Decizia comercială nr. 144/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA C.Ă, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)*
DECIZIA CIVILĂ NR. 144/2011
Ședința 6 septembrie 2011
Completul compus din:
PREȘEDINTE : M. S. JUDECĂTOR : A. C. GREFIER : V. D.
S-au luat în examinare, pentru pronunțare, după trimitere cu casare, apelurile formulate de reclamanta SC P. SA și de către pârâta SC U. SRL, împotriva sentinței comerciale nr. 1456/(...), pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, având ca obiect hotărâre care se va pronunța sa țină loc de act de vanzare - cumparare.
În data de (...), s-au înregistrat la dosar concluzii scrise și note de cheltuieli din partea reclamantei apelante.
De asemenea, în data de (...), din partea apelantei pârâte au fost trimise la dosar, prin fax, scurte concluzii scrise și dovada cheltuielilor de judecată solicitate.
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de (...), încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
C U R T E A
Deliberând reține că,
Prin sentința comercială nr.1456 din 7 aprilie 2010 pronunțată în dosarul nr.(...) al T.ui C. C. s-a admis cererea de chemare în judecată precizată, formulată de reclamanta SC P. SA, împotriva pârâtei SC U. SRL și a fost obligată pârâta SC U. SRL, în calitate de cumpărătoare, să încheie cu reclamanta SC P. SA, în calitate de vânzătoare, contract de vânzare- cumpărare autentificat notarial având ca obiect terenul în suprafață de
1.600 mp, situat în com. B., jud. C., înscris în CF 50026 B. sub nr. top. 1.
și terenul în suprafață de 2.192 mp înscris în CF 2. C. N. sub nr. cadastral
24951, pentru prețul de 1.000.000 Euro ( + TVA ) iar în caz de refuz al pârâtei, prin prezenta sentință, la rămânerea ei irevocabilă, instanța suplinește consimțământul pârâtei la încheierea contractului de vânzare- cumpărare mai sus menționat.
A fost obligată pârâta la plata sumei de 54.810 lei către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2081 din 1 iulie 2008 de BNP A. B. ȘI I., încheiat între reclamanta SC P. SA, pe deo parte și pârâta SC U. SRL, pe de altă parte, cea dintâi s-a obligat să transfere în favoarea pârâtei dreptul de proprietate asupra a două terenuri situate comuna B., respectiv asupra unei suprafețe de teren de 1.600 mp cu nr. top. 1. înscrisă în CF nr. 2236 B. și asupra unei suprafețe de teren de
2192 mp din suprafața de 4381 mp cu nr. top. 1143/3 înscrisă în CF 959
B..
Prețul negociat de părți a fost stabilit la suma de 1.190.000 Euro ( inclusiv taxa pe valoare adăugată), plătibil în lei, și urma să fie achitat de către promitenta cumpărătoare după semnarea contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, în două tranșe după cum urmează: 200.000 euro + TVA în termen de 24 de ore de la data primirii extrasului de carte funciară care confirmă întabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului și 800.000 + TVA, în termen de 60 de zile calendaristice de la data încheieirii contractului autentic de vânzare-cumpărare ( art. 4). De asemenea, promitenta-cumpărătoare nu a intrat în posesia terenurilor, ci aceasta urma să îi fie predată în 5 zile de la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare ( art. 5.5 ).
Părtile au convenit ca perfectarea contractului să se realizeze în maxim un an de la data semnării antecontractului ( f. 12-17 ).
Potrivit clauzei inserate la art. 3 din promisiune, înainte de perfectarea contractului în formă autentică, promitenta vânzătoare, respectiv reclamanta din prezenta cauză, trebuie să prezinte un extras de carte funciară fără sarcini asupra terenului ce îi revine în proprietate exclusivă în urma sistării indiviziunii asupra terenului înscris în CF 959 B., sub nr.top.
1143/3, astfel încât lotul atribuit vânzătorului să fie amplasat cu front atât la drumul național cât și la drumul comunal care intersectează drumul național și un extras de carte funciară fără sarcini privind terenul înscris în CF 2236 B. cu nr.top. 1..
A. clauză a fost stabilită de părți în contextul în care la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare reclamanta deținea doar o cotă- parte de ½ din terenul cu nr. top. 1143/3 înscris în CF 959 B., fiind coproprietar alături de numita T. E., aspect consemnat în mod explicit la art. 5.2 din contract.
În același paragraf din contract părțile au convenit ca promisiunea de vânzare-cumpărare va produce efecte numai în cazul în care vânzătorul va deveni proprietar exclusiv fie asupra întregului imobil teren, fie asupra unui lot distinct care să îndeplinescă condiția menționată la punctual 3.1.1 din contract, respectiv lotul atribuit vânzătorului să fie amplasat cu front atât la drumul național cât și la drumul comunal care intersectează drumul național.
Potrivit extrasului CF 959 B. ( f. 21 ) eliberat de O. C. la data de (...), anterior expirării termenului de un an fixat pentru perfectarea contractului în formă autentică, reclamanta a dobândit în proprietate exclusivă întreaga parcelă de teren în suprafață de 4381 mp înscrisă în CF 959 B., teren care este liber de sarcini ( f. 21 ).
De asemenea potrivit extrasului CF 2236 B. eliberat la (...) ( f. 18 ), reclamanta figurează ca proprietar exclusiv al parcelei de teren în suprafață de 1600 mp, cu nr.top. 1., teren liber de sarcini la momentul respectiv. A. parcelă de teren a fost transcrisă în CF 50026 B., carte funciară provenită prin conversia CF 2236 ( f.19 ).
Prin notificarea expediată la data de (...), la sediul social al pârâtei, prin intermediul S. A. ȘI O. ( f. 27-29 ), pârâta a fost informată de către reclamantă că au fost îndeplinite condițiile prevăzute în art. 3 dinantecontract și a fost invitată să participe la BNP B. și I. la semnarea contractului translativ de proprietate în data de (...), ora 15.
La data fixată, pentru perfectarea contractului în formă autentică, nu s-a prezentat niciun reprezentant al pârâtei, aspect atestat de încheierea de certificare nr. 6878 din (...) a BNP A. B. și I. ( f. 33 ).
Printr-un răspuns comunicat reclamantei la data de (...), pârâta a solicitat reclamantei o prorogare a termenului de încheiere a contractului, propunând în acest sens data de 1 iulie 2011. A. solicitare a fost respinsă în mod expres de către reclamantă prin adresa de la fila 35 din dosar, care a fost comunicată prin fax pârâtei ( f. 37 ).
De asemenea, reclamanta a reiterat invitația pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare pentru data de 16 iulie 2009 la același birou notarial ( f. 38 ), dar și la această dată reprezentantul pârâtei a lipsit.
Față de situația de fapt prezentată mai sus, tribunalul reține că pârâta SC U. SRL refuză în mod nejustificat să se prezinte la biroul notarial în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, cu toate că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare. A. de fond invocate de pârâtă pe calea întâmpinării și prin notele scrise sunt nefondate și urmează să fie înlăturate în cele ce urmează.
A., una dintre apărările pârâtei a vizat pretinsa nulitate absolută a promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată de părți la data de (...) și a încheierii de autentificare nr. 2081 din 1 iulie 2008 a BNP A. B. ȘI I. din cauza nevalabilității consimțământul promitentei vânzătoare la încheierea promisiunii.
În opinia pârâtei, consimțământul a fost luat de către notarul public altor persoane decât cele care ar fi avut calitatea de a o reprezenta pe reclamantă la încheierea respectivei promisiuni de vânzare-cumpărare. D. nu s-a formulat o cerere reconvențională în acest sens, în condițiile în care exprimarea unui consimțământ valabil la încheierea unui act juridic este de condiție de fond a oricărui act juridic, prevăzută de art. 948 C. sub sancțiunea nulității absolute, tribunalul apreciază că această împrejurare se impune a fi verificată chiar dacă a fost invocată pe cale incidentală, respectiv pe cale de excepție. În susținerea acestui punct de vedere instanța a avut în vedere dispozițiile art. 2 din Decretul nr. 167/1958 potrivit cărora nulitatea unui act juridic poate fi invocată oricând, fie pe cale de acțiune, fie pe cale de excepție, bineînțeles sub condiția invocării unui motiv de nulitate absolută, întrucât cauzele de nulitate relativă pot fi deduse instanței de judecată doar în interiorul termenului general de prescripție de 3 ani.
Prin urmare, în cauza de față instanța a verificat dacă persoanele participante la semnarea promisiunii de vânzare cumpărare din data de 1 iulie 2008 au avut calitatea de reprezentanți ai reclamantei și dacă acestea erau îndreptățite să exprime un acord de voință valabil în numele reclamantei pentru încheierea respectivei tranzacții imobiliare.
În capitolul referitor la părțile antecontractului de vânzare cumpărare s-a menționat că reclamanta este reprezentată de către membrii C.ui de A. T. M. D., T. N. G., H. M., M. A. C., A. M. R., în nume propriu și în calitate de mandatar al administratorului A. V. și H. V. M., în calitate de mandatar al administratorului M. C. ( f. 12 ).
În încheierea de autentificare nr. 2081 din 1 iulie 2008 a BNP B. și I.
(f. 17) s-a consemnat că notarul public a luat consimțământul următoarelor persoane: M. C., T. M. D., A. M. R., T. N. G., A. V. și Lucuț V.. Se poate observa că G. L. Constanța nu se regăsește în preambulul contractului, H.
