procedura prevăzută de Legea nr. 18/1991.

Tot în baza partajului din 1960, şi sora vânzătorului, H.E., a devenit proprietară pe o casă şi 3.485 mp teren învecinat, iar în anul 1986 a vândut şi ea, în baza contractului nr. 630 din 25 ianuarie 1986, pârâţilor, casa şi magaziile din curte, terenul trecând în proprietatea statului, ca efect al Legii nr. 58/1974, pârâţilor fiindu-le atribuit în folosinţă doar 100 mp teren. Schiţa aferentă contractului nr. 630/1986 nu respecta limitele proprietăţii vânzătoarei din actul de partaj nr. 1151/107/1960, transcris, aceasta fâcându-se pe un alt amplasament, care se suprapunea cu terenul lui R.C., pe baza declaraţiei unuia dintre pârâţi, dată pe proprie răspundere. Ulterior, în anul 1992, aceştia au obţinut în baza Legii nr. 18/1991 titlu de proprietate pentru 3.485 mp, suprafaţă ce fusese trecută la stat de la I I.E. în 1986.

Potrivit art. 1847 C. civ., posesiunea trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar, în condiţiile art. 1853, 1854, 1863 C. civ. Pentru dobândirea proprietăţii prin prescripţie achizitivă de 10 ani, aşa cum pretind pârâţii, se cere îndeplinirea cumulativă a bunei-credinţe şi a justului titlu.

Curtea a constatat că pârâţii nu îndeplineau condiţia bunei-credinţe, cerută de dispoziţiile sus-citate, în condiţiile în care aceştia ştiau că nu erau persoane îndreptăţite la reconstituire în condiţiile Legii nr. 18/1991, ci doar la constituirea unui drept de proprietate în limita celor 100 mp atribuiţi în folosinţă. Titlul emis pârâţilor în baza Legii nr. 18/1991, pentru o suprafaţă de 3.485 mp, nu era just titlu în sensul dispoziţiilor art. 1846 şi urm. C. civ., ci o modalitate distinctă de cele reglementate de Codul civil, ca mod de dobândire a proprietăţii.

Odată ce au recurs la procedura specială prevăzută de Legea nr. 18/1991 şi au obţinut titlul de proprietate nr. 181546/1992, pârâţii-intimaţi având dreptul deja stabilit nu se mai puteau prevala de dispoziţiile dreptului comun, ce reglementează instituţia uzucapiunii, întrucât nu poate uzucapa împotriva propriei persoane. Ca atare, excepţia uzucapiunii, invocată de pârâţi a fost respinsă ca neîntemeiată.

Fiind învestite cu o acţiune în revendicare, în care reclamanţii-recurenţi şi-au legitimat calitatea cu contract de vânzare-cumpărare autentificat şi intabulat, iar pârâţii au opus un titlu de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991, transcris, instanţele trebuiau să procedeze la compararea titlurilor. Reclamanţii-recurenţi au devenit proprietari prin cumpărarea suprafeţei de 8.083,34 mp teren, prin contractul nr. 2642/2004, fiindu-le transmis dreptul de proprietate de vânzătorul R.C., care la rândul său l-a primit în proprietate exclusivă prin actul de partaj nr. 1151/1960 transcris şi intabulat. Dreptul transmis recurenţilor era ca întindere şi amplasament identic cu cel al vânzătorului, aşa cum era identificat prin actul de partaj şi prin expertiza efectuată în cauză.

Atât timp cât actul de proprietate al recurenţilor a fost consolidat prin actele de proprietate ale vânzătorului şi autorilor săi, curtea de apel a reţinut că acesta era preferabil, având forţa probantă deplină. Titlul pârâţilor asupra terenului în suprafaţă de 3.485 mp nu era susţinut de acte de proprietate anterioare Legii fondului funciar, ci era constituit ca un drept aferent celui de proprietate asupra construcţiei şi delimitat ca întindere de legea specială, numai la cel avut în folosinţă, şi anume la 100 mp, şi nu a suprafeţei pretins a fi uzucapată. Aşa fiind, cum expertul a delimitat proprietatea pentru fiecare parte, conform actelor depuse de părţi, şi a stabilit întinderea dreptului pretins a fi uzucapat şi cum condiţiile uzucapiunii nu erau îndeplinite, curtea de apel a reţinut că pârâţii deţineau din proprietatea recurenţilor şi suprafaţa de 1.387 mp.

Potrivit art. 312 C. proc. civ., curtea de apel a admis recursul şi, raportat la art. 48 C. proc. civ., a extins efectele hotărârii asupra tuturor reclamanţilor, pârâţii fiind obligaţi să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie şi suprafaţa de 1.387 mp identificată de expert.

<

Vezi şi alte speţe de drept civil: