Antecontract de vânzare-cumpărare. Neexecutarea obligaţiei contractuale. Dreptul de opţiune al creditorului. Posesia bunului de către promitentul cumpărător. Consecinţe asupra prescripţiei dreptului material la acţiune
| Comentarii |
|
1. în caz de neexecutare a obligaţiilor stabilite prin convenţia sinalagmatică, creditorul are un drept de opţiune între a cere executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare sau rezoluţiunea acestuia, aceasta din urmă cu atât mai mult în cazul în care executarea în natură nu mai prezintă interes pentru creditor, din culpa debitorului, sau când nu mai este posibilă.
Recunoscând părţii care şi-a executat obligaţia sau care se declară gata să şi-o execute (în speţă, obligaţia de perfectare în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului) posibilitatea de a alege între executarea silită şi desfiinţarea contractului prin rezoluţiune, legiuitorul a realizat echilibrul firesc între principiul forţei obligatorii a contractului, principiul executării în natură şi cu bună-credinţă a obligaţiilor asumate şi principiul echităţii.
Rezoluţiunea contractului - sancţiune de drept civil - se întemeiază nu numai pe principiul forţei obligatorii a contractului şi pe ideea de culpă, ci şi pe ideea de cauză, care creează şi menţine interdependenţa obligaţiilor reciproce născute din convenţii sina-lagmatice.
De aceea, executarea în natură, care nu mai prezintă interes pentru creditor, datorită culpei debitorului sau care nu mai este posibilă, este înlocuită cu echivalentul ei: neexecutarea propriilor prestaţii pentru lipsirea de cauză a celor executate, ceea ce va permite ulterior restituirea lor.
Ca efect al rezoluţiunii, preţul plătit se impune a se restitui reactualizat, pe temeiul îmbogăţirii fără justă cauză a promi-tentului-vânzător.
2. în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare, transmiterea posesiei bunului către promitentul-cumpărător echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având ca efect întreruperea prescripţiei dreptului material la acţiune, conform art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958.
Ca urmare, situaţia în care a fost predată folosinţa imobilului şi a fost plătit preţul are semnificaţia unei recunoaşteri reciproce a drepturilor părţilor, de natură să întrerupă curgerea prescripţiei.
Numai în situaţia în care părţile şi-au restituit benevol prestaţiile reciproce încetează cauza de întrerupere a prescripţiei, termenul de prescripţie începând să curgă de la această dată. Partea interesată poate să îşi exercite dreptul material la acţiune, solicitând fie executarea silită, fie rezoluţiunea antecontractului înăuntrul termenului legal de prescripţie.
C.A. Constanţa, Secţia civilă, decizia nr. 65 din 2 iunie 2004, în Jurisprudenţă naţională 2004-2005, p. 83
Prin cererea adresată Judecătoriei Medgidia şi înregistrată sub nr. 5632/2003, reclamanţii A.M., A.D. şi P.E. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul I.I., să se constate ca fiind perfectă vânzarea-cumpărarea unui teren, conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între defuncţii A.Ş. şi I.T., fie, în subsidiar, să dispună rezoluţiunea acestui antecontract şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
în motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că, în anul 1996, autorul lor, A.Ş., a convenit cu autorul pârâtului, I.T., să încheie un act de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de 1,3 ha, teren arabil, situat în extravilanul localităţii Satu Nou, comuna Mircea Vodă, judeţul Constanţa, dată la care părţile contractante au procedat la predarea terenului şi, respectiv, plata preţului de 2.100.000 lei.
întrucât nu s-a perfectat actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar pârâtul contestă dreptul reclamanţilor de a folosi terenul, s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să constate intervenită vânzarea-cumpărarea terenului litigios sau, în lipsa acordului pârâtului, să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa restituirii preţului reactualizat.