M., M. A. C. și H. V. M. au fost omiși în încheierea de autentificare, iar A. V. și M. C. figurează ca semnatari în nume propriu deși în preambul figurează că aceștia au fost reprezentați.
Pe ultima pagină a promisiunii au fost menționați ca reprezentanți ai reclamantei T. M. D., T. N. G., H. M., A. M. R., H. M. și M. A., persoane care au aplicat semnături indescifrabile pe fiecare pagină a contractului și figurează în preambulul contractului.
Întrucât s-au ridicat semne de întrebare asupra identității persoanelor care au reprezentat reclamanta și au participat efectiv la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, în ședința publică din data de (...) instanța a solicitat reclamantei să facă dovada componenței C.ui de A. de la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare.
Potrivit istoricului mențiunilor înregistrate la ORC C. cu privire la persoanele împuternicite ale reclamantei ( f. 115-116 ), la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare C. de administrație al reclamantei era format din T. M. D., A. M. R., H. M., A. V., M. Costantin, M. A. C. și T. N. G..
Mai trebuie adăugat că ulterior invocării excepției nulității încheierii de autentificare, doamna notar B. M. în fața căreia s-a autentificat promisiunea a fost sesizată pentru a rectifica încheierea de autentificare, fapt realizat la data de (...) prin încheierea de rectificare nr. 3597 ocazie cu care s-a menționat că reprezentanții promitentei vânzătoare care au participat la semnarea actului în formă autentică au fost T. M. D., H. M., T. N. G., A. M. R., H. V. M. și M. A. C. ( f. 121 ).
Prin hotărârea C.ui de A. nr. 2954/(...) ( f.117 ) s-a decis ca semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile în litigiu să se realizeze de cel puțin 4 administratori, membrii ai C.ui de administrație al reclamantei.
Coroborând datele oferite de ORC C. referitoare la administratorii reclamantei, cu încheierea de rectificare nr. 3597 din (...) a BNP B. și I., cu hotărârea C.ui de A. nr. 2954/(...) și cu împrejurarea că pârâta nu a înțeles să se înscrie în fals împotriva semnăturilor indescifrabile ale reprezentanților reclamantei aplicate pe promisiunea de vânzare-cumpărare din 1 iulie 2008, tribunalul respinge apărarea pârâtei potrivit cărei reclamanta nu ar fi fost legal reprezentată la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, de vreme ce printre persoanele prezente în fața notarului public se regăsesc mai mult de 4 membrii ai C.ui de A. al reclamantei.
Prin urmare, tribunalul a considerat că neconcordanțele apărute între încheierea de autentificare nr. 2081 din 1 iulie 2008 a BNP B. și I. și preambulul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate la acest birou notarial sunt consecința unor erori materiale strecurate cu ocazia redactării încheierii de autentificare și nu sunt de natură a afecta valabilitatea consimțământului dat de reclamantă la încheierea promisiunii de vânzare- cumpărare.
Cât privește excepția de neexecutare a contractului invocată ca mijloc de apărare de către pârâtă, decurgând din neîndeplinirea obligației de parcelare a terenului înscris în CF 959 B. până la data de 1 iulie 2009 potrivit înțelegerii părților consemnate la art. 3.1 din contract, instanța o consideră nefondată.
După cum s-a reținut într-un paragraf anterior, reclamanta a făcut dovada că a dobândit în proprietate exclusivă întreaga parcelă de teren în suprafață de 4381 mp înscrisă în CF 959 B., fapt confirmat prin prezentarea de către reclamantă a unui extras CF privitor la acest teren eliberat la data de (...) ( f. 21 ), dată anterioară termenului limită fixat de părți pentruclarificarea situației juridice a acestui teren. Este adevărat că până la 1 iulie
2009 reclamanta nu a parcelat suprafața de 4381 mp înscrisă în CF 959 B. în două loturi distincte din care unul să îndeplinească caracteristicile menționate în art. 3.1.1 din contract, dar această împrejurare nu echivalează cu o neexecutare a obligației asumate la art. 3.1 din contract de vreme ce reclamanta era proprietarul întregii parcele și nu exista nici un impediment de ordin juridic ca operațiunea de dezmembrare să se realizeze prin același act notarial prin care se transmitea și dreptul de proprietate asupra parcelei în cauză. De asemenea clauza de la punctul 3.1 din contract nu poate fi interpretată în mod singular așa cum pretinde reclamanta, ci prin coroborare cu celelalte clauze ale contractului așa cum obligă art. 982
C., respectiv trebuie avută în vedere clauza părților inserată la punctul 5.2 unde se prevede că „promisiunea va produce efecte numai dacă vânzătorul va sista indiviziunea și va deveni proprietar exclusiv fie asupra întregului imobil teren, fie asupra unui lot distinct care să îndeplinească condiția menționată la punctul 3.1.1 din contract";. De aici rezultă clar că obligația reclamantei era una alternativă fie devine proprietarul întregului teren, fie obține în proprietate exclusivă o parcelă care îndeplinește condițiile menționate în mod expres la art. 3.1.1.
Cum reclamanta și-a îndeplinit obligația de a obține în proprietate întreg terenul înscris în CF 959 B., iar în prezent a și procedat la dezmembrarea acestui corp de proprietate în două parcele din care una îndeplinește cerințele convenite de părți, respectiv cea înscrisă sub nr. cadastral 24951 în CF 2. C. N. ( f. 65, 66 ), excepția de neexecutare a contractului este neîntemeiată.
De asemenea, contrar susținerilor pârâtei, reclamanta se poate prevala de dispozițiile 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 pentru a obține pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, legiuitorul utilizând noțiunea de „., de unde se poate deduce că această prerogativă nu este rezervată exclusiv promitenților cumpărători.
Potrivit acestui text de lege, în situația în care după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren, cu sau fără construcție, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Din textul citat reiese că singura cerință ce se impune a fi respectată de către partea care solicită pronunțarea unei hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare constă în îndeplinirea întocmai a propriei sale obligații. În cazul de față, după cum s-a arătat în paragrafele anterioare reclamanta și-a îndeplinit obligația de a deveni proprietarul exclusiv al parcelelor în cauză, iar acestea sunt libere de sarcini.
Cu toate că pârâta neagă că ar fi refuzat încheierea contractului în formă autentică, probele de la dosarul cauzei converg în direcția unui refuz clar și nejustificat de a se prezenta la notarul public pentru perfectarea convenției, fapt ce se deduce din refuzul reprezentantului pârâtei de a da curs celor trei invitații consecutive adresate în acest sens, lucru atestat prin încheierile de certificare încheiate de BNP B. și I., de la filele 33, 34 și 49.
Pentru a justifica refuzul disimulat de a încheia contractul, prin corespondența purtată cu reclamanta precum și prin întâmpinare, pârâta a făcut apel la teoria impreviziunii, avansând ideea că executarea obligației de plată a prețului convenit i-ar crea o pagubă importantă, ca efect al scăderii drastice a prețurilor terenurilor pe piața imobiliară în contextul crizei economice și financiare mondiale. Pe de altă parte, s-a mai adăugat căgradul foarte mare de îndatorare o împiedecă să mai acceseze alte credite bancare fără acordul prealabil al principalei bănci care îi finanțează afacerile, respectiv BCR SA.
Doctrina a definit impreviziunea ca fiind paguba pe care o suferă una din părțile contractante ca urmare a dezechilibrului grav de valoare ce apare între prestațiile lor, determinat de creșterea considerabilă și imprevizibilă a prețurilor. În cazul de față se invocă o descreștere semnificativă a valorii unui metru pătrat de teren, în zona în care se situează terenurile în litigiu. A. împrejurare nu a fost dovedită pe parcursul litigiului. Înscrisurile de care pârâta înțelege să se folosească în acest sens au fost depuse după încheierea dezbaterilor, motiv pentru care nu au fost puse în dezbaterea contradictorie a părților și nu pot fi avute în vedere la soluționarea cauzei.
Trecând peste acest aspect de ordin probatoriu, pentru a fi în prezența impreviziunii trebuie îndeplinite în mod cumulativ mai multe condiții, respectiv contractul să fie în curs de executare, schimbarea circumstanțelor existente la data încheierii contractului să fi survenit după încheierea contractului și să nu fi fost previzibilă, în mod rezonabil, la data încheierii contractului, iar debitorul obligației devenite excesive să nu fi avut nicio culpă în crearea acestei situații.
În privința schimbării esențiale a împrejurărilor avute în vedere de părți la momentul încheierii convențiilor, se impun următoarele precizări.
Părțile au încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare în 1 iulie 2008, când deja piața imobiliară internațională era în declin iar acest fapt era de notorietate. O. comerciant, în calitate de profesionist, trebuia să prevadă că declinul pieții imobiliare se va instaura și în R. în scurt timp, știut fiind că R. are o economie de consum. N. unui preț destul de ridicat pentru terenurile în litigiu coroborat cu lipsa unei clauze care să-i permită o adaptare a prețului contractului în caz de modificare esențială a pieții imobiliare conduce la concluzia că pârâta și-a asumat acest risc contractual și nu a dat dovadă de diligență în apărarea propriilor interese, tratând cu indiferență încheierea acestei promisiuni de vânzare-cumpărare pentru simplul fapt că reclamanta nu i-a impus plata vreunui avans.