Prin sentinţa civilă nr. 332 din 16 februarie 2004, Judecătoria Medgidia a admis în parte acţiunea reclamanţilor şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 10 octombrie 1996 şi obligarea pârâtului I.I., în calitate de succesor al lui I.T., să restituie reclamanţilor suma de 33.415.604 lei, reprezentând reactualizarea sumei de 2.100.000 lei, primită cu titlu de preţ de autorul său la data de 10 octombrie 1996.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că pârâtul nu este de acord cu perfectarea actului de vânzare-cumpărare, i-a împiedicat pe reclamanţi să cultive terenul litigios şi, faţă de această poziţie a pârâtului, a luat act de renunţarea reclamanţilor la judecata cererii privind constatarea vânzării-cumpărării şi solicitarea acestora de a soluţiona cererea de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare, conform art. 1020-1021 C. civ.
S-a reţinut că începutul de dovadă scrisă a promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate între autorii părţilor îl constituie chitanţa anexată la dosar, aceasta fiind completată cu proba cu martori, care au confirmat înţelegerea părţilor şi plata preţului de 2.100.000 lei la data întocmirii actului sub semnătură privată - 10 octombrie 1996.
împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a declarat apel pârâtul I.I., care a criticat legalitatea hotărârii apelate, sub următoarele aspecte:
- prima instanţă trebuia să respingă acţiunea la primul termen de judecată, întrucât reclamanţii nu şi-au dovedit calitatea procesuală activă;
- refuzul apelantului-pârât cu referire la constatarea vânzării-cum-părării este obiectiv, întrucât, conform titlului emis în baza Legii nr. 18/1991 pentru autorul său, pârâtul a moştenit teren cu suprafaţa de 3 ha, iar antecontractul de vânzare-cumpărare nu individualizează lotul de 1,3 ha teren, ce a făcut obiectul acestuia;
- pârâtul a luat cunoştinţă de existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare la data soluţionării cauzei la prima instanţă şi, în consecinţă, reactualizarea preţului de 2.100.000 lei trebuia raportată la aceeaşi dată;
- în mod greşit a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată în valoare de 5.564.403 lei, prima instanţă neţinând seama de faptul că reclamanţii au renunţat la judecata unui capăt de cerere.
La prima zi de înfăţişare, apelantul-pârât a invocat şi prescripţia dreptului la acţiune al reclamanţilor, motivat de faptul că de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare şi până la data formulării acţiunii au trecut mai mult de 3 ani.
Analizând legalitatea hotărârii apelate, prin prisma criticilor pârâtului, s-au constatat următoarele.
In baza art. 137 C. proc. civ., instanţa s-a pronunţat cu prioritate asupra excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune al reclamanţilor, invocată de apelantul-pârât.
Excepţia de prescripţie a dreptului la acţiune este o excepţie de fond, absolută, ce poate fi invocată în orice fază a procesului.
în cazul în care se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, posesia cumpărătorului echivalează cu o recunoaştere din partea promitentului-vânzător a dreptului promitentului-cumpărător de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, recunoaştere care are ca efect întreruperea prescripţiei, conform art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958. Ca urmare, s-a reţinut că, în situaţia în care părţile nu s-au rezumat la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, ci au mers mai departe, una predând folosinţa imobilului, iar cealaltă preţul, are semnificaţia unei recunoaşteri reciproce a drepturilor părţilor, de natură să întrerupă curgerea prescripţiei.
Numai în situaţia în care părţile şi-au restituit benevol prestaţiile reciproce încetează cauza de întrerupere a prescripţiei, termenul de prescripţie începând să curgă de la această dată. Partea interesată poate să îşi exercite dreptul material la acţiune, solicitând fie executarea silită, fie rezoluţiunea antecontractului înăuntrul termenului legal de prescripţie.
în cauză, din interogatoriul luat pârâtului, din oficiu, a rezultat că reclamanţii au folosit terenul în litigiu de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare şi până în anul 2003, în prezent terenul fiind în posesia pârâtului.
Referitor la excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, s-a constatat că aceasta este nefondată, pentru următoarele considerente.
Calitatea procesuală activă presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi cel care ar fi titularul dreptului afirmat.