Teoria impreviziunii trebuie recunoscută numai în măsura în care obligația contractuală a unei părți nu mai este susceptibilă de executare sau devine excesiv de oneroasă. Simpla variație a circumstanțelor ce afectează în mod implicit executarea unui contract afectat de un termen suspensiv, face parte, mai degrabă, din riscul contractului, pe care-l suportă debitorul obligației de executat, în lipsa unei dispoziții contrare. Este unanim acceptat că derularea raporturilor comerciale implică riscuri, iar părțile sunt obligate să suporte efectele variațiilor economice. De regulă comercianții acceptă la data încheierii unui contract pe termen lung, că, la data la care obligațiile asumate vor fi efectiv îndeplinite, ar putea fi în prezența unui câștig ori a unei pierderi mai mari decât au estimat inițial, chiar dacă existența si conținutul obligațiilor respective sunt clar stabilite încă de la data încheierii contractului.
Nu trebuie ignorată nici împrejurarea că pârâta și-a diminuat solvabilitatea prin angajarea voluntară a unor credite bancare de o valoare ridicată în cursul lunii noiembrie 2008, respectiv după semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare cu reclamanta și a acceptat condiții impuse de BCR pentru obținerea unor finanțării viitoare, astfel că blocajul financiar nu o poate exonera pe pârâtă de obligațiile asumate. Mai mult, la art. 7.3 pârâta a convenit în mod expres cu reclamanta că nu constituieforță majoră blocajul financiar sau acele situații care fac costisitoare executarea unei obligații.
Față de împrejurarea că declinul pieții imobiliare din R. era previzibil la data de 1 iulie 2008, tribunalul apreciază că în cazul de față nu este incidentă impreviziunea.
Nici apărarea, potrivit căreia reclamanta nu ar fi îndrituită să solicite executarea contractului în condițiile în care la art. 7.5 s-a stabilit valoarea daunelor interese la 180.000 euro pentru ipoteza în pârâta ar refuza încheierea contractului autentic, nu poate fi primită de vreme ce dreptul de opțiune între a cere executarea contractului sau executarea clauzei penale a fost recunoscut reclamantei explicit la art. 6.5 din același contract.
Clauza penală de la art. 7.5 are drept scop evaluarea pe cale convențională a prejudiciului suferit de reclamantă în cazul neexecutării obligațiilor asumate de pârâtă, însă nu poate fi interpretată ca o clauză de dezicere care să confere pârâtei dreptul de a denunța promisiunea de vânzare cumpărare în schimbul plății unei despăgubiri de 180.000 euro, ca preț al dezicerii. Excepțiile de la principiul irevocabilității contractelor consacrat de art. 969 alin. 2 din Codul civil sunt de strictă interpretare, iar clauza inserată la art. 7.5 nu poate fi interpretată în acest sens, pârâtei nefiindu-i recunoscut în mod expres dreptul de a denunța contractul. Dacă i s-ar recunoaște cu ușurință o astfel de posibilitate părții care nu-și execută obligația, ar însemna sa i se acorde o cale nejustificată de a se desprinde de raportul contractual la care a convenit, ceea ce ar constitui o încălcare a principiului obligativității contractelor.
Nici plata prețului stipulat în contract nu constituie o condiție pentru admisibilitatea acțiunii reclamantei de vreme ce pârâta beneficiază de un termen suspensiv în ce privește plata prețului ( art. 4.2 ), termen care până în prezent nu s-a împlinit, fiind stabilit în strânsă corelație cu momentul perfectării contractului în formă autentică, operațiune care din culpa pârâtei nu s-a realizat până în prezent.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a admis cererea de chemare în judecată precizată și va obliga pârâta SC U. SRL, în calitate de cumpărătoare, să încheie cu reclamanta SC P. SA, în calitate de vânzătoare, contract de vânzare- cumpărare autentificat notarial având ca obiect terenul în suprafață de
1.600 mp, situat în com. B., jud. C., înscris în CF 50026 B. sub nr. top. 1.
și terenul în suprafață de 2.192 mp înscris în CF 2. C. N. sub nr. cadastral
24951, pentru prețul de 1.000.000 Euro (+ TVA) iar în caz de refuz al pârâtei, prin prezenta sentință, la rămânerea ei irevocabilă, instanța suplinește consimțământul pârâtei la încheierea contractului de vânzare- cumpărare mai sus menționat.
În temeiul art. 274 C.proc.civ. a fost obligată pârâta la plata sumei de
54.810 lei către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar (f. 3 și 4 verso, f. 9, f. 56 ).
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC P. SA C.-N. solicitând admiterea apelului și modificarea sentinței instanței de fond în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare- cumpărare în formă autentică având ca obiect transmiterea de către vânzătoare SC P. SA către cumpărătoarea SC U. SRL a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în comuna B., înscris în CF 50026 B. sub B1, cu nr.top 1. constând în teren în suprafață de 1600 mp și asupra terenului cu suprafața de 2192 mp înscris în CF nr.2. C.-N. sub B2 și B3 cu nr.cadastral 24951 pentru prețul total de 1.000.000 euro plus TVA.
Solicită, de asemenea, respingerea apelului formulat de SC U. SA și obligarea pârâtei-intimate la plata cheltuielilor de judecată în apel.
În motivarea apelului declarat, reclamanta a susținut, în esență, că prima instanță s-a pronunțat extra petita întrucât deși a solicitat exclusiv pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract între părți, instanța a obligat pârâta să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare cu reclamanta. S., de asemenea, că deși a reținut incidența textului art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, prima instanță nu a dat eficiență acestui text.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel și pârâta U. SRL solicitând desființarea sentinței comerciale și a încheierii din (...) cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare pentru a beneficia de un drept la apărare efectiv cu efectuarea probelor din dosar, solicitând și suspendarea executării sentinței comerciale atacate până la soluționarea apelului.
În motivarea apelului, se arată că prin încheierea din (...) a fost decăzută din dreptul de a formula apărări pe fond și alte cereri în probațiune cu toate că s-a făcut dovada expedierii prin fax a unei cereri de amânare în vederea angajării unui apărător care nu s-a regăsit la dosarul cauzei.
Înscrisurile reclamantei cuprind neregularități iar datorită prețului stabilit, se impunea efectuarea unei expertize de evaluare pentru a renegocia clauzele contractuale. În privința motivelor de netemeinicie, se arată că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamanta nu avea calitatea de proprietar asupra întregii suprafețe și nu era suficient să dobândească întreaga suprafață de teren ci și ca suprafața achiziționată să fie amplasată cu front atât la drumul național cât și la drumul comunal din zonă. A., extrasul atestă existența unei suprafețe de 4381 mp sub nr.top
1143/3 și nu a unei suprafețe de 2192 mp sub nr.top1143/3/1. Pe de altă parte, există o neexecutare a obligațiilor suficient de importantă datorată reclamantei și în acest sens trebuie să opereze excepția de neexecutare a contractului. Mai mult, a fost pusă în discuție impreviziunea în contractele comerciale având în vedere situația financiară mondială,situație care nu poate fi imputată pârâtei și care o pune în imposibilitatea de a achita prețul stabilit prin antecontract. A., la momentul antecontractului suma stabilită era de 314 euro/mp deși la acel moment terenurile nu depășeau suma de
100 euro/mp iar la acest moment media este de 75 euro/mp deci, o variație în minus cu cca 70%.
Prin decizia civilă nr.115, pronunțată la data de 23 septembrie 2010,
C.ea de A. C. a admis apelul reclamantei și l-a respins pe cel al pârâtei, hotărârea primei instanțe fiind schimbată în parte, în sensul că hotărârea ține loc de contract în formă autentică pentru terenul în litigiu.
Prin decizia nr.979, pronunțată la data de 03 martie 2011, I. a admis recursul pârâtei, a casat hotărârea recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. În esență, reține I. că hotărârea instanței de apel nu întrunește exigențele impuse prin art.261 alin.5 C.pr.civ. cu privire la îndeplinirea obligațiilor reclamantei asumate prin antecontract ceea ce echivalează cu o necercetare a fondului și, prin urmare, se impune rejudecarea apelului.
Procedând la rejudecarea apelurilor, C.ea reține următoarele:
La data de 01 iulie 2008, între reclamanta SC P. SA și pârâta SC U.
SRL se încheie antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
2081 din 1 iulie 2008 de BNP A. B. ȘI I. prin care reclamanta s-a obligat să transfere în favoarea pârâtei dreptul de proprietate asupra a două terenuri situate în comuna B. unul în suprafață de 1.600 mp cu nr. top. 1. înscrisăîn CF nr. 2236 B., celălalt în suprafață de 2192 mp, din suprafața de 4381 mp cu nr. top. 1143/3 înscrisă în CF 959 B..
Prețul negociat de părți a fost stabilit la suma de 1.190.000 Euro
(inclusiv taxa pe valoare adăugată), plătibil în lei, de către promitenta cumpărătoare după semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în două tranșe; promitenta-cumpărătoare nu a intrat în posesia terenurilor, ci aceasta urma să îi fie predată în 5 zile de la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare ( art. 5.5 ).
Părțile au convenit, de asemenea, ca perfectarea contractului să se realizeze în termen de maxim un an de la data semnării antecontractului, stabilind, prin art.3.1 unele condiții ce trebuie îndeplinite de către părți.
A., conform art. 3 din promisiune, înainte de perfectarea contractului în formă autentică, promitenta vânzătoare trebuie să prezinte un extras de carte funciară fără sarcini asupra terenului ce îi revine în proprietate exclusivă în urma sistării indiviziunii asupra terenului înscris în CF 959 B., sub nr.top. 1143/3, astfel încât lotul atribuit vânzătorului să fie amplasat cu front atât la drumul național cât și la drumul comunal care intersectează drumul național și un extras de carte funciară fără sarcini privind terenul înscris în CF 2236 B. cu nr.top. 1..