în speţă, reclamanţii s-au legitimat ca moştenitori ai defunctului A.Ş., decedat la data de 22 octombrie 2002, în calitate de soţie supravieţuitoare şi descendenţi, cu certificatul de calitate de moştenitor nr. 9 din 14 ianuarie 2004, eliberat de BNP V.E., autorul lor având calitatea de promitent-cumpărător în cadrul convenţiei încheiate la data de 10 octombrie 1996 cu I.T., autorul pârâtului.
împrejurarea că reclamanţii nu au depus la dosar la prima zi de înfăţişare certificatul de moştenitor nu conduce la concluzia că aceştia nu au calitate procesuală activă; pe parcursul procesului, în faţa primei instanţe, s-a făcut dovada acestei calităţi, ştiut fiind faptul că deschiderea succesiunii are loc în chiar momentul decesului celui ce lasă moştenirea, iar succesorii cu titlu universal sunt continuatorii persoanei defunctului, preluând de la data deschiderii moştenirii toate drepturile şi obligaţiile care au valoare economică şi care au aparţinut acestuia.
Pe fondul cauzei, apelul este nefondat, pentru următoarele considerente.
Interdependenţa obligaţiilor reciproce, care se manifestă ca efect al prelungirii noţiunii de „cauză" de pe terenul formării pe cel al executării contractelor, este specifică numai contractului sinalagmatic.
în virtutea dreptului de opţiune al creditorului între executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare şi rezoluţiunea acestuia, reclamanţii au optat pentru rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, având în vedere poziţia pârâtului şi împrejurarea că acesta îi împiedică să folosească terenul cu destinaţia de grădină, ce a făcut obiectul convenţiei autorilor părţilor.
Recunoscând părţii care şi-a executat obligaţia sau care se declară gata să şi-o execute (în speţă, obligaţia de perfectare în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare imobil) posibilitatea de a alege între executarea silită şi desfiinţarea contractului prin rezoluţiune, legiuitorul a realizat echilibrul firesc între principiul forţei obligatorii a contractului, principiul executării în natură şi cu bună-credinţă a obligaţiilor asumate şi principiul echităţii.
Rezoluţiunea contractului - sancţiune de drept civil - se întemeiază nu numai pe principiul forţei obligatorii a contractului şi pe ideea de culpă, ci şi pe ideea de cauză, care creează şi menţine interdependenţa obligaţiilor reciproce născute din convenţii sinalagmatice.
De aceea, executarea în natură, care nu mai prezintă interes pentru creditor, datorită culpei debitorului (cazul în speţă) sau care nu mai este posibilă, este înlocuită cu echivalentul ei: neexecutarea propriilor prestaţii pentru lipsirea de cauză a celor executate, ceea ce va permite ulterior restituirea lor.
în cauză, s-a reţinut că reclamanţii au plătit preţul terenului, dar pârâtul nu le mai permite, începând cu anul 2003, folosirea acestui teren cu destinaţia de grădină şi nu este de acord cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
în condiţiile în care reclamanţii au optat pentru rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtul, în calitate de moştenitor al promitentului-vânzător, este obligat să restituie reclamanţilor preţul plătit şi daune-interese.
Temeiul restituirii preţului reactualizat îl constituie îmbogăţirea fără justă cauză a promitentului-vânzător, astfel că s-a reţinut că refuzul pârâtului de a restitui preţul este nefondat.
Referitor la cuantumul cheltuielilor de judecată la care a fost obligat apelantul-pârât, s-a constatat că, în speţă, instanţa de fond a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., suma de 5.564.483 lei reprezentând contravaloarea expertizei contabile şi taxa judiciară de timbru aferentă pretenţiilor reclamanţilor în valoare de 33.415.604 lei, astfel cum au fost stabilite prin expertiza contabilă.
Cum, în cauză, s-a admis acţiunea reclamanţilor, astfel cum a fost precizată (rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare), iar pârâtul a căzut în pretenţii, în mod corect a fost obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 296 C. proc. civ., s-a respins apelul pârâtului, ca nefondat.
| ← Dreptul de opţiune al creditorului. Situaţia... | Acţiune oblică. Antecontract de vânzare-cumpărare.... → |
|---|