A. clauză a fost stabilită de părți întrucât la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare reclamanta deținea doar o cotă de ½ parte din terenul cu nr. top. 1143/3 înscris în CF 959 B., fiind coproprietar alături de numita T. E., împrejurarea evidențiată la art. 5.2 din contract.
Totodată, părțile au convenit că promisiunea de vânzare-cumpărare va produce efecte numai dacă vânzătorul va deveni proprietar exclusiv fie asupra întregului imobil teren, fie asupra unui lot distinct care să îndeplinească condiția menționată la punctual 3.1.1 din contract, respectiv lotul atribuit vânzătorului să fie amplasat cu front atât la drumul național cât și la drumul comunal care intersectează drumul național.
Probele administrate în cauză respectiv extrasul de carte funciară nr. CF 959 B. ( f. 21 ) eliberat de O. C. la data de (...), anterior expirării termenului fixat pentru perfectarea contractului în formă autentică, atestă împrejurarea că reclamanta a dobândit în proprietate exclusivă întreaga parcelă de teren în suprafață de 4381 mp înscrisă în CF 959 B., teren care este liber de sarcini ( f. 21 ).
De asemenea, după cum rezultă din extrasul de carte funciară nr.2236
B. din data de (...) (f.18), reclamanta este proprietar exclusiv al parcelei de teren în suprafață de 1600 mp, cu nr.top. 1., teren liber de sarcini la momentul respectiv (această parcelă a fost transcrisă în CF 50026 B., provenită prin conversia CF nr. 2236 B. ( f.19 )).
Odată îndeplinită obligația asumată, reclamanta, prin notificarea expediată la data de (...), la sediul social al pârâtei, prin intermediul S. A. ȘI
O. (f. 27-29 ), informează pârâta că au fost îndeplinite condițiile prevăzute în art. 3 din antecontract și a fost invitată să participe la BNP B. și I. la semnarea contractului translativ de proprietate în data de (...), ora 15.
Probele existente la dosar relevă împrejurarea că la data fixată, pentru perfectarea contractului în formă autentică, nu s-a prezentat niciun reprezentant al pârâtei, aspect atestat de încheierea de certificare nr. 6878 din (...) a BNP A. B. și I. ( f. 33 ).
Ulterior acestui moment, la data de (...), pârâta a solicitat reclamantei o prorogare a termenului de încheiere a contractului, propunând în acest sens data de 1 iulie 2011, solicitare ce a fost respinsă în mod expres de cătrereclamantă (fila 35 din dosar), răspunsul fiind comunicat prin fax pârâtei ( f.
37 ).
Reclamanta a reiterat invitația pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare pentru data de 16 iulie 2009 la același birou notarial (f.38 ), însă, și la această dată reprezentantul pârâtei a lipsit.
Se poate observa, prin urmare, că în raport de situația de fapt existentă, în mod corect a reținut T. că pârâta SC U. SRL refuză în mod nejustificat să se prezinte la biroul notarial în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, cu toate că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare- cumpărare făcând dovada prin extrasul de carte funciară (f.21) că a dobândit în proprietate exclusivă întreaga parcelă de teren în suprafață de 4381 mp înscrisă în CF 959 B.,
Împrejurarea că până la 1 iulie 2009 reclamanta nu a parcelat suprafața de 4381 mp înscrisă în CF 959 B. în două loturi distincte din care unul să îndeplinească caracteristicile menționate în art. 3.1.1 din contract, nu poate fi apreciată drept o neexecutare a obligației asumate la art. 3.1 din contract de vreme ce reclamanta era proprietarul întregii parcele și nu exista nici un impediment de ordin juridic ca operațiunea de dezmembrare să se realizeze prin același act notarial prin care se transmitea și dreptul de proprietate asupra parcelei în cauză.
Nu trebuie omis nici faptul că dispozițiile art. 3.1 din contractul părților nu poate fi interpretat în mod singular ci doar prin coroborare cu celelalte clauze contractuale, potrivit art. 982 C., în sensul că trebuie reținută și clauza inserată de părți la punctul 5.2 conform căreia
„promisiunea va produce efecte numai dacă vânzătorul va sista indiviziunea
și va deveni proprietar exclusiv fie asupra întregului imobil teren, fie asupra unui lot distinct care să îndeplinească condiția menționată la punctul 3.1.1 din contract";.
Rezultă, așadar, că obligația reclamantei era una alternativă respectiv fie devine proprietarul întregului teren, fie obține în proprietate exclusivă o parcelă care îndeplinește condițiile menționate în mod expres la art. 3.1.1., susținerile contrare fiind nefondate.
Nefondate sunt și apărările pârâtei fundamentate pe teoria impreviziunii potrivit cărora executarea obligației de plată a prețului contractual i-ar crea o pagubă importantă ca efect al scăderii drastice a prețurilor terenurilor pe piața imobiliară în contextul crizei economice și financiare mondiale.
C.ea va achiesa statuărilor instanței de fond conform cărora teoria impreviziunii trebuie recunoscută numai în măsura în care obligația contractuală a unei părți nu mai este susceptibilă de executare sau devine excesiv de oneroasă, simpla variație a circumstanțelor ce afectează în mod implicit executarea unui contract afectat de un termen suspensiv, subsumându-se riscului contractului pe care-l suportă debitorul obligației de executat, în lipsa unei dispoziții contrare.
Pentru a fi în prezența impreviziunii trebuie îndeplinite în mod cumulativ mai multe condiții, respectiv contractul să fie în curs de executare, schimbarea circumstanțelor existente la data încheierii contractului să fi survenit după încheierea contractului și să nu fi fost previzibilă, în mod rezonabil, la data încheierii contractului, iar debitorul obligației devenite excesive să nu fi avut nicio culpă în crearea acestei situații.
În speță se poate observa că ipoteza normei legale enunțate nu este întrunită. A., părțile au încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare în 1 iulie 2008, când piața imobiliară internațională era în declin iar acest fapt era de notorietate, pârâta în calitate de profesionist trebuia și putea, în mod rezonabil, să prevadă că acest declin imobiliar se va instaura și în R. în scurt timp. Întrucât la momentul încheierii antecontractului, pârâta nu a inserat o clauză care să-i permită o adaptare a prețului contractual negociat pentru ipoteza modificării esențiale a pieții imobiliare se impune concluzia că pârâta
și-a asumat acest risc contractual și nu a dat dovadă de diligență în apărarea propriilor interese.
C.ea va reține și împrejurarea că apărarea potrivit căreia reclamanta nu ar fi îndrituită să solicite executarea contractului în condițiile în care la art. 7.5 s-a stabilit valoarea daunelor interese la suma de 180.000 euro dacă pârâta refuza încheierea contractului autentic este nefondată.
Se poate observa că dreptul de opțiune între a cere executarea contractului sau executarea clauzei penale a fost recunoscut reclamantei explicit la art. 6.5 din convenția părților; clauza penală de la art. 7.5 are drept scop evaluarea pe cale convențională a prejudiciului suferit de reclamantă în cazul neexecutării obligațiilor asumate de pârâtă, dar nu poate apreciată drept o clauză de dezicere care să confere pârâtei dreptul de a denunța promisiunea de vânzare cumpărare în schimbul plății unei despăgubiri de 180.000 euro.
Pentru toate aceste considerente, C.ea va aprecia apelul reclamantei ca fiind fondat iar pe cel al pârâtei ca nefondat iar în temeiul art.296 C.pr.civ. va admite apelul reclamantei, va respinge apelul pârâtei, va schimba în parte hotărârea apelată în sensul că va admite cererea de chemare în judecată precizată, formulată de reclamantă și va stabili că prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect transmiterea de către reclamanta SC P. SA C.-N. în calitate de vânzătoare către pârâta SC U. SRL V. S. M. în calitate de cumpărătoare a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în comuna B., J. C., înscris în CF 50026 B. sub nr. topo 1. - teren în suprafață de 1600 mp și imobilul situat în comuna B., J. C., înscris în CF 2. C.-N., nr. cadastral 24951 teren în suprafață de 2192 mp pentru prețul de 1.000.000
Euro (+TVA) și va menține restul dispozițiilor sentinței apelate.
Făcând aplicarea art.274 C.pr.civ., C.ea va obliga intimata să plătească apelantei suma de 45.414,46 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând taxa de timbru și onorariul avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite apelul declarat de reclamanta SC P. SA C.-N., împotriva sentinței comerciale nr. 1456/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.u C. C., pe care o schimbă în parte, în sensul că, admite cererea de chemare în judecată precizată, formulată de reclamantă, în contradictoriu cu pârâta SC
U. SRL V., județul S. M. și în consecință:
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vâmzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect transmiterea de către reclamanta SC P. SA C.-N. în calitate de vânzătoare către pârâta SC U. SRL V. S. M. în calitate de cumpărător a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în comuna
B., jud. C., înscris în CF 50026 B. sub nr. topo 1. - teren în suprafață de
1600 mp și imobilul situa în comuna B. , județul C., înscris în CF 2. C.-N., nr. cadastral 24951 teren în suprafață de 2192 mp pentru prețul de
1.000.000 Euro + TVA.
Menține restul dispozițiilor sentinței apelate.
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâta SC U. SRL împotriva aceleiași sentințe.
Obligă intimata să plătească apelantei reclamante suma de 45.414,46 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorei.
Pronunțată în ședința publică din 06 septembrie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
M. S. A. C. V. D.red.M.S./A.C.
4 ex. - (...)
| ← Decizia comercială nr. 1239/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 3350/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
